La Cedolare Secca Sugli Affitti

5/8/2018 La Cedolare Secca Sugli Affitti

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~ _ . ; O L A R E , S E C C A


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Editore: SEAC S.p.A38121 TRENTO" V ia So ltor i, 74Tel. 0461/ 805111 - Fax 04611805161Capita Iesociale: Euro 43.600.000 l . v .C. F .00865310221 - P IVA 01530760220

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E l isabet ta Casa ri , Se rena To rbo l iM i re ll a A n de rl e, E l is ab e tt a Ca sa r i, L u an a I ov in e , J g orMe ri gh l, I re n e M i li te ll o, E n ri co Roat , N i co la T o ni ol at ti ,Se rena To rbo l i, Tu l li o Zan inP aolo B id oli, P ao lo C hizzola , Ivan M ale nc h, P ao loMon t ice ll i, Lau ra Nove llo , F rancesca Pasqua l iE l en a B ia s i, Ma ri a F ro n za , E li o N i co lu s si , Mau ro Robo l,An ton io San tos tas iL it og r af ia SEAC - G i ug n o 2011

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L 'e la b or az io n e d e i t es ti , a n co rc h e c u ra ta c o n s cr up o lo s a a tt en zi on e , e s pr ime I 'o p in io n ed e ll a Se ac e n o n impegna a lc un a r es p on s ab il lt a

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Sommar io

~ ~S~O~M~MA~R~IO~ ~

Premessa ,., , ,, pag. 5C h O x rIpuo sceg lere la cedolare secca? ..,, '' '' ' pag,

o Soggetti interessati , pag.o Soggetti esclusi " pag.

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Per q I bill? E I'?a Irmrno II. per qua Ino ' pag.o Immobili oggetto dell'opzione , pag.

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o Immobili escl usi , pag. 11Cosa si intende per cedolare secca e come funziona pag. 13

o Tipo logie d i contra tto pag. 13o Le imposte sostitu ite , .. ,,' pag. 15o M isura della c edolare secca pag. 17o Confronto tra tassazione ordinaria e cedolare secca pag. 22

Come e quando scegl iere la cedolare secca pag. 23L d' 'I''' . IIo a ISCIP Ina a reg ime " pag. 23

o II n uovo modello te lematico "SIR IA" pag. 26o La nuova versione del M odello 69 pag. 27o L'opzione: d isciplina transitoria per ll 2011.. paq, 28

Vademecum - La cedolare secca sugli aff it ti 3
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~~~---------------------------~Cosa succede se si sceglie la cedolare?Obblighi ed esoneri ........ "." ... " .. """"" ,, .,, pag. 31

o Comunicazione all'inquilino " "." pag. 31o Acconti di imposta sostitutiva " " " " pag. 35o Adempimenti non plu necessari .. .. pag. 35

I vantaggi per I'inquilino pag. 37o Imposta di registro e di bollo paq. 37o Sospensione dell'aggiornamento del canone pag. 40o Detrazioni IRPEF per I'inquilino " pag. 40

La convenienza per la cedolare pag. 42o Esempi di valutazione di convenienza "",, pag. 43

Vademecum - La cedo la r e se cca sugf i a f fi tt i4

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PREMESSA~---------------------------------------~

PREMESSA

Per i proprietari di immobili dati in locazione, la plu interessan-te novita in materia di tassazione e senza dubbio I 'introduzione, apartire dal 2011, della facolta di avvalersi della cosiddetta "cedo-lare secca".

La "cedolare secca suql i aff it ti " e un'irnpo-sta introdotta dal Decreto di attuazionedel Federalismo fiscale (D.Lgs. 14 marzo2011, n. 23) e dal relativo Provvedimen-to del Direttore dell' Agenzia delle En-trate 7 aprile 2011.

Sui tema e intervenuta, inoltre, l'Agenzia delle Entrate che in data1 giugno 2011 ha pubblicato la circolare n. 26/E contenente i primiimportanti chiarimenti.

Ai sensi dell'a rt. 3 del citato decreta:W I "A decorrere dell'enno 2011, i l canone di locazione relativo

ai contratti aventi ad oggetto immobil i ad usa abitativo e Ierelative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puoessere assoggettato, in base alIa decisione del locatore, adun'imposte, operata nella forma della cedolare secca, sostitu-tiva dell'imposte suI reddito delle persone fisiche e delle rela-tive eddizioneli, noncbe delle imposte di registro e di bollo suIcontratto di locazione; fa cedo/are secca sostituisce anche Ieimposte di registro e di bello suffa risoluzione e sulle proroghedel contratto di locazione (...)".

Vademecum - La cedo la r e se cca sugf i a ff it ti 5


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PREMESSA ~~~~~---------------------------~Come vedremo, possono avvalersi della cedolare secca esclusiva-mente Ie persone fisiche che concedono un immobile in loca-zione a soggetti che 10 adibiscono a propria abitazione.La'cedolare secca rappresenta, per Ie persone fisiche, una tassa-zione alternativa a quella ordinaria consistente, in particolare,nell'applicazione di un'imposta sostituti-va:- + dell'IRPEF e relative addizionali e- + delle imposte indirette cui sono soggetti i

contratti di locazione (imposta di regi-stro e di bollo).

L'opzione per tale regime, inoltre, comporta la semplificazione dialcuni adempimenti per i l proprietario ed alcuni vantaggi per I'in-quilino.

La possibilita di ricorrere alia cedolare permette, in alcuni casi, unconsiderevole risparmio di imposta.

Prima di optare per la cedolare secca, 11pro-prietario deve effettuare un'attenta valuta-zione della propria situazione reddituale,confrontando gli effetti impositivi della tas-sazione ordinaria can quelli della nuova tas-sazione agevolata.

6 Vademecum - La cedolare secca sug/i aff it ti

CHI PUC SCEGLIERE LA CEDOLARESECCA?

CHI PUO S CE GU E RE L A C ED O LA RE S EC CA ?ill;B--------------------------------------~1

Non tutti possono scegliere di applicare la cedolare secca!Infatti, la normativa in materia richiede che non solo I'immobile og-qetto di locazione, ma anche il proprie-tario sia in possesso di determinati re-quisiti.

SOGGETTIINTERESSATIPossono scegliere la cedolare seceaesclusivamente Ie persone fi-siche, che percepiscono redditi immobiliari derivanti da contrat-ti di locazione di immobili ad uso abitativo, non effettuatinell'esercizio di un'impresa 0di una libera professione.

II nuovo regime PUQessere seeIto dalcontribuente, persona fisica, che possie-de l'unita immobiliare a titolo di:- + pro prieta- + altro diritto reale di godimento:

I 'ipotesi piu frequente risulta esserequella dell'usufruttuario.

In tale ultima ipotesi, infatti, I'utilizzo dell'immobile e irelativi redditi da fabbricati percepiti con la locazionecompetono all'usufruttuario che, pertanto, risulta essere ilsoggetto abilitato ad esercitare I'opzione ed a beneficiaredel nuovo regime di tassazione sostitutiva.

Vademecum - La cedolare secca suglf aff it ti 7


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C HI P UO S CE GU ER E L A C ED O LA RE S EC CA ?':---------------------------------------~

SOGGETTI ESCLUSIAllaluce di quanto specificato, non possono accedere al regimeagevolato della cedolare secca: tutti i soggetti IRES, in quanto la norma fa espresso rifer imen-to aile persone fisiche.

Non possono, in particolare, optare per la cedolare secca: Ie socleta di capitali;~ gli enti nan commerciali, anche se I'immobile ad uso

abitativo non e detenuto nell'eserciziodell'attlvtta commerciale;

Ie societe di persone, comprese Ie 50-creta semplici; i condomini per gli immobili affitta-ti ad usa abitativo, oggetto di proprie-til condaminiale (si pensi ad esempioali 'appartamento di proprieta condomi-niale, affittato al portierejcustode);

gli imprenditori, relativamente ai ca-noni percepiti per la locazione dei c.d. "immobili patrimonio".

\~\:-ATIENZIONE

Non sona richiest i speci.fici requisiti in capo Iall'inquilino.Tuttavia, tenuto conto che la norma consenteI'applicazione della cedolare secca solo per gliimmobili abitativi locati con finalita abitative,occorre considerare anche l'attlvlta esercitatadal conduttore e I'ut il izza del l' immobile locato.Rimangono, pertanto esclusi dal i'applicazionedella cedolare anche i contratti di locazione di

I immobili accatastat i come abitativi , ma /ocatiper uso ufficio 0promiscuo.

