Immobilia - Gennaio 2014

gennaio 2014 edizione 1 | anno 2 | immobilia SViT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

«Reduce To The max»

Le dimensioni degli alloggi trascinano i prezzi

Pagina 4

immobilia Gennaio 2014 | 3

ediToRiaLe Alberto MontorfAni immobiLia gennAio 2014

indice

04 «Reduce to the max» L’Ufficio Federale delle Abitazioni (UFAB) e le società Halter Unternehmungen e Pensimo Management dimostrano in uno studio, a titolo esemplificativo, come anche nelle aree cittadine con prezzi dei terreni comparativamen-te elevati, sia possibile offrire spazi abitativi più economici senza riduzioni della redditività.

06 disdetta nonostante il deposito Un deposito della pigione da parte del conduttore nonostante l’eliminazione riconosciuta o riconoscibile dei difetti non ha un effetto liberatorio per il conduttore. La disdetta per mora nel pagamento è lecita.

08 lex KolleR: un ostacolo? Dopo l’analisi dell’acquisto del centro commer-ciale dal punto di vista economico-aziendale e fiscale, l’ultima parte di «immo check» esamina i possibili ostacoli posti dalla lex Koller.

10 assoggettamento iVa o no? L’amministrazione federale delle contribuzioni ha ridefinito i criteri decisivi per l’assoggetta-mento all’IVA delle vendite di immobili nuovi o ristrutturati. L’inizio dei lavori è un fattore decisivo.

12 ReVisione della noRma sia 118 Dopo anni di lavoro, la Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) pubblica la versione rivista della Norma SIA 118 (edizione 1977/1991). La nuova Norma è disponibile da metà febbraio 2013 e già applicabile qualora le parti si accordino in proposito.

16 le componenti dell’aggio Nei fondi d’investimento immobiliare si verifica di norma una differenza positiva tra la quota-zione in borsa e il valore netto di inventario. Tale scarto, detto aggio, è determinato da fattori oggettivi che vanno al di là dell’evoluzione del tasso di interesse di mercato.

SViT Ticino

18 Visita alla base Rega ticino Domenica 29 settembre 2013 ha avuto luogo il consueto ritrovo autunnale dei membri SVIT Ticino, accompagnati da famigliari e conoscenti. Quest’anno l’evento è stato occasione per visitare la base di soccorso elitrasportato di REGA in Ticino, presso l’aeroporto di Locarno-Magadino.

20 Rete di pRofessionisti 20 esame: coRsi peR assistenti sVit 22 la foRmazione sVit ticino22 impRessum

Alberto MontorfAni «Sono state inoltrate all’Autorità di vigilanza sui fiduciari, negli scorsi 12 mesi, non meno di 100 segnala-zioni di casi di sospetta abusività.»

il 1.7.2012 è entrata in vigore la «nuova» Legge cantonale sui fiduciari (LFid). una legge venuta da lontano, addirittura da una ipotesi di abrogazione, contro la quale si è vivacemen-te opposto il mondo fiduciario, che percepiva già i primi sinto-mi della crisi scatenata dal 2008 americano («subprime» e Lehmann brothers, ricordate?) sul settore finanziario mondia-le e ticinese.

una legge che ha ridato un po’ di orgoglio e autostima ad un settore che viveva all’ombra, riposante ma scomoda, di un si-stema bancario allora percepito come granitico ed eterno.ora il settore fiduciario ha superato, per numero di collabora-tori, quello bancario e costituisce perciò un settore decisivo per l’economia e la fiscalità ticinese. un settore minacciato però da operatori poco professionali e spesso non autorizzati, che si muovono nelle maglie larghe degli accordi bilaterali e dell’ignoranza delle norme.

Per questo motivo, su iniziativa della FTaF e grazie anche ad una decisa collaborazione dei nostri soci, sono state inoltrate all’autorità di Vigilanza sui fiduciari, negli scorsi 12 mesi, non meno di 100 segnalazioni di casi di sospetta abusività. casi su cui l’ispettorato dei fiduciari ha già iniziato un lavoro di verifi-ca puntuale, che inizia a dare i primi frutti.

La lotta per la professionalità del nostro settore è ancora lun-ga e forse non finirà mai. ognuno di noi può prendervi parte, favorendo la formazione, rispettando le norme e segnalando alla nostra associazione casi e fatti di attività abusiva.Vi ringrazio per questo prezioso contributo e vi invito a non mollare.

grazie e che il nuovo anno sia per tutti un buon anno!

alberto montorfaniPresidente SViT Ticino

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«Reduce To The max»

Le dimensioni degli alloggi trascinano i prezzi

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Scuole medie di Morbio Inf. (fotomengani)

fiduciAri e Abusivi

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economia immobiLiaRe il MercAto iMMobiliAre cittAdino

red.

le dimensioni degli alloggi tRascinano i pRezzi. La continua pressione della do-manda nei grandi centri urbani e la ten-denza ad acquisire proprietà abitative in posizioni centrali comportano un incre-mento dei prezzi dei terreni edificabili con conseguente aumento delle pigioni e in misura più esasperata, la costruzio-ne di nuovi fabbricati al posto dei vecchi stabili posti in locazione. Tuttavia non ne risulta un aumento della sostanza immo-biliare, bensì al contrario, a causa delle superfici abitative più grandi per ogni alloggio.

Le pigioni nei centri urbani sono an-cora accessibili? Sì, rispondono gli auto-ri dello studio «La costruzione di allog-gi economici per locazione è possibile», edito dall’Ufficio Federale delle Abitazio-ni insieme ad Halter Unternehmungen e Pensimo Management. Essi prospettano approcci su come si possono edificare, su un terreno acquisito a condizioni di mer-cato, degli appartamenti economici, sen-za che un investitore del settore dell’edi-lizia residenziale emergente debba tener conto di perdite della redditività o si ve-da costretto a richiedere fondi pubblici.

La gestione economica con terreni edi-ficabili comparativamente più costosi, as-sume un significato particolare nell’offer-

ta di appartamenti economici. Una forma di densificazione delle unità abitative con-siste nel predisporre alloggi più compat-ti. Tuttavia negli ultimi anni si è registrata una tendenza ad aumentare la superficie abitativa. Mentre prima un appartamento di 3 camere misurava in media 80 m2, nel settore delle nuove costruzioni questo va-lore oggi è di 95 m2. Secondo i calcoli edo-nici questa situazione provoca pigioni più alte pari a 12,5%.

RiduRRe all’essenziale. Secondo gli auto-ri, dal punto di vista tecnico e finanzia-rio, deve verificarsi un ritorno agli allog-gi compatti. Così si possono compensare le riduzioni riferite alla superficie abita-tiva e standard di ampliamento con delle migliorie, nell’unità abitativa stessa (es. tetto piatto che funge da terrazza). Ai fini dello studio, ad una nuova costruzione re-alizzata da poco con unità abitative in lo-cazione nel quartiere Altstetten a Zurigo, è stato contrapposto lo studio di fattibili-tà di un condominio di standard medio. Si è proceduto all’analisi dettagliata dei costi di edificazione per gli alloggi a pi-gione moderata. Si è calcolata la pigione compensante il finanziamento del terreno e i costi di realizzazione dell’ immobile.

Sono state rilevate le superfici nette complessive di tutti gli spazi abitati inclu-

se le superfici destinate alla viabilità ed il volume della struttura è stato sviluppato seguendo un’impostazione conforme al-le normative edili. Anche il condominio economico campione soddisfa le disposi-zioni di legge riferite ai criteri antincen-dio, risparmio energetico e barriere ar-chitettoniche.

Con questo prodotto concepito econo-micamente e basato sulla riduzione delle superfici abitative, sulla semplificazione degli allestimenti interni, si può ottenere un aumento del numero dei lotti abitati su un terreno. Ulteriori possibilità di rispar-mio si trovano nella configurazione delle superfici comuni, ad es. il vano scale, nel-la standardizzazione degli elementi per le opere murarie di completamento e della finitura. I vani scale e gli ascensori sono al di fuori del volume riscaldato. Al posto dei corridoi gli alloggi vengono uniti me-diante ballatoi.

