LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI - caafcgil.it · art. 1571 e ss. c.c. ... dei contratti di...

LA CEDOLARE SECCA LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTISUGLI AFFITTISUGLI AFFITTISUGLI AFFITTI

Formazione 2011/2012/

CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL1

FEDERALISMO FISCALE FEDERALISMO FISCALE

Art. 3. d.lgs. n. 23/2011Cedolare secca sugli affittiCedolare secca sugli affitti

2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativoi t tti ti d tt i bili d bit tiai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo ele relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione,può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore,può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore,ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca,sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche edelle relative addizionali, nonché delle imposte di registro edi bollo sul contratto di locazione; la cedolare seccasostituisce anche le imposte di registro e di bollo sullasostituisce anche le imposte di registro e di bollo sullarisoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

2CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

I CONTRATTI I CONTRATTI DIDI LOCAZIONE LOCAZIONE EEIL SISTEMAIL SISTEMA DIDI TASSAZIONE ORDINARIOTASSAZIONE ORDINARIOIL SISTEMA IL SISTEMA DIDI TASSAZIONE ORDINARIOTASSAZIONE ORDINARIO

REGISTRO

TIPOLOGIECONTRATTUALI

TASSAZIONE BOLLO

IRPEF E ADDIZIONALIIRPEF E ADDIZIONALI


I CONTRATTI I CONTRATTI DIDI LOCAZIONE LOCAZIONE AD USO ABITATIVOAD USO ABITATIVO (L.(L. 431/1998)431/1998)AD USO ABITATIVO AD USO ABITATIVO (L. (L. 431/1998)431/1998)

TIPO DI CONTRATTO DURATA MINIMA4 anni

a canone libero + altri 4 di rinnovo automatico

3 anni

a canone concordato

ordinario3 anni

+altri 2 di rinnovo automatico

concordatoo

convenzionato

transitorio perstudenti

universitari

minima 6 mesimassima 36 mesi

transitori minima 1 mese massima 18 mesi


I CONTRATTI I CONTRATTI DIDI LOCAZIONE LOCAZIONE AD USO ABITATIVOAD USO ABITATIVOAD USO ABITATIVO AD USO ABITATIVO

(non rientranti nella L.(non rientranti nella L. 431/1998)431/1998)

IMMOBILI DI INTERESSEIMMOBILI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO

IMMOBILI DI CATEGORIAIMMOBILI DI CATEGORIA CATASTALE A1, A/8 e A/9 LIBERTÀ DI CONTRATTAZIONE

art. 1571 e ss. c.c.

IMMOBILI LOCATI ESCLUSIVAMENTE PER FINALITA’ TURISTICHE

ALLOGGI E.R.P.APPOSITA NORMATIVA STATALE O REGIONALE


I CONTRATTI I CONTRATTI DIDI LOCAZIONELOCAZIONEFATTISPECIE RILEVANTIFATTISPECIE RILEVANTIFATTISPECIE RILEVANTIFATTISPECIE RILEVANTI

ISTIPULAZIONE CONTRATTO REGISTRAZIONE

IMP

RISOLUZIONE

NON FORMALIZZATA CON ATTO DA REGISTRARE

OST

RISOLUZIONE ANTICIPATA

FORMALIZZATA CON ATTO DA REGISTRARE REGISTRAZIONE

A

R

NON FORMALIZZATA CON ATTO (TACITA)

EGI

PROROGA FORMALIZZATA CON ATTO

DA REGISTRARE

CON ATTO (TACITA)

REGISTRAZIONE

ISTRDA REGISTRARE REGISTRAZIONE RO


CONTRATTO CONTRATTO DIDI LOCAZIONELOCAZIONEE IMPOSTAE IMPOSTA DIDI REGISTROREGISTROE IMPOSTA E IMPOSTA DIDI REGISTROREGISTRO

Art 1 D PR n 131/1986 (TUR)Art. 1 D.P.R. n. 131/1986 (TUR)Oggetto del’imposta

L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffaallegata l t t t i li atti soggetti a registra ioneallegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e aquelli volontariamente presentati per la registrazione.

A t 3 TURArt. 3 TURContratti verbali

1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: ) di l i ffitt di b i i bili i t ti l t it i d lla) di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio delloStato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite …



TARIFFA ‐ PARTE PRIMA ‐ Art 5TARIFFA ‐ PARTE PRIMA ‐ Art. 5

1. Locazioni e affitti di beni immobili: a) quando hanno per oggetto fondi rustici .................................................. 0,50%a) quando hanno per oggetto fondi rustici .................................................. 0,50%a‐bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorchè

assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633: ……….. 1%p , ), ,

b) in ogni altro caso ........................................................................................... 2% (…)

NOTE: I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di € 67,00. II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00



Esempio:

Contratto di locazione a canone libero, durata 1/9/2011 – 31/8/2015Canone annuale: 10.000 euroImposta di registro:a) per il primo anno 10 000 X 2% = imposta dovuta € 200a) per il primo anno 10.000 X 2% = imposta dovuta € 200

anni successivi canone + ISTAT X 2% = imposta dovutaa) per l’intera durata contrattuale 10.000 X 4 = 40.000 X 2% = € 800

riduzione = 800 X 1,25%* X 4 = € 40imposta dovuta = € 760* era 0,75% fino al 31/12/2011

In caso risoluzione anticipata, se l’imposta è stata pagata per l’intera durata, tt il i b d ll’i t t l lità

, / /

spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive



TARIFFA ‐ PARTE SECONDAAtti soggetti a registrazione solo in caso d'uso

Art. 2‐bis. 1. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scritturaArt. 2 bis. 1. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scritturaprivata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno

Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell’1 giugno 2011

La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell’anno è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso.eg s a o e so o caso d uso


CONTRATTO CONTRATTO DIDI LOCAZIONE LOCAZIONE IMPOSTAIMPOSTA DIDI REGISTROREGISTRO –– SOGGETTI PASSIVISOGGETTI PASSIVIIMPOSTA IMPOSTA DIDI REGISTRO REGISTRO SOGGETTI PASSIVI SOGGETTI PASSIVI

Art. 57 TURSoggetti obbligati al pagamento

1. …sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti.

IL PROPRIETARIO E L’INQUILINO SONO OBBLIGATI IN SOLIDO

AL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO



Art. 17 TURCessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite

dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di

beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, p ,risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23

sarà F24 (D.M. 8.11.2011)

FATTISPECIE CODICE TRIBUTO

IMPORTOMINIMO

P i lità 115T € 67Prima annualità 115T € 67

Annualità successive 112T

Intero periodo 107T € 67te o pe odo 0 € 6

Proroghe 114T € 67

Risoluzione 113T € 67( )Risoluzione (fisso)


CONTRATTO CONTRATTO DIDI LOCAZIONELOCAZIONEIMPOSTAIMPOSTA DIDI REGISTROREGISTROIMPOSTA IMPOSTA DIDI REGISTROREGISTRO

Art. 17 TURCessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite

dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili

1 L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione eaffitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché perle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidatadalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante ilmodello F23 (poi F24)

Agenzia delle entrate circolare n 26 dell’1 giugno 2011Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell 1 giugno 2011

Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel t i fi di t t i i h dtermine fisso di trenta giorni, che decorre: ‐ per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, seantecedente dalla data di esecuzione;per i contratti verbali dalla data di inizio della loro esecuzione‐ per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.


CONTRATTO CONTRATTO DIDI LOCAZIONELOCAZIONEIMPOSTAIMPOSTA DIDI REGISTROREGISTROIMPOSTA IMPOSTA DIDI REGISTROREGISTRO

A i d ll t t i l 26 d ll’1 i 2011Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell’1 giugno 2011

Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per icontratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato neltermine fisso di trenta giorni, che decorre:‐ per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, seantecedente dalla data di esecuzione;‐ per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.