8 Vademecum - La eedolare seeca sugli aff lt ti

~ PER QUALI IMMOBIU? E PER QUAU NO?c.uii:J -----------------=----111

PER QUAL I IMMOB IL I?E PER QUALI NO?

Per poter optare per I'applicazione della "cedolare secca'; la locazionedeve riguardare: unlta immobiliar i abitat ive; locate ad uso abitativo.

IMMOBIL I OGGETTO .DELL'OPZ IONEII Provvedimento 7 aprile 2011, nell'individua-re gli immobili oggetto dell'opzione, indica espres-samente gli immobili ad uso abitativo locati "per fi-nalita abitative" e Ie relative pertinenze.UNIT A IMMOB IL IA RI A BIT AT IV EL'opzione e consentita solamente neli'ipotesi in cui siano soddisfattecongiuntamente Ie seguenti condizioni: l'unita immobiliare deve essere accatastata in una delle ca-tegorie abitative del gruppo A (esclusa ['A/10, relativa a "ufficie studi privati''); la locazione deve essere ad uso abitativo.

PERT INENZE D EL L'IMMOB IL E LOCATOPossono essere assoggettat i ad imposta sosti tut iva anche i canoni dilocazione relativi ad immobili pertinenziali, locati congiuntamenteall'abitazione.