La riduzione importante delle superfi-ci nei monolocali dei due tipi di piante di alloggi è stata compensata con un’ampia zona corridoio area di lavoro, area gioco e depositi/ripostigli. Inoltre, è stato valo-rizzato lo standard degli alloggi nelle va-rianti con balconi e finestre a piena parete.

pigione Ridotta di un teRzo. Il calcolo del canone di locazione del progetto alterna-

«Reduce to the max»L’Ufficio Federale delle Abitazioni (UFAB) e le società Halter Unternehmungen e Pensimo Management dimostrano in uno studio, a titolo esemplificativo, come anche nelle aree cittadine con prezzi dei terreni comparativamente elevati, sia possibile offrire spazi abitativi più economici senza riduzioni della redditività.

calcolo dei costi d’inVestimento senza teRRenoFonte: Halter, Abplanalp Affolter Partner, Fahrländer Partner

diffuso sul mercato Vantaggioso differenza

Spese accessorie terreno 920 000 920 000 0%

Costi di edificazione (BKP = piano dei costi edili 1–9) Opzione balconi Opzione finestre a tutta parete Opzione balconi e finestre a tutta parete

29 010 000

(29 925 000) (29 339 000) (30 254 000)

-17.1%

(-14.5%) (-16.2%) (-13.6%)

Riserva sui costi di edificazione 1 750 000 1 420 000 -18.9%

Costi e rischi di sviluppo (supposizione) 2 883 000 2 883 000 0%

Rappresentanza del committente 87 000 71 000 -18.4%

Costi prima locazione 298 000 298 000 0%

Costi di commercializzazione 179 000 179 000 0%

IVA sui costi del committente 185 000 157 000 -15.1%

Totale (escl. terreno, incl. IVA) 41 312 000 34 938 000 -15.4%

Totale (escl. terreno, incl. opzione balconi e finestre a tutta parete, incl. IVA) 41 312 000 36 182 000 -12.4%

pigioni nette e loRde Realizzabili confRontate alla pigione in uso, Rispetto alle pigioni modeRateFonte: Fahrländer Partner

m2 hnf (superficie

utile)

escl. costi accessori

chf/m2

costi accessori

chf/m2

incl. costi accessori

chf/m2

Appartamento da 1,5 camere 38.3 1117 115 1232




Atelier 94.1 2375 200 2575

m2 hnf (superficie

utile)

escl. costi accessori

chf/m2

costi accessori

chf/m2

incl. costi accessori

chf/m2

Appartamento da 2,5 camere 56.2 1352-1421 191 1543-1612



4.5 Zimmerwohnung 84.4 1737-1919 236 1973-2156


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tivo nel modello di calcolo avviene fon-damentalmente con un altro approccio rispetto al calcolo di oggetti simili a pi-gioni di mercato. Quest’ultimo parte dal calcolo delle pigioni, vi aggiunge i co-sti e ottiene un valore massimo possibi-le del terreno. Questo è il punto di par-tenza del progetto a prezzo economico. Nell’oggetto a pigione di mercati, si ri-cava dunque il valore del terreno dai ri-cavi (pigioni di mercato) e costi, nel pro-getto più economico invece si calcola la

pigione compensante il valore del terre-no e dai costi.

Il seguente calcolo esemplificativo rende chiare le differenze delle varianti «oggetti con pigioni di mercato» e «eco-nomico». Mentre nell’oggetto a «pigioni di mercato» la pigione media applicata é di CHF 317 m2/anno, nel progetto econo-mico la pigione media applicata é di CHF 288 m2/anno, anche se le pigioni – a se-conda del tipo di appartamenti – oscilla-no tra CHF 247 e 303 m2/anno.

Premesso che: Nel progetto economi-co le singole unità (alloggio da 4,5 locali: 84,4 m2) indicano superfici notevolmente più ridotte. In confronto alle unità del pro-getto a pigioni di mercato (117,5 m2), le differenze di pigione medie risultano es-sere notevoli.

in conclusione. Mentre le pigioni di un alloggio convenzionale a pigioni di mer-cato di 4,5 locali raggiunge la quota di CHF 2 775/mese netti e CHF 3 010 lor-

di. Il progetto economico a pigioni mo-derate raggiunge per un oggetto para-gonabile, ca. CHF 1 737 netti, risp. CHF 1 973 incl. spese – con una differenza di ca. il 37%.

Nella variante economica, i locatari di-spongono del ballatoio e del cortile o di su-perfici comuni sul tetto piano. Se in tutti gli alloggi si costruissero dei balconi, i co-sti di costruzione aumenterebbero di CHF 915 000. La pigione mensile necessaria per la variante più economica degli allog-

gi da 4.5 locali aumenterebbe di CHF 33/mese. L’installazione di finestre a piena parete, con costi di CHF 329000, incido-no sulla pigione di CHF 12/mese. L’inse-rimento di entrambi gli optional qualitati-vi incidono nella misura di CHF 45/mese.

due leVe. Partendo dal modello, i risulta-ti possono essere trasferiti anche in altre località: rispetto al quartiere Altstetten di Zurigo, la pigione di quartiere a Seefeld-Zurigo sarebbe più alta di ca. il 52% e a Wiedikon del 14%.

La «leva» più grande per influenzare al ribasso la pigione resta la superficie per unità. Il secondo fattore d’influenza vie-ne individuato dagli autori nei costi di co-struzione in rapporto al metro quadrato di superficie abitabile, cioè l’ottimizzazione della quota di superficie abitativa rispet-to alla superficie totale costruita e il livello di finitura dei materiali, nonché nell’appli-cazione di componenti standard di costru-zione e la dimensione del progetto stesso.

UFAB (editore): «La costruzione di alloggi economici per locazione è possibile, – Sfide, prospettive e spunti per lo svilup-po di progetti nell’ambiente competitivo di ubicazioni centrali.» Studio 2012.

La «leva» più grande per influenzare al ribasso la pigione resta la superficie per unità.»


diRiTTo immobiLiaRe AbstrAct MrA

disdetta nonostante il depositoUn deposito della pigione da parte del conduttore nonostante l’eliminazione riconosciuta o riconoscibile dei difetti non ha un effetto liberatorio per il conduttore. La disdetta per mora nel pagamento è lecita.

red.

fatti. I coniugi X (di seguito: i conduttori) prendono in locazione dalla Fondazione d’investimento Y (di seguito: la locatrice) un appartamento composto da 3 stanze sito a Z. Poiché il riscaldamento non può essere regolato, i conduttori devono pa-gare spese accessorie molto elevate. La locatrice, che è a conoscenza del difetto, non ha ancora provveduto a eliminarlo. Pertanto, con lettera datata 14 febbraio e 3 marzo 2010, i conduttori minacciano la locatrice di depositare le pigioni pres-so l’autorità di conciliazione. Il riscalda-mento viene riparato il 19 marzo 2010 e i conduttori ne vengono informati lo stes-so giorno per iscritto. Il 27 marzo 2010 i conduttori depositano la pigione di apri-le, come annunciato, presso l’autorità di

conciliazione e in seguito quelle per i me-si di maggio e giugno 2010.Con lettera del 15 aprile 2010, la locatrice fissa ai conduttori un termine di 30 giorni per il pagamento della pigione non paga-ta con comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO. I conduttori rimangono fermi sulla loro posizione circa il deposito sebbene, stando alle loro dichiarazioni, il difetto sia stato eliminato. Con lettera del 27 maggio 2010 la locatrice dà quindi di-sdetta del rapporto di locazione per fine giugno a causa del ritardo nel pagamen-to. I conduttori contestano prontamente la disdetta presso l’autorità di conciliazio-ne, estendendo la loro istanza già in corso a una riduzione della pigione. Nell’udien-za di conciliazione del 2 giugno 2010, le parti si accordano sulla riduzione del ca-none di locazione e sulla restituzione dei costi di riscaldamento pagati in eccesso ma non sulla disdetta, poiché l’autorità di conciliazione l’ha dichiarata inefficace.

In data 1º luglio 2010 la locatrice in-tenta un’azione legale dinanzi al tribu-

nale civile di Basilea Città per ottenere l’annullamento della decisione dell’auto-rità di conciliazione del 2 giugno 2012, sostenendo che il contratto di locazio-ne tra le parti è terminato il 30 giugno in ragione della sua disdetta del 27 mag-gio 2010. Con sentenza del 22 novembre 2010, il Tribunale civile rigetta l’azione e sancisce l’inefficacia della disdetta del 27 maggio 2010. Il Tribunale di appello di Basilea Città ribalta questa sentenza, accogliendo il ricorso della locatrice in data 29 settembre 2011 e stabilisce che il rapporto di locazione tra le parti è ter-minato il 30 giugno 2010.

I conduttori (di seguito: i ricorrenti) insorgono davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile per chiede-re che la disdetta del 27 maggio 2010 sia

dichiarata inefficace ed annullare quin-di la sentenza d’appello del 29 settem-bre 2011.