DATA STIPULA DECORRENZA REGISTRAZIONE

Esempi

24/8/2011 1/9/2011 23/9/2011

5/9/2001 1/9/2011 30/9/2011


CONTRATTO CONTRATTO DIDI LOCAZIONELOCAZIONEE IMPOSTAE IMPOSTA DIDI BOLLOBOLLOE IMPOSTA E IMPOSTA DIDI BOLLOBOLLO

D PR n 642/1972

Art. Indicazione degli atti Imposte dovute

D.P.R. n. 642/1972

della tariffag

soggetti a impostap

Fisse Proporzionale

Scritture private contenenti i i di hi i i h

2

convenzioni o dichiarazioni anche unilaterali con le quali si creano, si modificano, si estinguono, si accertano o si documentano rapporti

€ 14,62ogni centoaccertano o si documentano rapporti

giuridici di ogni specie, descrizioni, constatazioni e inventari destinati a far prova fra le parti che li hanno

cento righe

far prova fra le parti che li hanno sottoscritti


CANONI CANONI DIDI LOCAZIONELOCAZIONEIRPEF e ADDIZIONALI IRPEFIRPEF e ADDIZIONALI IRPEFIRPEF e ADDIZIONALI IRPEFIRPEF e ADDIZIONALI IRPEF

(730/UNICO)(730/UNICO)TIPO BASE IMPONIBILE

CANONE LIBEROImporto maggiore tra:

l dit t t l i l t t

( / )( / )

CANONE LIBERO la rendita catastale rivalutata eil canone di locazione ridotto del 15%.

CANONE 70% CONVENZIONALEin comuni ad alta densità abitativa( / )

del maggiore tra:la rendita catastale rivalutata e

il canone di locazione ridotto del 15%(art. 8 L. 431/98)

EQUO CANONE(ante 1/1/1999) Canone di locazione ridotto del 15%

IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE LL )IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE.LL.)


CEDOLARE SECCACEDOLARE SECCA

NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO

Art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto federalismo fiscale municipale)(decreto federalismo fiscale municipale)

Provvedimento del Direttore dell’Agenziadelle Entrate del 7 aprile 2011delle Entrate del 7 aprile 2011

Procedure telematiche per la registrazione (SIRIA Mod 69 e IRIS)(SIRIA, Mod. 69 e IRIS)

Risoluzione n. 59/e/2011 (codici tributo)

Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011


CEDOLARE SECCACEDOLARE SECCA

NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO

ANCORA DA EMANARE:

Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate per la revoca dell’opzionep p


SOGGETTI INTERESSATISOGGETTI INTERESSATI

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per latassazione del reddito fondiario ai fini dell’Irpef (e relativeaddizionali), il proprietario o il titolare di diritto reale di godimentodi unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare perdi unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per… “la cedolare secca”

Non possono accedere al regime della cedolare secca:Non possono accedere al regime della cedolare secca:le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali enon commerciali, i soggetti che locano immobili ad uso abitativonell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni, icondomini per le parti comuni ad uso abitativo.


DECORRENZA E INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATIDECORRENZA E INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI

2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo aicontratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e lerelative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione puòrelative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, puòessere assoggettato, in base alla decisione del locatore, adun’imposta, operata nella forma della cedolare secca …

1.2 L’opzione può essere esercitata relativamente a CIASCUNIMMOBILE ad uso abitativo locato per finalità abitative e relativepertinenze locate congiuntamente all’abitazione.


INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATIINDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI

Riguarda i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologiaabitativa (categoria catastale A escluso A10) ovvero per i quali è stataabitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è statapresentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.Sono esclusi : N B‐ i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’eserciziodi attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal

l d ll’ b l f l à b d ll b

N.B.successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori edipendenti;

‐ i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locatii contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locatiper uso ufficio o promiscuo.

Sono ammessi quelli stipulati con enti pubblici o privati non commerciali,q p p p ,purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad usoabitativo in conformità alle proprie finalità.



E’ ammessa l’opzione per il solo immobile ad uso abitativo nelp pcaso in cui esso sia stato locato con un unico contrattocongiuntamente ad un fabbricato strumentale (es. abitazione +negozio)

L’ i ò i h il l bbi lL’opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.

Il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo.



Pertinenze

Rientrano anche se locate con contratto separato e successivorispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione cheil rapporto di locazione intercorra tra le medesime particontrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si facciaif i l di l i d ll’i bil bi iriferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo esia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale conl’unità abitativa già locatal unità abitativa già locata.

Non ci sono limitazioni quantitative sempreché sussista uneffettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo locatoe tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.


TIPOLOGIA CONTRATTUALETIPOLOGIA CONTRATTUALE

Sono esclusi:Sono esclusi:

‐ i contratti di sublocazione;i t tti di l i di i bili it ti ll’ t‐ i contratti di locazione di immobili situati all’estero

Sono ammessi:Sono ammessi:

‐ i contratti di locazione (di immobili ad uso abitativo situati inItalia) di durata inferiore a trenta giorni nell’anno per i qualiItalia) di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i qualinon sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.


INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATIINDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATIFabbricati (o porzione di essi) ad uso abitativo, locati e situati in Italia,

che generano ordinariamente reddito fondiario

AMMESSI ESCLUSI

Fabbricati locati ad uso abitativo a enti pubblici e enti non commerciali Fabbricati utilizzati

( h i )p

(anche promiscuamente)per l’esercizio di un’attività d’impresa

o di lavoro autonomo(anche se locati ai dipendenti)

Pertinenze (anche se locate disgiuntamente)

(anche se locati ai dipendenti)a prescindere dal loro numero

Contratti di durata non superiorea 30 gg

Unità immobiliari con categoria catastale diversa da A1 a A9 e A/11a 30 gg. diversa da A1 a A9 e A/11

Porzioni di unità immobiliari(es. stanze affittate a studenti) Sublocazioni

Unità immobiliari locate congiuntamente ad unità immobiliari

strumentaliFabbricati situati all’estero


EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAEFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAEFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAEFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA

2. … il canone di locazione …. può essere assoggettato, inbase alla decisione del locatore ad un’imposta operata nellabase alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nellaforma della cedolare secca, sostituisce l’irpef e relativeaddizionali, nonché le imposte di registro e bollo sul contrattodi locazione; la cedolare secca sostituisce anche le impostedi registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del

t tt di l icontratto di locazione


EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAEFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA

3.2. L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca3.2. L imposta dovuta nella forma della cedolare seccasostituisce:‐ l’irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodottodalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, neiperiodi d’imposta ricadenti nel periodo di duratad ll’ idell’opzione;

‐ l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali oper il minor periodo di durata del contratto per i quali siper il minor periodo di durata del contratto per i quali siapplica l’opzione;

‐ l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.p

… segue



3.2. La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e3.2. La cedolare secca sostituisce l imposta di registro el’imposta di bollo, ove dovuta, sulle RISOLUZIONI EPROROGHE del contratto di locazione qualora:‐ alla data della risoluzione anticipata sia in corsol’annualità per la quale è esercitata l’opzione per lad lcedolare secca;

‐ venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per ilperiodo di durata della proroga

N.B. : resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la

periodo di durata della proroga.

q g p g pcessione del contratto di locazione.