Vademeeum - La cedolare seeea sug/i aff lt ti 9


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P E R Q U A L ! IM M O B I L J ? E P E R Q U A L J N O ?~~,------------------------------------------------~

~~~ATTENZIONE

Nel caso in cui ll contratto dell'abitazione sla separatoda quello del la pertinenza e necessario che i l rappor-to di locazione dei due immobili intercorra tra Ie me-desime parti.Nel contratto del la pertinenza si deve inoltre far r ife-rimento al contratto dell'immobile abitativo e evlden-ziare il vincolo dl pertlnenzialita con 1 0 stesso.

Possono essere considerate pertinenze, ad esemplo, Ie unita irnrno-biliari classificate 0 classificabili nelle categorie catastali del gruppo C(C/l1 C/2, C/3, ecc.), in quanto unlta diverse da quelle ad uso abitati-YO , sempre chesiano effettivamente utilizzate in modo dure-vole al servizio deWabitazione locata.

Non vi sono l imitazioni in merito al numero di pert inenze che possonorientrare nel regime della cedolare secca e pertanto, a t itolo dl esem-pio, nel caso di affitto congiunto di un immobile ad uso abitativo e trepertinenze la tassazione sostitutiva potra essere applicata a tutti quat-tro gli immobili.

Diversamente, non plio avvalersi del regime della cedolare sec-ca la persona fisica che abbia stipulato uncontratto di locazione esclusivamente per r~----""'~un immobile accatastato come pertinenza p(sl pensi, ad esempio, alia locazione del solo gara- _.ge ad una persona fisica che detiene I 'abitazione incui vive in proprieta). -- _ _.

'------------------:V,:-:-a""7de-m-ec-u-m---.La-c-e""7do-./a-re-s-ec-ca-s-u--:gl::-f a-:::ffl::::7:"lfi10

. . .~ P E _ .R . .. . : : . Q U _ A L _ I!M M _ O _ B I_ L J ? _ E _ P _ E R _ :Q _ U A _ L J _ N O ~ ? __ - I JCONT RAT TI CHE PREVED ONO LA LOCAZ IONE 01 PIl) IM MO-B I L lL'opzione per la cedolare secca puc essere appl icata anche se fl con-tratto di locazione ha ad oggetto due 0piu immobili, ad esem-

pio, un'abitazione per cui si intendeesercitare I'opzione ed altri immobfliper i quali non si intende esercitareI'opzione 0 immobili per i quali I'op-zione stessa e esclusa.In tal caso, la "cedolare secca" siapplichera esclusivamente suicanone relativo all'immobile peril quale e stata esercitata I'opzione.

Diversamente, il locatore dovra versare I'imposta dl registro sulla basedel canone relat ivo all 'immobile per i l quale non ha optato per la cedo-lare secca; iI reddito conseguito da tale locazione, inoltre sara assog-gettato a tassazione ordinaria.CONTRAITI CHE PREVEOONO LA LOCAZIONE 01 UNA POR-Z IONE OELL 'IMMOBILEt 'opzlone per la cedolare secca puc essere esercitata anche se i l loca-tore aff it ta una 0 pill porzioni dell'immobile abitativo (es: locazione diuna sola stanza).

1MMOBIll ESClUSINon e possibile optare per la cedolare nelcaso in cui I 'affi tto r iguardi immobil i di cate-goria catastale diversa dal gruppo "A'~ op-pure AlG, e in caso dl locazione per uso nonabitativo.

VademecumLacedolareseccasugliaffitti 11


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. ~P~ER~Q~UA~U~IM~M~OB~IL~I?~E~p_ER~Q~UA_U_NO~? ~

)~t:'VAITENZ'IONE

La cedolare secca non pub trovare applicazio-ne in presenza dl immobili che, nonostante rlsul-tino accatastati come "abitazione civile" (ad esempioA/2), siano in realta locati ad "uso ufficio" 0 pro-miscuo.Specularmente, I'opzione e esclusa anche neli'ipote-si in cui un immobile accatastato come "usc ufficio"(A/lO) venga locato ad uso abitativo.

12,,:'------------------------------------- ---:--;-----;:--::;::::-;::Vademecum - La cedolare secca sugli aff it ti

COSA SI INTENDE PER CEDOLARE SECCAE COME FUNZIONA

~-----------c-O~-' _51_IN_TE_N_DE_PE_R_CE_DO_~_R_ES_EC_~_E_C_~_E

La cedolare secca e un'imposta:! h I J u... sostitutiva dell' imposta sui reddito delle persone fi-siche e delle relative eddizioneti, noncne delle impostedi registro e di bollo sui contratto dl locazione; la cedo/are

secca sostituisce anche Ie imposte di registro e di bolla sulla ri-satuzione esulle proroghe del contrstto di /ocazione. [ ...r.Pertanto, oltre a sosti tuire I'IRPEF e Ie relative addizionali, ilnuovo regime di tassazione della cedolare secca sui redditi derivantidalla locazione di immobili ad uso abitativo, consente anchel'eso-nero dal pagamento dell'imposta di registro e di bolla sui re-lativi contratti.

TIPOLOGIE DI CONTRATTOLa possibi li ta di fruire del la cedolare secca vale per tutti icontrattidi locazione di unlta immobiliari ad uso abitativo.La disposizione, infatt i, non fa alcun rifer imento a determinate t ipo-logie di contratto cosi come non ne esclude nessuna.La cedolare secca e quindi applicabile aile seguenti t ipalogie di con-tratto di locazione ad usa abitativo: contratto di locazione "Iibero"; contratto di locazione "concordato"; contratto di locazione transitor io; contratto di locazione per studenti; contratto di locazione ad uso turistico.

Vademecum - La cedolare secca sugli aff it ti 13


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(O SA 51 IN TEN DE P ER C ED DLA RE 5cC CA E C OM E F UN ZIO NA~~.----------------------------------------------- ~

L'imposta sostitutiva, dunque, si riferisce a tutti i tipi di contratto.

~Z 'VATTENZIONE

II contribuente che possiede pill immobili locati puooptare per I 'applicazione della cedolare secca sia inrelazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcu-ni soltanto di essi.

QUALI SONO I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

DEFIN 71)N[

I I contratto a canone concordato prevede I'adesio-ne a contratti-tipo, frutto di accordi locall nego-ziati tra Ie associazioni della proprleta e quelledegli inquilini.Tali accord: sono coordinati a livello nazionale dauna convenzione generale, che fissa i criteri gene-rali per la determinazione dei canoni di locazionenella contrattazione territoriale.

Questo tipo di contratto ha una durata minima di tre anni, pro-rogabili di altri due anni, salva la facolta di din i e-go del locatore.Questa tipologia contrattuale comporta:- + per I 'inqui lino, un canone di locazione pi li conte-

nuto rispetto a quelli riscontrabili nel libero mer-cato;- + per il proprietario, un beneficia fiscale sui red-dito da locazione, consistente, nel caso di tas-sazione ordinaria, in un abbattimento del 30%

della base imponibile, ulter iore rispetto alia tas-sazione dei normali redditi di locazione (15%).

14~;.----------------------------- Vademecum - La cedo le r e se cca sugJ ia f fl tt i

C o s A 5 1 IN TE ND E P ER C ED D LA RE S EC CA E COME FUNZIONA~------------------------------------~!

NOTA BENE

Come vedremo in seguito, per i contratti a canoneconcordato, in caso di scelta per la cedolare seccae prevista una tassazione dei canoni di locazionecon un'al iquota diimposta sostitut iva piu favorevo-Ie (190/0 anziche 21%).

Perche si possa beneficiare delle agevolazioni previste per tal i t ipi dicontratto e necessario che: la tipologia "contratto a canone convenzionato" sia indicata nelcontratto; le condizioni contrattuali rispondano aile caratteristiche previstedagli accordi.

L E IMPOSTE SOSTITUITEII regime della cedolare secca consente di "sottrarre" il reddito dalocazione alia normale tassazione IRPEF, escludendolo anchedall'applicazione delle relative addizionali regionali e cornu-nali, per assoggettarlo ad un'imposta "secce", sostitutiva anchedelle imposte di registro e di bollo.L'IRPEF E LE ADDIZIONALIIn caso di tassazione ordinaria, perle persone fisiche, il redditoderivante dalla locazione di abitazioni si calcola applicando la pro-pria aliquota marginale IRPEF al maggiore importo tra: la rendita catastale rivalutata del 50/0; il canone di locazione annuo ri-dotto forfettariamente del 150/0(25% per gli immobfli situati nel cen-

tro di Venezia e nelle isole di Giudec-ca, Murano e Burano).

Va demec um - L a c ed ol ar e s ec ca s ug li a ff lt ti 15


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_ _ _ __ _ _ c _ o S_ A _S [_ [ _ NT _ EN _ oE _P _ ER _c _ Eo _ o ~_ R_ E _S E_ C ~_ E_CO_M_E_FU_NZ_ID_NA ~

NOTABENE

Nel caso dl contratto a "canone convenzionato" ilconfronto e operato, come nel caso precedente, trarendita catastale rivalutata e 85% del canone d'af-fitto, mail maggiore dei dueimporti (prima di es-sere sottoposto a tassazione) e ulter.iormente ri-dotto del 30%.L'aliquota marginale IRPEF,pertanto, e applicata suuna base imponibile ancora pil l bassa.

In caso dl tassazione ordinaria del canone d'affitto, all'IRPEF va ag-giunta anche I'addizionale regionale all'IRPEF[ secondo l'aliquo-ta stabllita per la propria Regione, e, qualora sia prevista dal Comu-ne, anche I'addizionale comunale.