La locatrice (di seguito: l’opponente) chiede che il ricorso sia respinto. Il Tri-bunale federale respinge il ricorso, pre-vio conferimento dell’effetto sospensivo con decisione presidenziale del 5 gen-naio 2012.

consideRazioni. Nel procedimento can-tonale è risultata controversa la que-stione se, al momento della disdetta, il requisito della mora nel pagamento ne-cessario per dare disdetta fosse soddi-sfatto ai sensi dell’art. 257d CO . L’auto-rità precedente ha ritenuto che lo fosse perché, da un lato, al 27 marzo 2010 i ri-correnti non avrebbero più potuto depo-sitare le pigioni con effetto liberatorio in quanto il difetto era stato eliminato il 19 marzo e, dall’altro, perché il deposito non ha effetto compensativo.

Se il conduttore di un immobile pre-tende dal locatore l’eliminazione di un

difetto, deve fissargli per iscritto un con-gruo termine e avvisarlo che, scaduto in-fruttuosamente questo temine, deposite-rà le pigioni con scadenza futura presso un ufficio designato dal cantone. Il con-duttore è tenuto ad avvisare il locatore per iscritto del deposito (art. 259 g cpv. 1 CO). Le pigioni depositate sono repu-tate pagate (art. 259 g cpv. 2 CO).

Come constatato dall’istanza prece-dente, il difetto citato contestualmente alla minaccia di deposito era stato già eliminato in modo riconoscibile per i ri-correnti ben una settimana prima del deposito, pertanto questi non potevano presumere in buona fede l’esistenza di un difetto da eliminare. In tali circostan-ze, il deposito non può dunque avere un effetto liberatorio.

Inoltre, sebbene i ricorrenti rivendi-cassero la riduzione del canone di lo-cazione e il rimborso della quota delle spese di riscaldamento, fino al momento della disdetta non hanno dichiarato alcu-na compensazione di questi crediti con le pigioni non versate.

commento. Il Tribunale federale ha giu-stamente negato l’effetto liberatorio del deposito delle pigioni, che i condutto-ri hanno effettuato nonostante fossero a conoscenza dell’avvenuta eliminazio-ne del difetto. Il deposito delle pigioni deve servire al condutture come mezzo di pressione per far rimuovere i difetti e non per far valere altri diritti legati ai difetti (Riduzione del corrispettivo [art. 259d CO], e risarcimento dei danni [art. 259e CO]). In particolare, il conduttore non gode del diritto di deposito e quin-di non può depositare la pigione con ef-fetto liberatorio, rischiando altrimenti la disdetta per mora nel pagamento, nei ca-si seguenti:– il conduttore è disturbato dalle im-

missioni (rumore dei cantieri) pro-venienti dalle abitazioni limitrofe, se i lavori sono eseguiti nell’ambito di un’autorizzazione e le norme di dirit-to pubblico vigenti vengono rispetta-te (in particolare per quanto riguarda gli orari di riposo previsti dalle pre-scrizioni di polizia locali).

– Se il locatore esegue legittimamente migliorie o modificazioni all’immobi-le arrecando disturbo al conduttore, tale disturbo va compensato unica-

il deposito della pigione non esonera il conduttore dall’obbligo di dichiarare la compensazione dei suoi crediti con le pigioni dovute per evitare la mora nel pagamento.»


mente mediante una riduzione della pigione o un risarcimento dei danni (art. 260 cpv. 2 CO).

– L’oggetto di locazione presenta uno o più difetti la cui eliminazione non può essere oggettivamente pretesa dal lo-catore (ad es. per edifici da demoli-re fino alla scadenza del contratto di locazione; cfr. commento SVIT/AFSI sul diritto di locazione, 3a edizione, Zurigo 2008, N 9 sull’art. 259b con ulteriori riferimenti).

– Il deposito della pigione non esonera il conduttore dall’obbligo di dichiara-re la compensazione dei suoi crediti con le pigioni dovute per prevenire la mora nel pagamento. Con il depo-sito legittimo, le pigioni sono reputa-

te pagate secondo la legge (art. 259 g cpv. 2 CO); tuttavia, con il deposito nulla è deciso in merito ai crediti del conduttore. Le pigioni costituiscono per il locatore quasi esclusivamente una garanzia del suo credito. Nono-stante il deposito, il locatore non sa quale sia l’entità degli eventuali cre-diti del conduttore. Quest’ultimo è te-nuto a comunicarlo nell’ambito della sua dichiarazione di compensazio-ne. Egli deve indicare con precisione l’ammontare dei crediti che porta in compensazione.

Decisione del Tribunale federale 4A_739/2011 del 3 aprile 2012. Commento pubblicato in MRA «MietRecht Atktuell», 3/2012, pagg. 154-161 del Dr. Jürg P. Müller, Zurigo.

«mRa mietRecht aKtuell»«MRA – MietRecht Aktuell» è una pubblicazione specializzata periodi-ca della casa editrice SVIT Verlag, curata da esperti in diritto di loca-zione. Dedicata a questioni e a sen-tenze in materia di diritto di locazio-ne, è una lettura indispensabile per i proprietari e i professionisti immo-biliari.

Sotto il titolo di «Abstract MRA», Im-mobila pubblica in queste pagine

estratti e sintesi di articoli e commenti selezionati. Per le ver-sioni complete la redazione rimanda alla rispettiva edizione di «MRA – MietRecht Aktuell».

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Lex Koller: un ostacolo?Dopo l’analisi dell’acquisto del centro commerciale dal punto di vista economico-aziendale e fiscale, l’ultima parte di «immo check» esamina i possibili ostacoli posti dalla lex Koller.

stefAn bAcHMAnn & nicole Meier*

lex KolleR: un impedimento? Come ricor-derete, nel nostro esempio la Investment SA vuole comprare dalla Textile SA il suo ex stabile produttivo, attualmente utiliz-zato come centro commerciale (incl. tre appartamenti) a Dietikon ZH1, e preve-de di finanziare il prezzo di acquisto di 40 milioni di franchi nel modo seguen-te: 50% (ipoteca di primo grado) con una banca svizzera, 30% (ipoteca di secondo grado) con una banca tedesca con sede a Berlino, 15% (ipoteca di terzo grado) tramite un cittadino tedesco residente a Berlino (fratello dell’azionista di maggio-ranza della Investment SA) e 5% con i mezzi propri della Investment SA.

nessun obbligo di autoRizzazione peR la inVestment sa. A prima vista sembra che la transazione prevista non sia in contra-

sto con la lex Koller (v. riquadro informa-tivo). La Investment SA può infatti acqui-stare l’ex stabilimento produttivo della Textile SA senza autorizzazione. Questo perché la Investment SA non rappresen-ta una persona all’estero ai sensi della lex Koller e quindi la prima delle tre condi-zioni per l’obbligo di autorizzazione non è soddisfatta.

In quanto società anonima con se-de statutaria ed effettiva a Berna, la In-vestment SA va infatti considerata come persona all’estero solo quando persone (fisiche o giuridiche) all’estero esercitano su di essa un’influenza dominante. Una tale influenza può derivare da una parte-cipazione di capitale o da diritti di voto.

Poiché, oltre ai cittadini svizzeri, an-che i cittadini di uno stato UE/AELS con domicilio legale ed effettivo in Svizzera – come l’azionista di maggioranza della In-

vestment SA – non vengono considerati persone all’estero, in questo caso si può escludere una dominanza straniera in vir-tù della partecipazione di capitali o di di-ritti di voto. Tuttavia, il mutuatario può es-sere ritenuto sotto controllo estero anche a fronte della concessione di un prestito troppo elevato da parte di persone all’e-stero. Ad ogni modo, alla luce del quadro di bilancio della Investment SA, il valo-re limite definito dalla legge a partire dal quale si presuppone un tale controllo non è chiaramente raggiunto. Pertanto, la In-vestment SA non si configura come per-sona all’estero ai sensi della lex Koller, il che le consente sostanzialmente di acqui-stare qualsiasi fondo in Svizzera.

la lex KolleR costituisce comunQue un pRoblema. Ciononostante, la lex Koller si rivela d’ostacolo alla transazione pre-

economia immobiLiaRe iMMo cHecK – AnAlisi iMMobiliAre, PArte 4

A causa del prestito di una persona all’estero, l’operazione sottosta all’obbligo di autorizzazione della lex Koller (Foto: mingo / photocase.com)


economia immobiLiaRe iMMo cHecK – AnAlisi iMMobiliAre, PArte 4

vista, a causa del summenzionato finan-ziamento parziale da parte del fratello dell’azionista di maggioranza della In-vestment SA. Come descritto nel para-grafo precedente, tale finanziamento parziale non comporta la classificazione della Investment AG come società con-trollata dall’estero e quindi come per-sona all’estero, tuttavia un’analisi della transazione evidenza che la concessione del prestito da parte del fratello residente a Berlino debba essere qualificata come acquisto immobiliare. Per la lex Koller, la concessione di un prestito può dun-que figurare come acquisto di un fondo. Rivediamo la questione dall’inizio: la pri-ma condizione per l’insorgenza dell’ob-bligo di autorizzazione è che il (potenzia-le) acquirente sia una persona all’estero. Il fratello (che risulta qui come potenzia-le acquirente) non ha la cittadinanza sviz-zera. È cittadino tedesco con domicilio a

Berlino. Ai sensi della lex Koller va con-siderato chiaramente persona all’ estero, quindi la prima condizione dell’obbligo di autorizzazione è soddisfatta.

