Immobilia - Aprile 2015

APRILE 2015 Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento .................................................................................................................... 04

PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici ..................................... 10

SVIT TICINO. Più visibilità per i soci ........................................................................................................................................... 19

VOLO INTORNO AL MONDOBERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO

immobilia Ottobre 2014 | 3

EDITORIALE IMMOBILIA APRILE 2015

INDICE

04 MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE: RISCHIOSO INTERVENTO L’introduzione di un formulario obbligatorio in tutta la Svizzera mette a rischio la pace tra locatari e locatori.

08 CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI: DISPUTA CON INTRATTENIMENTO Alla fine di ottobre, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha aperto le porte al consueto evento autunnale. Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti di settore a misurarsi sugli aspetti problematici della proprietà per piani con tesi provocatorie.

10 PROPRIETÀ PER PIANI: UNA BELLA GATTA DA PELARE! Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito delle comunità di comproprietari di proprietà per piani – della necessità di una adeguata regolamentazione che limiti, se non addirittura ponga divieti al possesso di animali domestici a questo tipo di proprietari – un esempio concreto.

13 POLITICA: DI IMPOSTE IMMOBILIARI E DI SPECULAZIONE Considerazioni a margine del lavoro di progetto – «Confronto dell’imposta sugli utili immobiliari nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella sostanza privata delle persone fisiche nei Canto-ni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».

14 LEX KOLLER: UN DIBATTITO CONCLUSO? Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero: un annoso e tormentato iter legislativo sfocia in una sostanziale continuità.

16 BERTRAND PICCARD: VOLO INTORNO AL MONDO La disponibilità di una protezione dalle disdette dipende sostanzialmente dal fatto che il posteg-gio venga locato separatamente oppure congiun-tamente a un locale d’abitazione o commerciale.

SVIT TICINO

18 IL PIACERE DI UNA VISITA19 CHIARO POSIZIONAMENTO 20 FORMAZIONE: RISANAMENTO E GESTIONE DI IMMOBILI 22 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO 24 FORMAZIONE: 39 NUOVI ASSISTENTI IN PPP E COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE 25 ATTESTATO PROFESSIONALE FEDERALE IN COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE 26 CORSI DI SVIT TICINO 26 IMPRESSUM

Con la fine del doping sul franco anche la Banca Nazionale ha lanciato il messaggio che la Svizzera, probabilmente, meri-tava: torniamo alla normalità. Alla normalità della nostra con-dizione economica e strutturale di piccola nazione di qualche milione di persone arroccata nel cuore dell’Europa (quella ve-ra, non quella politica); smettiamola di combattere contro i mulini a vento di una crisi economica e monetaria che da acu-ta resterà strisciante per tutta la zona Euro ancora per diversi anni. Forse l’industria frenerà, forse il turismo avrà da lamen-tarsi, forse anche gli acquirenti di immobili dall’estero trove-ranno il nostro paese meno attrattivo, forse si ritornerà a par-lare di delocalizzazione di imprese e di esportazione di personale.

Ma forse capiremo che il nostro futuro come nazione non po-trà che passare dalla valorizzazione delle nostre particolarità, e non dal voler imitare a tutti i costi gli «standard» fissati da altri (da Swissair & Co. non abbiamo ancora imparato nulla?) O forse non sappiamo ancora cosa fare da grandi: vogliamo la crescita economica ma non i frontalieri e gli stranieri, voglia-mo la crescita dell’immobiliare ma che sia sostenibile (bell’os-simoro!), e intanto chiude la piazza finanziaria ticinese per mancanza di materia prima, con la benedizione del Consiglio Federale, e nemmeno uno sciopero! Il crollo dell’Euro ci ha dato la sveglia, ma quando ci mettiamo siamo veramente bra-vi a farci male anche da soli.

Alberto MontorfaniPresidente SVIT Ticino

Solar Impulse 2 in volo sopra Abu Dhabi (foto: © Solar Impulse)

«BACK TO NORMALITY»

ALBERTO MONTORFANI «Il nostro futuro come nazione non potrà che passare dalla valorrizza-zione delle nostre particolarità.»

APRILE 2015 Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento .................................................................................................................... 04

PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici ..................................... 10

SVIT TICINO. Più visibilità per i soci ........................................................................................................................................... 19

VOLO INTORNO AL MONDOBERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO

4 | immobilia Aprile 2015

ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE DIRITTO

ANDREA MARTEL*

IMPRESSIONE SBAGLIATA. Gli interventi re-golatori sulla struttura del mercato ven-gono oggi considerati dalla politica co-me una panacea. Ciò si mostra anche sul mercato degli appartamenti, oppresso da disposizioni emanate da più parti. Il frut-to più recente di questa foga legislativa è il progetto del Consiglio federale di intro-durre in tutta la Svizzera il cosiddetto for-mulario obbligatorio. Questo prevede che il locatore comunichi gli affittuari interes-sati, prima della stipula del contratto, il ca-none pagato dall’inquilino precedente. Se il nuovo canone è superiore a quello pre-cedente, l’aumento deve essere motivato sul formulario. Dietro la proposta si cela il desiderio di moderare l’aumento degli af-fitti aumentando la trasparenza: chi vuole aumentare la pigione al cambio di inqui-lino, questa è l’idea, sarà più prudente se dovrà dichiararlo e motivarlo.

I contratti stipulati ex novo sono di fatto aumentati notevolmente negli ulti-mi anni. La causa è la crescente doman-da di appartamenti in locazione correla-ta all’immigrazione, a cui l’offerta – dal momento che gli edifici non possono es-sere costruiti in una notte – risponde in ritardo. Secondo Wüest & Partner le pi-gioni degli appartamenti sono aumenta-ti, tra il 2009 e il 2014, a seconda del cal-colo, del 15% circa (pigioni offerte) o del 9% (contratti di locazione effettivamente stipulati). Tuttavia, secondo l’indice delle locazioni calcolato dall’Ufficio Federale di Statistica, le pigioni sono aumentate glo-balmente solo ca. del 5% (comprenden-do anche le locazioni già in corso) Si trat-ta cioè sì di una percentuale superiore al rincaro generale, che si attestava pratica-mente a zero, ma inferiore all’evoluzione dei redditi che tra il 2009 e il 2012 (questi i dati più recenti) sono aumentati del 7%.

Probabilmente esiste una certa necessità di intervenire in materia di attenuazione dei prezzi, ma è dubbio che gli interventi sulla fissazione dei prezzi siano efficaci. Il miglior sistema per la riduzione dei prezzi è l’espansione dell’offerta: sarebbero più sensati di conseguenza degli incentivi a costruire più appartamenti nelle posizio-ni richieste, per esempio tramite l’aumen-to degli indici di sfruttamento.

Tuttavia l’idea del formulario obbliga-torio non appare negativa almeno a pri-ma vista. La trasparenza, così si potrebbe pensare, è di per sé qualcosa di buono; e se aiuta ad impedire ad avidi locatori di aumentare i propri canoni d’affitto in ma-niera smisurata, tanto meglio. Ma l’appa-renza inganna. La proposta non è soltan-to un superfluo intervento sulla libertà di proprietà del possessore di un immobile. Essa può anche potenzialmente causare gravi danni sul mercato degli appartamen-

Rischioso interventoLa Svizzera possiede il mercato degli appartamenti in locazione meglio funzionante del mondo. Tuttavia la politica sente costantemente il dovere di mettervi mano. La recente iniziativa per l’utilizzo di un formulario obbligatorio non è semplicemente superflua, ma addirittura dannosa.

L'eterno ritornello sull’aumento dei costi dell’alloggio non trova riscontro nella realtà.

LuxemburgItalien

FrankreichPortugal

ÖsterreichLitauenSpanienSlowakei

GrossbritannienNorwegenLettland

SchwedenPolen

SchweizUngarn

DeutschlandNiederlandeDänemark

GriechenlandEuro-Raum (18 Länder)

EU (28 Länder) 22,322,1

39,930,529,828,2

24,723,922,722,421,721,120,720,519,519,519,218,318,017,4

13,8

Schweden

Frankreich

Österreich

Italien

Portugal

Euro-Raum (18 Länder)EU (28 Länder)

Spanien

Deutschland

Lettland

Griechenland

Norwegen

Schweiz

Luxemburg

PolenUngarn

Slowakei

Litauen

NiederlandeDänemark

Grossbritannien

0 50 100

¹ Verfügbares Haushaltseinkommen.

QUELLEN: EUROSTAT, BFS (HAUSHALTSBUDGETERHEBUNG), WÜEST & PARTNER

Gut funktionierender Schweizer MietwohnungsmarktKein Ausreisser bei den WohnkostenAnteil Wohnkosten am Haushaltseinkommen¹, in % (2013)

Miete zu ermässigtenPreisen oder unentgeltlich

Miete Marktpreis

Eigentum durch Darlehen/Hypotheken belastet

Eigentum unbelastet

Spitzenreiterin beim freien MietwohnungsmarktWohnverhältnisse der Bevölkerung, 2012, in %

Sinkender Anteil der Wohnkosten in der SchweizDurchschnittlicher Ausgabenanteil am Brutto-Haushalts-einkommen für Wohnen und Energie, 2006–2012

2012201120102009200820072006

16,0 15,7 16,2 16,0 15,5 15,4 14,8

90

100

110

120

201420132012201120102009

Beobachtete Neuabschlüsse und BestandsmietenIndexiert 1. Quartal 2009 = 100

Neuabschlüsse:Bestand: Schweiz (BfS-Mietpreisindex)

Stärkstes Mietwachstum in Genf

NZZ-INFOGRAFIK / efl./tcf.

GenfZürich BaselSchweiz

Fokus der Wirtschaft 27.01.15 / Nr. 21 / Seite 26 / Teil 01

NZZ AGMERCATO SVIZZERO DEGLI APPARTAMENTI IN AFFITTO BEN FUNZIONANTEFonti: NZZ, Eurostat, UFS (Indagine sul Budget delle domestiche), Wüest & Partner

Nessun valore anomalo nei costi delle abitazioni Quota dei costi delle abitazioni per reddito familiare1, in % (2013)

Costi di abitazione in calo in Svizzera Spesa media per reddito familiare lordo per abitazioni ed energia, 2006-2012

Forte crescita degli affitti a Ginevra Nuovi contratti osservati e affitti esistentiIndicizzati al primo quadrimestre 2009 = 100

1 Redditi familiari disponibili.

UE (28 paesi)

Eurozona (18 paesi)

Grecia

Danimarca

Paesi Bassi

Germania

Ungheria

Svizzera

Polonia

Svezia

Lettonia

Norvegia

Gran Bretagna

Slovacchia

Spagna

Lituania

Austria

Portogallo

Francia

Italia

Lussemburgo

22,3

30,5

29,8

28,2

24,7

23,9

22.7

22,4

2 1,7

21,1

20,7

20,5

1 9,5

19,5

19,2

18,3

18,0

17,4

13,8

39,9

22,1

Proprietà non gravate da ipotecheProprietà gravate da mutui/ipoteche

Affitti a prezzo di mercatoAffitti ridotti o a titolo gratuito

Tra i primi in classifica nel libero mercato degli appartamenti in affitto Situazioni abitative della popolazione nel 2012, in %

UE (28 paesi)

Eurozona (18 paesi)

Svizzera

Germania

Danimarca

Paesi Bassi

Svezia

Austria

Lussemburgo

Francia

Grecia

Gran Bretagna

Italia

Spagna

Portogallo

Norvegia

Slovacchia

Lettonia

Polonia

Ungheria

Lituania

120

110

100

90

0 50 100

16,0 15,7 16,2 16,0 15,5 15,4 14,8

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Svizzera

Zurigo

Ginevra

Basilea

Svizzera

(indice degli affitti UFS)

Esistenti:Nuovi contratti:

2009 2010 2011 2012 2013 2014

immobilia Aprile 2015 | 5

ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE DIRITTO

ti in locazione. Innanzitutto, la trasparen-za può essere effettivamente sensata – ma solo quando l’informazione fornita sul co-sto è rilevante. E di regola non è questo il caso. Se la pigione di un appartamento of-ferto sul mercato sia adeguata o meno lo si deduce maggiormente dal costo di ap-partamenti paragonabili siti nelle vicinan-ze piuttosto che dal canone pagato dall’in-quilino precedente. Quest’ultimo dipende in linea di massima dalla durata della sua permanenza nell’appartamento, poiché il diritto di locazione svizzero consente un aumento del canone, nei rapporti di loca-zione in corso, soltanto in caso di aumen-ti dei costi chiaramente definiti . Chi abita per molti anni nelle stesse quattro mura, paga di conseguenza, col tempo, un cano-ne talvolta di molto inferiore alla media.

INTERNET INFORMA. Lo stesso diritto di lo-cazione prevede tuttavia che al cambio di inquilino il confronto con le pigioni di mercato possa essere considerato nella determinazione del canone di locazione. Per un mercato della locazione ben fun-zionante non basta in fondo proteggere il locatario. C’è bisogno anche di incen-tivi per convincere gli investitori a mette-re a disposizione degli alloggi. In questo caso sono rilevanti le pigioni di zona o di quartiere, su cui il locatore dovrebbe po-tersi orientare. Questa valvola è necessa-ria affinché le pigioni dei contratti esisten-ti, che nel periodo della locazione possono variare unicamente al variare di elementi di costo prestabiliti dal diritto di locazio-ne, possano adattarsi al gioco di doman-da e offerta almeno al momento del cam-bio di inquilino. Diversamente, la forbice tra vecchi e nuovi appartamenti si inaspri-rà sempre di più e i proprietari di immobili non conseguiranno col tempo alcuna ren-dita attrattiva dai loro investimenti.

Nella pratica però questo riferimen-to alle pigioni di zona e di quartiere – una sorta di paragone tra nuovi e vecchi ca-

noni – non è possibile per mancanza di dati, il che manifesta un chiaro punto de-bole nell’applicazione del diritto di loca-zione. Nell’era di internet tuttavia un affit-tuario interessato può comunque farsi un quadro approssimativo su quale sia stato l’ammontare dei canoni iniziali nel quar-tiere da lui scelto negli ultimi anni. Clic-cando per esempio sulla voce «Quanto si paga nei dintorni?» sul sito di Comparis, si ottiene una cartina con tutti i canoni d’af-fitto degli appartamenti che sono stati in-seriti in internet negli ultimi cinque anni.