l'IMPOSTA OI REGISTRO E OI BOLLOII comma 2 dell/art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 dispone che la cedolaresecca e sostitutiva:W "delf'imposta suI reddito delle persone fisiche e delle relative

addizionali, noncne delle imposte di registro e di bollo suicontrat to di locazione [. .] Ie imposte di registro e di bollosulla risotuxione e sulle proroghe del contratto di loca-ziane".

Pertanto, I'opzione per la cedolare secca con-sente al proprletario un ulteriore vantag-qlo, vale a dire, I'esonero dal versamen-to dell'imposta di registro dovuta per laregistrazione del contratto di locazione(generalmente prevista nella misura del 2%del canone pattuito).

16,; ,-----------------------------------------------,---------____,.----,.,-Vademecum - La cedo /a re se cca sugl i a f fi tt i

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~----------------------C-OS-A-S[-[~--EN-OE-P-ER-C-ED-O~-R-E-SE-C~--E_CO_M_EF_U _Nll_O_NA ~1

L'imposta di registro, inoltre non risulta dovuta ne! casi di: rinnovo 0 proroga del contratto; risoluzione anticipata dello stesso.

Non deve inoltre essere corr isposta l'impostadi bollo dovuta sui contratto di locazione.

MISURA DELLA CEDOLARE SECCALa cedolare secca si applica sui totale del canone annuo (100%)stabilito dalle parti, con un'aliquota: del 190/0 nel caso di contratti a canone concordato stipulatiai sensi degli artt. 2[ comma 3 e 8, Legge

n. 431/1998, relativi a immobili siti in Co-muni con carenze di dlsponlbll tta abitat ivee in quelli ad alta tensione abitativa;

del 210/0 per tutti gli altri tipi di contratto.

In tale caso 1 1 reddito soggetto ad imposta sostitutiva non concor-re alia formazione del reddito complessivo del contribuentesoggetto a tassazione progressiva (scaglioni IRPEF).

Vademecum - La ceda rare se cca sug/ i a f fi tt i 17


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, ~ _ C _ O _ S A _ S _ I I _ N T _ E N _ D E _ P _ E R _ C _ E D _ O _ ~ _ R E _ S E _ C _ ~ _ E _ C O _ M _ . E _ F U _ N Z _ I D _ N A ~

Tali aspetti assumono particolare rilievo se si con-sldera che, in linea generale, Ie norme che ricono-scono determinate agevolazioni 0 benefici (borsedi studio, assegni al nucleo familiare, ecc.) fannospesso riferimento al reddito complessivo delnucleo familiare.

C OS A. 5 1 I N TE ND E P ER C ED OL AR E S EC CA E C OM E F UN ZI O NA~-----------------------~Rispetto alia tassazione ordinaria, in caso di op-zione per la cedolare secca I'aliquota si appli-

I ca sull'intero ammontare dei canoni annui di(~'~ ~ locazione.J ' : ' : " Y - I Non spettano quindi Ie"deduzioni forfetarie" previ-o ste nel caso di tassazione ordinaria ..ATTENZIONE I In particolare fI canone non pUG essere decurta-

to ne dell'abbattimento forfetario del 15% (25%)previsto ordinariamente per gli immobili concessi inlocazione, n e dell'ulteriore abbattimento del 30%.

NOTA BENE

lnoltre, la tassazione sosti tutiva si r if lette in modo particolare anchesul le seguenti altre t ipologie di detrazioni spettanti ai contr ibuenti : detrazioni per lavoro dipendente/pensione; detrazionl per carichi di famiglia.Tali agevolazioni, infatti, saranno calcolateprendendo a riferimento il reddito com ples-sivo del contr ibuente, comprensivo del reddi-to da locazione, nella misura del 100% se sisceglie la cedolare secca e ridotto forfettariamente (15% + even-tualmente 30%) 5e 5i applica la tassazione ordinaria.Per tale rnotlvo, nel caso di applicazione della cedolare secca, Ie de-trazioni in esame sublranno, in linea generale, una modesta dimi-nuzione.

In sostanza la base imponibi le su cui applicate I 'imposta sosti tutlvaprevista dal la cedolare secca e sempre piu elevata di quella sotto-posta a tassazione ordinaria e tale fattore riduce gli effetti beneficiderivanti dall'applicazione delle aliquote (21 % 0 19%) che oltre adessere fisse risultano pi u basse di quelle previste dai normali SCa-glioni IRPEF.RICON05C IMENTO D I DEDUZIONI, DETRAZIONI E BENE-FICIAnche se non concorre alia formazione del reddito complessivo, ilreddito assoqqettato alia cedolare secca va considerato per la va-lutazione e per la determinazione di deduzioni, detrazioniealtri benefici fiscali, ed anche nel conteg-gio dell'indicatore della situazione econo-mica equivalente (ISEE).Lo stesso vale per i benefici f iscal! riconosciu-ti dagli enti locali in base aile risultanze delladichiarazione dei redditi 0 di altri strumenti divalutazione della capacita economlca/patrimo-niale simili all'ISEE.

COME E QUANDO 51 VERSALe modalita e i termini di versamento della cedolare seccaseguono quelli stabiliti per Ie imposte sui redditi; infatti , ai; fi-

ni del versamento dell' imposta sostitutiva, ope-rano gil stessi termini relativi al versamentodell'lRPEF, ossia:- + acconti entre 1116 giugno (16 luglio con mag-giorazione dello 0,4%) e 30 novembre del l'an-no cui si riferiscono i redditi di locazione;

~:-'----------------------------------Va-d-em--ec-u-m---La--ce-d,-ola-{i-e -se-c-ca-s-ug-fl-'-ffi-tti18~~----~~~------~~~-------------------------.---~~Vademecum- Lacedolaresecca sugliaffitti 1 9


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CO SA 51 INTENDE PER C EDO LAR E S E CC A E COME FUNZIONA1"-~------------------------- f1IiF) C OS A S I IN TE ND E P ER C ED OL AR E S EC CA E C OM E FUNZIONAf1IiF)------------------------------------~- + saldo entre il 16 giugno (16 luglio con maggiorazione del lou0,4%) dell'anno successive,La discipline in esame riguarda i redditi di locazione pereepiti a de-correre dall 0 gennaio 2011 (da dichiarare quindi nel Mod. 730/2012o Unieo 2012) e pertanto gia quest'anno dovranno essere versati gliacconti per tale periodo d'imposta (2011).

~~ATTENZIONE

5i ricorda tuttavia che, per il 2011, tl Decreto delPresidente del Consiglio dei Ministri 12 maggie2011 ha previsto 10 slittamento dei termini so-praindicati, dal16 giugno al 6 luglio 2011 sen-za alcun pagamento aggiuntivo (ovvero dal 7 lu-glio al 5 agosto 2011, con la maggiorazione dello0,40%) e che tale differimento riguarda anche ilprimo acconto della cedolare secca previsto peri12011.

Regole partlcolari e transitorie sono inoltre previste per il 2011. Inpratica ( per i contratti:1. in corsoal 31 maggio 2011 e per quell! scad uti 0 oggetto

di disdetta anticipata prima dl tale data, II versamento eeffettuato secondo Ie rnodal lta sopra viste;2. con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, I'aeeonto va

versato in un'unica rata, entre 30 novembre 2011 a prescinderedall'importo dovuto;3. can decorrenza dal 10 novembre, I'acconto 2011 non edovuto.La cedolare secca si versa uti lizzando i l Modello F24, indicando nellasezione "Erario" i seguenti codici tributo: \'1840" - per il versamento della prima rata di acconto; "1841" - per il versamento della seconda 0unica rata di acconto; "1842" - per il versamento del saldo.La prima rata dell'acconto (cosl come, unaltr'anno il saldo) della cedolare secca pUGes-sere versata ratealmente e sugli importi rateiz-zati sono dovuti gli interessi, secondo Ie dispo-sizioni previste per la rateazione dell'IRPEF.

In particolare, i l versamento degli acconti e previsto nella misura:- + de1l'85/0 dell'imposta dovuta per I'anno 2011;- + del 95% dell'imposta dell'anno precedente dal 2012 ..

NOTA BENE

Come per gli acconti IRPEF, anche I'acconto dellacedolare secca: non e dovuto se I'imposta sostitutiva su cui

calcolare I 'acconto risulta pari 0 inferiore adC 51,65;

dovra essere pagato:1. in un'unica rata (30 novembre) seI'acconto d'imposta sostitutiva e inferiore a

C 257/52;2. in due rate (400/0 entre il 6 luglio/5 agosto

e 600/0 entre il 30 novembre) se tale valoree maggiore 0 uguale a 257,52.

Dette rnodalita devono essere utilizzate anche per i versamentid'acconto eseguiti nel corso del 2011 dai soggetti che si avva.lgo-no dell'assistenza fiscale e hanno presentato quindi 11Mod. 730al sostl tuto d'imposta 0 a un CAF 0 a un professionista abil itato.In pratica, Contrariamente a quanto accade aile altre imposte,I'acconto sulla cedolare per il 2011 non verra trattenuto in bustapaga dal sostituto.Anche tale contribuente Cal pari di chi presenta il Mod. Unico)dovra pertanto provvedere autonomamente a calcolare e versa-re il suddetto acconto tramite Mod, F24.

20~'"~---------------------------ffi- Vademecum-acedo/areeccasug/ia " tti --~----~-~------~~--------------------------------~~VademecumLacedo/areeccasug/iaffitti 21