Anche la seconda condizione – un fondo con l’obbligo di autorizzazione – è soddisfatta. In seguito alla revisione della LAFE nel 1997, i fondi utilizzati per uno scopo economico sono stati esonerati dall’obbligo di autorizzazione. Tuttavia, il centro commerciale comprende tre appar-tamenti. Queste abitazioni possono esse-re acquistate congiuntamente ad uno sta-bilimento d’impresa, senza dover ottenere un’autorizzazione, solo in determinate cir-costanze, ovvero se sono necessarie all’e-sercizio d’impresa (ad es. per accogliere il custode o i tecnici). È altresì possibile acquistare un’abitazione assieme ad uno stabilimento d’impresa, in forza di nor-me sulla quota abitativa oppure se una separazione dalla parte di fondo utilizza-

ta come impresa risulta praticamente im-possibile e sproporzionata. Nel caso del centro commerciale di Dietikon non trova applicazione nessuna di queste eccezio-ni, pertanto anche la seconda condizione per l’obbligo di autorizzazione (fondo con l’obbligo di autorizzazione) è soddisfatta.

finanziamento del pRezzo d’acQuisto pRoblematico. Per quanto concerne la terza condizione (presenza di un acqui-sto di fondi ai sensi della LAFE), che è anche la più interessante in questo con-testo, va detto che non viene considerato come acquisto di fondi soltanto il trasfe-rimento tabulare della proprietà fondia-ria. Varie operazioni vengono considera-te per legge come acquisto di un fondo, come ad esempio l’acquisto di un diritto d’abitazione o dell’usufrutto su un fondo, l’acquisto di una quota di una società im-mobiliare (ai sensi della lex Koller) oppu-

re la costituzione di un diritto di prela-zione. Inoltre, la legge stabilisce in una clausola generale che viene classificato come acquisto di un fondo anche l’acqui-sto di altri diritti «che procurano all’ac-quirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo». Rientra in questa categoria anche il finanziamen-to del prezzo d’acquisto, se l’ammonta-re del credito crea una particolare dipen-denza dal creditore. Nella pratica un tale rapporto di dipendenza sussiste allorché l’onere di cui è gravato il fondo viene su-perato in misura superiore al normale. A tal fine si valuta generalmente se tale fi-nanziamento verrebbe concesso anche da una banca svizzera.

conclusione. Nel caso in esame, il limi-te per la concessione del prestito del fra-tello (ipoteca di terzo grado fino al 95% del prezzo di acquisto) verrebbe effetti-

La viene classificato come acquisto di un fondo anche l’acquisto di altri diritti che procurano all’acquirente una po-sizione analoga a quella del proprietario di un fondo.»

la lex KolleR in sintesiIl nome ufficiale della lex Koller è Legge federale sull‘acquisto di fondi da parte di persone all‘estero (LAFE) e limita l’acqui-sto di immobili svizzeri da parte degli stranieri. La legge pren-de il nome dell’ex consigliere federale Arnold Koller, durante il cui mandato è avvenuta la maggiore revisione di questo testo di legge. La lex Koller prevede l’obbligo di autorizzazione per un negozio giuridico quando sono soddisfatte le tre seguenti condizioni cumulative:

1. L’acquirente è una persona all‘estero.

2. L’oggetto dell’operazione è un fondo con l’obbligo di auto-rizzazione; i fondi che vengono utilizzati per uno scopo economico (fondi che servono come stabilimento perma-nente di un’impresa) sono esonerati dall’obbligo di auto-rizzazione.

3. L’operazione è considerata come acquisto di un fondo (ol-tre all’acquisto classico, si può qualificare ad es. come ac-quisto di un fondo anche l’acquisto di azioni di una società immobiliare).

Un’infrazione della lex Koller può avere conseguenze civili e penali.

vamente superato. La concessione del prestito da parte del fratello verrebbe quindi considerata ai sensi della lex Kol-ler come acquisto di un fondo da parte di quest’ultimo. La concessione del prestito sarebbe dunque soggetta all’obbligo di autorizzazione. L’idea di base è che il fi-nanziatore straniero, con la concessione di un prestito inusuale sul mercato che non potrebbe essere facilmente eroga-to da istituto finanziario nazionale, può esercitare un’influenza analoga a quella del proprietario. La concessione del pre-stito da parte del fratello soddisfa dun-que tutte e tre le condizioni dell’obbligo di autorizzazione. Tuttavia, in un caso co-me questo è senza dubbio irrealistico ot-tenere l’autorizzazione. Di conseguenza, la Investment SA deve trovare un model-lo di finanziamento alternativo.

1 v. parte 1, 2 e 3 di «immo check».

*stefAn bAcHMAnn & nicole Meier Stefan Bachmann, Senior Manager Tax & Legal, e Nicole Meier, Manager Tax & Leal, lavorano presso Kendris AG, un’impresa svizzera indipendente che offre servizi fidu-ciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità e outsourcing per clienti privati e commerciali. www.kendris.com


diRiTTo immobiLiaRe l’ivA nelle vendite iMMobiliAri

assoggettamento iVa o no? L’amministrazione federale delle contribuzioni ha ridefinito i criteri decisivi per la l’assoggettamento all’IVA delle vendite di immobili nuovi o ristrutturati. L’inizio dei lavori è un fattore decisivo.1

rudolPH scHuMAcHer*

eVoluzione della pRassi. Con l’introduzio-ne della nuova Legge sull’IVA (LIVA) il 1 gennaio 2010, l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha definito le modalità di valutazione dell’assoggettamento all’I-VA delle vendite immobiliari.2 Il 31 marzo il procedimento è stato sostituito da una nuova prassi.3 L’applicazione di questa se-conda prassi ha condotto in molti casi ad una tassazione impropria dei margini di profitto sulle costruzioni4 e ad un’eleva-ta complessità amministrativa. L’AFC ha quindi consultato le associazioni interes-sate al fine di elaborare una prassi idonea e il 10 aprile 2013 ha infine pubblicato l’«Info IVA concernente la prassi 05, Mo-difica e precisazione dell’info IVA 04 con-cernente il settore Edilizia».

pRincipio. Secondo le nuove disposizioni, una fornitura fondiaria risulta imponibile quando viene venduto un fondo sul qua-le l’alienante, o una persona a lui stretta-mente vincolata5, edifica una nuova co-struzione o realizza una trasformazione e la stipula del contratto di compravendita o precontratto ai sensi dell’art. 216 cpv.1 e 2 Codice delle obbligazioni e/o del con-tratto d’appalto ai sensi dell’art. 363 CO, avviene prima dell’inizio dei lavori. I cri-

teri di distinzione tra la fornitura fondiaria esclusa dall’imposta e la fornitura fondia-ria imponibile indicati nella prassi del 31 marzo 2010 sono da considerarsi nulli. Di seguito i dettagli relativi alla nuova prassi.

cRiteRi di distinzione. Nell’alienazione di costruzioni e/o oggetti di nuova costru-zione o di costruzioni e/o oggetti esisten-ti ristrutturati va operato un distinguo tra prestazioni escluse dall’imposta sul valo-re aggiunto e prestazioni imponibili. Il tra-sferimento di immobili è escluso dall’im-posta ai sensi dell’art. 21, cpv. 2 cifra 20 LIVA. Al contrario, la fornitura (per esem-pio la realizzazione di una prestazione sul-la base di un contratto d’appalto) è impo-nibile. Il trasferimento di un fondo esente da IVA non implica la contabilizzazione dell’imposta precedente sulla fatturazio-ne anticipata della prestazione di servizi, poiché a questa non corrisponde alcuna prestazione imponibile. Nel caso di una prestazione imponibile, invece, si danno tanto l’imposta precedente quanto il di-ritto alla sua deduzione, poiché anche la prestazione propria e il margine saranno sottoposti all’imposta sul valore aggiunto.