La pigione dell’inquilino precedente può tutt’al più perfezionare questo qua-dro. Se ora attraverso l’obbligo di utiliz-zo del formulario il canone precedente di-chiarato diventa però in un certo senso parte integrante del contratto di locazio-

ne, ciò suscita l’impressione che sia proprio questo il ter-mine di paragone fondamen-tale. E insieme all’obbligo di motivare l’aumento dell’affit-to, il messaggio che si legge tra le righe è che gli aumenti del canone in corrispondenza del cambio di inquilino siano qualcosa di indecente.

Tutto questo non sarebbe per nulla vantaggioso per i buoni rappor-ti tra locatario e locatore – ma non sareb-be ancora un grande problema. Il formu-lario obbligatorio diventa pericoloso per il funzionamento del mercato dell’alloggio in combinazione con un’altra particolari-tà presente nel diritto di locazione: il di-ritto del locatario di contestare il canone iniziale. Tale regola è un unicum nel pano-rama del diritto svizzero, tuttavia signifi-ca che è consentito, a seguito della stipu-la di in un contratto, cercare di ottenere una modifica del contenuto a proprio fa-vore, senza un’approvazione della contro-parte (cfr. testo a lato).

La legittimazione a contestare a poste-riori la pigione iniziale non rappresenta un grosso problema nella pratica, poiché fi-nora i locatari non hanno quasi mai fatto uso del loro diritto – almeno nella Svizze-ra tedesca. Nella prima metà del 2013 le autorità cantonali di conciliazione riporta-no 346 contestazioni in tutta la Svizzera, di cui appena 26 al di qua del «Röstigraben».

Questa discrezione si basa sul senso di giustizia che i contratti vanno rispet-tati per principio. Tale convinzione non è

L’introduzione di un formulario obbligatorio in tutta la Svizzera mette a rischio la pace tra locatari e locatori.»

«PACTA SUNT SERVANDA»

Il principio per cui i contratti stipulati van-no rispettati, è univer-salmente riconosciuto e vale in tutti gli ambiti della vita. Una delle po-che eccezioni riguarda le vendite a domicilio. Da queste l’acquiren-te può recedere entro un determinato termi-ne, perché potrebbe es-sere stato colto alla sprovvista dal vendito-re non richiesto in pie-di davanti alla porta di casa propria. Persino in questo ambito, tutta-via, la possibilità di ina-dempimento si limita alla recessione dal con-tratto entro il termine stabilito.

La possibilità prevista dal diritto di locazione di contestare il canone d’affitto iniziale contrav-viene al principio «pac-ta sunt servanda». Al lo-catario è permesso di far modificare a proprio fa-vore a posteriori (fino a 30 giorni dopo la conse-gna delle chiavi) un con-tratto stipulato. Per la controparte, ovvero il lo-catore, ciò significa do-ver firmare un contratto di cui non conosce la ste-sura finale.

Alla base di questa rego-lamentazione speciale vi è il parere del legislato-re che il locatario si trovi in una posizione di debo-

lezza rispetto al locato-re. Questo squilibrio do-vrebbe essere corretto – tuttavia soltanto in al-cune precise condizioni. O il locatore ha aumen-tato «notevolmente» la pirgione rispetto al pre-cedente inquilino (indi-ce del fatto che il canone potrebbe essere even-tualmente illegittimo); o il locatario si è visto co-stretto a stipulare il con-tratto, per situazioni di emergenza personali o familiari o perché il mer-cato degli appartamenti è tanto scarso da doversi per così dire rifugiare – per avere innanzitutto un tetto sulla testa – in un appartamento, sebbene questo superi le proprie disponibilità finanziarie.

Il Tribunale federale tut-tavia, a partire da que-sto regolamento previ-sto in caso di situazioni d’emergenza, ha ora con-cesso una sorta di carta bianca per le modifiche contrattuali a posterio-ri (cfr. testo principa-le). Ora non è neanche più compito del locata-rio dimostrare la conte-stata illegittimità di un canone fissato contrat-tualmente. Contraria-mente al principio dell’o-nere della prova previsto nel diritto civile, deve ora essere il locatore a dimo-strare la legittimità della pigione.

I contratti vanno osservati («pacta sunt servanda») – nel Diritto di locazione questo principio non vale.


ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE

tuttavia scolpita nella pietra, come dimo-strano esperienze nella Svizzera france-se. Proprio il formulario obbligatorio può favorire la concezione che le contestazio-ni non sono ammesse soltanto in casi ec-cezionali, bensì rappresentano in genera-le un mezzo adatto a difendersi quando la situazione sul mercato della locazione di-venta difficile e si considera troppo eleva-to il proprio canone di locazione. Che un formulario obbligatorio introdotto a livel-lo nazionale porterà a un numero mag-giore di contestazioni è evidente, poiché

già oggi praticamente tutte le contesta-zioni riguardano Cantoni con il formula-rio obbligatorio.

Al primo posto troviamo i due Cantoni occidentali della Svizzera: Vaud (164 nel-la prima metà del 2014) e Ginevra (131) in cui si utilizza da tempo il formulario obbli-gatorio. Da quando anche il Canton Zurigo l’ha introdotto (dall’1.11.2013) è entrato a far parte delle prime posizioni in classi-fica. Il numero dei casi è aumentato da 9 nella prima metà del 2013 a 58 nei primi sei mesi del 2014.

CHI SEMINA VENTO … Se dunque per mez-zo del formulario obbligatorio dovrebbe essere rivendicata l’assoluta trasparenza sul mercato degli appartamenti in loca-zione, allora la possibilità di contestazio-ne dovrebbe in cambio essere abolita. In caso contrario, per i locatori verrà a crear-si un’incertezza giuridica difficilmente so-stenibile. In questa situazione nemmeno le condizioni formulate in maniera restrit-tiva dalla legge vengono in aiuto, poiché il giudice federale le ha completamente attenuate a partire dal 2002 con diverse decisioni. Anziché una vera situazione di emergenza per gli affittuari, ci sareb-be soltanto bisogno di una percentuale di abitazioni vacanti sul mercato locale degli appartamenti in affitto inferiore al 1,5%, affinché le domande vengano accolte – un fatto che vale da anni per gran parte del-

la Svizzera. Con questa «legittimazione in bianco» non vi è alcun bisogno di un «no-tevole» aumento della pigione (definito dal Tribunale federale come superiore al 10%) per la contestazione. Una volta am-messa la domanda, il locatore ha pratica-mente perso. La possibilità prevista dalla legge di appellarsi alle pigioni di zona e di quartiere è di fatto impossibile, poiché il Tribunale federale ha stabilito criteri di fatto inapplicabili per accettare la compa-rabilità degli oggetti di locazione.. E an-che se gli standard di quartiere venissero

considerati adeguati, il locatore non ver-rebbe aiutato poiché il Tribunale federale ha di recente stabilito che il locatario pos-sa inoltre appellarsi all’obiezione che il lo-catore ottenga dall’oggetto una redditività eccessiva (in precedenza questa possibi-lità non era data). A questo punto la que-stione perde la connessione con la realtà, poiché il Tribunale federale concede al lo-catore unicamente una rendita netta che si attesta a 0,5 punti percentuali al di sopra del tasso di interesse per la prima ipoteca (oggi tasso d’interesse di riferimento), at-tualmente dunque del 2,5%.

Le rendite correnti del 4%, che pro-prio anche le casse pensioni devono rag-giungere per poter onorare i loro obblighi di rendita minima, sono quindi fin dall’i-nizio abusive – tanto più visto che i giudi-ci federali calcolano le rendite (tranne per edifici molto vecchi) sulla base del valore di investimento storico che di regola è al di sotto dell’attuale valore contabile.

PAURA DEL LOCATORE. La prassi del Tribuna-le federale ha come effetto che oggi pres-soché tutti gli appartamenti che vengono dati in locazione da privati o da investito-ri istituzionali producono rendite troppo elevate e dunque secondo il diritto in vi-gore eccessive. Nel caso di una domanda di contestazione il locatore deve di conse-guenza partire dal presupposto che il pro-prio canone di locazione verrà ridotto no-

tevolmente. Tale livello può attestarsi al di sotto del canone di affitto del precedente inquilino. Nel 2006 per esempio i giudici federali hanno ridotto in un caso l’affitto iniziale da CHF 1790 al mese a CHF 1455, sebbene l’affittuario precedente pagasse CHF 1720 al mese. Ancora più eclatante è un esempio dell’ottobre del 2011: il ca-none di un appartamento di 4 locali a Lo-sanna era di CHF 1685 al mese. Nel nuo-vo contratto fu aumentato a CHF 2050. Il Tribunale federale decise di concedere al massimo un canone di CHF 880.

Se tramite una modifica della prassi del diritto di locazione si scatenasse dun-que una valanga di cause – e secondo gli esperti di diritto di locazione sono mol-teplici le contestazioni senz’altro oggetto del formulario obbligatorio – in conformi-tà alla giurisprudenza i locatori avrebbero le mani legate. Le paure del locatore so-no reali già oggi. Le sempre più numerose contestazioni, quando possibile, vengo-no risolte con una conciliazione per evita-re ulteriori sentenze svantaggiose emesse dai giudici federali – sebbene così facendo si diventerà vulnerabili al ricatto dei pro-pri affittuari. Dovrebbe apparire evidente che ciò renderà meno attrattiva la locazio-ne di appartamenti.

*Articolo redatto da Andrea Martel, NZZ 27.01.2015. No-stra traduzione non rivista dall’autrice.

VANTAGGI DI UN «PAESE DI LOCATARI»La Svizzera viene spesso descritta come il fanalino di coda in materia di proprietà d’abitazione, affermazione che con una percentuale di abitazioni in proprietà inferiore al 40% è anche fondata. Ma si può anche vederla al contrario: il no-stro paese è allo stesso tempo in vetta alla classifica in ma-teria delle abitazioni in affitto (cfr. grafico). Ciò comporta diversi vantaggi: in questo modo i prezzi delle case sono tendenzialmente meno soggetti a grandi oscillazioni, poi-ché gli investitori istituzionali che possiedono molti degli appartamenti in affitto non dipendono quasi da finanzia-menti esterni, di modo che il ciclo del credito gioca un ruolo meno importante.

Effetti positivi dal punto di vista politico-economico deriva-no anche dal fatto che gli affittuari sono più mobili rispetto ai proprietari, il che influisce in maniera vantaggiosa sul mer-cato del lavoro. E di questo mercato degli appartamenti in af-fitto ben funzionante ci si dovrebbe prendere cura. Già ades-so esistono fattori che lo ostacolano: per esempio la liquidità del mercato è limitata dal fatto che gli appartamenti diven-tano comparativamente più convenienti, quanto più a lungo vi si abita. Ciò porta a un mercato di appartamenti diviso in due parti e ostacola la mobilità dei locatari. Sarebbe rischio-so se ora gli affittuari iniziassero a perseguire vantaggi indi-viduali a breve termine, per esempio attraverso la contesta-zione del canone d’affitto iniziale. Se dare in affitto un appartamento fa soltanto arrabbiare e non produce nemme-no una rendita interessante, allora gli investitori trasforme-ranno i propri appartamenti in affitto in proprietà per piani. L’offerta sul mercato degli appartamenti in affitto divente-rebbe in questo modo più scarsa.

La prassi del Tribunale federale ha come effetto che oggi pressoché tutti gli appartamenti producono rendite troppo elevate e dunque secondo il diritto in vigore eccessive.»


ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE

Soluzioni complete

www.myhomegate.ch

hom 15019-07 SVIT_Ticino_Gesamtloesung_188x268_it.indd 1 09.03.15 17:07


PROFESSIONE IMMOBILIARE CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI

IVO CATHOMEN*

UN TERRENO SCIVOLOSO. L’ordinamento giu-ridico della proprietà per piani (PPP) è un terreno assai scivoloso. Senza contare che dopo cinquant’anni, non si è ancora ben as-sestato e ciò richiede alle comunità, che qui hanno radici, un certo senso dell’equilibrio. In esame ci sono iniziative politiche desti-nate a risolvere pesanti carenze, fra cui il postulato del Consigliere nazionale Andrea Caroni (PLR, AR), in cui invita il Consiglio federale a prendere in esame il diritto alla PPP, oppure la mozione nel frattempo re-spinta dell’ex Consigliere nazionale Filippo Leutengger (PLR, ZH) per allentare il princi-pio di unanimità nel diritto della PPP in pre-senza di una nuova struttura di sostituzione.

Il 30 ottobre scorso, la Camera profes-sionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha invitato gli operatori del setto-re al consueto evento autunnale presso la Tonhalle di San Gallo. Il prof. dr. Amédéo Wermelinger, autore di diverse opere fon-damentali e di numerose perizie, ha fatto un assist agli ospiti in sala sulla disputa or-mai consolidata sul piano professionale e distensiva, proponendo loro tesi provoca-

torie su aspetti problematici in materia di PPP. E questa situazione ha portato a un vivace scambio fra i quasi ottanta opera-tori del settore presenti in sala, grazie al-le varie esperienze, in parte contrapposte.

Wermelinger ha richiamato l’attenzio-ne sulla procedura in materia del Consiglio federale, che si distingue per un numero di casi modesto rispetto al diritto di loca-zione e fra l’altro per una giurisprudenza eloquente su beni nel Cantone dei Grigio-ni, nel Canton Ticino e nel Cantone Valle-se. Ha spiegato quest’ultima cosa con la quota superiore alla media di seconde ca-se e i relativi proprietari che hanno meno familiarità con la filosofia della comunio-ne di proprietari.

Nel suo discorso di benvenuto Thomas Mesmer, presidente di SVIT Ostschweiz, ha paragonato la PPP a dei giocatori di cal-cio e l’amministratore della PPP a un arbi-tro che deve ammonire qualcuno ogni tan-to e che è responsabile tuttavia in prima linea di un gioco corretto e fluido.

SETTE DEI TANTI ASPETTI PROBLEMATICI. Wer-melinger ha concentrato il suo ricco baga-

glio di esperienze, accumulate grazie alla propria competenza in ambito giudiziario, sui sette focolai di crisi più roventi della PPP, in modo da avere un grande richia-mo. I suoi due antagonisti sul podio nel-la prassi amministrativa, Petra Grognuz-Bernhardt e Benno Zoller, hanno ricevuto con disinvoltura la palla nella discussione successiva.