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COM E E Q UA N D O SCEGUERE LA CEDOLARE SECCA~--------------------~------------~--~

II regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltat ivoe, pertanto, la sua app.licazione e subordinata all'esercizio di un'op-zione da parte del locatore,La scelta per la cedolare secca viene effettuata dal proprietario pre-sentando all'Agenzia del le Entrate, nei termini normativamenteprevistl:- + i l nuovo madelia SIRIA (se sono rispettate Ie condizioni);- + il "tradizionale" modello 69, recentemente rinnovato per rece-pire Ie novita.

1 ' . C _ O _S A _S _ 1 I_ N T _ EN _D _ E P _E R _C _ E D _O _ LA _ R E _S _ E C _ C A _E _ C O _ M _ E _ F U _ N l l_ O _ N A ~

COME E QUANDO SCEGLIERE LACEDOLARE SECCA)~

~A T T E N Z I O M E

Visto I'obbligo di versamento dell'acconto (85%)della cedolare secca gia per il periodo di imposta2011, i "normali acconti IRPEF" 2011, potrannoessere ricalcolat i, senza considerare il reddito fon- Idiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitat ivi peri quali, nel 2011, i l contribuente si avvarra del l' im-posta sostitutiva.

Coloro che hanno gia presentato iI modello 730, possono avvalersidella posslbllita di riduzione del primo acconto, presentando al so-stituto d'imposta, tempestivamente, una apposita comunicazioneper indicare i minori importi a titolo di acconto che intendono effet-tuare.

CONFRONTO TRA TASSAZIONE ORDINARIA E CEDO-LARE SECCA Per gestire Ievarie casistiche in sede di prima appli-

cazione della nuova normativa i llegislatore ha pre-visto regole particolari per I 'anno 2011.Quindi, di seguito, verra differenziata la disciplina"a regime" da quella "transitoria", che trova appli-cazione solo per il 2011.

Tassazione ordinaria Cedolare seccaBase imponibile IRPEFe 85%(*) 100%addizionali IAliquota marginale IRPEF + addizio- fissa al 21% (19% per i

nal i (regionale e comunale) cont rat ti a canone concor-data)

Imposta di bollo 14,62 ogni 4 pagine (0 non dovuta100 righe)

Imposta di registro 2% del canone di locazione non dovuta

~~ATTENZIONE

LADISCIPLINA "A REGIME"(*) La base imponibile per iI regime ordinario prevede un abbattimento forfetario all'85%

(75% per Venezia centro, Isole del la Giudecca, di Murano e di Burano).Nel caso di contratti a canone concordato i l regime ordinar io di tassazione consenteun ulter iore abbattimento del 30%.

Innanzitutto, e necessario premettere che ilproprietario P U Q scegliere di applicare la ce-dola re secca: dalla prima annuallta (prat icamente, in se-de dl stlpula del contratto), ovvero nelle annuallta successive.

22 Vademecum - La cedolare secca sug/i aff it ti-:-:--:------:--:-:-----:-~--------------------'I".~Vademecum - La cedolare secca sugli aff it ti 23

~ .


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" ~ C _ O _ M E _ E _ Q _ U A _ N D _ O _ 5 C _ E G _ U _ E R _ E _ ~ _ C E _ D _ O ~ _ R _ E S _ E C _ C A _ . ~

Nel primo caso (scelta in sede di registrazione del nuovo con-tratto) va utilizzato il nuovo modello "Siria" (ove sussistano Iecondizioni) 0 in alternativa iI rinnovato modello 69.Ne.1secondo caso (scelta in una delle annualita successive entrei l termine di versamento del l' imposta di registro) pUGessere uti liz-zato esclusivamente iI modello 69.

._~.!.-..._.~ -I contratti di locazione di durata non superiorea 30 giorni non sono soggetti all'obbligo di regi-strazione.In quest' ipotesi, la scelta per la cedolare secca pUGessere effettuata dal proprietario direttamentenella dichiarazione dei redditi relatlva al perio- Ido d'imposta nel quale e state prodotto il reddito dilocazione.Tuttavia, in caso d'uso a di registrazione vol.ontariadel contratto, il proprietario dovra procedere can Iernodallta ordlnarte, sopra esposte.

NOTA B ENE

L'opzione esercitata vincola i l proprietario per la durata: del contratto; della proraga; del residue periodo del contratto (scelta della cedolare inuna delle annuallta successive).II proprietario, tuttavia, pUGrevocare lascelta effettuata in ciascuna annuali-ta successiva, entre il termine stabilitoper il pagamento dell'imposta di regi-stro dovuta per I 'anno di r ifer imento.

".-----,---------------------------------------------------Vademecum ~La cedo ts re secca sugJ ia ff lt ti

JI

ii,

ESEMPIOil proprietario che ha stipulato un contratto d'affitto in data 29 mag-gio 2011) potrebbe:- + optare per I.acedolare secca nel 2011 (in sede di registrazione

del. contratto: 27 giugno 2011);- + revocarla nel 2012 (entro i termini di pagamento del i' imposta

di registro relativa alia seconda annuallta contrattuale: 27 giu-gno 2012);

- + esercitare nuovamente I'opzione nel 2013 (entro i terminidi pagamento del l' imposta di registro relativa alia terza annualitacontrattuale: 27 giugno 2013).

Le rnodalita di revoca della scelta effettuata, saranno contenute inun futuro Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, ad oggi, nonancora emanato.

C O M E E Q U A N D O S C E G U E R E ~ . C E D O ~ R E S E C C A~--------------------~------------~

LACEDOLARE SECCA IN ALCUNI CASI PARTICOLARILa scelta per la cedolare secca e consentita anche quando: I 'immobile e in comproprieta e non tutti i locatori intendono

applicare la cedolare secca.In questo caso, do-vra obbligatoriamen-te essere util izzato iIModello 69, quadro F,nel quale ciascun com-proprietario potra rna-nifestare la propria vo-lonta: in tale caso I 'imposta di registro e dovuta dai soggetti chenon hanno optato per il regime sostitutivo, limitatamente aliafrazione del canone lora imputabilein base ai le quote complessi-ve di possesso dell'immobile lora spettanti.Deve invece essere assolta, in misura plena, I 'imposta di bel lo suicontratto di locazione;

--~------~~------~~--------------------------------~~V ad eme cum - L a c ed oJ ar e s ec ca s ug Ji affitti 25


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C OM E E Q UA ND O S CE GL IE RE L A C ED O LA RE $ EC CALr----~------------------------------------------------~

il contratto riguarda pill immobili e non si puo/non si in-ten de scegliere la cedolare secca per tutti gli immobili.5i pensl, ad esempio, ad un contratto che preveda I'affitto di un.neqozlo e congiuntamente della annessa abitazione per l'eser-cente.

II proprletarto potra scegliere la cedolaresolo per gli immobili destinati all 'uso abita-tlvo, mentre per gli altri immobili sara ap-pllcata la disciplina ordinaria.In tali ipotesi, I'imposta di registro deve es-sere determinata solo con riferimento alcanone di locazione pattuito per gliimmo-bil i esclusi dal regime della cedolare secca.

IL NUOVO MODELLO TELEMATICO "SIRIA"II nuovo modello semplif icato "SIRIA" e state creato dall'Agenziadelle Entrate per effettuare la registrazio-ne e la contestuale opzione per la cedolaresecca per tutti i contratt i stipulati dall'8 mar-zo 2011.II modello deve essere presentato esclusiva-mente in via telematica dal proprietario 0tramite un intermediario abilitato.

QUANDO 51 PUC UTILIZZARE 51 RIA?Per effettuare la registrazione utilizzando 11Modello SIRIA,e neces-sario che II contratto di locazione: presenti non pill di tre proprietari, ciascuno deiquali scegliela cedolare secca relat ivamente al ia propria quota di possesso;

riguardi non pili di tre inquilini;

t , : , . . . . - - - - - , - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - _Vademecum - La ceaotere secca sug/i aff it ti26

sia relativo ad una sola unita abitativa ed a nonpill di tre pertinenze.Tutti gli immobili oggetto del contratto devo-no essere censiti con attribuzione di rendita.

C OM E E Q UA M D O S CE GL IE RE L A C E DO LA RE S EC CA~---------------------------~-------------~---~

Infine, per utilizzare SIRIA e richiesto che il contrat-to disciplini esclusivamente il rapporto di locazione e, pertanto,non comprenda ulteriori pattuizioni.

\~\.-ATIENZIONE

II contratto di locazione non deve essere allegato alModello 5ir ia ma deve essere conservato ed esibitosu richiesta dell 'Amministrazione finanziaria e per-tanto nella denuncia di registrazione SIRIA devonoessere riportati alcuni dati essenziali del contratto.

LA NUOVA VERSIONE DEL MODELLO 69L'Agenzia del le Entrate ha recentemente rinnovato i l madelia 69 cheadesso, oltre che per:~ registrare il cantratto di locazione e~ comunicare eventi successivi (cessioni,

risoluzioni e proroghe anche tacite)va utilizzato anche per scegliere I'applicazio-ne della cedolare secca.Nella nuova versione infatti, e stata aggiuntaI'apposita colonna "Opzione ced." nella qua-Ie i l locatore deve indicare: si, nel caso in cui opti per la cedola-re secca;