SINTESI

Da 0 e fino a 15.000 euro = aliquota 23% oltre 15 000 e fino a 28 000 euro = aliquota 27%

IRPEFoltre 15.000 e fino a 28.000 euro = aliquota 27% oltre 28.000 e fino a 55.000 euro = aliquota 38% oltre 55.000 e fino a 75.000 euro = aliquota 41% lt 75 000 li t 43%oltre 75.000 euro = aliquota 43%

ADDIZIONALE COMUNALE Aliquote

fissate da IRPEF

REGIONALEComuni e Regioni


IMPOSTE PER LA PRIMA REGISTRAZIONE DEI

EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAEFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCAIMPOSTE PER LA PRIMA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

CONTRATTI A CANONEIMPOSTE CONTRATTI LIBERI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

2% del corrispettivo della prima annualità

1,4% del corrispettivodella prima annualità

Da p

REGISTRO

della prima annualità(con un minimo di 67 €)

della prima annualità(con un minimo di 67 €)

pagarsi in proprietari2% del canone complessivo, l ll à l

1,4% del canone complessivo, l ll à l parti ugua

io e locata

al netto della metà del tasso legale per ogni anno

(con un minimo di 67 €)

al netto della metà del tasso legale per ogni anno

(con un minimo di 67 €) ali tra rio

BOLLO€ 14,62

ogni cento righe di contratto€ 14,62

ogni cento righe di contratto

La cedolare sostituisce:La cedolare sostituisce:‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per ilminor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;‐ l’IMPOSTA DI BOLLO dovuta sul contratto‐ l IMPOSTA DI BOLLO dovuta sul contratto



IMPOSTE PER LE ANNUALITA’SUCCESSIVE ALLA PRIMA

IMPOSTA CONTRATTI LIBERI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

2% d l i tti 1 4% d l i tti

REGISTRO

2% del corrispettivo dell’annualitàcomprensiva

dell’aumento ISTAT

1,4% del corrispettivo dell’annualità comprensiva

dell’aumento ISTAT

Da pagarsi in parti uguali tra proprietario e dell aumento ISTAT

(senza importo minimo)dell aumento ISTAT

(senza importo minimo) locatario

La cedolare sostituisce:‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il

i i d di d t d l t tt i li i li l’ iminor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione



IMPOSTE PER LE PROROGHE(SUCCESSIVA ALLA SCADENZA

DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO)

IMPOSTE CONTRATTI LIBERI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

D

DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO)

REGISTRO 2% del corrispettivo (con un minimo di 67 €)

1,4% del corrispettivo (con un minimo di 67 €)

Da pagarsi tra prop

loc in parti ugprietario ecatario

BOLLO

€ 14,62 ogni cento righe di contrattoN B solo se viene registrato

€ 14,62 ogni cento righe di contrattoN B solo se viene registrato guali

e BOLLO N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga

N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga

La cedolare sostituisce:La cedolare sostituisce:‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minorperiodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;‐ l’IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell’atto di prorogal IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell atto di proroga



RISOLUZIONE(DISDETTA ANTICIPATA DEL CONTRATTO)

IMPOSTE CONTRATTI LIBERI CONTRATTI “CONCORDATI”

ug

REGISTRO € 67 € 67

Da pagars

guali tra pre locat€ 14 62 € 14 62 si in parti

roprietariotarioBOLLO

€ 14,62 ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione

dell’atto)

€ 14,62 ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione

dell’atto) o dell atto) dell atto)

La cedolare sostituisce:l’IMPOSTA DI REGISTRO d t l lità t tt li il i‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minorperiodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;‐ l’IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell’atto di proroga


BASE IMPONIBILE E ALIQUOTEBASE IMPONIBILE E ALIQUOTE

2 Sul CANONE DI LOCAZIONE ANNUO stabilito dalle parti la2. … Sul CANONE DI LOCAZIONE ANNUO stabilito dalle parti lacedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21%.La cedolare secca può essere applicata ANCHE AI CONTRATTI DILa cedolare secca può essere applicata ANCHE AI CONTRATTI DILOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L’OBBLIGO DIREGISTRAZIONE.Per i CONTRATTI STIPULATI SECONDO LE DISPOSIZIONI DI CUIAGLI ARTICOLI 2, COMMA 3, E 8 DELLA LEGGE N. 431/1998,l i i d bi i i bi i i di i ll’ i l 1relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1,

comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/1998, convertito, conmodificazioni dalla legge n 61/1989 e negli altri comuni admodificazioni, dalla legge n. 61/1989, e negli altri comuni adalta tensione abitativa individuati dal Cipe, l’aliquota dellacedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridottaal 19%.


ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALEALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE

6 2 Ali t d ll d l6.2 Aliquote della cedolare secca

Rientrano nell’applicazione dell’aliquota del 19% anche iRientrano nell applicazione dell aliquota del 19% anche icontratti con canone concordato stipulati per soddisfareesigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell’art.8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di appositeconvenzioni nazionali.


ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALEALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE

CANONE LIBERO (730/UNICO Cod. Ut. 3)CONVENZIONATO ‐ no alta densità abitativa ‐ (730/UNICO Cod. Ut. 3)

EQUO CANONE (730/UNICO Cod Ut 4)EQUO CANONE (730/UNICO Cod. Ut. 4)LOCAZIONI TRANSITORIE (730/UNICO Cod. Ut. 3)

21%

CANONE CONVENZIONATO (730/UNICO Cod. Ut. 8)

21%

NATURA TRANSITORIA PER STUDENTI (730/UNICO Cod. Ut. 8)Se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa

19%37CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

19%

BASE IMPONIBILEBASE IMPONIBILE

CANONE CANONE DIDI LOCAZIONE ANNUOLOCAZIONE ANNUO(rilevabile dalle clausole contrattuali)

SENZA CHE SIANO APPLICABILI LE RIDUZIONI:

A PRESCINDERE DELL’EFFETTIVA

del 15 % e

del 40 5% per i canoni

PERCEZIONE DEL CANONE (CRITERIO DI COMPETENZA

E NON DI CASSA)del 40,5% per i canoni convenzionati

E NON DI CASSA)



6.1 Base imponibileL d l i li i li dditi d i ti d t tti diLa cedolare si applica ai soli redditi derivanti da contratti dilocazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione.Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi pertantoNel medesimo periodo d imposta potranno aversi, pertanto,redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettatia cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF erelative addizionali.La base imponibile della cedolare secca è costituita dalcanone di locazione annuo stabilito dalle parti senza alcunabbattimento (15%, 25% Venezia Centro, Isole della Giudecca,Murano Burano ulteriore 30% contratti convenzionati)Murano, Burano, ulteriore 30% contratti convenzionati).Il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitatal’opzione per la cedolare non può essere, comunque, inferiorep p p , q ,alla rendita rivalutata del 5% relativa allo stesso periodo



6.1 Base imponibileE i 7 C i ll diEsempio n. 7 ‐ Canone superiore alla renditaImmobile a disposizione dal 1/1 al 10/4/12 e locato dal 11/4/12 canoneannuo € 12.000;annuo € 12.000;rendita € 3.000 (comprensiva della rivalutazione del 5%);Opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazioned ldel contratto.

Reddito fondiario anno 2012i i d l ddi d

Dal 2012 l’IMU sperimentale Dal 2012 l’IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionalisostituisce Irpef e addizionali

sul reddito delle unità immobiliari non locatesul reddito delle unità immobiliari non locate

Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:rendita 1/1 – 10/4 = 3000 x 100/365 + magg. di 1/3 = 1.095,89.Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:ggcanoni 11/4 – 31/12 = 12.000 x 265/365 = 8.712,33;(rendita 11 aprile ‐ 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08);

BASE IMPONIBILE 8 712 33BASE IMPONIBILE: euro 8.712,33… segue



6.1 Base imponibilep

Reddito fondiario anno 2013Ipotesi A)Ipotesi A) Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la cedolare secca quindi:revocata l opzione per la cedolare secca, quindi:‐ nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;‐ tassazione del reddito = canoni relativi alla prima annualità(periodo 1/1 ‐ 10/4/2013) + canoni relativi alla seconda annualità(periodo 11/4 ‐ 31 /12/2013) = euro 12.000 da assoggettare ad lcedolare secca.

… segue



6.1 Base imponibile

Reddito fondiario anno 2013Ipotesi B)

l d l à (d d ll' l ) èPer la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l’opzione per la cedolare secca, quindi:comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;comunicazione della revoca e pagamento dell imposta di registro;tassazione del reddito come segue:‐ canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1‐10/4/2013) = p (p )12.000 x 100/365 = € 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca;‐ canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4‐31/12/2013)=[( 2 000 26 /36 ) %] € 0 8 d d[(12.000 x 265/365) – 15%] = € 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizionali.