Secondo Wermelinger, il fatto che og-gi molte comunità di PPP vengano costi-tuite prima della costruzione degli edifici, cosa non prevista nel CCS e quindi non di-sciplinata, offre un potenziale per confronti giuridici. In questo modo, le norme che di-sciplinano il caso di fallimento dell’impre-sa, di reclamo o di variazioni del progetto, passano all’autorità giudiziaria. Le norme di legge rappresentano una soluzione o un divieto fondamentale – privo di rilevanza pratica – di vendita sulla carta. Oggi vie-ne stabilito più o meno quali parti dell’edi-ficio devono essere aggiunte alla proprie-tà comune e quali sono oggetto del diritto speciale. Wermelinger alla richiesta ormai di dominio pubblico di una flessibilità del-la suddivisione, ha obiettato, quale risposta

Disputa con intrattenimentoAlla fine di ottobre, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha aperto le porte al consueto evento autunnale. Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti di settore a misurarsi sugli aspetti problematici della proprietà per piani con tesi provocatorie.

Amédéo Wermelinger, Petra Grognuz-Bernhardt, Benno Zoller, Thomas Mesmer, Michel de Roche (da sinistra a destra).


PROFESSIONE IMMOBILIARE CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI

alla gran varietà di forme di PPP, la perdi-ta di certezza del diritto e la potenzialità da parte dei proprietari di approfittarne a cau-sa di una errata comprensione della flessi-bilità. Benno Zoller riteneva di aspirare a una semplificazione delle norme, soprat-tutto per quanto concerne gli spazi adibiti a parcheggio. Questo può anche compor-tare un risparmio in termini di costi per i singoli proprietari, poiché finora si è resa necessaria una seconda contabilità per lo più snervante per le comunioni di compro-prietari dei parcheggi interni con relativa assemblea separata. Questa tesi ha trova-to almeno in parte il consenso fra i parte-cipanti al dibattito.

Il problema con i disturbatori e il blocco delle decisioni unanimi viene attualmente affrontato spesso anche per quanto con-cerne il restauro di edifici. È comunque controverso se e come l’equilibrio di forze debba essere spostato nel peggiore dei casi a favore della comunità, per conservare la capacità di agire. I proprietari devono es-sere esclusi oppure i tribunali possono de-cidere al posto della comunità?

È indiscutibile che questo compor-ti talvolta dei problemi per la riscossione dei contributi della comunità, ma anche che la riscossione dei contributi dovuti sia particolarmente complicata nella legge svizzera sull’esecuzione e che tuteli spe-cialmente il debitore. Tuttavia, secondo Wermelinger non è opportuno introdurre un altro privilegio nell’iscrizione del dirit-to di pegno della comunità o creare nuo-vi strumenti legali. Anzi, sta alle ammini-strazioni preoccuparsi di saldare entro il termine convenuto i compensi dovuti. I

professionisti di settore si sono in parte opposti a ciò con veemenza, ma la veri-tà è che i relativi procedimenti giudizia-ri per l’iscrizione del diritto di pegno del-la comunità oggi generalmente non sono fattibili senza l’ausilio (troppo) caro di le-gali. In questo modo, lo strumento di per sé utile verrebbe privato della propria ef-ficacia. È stato anche interessante sentire che certi tribunali garantiscono il rigetto dell’opposizione per contributi in accon-to autorizzati dalla comunità, contraria-mente alla chiara procedura del tribuna-le federale nel procedimento semplificato.

Con il passare degli anni della PPP, i contratti di diritto edilizio giungono al ter-mine della loro durata. Laddove sono stati costruiti immobili oggetto del diritto edili-zio, le comunità cessano di esistere con la reversione e questo non può essere nell’in-tenzione dei proprietari delle proprietà per piani. La proroga necessita tuttavia dell’u-nanimità e questo, alla luce dell’equilibrio di forze già citato, può diventare un pro-blema per la comunità. Wermelinger ha etichettato una decisione a maggioranza semplice o qualificata per la variazione di una servitù come estranea al sistema e ha messo in discussione l’eventualità che la PPP non debba essere vietata nel diritto edilizio. I professionisti di settore non han-no potuto opporre nulla alle prime tesi e qui pare sussista la necessità di intervento da parte del legislatore.

Nella sua sesta tesi, il relatore si è de-dicato alla scarsa dotazione del fondo di rinnovamento. Ha definito l’obbligo legale come una misura interventistica. La comu-nità deve restare libera di prendere anche

decisioni sbagliate o non mirate. L’accu-mulo prescritto per legge vincola solo il capitale non necessario.

In assenza dello status di persona giu-ridica, alla comunità PPP manca fra l’altro la capacità di credito, che impedisce anche il finanziamento alternativo di interventi di risanamento. Wermelinger mette in dub-bio che una variazione dello status costitu-isca effettivamente un miglioramento. La comunità PPP non dispone infine di alcun substrato della responsabilità. Inoltre, le responsabilità passerebbero dai proprie-tari alla persona giuridica, conseguenza non auspicabile.

UN MUST PER LE AMMINISTRAZIONI PPP. Il nu-mero di partecipanti non ha reso giustizia alla qualità dell’evento e questo potrebbe però essere imputabile alla sede decen-trata della manifestazione, come sostiene Benno Zoller, vicepresidente della Came-ra e organizzatore. Questo non ha com-promesso il networking durante la visita dell’abbazia, patrimonio dell’Unesco, né l’aperitivo a fine giornata.

DATE 2015 DELLA CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI22.04.2015 Assemblea generale, Zurigo

19.05./20.05./08.09./09.09.2015 Idoneità alla proprietà per piani

05.11.2015 Evento autunnale, Basilea

*IVO CATHOMEN Dottore in scienze economiche, università di San Gallo (Dr. oec. HSG ), è caporedattore della rivista Immobilia.

Chi maci subito per una

Demo

ANNUNCI


DIRITTO IMMOBILIARE PROPRIETÀ PER PIANI

PETRA GROGNUZ & MICHEL DE ROCHE *

I PROTAGONISTI: Un dolcissimo gattino e il suo padrone, il signor A che abita al piano terra del condominio X. Ma anche un’auto con tetto in tessuto e il suo pro-prietario, il signor B che abita nella man-sarda del condominio X.

LA STORIA: Un giorno, il signor B scopre delle impronte di gatto sul tettuccio in tessuto della sua auto, posteggiata nel parcheggio sotterraneo del condomi-nio X.

B richiede una stima dei danni al tet-tuccio. I costi di riparazione ammontano a CHF 15’000. Il comproprietario B pre-senta un preventivo dei costi ad A, che si scusa e li trasmette alla sua assicurazione RC. Il Signor A aggiunge che quanto ac-caduto non si ripeterà più, anche se chia-ramente non può garantire per l’animale. Bisogna anche ammettere che un gatto abituato ad uscire liberamente non può essere rinchiuso, addomesticato o ancor meno portato a guinzaglio per il quartie-re. Per di più, in caso di reiterazione, ri-marrà da accertare se sia stato effettiva-mente il gatto di A ad essere, ancora una volta, il vero colpevole del danno. «Que-sto si può facilmente stabilire attraverso l’analisi del DNA» afferma B.

Gli avvenimenti seguono il loro corso e il signor B trova di nuovo impronte di gatto sul tetto della sua auto. Questa vol-ta però l’auto non ha subìto danni. Duran-te un’assemblea, B avanza la richiesta che da quel momento in poi A debba tenere i suoi gatti in appartamento. Il Signor A si rifiuta di accettarla.

«Danni ad un’auto, non a parti dell’edi-ficio. Responsabilità civile del padrone del gatto?» – Quando l’assemblea giunge alle «Varie ed eventuali», B richiede che ven-ga approvato il divieto di tenere anima-li nei locali e negli spazi comuni, o, anco-ra meglio, il divieto assoluto di possedere gatti. Tale istanza dovrà essere riportata adeguatamente nel regolamento condo-miniale, che per contro prevede la possi-bilità di tenere animali domestici, purché questi non rappresentino un problema per gli altri comproprietari. Due sono i motivi per cui A ritiene che questa pretesa non possa essere imposta: primo, perché non ci sono prove, secondo perché questo re-gola contravverrebbe ai suoi diritti di com-proprietario. I presenti non raggiungono la totalità dei rappresentanti dei condo-mini. Il comproprietario B, che nel frat-tempo era portatore di una delega sup-plementare, si pronuncia a favore dei suoi interessi e pretende di mettere a verbale

la delibera. Sentendosi sotto pressione, l’amministratore asseconda la richiesta di B. Al Signor A vengono concessi 30 giorni di tempo per contestare la delibera, ma li lascia scadere senza opporsi e si presen-ta dall’amministratore dopo due mesi con una dichiarazione con la quale respinge la decisione considerandola non valida.

ESPOSIZIONE DEL PROBLEMA: Come si effet-tua una corretta analisi del problema e come si potrebbe giungere ad una vali-da soluzione? L’amministratore vorreb-be poter disporre di un regolamento che pacifichi e sia praticabile da tutti gli in-teressati, possibilmente senza dar luogo a controversie giuridiche. A questo pro-posito si pone diverse domande.– Forse il tema non era stato messo

all’ordine del giorno in maniera ade-guata. In questo caso la delibera è nul-la oppure impugnabile?

– È compito dell’amministratore risol-vere questo problema? Oppure si trat-ta piuttosto di un contenzioso tra pri-vati? Il danno è stato riscontrato su un’auto, non su parti dell’edificio. Si tratta di responsabilità civile da parte del proprietario del gatto?

– L’art. 712a cpv. 2 pone un primo palet-to sull’utilizzo libero degli spazi comu-ni. Questo articolo definisce l’obbligo di cautela e di attenzione che il singolo comproprietario deve rispettivamente osservare nei riguardi di parti dell’edi-ficio, componenti, impianti ed attrez-zature comuni. Fino a che punto il ca-so presente rientra in questo articolo?

– Art. 684 del Codice Civile Svizzero. L’ambito di questo articolo è quello di verifica. Basta questa formulazione per supportare un parziale o totale di-vieto di possesso di gatti? Il compro-prietario B ha una delibera con valore esecutivo, che se necessario farà va-lere tramite il suo avvocato.

– Il comproprietario A parla di una vio-lazione dei suoi diritti di proprietà e della personalità.

– La questione dell’onere della prova: il rischio di danno reiterato di fatto sus-siste ovunque, non solo nel parcheg-gio sotterraneo.

– Come si può proteggere meglio il par-cheggio da «visitatori indesiderati»? Esistono apposite strumentazioni tec-niche?

Una bella gatta da pelare!Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito delle comunità di comproprietari di proprietà per piani – della necessità di una adeguata regolamentazione che limiti, se non addirittura ponga divieti al possesso di animali domestici a questo tipo di proprietari – un esempio concreto.

Anche i gatti possono essere fonte di controversie tra comproprietari.


DIRITTO IMMOBILIARE PROPRIETÀ PER PIANI

– Il Signor B non potrebbe proteggere meglio la sua auto? Fino a che punto lo si può pretendere? E in questo ca-so si potrebbe parlare di limitazione del diritto della personalità?

ANALISI DAL PUNTO DI VISTA DELL’AVVOCATO DEL SIG. A:– La delibera è per lo meno contestabile.

E’ dubbio se la delibera sia nulla anche solo sulla base del fatto che non era sta-ta iscritta nell’ordine del giorno. Essen-do il termine per l’impugnazione sca-duto, è opportuno cercare un incontro con l’amministratore, evitando in que-sto modo di presentare una eventua-le querela che abbia dei termini di sca-denza. E’ anche dubbio se sia possibile l’imposizione di un divieto assoluto al possesso di animali, a meno che tale di-vieto non sia stato previsto già nell’atto costitutivo della comproprietà. Sareb-be comunque importante comunicarlo all’amministrazione per eventuali appli-cazioni future.

– Rimane da vedere se B sia in grado di attribuire direttamente al gatto di A la responsabilità di eventuali danni. L’a-nalisi del DNA annunciata dal Signor B pare priva di senso da un punto di vista economico. Sotto l’aspetto giuri-dico, non si tratta primariamente di un

problema legato alla disciplina della comproprietà per piano, ma esclusiva-mente di responsabilità civile derivan-te dal possesso di animali domestici. L’art. 684 del Codice Civile Svizzero non è applicabile a questo caso per-ché non pertinente. In caso di rinvio a giudizio rimane da chiarire, se si trat-ti di un caso di responsabilità da parte del padrone dell’animale, in quanto la struttura dell’edificio non permette al gatto di accedere al parcheggio, o per lo meno lo impedisce, e A sia pertanto convinto che il suo gatto non riesca ad arrivare al parcheggio sotterraneo pas-sando per il condominio.

LA SOLUZIONE DAL PUNTO DI VISTA DELL’AMMI-NISTRATORE. Secondo l’amministratore bi-sogna riconoscere che la decisione non ha acquisito forza esecutiva, poiché non era stata iscritta opportunamente a ver-bale. Sarebbe opportuno convocare l’as-semblea condominiale, al fine di giunge-re alle seguenti soluzioni:– B accetti di dover proteggere meglio

la sua auto quando non viene utiliz-zata.

– Si reiteri espressamente l’obbligo di diligenza di ciascun comproprietario formulato legalmente e in maniera re-golamentare.

– Nessun divieto drastico di tenere ani-mali domestici nella propria abitazio-ne. Sarebbe auspicabile una formula-zione più dettagliata del regolamento condominiale, come ad esempio «Nel caso in cui l’animale sporchi e/o dan-neggi le parti comuni, il padrone ne è sempre responsabile».

– A viene quindi invitato a lasciare libe-ro il gatto solo attraverso la porticina della cucina costruita appositamente. B concorda sul proteggere meglio la sua auto quando non viene utilizzata.

– A prende atto del fatto che in caso di incidente comprovato si assumerà la totale responsabilità.

Quindi, morale della favola: Le soluzio-ni sono molteplici, mentre il gatto è uno solo.

*MICHEL DE ROCHE L’autore è avvocato presso il foro di Basilea e consulente prevalentemente nell’ambito im-mobiliare. Inoltre è presidente della Camera della proprietà per piani SVIT.