NO, in caso contra rio.

--------------------------------------1Vademecum - La cedo/are secca sugli aff it ti 27


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IL ~C='OM~E~E~QU~A~ND~O~SC~EG_U_ER_E~_ C E_DO_ ~_RE_ S_EC_ ~ ~~ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ - - - - - - - ,

NOTA BENE

II proprietario, quindi, deve sempre esprimerela propria scelta, anche se non intende avvaler-

I si della cedolare secca (deve, infatti, indicate "NO"nella relativa casella).

QUANDO 51 UTILIZZA IL MODELLO 69?II Modello 69 pUGessere sempre presentato (facolta) in alternativaal modello SIRIA.Inoltre, nei seguenti casi, si ha I'obbligo di utilizzareil modello 69:-t i l contratto non presenta Ie caratteristiche sopra indicate per

poter essere registrato utilizzando il modello SIRIA (es: piu di trelocatori comproprietari);

-t il proprietario deve comunicare la riso-luzione, la proroga 0 la cessione delcontratto di locazione;

-t i l proprietario non ha esercitato l'op-zione nella prima annuallta e inten-de esercitarla nelle annuauta suc-cessive.

L'OPZIONE: DISCIPLINA TRANSITORIA PER IL 2011II legislatore ha previsto una disciplina particolare, applicabile so-lo per il 2011.Per definire i termini entro i quali il proprietario pUGscegliere I'ap-.pllcazlone della cedolare secca, e necessario verificare la sltuazioneesistente alia data del 7 apri le 2011.

2 8 Vademecum - La cedolare secca sugli aff iW

C O M E E Q U AND O S C EG L IERE L A C E D O LARE SE C~~--------------~==~~~----4CONTRATTI IN CORSO, SCADUTI, RI50LTI 0 PROROGATI AL7 APRILE 2011Per i contratti: in corso nel 2011; scaduti 0 risolti anticipatamente alia data

del 7 aprile; in corso alia data del 7 aprile e gia regi-

strati; prorogati con imposta di registro gia pagata;la scelta per la cedolare secca va effettuata direttament~ nella,di-chiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (penodo d rrn-posta 2011).Per questi contratti, pertanto, non devono. esse~e.pres~ntate op~io-ni per la cedolare secca, ne in via telernatica (Siria), ne presso I uf-ficio (Mod. 69).~------------------------~~Z\..-ATTENZIONE

Le imposte di registro e di bollo ev~nt~almen-te gia versate non possono essere rlchleste arimborso.

CONTRATTI DA REGISTRARE ALLADATA DEL 7 APRILEPer i contratti: da registrare successivamente al 6aprile; prorogati con imposta ancora da paqare)l'opzlone va espressa in sede di registrazione del contratto uti-lizzando:- + il modello "SIRIA" per la registrazione (non ammesso nel ca-

so di proroga) ricorrendone Ie condizioni;

vedemecum - La cedolare secca sugli aff it ti 29


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C OM E E Q U AN DO 5 CE GL JE RE L A C ED O LA RE S EC CAlr----'-------------------- r.;rT,Y;Jr' ~C OS A S UC CE DE S E 5 1 S CE GLIE L A C ED OL AR E? O SB LJG HI E D E SO NE RIilliE------------------------------------- J

~ la nuova versione del modello 69, indicandot'S]" nell'apposi-to campo riservato all 'opzione della cedolare secca. COSA SUCCEDE SE SI SCEGLIE LACEDOLARE? OBBLIGHI ED ESONERIR IS OL UZ IO NE A NT IC IP AT A D EL CON TR AT TO

Per i contratti: in corso al 7 aprile, oggetto di successiva disdetta antlclpata: risolti, per i quali alia data del 7 aprile non e ancora scadutoil termine di versamento dell'imposta di registro;

la scelta per la cedolare va esercitata utilizzando la nuova versio-ne del modello 69, entro il termine di versamento dell'imposta diregistro relativa alia risoluzione (30 giorni dalla risoluzione delcontratto) .Ad esempio, se un inqui line risolve anticipata-mente un contratto di locazione dal 15 settem-bre 2011, il proprietario avra tempo fino al 15ottobre 2011 ( termine di versamento del l' im-posta di registro relativa alia risoluzione) perscegliere di tassare i canoni percepiti con la ce-dolare secca.

La scelta per la cedolare secca comporta, in capo al proprietario, al-cuni "nuovi" adempimenti oltre alia presentazione del modello SI-RIA (0 modello 69) all 'Agenzia del le Entrate, ovvero:~ I'obbligo di comunicare all'inquilino la scelta della cedolare;- + il versamento degli acconti di imposta

sostitutiva.In compenso, it proprietario e esonerato: dall'obbligo di comunicazione dellegeneralita dell'inquilino all'autorita dipubblica sicurezza;

dal versamento deil'imposta di bolloe di registro che, ordinariamente, sa-rebbero state dovute in sede di registra-zione del contratto.tal fine, presenters il modella 69, indican-do si nell'appasito campo riservato all'opziane

della cedolare secca, e sara quindi esentato dal versamento del l' im-posta di registro relat iva alia r isoluzione. COMUN IC AZ IO NE A LL 'IN QU IL INOII proprietario che sce.glie il regime della "cedolare secca" deve, apena di inefAcacia della scelta fatta, comunicare preventivamen-te all'inquilino: la sua scelta: la contestuale rinuncia, per i l periodo di durata del l'opzione, aliafacolta di chiedere I'aggiornamento del canone di locazio-ne a qualunque titolo.

In caso di nuovi contratti, proroghe e risoluzioni dicantratti il cui termine di registrazione 0 di paga-menta dell'imposta di registro cadeva nel periodo 7aprile 2011 - 6 giugno 2011, la scelta della cedola-re secca pateva essere effettuata entre il predettotermine del 6 giugno 2011.

)~0-ATTENZIONE

---------------------------------------------------------~V ad eme cum - C e do te re.-----,---------------------------------------------------V ad eme cum - L a c ed ol ar e s ec ca s ug li a ff lt ti30 31


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,(OSA SUCCEDESE 51SCEGUE LA CEDOLARE? OBBLlGHI ED ESONERIr'---------------------------------------~

La comunicazione deve avvenire obbl. igatoriamente a mezzo di let-tera raccomandata.E escluso I 'uti lizzo della raccomandata consegnata a mano, anchecon ricevuta sottoscritta dal conduttore.Tuttavia, per i contratti di locazione neiqua Ii e espressamente disposta la rinunciaagli aggiornamenti del canone non e ne-cessario inviare al conduttorela cornunica-zione in questione.II mancato invio della raccomandataporta all'inapplicabilitil del regime.

-,\_

In caso di pill conduttori, I'opzione va comuni-cata a ciascuno di essl.~0-

ATTENZIONE

Q UA ND O V A IN VIA TA LA C OMUN IC AZ IO NE?I I legislatore ha previsto che la comunicazione all' inqui lino deve es-sere inviata dal proprietario preventivamente alia scelta delregime della cedolare.In sostanza, per individuare il corretto termine entre cui inviare talecomunicazione va considerato il momen-to in cui scade il termine per effettuare lascelta per la cedolare.In particolare, nel caso di nuovo contrat-tola raccomandata va inviata:- + prima della registrazione della stes-

so, ovvero entre 30 giorni dalla data di

3 2 Vademecum - Cedo /a re

stipula del contratto 0 dalla decorrenza della stesso, se anterio-re);

- + prima del termine di versamento dell'imposta di registrose la seeIta e effeUuata nelle annualita successive.

COSA SUCCEDESf SI 5CEGUE LACEDOLARE? GaSLIGHT ED ESONERI~--------------------------------------~

ESEMPIONel caso di stipula di un contratto a canone libero il 5 settembre2011, la scelta per i l regime della cedolare secca dovra essere effet-tuata dal proprietario entro il 4 ottobre 2011,termine ultimo per registrare iI relativo con-tratto.Entro tale data dovra inviare: pena I'inefficacia, la comunicazione pre-

ventiva al conduttore in cui comunica lasua scelta e la rinuncia alia facolta di chie-dere I'aggiornamento del canone;

il Modello Siria (0 il Mod. 69), mediante il quale attesta la sceltadel regime della cedolare secca.

Ipotizzando che i l locatore non richieda I 'applicazione della cedolarealia prima annual ita, potra optare nelle annualita successive entroiI termine di versamento della relativa imposta di registro.

Petra, ad esempio, optare entre il 4 ottobre2012 (termine di pagamento dell'imposta diregistro relativa alia seconda annualita): en-tro tale data dovra inviare la comunicazionepreventiva al conduttore in cui comunica lasua seeIta e la rinuncia alia facolta di chiedereI'aggiornamento del canone,

Vademecum - Cedo la re 33


19/27

~------ ---

( OS A S UC CE DE S E S I S CE GL lE L A C ED OL AR E? O SB UG HI E D E S O NE RI.--------------~~==~~----------~

I

~~Z\--ATTENZIONE

Per l'anno 2011, per quanta riguarda i contrattiscadu ti a risolti, gia registrati, prorogati e con irn-posta di registro gia versata alia data del 7 aprile2011 la comunicazione deve essere inviata alconduttore, con lettera raccomandata, entre II:- + 6 luglio 2011 (termine stabilito per il versa-