In questo contesto si considera tra-sformazione rilevante una ristrutturazio-ne i cui costi superano il 50% del valore

assicurativo dell’immobile al momento dei lavori.

inizio dei laVoRi. Per le nuove costruzio-ni l’inizio dei lavori coincide con l’inizio dello scavo, purché a quest’ultimo faccia immediatamente seguito la realizzazione della costruzione. I fattori di ritardo in-dipendenti dall’impresa (quali maltem-po o condizioni stagionali sfavorevoli, op-pure un’interruzione dei lavori ordinata dalle autorità a causa della presenza di reperti archeologici sul fondo) sono ir-rilevanti ai fini del calcolo dell’inizio dei lavori, ovvero non ne implicano lo slitta-mento. L’inizio dei lavori va documentato per mezzo di contratti, rapporti di lavoro e fatture dell’impresa edile incaricata degli scavi o di soli rapporti di lavoro in caso di lavori eseguiti in proprio.6 I lavori di stabi-lizzazione del pendio non possono sempre essere fatti valere come inizio dei lavori.7

costRuzione e oggetto. Per «costruzione» si intende l’intero edificio, ad esempio una casa unifamiliare o plurifamiliare, oppure una costruzione collettiva quale un’ au-torimessa. Sono considerate costruzioni anche le case gemelle e le linee di case a schiera. Vengono invece definite «ogget-ti» le parti indipendenti delle costruzioni,

L’ordine in cui avvengono la stipula del contratto e l’inizio dei lavori è decisivo ai fini dell’assoggettamento all’IVA della vendita (Foto: suze / photocase.com).


diRiTTo immobiLiaRe l’ivA nelle vendite iMMobiliAri

come le singole unità di piano (apparta-menti in proprietà) di una casa plurifa-miliare o i singoli parcheggi di un’auto-rimessa. Per la definizione della data di inizio dei lavori si fa riferimento all’avvio dell’ opera dell’intera costruzione e non dell’oggetto. Generalmente non può in-vece darsi un inizio dei lavori unico per un complesso residenziale, né per una singola tappa intermedia di un comples-so. Qualora insieme a diverse costruzioni venga edificata una costruzione colletti-va (ad esempio un’autorimessa) afferente alle costruzioni da edificare e ad esse fin dall’inizio collegata con accessi diretti, l’i-nizio dei lavori della costruzione comune viene esteso a tutte le costruzioni collega-te. Autorizzata dall’AFC per ragioni di pra-ticità e di semplificazione, questa prassi è di importanza significativa per lo sviluppo e la realizzazione dei progetti edilizi.8 La demolizione totale di un vecchio edificio è considerata come inizio dei lavori solo qualora subito dopo la demolizione inizi-no l’edificazione di una nuova costruzio-ne sostitutiva o i relativi lavori di scavo. Si definisce nuova costruzione sostitutiva un edificio nuovo costruito nel luogo in cui sorgeva l’edificio demolito, anche quando il nuovo edificio non è destinato allo stesso impiego del vecchio. Per tutti gli altri ca-si di demolizione totale di costruzioni esi-stenti, la demolizione non può essere fat-ta valere come inizio dei lavori.

Per la trasformazione di edifici esi-stenti l’inizio effettivo dei lavori di trasfor-mazione, ivi compresa la demolizione parziale, vale come inizio dei lavori di tra-sformazione. L’inizio dei lavori va docu-mentato con apposite certificazioni.

Una volta identificato l’inizio dei lavo-ri, per ogni oggetto della costruzione va stabilito se la vendita è imponibile o esclu-sa dall’imposta, con esclusione del valo-re del terreno o della porzione di terreno dalla base di calcolo dell’IVA. La decisio-ne si basa sul principio precedente-men-te indicato della data di stipula del con-tratto. I contratti preliminari che prevedono un pagamento di prenotazio-ne non ufficialmente autenticati sono ir-rilevanti per stabilire se una fornitura fon-diaria è esclusa dall’imposta o imponibile.

deduzione dell’imposta pRecedente. Nel caso di una fornitura fondiaria imponibi-le, il contribuente può dedurre l’imposta

precedente contabilizzata nella fattura an-ticipata per la prestazione di servizi. Qua-lora, all’interno di una costruzione, alcu-ni oggetti siano imponibili (perché venduti prima dell’inizio dei lavori) e altri esclusi dall’imposta (perché venduti dopo l’inizio dei lavori), si pone il problema dell’ade-guata correzione della deduzione dell’im-posta precedente.9 Nel caso in cui non sia possibile un’attribuzione dell’imposta se-condo il metodo dei tre vasi10 né alcun altro tipo di attribuzione conforme11, per motivi di praticità e di semplificazione l’AFC autorizza un’attribuzione approssi-mativa dell’imposta precedente, calcolata in maniera percentuale sul ricavo ottenu-to dai singoli oggetti (incluso il valore del terreno).12 Va effettuata una correzione della deduzione dell’imposta precedente anche per l’utilizzazione dell’intera infra-struttura nell’ambito di trasferimenti fon-diari non imponibili.13

maggioRi e minoRi costi. Eventuali richie-ste supplementari dell’acquirente non contemplate nel contratto di compraven-dita e all’origine di maggiori costi, condi-vidono la sorte fiscale della costruzione o dell’oggetto. Se la vendita della costruzio-ne o dell’oggetto costituisce una fornitura fondiaria imponibile, sono imponibili an-che i maggiori costi. Qualora questi non possano essere tassati direttamente me-diante un’attribuzione effettiva dell’IVA, per ragioni di praticità e semplificazione, l’AFC autorizza un calcolo semplificato per la deduzione dell’imposta precedente.14

entRata in VigoRe della nuoVa pRassi. Per la determinazione del diritto applicabile fa stato la data d’inizio dei lavori. A parti-re dal 1° luglio 2013 è da considerarsi va-lida solo la nuova prassi, mentre per i la-vori iniziati tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2013 il contribuente può sceglie-re tra la vecchia e la nuova prassi. Il diritto di scelta è esercitabile solo sull’intera co-struzione e non sui singoli oggetti. Il con-tribuente che abbia finora correttamen-te applicato i principi della nuova prassi, può ritoccare i propri rendiconti IVA en-tro il termine di prescrizione, a condizio-ne che il credito fiscale non sia passato in giudicato. Qualora nei contratti o nelle fat-ture l’IVA sia stata esplicitamente dichia-rata a carico dell’acquirente, è possibile una correzione ai sensi dell’art. 27, cpv.

2-4 LIVA. In caso di dubbio è possibile ot-tenere dall’AFC ragguagli legali riguardo alle misure di correzione da applicare nei casi specifici.

conclusioni. La nuova prassi pubblicata dall’AFC permette di stabilire in manie-ra chiara se la vendita di una costruzio-ne o di un oggetto rappresenta un trasfe-rimento fondiario escluso dall’imposta sul valore aggiunto o una fornitura fondiaria imponibile. Le semplificazioni introdotte riducono inoltre le pratiche burocratiche per i contribuenti. Infine, se associata a una pianificazione mirata, una buona co-noscenza di questa prassi da parte degli sviluppatori immobiliari, degli investitori, dei promotori e delle altre persone coin-volte, consente di ridurre gli aggravi deri-vanti dall’IVA.

1 Per la valutazione delle singole fattispecie le informazioni fornite di seguito non sono vincolanti. Si rinvia all’info IVA concernente la prassi 05 (pubblicata il 10 aprile 2013). Inol-tre l’Amministrazione federale delle contribuzioni informa circa le conseguenze in materia di imposta sul valore ag-giunto i contribuenti che richiedono per iscritto ragguagli su una fattispecie concreta (Art.69 LIVA).

2 Info IVA concernente la transizione 01, gennaio 2010.3 Info IVA concernente la prassi 01, Precisazioni dell`nfo IVA

concernente la transizione 01 del 31 marzo 2010. 4 Il terreno non è incluso nella base di calcolo dell’IVA (Art. 24,

cpv. 6, lett. c LIVA). In particolare i valori limite stabiliti dall’AFC per gli acconti e il saldo sul calcolo dei maggiori e minori costi hanno condotto a una tassazione inadeguata. Info IVA concernente la prassi 01, cifra 1.1.1.

5 Info IVA concernente la prassi 05, cifra 3.6 Info IVA concernente la prassi 05, cifra 4.7.7 Info IVA concernente la prassi 05, cifra 4.7. paragrafi 1 e 3.8 Con uno sviluppo e una pianificazione mirati è possibile evi-

tare gli aggravi derivanti dall’IVA.9 Per il calcolo della correzione della deduzione dell’imposta

precedente, il contribuente può utilizzare uno o più dei di-versi metodi di cui all’art. 65 dell’Ordinanza concernente l’imposta sul valore aggiunto OIVA, purché essi conducano a un risultato conforme.

10 Per il metodo dei tre vasi si rinvia all’Info IVA 09, Deduzione dell’imposta precedente e correzione della deduzione dell’imposta precedente, cifra 4.5.1.