Opzione in sede registrazione contratto

2012 2013 2014

G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M

IRPEF Cedolare Cedolare Cedolare






Opzione in sede registrazione contratto

Revoca opzione(modalità previste dal

provvedimento ?? + registro)

2012 2013 2014

G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M

IRPEF Cedolare IRPEFCedolare IRPEF





ADEMPIMENTIADEMPIMENTI

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione deiredditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gliulteriori obblighi di comunicazione della “CESSIONEulteriori obblighi di comunicazione della CESSIONEFABBRICATO” (da presentare all’autorità di P.S. o Comune) di cuiall’art. 12 D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla/ , , ,L. n. 191/1978).Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto dil l l d l l d ll’locazione si applica la sanzione dal 120 al 240% dell’imposta(art. 69 DPR n. 131/1986).

In caso di mancata registrazione, oltre alle sanzioni, trova applicazionequanto previsto dal comma 8 (durata 4+4 a decorrere dalla registrazione;canone pari al triplo della rendita catastale)



1 85% canone

2 75% canone

Codice Canone e Canone di locazione:

3 100% canone X

Codice Canone e Canone di locazione:1 – 85% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria2 – 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria

(Venezia centro e isole della Giudecca – Murano – Burano)(Venezia centro e isole della Giudecca Murano Burano)3 – 100% del canone nel caso di opzione per cedolare secca


D ll i t i i ll il i M d 730/2012

ADEMPIMENTIADEMPIMENTIDalle istruzioni alla compilazione Mod. 730/2012

CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

Quadro B Sezione II – OBBLIGO di compilazione per ogni

ADEMPIMENTIADEMPIMENTIQuadro B Sezione II – OBBLIGO di compilazione per ogniIMMOBILE soggetto a tassazione cedolare secca



Nel rigo 3 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare a tassazione ordinaria

Nel rigo 6 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare ad imposta sostitutiva:21% o 19% a seconda della tipologia del contratto di locazione

Nel rigo 11 viene indicato il reddito complessivo da tassare ordinariamente, determinato dalla sommadei redditi dei righi da 1 a 5: non sarà sommato il reddito di rigo 6 assoggettato a cedolare secca.

Nel rigo 81 (cedolare secca dovuta) viene riportato l’ammontare complessivo dell’imposta sostitutivariferita sia all’aliquota ordinaria del 21% che a quella agevolata del 19%;

Nel rigo 82 l’ammontare degli acconti versati



Nel rigo 99 (cedolare secca locazioni) viene riportato l’ammontare a debito, ovvero a credito, dell’imposta per cedolare secca risultante dalla differenza tra l’importo indicato nel rigo 81 e gli acconti versati indicati nel rigo 82.

Nel rigo 137 (reddito di riferimento per agevolazioni fiscali) viene riportato l’importo delNel rigo 137 (reddito di riferimento per agevolazioni fiscali) viene riportato l importo del reddito complessivo aumentato del reddito assoggettato a cedolare secca.

Tale importo costituisce il reddito di riferimento per determinare:le detrazioni per lavoro dipendente, pensione, altri redditi e per familiari a carico,p p , p , p ,le detrazioni per canoni di locazione ed ogni altra deduzione e/o detrazione commisurata alreddito complessivo

L’importo di rigo 137 costituisce altresì il reddito di riferimento ai fini ISEE.



aart. 2704 c.c. (data certa)rt. 2704 c.c. (data certa)



3.1 Registrazione del contrattog

La modalità telematica di registrazione può essere utilizzatasolo per i contratti di locazione che NON contengonosolo per i contratti di locazione che NON contengonodisposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto dilocazione dell’immobile abitativo, quali, ad esempio,, q , p ,fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobiliabitativi e strumentali, ecc.

I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematicadi registrazione ed esercizio dell’opzione sono comunque tenutiall’obbligo di conservazione del relativo contratto, che deveessere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo.



Termine di presentazioneTermine di presentazioneDATA DI DECORRENZA ANTERIORE

A QUELLA DI STIPULA DEL CONTRATTO ?SI NO

ENTRO 30 GGDALLA DECORRENZA

ENTRO 30 GGDALLA STIPULADALLA DECORRENZA DALLA STIPULA



aart. 2704 c.c. (data certa)rt. 2704 c.c. (data certa)

XX57CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL


3.1 Registrazione del contratto II modello 69 che può essere utilizzato anche in alternativa alII modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa almodello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione deicontratti di locazione, nei casi non previsti dal modello Siria, e, p ,degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni,risoluzioni e proroghe anche tacite).Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficiodell’Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazionedel contratto di locazionedel contratto di locazione.In caso di mancato esercizio dell’opzione, ovvero nel caso in cuisiano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essip pesercitino l’opzione per il regime della cedolare secca, occorreprodurre, per la richiesta di registrazione del contratto,l’attestazione del pagamento delle imposte.


ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONEL’OPZIONE

1.3.1 Opzione in sede di registrazione del contratto

I tti h i t d l i d l i d ll d lI soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolaresecca esercitano l’opzione in sede di registrazione delcontratto, mediante il modello SIRIA, ove sussistano lecontratto, mediante il modello SIRIA, ove sussistano lecondizioni, ovvero mediante ilmodello 69

Registrazione contrattoRegistrazione contratto SIRIA o SIRIA o MMod. 69od. 69gg


OPZIONEOPZIONE

Il regime di tassazione della cedolare secca ha caratterefacoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinataall’esercizio di un’opzione da parte del locatore.

In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sededi registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti perdi registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti perl’intera durata del contratto, salvo revoca.



1.3.1 Opzione in caso di proroga del contratto

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione,l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata NELTERMINE PER IL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTROTERMINE PER IL VERSAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO,mediante ilmodello 69.

Proroga Proroga opzione con mod. 69opzione con mod. 69


OPZIONEOPZIONE

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione,l’opzione per il regime della cedolare secca deve essereesercitata entro il termine di versamento dell’imposta diregistro vale a dire entro 30 giorni dal momento dellaregistro, vale a dire entro 30 giorni dal momento dellaproroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione delmodello per la richiesta di registrazione degli atti e per glimodello per la richiesta di registrazione degli atti e per gliadempimenti successivi (modello 69).



1.3.3 Opzione nel caso di contratti per i quali non sussistel’obbligo di registrazione

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazionein termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca insede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’impostanel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione ind di i i i d’ di i isede di registrazione in caso d’uso o di registrazione

volontaria.

Senza obbligo di registrazione Senza obbligo di registrazione UNICO o 730UNICO o 730


OPZIONEOPZIONE

L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in talcaso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registronell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’usodel contratto sia successiva alla dichiarazione.

Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazionevolontaria o in caso d’uso del contratto in data antecedentevolontaria o in caso d uso del contratto in data antecedentealla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione perla cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazionedel contratto.



1.4 Mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità didurata del contratto

Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità delcontratto non preclude la possibilità di opzione per lecontratto non preclude la possibilità di opzione per leannualità successive nel termine per il versamentodell’imposta mediante il modello 69.

D l i litàD l i lità d 69d 69Dopo la prima annualità Dopo la prima annualità mod. 69mod. 69


OPZIONEOPZIONE

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazionedel contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regimedella cedolare secca per le annualità successive, esercitandol’opzione entro il termine previsto per il versamentodell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontaredell’imposta di registro dovuta annualmente sull ammontaredel canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giornidalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).

Le imposte di registro e di bollo già versate NON possonocomunque essere oggetto di rimborso


OPZIONEOPZIONE

Caso particolare: pagamento registro in unica soluzioneCaso particolare: pagamento registro in unica soluzioneCaso particolare: pagamento registro in unica soluzioneCaso particolare: pagamento registro in unica soluzioneEsempio n. 2Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assoltocedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto l’imposta di bollo sul contratto e l’imposta di registro in una unica soluzione.

L’opzione per il regime della cedolare secca per l’annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell’imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto 2012.


ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE IN CASO L’OPZIONE IN CASO DIDICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARI

5.1. Esercizio dell’opzione

Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari delp , pdiritto di proprietà o di altro diritto reale di godimentosull’immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenzel ll’ b l’ dlocate congiuntamente all’abitazione, l’opzione deve essereesercitata distintamente da ciascun locatore, compilandol’apposito modello SIRIA ove sussistano le condizioni per il suol apposito modello SIRIA, ove sussistano le condizioni per il suoutilizzo, ovvero mediante il modello 69. L’opzione esplicaeffetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.p

… segue

Ammessa anche solo per alcuni comproprietariAmmessa anche solo per alcuni comproprietariAmmessa anche solo per alcuni comproprietariAmmessa anche solo per alcuni comproprietari68CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE IN CASO L’OPZIONE IN CASO DIDICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARICOMPROPRIETARI

5.2. Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori

I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione delregime della cedolare secca sono tenuti al versamentodell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone dil i l i bil i b ll dilocazione loro imputabile in base alle quote di possesso.L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importostabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimostabilito nei casi in cui la norma fissa l ammontare minimodell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta dibollo sul contratto di locazione.

Chi non opta paga:Chi non opta paga:i t di i t ( ii t di i t ( i €€ 67) i t di b ll67) i t di b llimposta di registro (min. imposta di registro (min. €€ 67) e imposta di bollo67) e imposta di bollo


OPZIONEOPZIONE

4.3 ContitolaritàIl regime alternativo di tassazione consente, quindi, di derogare alprincipio di solidarietà passiva dell’imposta di registro (art. 57 TUR), inquanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti perquanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, peril periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro.I soggetti che non hanno optato per la cedolare sono tenuti alpagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione delcanone loro imputabile in base alle quote complessive di possessodell’immobile loro spettantidell immobile loro spettanti.In analoga misura, è tenuto al pagamento dell’imposta di registro ilconduttore.Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime dellacedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena,l’imposta di bollo sul contratto di locazionel’imposta di bollo sul contratto di locazione.


OPZIONEOPZIONE

4.3 ContitolaritàEsempio n 4Esempio n. 4Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativoe una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di €15.000.

I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e dellapertinenza):

A) Bianchi possiede il 40%A) Bianchi possiede il 40%B) Rossi possiede il 30%C) Verdi possiede il 30%Verdi opta per il regime della cedolare seccaVerdi opta per il regime della cedolare secca.

L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolatasulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quotedi possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine dideterminare l’imposta di registro, pari a € 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.


OPZIONEOPZIONE

4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobiliEsempio n 5Esempio n. 5Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto treimmobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo parip p pad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativo di cat. A1, rendita € 1.100,00;B) i bil bi i di A2 di € 900 00B) immobile abitativo di cat. A2, rendita € 900,00;C) immobile non abitativo di cat. C1, rendita € 2.000,00.

Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo perIl locatore opta per il regime della cedolare secca solo perl’immobile A.L’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivoriferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione allarendita catastale attribuita agli stessi immobili.

… segue72CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

OPZIONEOPZIONE

4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobiliE i 5Esempio n. 5Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5%Rendita C / Rendita totale 2 000/4 000 x 100 50 0%Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%

Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625

L’imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle particontraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad € 652,50d t i t ll t d l l ti li i bili i lideterminata sulla parte del canone relativo agli immobili per i qualinon è stata esercitata l’opzione (32.625 x 2%).

S l di l i d iSul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l’imposta di bollo nella misura ordinaria.



2.1 Vincolatività dell’opzione

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime dellaLopzione vincola il locatore all applicazione del regime dellacedolare secca per l’intero periodo di DURATA del contratto odella proroga ovvero per il residuo periodo di durata deldella proroga ovvero per il residuo periodo di durata delcontratto nel caso di opzione esercitata nelle annualitàsuccessive alla prima

L’opzione non deve essere ripetuta tutti gli anniL’opzione non deve essere ripetuta tutti gli anniLopzione non deve essere ripetuta tutti gli anniLopzione non deve essere ripetuta tutti gli anni



2.2 Facoltà di revoca

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualitàIl locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualitàcontrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata conmodalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’AdE.La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamentodel’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento ecomporta il ersamento del’imposta di registro do tacomporta il versamento del’imposta di registro dovuta.

Revoca Revoca in qualsiasi annoin qualsiasi annoqqprima del pagamento dell’imposta di registroprima del pagamento dell’imposta di registro


OPZIONEOPZIONE

4 DURATA ED EFFETTI DELL’OPZIONE

4.1 Aspetti generali

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualitàcontrattuale successiva a quella in cui è stata esercitatal’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’impostadi i t l ti ll’ lità di if i tdi registro relativa all’annualità di riferimento.

La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registrodovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.


RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALIRINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI

11 N l i i il l t ti l’ li i d ll11. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione dellacedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alladurata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento deldurata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento delcanone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo,inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionaledei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegativerificatasi nell’anno precedente.L’ i NON HA EFFETTO di il l t h d tL’opzione NON HA EFFETTO se di essa il locatore non ha datopreventiva comunicazione al conduttore con letteraraccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltàraccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltàdi chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Ledisposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.



1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone

Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto,legislativo 7.3.2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficaciadell’opzione, a comunicare PREVENTIVAMENTE, conlettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per ilperiodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltàdi chiedere l’aggiornamento del canone anche se previstadi chiedere l aggiornamento del canone, anche se previstanel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazioneaccertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi alpconsumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasinell’anno precedente.



2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali

ÈÈ esclusa la validità ai fini in esame della raccomandataconsegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dalconduttoreconduttore.

In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno diessiessi.

Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto indi i di h il i d di d t d ll’ icondizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione,

non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.



2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali

d ( d d ll dIn caso di revoca (a partire, ad esempio, dalla secondaannualità) resta comunque valida la rinuncia del locatoreagli aggiornamenti del canone per un periodoagli aggiornamenti del canone per un periodocorrispondente a quello della prima annualità per il quale illocatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatoregnon può richiedere gli aggiornamenti del canonerelativi alla seconda annualità



2 3 Ri i li ti t tt li2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali

Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà,l’ i i d di l l ll’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta larinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo,ANCHE da parte dei comproprietari che NON hanno optato perANCHE da parte dei comproprietari che NON hanno optato peril regime della cedolare secca.

Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente inTenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente inmaniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarnel’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascung q pcomproprietario.



8 3 C i i di i i li i ti8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti

Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti ol à d àrisolti, già registrati, prorogati e con imposta di registro già

versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che lacondizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinunciacondizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinunciaè comunicata al conduttore, con lettera raccomandata,nel termine stabilito per il versamento del primo accontop pdovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l’acconto è dovutoin due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l’acconto èd i i è ddovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entroil termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.




Per i contratti di locazione nei quali è espressamentedi l i i li i i d l i i idisposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone si ritieneche NON sia necessario inviare al conduttore lacomunicazione in questionecomunicazione in questione.

Sulla base della comunicazione di rinuncia, per il periodocontrattuale cui si riferisce l’opzione, il locatore non puòpercepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e

i ià i i d i i iquesti, se già percepiti, devono essere restituiti.




Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazioned l t tt i di ll’i i i d ll i lità idel contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, siarevocata a valere dalla seconda annualità, resta comunquevalida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canonevalida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canoneper un periodo corrispondente a quello della primaannualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime.Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamentidel canone relativi alla seconda annualità.


REVOCA DELL’OPZIONEREVOCA DELL’OPZIONE

2.2 Facoltà di revoca

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascunaIl locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascunaannualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stataesercitata con modalità stabilite con provvedimento delDirettore dell’AdE.La revoca è effettuata entro il termine previsto per il

t d l’i t di i t l ti ll’ lità dipagamento del’imposta di registro relativa all’annualità diriferimento e comporta il versamento del’imposta di registrodovuta.dovuta.


DISCIPLINA TRANSITORIA 2011DISCIPLINA TRANSITORIA 2011

6.1. Contratti ai quali può essere applicato il regime della6.1. Contratti ai quali può essere applicato il regime dellacedolare secca

Il regime della cedolare secca può applicarsi per il periodoIl regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodod’imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche conscadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore deldecreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto dirisoluzione volontaria prima della predetta data.

PrincipioPrincipio ancheanche sese ilil contrattocontratto allaalla datadata deldel 77//44//1111nonnon èè piùpiù inin essere,essere, mama haha generatogenerato redditoreddito nelnel 20112011,, lalapp ,, gg ,,cedolarecedolare èè applicabileapplicabile



6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7aprile 2011.

Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto dirisoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonchéper i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011 perper i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, peri quali è già stata eseguita la registrazione e per i contrattiprorogati per i quali è già stato effettuato il relativoprorogati per i quali è già stato effettuato il relativopagamento, il locatore può applicare la cedolare secca insede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno2012 per i redditi 2011.

… segue



6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile2011.

(…) Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bolloversate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 alersamento dell’acconto della cedolare secca o e do toversamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.

L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione deiLapplicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione deiredditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche perl’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.



8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazioneintervenuta prima del 7 aprile 2011

Per i contratti per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, laregistrazione del contratto o sia stata già corrisposta l’imposta diregistro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono esserepresentate opzioni per la cedolare né in via telematica né pressopresentate opzioni per la cedolare, né in via telematica, né pressol’ufficio, e l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione puòavvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da

ll’ i ddi ipresentare nell’anno 2012 per i redditi 2011.

Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell’anno 2011l’ t d ll d l il d i d t L’i tl’acconto della cedolare per il medesimo anno, ove dovuto. L’impostadi registro e l’imposta di bollo già versate, per espressa previsione deldecreto legislativo, non possono comunque essere rimborsate.g , p q



8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazionei i d l 7 il 2011intervenuta prima del 7 aprile 2011L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi puòriguardare pertanto sia entrambe le annualità vale a dire quella cheriguardare, pertanto, sia entrambe le annualità, vale a dire quella chescade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012,sia una soltanto di esse.Esempio n. 10Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.L’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare:entrambe le annualità,entrambe le annualità,‐ canoni relativi al periodo 1° gennaio – 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011,‐ canoni relativi al periodo 1° aprile ‐ 31 dicembre 2011 relativi alla annualità‐ canoni relativi al periodo 1 aprile ‐ 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 1° aprile 2011 ‐ 31 marzo 2012; … segue



8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazione intervenuta prima del 7aprile 2011aprile 2011Segue Esempio n. 10Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.L’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare:oppure una sola delle due annualitàoppure una sola delle due annualità,‐ i soli canoni relativi al periodo 1° gennaio ‐ 31 marzo 2011, riferiti allaannualità scaduta il 31 marzo 2011,i li i l ti i l i d 1° il 31 di b 2011 l ti i ll‐ i soli canoni relativi al periodo 1° aprile ‐ 31 dicembre 2011, relativi allaannualità 1° aprile 2011 ‐ 31 marzo 2012.

Se l’opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/2011 –/ /31/3/2012, dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1°

gennaio ‐ 31 marzo 2012, in quanto l’opzione espressa in sede di dichiarazionedei redditi riguarda l’intera annualità contrattuale, compresa quindi la partedell’annualità ricadente nel successivo periodo d'imposta. … segue



8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazione intervenuta prima del 7aprile 2011aprile 2011Segue Esempio n. 10Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.

Se l’opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/2011 –31/3/2012, dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1/1/‐/ / , gg / /31/3/2012, in quanto l’opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditiriguarda l’intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell’annualitàricadente nel successivo periodo d'impostaricadente nel successivo periodo d imposta.

Per l’annualità decorrente dal 1/4/2012 (annualità 1/4/2012‐31/3/2013),l’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve, invece, essereespressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell’impostadi registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per laresidua durata del contratto.



2011 2012 2013

G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F MG F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M

Opzione con

DR 2012

Opzione con

DR 2012

Opzione con

Mod 69DR 2012 DR 2012

P hé t il 6/7 5/8

Mod. 69

Purché entro il 6/7 o 5/8:1) comunicazione inquilino2) pagamento acconto cedolare

Previa comunicazione all’inquilino entro il 30/4/2012


DISCIPLINA TRANSITORIA 2011DISCIPLINA TRANSITORIA 2011CONTRATTI DA REGISTRARECONTRATTI DA REGISTRARECONTRATTI DA REGISTRARE CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/TRA IL 7/4/2011 E IL 6/66/2011/2011

6.4. Registrazione del contratto

Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai finid ll’ i ò ff l l i idell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine.



6.3. Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011

Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011l’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto.

Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativoPer i contratti prorogati per i quali il termine per il relativopagamento non è ancora decorso, l’opzione si esprime con ilmodello 69.

PrincipioPrincipio perper gligli eventieventi rilevantirilevanti cheche sisi verificanoverificanopp pp ggdeldel 77//44//20112011 sisi applicanoapplicano lele regoleregole aa regimeregime..



SINTESI

CONTRATTI NON PIÙ IN ESSERE AL 7/4/2011

SITUAZIONE CEDOLARE 2011 OPZIONE REGISTRO E BOLLOSITUAZIONE CEDOLARE 2011 OPZIONE REGISTRO E BOLLO

SCADUTO SI (ANCHE L’ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE

RISOLTO SI (ANCHE L’ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE

CONTRATTI GIA’ REGISTRATI O PROROGATI AL 7/4/2011

REGISTRAZIONE SI (ANCHE L’ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE

PROROGA SI (ANCHE L’ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE

CONTRATTI NUOVI REGISTRATI O PROROGHE DAL 7/4/2011

REGISTRAZIONE SI (ANCHE L’ACCONTO) SIRIA o MOD 69 NON DOVUTEREGISTRAZIONE SI (ANCHE LACCONTO) SIRIA o MOD. 69 NON DOVUTE

PROROGA SI (ANCHE L’ACCONTO) SOLO MOD. 69 NON DOVUTE


DISCIPLINA TRANSITORIA 2011DISCIPLINA TRANSITORIA 2011CONTRATTI DA REGISTRARECONTRATTI DA REGISTRARECONTRATTI DA REGISTRARE CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/TRA IL 7/4/2011 E IL 6/66/2011/2011

6.4. Proroghe

Per le proroghe il cui termine di pagamento scade tra il 7 aprile2011 e il 6 giugno 2011 l’opzione può essere effettuata entrotale ultimo termine.


DISCIPLINA TRANSITORIA 2011DISCIPLINA TRANSITORIA 2011ROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGAREROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGAREROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGAREROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGARE

TRA IL 7/4/2011 E IL 6/TRA IL 7/4/2011 E IL 6/66/2011/2011

6 5 Ri l i d l6.5. Risoluzione del contrattoIn caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla datadel 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale alla predettadel 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predettadata, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta diregistro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione perl’applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entroil termine di versamento dell’imposta di registro relativa allai l i di t il d ll 69 h ff tt l’ li irisoluzione, mediante il modello 69 e ha effetto per l’applicazionedella cedolare secca per il periodo d’imposta 2011.



SINTESI

TERMINE DI

CONTRATTI, PROROGHE E RISOLUZIONI CON IMPOSTA CONTRATTI, PROROGHE E RISOLUZIONI CON IMPOSTA DIDIREGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/REGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/66/2011/2011

TERMINE DISCADENZANATURALE (30 )

TERMINE PROROGATO OPZIONE

(30 gg)

CONTRATTOTRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 ENTRO IL 6/6/2011 SIRIA O MOD. 696/6/2011

PROROGATRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 ENTRO IL 6/6/2011 MOD. 69

RISOLUZIONE TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 ENTRO IL 6/6/2001 MOD. 69


IL PAGAMENTO DELLA CEDOLAREIL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE

La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (…)

Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 sono state stabilite le modalità di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misuradell’85% per l’anno 2011d l 95% d l 2012del 95% dal 2012

e del versamento a saldo della cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa.disposizione utile, anche dichiarativa.

Con DPCM del 25.11.2011, la misura dell’acconto è stata ridotta:‐ Per il 2011 al 6868%% ma produce effetti solo sulla seconda o unica rata;


p ;‐ Per il 2012 al 9292%% ma produce effetti solo sulla seconda o unica rata.