mento del primo acconto delle imposte sui red-diti) se I'acconto e dovuto in due rate;-+ 30 novembre 2011 se I'acconto e dovuto inunica rata;

-+ entro iI termine di presentazione della di-chiarazione dei redditi se non e dovuto ac-conto.

COSA R IPO RT A LA COMUN IC AZ IO NE A LL'IN QU ILIN O?Nella comunicazione preventiva all'inquilino vanno indicate Ie se-guenti informazioni: data di stipula del contratto; generalita della parte locatrice e conduttrice; opzione per la cedolare (obbligatorio); rinuncia all'aumento del canone(obbl.igatorio) ; canone annuo vigente al momen-to di esercizio dell'opzione; dati identificativi deWimmobile(indirizzo) affittato.

34J _ . ~ - - _ _ _ : _ _ -

Vademecum - Cedole re

( 05 1\ 5 UC CE DE 5 E 5 1 S CE GU E L A C E DO LA RE ? O B B Ll GH I E D E S O NE RI~-----------~~~~~~~-~ACCONTI DI IMPOSTA SOSTITUTIVAI contribuenti che optano per la cedolare secca per i redditi d! loca-zione percepit i nel 2011:- + gia a luglio/agosto 2011 devono eventualmente versareI'acconto della cedolare;

- + possono, eventualmente, ridurre"normall acconti IRPEF" dovuti.Infatti, I'anno prossimo i redditi da 10 -cazione degli immobili per i quali 5 1e scelta I 'applicazione della cedolaresecca non concorreranno alia compo-sizione del reddito imponibi.le IRPEF e pertantol 'imposta dovutain dichiarazione potra essere minore 0 addirittura azzerarsl,

ADEMPIMENTI NON PIli NECESSARICome sopra anticipato, nel caso in cui il proprietario scelga iI regi-me della cedolare secca, alcuni adempimenti ordinariamentenecessari sana "soppressl",

COMUNICAZ IONE GENERAL IT A DE.ll'INQU IL INO

Nel regime della cedolare secca, la re-gistrazione del contratto di locazio-ne "assorbe" I'obbligo di comuni-cazione delle qenerallta dell'inquilinoall'autorita di pubblica sicurezza: per-tanto, il proprietario e esonerato da taleadempimento .

vedemecum - Cedo la r e 3 5


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COSA S UC C ED E S E S I S CE G Ll E L A C E DD LA R E? O SBU GH I E D E SD NE R I------------------------------------~

VERSAMENTO DELL'IMPOSTA 01 REGISTRO E 01 BOLLOL'opzione per la cedolare secca esonera il proprietario dal versa-mento dell 'imposta di registro dovuta: 'per la registrazione del contratto dilocazione; per il rinnovo della stesso; in caso di risoluzione anticipata.Inoltre, non e dovuta nemmeno I'impostadi bol lo ordinariamente applicabile sui con-tratto di locazione.

36r'~------------------------ ~~----~~--Vademecum - Cedola re

IVANTAGGI PER L 'INQUILlNO ~~ ----_____::_~---=----JIVANTAGGI PER L'INQUILINO

La scelta del proprietario di applicare la cedolare secca in luogo del-Ia tassazione ordinaria ha del le conseguenze, invero vantaggiose,anche in capo all'inquilino.Trattasi in particolare delle seguenti "agevolazioni":- + esenzione dal versamento dell 'imposta di bollo e di registro

(usualmente, viene previsto contrattualmente che il 50% di det-te imposte siano a carico dell' in-quilino);- + la sospensione della posslbl-

lita, per i l proprietario, di r ichie-dere I 'aggiornamento del ca-none di locazlone anche se in-dicato nel contratto stesso.

,Inoltre, non si deve dimenticare cheI'inquilino puo beneficiare, indipendentemente dal regime di tas-sazione scelto dal proprietario (ordinario 0 cedolare) e nel r ispettodei requisiti r ichiest i, del le detrazioni IRPEF per canoni di loca-zione.

IMPOSTA OI REGISTRO E OI BOLLOLa scelta della cedolare secca "esonera" dal pagamento dell'impostadi registro e di bollo.IMPOSTA 01 REGISTROL'esenzione dal versamento dell'imposta di registro, si concretiz-za al momenta della registrazione, del rinnovo, della proroga 0della risoluzione del contratto di locazione assoggettato a tas-sazione sostitutiva.

Vademecum - Cedola re 37


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IANTAGGI PER L' INQUIUNO'..------------------ 31 J13

o IMMOBILE POSSEDUTO DA PIU SOGGETTINelcaso in cui I'immobile sia posseduto da due 0 pi':' proprieta-ri, e non tutti scelgano 1 1 .regime della c e d o l a r e secca, chi scegliela tassazione ordinaria dovra pagare I'imposta di registro sui

canone rapportato alia propriaquota di possesso.Quindi, il 500/0 di tale importorimarra a carico dell'Inquill-no.Ad esempio, se due fratel!i (Ma-rio e Luca) proprietari al 50%di un immobile concesso in 1 0 -cazione per C 8.400,00 all'anno,scelgono I 'uno la tassazione or-dinaria, l'altro la cedolare secca, i l calcolo del leimposte avviene co-me segue:

- + I'imposta di registro si calcola solo sulla quota tassata ordina-riamente, ossia su 4.200,00 ed e pari a 84,00 (superiore alminimo di C 67(00); .

- + la quota a carico dell'inquilino e pari al 50% ovvero 42,00.o PRESENZA D1 PIU 1MMOBILI LOCATIQuando H eontratto e relativo a piu immobili, il proprietario puoscegliere iI regime della cedolare secca solo per alcuni di essi.In questo caso I' imposta di registro: non deve essere pagata per i ca-noni degli immobili per i quali s t e

see Ito il regime della cedolare sec-ca; e dovuta per i canon! relativi aqliimmobili tassati "ordinariamente".

~~-------------------------------------------------------V a deme cum - Cedolere38

IVANTAGGI PER L'INQUlLINO -llim----------------,Se il canone e unico, I 'imposta di registroe calcolata sul la parte di canone imputabi-Ie a ciascun Immobile in proporzione al-la rendita.Ad esempio, nel caso di due abitazioni conrendita pari ad 450,00 ("cedolare sec-carr) e C 300,00 (regime ordinario) e cane-

ne mensi le complessivo di C 2.000,00, I 'imposta di registro a caricodel.I'inquilino si calcola solo sui secondo immobile:

300,00 x 100 = 40%300,00 + 450,00( 2.000,00 x 12) x 40% = 9.600,00 9.600,00 x 2% = 192,00 di cui a carico dell'inquilino C 96,00.IMPOSTA OI BOLLOQuando il proprietario sceglie la cedolare secca, I'imposta di bollonon e dovuta al momenta della stipulazione, della risoluzione 0della proroga (negli ultimi due casi, se dovuta) del contratto di 10-cazione.L'imposta di bollo va comunque pagata nel caso di:- + contitolarita del diritto di proprleta ealtri diritti reali di godimento, se la ce-

dolare secca non e stata scelta da tuttii locatori;- + contratto di locazione relat ivo a plu abi-tezloni se la scelta del la cedolare seccae fatta solo per alcune unlta,A carico dell'inquilino rimane quindi il50% dell'imposta di bolla ( 14,62 x 50%= C 7,31).

V ad em e cum - C e do l ar e 39


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..._.....

~,~-----I-~-N-~-GG-I-PE-R-LI-NQ-UI-U-NO---------------- ~

SOSPENSIONE DELl'AGGIORNAMENTO DEL CANONEE note che il contratto dl locazione prevede nella generalila dei casil 'aggiornamento annuale automatico del canone di locazione

in base all'indice ISTAT.PuC>essere inoltre stabilito liberamentedalle parti un aggiornamento del canone(es.: 2% ogni due anni).Qualora II proprietario scelga la cedola-re secca, non e pili prevista la facoltain capo allo stesso di chiedere I'aggior-namento del canone di locazione, pertutta la durata dell'opzione.

\~[\..-AHENZIONE

In presenza di pill locatori I'opzione per la cedolaresecca esercitata da uno di essl, obbliga alia rinun-cia degli aggiornamenti del canone anche da partedegli altri locatori.

Detta previsione, che deve essere comunicata all'inquilino con let-tera raccomandata, non puc) essere derogata da un diverso ac-corda tra Ie parti.

DETRAZIONI IRPEF PER L'INQUILINOLe detrazioni previste nei casi di contratti di locazione di unita irn-mobiliari: adibite ad abitazione principale:

). > con uno dei contratti di cui alia Legge n. 431/1998 (liberomercato, transitorio, etc.);

J,.--------------------------------- Vademecum - Cedo/are40

]IVANTAGGIERL'INQUIUNO _~------------------------------------~.~ a canone convenzionale (art. 2, comma 3, e art. 4, commi

2 e 3, Legge n.,431/98);> - da dipendenti che trasferiscono la propria residenza per

motivi di lavoro;> da inquilini che abbiano un'eta com-

presa tra i 20 e i 30 anni; ad inquilini che siano studenti univer-

sltarl fuori sede;rimangono valide anche nel caso in cui ilproprietario scelga di tassare i canoni perce-piti applicando la cedolare secca.Le detrazioni spettanti per I'inquil ino che sia in possesso di tutti irequisiti normativamente previsti sono quelle dl seguito riassuntein tabella.

SCHEMA.RIASSUNTIVOFascedi reddito ("') Limite max(C 2.633(00)

Studentiuniversitari

C 991,60

C 495180avoratoridipendentif------+-------+------;-- -----------------

Tipologia dicontratto finoa C 15.493171 daC 15.493,72a C 30.987,41Libero C 300,00 C 150100

I---------+-------t----------t -------------~~---