11 Poiché l’alienante non dispone di informazioni dettagliate. Ciò accade quando i lavori sono realizzati da un contraente generale o da un’impresa totale che non fornisce i dettagli del prezzo globale.

12 Si vedano in proposito anche gli esempi riportati nell’Info IVA concernente la prassi 05, cifra 5.3.2.

13 Per i dettagli si rinvia all’Info IVA concernente la prassi 05, cifra 5.3.2.

14 Cfr. Info IVA concernente la prassi 05, cifra 6.

rudolf scHuMAcHer Economista aziendale SSQEA, esperto conta-bile dipl., perito revisore abilitato, membro dell’Organo consultivo per l’IVA, membro del Centro di competenza IVA della Camera fiduciaria, Schumacher Swisstax AG, Köniz.


cHristoPHer tillMAn & dAniel reudt*

35 anni di influenza sulla pRassi edilizia. La Norma SIA 118 contiene le condizio-ni generali per l’esecuzione dei lavori di costruzione. Nella sua versione attuale, risalente al 1977 con revisioni del 1991, è da anni un solido punto di riferimento per la prassi edilizia e la principale base contrattuale del settore delle costruzio-ni in Svizzera. Viene applicata nel 90% dei grandi cantieri. La vocazione della Norma SIA 118 è quella di facilitare la redazione e la stipula dei contratti d’o-pera, venendo a completare le disposi-zioni del Codice delle obbligazioni sviz-zero (CO) relative ai contratti d’appalto, nonché di favorire l’applicazione di con-dizioni contrattuali quanto più possibile uniformi nell’intero settore edilizio.

un elemento costitutiVo del contRatto. La Norma SIA 118 è un regolamento elaborato da un’associazione privata, la Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) e, sebbene abbiano par-tecipato alla sua redazione anche rappre-sentanti della collettività, essa non costi-tuisce un testo legislativo, né, malgrado la sua grande influenza sulla prassi edi-lizia, viene riconosciuta come consuetu-dine (DTF 118 II 295 ss.). La Norma SIA 118 è, più esattamente, una condizione generale di contratto (CGC), valida quan-do le parti contraenti, nella pratica, si ac-cordano esplicitamente sulla sua validi-tà con l’espressione «Vale la Norma SIA 118 (edizione 2013)». In caso di contro-versia la sua validità è comprovabile in tribunale solo se l’accordo è stato formu-

lato per iscritto. Di conseguenza, la Nor-ma SIA 118 è valida solo quando le parti contraenti la riconoscono esplicitamente come elemento costitutivo del contratto. Idealmente la Norma SIA 118 (edizione 2013) dovrebbe essere citata come ele-mento costitutivo del contratto già al mo-mento dell’offerta formulata dall’impre-sa di costruzione (o dall’artigiano, ecc.).

Vantaggi peR committenti e impRese. Per il committente la riconosciuta validità del-la Norma SIA 118 comporta considere-voli vantaggi. Innanzitutto chi include nel contratto la Norma SIA 118 non è te-nuto a denunciare immediatamente, se-condo le prescrizioni del Codice delle ob-bligazioni – cioè, approssimativamente, entro sette giorni – eventuali difetti nel

diRiTTo immobiLiaRe condiZioni generAli Per l’esecuZione dei lAvori di costruZione

Revisione della norma Sia 118Dopo anni di lavoro, la Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) pubblica la versione rivista della Norma SIA 118 (edizione 1977/1991). La nuova Norma è disponibile da metà febbraio 2013 e già applicabile qualora le parti si accordino in proposito.

SIA 118 – Un ponte fra committenti e imprese (Foto: Heng Kong Chen, 123rf.com).


lavoro realizzato, ma può farlo entro il termine dei due anni previsto dalla Nor-ma SIA 118. Contrariamente alle prescri-zioni del CO, la Norma SIA 118 non obbli-ga dunque il committente alla denuncia immediata, ma gli permette di contestare congiuntamente difetti di piccola o gran-de entità alla scadenza dei due anni del periodo di notifica. Se questa opportuni-tà sia nella prassi effettivamente ragio-nevole è un’altra questione. Il termine di prescrizione o di garanzia per i difetti

occulti emersi solo dopo il collaudo è in-vece in ogni caso pari a cinque anni dal collaudo stesso.

In secondo luogo, in caso di denun-cia, è l’impresa di costruzione a dover dimostrare l’assenza di difetti e non il committente a doverne dimostrare la presenza. Al contrario, in caso di validi-tà del solo diritto contrattuale del CO, il committente deve non solo indicare o at-testare, ma anche dettagliatamente pro-vare i difetti dichiarati, il che costituisce per lui un onere.

In terzo luogo, in caso di validità del-la Norma SIA 118 sussiste per l’impren-ditore non solo il dovere di riparazione, come prescrive anche il CO, ma ugual-mente il diritto di effettuare egli stesso le riparazioni (Norma SIA 118 art. 169).

In quarto luogo la Norma SIA 118 evoca diverse forme di collaborazione tra gli imprenditori, quali il consorzio, il rapporto di subappalto e quello di co-appalto, mentre le disposizioni del CO in materia di diritto contrattuale taccio-no in proposito. Dunque, se il CO non entra nello specifico della prassi edile e non contiene concetti giuridici ad essa relativi, la Norma SIA fornisce invece ri-sposte in merito. Di conseguenza l’inclu-sione nel contratto d’opera della Norma SIA 118 (2013) risulta consigliabile tan-to per l’imprenditore quanto per il com-mittente.

pRincipali noVitÀ nella noRma sia 118 (2013). La nuova Norma SIA 118 riprende in so-stanza la numerazione degli articoli dell’edizione 1977/1991. Gli articoli da 69 a 82, concernenti il procedimento di computo e verifica delle quantità, sono stati abrogati senza essere sostituiti. Il termine «periodo di garanzia» ha lascia-to il passo all’espressione «periodo di re-clamo dei difetti», in risposta alle critiche di quanti sostenevano che la vecchia no-menclatura potesse indurre a confonde-

re il periodo di garanzia con il termine di prescrizione. In caso di contraddizio-ni con la Norma SIA 118, le cosiddet-te «Condizioni generali per l’esecuzione dei lavori di costruzione» (CGC), note co-me SIA 118/XXX e complementari alla Norma SIA 118 in determinati contratti, saranno ormai valide solo se le disposi-zioni divergenti verranno esplicitamen-te menzionate nel contratto. Poiché oggi si impiegano prevalentemente metodi di calcolo basati sugli indici e il metodo di computo e verifica delle quantità, a cui la Norma SIA 118 faceva finora riferimento, è di fatto stato abbandonato nella prati-ca dei contratti d’opera, la nuova Norma SIA 118 regola solo i metodi basati sugli indici. A questi ultimi sono dedicati gli articoli 121–124. Il procedimento di cal-colo del rincaro previsto dalle parti con-traenti deve quindi d’ora in poi essere in-dicato separatamente nel contratto. Se le parti non si accordano in merito, non si dà un sistema di calcolo del rincaro.

La Norma SIA 118 stabilisce inol-tre che, qualora nel prezzo comunica-to dall’imprenditore non figuri l’impo-sta sul valore aggiunto (IVA), il prezzo sia da intendersi al netto dell’IVA e che quest’ultima vada aggiunta all’importo indicato. Infine la struttura preesistente viene legalmente equiparata al terreno edificabile. Ciò implica che il committen-te debba verificare le condizioni del ter-

reno e fornire le necessarie informazioni in proposito nei documenti per l’appal-to. Eventuali esigenze specifiche in me-rito alla qualità, all’organizzazione e allo svolgimento dei lavori vanno anch’es-se dichiarate anticipatamente nei docu-menti per l’appalto.

conclusioni. È stato chiaro fin dall’ini-zio che la revisione della Norma SIA 118 non avrebbe alterato il rapporto di forze tra committenti e imprese di costruzio-ne. Le disposizioni contenute nell’edi-zione 1977/1991 sono state per quan-to possibile mantenute e il testo è stato modificato solo laddove appariva neces-sario rettificarne i contenuti. Il risulta-to è una Norma SIA 118 che non risulta radicalmente trasformata ma che è sta-ta in alcuni punti rivista in modo tale da richiedere un cambiamento della prassi in ambito edilizio.

La norma Sia 118 è stata in alcuni punti modificata in maniera tale da richiedere un cambiamento delle pratiche edilizie.»

*lic.iur. dAniel reudt lic. iur. e Avvocato presso Legis Rechts - anwälte AG, Zurigo, www.legis-law.ch.