*PETRA GROGNUZ L’autrice è fiduciaria immobiliare, membro del consiglio di amministrazione e partner di H.P. Burkhalter + Partner AG, insegnante di proprietà per piani e di amministrazione con-dominiale presso la scuola Berner Feusi e consigliere di amministrazione della Camera della proprietà per piani SVIT.


MASSIMILIANO INGRAMI *

IL TRATTAMENTO DELL’UTILE IMMOBILIARE. Gli immobili normalmente vengono vendu-ti con un beneficio economico a favore dell’alienante. La prima causa di questo beneficio è da ricercarsi nell’esistenza, in ambito immobiliare, di una domanda su-periore all’offerta, dovuta in primo luo-go a un territorio limitato che non può crescere.

Ne consegue pertanto che gli immo-bili beneficiano spesso, a prescindere da chi ne sia il proprietario, di un aumen-to più o meno costante di valore che sfo-cia in un guadagno al momento della lo-ro alienazione.

Come imporre questo guadagno? L’art. 129 cpv. 1 della Costituzione fede-rale sentenzia che la Confederazione, in

collaborazione con i Cantoni, ha il compi-to di emanare i principi per armonizzare le imposte dirette federali, cantonali e co-munali. Il primo gennaio 1993 è entrato in vigore quanto compiuto dal legislatore: la LAID (Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Co-muni del 14 dicembre 1990).

Questa legge ha obbligato tutti i Can-toni a unificare la riscossione delle impo-ste dirette sul reddito e sulla sostanza del-le persone fisiche e sull’utile e il capitale delle persone giuridiche. L’armonizzazio-ne si estende all’assoggettamento, all’og-getto e al periodo di calcolo delle imposte, alle procedure e alle disposizioni pena-li. Rimane invece d’esclusiva competenza cantonale la determinazione delle tariffe, delle aliquote fiscali e degli importi esen-ti da imposta (art. 129 cpv. 2 Cost.; art. 1 cpv. 3 LAID).

Ne consegue che i Cantoni sono an-che tenuti a riscuotere l’imposta sugli uti-li immobiliari.

Con questa premessa i legislatori can-tonali si sono sbizzarriti con sistemi di im-

Di imposte immobiliari e di speculazioneConsiderazioni a margine del lavoro di progetto – «Confronto dell’imposta sugli utili immobiliari nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella sostanza privata delle persone fisiche nei Cantoni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».

posizione ad hoc: monistici o dualistici, con aliquote progressive o proporzionali, con bonus per lunghi possessi e malus per possessi brevi, con correttivi dovuti al rin-caro del costo della vita, con ripartizioni tra Cantoni e Comuni sempre diverse a se-conda del Cantone. Sistemi a volte estre-mamente semplici (è il caso del Canton Ti-cino) o molto complessi (Canton Berna).

IL CONCETTO DI SPECULAZIONE. Ma la LAID al cpv. 5 dell’articolo 12 recita anche che «I Cantoni provvedono affinché gli utili re-alizzati a corto termine siano imposti più gravemente», chiedendo nella sostanza di imporre in maniera più incisiva gli uti-li derivanti da operazioni di tipo specula-tivo. Ed è proprio entrando nei meccani-smi d’imposizione degli utili immobiliari

dei diversi Cantoni e comparando la pres-sione fiscale sugli utili immobiliari con quella sui redditi ordinari (limitandosi ad analizzare gli utili realizzati nell’ambito della sostanza privata delle persone fisi-che) che si capisce come è stato inteso e trattato il concetto di «speculazione» dai vari legislatori cantonali. Alcuni esempi: il Canton Berna e il Canton Turgovia han-no sistemi di tassazione degli utili immo-biliari delle persone fisiche estremamen-te gravosi e penalizzanti anche per chi non fa della speculazione immobiliare, ma mentre il Canton Berna possiede tout court una pressione fiscale importante in tutti gli ambiti reddituali, stupisce invece il caso del Canton Turgovia: fiscalmente interessante a livello svizzero per tutti i redditi fuorché quello immobiliare. Can-toni come il Ticino e il Vallese hanno inve-ce sistemi estremamente semplici e com-prensibili che, tolti i casi di possesso di brevissima durata, trattano l’utile immo-biliare delle persone fisiche alla stregua e con le medesime aliquote di un reddi-to ordinario di fascia medio alta. Il Can-

ton Grigioni invece considera «specula-zione» la compresenza di corta durata di possesso e utili importanti da un punto di vista quantitativo: è la combinazione di questi due aspetti che deve generare un’imposizione fiscale gravosa, negli al-tri casi gli utili immobiliari vengono trat-tati alla stregua dei redditi ordinari, e per possessi di lunga durata addirittura mol-to meglio.

ABITAZIONI SECONDARIE E IMPOSTE. Analiz-zando poi la percentuale delle abitazio-ni secondarie a livello svizzero emerge un dato curioso: i Cantoni a maggior vo-cazione turistica: Grigioni, Vallese, Tici-no – quelli cioè che in termini sia nume-rici sia percentualistici hanno il maggior numero di residenze secondarie e che pertanto si presume siano quelli più sog-getti alla «speculazione immobiliare» –, sono anche quelli con il sistema d’imposi-zione degli utili immobiliari più morbido (sempre riferendosi alle persone fisiche nell’ambito della loro sostanza privata) anche se comunque trattasi sempre di ali-quote superiori a quelle massime sul red-dito ordinario. Per contro i Cantoni con poche abitazioni secondarie arrivano a tassare gli utili immobiliari delle perso-ne fisiche nell’ambito della loro sostan-za privata con aliquote che a volte supe-rano il 50% dell’utile stesso (es. Canton Turgovia) e, in Comuni con un moltipli-catore molto vantaggioso, l’aliquota sugli utili immobiliari per possessi molto brevi arriva a essere tre volte l’aliquota massi-ma sul reddito.

Con buona pace dell’art. 12 cpv. 5 del-la LAID: la forchetta delle interpretazio-ni di un principio stabilito dalla Confede-razione si dimostra essere molto ampia e con grandi margini d’apprezzamento.

Questa è una breve introduzione al la-voro di progetto che Massimiliano In-grami ha scritto per l’ottenimento dell’attestato federale di commercializ-zazione immobiliare, conseguendo i massimi voti sia per il lavoro scritto sia per la presentazione orale. Ci ha gentil-mente concesso di pubblicare il lavoro in esteso sul sito www.svit-ticino.ch > Pubblicazioni

*DOTT. MASSIMILIANO INGRAMI Direttore di Ticino.re e Fiduciario immobi-liare, [email protected], www.ticinore.ch

FISCALITÀ IMPOSTA SUGLI UTILI IMMOBILIARI

La forchetta delle interpretazioni di un principio stabilito dalla Confederazione si dimostra essere molto ampia e con grandi margini d’apprezzamento.»


POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER

RICCARDO M. VARINI*

EVOLUZIONE COSTANTE. La Legge federa-le sull’acquisto di fondi da parte di perso-ne all’estero (LAFE), denominata comune-mente anche Lex Koller (in seguito Lex) assurge ad intervalli piu o meno regolari ad oggetto di intenso dibattito ed animati confronti. Tradizionalmente appaiono par-ticolarmente coinvolti i cantoni a vocazio-ne turistica, anche se dopo l’accettazione popolare dell’iniziativa Weber sulla limita-zione delle case secondarie nel 2012, l’at-tenzione è ora rivolta soprattutto alla rela-tiva legge di attuazione. Tuttavia la recente evoluzione denota come il tema tenda ad esorbitare da questo quadro ristretto e dal-le relative ricadute economiche. In effetti si constata come i recenti sviluppi paiono da ricondurre prevalentemente alle tensio-ni che affiorano sul mercato immobiliare e dell’alloggio in modo più o meno marcato su tutto l’arco del territorio svizzero.

Questa stretta interdipendenza da con-siderazioni politiche e fattori congiunturali costituente una della connotazioni peculia-ri della Lex, trova riscontro nelle versioni della legge che si sono susseguite, il cui nucleo originario risale al 1964. Significa-tivo il novero di appellativi legati al nome dei Consiglieri federali che si sono col tem-

po avvicendati, segnatamente Lex von Mo-os, Lex Furgler, Lex Friedrich e Lex Koller.

TOTALE INVERSIONE DI ROTTA. Dopo il rifiuto popolare del 6 febbraio 1992 di adesione da parte della Svizzera allo Spazio economico europeo, si è affermato un marcato impulso alla liberalizzazione anche in tema di acces-so alla proprietà da parte di cittadini stra-nieri. Da ricordare il tentativo di ridurre la Lex al suo nocciolo duro, ossia l’esigenza di autorizzazione preventiva solo per case di vacanza contingentate, per fondi a titolo di puro collocamento di capitali e l’esercizio del commercio professionale di immobili, sfrondandola da ulteriori limitazioni e nau-fragato in votazione popolare il 25 giugno 19951. Riuscito invece un successivo inter-vento nel 1997, allorché fu tolta ogni restri-zione a favore di acquisti destinati ad attivi-tà economiche o commerciali sia in proprio che in locazione, nonché per abitazioni de-stinate a residenza primaria (art. 2 cpv. 2 lett. a e b LAFE). In conseguenza dell’Ac-cordo sulla libera circolazione delle perso-ne del 21 giugno 1999 veniva ulteriormen-te aperto il mercato a favore di cittadini di paesi appartenenti alla CE o all’ AELS aven-ti diritto di stabilirsi in Svizzera ( art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), nonché di frontalieri desi-

derosi di acquisire una residenza seconda-ria nella regione in cui svolgono la propria attività (art. 7 lett. j LAFE). Faceva poi se-guito nel 2002 un’ulteriore agevolazione a seguito di varie iniziative parlamentari per case di vacanza già in mano straniera, non più computate nel contingente annuo (art. 9 cpv. 4 lett. a LAFE), e nel 2004 abolen-do l’obbligo di autorizzazione nei confron-ti di persone all’estero per acquisire quote di società operanti nel settore immobilia-re abitativo (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) non-ché quote o interessenze di proprietà col-lettive da parte di contitolari esteri (art. 7 lett. c LAFE) .

Questa evoluzione era poi approdata nel messaggio 4 luglio 2007 del Consiglio Fe-derale (CF) volto ad ottenere dalle Camere l’abrogazione tout court della Lex2. A mo-tivo delle possibili implicazioni, esso ve-niva inserito nel contesto di una riforma della LPT destinata ad introdurre delle mi-sure di accompagnamento volte a frenare la proliferazione di case di vacanza, ritenu-te di gran lunga più efficaci per contrasta-re il fenomeno dei cosiddetti letti freddi3. In particolare i cantoni erano tenuti a definire nei loro piani direttori i comuni e le regio-ni ove si evidenziava la necessità di equili-brare il rapporti tra il novero di abitazioni secondarie e primarie e ad applicare entro tre anni adeguate misure correttive, ossia il termine previsto per l’abrogazione del-la Lex Koller. Le Camere rinviarono però il disegno al Governo. In particolare il Consi-glio Nazionale espresse l’invito a valutare in modo più approfondito l’impatto di acqui-sti operati da cittadini esteri residenti fuori paese e ad elaborare rimedi efficaci contro un’edificazione selvaggia, incentivando un utilizzo parsimonioso del suolo4. In attesa di una presa di posizione nel 2010 veniva-no approvate le modifiche della LPT e suc-cessivamente nel 2012 in votazione popo-lare l’iniziativa Weber in tema di abitazioni secondarie. Era nel frattempo in atto un mutamento di indirizzo sfociato nella mo-zione della commissione del Consiglio Na-zionale dell’ambiente, della pianificazione, del territorio e dell’energia del 6 novembre 2012, con la quale si evidenziava una deci-sa inversione di rotta: la Lex doveva esser mantenuta avuto riguardo al robusto anda-mento che contraddistingue il mercato im-mobiliare, in funzione di ammortizzatore sul rincaro di affitti e prezzi delle transazio-ni oltre che sulla pressione sul franco sviz-

Un dibattito concluso?Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero: un annoso e tormentato iter legislativo sfocia in una sostanziale continuità. Non è comunque escluso che in futuro il tema possa tornare alla ribalta.


zero . In data 21 novembre il CF dichiara-va di aderire a questo atto, condividendo le preoccupazioni relative agli scompensi av-vertibili sul mercato fondiario, ulteriormen-te accentuate da una forte immigrazione dall’estero e da una diffusa crisi finanziaria, all’origine di un accresciuto interesse per gli investimenti nel paese. La mozione tro-vò quindi unanime adesione.

NUOVE SFIDE. Il 13 novembre 2013 il CF li-cenziava pertanto un messaggio aggiuntivo a quello precedente del 20075, con il qua-le chiedeva di accantonare definitivamen-te il progetto di abrogazione della Lex. Es-so venne accolto da ambedue le Camere nel corso del 20146. Nel frattempo veniva-no inoltrate due mozioni da parte della con-sigliera nazionale Jacqueline Badran7, che postulava la reintroduzione nella Lex delle

preesistenti restrizioni in tema di acquisi-to di quote azionarie e di immobili destinati ad attività commerciali e professionali, che tuttavia non trovarono il necessario consen-so da parte del Consiglio degli Stati, e ven-nero pertanto abbandonate. II CF annota nel messaggio come la rapida evoluzione riscontrata negli ultimi anni abbia portato la Lex Koller ad assumere gradualmente un ruolo che trascende la ristretta problemati-ca delle abitazioni secondarie. Queste ulti-me infatti si trovano ora sottoposte a nuo-ve limitazioni pianificatorie. Tuttavia non si può escludere che in assenza della Lex, una soverchia domanda nelle zone turistiche di oggetti esistenti possa acuire gli squilibri già esistenti8. Il pericolo più grande è tut-tavia rappresentato dalla crescente pressio-ne sul settore immobiliare riconducibile ad un massiccio afflusso di investimenti este-

ri agevolato dalla crisi diffusa dei mercati finanziari e dall’eventuale arrivo di grandi operatori stranieri in un ambito relativa-mente circoscritto con conseguenze deva-stanti, in particolare amplificando la paven-tata bolla immobiliare, già a rischio per le condizioni da tempo vigenti del settore cre-ditizio caratterizzato da tassi di interesse particolarmente bassi.