Convenzionale C 495,80 C 247,90f------+-------+----------t --------------------I---------+-------+---------t- -------------------

C 991,60Giovani

tra 20 e 30 anni1---------+--------1- ----------------------------jL__ --I ------------- --- -------- ----

(*) Oltre 30.987 ,41 non spett a a lcuna det razione

190/0 del canone

VaderiJecum - Cedolare 41


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~ - - - - ~ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - ~ - - - - - - - ,LA C ONV EN IE NZ A P ER L A C ED O LA RE~------------------~~----------------------------~

L A CONVENIENZA PER LA CEDOLARELa tassazione sostitutiva dei canonl tramite "cedolare secca" per-mette aile persone fisiche di sottoporre a tassazione sostitutivaredditi derivanti dalla locazione di lmmo-bill ad usa abitativo, generando in alcu-ni casi un risparmio d'imposta anchemolto consistente.Tuttavia, per effettuare un raffronto tratassazione ordinaria e sosti tutiva e ne-cessario valutare I 'oggett iva situazionereddituale complessiva del contribuen-te; basti pensare alia possibillta omenadi fruire di altre agevolazioni (detrazioni,deduzioni, etc.).Infatti, e importante ricordare che: Ie deduzioni (ad esempio, quelle per l 'abitazione principale, per

i contributi per I fondi integrativi del SSN, per i fondi pensioneper la previdenza complementare) possono abbattere f ino ad az-zerarle il reddito complessivo;

le detrazioni (ad esempio, II 55% per gil interventl finalizzati alr isparmio energetico, i l 36% per interventi f inal izzati al recuperodel patr imonio edi lizio), possono abbattere f ino ad azzerare l 'im-posta lorda.

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ATTENZIONE

Optando per la cedolare secca (e pertanto non fa-cendo concorrere i canonl di locazione al redditocomplessivo) per il contribuente potrebbe verificar-si una situazione di "incapienza" (d'imposta 0 di

i reddito) con conseguente perdita di parte dei bene- Ifici fiscali (deduzioni/detrazioni) da un lato e paga-mento dell'imposta sostitutiva dall'altro.

42 . Vademecum - Cedolsre

LA C ONV EN IE NZ A P ER L A C ED O LA RE~----------------------------------~Pertanto, prima di effettuare la scelta, ogni locatore dovra preventi-vamente analizzare i l proprio quadro impositivo generale.

ESEMPI 01 VALUTAZIONE 01 CONVENIENZA5i propongono di segulto alcuni esempi di valutazione di conve-nienza tra tassazione ordinaria e sostitutivache ipotizzano situazioni in cui vi sia capien-za d'imposta. Per esigenze di semplificazionenon si considerano Ie differenze legate aliavariazione delle detrazioni per lavoro dipen-dente a per carichi di famigl ia.ESEMPIO N. 1II signor Archi nel 2011 presenta la seguente situazione:

40.000,00;- + reddito da lavoro dipendente- + appartamento locato a canone "libero"

con un canone complessivo di C 10.000,00.

Per confrontare i regimi di tassazione si evidenziano i seguenti ele-menti:- + deduzione forfetaria del canone di locazione- + canone di locazione al netto della deduzionefo rfeta ria - + aliquota IRPEF marginale- + aliquota addizionale regionale IRPEF- + adeguamento ISTAT canoni di locazione

(10.000 x 1,2%)

15%

8.500,0038%0,9%

120,00

Vademecum - Cedolare 43


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LA C ONV EN IE NZ A P ER L A C ED O LA RE~---------------------------------~

- + adeguamento ISTAT al netto dell'IRPEF[120 - (120 x 38%)] 74,00TASSAZIONE CEDOLAREORDINARIA SECCA

Base Imponibile 8.500,00 10.000,00IRPEF allquota mar-ginale 38% 3.230,00Addizionale regionale 0,9% 77,00Addizionale comunale 0% 0,00Imposta registro 1% 100,00(quota proprietario)Cedolare Secca 21% 2.100,00Rinuncia adeguamen- 1,2% 74,00to ISTATTOTALE IMPOSTE 3.407,00 2.174,00Differenza 1.233,.00

II regime di tassazione piu conveniente risulta es-sere quello della "cedolare secca": al contribuen-te la seeIta della tassazione sostitutiva consenteun considerevole risparmio rispetto all'applicazionedella tassazione ordinaria, pari a C 1.233/00.

ESEMPIO N. 2La signora Braccoli nel 2011 presenta la seguente situazione:~ reddito di penslone 20.000,00;~. appartamento locato a "Canone convenzionato"canone complessivo C 6.000/00.

44 V ad eme cum - C ed ol ar e

Per confrontare i regimi di tassazlone sl evidenziano i seguenti ele-menti:

L A C ON VE NIE NZ A P ER L A C ED OL AR E~--------------------------------------~

deduzione forfetaria del canone di locazione canone di locazione al neUo della deduz.forfetaria 15%, + ulteriore riduz. del 30% al iquota IRPEF marginale aliquota addizionale regionale IRPEF adeguamento ISTAT canoni di locazione(6.000 x 1,2%) adeguamento ISTATal netto dell'IRPEF [72 - (72 x 27%)]

15% + 30% 3.570,00

27%0,90%

72,00 53,00

TASSAZIONE CEDOLAREORDINARIA SECCABase imponibile 3.570,00 6.000,00IRPEF aliquota 27% 964,00rnarqlnaleAddizionale regionale 0,9% 32,00Addizionale cornunale 0% 0,00Imposta registro (quota 10/0 42,00proprietario) (su 70%)Cedolare Secca 19% 1.140,00Rinuncia adeguamento 1,2% 53,00ISTATTOTALE IMPOSTE 1.038100 1.193,00Differenza -155,00

In questo caso il regime di tassazione piu conve-niente risulta essere quello della tassazione ordi-naria, con un risparmio d'imposta pari a C 155,00.

Vademecum - Cedof a re 45


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L A C ONV EN IE NZ P . P E ~ L A C E DO L AR E~--------------------------------------~

Infatti, nella tassazione ordinaria la presenza di un contratto a ca-none concordato consente al locatore: una riduzione del 30%, ulteriore rispetto all 'abbattimento forfe-.tario del 15% dei canoni; il calcolo dell'imposta di registro sui 70% del tanoni di locazlone.

ESEMPIO N. 3Analizziamo ora una situazione analogaalia precedente, ma in presenza di con-tratti di locazione a canone d! mercatoanziche a canone concordato.

II signor Cardi nel 2011 presenta la se-guente situazione:~ reddito di pensione 20.000,00;~. un appartamento locato

a canone "Iibero" con canone complessivo di C 6.000,00.AI fine del confronto tra i regimi di tassazione si evidenziano i se-guenti elementi: deduzione forfetaria del canone di locazione canone di locazione al netto delladeduzione forfetaria aliquota IRPEF marginale aliquota addlzionale regionale IRPEF adeguamento ISlAl canoni di locazione(6 ..000 x 1,2%) adeguamento ISlAl al netto dell'IRPEF[72 - (72 x 27%)]

15%

5.100,0027%

0,90%

72,00

53,00

~.---------------------------------------:------- Vademecum - Cedo la re46

L A C ONV E NI EN Z A P E R L A C ED O L AR E~------------------------------------~

TASSAZIONE CEDOLAREORDINARIA SECCA

Base imponibile 5.100,00 6.000,00IRPEF aliquota marginale 27% 1.377,00Addizionale regionale 0,9% 46,00Addizionale comunale 0% 0,00Imposta registro (quota proprie- 1% 60,00tario)Cedolare Secca 21% 1.260,00Rinuncia adeguamento ISTAT 1,2% 53,00TOTALEIMPOSTE 1.483/00 1.313,00Differenza 170/00

In questo caso e piu conveniente la tassazione dei redditi di 10-cazione tramite cedolare secca, can un rtsparrnio d'imposta diC 170,00.Rispetto all'esempio precedente, infatti ,si nota che in assenza dei benefici fiscaliconcessi nel la tassazione ordinaria per lalocazione a canone convenzionato, tornaad essere preferibi le la tassazione sosti-tutiva.

rV ad eme cum - C e do la re 47


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Q u e s t a volume. s p r ol lV i sW d a ll a ll p rl G ln o a flenco,e d a co n si d er a rs l c c pi a s a g g i o - c a m p i o n e g r a t l J L l o " f i J o r i G~mmercio.F uo rl c am p o a pp li G az io ne .I VA - a rt . 2 ,. co mma 3 , l e u . d ), O P R n . 6 3 3 11 97 2.


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Tra Ie disposizioni emanate per la realizzazione del federalismo fiscale, disicuro interesse per i contribuenti e la c.d, "cedolare secca sugli affitti" checonsiste nella posslbllita di assoggettare i redditi derivanti dalla locazionedi immobili ad uso abitativo ad un'imposta sostitutiva dell'lRPEFe relativeaddizionali, nonche dell'imposta di registro e di bollo sui contratto di 10-cazione.Optare per la "cedolare secca" richiede al proprietario non solo un'attentavalutazione in termini di risparmio d'imposta, ma anche adempimenti dif-ferenti rispetto aile modalita "ordinarie".II vademecum illustra, con voluta sempllcita, i principali elementi dellanuova "cedolare secca"permettendo allettore di assimilare Ie informazionidi base necessarie per effettuare una scelta consapevole.

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La Cedolare Secca Sugli Affitti

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