*lic.iur. cHristoPHer tillMAn lic. iur., Avvocato e Avvocato specialista FSA in diritto immobiliare e delle costruzioni presso Legis Rechtsanwälte AG, Zurigo, www.legis-law.ch, membro della Camera dei consulenti indi-pendenti per la committenza (KUB) della SVIT.


diRiTTo immobiLiaRe Jus-news

beAt roHrer*

base giuRidica. Per la sublocazione di uno spazio abitativo o commerciale occorre il consenso del locatore. A differenza del tra-sferimento dei diritti e doveri di un con-tratto di locazione per locali commerciali ai sensi dell’articolo 263 del Codice delle Obbligazioni, il consenso non deve neces-sariamente essere scritto bensì può anche essere desunto dal fatto che il locatore è a conoscenza della sublocazione e la tollera tacitamente. Il locatore non è libero di da-re o meno il suo consenso.

Egli può infatti negarlo solamente se le condizioni della sublocazione, in particola-re della pigione convenuta con il sublocata-rio o di altre controprestazioni pecuniarie legate alla sublocazione, non gli vengono comunicate.

Il locatore può inoltre negare il suo consenso se la pigione della sublocazione (o eventuali controprestazioni pecuniarie del sublocatario supplementari alla pigio-ne), paragonata con quella della locazione principale, è abusiva. La prassi giuridica permette al sublocatore di pretendere una maggiorazione della pigione e tiene con-to, in particolare, della locazione del mobi-lio o di altro inventario oppure degli even-tuali investimenti realizzati dal sublocatore che egli è autorizzato ad ammortizzare e sui quali ha diritto agli interessi (cfr. SVIT Kommentar Mietrecht [Commento SVIT

sul diritto di locazione], 3a edizione, n. 17 segg., sull’art. 262 CO). Infine il locatore può negare il suo consenso se la subloca-zione gli causa «pregiudizi essenziali» che lasciano manovra discrezionale non irrile-vante alle autorità chiamate a giudicare in caso di controversia.

sublocazione senza il consenso del lo-catoRe. Quali sono le conseguenze quan-do un conduttore dà in sublocazione a ter-zi un oggetto locativo senza il consenso del locatore? Una parte della giurispru-denza non scorge una violazione dei vin-coli contrattuali nel caso in cui il locato-re avrebbe dovuto dare il suo consenso al conduttore, su espressa richiesta di quest’ultimo, purché il conduttore lo ab-bia effettivamente sollecitato in tal senso (Weber, Basler-Kommentar, n. 4 art. 262 CO; Lachat/Zahradnik, Mietrecht für die Praxis, n. 23/2.2.9/10 pag. 472; di altra opinione SVIT Kommentar Mietrecht, 3a edizione, n. 32 sull’art. 262 CO).

In un processo recente, il Tribunale fede-rale ha contestato questa interpretazione. Nella sua decisione DTF 138 III 59 segg. (decisione 4A_227/2011 del 10 gennaio 2012) pubblicata nella raccolta ufficiale, il Tribunale federale ha considerato che non è da escludere che il locatore possa

essere autorizzato a procedere alla disdet-ta del contratto di locazione in vigore, se il conduttore viola il suo dovere di cerca-re preventivamente il consenso del loca-tore in caso di sublocazione, a causa della lesione del rapporto di fiducia tra le parti.

Non si può non concordare con que-sta posizione, aggiungendo che un tale comportamento da parte di un condutto-re, ovvero l’astenersi dal comunicare al locatore la sublocazione, è suscettibile di danneggiare in modo duraturo il rappor-to di fiducia esistente con il locatore: esso infatti contraddice non solo gli obblighi di legge bensì anche le più elementari regole di educazione. Anche se si facesse astra-

Limiti della sublocazioneIl locatario che dà in sublocazione un oggetto locativo e non ha intenzione di abitarvi nuovamente in tempi prevedibili agisce in violazione del diritto.

L’omessa comunicazione della sublocazione contraddice non solo gli obblighi di legge bensì anche le più elementari regole di educazione.»


diRiTTo immobiLiaRe Jus-news

zione dal requisito del consenso del loca-tore, se a posteriori si dovesse constata-re che non c’erano obiettivamente motivi di rifiutare il consenso, verrebbe di fatto abrogato l’art. 262 cpv. 2 CO: in mancanza di una possibilità sanzionatoria, il requi-sito del consenso diventerebbe una mera prescrizione d’ordine.

intenzione concReta del conduttoRe di RientRaRe nel bene locato. In passa-to il Tribunale federale di regola partiva dal presupposto che il locatore non su-bisse un pregiudizio essenziale ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 lett. c CO, se il con-duttore sublocava l’ente locato a tempo indeterminato, ovvero senza l’intenzione precisa di rientrare in possesso dell’en-te locato (decisione 4C.155/2000 del 30 agosto 2000; MRA [Mietrechtaktuell] 2/2001, pag 50 e segg.). Quindi non si giustificava né il rifiuto del consenso né una regolare disdetta.

Il Tribunale federale chiarisce inve-ce ora che il conduttore è autorizzato alla sublocazione solo se prevede di ri-utilizzare personalmente l’oggetto loca-tivo «in tempi prevedibili». Se viene a mancare tale intenzione, il conduttore, stando alla posizione della massima au-torità giuridica, procede di fatto ad una locazione successiva tramite l’espedien-te della sublocazione, come se fosse egli stesso il proprietario. Il Tribunale fede-

rale qualifica un tale comportamento co-me abusivo.

Inoltre sostiene che bisogna usa-re parametri molto severi nel valutare l’interesse di un conduttore a rientra-re nell’ente locato, per non correre il ri-schio che l’istituto della sublocazione sia snaturato. Secondo il Tribunale federa-le, la sublocazione è pensata principal-mente per i casi in cui il conduttore, ad es. a causa di soggiorni lavorativi all’e-stero limitati nel tempo, non possa usa-re l’oggetto preso in locazione e decida quindi, per motivi finanziari, di ceder-lo a terzi per la durata della propria as-senza. La vaga possibilità di riprendere possesso un giorno dell’ente locato non giustifica e non consente la sublocazio-ne. Essa poi è esclusa fin da subito se un eventuale riutilizzo dell’oggetto locativo non viene affatto considerato.

oneRe della pRoVa. Se la parte locatri-ce dà disdetta alla parte locataria, che ha proceduto alla sublocazione senza chiedere il previo necessario consenso o che non ha reale intenzione di rientra-re nell’ente locato in tempi prevedibili, il locatore deve provare che questo è l’uni-co e reale motivo della disdetta. Il con-duttore che contesta la disdetta deve a sua volta provare che essa è stata data in maniera abusiva poiché invece esiste un’intenzione concreta e non solo vaga

di rientrare nell’oggetto locato «in tem-pi prevedibili». La prova però non può limitarsi ad una unilaterale «lettera di intenti» del conduttore, in genere difficil-mente verificabile. Occorre invece pre-sentare elementi oggettivi quali un con-tratto che espliciti la data di conclusione di un soggiorno estero oppure un con-tratto di locazione di durata determinata o già disdetto relativo all’abitazione tem-poranea del conduttore.

conseguenze. Già al momento della ri-chiesta di consenso del locatore si può comprendere se vi sono le premesse per una sublocazione non abusiva. È quin-di consigliabile che il locatore chieda lo scopo e la prevista durata della su-blocazione quando considera la relati-va richiesta del conduttore. Se in tale frangente dalle informazioni fornite dal conduttore emerge che non può essere fatta valere la sua concreta intenzione di rientrare nell’ente locato, il locatore può rifiutare il suo consenso alla sublocazio-ne, poiché in tal caso essa è considera-ta abusiva ai sensi della nuova giurispru-denza del Tribunale federale.

* dr. iur. beAt roHrer L’autore è avvocato e partner dell’ufficio le-gale Rohrer Müller Partner, Zurigo, co-autore del commento SVIT sul diritto di locazione e redattore di «Miet-Recht Aktuell».


meRcaTo immobiLiaRe investiMenti

Le componenti dell’aggioNei fondi d’investimento immobiliare si verifica di norma una differenza positiva tra la quotazione in borsa e il valore netto di inventario. Tale scarto, detto aggio, è determinato da fattori oggettivi che vanno al di là dell’evoluzione del tasso di interesse di mercato.

Per le quote dei fondi di investimento immobiliare, l’aggio consiste in un sovrapprezzo de-terminato da diversi fattori economici. (Fotografia: Jevgeni Obuhhov, 123rf.com)

MArcin PAsZKowsKi*

una comoditÀ peR gli inVestitoRi. Il termi-ne «aggio» – «agio» nelle principali lingue europee – viene etimologicamente associa-to all’italiano «agio», nel significato di «co-modità». È noto che, per avere una como-dità, i consumatori sono disposti a pagare un prezzo più elevato e ciò è valido non so-lo per il convenience food dell’industria ali-mentare, ma anche per i prodotti del setto-re finanziario.