Il Governo constatava come uno dei po-chi strumenti a disposizione per contrasta-re un surriscaldamento dell’economia fon-diaria fosse proprio la Lex . Essa svolge pure una funzione deterrente in tema di ri-ciclaggio di denaro nel settore immobilia-re, che non rientra nelle viste della LRD9, denotando così ripercussioni ben oltre lo scopo originario, ossia di evitare una ec-cessiva concentrazione del suolo svizzero in mani straniere. Il messaggio concludeva

POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER

Bestellung: [email protected] / www.svit.ch/publikationen

SVIT Verlag | Reihe «Wissen Immobilienwirtschaft»

Dr. iur. Roberto PeduzziReihe «Wissen Immobilienwirtschaft» 01.01 / 1. Auflage, 2014

Immobilienrecht

Die Verhandlung von Geschäftsmietverträgen

Prof. Dr. Roland PfäffliReihe «Wissen Immobilienwirtschaft» 01.02 / 1. Auflage, 2015

Immobilienrecht

Aktuelles aus dem Sachenrecht

SVIT Verlag AG, Zürich November 2014

ISBN 978-3-9523544-2-1110 Seiten, A5 broschiert

42 CHF (inkl. MWST, zzgl. Versandkosten)

SVIT Verlag AG, Zürich Januar 2015

ISBN 978-3-9523544-3-8ca. 120 Seiten, broschiert

48 CHF (inkl. MWST, zzgl. Versandkosten)

Die Verhandlung von Geschäftsmietverträgen – Eine praktische Anleitung mit Vertragsvorlage und Varianten Dr. iur. Roberto Peduzzi

Die Miete von Geschäftsräumlichkeiten ist für Unternehmen oft eine strategi-sche Angelegenheit. Die Publikation liefert eine Auslegeordnung der wichtigsten Aspekte, die jeder Praktiker bei der Verhandlung von Geschäftsmiet verträgen beachten sollte, und enthält eine ausführliche Vertragsvorlage mit Varianten.

Aktuelles aus dem Sachenrecht – Übersicht über die neuste Rechtsetzung, Recht sprechung und RechtsentwicklungProf. Dr. Roland Pfäffli

Prof. Dr. Roland Pfäffli, langjähriger Grundbuchverwalter in Thun, Autor, Initiant des papierlosen Registerschuldbriefs, erläutert und kommentiert in der Publikation die aktuellen Gesetzesänderungen, die jüngste Rechtsprechung und laufende Projekte im Immobiliarsachenrecht.


*RICCARDO M. VARINI ispettore del registro fondiario e di commercio

ABBREVIAZIONIAJP Aktuelle Juristische PraxisFF Foglio federaleLAFE Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di

persone all’estero del 16 dicembre 1983LPT Legge sulla pianificazione del territorio del

22.6.1979LRD Legge sul riciclaggio di denaro del 10 ottobre 1997RF Registro fondiarioTRAM Tribunale Cantonale amministrativo del Tribunale

d’appello

RU Raccolta ufficiale delle leggi federaliUFG Ufficio federale di giustizia

come la situazione congiunturale non appa-riva in definitiva propizia ad uno smantel-lamento della Lex; inoltre anche l’accetta-zione dell’iniziativa Weber avrebbe potuto offrire il fianco ad effetti indesiderabili in caso di apertura indiscriminata al mercato straniero della case di vacanza. In tal mo-do essa si presenta innegabilmente anco-ra di attualità, sia pure in una funzione più ampia e diversa da quella originaria, per-sino quale correttivo di alcune possibili ri-percussioni a seguito delle modifiche intro-dotte ancora recentemente nella LPT volte ad arginare una eccessiva e disordinata ce-mentificazione del territorio, ed evitare di esaurire rapidamente la riserva di superfi-ce ancora fruibile10. La Lex nelle contingen-ze attuali è riconosciuta dal Governo come l’unico mezzo atto a scoraggiare la doman-da sul mercato immobiliare, escludendo le persone all’estero da una parte di esso.

UN ORDINAMENTO COMPLESSO. Nel contem-po il CF si riservava comunque di elabo-rare delle proposte di adeguamento della LAFE, ritenuta oramai lacunosa e necessi-tevole di una messa a giorno11. Il CF ha re-so noto come sulla base delle analisi effet-tuate dal Dipartimento federale di giustizia e polizia ha deciso in data 1 aprile 2015 di proseguire i lavori in vista di una revisione della Lex Koller. In particolare andrà valu-tata l’opportunità di sottoporre nuovamen-te l’acquisto di fondi per scopi commerciali e la destinazione di tali fondi a scopi abitati-vi, riservata ai cantoni una competenza ec-cezionale in casi di particolare importanza per l’ente pubblico. Come attualmente, non sarà necessaria alcuna autorizzazione per l’acquisto di fondi per l’esercizio personale di un’attività lucrativa. Inoltre sarà riesami-nato il caso in cui le persone all’estero ac-quistano quote di società operanti nel set-tore degli immobili abitativi quotate in una borsa svizzera.

In effetti attestata la presenza nel testo legislativo di nozioni non sempre chiara-mente definite e suscettibili di interpre-tazione, l’Ufficio federale di giustizia ha da tempo provveduto ad emanare delle Istruzioni applicative, la cui ultima versio-ne indirizzata agli ufficiali dei registri ri-sale al luglio 200912. Esse sono pertanto bisognose di un aggiornamento, in parti-colare quella destinata ai tenitori del Re-gistro di Commercio, risalente addirittura al 1998 e largamente superata. Giova qui

segnalare come scarsi e spesso datati sia-no i contributi dottrinali reperibili in mate-ria, e relativamente esigue le sentenze del TF in merito, per cui l’applicazione della LAFE inevitabilmente ne risente dal profi-lo della chiarezza e dell’uniformità oltre a consentire ampi margini discrezionali nel-la sua applicazione13. Esemplare in propo-sito l’eclatante difformità di prassi a livello svizzero evidenziata dalla prof. M. N. Zen-Ruffinen in tema di trust14. A ciò si aggiun-ga che la LAFE è una normativa di per sé complessa che fa riferimento a nozioni di varia natura, attinenti in particolare l’am-bito economico.

Occorre infine aggiungere come alcu-ne affermazioni contenute del messaggio del CF andrebbero analizzate alla luce dei recenti inattesi sviluppi del mercato in par-ticolare quello monetario, per cui appa-re piuttosto difficile formulare previsioni affidabili sulla futura evoluzione dell’im-mobiliare, che permane piuttosto incerto. Sarebbe anche opportuno operare delle distinzioni all’interno delle diverse regio-ni, che presentato peculiarità proprie. Da quanto precede, emerge comunque la sor-prendente vitalità di uno strumento legi-slativo la cui sorte era stata varie riprese dichiarata oramai irrimediabilmente se-gnata, e che invece è riuscito a supera-re quasi indenne molteplici vicissitudini.

A LIVELLO CANTONALE. Nel nostro ordina-mento di stampo federalista, l’attuazione della Lex e la relativa organizzazione com-pete ai cantoni. In Ticino questa è devolu-ta in prima istanza ad una commissione no-minata dal Governo per singolo distretto e presieduta dall’ufficiale del RF. Il Consiglio di Stato aveva proposto nel 2013 una modi-fica legislativa della Legge cantonale di ap-plicazione alla LAFE , volta ad attuare una fusione di dette autorità in un unico gre-mio. La motivazione principale consisteva nella preoccupazione di garantire una pras-si maggiormente uniforme a livello canto-nale. Il Gran Consiglio dopo un sofferto iter sfociato in due rapporti commissionali , ha però in data 26 gennaio 2015 optato a stret-ta maggioranza per il mantenimento dello status quo, respingendo il progetto gover-nativo. Risulta attualmente allo studio una nuova proposta legislativa volta a designa-re il TRAM quale autorità di ricorso in luo-go dell’attuale commissione cantonale di ri-corso LAFE.

1 FF 1994, 461; FF 1995, 1061.2 FF 2007, 5271.3 FF 2007, 5293. 4 Atto parlamentare n. 12.3984 del 6.11.2012.5 FF 2013, 7793.6 Jurius, Lex Koller pas supprimée, in Jusletter 1 dicembre

2014; Corriere del Ticino 27 novembre 2014. Per quanto at-tiene la documentazione relativa alle diverse fasi qui de-scritte ed alle discussioni alle Camere, è consultabile il sito https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/ge-setzgebung/lexkoller.html.

7 Atti parlamentari n. 13.3975 e 13.3976 del 29.11.2013; NZZ 3 giugno 2014, p. 13.

8 Sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/wirtschaft/grundstueckerwerb/statistik-f.pdf sono visibili dati statisti-ci sul volume di acquisti di case di vacanza da parte di per-sone all’estero sino al 2012. Vi si nota negli ultimi anni una tendenza recessiva rispetto al contingente annuo disponibi-le.

9 Da notare come l’avamprogetto di LF concernente l’attua-zione delle Raccomandazioni del Gafi rivedute nel 2012 pre-vedeva all’art. 2b LRD che il prezzo di compravendita immo-biliare eccedente i fr 100.000.-. dovesse avvenire obbligatoriamente tramite un intermediario finanziario sot-toposto alla LRD, esplicitando altresì nell’atto le modalità di pagamento (FF 2014, 563). Tale disposizione è però stata espunta dal testo finale approvato dalle Camere il 12 dicem-bre 2014 (FF 2014, 8377).

10 RU 2014, 899; FF 2010, 931.11 Lex Koller soll zur Lex Sommaruga werden, NZZ 4 giugno

2014.12 Reperibili sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/

wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-i.pdf. Vi si trova pure il Promemoria dell’UFG sempre del 2009 contenente delle linee guida per il pubblico.

13 Il Commentario Lex F. di Mühlebach/Geissmann risale al 1986. Le sentenze più significative in materia sono consul-tabili sulla rivista Zeitschrift für Beurkundungs-und Grundbuchrecht- www.zbgr.ch, curata dall’Associazione dei notai zurighesi.

14 M. N. Zen-Ruffinen, Lex Koller et Trusts, AJP 2009 p. 1123 ss.


SVIT TICINO BERTRAND PICCARD OSPITE DI SVIT TICINO

ALBERTO MONTORFANI *

SENZA USO DI CARBURANTE. Alla fine Ber-trand Piccard ce l’ha fatta. Il 9 marzo è ri-partito per un nuovo giro intorno al mon-do, questa volta con Solar Impulse, un concentrato di energia solare e tecnolo-gia che non trova uguali se non nell’am-bito della ricerca sui voli spaziali.

Proprio quei voli cui Bertrand da bambino ha avuto la fortuna di assistere insieme a suo padre Jacques, affermato ricercatore che, a fianco degli americani ha visitato il punto più basso del piane-ta, negli abissi della Fossa delle Marian-ne con uno speciale sottomarino idea-to dal padre del padre, il nonno Auguste Piccard, che da par suo aveva già rag-

giunto per primo la stratosfera dentro una palla di acciaio appesa ad un pallo-ne aerostatico.

VERSO L’INFINITO E OLTRE. Senza scomodare il DNA famigliare (i fratelli e le sorelle di Bertrand non sono diventati esploratori e nemmeno piloti collaudatori), Bertrand Piccard è ben cosciente, e lo lascia espli-citamente capire nei suoi testi scritti co-me nei suoi interventi pubblici, di esser-si fatto carico di una vocazione che gli è nata dentro naturalmente e gli è stata tra-smessa con quelli che come per tutti gli altri esseri «normali» sono i gesti sempli-ci dei rapporti e delle relazioni famiglia-ri. Con la sua vita, e con le decisioni che

ha saputo prendere, lui ha dato forma e corpo nuovi a queste inclinazioni, anche un po’ pericolose, cui i suoi famigliari difficilmente avrebbero avuto argomenti per opporsi, avendone fatte altrettante...

La scintilla scoccò vedendo per la pri-ma volta un’ala delta, allora agli albori come sport, nel quale, manco a dirlo, è diventato uno specialista e campione eu-ropeo di acrobazia. Per provare i limiti di questa disciplina ha poi iniziato a farsi trascinare da palloni aerostatici ad altez-ze altrimenti impossibili, da cui si face-va sganciare per compiere le sue acroba-zie. Poi il contatto con le mongolfiere lo ha preso, ma evidentemente non poteva limitarsi a vincere la prima gara di tran-

Volo intorno al mondoBertrand Piccard e André Borschberg protagonisti di un’avventura senza precedenti: tenteranno di essere i primi piloti a circumnavigare il globo in un aereo alimentato a energia solare.

Il team di Solar Impulse conta più di 90 elementi, tra cui ingegneri, fisici, tecnici specializzati, supportati finanziariamente e a livello tecnologico da un centinaio di partner. A destra, alcuni momenti della serata di Piccard a Lugano nel marzo 2013 (foto: © Solar Impulse).


SVIT TICINO BERTRAND PICCARD OSPITE DI SVIT TICINO

svolata atlantica portato solo dal vento, ma ha realizzato l’impossibile sogno del-la circumnavigazione del globo terrestre, in una gara contro avversari sulla carta (anche quella su cui si stampano i dolla-ri) ben più quotati di lui e in un epopea che ricorda curiosamente le vicissitudini della prima transvolata atlantica in aereo compiuta da Charles Lindbergh ad inizio del secolo scorso (chi vuole averne un’i-dea realista ed affascinante cerchi quel bellissimo film con James Steward nei panni di Lindbergh). En passant ha spe-rimentato il volo con gli ULM (ultra leg-geri motorizzati), trabiccoli a motore tan-to pericolosi da essere tutt’ora proibiti in Svizzera, ed infine la grande sfida di So-lar Impulse.

SFIDE E OPPORTUNITA . Bertrand Piccard, per chi lo ha potuto sentire in conferenza pubblica o ha letto qualcosa su di lui (è appena uscito il suo ultimo libro «Chan-gez d’altitude») è un uomo che è rimasto curioso e attento a tutto ciò che la vita gli ha sempre posto d’innanzi. La sua prin-cipale capacità è stata certamente, oltre a quella di trasformare in passione i suoi sogni, quella di prendere ogni sfida come una opportunità, e quella di capire l’atteg-giamento giusto di fronte alle condizioni che la vita tante volte pretende di fissare e che vanno intelligentemente aggirate, o accettate e usate, piuttosto che contrasta-te magari con accanimento. Piccard è un uomo che grazie a questo atteggiamen-to, realista ma mai rinunciatario, ha rea-lizzato quello che lui stesso ha ammesso di aver voluto più di ogni successo pub-blico o tecnologico, la conoscenza di sé, dello spirito e dell’interiorità umana, di-venuto per lui anche ambito di ricerca e sperimentazione grazie ai suoi studi in psichiatria. «Un giorno potrai fare a me-no del tuo deltaplano» gli disse un’amica di famiglia intuendo che quello sport fos-se per lui un mezzo per ricercare altro. Per ora lo ha sostituito con un aereo so-lare, ma la sua ricerca non è ancora fini-ta, e ci riserverà il passaggio a nuovi tra-guardi. – Grazie e auguri, Bertrand!