ACCONTO PER L’ANNO 2011


ACCONTO PER L’ANNO 2011(Provvedimento 7/4/2011)

ACCONTO 2011 =85%85% (ridotto al ridotto al 68% 68% ee rideterminato sulla 2rideterminato sulla 2°° o unica ratao unica rata)

sull’IMPOSTA DOVUTA(dovuto solo se l’imposta è superiore a € 51,65)( p p , )

< a € 257,52 = o > a € 257,52

RATA UNICA DUE RATE di cui% / / / ( %)(30/11/2011) 40% 6/7 o 5/8/11 (+0,4%)

60% 30/11/2011

N.B.: valido anche per N.B.: valido anche per chi ha presentato chi ha presentato 730/2011730/2011102CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL


ACCONTO PER L’ANNO 2012ACCONTO PER L’ANNO 2012

ACCONTO 2012 =ACCONTO 2012 95%95% (ridotto al ridotto al 92% 92% con effetto sulla 2con effetto sulla 2°° o unica ratao unica rata)

sull’IMPOSTA ANNO PRECEDETEsull IMPOSTA ANNO PRECEDETE(dovuto solo se l’imposta è superiore a € 51,65)

< a € 257,52 = o > a € 257,52

RATA UNICA(30/11)

DUE RATEsull’imposta totale:( / )

38% 18/6 o 18/7 (+0,4%)54% 30/11

N.B. N.B. PER I 730 STESSE REGOLE IRPEFPER I 730 STESSE REGOLE IRPEF103



ACCONTO PER L’ANNO 2011(Provvedimento 7/4/2011)

DEROGHE

CONTRATTI CON DECORRENZA

DALL’1/6/2011 DALL’1/11/2011DALL 1/6/2011 DALL 1/11/2011

UNICA RATA NO ACCONTOUNICA RATA(30/11/2011)

NO ACCONTO


IL PAGAMENTO DELLA CEDOLAREIL PAGAMENTO DELLA CEDOLAREACCONTOACCONTOACCONTO ACCONTO

METODO STORICO O PREVISIONALE Nessuna sanzione (30%) se il versamento dell’acconto non siconsidera carente in quanto di importo almeno pari al 95 percento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si èprodotto il reddito

RATEAZIONE DELLA PRIMA RATALa prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere

prodotto il reddito.

La prima rata dell acconto della cedolare secca può essereversata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gliinteressi, secondo le disposizioni previste per la rateazioneinteressi, secondo le disposizioni previste per la rateazionedell’imposta sul reddito delle persone fisiche.



7.3. Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le di i i i i t i di t ld d ll’i t ldisposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

7.4 Modalità di versamentoIl versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo è ,eseguito con F24 e si applicano le regole sulla compensazione


VERSAMENTIVERSAMENTI

7 VERSAMENTIL d l d è l’ i di ibLa cedolare secca dovuta è versata con l’apposito codice tributo(1840 ‐ acconto 1a rata‐; 1841 ‐ acconto 2a rata o unico acconto‐1842 ‐saldo‐) separatamente dall’IRPEF ma con le medesime1842 saldo ) separatamente dall IRPEF, ma con le medesimemodalità ed entro i medesimi termini.

Liquidazione accertamento riscossione rimborsi sanzioniLiquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni,interessi, contenzioso, compensazione stesse regoledell’Irpefp

Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare seccasia anche il primo anno di possesso dell’immobile NON èsia anche il primo anno di possesso dell immobile, NON èdovuto acconto considerato che il relativo reddito nelprecedente periodo di imposta non è stato assoggettato aimposta.


VERSAMENTI VERSAMENTI ‐‐ ACCONTOACCONTO

7 VERSAMENTIL ’ d ll d l è i i i di ifiL ’acconto della cedolare è unitario; quindi, per verificarese l’importo dell’acconto dovuto debba essere versato indue rate o in unica rata ovvero per verificare se l’accontodue rate o in unica rata, ovvero per verificare se l accontonon sia dovuto, occorre sommare gli importi della cedolaredovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stataesercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento.

Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolarep ppsecca sia anche il primo anno di possesso dell’immobile,non è dovuto acconto considerato che il relativo reddito

l d i d di i ènel precedente periodo di imposta non è stato assoggettatoa imposta (tale regola non vale per il 2011).


VERSAMENTI VERSAMENTI ‐‐ ACCONTOACCONTO

7 VERSAMENTI

Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedolare secca eNell ipotesi in cui si revochi l opzione per la cedolare secca equindi il reddito dell’immobile sia da assoggettare a cedolaresecca solo per una parte del periodo di imposta, è comunquepossibile, determinare l’acconto dovuto per il periodo diimposta di uscita dal regime della cedolare secca, con

t d i i lmetodo previsionale


VERSAMENTI VERSAMENTI –– ACCONTO 2011ACCONTO 2011

8.2 Versamento degli acconti 2011

Per il 2011, i contribuenti che ricorrono all’assistenza fiscale(730), non potendo avvalersi di tale assistenza anche per il

t d li ti d ll d l d ff ttpagamento degli acconti della cedolare, devono effettuareil versamento con il modello F24, entro i termini ordinariprevisti per l’acconto IRPEF (6/7 o 5/8 e/o 30/11)previsti per l acconto IRPEF (6/7 o 5/8 e/o 30/11).

Se l’85% della cedolare dovuta per il 2011, calcolatasommando l’importo della cedolare secca dovuta dalsommando l importo della cedolare secca dovuta dalcontribuente per ciascuno di detti contratti, è inferiore a €257,52, l’acconto è versato in unica rata entro il, ,30/11/2011. Coerentemente, se l’importo su cui calcolarel’acconto, calcolato come sopra indicato, non supera € 51,65l’acconto non è dovuto e la cedolare è versata tutta a saldo.



Esempio n. 11Esempio n. 11

Contratto 1/7/2010 – 30/6/2014; opzione per la cedolaresecca anche per la seconda annualità 1/7/2011 ‐ 30/6/2012.

Acconto in due rate:Acconto in due rate:6/7/2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1/1 ‐ 30/6/2011 + canoni 1/7/ ‐ 31/12/ 2011;canoni 1/7/ 31/12/ 2011;30/11/2011 = 60% x 85% = 51% dei canoni 1/1 – 30/6/2011 + canoni 1/7/2011 – 31/12/ 2011.



Esempio n. 12Esempio n. 12Contratto 1/7/2010 – 30/6/2014; opzione per cedolare seccasolo per la seconda annualità.

Acconto in due rate:6/7/2011 = 34% dei canoni 1/7 – 31/12/2011;30/11/2011 = 51% dei canoni 1/7 – 31/12/2011.

E i 13Esempio n. 13Contratto 5/11/ 2011 ‐ 4/11/ 2015. Acconto: non dovuto la cedolare secca è versata direttamenteAcconto: non dovuto, la cedolare secca è versata direttamente a saldo nel 2012.



Esempio n. 14Esempio n. 14Nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata:

immobile A (contratto 1/4 – 30/4) e immobile B (contratto 1/4 – 31/10):

acconto 85% in due rate (se l’importo complessivo dell’acconto èacconto 85% in due rate (se l’importo complessivo dell’acconto è pari o superiore a € 257): 40% entro il 6/7 e 60% entro il 30/11;

immobile A (contratto 10/8 ‐ 9/9: acconto 85% entro il 30/11;immobile B (contratto 20/12/11 ‐ 6/01/2012): nessun acconto.


VERSAMENTI VERSAMENTI –– ACCONTO IRPEF 2011ACCONTO IRPEF 2011

Con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime,Con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime,visto l’obbligo di versamento in acconto dell’85% della cedolaresecca dovuta per il periodo di imposta 2011, l’acconto IRPEFper il medesimo periodo di imposta 2011 si ritienecorrettamente determinato se pari al 99% dell’IRPEF dovutasulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodosulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodod’imposta precedente, assumendo il relativo reddito senzaconsiderare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagliconsiderare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagliimmobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvaledella cedolare secca per l’intero periodo di imposta.



Esempio n. 15Esempio n. 15Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolaresecca per l’intero periodo di imposta 2011.Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1/1 al31/12/2010.Contratto 1/1/ 2011 31/12/ 2015; canone annuo € 12 000;Contratto 1/1/ 2011 – 31/12/ 2015; canone annuo € 12.000;rendita € 1.200 (comprensiva della rivalutazione del 5%);

è esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 2011.è ese c tata op o e pe a cedo a e secca da 0Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolarel'acconto potrà essere ridotto di un ammontare pari all'interarendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a tassazione nelperiodo d'imposta 2010: euro 1.200 + 1/3 = 1.600.