Nei fondi immobiliari quotati in borsa, l’aggio consiste nella differenza tra la quotazione di mercato e il valore netto di inventario delle quote del fondo. Sto-ricamente questa maggiorazione si asse-sta su un valore medio del 15%, oscillan-do in funzione del tasso di interesse del mercato. Per assicurarsi questo vantag-gio offerto dai fondi immobiliari rispet-to agli investimenti diretti, i risparmiatori sono generalmente disposti a pagare un

sovrapprezzo. La differenza positiva tra la quotazione di mercato e il valore net-to di inventario è determinata da tre fat-tori oggettivi.

ValoRe aggiunto peR gli inVestitoRi al di lÀ degli inteRessi di meRcato. A giustifica-re l’aggio sono in primo luogo le caratteri-stiche del portafoglio dei fondi immobiliari quotati in borsa. In effetti, mentre il valore netto di inventario di un fondo immobiliare


meRcaTo immobiLiaRe investiMenti

Storicamente, il valore medio dell’aggio si asses-ta tra il 15% e il 17%.

*MArcin PAsZKowsKi Architetto, economista e Chartered Financial Analyst, Marcin Paszkowsi dirige il diparti-mento Real Estate Research & Strategy Swit-zerland di UBS Global Asset Management.

fondi immobiliaRi sVizzeRi Quotati – componenti dell’aggioFonte: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy – Switzerland; März 2013

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si fonda sulla somma dei valori stimati de-gli immobili, il valore di borsa rispecchia la valutazione dell’intero portafoglio quotato che, a differenza dei singoli immobili, per-mette di diversificare il rischio grazie all’in-vestimento in diversi settori e regioni. La di-versificazione genera dunque un vantaggio per il quale gli investitori sono pronti a of-frire un sovrapprezzo.

In secondo luogo, l’aggio dipende dal-la struttura del veicolo di investimento dei fondi immobiliari svizzeri. La quotazione in borsa genera infatti maggiore liquidità rispetto all’investimento diretto. Inoltre, i fondi immobiliari sono regolati dalla Leg-ge sugli investimenti collettivi di capitale (LICol) e dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (Finma), che tutela-no gli investitori riconoscendo loro il dirit-to di uscita dal fondo con recupero del valo-re netto di inventario. Questi due elementi costituiscono anch’essi un valore aggiunto per i risparmiatori, rendendoli disponibili a

pagare un prezzo più elevato del valore net-to di inventario.

La terza e più importante componente dell’aggio è infine determinata dall’impo-sta latente di liquidazione. Nel calcolo del valore netto di inventario, infatti, al valore di mercato del portafoglio viene sottratta l’imposta latente di liquidazione, una som-ma ipotetica che il fondo dovrebbe corri-

spondere allo Stato in caso di liquidazione del portafo-glio. In un eventuale scena-rio di liquidazione, i fondi attivi ormai da decenni sa-rebbero chiamati a versare un’imposta sugli utili immo-biliari di entità consistente, che potrebbe rivelarsi supe-

riore al 10% del loro patrimonio comples-sivo. Partendo però dal realistico presup-posto di una continuazione dell’attività del fondo, il valore netto di inventario, soggia-cente al calcolo dell’aggio, risulta troppo basso. È così possibile affermare che, in molti fondi storici, circa 10 punti percen-tuali dell’aggio sono dovuti alle regole con-tabili attualmente in vigore.

Gli elementi sopra citati determinano una naturale differenza positiva tra il valo-re di mercato e il valore netto di inventario e spiegano il tasso medio del 15% che ca-ratterizza l’aggio a lungo termine.

una porzione significativa dell’-aggio è determinata dalle regole contabili attualmente in vigore.»

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una missione. L’incontro è stato possibile grazie alla conoscenza personale di Edda Bruni Fasani, vice presidente di SVIT Ti-cino, con il capo base REGA Paolo Men-ghetti, che gentilmente si è messo a dis-posizione durante il suo tempo libero.

Il signor Menghetti ha introdotto i cir-ca quaranta ospiti con una presentazio-ne personale. Dopo essersi specializzato quale meccanico di elicotteri e aver avu-to esperienze professionali in vettori di elitrasporto della regione, è entrato nel-la REGA di Locarno come responsabile della manutenzione del velivolo in dota-zione. In seguito ha conseguito anche il brevetto di soccorritore. La sua funzione attuale è quella di capo base REGA a Lo-carno-Magadino.

Con un filmato realizzata dalla REGA abbiamo preso conoscenza del servizio di soccorso. Elicottero, pilota, soccorri-

tore, medico: elementi determinanti per un soccorso rapido ed efficace, coadiuva-to dai centri di coordinamento e soccor-so a terra. Situazioni al limite del fattibi-le, ma per un soccorso il limite si spinge all’estremo. Oltre al fattore tecnico di re-alizzazione degli interventi, una compo-nente emotiva da gestire in situazioni dis-agevoli dal lato umano. Più che un lavoro, una missione.

Malgrado la grande importanza che la REGA ha assunto a livello sociale, es-sa si gestisce finanziariamente quasi to-talmente con mezzi propri, in particolare con le quote versate dai soci. Ciò permet-te peraltro una «indipendenza» decisio-nale e una imparzialità di scelte.

elicotteRo e mateRiale sanitaRio. La visi-ta è proseguita con la descrizione dell’e-licottero «Augusta A109 Da Vinci», ap-pena rientrato da una missione. L’ultimo

gioiello della casa varesina ci è stato pre-sentato in modo esauriente da colui che ne cura la manutenzione. La dimostra-zione di tutto il materiale sanitario por-tato a bordo è stata molto interessante. Vista la presenza sul posto del trio com-posto da pilota, soccorritore e medico, appena rientrati da un intervento, è sta-to possibile porre domande specifiche.

Durante il ricco buffet, in un’atmosfera rilassata e conviviale, è stato possibile discutere all’interno del hangar.

Sicuramente è stato un pomeriggio proficuo per quanto si è venuti a conos-cenza. Un meritevole tributo di stima per coloro che si mettono a disposizione per missioni che talvolta rasentano il rischio dell’incolumità personale, a favore di chi ha bisogno.

Un grande grazie in particolare a Ed-da Bruni e Paolo Menghetti.

Visita alla base Rega TicinoDomenica 29 settembre 2013 ha avuto luogo il consueto ritrovo autunnale dei membri SVIT Tici-no, accompagnati da famigliari e conoscenti. Quest’anno l’evento è stato occasione per visitare la base di soccorso elitrasportato di REGA in Ticino, presso l’aeroporto di Locarno-Magadino.

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lo scorso 28 novembre si è svolto l'esame di chiusura della seconda edizione del corso per assistenti sVit in amministrazione di proprietà per piani. 19 partecipanti hanno superato l'esame e ottenuto il certificato SVIT:

– Alimonti Stefano– Bianchi Daniele– Bianchi Flavia– Cadlini Desirée– Conconi Veronica– Curti Antonio – De Luigi Stefano– Fernandes Miguel– Guerrieri Giuseppe– Locarnini Nicola– Lurati Andrea– Menzio Luca Giovannil– Nigro Selene– Pagnamenta Paola– Rizzi Paolo– Rocchi Laura– Samà Stella– Stucki Clarisa– Wyss Laetizia

Rete di professionistiInteramente concepito e sviluppato da SVIT Ticino, un portale che collega, in una piattaforma internet agile e concreta, i fiduciari immobiliari SVIT con gli artigiani, i fornitori e i consulenti dell’ediliziae dei servizi immobiliari in Ticino.

A SVIT Ticino aderisce quasi il 60% dei fiduciari immobiliari attivi in Ticino nella gestione e nella compravendita immobiliare.


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Gli attestati federali in gestione immobi-liare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per l’otteni-mento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare. Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi a ti-tolo professionale sono soggette ad au-torizzazione in virtù della legge del 1 di-cembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento d’appli-cazione.

i pRossimi coRsi:corso per l’ottenimento dell’attestato federale in commercializzazione immobiliare

Settembre 2013 – novembre 2014corso completo

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Redazione SVIT Ticino Casella postale 1221, 6830 ChiassoTel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34www.svit.ch/svit-ticino, [email protected] stampa E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse 21, 9009 St.GallenTelefono 071 246 41 41 www.edruck.ch, [email protected] impaginazione E-Druck AG, PrePress & PrintMartina Pichler, Ivo Cathomen

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Immobilia - Gennaio 2014

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