*ALBERTO MONTORFANI Presidente di SVIT Ticino


Il piacere di una visitaSu invito di Metanord, una trentina di soci ha avuto l’opportunità di visitare il termovalorizzatore di Giubiasco in funzione.

EDO BOBBIÀ*

SOCI IN VISITA. Nello spirito di una divul-gazione mirata delle informazioni, Meta-nord, società che posa condotte e vende gas naturale, ha chiesto ed ottenuto un contatto con la SVIT. Subito vi è stata di-sponibilità e piena collaborazione da par-te del Pres. signor Montorfani e della se-gretaria signora Laura Panzeri Cometta.

Così, il 5 febbraio scorso, si è concre-tizzata una visita accompagnata al termo-valorizzatore di Giubiasco. Una trentina di soci SVIT ha potuto seguire due rela-zioni: una sul gas naturale e una sul tele-riscaldamento.

Per quanto concerne il gas naturale ha riferito il sottoscritto. Metanord, con sede a Camorino, è attiva in Ticino dal 1997. E’ una società di diritto privato e non ha sussidi pubblici. Ha 3 azionisti, cioè l’A-zienda Elettrica Ticinese AET, la Berni-sche Kraftwerke e la Renova, gruppo fi-nanziario milanese.

GAS A DISCAPITO DI OLIO. Metanord ha inve-stito fino alla fine del 2014 ben 53 milio-ni di franchi e posato oltre 100 km di con-dotte. Alimenta l’Alta Valle del Vedeggio, a partire da Bedano, e dal 12.12.2012 an-che il Sopraceneri, segnatamente il Bel-linzonese e il Locarnese.

Il vettore gas naturale sta riscontran-do un buon successo sia presso privati, sia presso l’industria, i commerci e i condo-mini. Il motivo della marcata divulgazio-ne sta nel prezzo, nel recupero di spazi prima occupati da tank e caldaie di gran-di dimensioni e dalla quasi inesistente ne-

La campagna del fornitore di gas Metanord.

SVIT TICINO ATTIVITA DELL’ASSOCIAZIONE

cessità di manutenzione. Chi decide per il gas nella propria abitazione, si toglie ogni problema di odori molesti e di scadenze di rifornimento. D’altra parte il trend a li-vello europeo e svizzero sin qui rilevato conferma la buona e costante progressio-ne di vendita a discapito dell’olio combu-stibile. Il gas naturale è un’energia fossile, ma decisamente meno inquinante del car-bone o della nafta. E siccome la sensibilità ambientale è aumentata un po’ ovunque, ecco dunque l’utilizzo del gas quale ener-gia di transizione in attesa dell’impiego diffuso delle energie rinnovabili, ciò che non è il caso attualmente. Il gas natura-le ha anche il vantaggio di essere impie-gato unitamente alle energie rinnovabili (sole, vento), che sono migliori ma non in grado di garantire continuità e sicurezza di approvvigionamento. L’avvento copio-so sul mercato di termopompe alimenta-te a gas rappresenta una di queste appli-cazioni combinate.

La seconda relazione è stata te-nuta dall’Ing. Andrea Fabiano, Direttore di Teris, società di diritto pubblico. La Te-ris sfrutta il calore prodotto dall’inceneri-mento dei rifiuti per produrre acqua calda che, tramite speciali e costose condotte di andata e rientro, riscalda stabili di solito pubblici e di grandi dimensioni. Un bell’e-sempio di efficace sfruttamento dell’ener-gia/calore che altrimenti andrebbe persa. Ha una produzione limitata per rappor-to al calore prodotto dall’inceneritore. La condotta si assesterà intorno ai 20 km, ed ha il pregio di essere energia rinnovabile, salvo nei momenti di massimo fabbisogno

*EDO BOBBIÀ

L’autore è direttore Metanord SA.

in cui deve forzatamente ricorrere all’olio combustibile.

L’interesse dimostrato dai presenti ha fatto molto piacere ai relatori. Successi-vamente la comitiva ha potuto visitare il termovalorizzatore, che è comunque una struttura di alto pregio con tecnologia d’a-vanguardia. Ringrazio la SVIT per questa piacevole opportunità.


Chiaro posizionamentoDa alcune settimane nei quotidiani ticinesi attirano l’attenzione gli annunci color blu di SVIT Ticino, che con contrapposizioni mettono in evidenza i benefici che offre una collaborazione con i suoi soci.

BRIGITTE NETZER*

DISTINGUERSI. Nell’ambito immobiliare le sfide sono molteplici, il mercato in conti-nuo mutamento, i budget tagliati e i con-correnti aumentati. In un tale contesto di-venta sempre più importante posizionarsi in modo chiaro e distinto, affinché clienti e potenziali clienti riconoscano in modo im-mediato quale è la missione di SVIT e qua-li servizi e prestazioni questa associazione, rispettivamente i suoi soci, offrono.

SVIT assume una chiara posizione per differenziarsi a livello qualitativo, occupa-re un posto privilegiato nella consapevo-lezza dei potenziali clienti e distinguersi ri-spetto ai competitor, mettendo in evidenza il valore aggiunto che i suoi soci offrono ai loro clienti.

Come comunicare in un piccolo an-nuncio i valori che SVIT rappresenta qua-li professionalità, qualità, affidabilità, com-petenza e fiducia in una sola frase? Nella

comunicazione integrata di marketing si tende a formulare queste caratteristiche nell’ottica del cliente (quali sono i benefici o vantaggi che ne trae) e non più, dal punto di vista dell’azienda/associazione (noi sia-mo, noi faccciamo…).

Da questo presupposto è nata l’idea di utilizzare contrapposizioni dove emergono situazioni o sfide nell’ambito immobiliare che i clienti, usufruendo della consulenza degli esperti soci SVIT, possono affrontare e risolvere in modo professionale, compe-tente e con un esito positivo.

RISCHIO O OPPORTUNITÀ? Perdita o investi-mento? Incubo o casa dei sogni? Sono alcu-ni degli esempi che vengono utilizzati negli annunci. L’appello finale invita poi il lettore a visitare il sito di SVIT Ticino dove nella pa-gina iniziale vengono esposti i principali be-nefici di una collaborazione con i soci SVIT e si trova una lista dei soci con i loro reca-

piti. Questi nuovi annunci blu di SVIT Tici-no, mirano a valorizzare questo marchio di qualità e a sottolineare il chiaro posiziona-mento dell’associazione, come pure la qua-lità, la professionalità e le competenze dei suoi soci. Appaiono con una certa regolari-tà nei quotidiani ticinesi incorniciati da pub-blicità delle diverse agenzie immobiliari do-ve si nota, in parte, lo stesso logotipo blu in formato più piccolo utilizzato dai soci SVIT. Lo scopo è di creare sinergie, aumentare la notorietà di SVIT Ticino, mettere in evidenza chi sono i soci e aumentare la consapevolez-za del valore aggiunto offerto e dei benefi-ci che ne risultano per i clienti che scelgono di collaborare con un professionista SVIT.

Più visibilità per i soci SVIT Ticino – Invitiamo tutti i soci a partecipare a questa campagna di posizionamento inserendo il logo blu di SVIT Ticino nei loro annunci pubblicitari (il colore blu aggiuntivo è offerto). Rivolgetevi al vostro consulente di fiducia Publicitas.

SVIT TICINO MARKETING

*BRIGITTE NETZER Consulente di marketing e comunicazio-ne, titolare dell’agenzia Netzer Marketing e docente presso diversi istituti e i corsi di commercializzazione immobiliare SVIT/SRES.

VENDO TERRENI EDIFICABILIin zona residenziale:

Castel San Pietro: Obino ca. mq. 1’000Genestrerio: ca. mq. 500

Per informazioni:[email protected]

Corso Elvezia 27 - 6904 LuganoTel. 091 912 10 90 - [email protected]

AFFITTASI

Affittiamo a LUGANO(zona centrale)

in stabili di grandepregio architettonico

U F F I C Im2 100 - (4 loc.)m2 120 - (4 loc.)m2 230 - (8 loc.)

Parcheggi a disposizione

affittiamo in via molinazzo 9 confortevole appartamento

3½ locali a viganelloal 2. piano, cucina arredata, soggiorno con camino, balconi, a fr. 1.350.- mensili, trattabili, escluse spese.

via nosedo 10 - tel. 091 960 36 00 www.debernardis.ch

Via Pessina 9, Lugano - www.mgimmobiliare.ch�091 921 42 58 - [email protected]


LUGANO preGAssONAComodi tutti i servizi ideali per una fami-glia, recente edificazione4.5 loc di 150 mq con giardino privatoSoggiorno-pranzo, cucina moderna, 3 camere, servizi con lavanderia privata, 2 posti auto. Grande opportunità Fr. 865.000.-!

Cerchiamo nel LUGANESE

VILLE E CASE IN VENDITADa oltre 40 anni la nostra agenzia aconduzione familiare si impegna conprofessionalità e serietà nella vendita diimmobili. Seguiamo di persona i vostriinteressi e vi assistiamo in ogni passo.Chiamateci per un primo contatto senzaimpegno.Marco Glattfelder, Eugenio Plozza,Isabel Glattfelder PlozzaCon attenzione e cura al vostro servizio!

via san carlo 25 affittiamo signorile appartamento

4 locali a breganzonamolto spazioso e confortevole, in palazzina di soli 4 apparta-menti, 1. piano con cucina arredata, tripli servizi, a fr. 2.300.- mensili escluse spese.

via nosedo - tel. 091 960 36 00 - fax 091 960 36 09www.debernardis.ch



Montagnola, collina d’oro, vendiamoVILLA sIGNOrILe8 locali 470 mq. PERFETTA, rifiniture di ottimo livello, spazi ampi, bel giardino ricco di piante e fiori, piscina. Garage, comodi tutti i servizi, a poca distanza dal Tasis. Bella VILLA DI CLASSE

www.svit-ticino.ch

Il marchio di qualità degli specialistidell’immobiliare in Svizzera.

Incubo o casa dei sogni?

Tutte le competenze degli esperti al suo servizio.


FORMAZIONE CAS SUPSI

GIOVANNI BRANCA*

PATRIMONIO EDILIZIO DA RINNOVARE. Il par-co immobiliare in Svizzera e in Ticino è caratterizzato da una vetustà tecnica im-portante dovuta ad insufficienti interventi di risanamento e manutenzione delle sue componenti edilizie. In Svizzera il tasso annuo di risanamento energetico non su-pera il 2% e si contano ca. 1.5 milioni di edifici che dovrebbero essere rinnovati. I cosiddetti «vecchi edifici» sono respon-sabili dei maggiori consumi energetici a causa della scarsa coibentazione dell’in-volucro edilizio, del basso rendimento e la cattiva regolazione degli impianti tec-nici. Le statistiche dimostrano come il parco immobiliare svizzero sia composto per il 70% da edifici costruiti prima del 1980. Il potenziale di risparmio energe-tico legato al risanamento del patrimonio edilizio è molto elevato. La vetustà tecni-ca ed energetica osservata sistematica-mente su molti edifici è frutto di mancati cicli di rinnovo che vengono posticipati in assenza di una visione strategica. Questo comportamento miope aumenta i costi necessari a garantire la sostenibilità degli immobili, oltre a pregiudicare gli obiet-tivi energetici fissati dalla Confederazio-ne nella strategia energetica 2050. Il qua-dro normativo elaborato per avviare i vari programmi di risanamento del parco im-mobiliare traccia la strategia d’interven-to. Unitamente al tema del risanamento

energetico e della fisica della costruzio-ne diventano importanti aspetti legati al-la conservazione e al valore immobiliare della costruzione. Altri temi fondamentali sono legati alla qualità dell’aria indoor e all’ecologia dei materiali da costruzione, che si aggiungono ai requisiti obbligatori di efficienza funzionale e di sicurezza (an-tincendio, impianto elettrico, accessibili-tà). Il coordinamento di queste esigenze è complesso. Molto spesso vanno trovate delle soluzioni «ad hoc» concordate con i diversi specialisti per poter ottenere solu-zioni rispettose di ogni esigenza. È quindi urgente dotarsi di una strategia di risana-mento sostenibile del parco immobiliare basata su criteri finanziari, architettonici, tecnico-ambientali e sociali che sia facil-mente applicabile e riconosciuta.

NUOVO PERCORSO FORMATIVO. In risposta a queste esigenze di mercato, la SUPSI ed in particolare l’Istituto di Sostenibilità Appli-cata all’Ambiente Costruito (ISAAC), gra-zie alla collaborazione con l’Ufficio Fede-rale dell’Energia, ha proposto, ideato e svolto un nuovo corso di formazione conti-nua Certificate of Advanded Studies (CAS) nel «Risanamento e Gestione di immobi-li». Questo corso è indirizzato a speciali-sti del settore della costruzione e della ge-stione immobiliare che vogliono ampliare il raggio d’azione della loro attività appro-fondendo le conoscenze nel campo del-

la tecnica, dell’architettura, dell’energia e dell’economia legate al risanamento degli edifici. La prima edizione, svolta dal set-tembre 2014 a gennaio 2015, ha riscon-trato un grande interesse. Il corso, strut-turato in 5 moduli didattici, ha visto la partecipazione di numerosi architetti, in-gegneri, fiduciari immobiliari e tecnici co-munali che hanno colmato l’intera dispo-nibilità dei posti previsti.

Nel modulo 1 dedicato al tema «Po-litica energetica e potenziale del risa-namento del parco immobiliare» è stato presentato il quadro legislativo legato al recupero degli edifici alla luce dei nuovi programmi di risanamento e ammoder-namento.