Esempio n. 16Esempio n. 16Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta 2011.Situazione anno 2010: dal 1/1 al 31/5/2010 immobile adisposizione; dal 1/6 al 31/12/2010 immobile locato con canoneannuo € 9 000annuo € 9.000.Contratto 1/9/2011 – 31/8/2015; canone annuo € 12.000;rendita € 1.200 (comprensiva della rivalutazione del 5%).e d ta € 00 (co p e s a de a a uta o e de 5%)È esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 1°settembre 2011Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto potrà essere rideterminato NON considerando l’immobile come produttivo di reddito fondiario limitatamente al periodo di possesso 1/9/2010 31/12/2010al periodo di possesso 1/9/2010 – 31/12/2010.


VERSAMENTI VERSAMENTI –– 730 ACCONTO IRPEF 2011730 ACCONTO IRPEF 2011

I soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale (730) possonoI soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale (730) possonoeffettuare un minore acconto mediante indicazione nel modello730 dei minori importi a titolo di acconto che intendonoeffettuare.

Coloro che hanno già presentato il modello 730, possonoavvalersi della possibilità di riduzione del primo acconto,p p ,presentando al sostituto d’imposta tempestivamente perconsentire a questi di tenerne conto al momentodell’effettuazione del conguaglio, una apposita comunicazioneper indicare i minori importi a titolo di acconto che intendonoeffettuareeffettuare.


CALCOLI CALCOLI DIDI CONVENIENZACONVENIENZAELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERARE

Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per ilriconoscimento della spettanza o per la determinazione dideduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche dinatura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tienecomunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolarecomunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolaresecca.Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore dellapsituazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decretolegislativo 31 marzo 1998, n. 109.

DETRAZIONI PER REDDITO DI LAVORO DIPENDENTE E PENSIONEDETRAZIONI PER FAMILIARI A CARICOASSEGNI AL NUCLEOASSEGNI AL NUCLEODETRAZIONI PER SPESE ADDETTI ALL’ASSISTENZA PERSONALE


CALCOLI CALCOLI DIDI CONVENIENZACONVENIENZA

5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nelcaso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazionicaso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazionisenza scopo di lucro di cui all’art. 15, c. 1, lettera i), del TUIR,spettanti nel limite massimo del 2% del reddito complessivo.

Deve essere ricondotto nel reddito complessivo l’importo tassatocon l'imposta sostitutiva, costituito dal canone stabilitopcontrattualmente ovvero, nel caso in cui il canone risulti inferiorealla rendita dell'immobile locato, dalla rendita rivalutata del 5%if ibil i i i di li i d ll d l l i driferibile ai giorni di applicazione della cedolare secca nel periodod'imposta.



5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindiIl reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindiessere computato nel reddito complessivo del locatore perdeterminare la condizione di familiare fiscalmente a carico, percalcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazionid'imposta previste dall'art. 13 del TUIR, le detrazioni per canonidi l i i di i ll’ 16 d l TUIR i l bilidi locazioni di cui all’art. 16 del TUIR e, in generale, per stabilirela spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati alpossesso di requisiti reddituali quali in particolare l'I S E Epossesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l I.S.E.E.


CALCOLI CALCOLI DIDI CONVENIENZACONVENIENZAELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERAREELEMENTI DA CONSIDERARE

PRO CONTRONiente Irpef (calcolata applicando al Benefici di qualsiasi natura canone ridotto del 15% o del 40,5% l’aliquota Irpef marginale e le aliquote delle addizionali).

(comprese le deduzioni e detrazioni Irpef) calcolate tenendo conto dell’intero canone locazione.

Niente imposta di registro (2%, 1,4% per i canoni convenzionati, sul canone pattuito)

Calcolo dell’ISEE comprensivodell’intero canone (e non dell’85% o del 59 5%)canone pattuito). del 59,5%)

Niente imposta di bollo (14,62 ogni Sospensione degli aumenti contrattuali ed eventuale rimborso ai

100 righe). comproprietari che non hanno optato.


730/unico 2011senza CEDLARE

730/unico 2011con CEDOLARE

QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:

FABBRICATI irpef 4 250FABBRICATI irpef 4.250

FABBRICATI CEDOLARE 5.000

LAVORO DIPENDENTE 16.018 16.018

l i i i fi iREDDITO COMPLESSIVOREDDITO COMPLESSIVO 20.26820.268 16.01816.018 Per tutte le prestazioni e ai fini fiscali va considerato 21.01821.018

Imposta lorda IRPEF 4.872 3.725 + + 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE1.050 CEDOLARE

Detrazione lavoro 1.1621.162 1.1371.137 Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di €€ 21.01821.018

Imposta netta 3 710 2 588Imposta netta 3.710 2.588

Ritenute subite 2.421 2.421

DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3) 1.2891.289 167167 Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto

Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 8080 d’imposta

TOTALETOTALE 1.3691.369 1.2171.217 (compreso (compreso €€ 1.050 di cedolare)1.050 di cedolare)


Conviene la cedolare per 152 Conviene la cedolare per 152 €€ ma…ma…

occorre anche tenere conto che la differenza :occorre anche tenere conto che la differenza :

aumentaaumenta aa favorefavore deldel contribuentecontribuente sese sisi aggiungeaggiunge il risparmiodovuto all’imposta di registro (2% su 5.000 euro = € 100 x 50%== €€ 5050);

diminuiscediminuisce aa sfavoresfavore deldel contribuentecontribuente considerando i mancatiaumenti ISTAT del canone di locazione, e, tutti gli eventualiimporti che il contribuente percepisce a titolo di assegno alnucleo (eventuale esenzione dal ticket sanitario, prestazionisociali legate all’ISEE)sociali legate all ISEE)









Imposta lorda IRPEF 4.872 3.725 + + 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE1.050 CEDOLARE

Detrazione lavoro

Detrazione figlio a carico

1.1621.162

629629

1.1371.137

623623

Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di €€ 21.01821.018







Conviene la cedolare per 146 Conviene la cedolare per 146 €€ oltre a 50 oltre a 50 €€ di imposta di registrodi imposta di registroOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al redditoOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito








Imposta lorda IRPEF 4.528 3.725 + 19+ 19% di 5.000 = 950 CEDOLARE950 CEDOLARE

Detrazione lavoro


1.2041.204

640640

1.1371.137

623623




DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3) 928928 209209 Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto


TOTALETOTALE 970970 1.1591.159 (compreso (compreso €€ 950 di cedolare)950 di cedolare)


NONNON conviene la cedolare: 189 conviene la cedolare: 189 €€ in più. L’imposta di registro sarebbe di 35 in più. L’imposta di registro sarebbe di 35 €€(50% di 70)








Imposta lorda IRPEF 16.451 15.320 + 19+ 19% di 5.000 = 950 CEDOLARE950 CEDOLARE

Detrazione lavoro


6868

354354

00

337337






TOTALETOTALE 1.3031.303 1.1591.159 (compreso (compreso €€ 950 di cedolare)950 di cedolare)


Conviene la cedolare per 144 Conviene la cedolare per 144 €€ oltre a 35 oltre a 35 €€ di imposta di registrodi imposta di registroOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al redditoOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito








Imposta lorda IRPEF 16.935 15.320 + 21+ 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE1.050 CEDOLARE

Detrazione lavoro


2525

343343

00

337337








Conviene la cedolare per 603 oltre a 50 Conviene la cedolare per 603 oltre a 50 €€ di imposta di registrodi imposta di registroOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al redditoOccorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito


LA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCALA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCALA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCALA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCAE’ VANTAGGIOSA E’ VANTAGGIOSA

PER REDDITI MEDIO PER REDDITI MEDIO –– ALTIALTIE PER CONTRATTI E PER CONTRATTI DIDI LOCAZIONELOCAZIONE

A REGIME LIBEROA REGIME LIBERO


LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI - caafcgil.it · art. 1571 e ss. c.c. ... dei contratti di...

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