Il modulo 2 riguarda il tema «Analisi tecnica e diagnosi dell’immobile». A par-tire dalla conoscenza tecnica degli immo-bili, grazie allo studio del degrado degli elementi costruttivi e delle relative cau-se, si determina lo stato di conservazio-ne delle diverse componenti raccoglien-do informazioni utili sulla loro durata di vita residua. Le competenze in questo settore riguardano ambiti diversi come quello della tecnologia dei materiali, del-la tecnica e della fisica della costruzione. Saper individuare le problematiche di un edificio nelle sue componenti principa-li è un compito complesso che presup-pone competenze in grado di sintetizza-re dati ed informazioni. L’analisi tecnica

Risanamento e gestione di immobiliNuovo percorso formativo proposto dall’Istituto di Sostenibilità Applicata all’Ambiente Costruito (ISAAC) della SUPSI a sostegno del nostro patrimonio costruito. La seconda edizione prenderà il via il prossimo mese di settembre e si svolgerà su 140 ore lezione.

Visita al cantiere della futura Scuola elementare di Tesserete, edificio Ex Caserma risanato secondo lo standard MINERGIE.


FORMAZIONE CAS SUPSI

e la diagnosi degli edifici considera que-sti aspetti in modo coordinato attraverso una metodologia sistematica ed costitui-sce il punto di partenza delle proposte di risanamento.

Il modulo 3, «Principali tecniche e si-stemi di risanamento energetico» ha trat-tato argomenti prettamente tecnici ed ar-chitettonici sulla base di esperienze ed esempi pratici. Sono stati affrontati aspet-ti relativi ai metodi d’intervento di risa-namento energetico delle parti principa-li dell’involucro edilizio, degli impianti di produzione del calore e di ventilazione. Si è curata l’analisi di casi di studio e l’ap-plicazione delle soluzioni di risanamento attraverso sopralluoghi dimostrativi e vi-site in cantiere.

Nel modulo 4, «Piano degli interven-ti e costi di risanamento» sono stati ana-lizzati i criteri necessari alla messa in at-to di una pianificazione sostenibile degli interventi rispetto agli standard di qualità richiesti e i mezzi messi a disposizione. In questo modulo si è lavorato in gruppi di lavoro sulle possibilità concrete di risana-mento di un edificio campione, che è ser-vito da riferimento per tutto l’arco del cor-so. Sono stati quindi applicati i metodi e gli strumenti di pianificazione degli inter-venti di risanamento in linea con le Nor-me SIA 469, SIA 2040 e SIA 2047 tramite la suddivisone in «pacchetti di interven-to», denominati scenari, che permettono

*GIOVANNI BRANCA Dipl.-Ing. EPFL, ingegnere ambientale, esperto nella valutazione energetica ed economica degli edifici. Docente e Responsa-bile del corso «Risanamento e gestione di immobili». Dirige dal 2012 il settore Gestione degli edifici presso l’ISAAC della SUPSI.

un risanamento coordinato e pianificato nel tempo. Alla base della stima dei co-sti di risanamento si è introdotto la siste-matica CRB dei costi edilizi per gli edifici secondo il codice per elementi costrutti-vi eCCC-E. All’interno di questo modulo è stato anche svolto il corso di formazione specifico sul software CECE plus (Certifi-cato Energetico Cantonale degli Edifici), che ha fornito ai partecipanti la possibilità di confrontarsi con uno strumento di cal-colo e richiedere la certificazione in qua-lità di consulenti accreditati.

Nel modulo 5 «Basi di gestione immo-biliare, analisi strategica e finanziaria». Questo modulo è stato ideato per creare un collegamento tra i professionisti del settore tecnico (che lavorano con logiche proprie) e i gestori o i fiduciari immobilia-ri che sono più rivolti alla redditività delle operazioni immobiliari. Sono stati appli-cati all’edificio campione i concetti della determinazione del valore venale e del-la redditività degli investimenti, calcola-ti con il metodo del flusso di cassa scon-tato riferendosi a scenari di risanamento predefiniti. È stato inoltre offerto un ap-profondimento della legislazione vigente in materia del diritto di locazione, e del-le relative conseguenze in seguito a lavo-ri di ristrutturazione e miglioria.

L’elevata domanda di partecipazione alla prima edizione 2014 del corso CAS «Risanamento e Gestione di immobili»

unita all’ottima rispondenza dei primi di-plomati ha indotto a proporre una riedi-zione del corso che si svolgerà da settem-bre 2015 a gennaio 2016, tutti i venerdì dalle 8h30 alle 16h30. Le tematiche, de-scritte in precedenza, sono suddivise in 5 moduli formativi per un totale 140 ore lezione a cui si aggiunge un lavoro pra-tico di certificazione. Per informazioni tecniche ed iscrizioni ci si può rivolgere all’indirizzo [email protected]. L’invito è quello di approfittare subito di tale offerta formativa che garantisce un’ulteriore cre-scita formativa e nuove possibilità profes-sionali.

L’ISTITUTO SOSTENIBILITÀ APPLICATA ALL’AMBIENTE COSTRUITO (ISAAC) Parte del Dipartimento Ambiente Costruzione e Design della SUPSI – copre le aree di ricerca delle energie rinnovabili, l’uso razionale dell’energia, il risanamento e la manutenzione degli edifici così come la pianificazione energetica a livello regionale e locale, tenendo conto dei criteri ambientali, economici e sociali. Le attività dell’ISAAC si sviluppano in tre ambiti principali: fotovoltaico; utilizzo razionale ed efficiente dell’energia nelle costruzioni; pianificazione energetica nell’ottica dello sviluppo sostenibile. I progetti di ricerca si basano su competenze interdisciplinari e prevedono la collaborazione con altre Università, Enti pubblici, Organizzazioni non governative e Industria.

Momenti di formazione e lavoro in gruppo sugli scenari di risanamento di un edificio campione.


COMITATO SVIT TICINOPresidente: Alberto Montorfani,AM Consulenze Sagl, Via al Forte 10, CP, 6900 Lugano, 079 240 35 81, [email protected]

Vicepresidente: Edda Bruni-Fasani,Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55, [email protected]

Segretario: Bettina Huber,Immobiliare Marazza Sagl, via SanGottardo 129, 6648 Minusio,091 730 12 17, [email protected]

Cassiere: Marco Piozzini, StudioFiduciario e Immobiliare, PiozziniArmando e Marco, Centro Montana,via ai Molini 1, 6616 Losone091 791 39 58, [email protected]

Giuseppe Arrigoni, Livit SA, via Greina 2, 6900 Lugano, 058 360 34 00, [email protected]

Antonio Canavesi, Barinvest SA, via Cantonale 19, 6900 Lugano 091 913 70 90, [email protected]

Marco Fantoni, Comafim SA, Corso Elvezia 27, 6900 Lugano 091 912 10 90, [email protected]

Werner Leuzinger, Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45, 6964 Davesco, 091 942 46 82, [email protected]

Manuele Morelli, Immoprogramm SA, Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona, 091 825 20 40, [email protected]

DISTRETTO DI BELLINZONA E VALLIAgenzia Immobiliare ISOS SA, Regusci Angelo, Camorino Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.chBorsarelli Piergiovanna, Bellinzona Bruni Fasani Edda, Mesocco Bruschi Mediazioni Sagl, Bassi Fabio, Giubiasco Confinanz SA, Passardi Roberta, Giubiasco, www.confinanz.comConsulca SA, Pulici Mirco, Bellinzona, www.consulca.chDarani Nicola, Chironico DLS Real Estate Management SA, De Luigi Ivano, BellinzonaEvolve SA, Tamagni Michele, Bellinzona, www.evolve-sa.ch

FFS Gestione Immobiliare, Comandini Samuele, Bellinzona, www.ffs.ch/immobiliFideconto gestioni immobiliari SA, Janner Michele, Bellinzona, www.fideconto.chImmoprogramm SA, Morelli Manuele, Bellinzona, www.immoprogramm.chMigros Ticino, Chiappini Pierfranco, St. Antonino Multiconta SA, Canonica Moreno, Bellinzona, www.multiconta.chPapa Renzo, Bellinzona Posta Immobili Management e Servizi SA, Arch. Massarotti Claudio, Giubiasco Puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo, Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch

DISTRETTO DI LOCARNO E VALLIScacchi Daniela, Losone Agenzia Fid. e Immobiliare Cocquio & Co, Cocquio Claudio, Ascona, www.farola.chAgenzia immobilare Candolfi, Candolfi Gustavo, LosoneAgenzia Immobiliare, Mazzoleni Roberto, Muralto, www.immo-mazzoleni.chAssofide SA, Ing. Maffei Giorgio, Locarno, www.assofide.chBosshard Immobilien AG, Bosshard Kurt, Ascona, www.bosshard-immo.chEsedra Real Estate Sagl, Rocca Fran-cesco, Riazzino, www.esedraimmobiliare.chEV Ascona Top Real Estates AG, Peter Frigo, Ascona, www.engelvoelkers.comFendoni SA, Fendoni Aldo, Ascona, www.fendoni.chFerie Lago Maggiore Progano & CO, Wimmershoff Martina, Gerra GambarognoFid SA, Natour Mohamad, Losone, www.fid-sa.chFiduciaria Cheda SA, Angelucci Bazzana Barbara, Locarno, chedasa.chGPF Gestioni SA, Rieder Marco, Gordola, www.gpf-immobiliare.chImmobiliare – SL, Lappe Stefano, Locarno, www.immobiliare-sl.chImmobiliare Colibrì Sagl, Kurt Roger, Ascona Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Franco, Locarno, www.fideconto.comImmobiliare Hunkeler Sagl, Benz Mi-ke, Ascona, www.immohunkeler.chImmobiliare Marazza Sagl, Marazza Daniele, Minusio, www.marazza.chImmobiliare Marazza Sagl, Huber De Santis Bettina, Minusio, www.marazza.chImmobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli Claudio, Solduno, www.nodiroli.chImmobiliare-Lenhart SA, Lenhart Lando, Contra

Organi e soci di SVIT TicinoSVIT TICINO INDIRIZZI I NOSTRI SOCI

www.svit.ch/svit-ticino

Immoloretan Sagl, Loretan Güdel Monika, Brissago, www.immoloretan.comMarcollo Franco Pietro, Locarno Monotti & Puttini Gestioni Immobiliari SA, Zamboni Rolando, Locarno, www.monottiputtini.chMultiresidenza SA, Vacchini Oliver, Muralto, www.multiresidenza.chReamco SA, Kwiatkowski-Fornera Michela, Locarno, www.reamco.chStudio Fiduciario Immobiliare Piozzini A & M, Piozzini Marco, Losone, www.fiduciaria-piozzini.chTRE Ticino Real Estate Brokers Sagl, Burkhardt Andrea, Ascona, www.topswiss.comWildi Immobiliare, Wildi Roberto, Ascona, www.wildi-immobiliare.ch

DISTRETTO DI LUGANOAbete Rosso SA, Labianca Filippo, LuganoAgenzia Immobiliare Ceresio SA, Muri Riccardo, Lugano, www.immobiliareceresio.chAM Consulenze Sagl, Montorfani Alberto, Lugano, www.amconsulenze.chAmfiges SA, Müller-Scopazzini Silvia, Lugano, www.amfiges.chAmi Immobiliare SA, Franchini Roberto, Lugano, www.amifiduciaria.ch Amministrazione Central Park SA, Lugano AmmonCasa Sagl, Ammon Mattia, Lugano, www.ammoncasa.comAntonelli Omar, Lugano Axim SA, Lugano, www.aximsa.chBARINVEST SA, Canavesi Antonio, Lugano, www.barinvest.ch BdB Real Estate SA, Canavesi Antonio, Lugano Besfid e Pianca immobiliare SA, Pianca Candido, Lugano, www.besfid-pianca.chBisang Daniele, Muzzano Bouygues E&S FM Svizzera SA, Miglioretto Silvano, Manno, www.bouygues-es.chCiriaco Massimiliano, Lugano Comafim SA, Fantoni Marco, Lugano, www.comafim.chComisa SA, Elsener Gabriele, Castagnola, www.comisa.chCorfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano, www.corfida.comDanproperty SA, Ancarola Domenico, Lugano, www.danproperty.chDCF Promozione Immobiliare SA, Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.chDreieck Immobiliare SA, Lugano, www.dreieckimmo.chEnma SA, Avv. Grisanti Stefano, LuganoFiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano Paradiso, www.fiducia-art.com

Fiduciaria Taddei-Bassi SA, Bassi Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.chFiduciaria De Bernardis, Massagno, www.debernardis.ch Fondazione Maghetti, Caruso Riccardo, Lugano Fontana Sotheby’s International Realty, Della Santa Giorgio, Lugano, www.fontanasothebysrealty.ch Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.chGPM Global Property Management SA, Mazzoleni Marzio, Lugano, www.gpm.chIl Sogno immobiliare SA, Lodigiani Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.chImag Concept SA, Gilardoni Arianna, MaroggiaImmobiliare Bandel, Bandel Jacques, Lugano, www.immobiliare-bandel.chImmobiliare Fideconto SA, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.com Immobiliare Fontana Amministra-zioni SA, Ferrari Donata, Lugano, www.fontanasothebysrealty.chImmobiliare House Solution Sagl, Gorzanelli Daniele, Lugano, www.housesolution.chImmobiliare Mantegazza SA, Mantegazza Melissa, Lugano, www.mantegazza.chImmobiliare Tuttoimmobili Sagl, Rocchi Alain, Melide, www.tuttoimmobili.chImmobiliare Wäfler/Imafid SA, Wäfler Diethelm, Lugano IMMOIDEA SA, Quadri Graziella, LuganoImmolife Ticino SA, Arcuri Matteo, Maroggia, www.immolifeticino.chItal-Suisse Immobiliare Sagl, Antonelli Omar, Lugano, www.italsuisse.chLambertini, Ernst & Partners Gestioni immobiliari SA, Riboni Renzo e Ernst Thomas, Lugano, www.lepartners.chLaris Immobiliare SA, Bernasconi Leonardo, Lugano Lefor Immobiliare SA, Leuzinger Werner, Davesco, www.lefor.chLivit SA, Arrigoni Giuseppe, Lugano, www.livit.chLuminati Francesco, Lugano MPP Fiduciaria SA, Pedretti Tito, Luga-no, www.mppartners.chMC Consulenze Sagl, Mari Christian, Rivera MG Fiduciaria Immobiliare Sagl, Mastroddi Giovanni, Lugano, www.mgimmobiliare.chMiminvest SA, Radaelli Daniele, Grancia MSC immo trust Sagl, Scarati Michele, Lugano, www.msc-immo.chNew Trends SA, Bellomo Salvatore, Lugano, www.new-trends.ch


SVIT TICINO INDIRIZZI I NOSTRI SOCI

P&V Property & Valuation Sagl, Marocco Vittoria, Lugano Pfister Holding SA, Pfister Armando, Manno, www.pfister-case.chPiazzini Gianluigi, Gentilino Privera SA, Bergmann Gion Andrea, Lugano, www.privera.chRecontam SA, Pelle Ivan, Lugano, www.recontam.chRuggeri Dr. Pier Luigi, Lugano, www.sfi-fiduciaria.chSocietà Fiduciaria e Consulenza SA, Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch Studio Antonini, Antonini Tiziano, Lugano, www.studioantonini.chStudio Immobiliare Ticino Sagl, Gatto Sabina, Lugano, www.studioimmobiliareticino.chTicino RE SA, Avv. Stampanoni Fabio, Lugano, www.ticinore.chTrachsel Fiduciaria Immobiliare SA, Trachsel Franco, Lugano, www.trachsel-immo.chUBS SA, Deluigi Thierry, Lugano Vesa SA, Glattfelder Plozza Isabel, Mas-sagno, www.vesa.chWincasa SA, Scognamiglio Vincenzo, Lugano, www.wincasa.ch

DISTRETTO DI MENDRISIOArifida SA, Ponti Battista, Chiasso, www.arifida.chCeppi e Co. Agenzia Immobiliare SA, Ferretti Achille, Chiasso Coduri Alessandro, Rancate Immobiliare Casali Sagl, Arch. Casali Matteo Fiorenzo, Mendrisio, www.immobiliarecasali.chInterfida SA, Sulmoni Luigi, Chiasso, www.interfida.chPaganucci Giorgio, Mendrisio Sangiorgio Amministrazioni, Sangiorgio Antonietta, Mendrisio Studio Luido Bernasconi, Bernasconi Luido, Stabio, www.luidobernasconi.comVAV Immobiliare Sagl, Viola Valeria, Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch

Forte di un’esperienza decennale nel campo residenziale e commerciale Stu-dio Antonini si propone come partener di fiducia nel soddisfare le necessità di pri-vati e professionisti. La struttura è snella, dinamica con uffici nel centro di Lugano ed ha come suo punto di forza la veloci-tà e un team con la forte determinazio-ne nel voler conseguire risultati tangibili.

Oltre alle attività di compravendita e di consulenza / amministrazione, Stu-dio Antonini analizza e propone ai propri clienti investimenti immobiliari seguen-done il percorso dalla progettazione alla consegna finale. Il titolare vanta inoltre un’esperienza considerevole nella com-mercializzazione di centri commerciali e

nella vendita / locazione di superfici am-ministrative.

Nel caso di progetti bloccati, terreni difficili da vendere come pure di oggetti da parecchio tempo sul mercato, un nuo-vo servizio denominato «debug immobi-liare» permette di individuare le cause e proporre le corrette soluzioni che sbloc-cheranno la situazione per ridurre al mi-nimo le perdite economiche subite o po-tenziali.

Gestore immobiliare con attesta-to professionale federale, Certificate of Advanced Studies (CAS) in Real Estate Valuation e conseguito recentemente il nuovo CAS in Risanamento e gestione di immobili (v. pagina 20).

Tiziano Antonini, Studio Antonini

Il marchio di qualità degli specialistidell’immobiliare in Svizzera.

www.svit-ticino.ch

Tutte le competenze degli esperti al suo servizio.

Fiduciariautorizzati

STUDIO ANTONINI: ESPERIENZA DECENNALE


RED.

PPP: TERZA EDIZIONE. Si è svolta a Bellin-zona la terza edizione del corso per As-sistenti SVIT in amministrazione di PPP. I 23 partecipanti hanno seguito con in-teresse le lezioni delle docenti Miche-la Kwiatkowski e Bettina Huber, profes-sioniste attive da diversi anni nel settore immobiliare.

Hanno superato l’esame finale e otte-nuto il certificato SVIT: Abba Federico, Belometti Mara, Bornaghi Alessandro, Butti Arianna, Campanati Marcello, Can-dolfi Eros, Capuzzi Debora, Cattò Mar-co, Ciccone Elvis, Dazio Michele, Giolito Giorgio, Godenzi Reto, Horst Olga (con il miglior risultato finale), Irak Raffaella, Niederer Amanda, Parisi Iryna, Proga-no Iris, Rahmani Rabija, Ruberto Ange-la, Sartori Laura, Syed Shamsah, Viscu-si Antonella, Zuliani Roberto.

Mara Belometti e Antonella Viscu-si, entrambe dipendenti di Wincasa SA, hanno inoltre ottenuto il certificato di Collaboratore SVIT in amministrazio-ne immobiliare, dopo aver superato con successo gli esami finali di Assistente in Contabilità immobiliare e in amministra-zione di stabili locativi e PPP.

Obiettivo di questi corsi è quello di fornire ai partecipanti le necessarie no-zioni teoriche e pratiche per arrivare a gestire autonomamente ambiti impor-tanti dell‘amministrazione di PPP e di assistere l‘amministratore di condomini nello svolgimento del suo mandato. Nel-le 24 ore-lezione vengono approfondite tematiche quali la costituzione e l’estin-zione di una PPP, le quote di valore (dirit-ti, oneri, basi di calcolo, ecc.), la gestio-ne dell’immobile (lavori di costruzione, assicurazioni, ripartizione delle spese, fondo di rinnovamento), l’assemblea (convocazione, delibere, diritti di voto e maggioranze, verbale), l’ambito di atti-vità dell’amministratore e del comitato.

ASSISTENTI ALLA VENDITA. Si è invece da po-co concluso con un impegnativo esame finale, il corso per Assistenti SVIT in commercializzazione immobiliare, orga-nizzato per la prima volta in Ticino dalla nostra associazione. Il percorso formati-vo, della durata di 60 ore, da settembre a febbraio, riprende parte delle materie trattate nell’attestato federale in Com-mercializzazione immobiliare: il Marke-

ting immobiliare e le Tecniche di vendi-ta la fanno da padrone con quasi un terzo delle ore, affiancate da Conoscen-ze edili, Diritto, Finanziamento immobi-liare e Imposte.

I primi ad ottenere il certificato SVIT in commercializzazione immobiliare per aver superato con successo l’esame fina-le sono Agustoni Chiara, Antezza Massi-miliano, Bianchi Flavia, Bosia Andrea,

Caffi Bregola Alessandro, De Luigi Ste-fano, Foglia Elvio, Giudici Rosaria, Gra-niero Danilo, Pescia Martina, Piccardo Alessandra, Riganti Tullia, Roncari Petti-nari Roberta, Samà Stella (che ha otte-nuto il miglior risultato finale), Tremaliti Marianna e Zanetti Dayana. Coloro che non hanno raggiunto la sufficienza avranno la possibilità di rifare l’esame una seconda volta.

Dopo l’esame durato più di due ore, i partecipanti del corso per assistenti in Commercializzazione si rilassano con un aperitivo in compagnia. A destra, l’arch. Saurwein, docente di Conoscenze edili.

I partecipanti al corso di amministrazione di PPP durante l’aperitivo organizzato dopo l’esame finale. Nella foto anche la docente, Michela Kwiatkowski e Pietro Izzi di Homegate, nel 2014 sponsor di SVIT Ticino per la formazione.

39 nuovi assistenti in PPP e commercializzazione immobiliareSempre ben frequentati i corsi rivolti agli assistenti organizzati da SVIT Ticino.

SVIT TICINO FORMAZIONE FORMAZIONE


SVIT TICINO FORMAZIONE FORMAZIONE

GIOVANNI MASTRODDI*

SVIT Ticino ha sviluppato il primo corso per specialisti nella commercializzazio-ne immobiliare, che si è svolto durante tutto il 2014 e si è concluso con l’esame federale nel mese di novembre.

Quale Fiduciario Immobiliare che esercita da quasi 19 anni, sono stato chiamato dalla Commissione d’esame professionale dell’economia immobilia-re svizzera insieme ad altri 15 colleghi a valutare le prove scritte ed orali dei nuo-vi colleghi.

A livello svizzero si sono presentati all’esame ben 82 candidati ed il 74,4% li ha superati. In Ticino si sono presenta-

Attestato professionale federale in commercializzazione immobiliarePrimo corso e primi esami per nove nuovi esperti. Due ticinesi tra i migliori a livello svizzero.

*GIOVANNI MASTRODDI Fiduciario Immobiliare, MG Fiduciaria Immobiliare Lugano

Alcuni momenti della consegna dei risultati da parte di Werner Leuzinger per la Commissione esami e di Alberto Montorfani per SVIT Ticino. I nove diplomati sono Filippo Botti, Martino Botti, Stefania Car-mine, Sedina Castillo, Miguel Fernandes, Massimiliano Ingrami, Cinzia Malservigi Foce, Luca Roncoroni e Viviana Stucki.

ti 12 esperti in commercializzazione im-mobiliare e 9 di questi hanno superato la prova brillantemente, ricevendo du-rante la serata dell’11 dicembre il meri-tato diploma.

Importante sottolineare che la me-dia dei punteggi dei Ticine-si è di 4.33 contro una media svizzera di 4.4. Per contro i candidati ticinesi hanno otte-nuto una valutazione miglio-re nei lavori di progetto (me-dia del 4.75; media svizzera: 4.5). Questo è sicuramen-te un buon risultato, consi-

derato anche che due candidati ticine-si, Massimiliano Ingrami e Filippo Botti, hanno ottenuto 5.0 come nota finale, se-condo miglior risultato a livello svizzero (nota più alta raggiunta: 5.1)

Durante gli esami è apparso come lo studio più approfondito delle tante mate-rie abbia aperto l’orizzonte agli studenti, migliorando il bagaglio professionale in tutti gli ambiti, che potrà permettere ai

nuovi colleghi di qualificare la figura del Commercializzatore di Immobili.

Quali esperti, durante le giornate d’e-same abbiamo potuto esprimere unani-memente una buona soddisfazione sia per la preparazione che per lo svolgi-mento degli esami. Abbiamo riscontrato anche una ottima organizzazione della Commissione di esame cantonale e fe-derale, potendoci confrontare e rivive-re delle belle e sane esperienze anche tra «esperti della vecchia guardia» come molti ci considerano, auspicando che an-che in futuro possiamo ancora contribu-ire ad esaminare e ripassare le materie che sono la base del nostro lavoro quoti-diano, offrendoci come esempio ai nuo-vi colleghi.

I candidati ticinesi hanno ottenuto una valutazione migliore nei lavori di progetto.»


CORSI PER ASSISTENTI SVITI corsi per assistenti si rivolgono a colo-ro che si avvicinano per la prima volta al settore immobiliare e che vogliono pre-pararsi acquisendo le necessarie cono-scenze di base, a persone già attive nel settore immobiliare ma che non dispon-gono ancora delle necessarie conoscen-ze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.

I PROSSIMI CORSI IN PROGRAMMA: Assistente in contabilità immobiliare:

settembre 2015 – gennaio 2016 Assistente in amministrazione di PPP

ottobre – dicembre 2015

Assistente in commercializzazione immobiliare:

settembre 2016

CORSI PER L’OTTENIMENTO DELL’ATTESTATO FEDERALE

Gli attestati federali in gestione immobi-liare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per l’otteni-mento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare.Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi a ti-tolo professionale sono soggette ad au-torizzazione in virtù della legge del 1 di-cembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento d’appli-cazione.

I PROSSIMI ESAMI FEDERALI:Esame per esperti in commercializzazione immobiliare

Dal 10 novembre 2015Apertura iscrizioni: 27 marzo 2015 (online)Chiusura iscrizioni: 29 maggio 2015

Corsi SVIT Ticino

IMMOBILIA FORMAZIONE IMPRESSUM

PUBBLICAZIONE Edizione immobilia SVIT Ticino TIRATURA 400 esemplari

EDITORE SVIT Verlag AGPuls 5, Giessereistrasse 18, 8005 ZürichTel. 044 434 78 88, www.svit.ch, [email protected]

REDAZIONE SVIT Ticino Casella postale 1221, 6830 ChiassoTel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34www.svit.ch/svit-ticino, [email protected] STAMPA E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse 21, 9009 St.GallenTelefono 071 246 41 41 www.edruck.ch, [email protected] IMPAGINAZIONE E-Druck AG, PrePress & PrintMartina Pichler, Ivo Cathomen

Riproduzione autorizzata previa citazione della fonte. In merito ai ma-noscritti non richiesti non viene effettuata alcuna corrispondenza. An-nunci, PR e novità sui prodotti servono unicamente come informazione ai nostri soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.

SCHWEIZ

Pubblicazione Esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare 2015

In settembre 2015 si svolgerà l’esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare. L’esame si terrà secondo il Regolamento riformato del 25 aprile 2012 e le relative Direttive.

Date d‘esame martedì 29 e mercoledì 30 settembre 2015 (esami scritti) giovedì 1 e venerdì 2 ottobre 2015 (esami orali)Luogo d‘esame BernaTassa d‘esame CHF 3’200.–Termine d‘isrizione giovedì 30 aprile 2015 (timbro postale)

La documentazione dettagliata per l’iscrizione all’esame quale il Regolamento e le Direttive possono essere scaricati dalla Homepage o richiesta all’indirizzo in basso. L’iscrizione avviene tramite registrazione online: http://www.sfpk.ch/it/esami/sviluppo.html

Sekretariat SFPKIW

c/o SVIT Schweiz | Puls 5, Giessereistrasse 18 | 8005 ZürichTel. 044 434 78 94 | Fax 044 434 78 99 | E-Mail [email protected]

Software

www.quorumsoftware.ch

Gestionestabili locativiMediazione

immobiliareGestione

condomini


Il vostro primo indirizzo per una collaborazione a lungo termine.

Contattateci

091 606 28 80 | [email protected]

Non solo promesse ma fatti! ImmoScout24 vi offre una visione completa e trasparente del mercato e vi consiglia individualmente.

Immobilia - Aprile 2015

Documents

Transcript of Immobilia - Aprile 2015