Elementi sulla Cartolarizzazione

Enrico Cestariecestari@tiscali.it

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I mercati finanziari sono sempre più caratterizzati dalla necessità di efficienza. In tale prospettiva lo strumento della cartolarizzazione ha acquisito una rilevante importanza, in quanto capace di liberare risorse attive che possono essere utilmente reimpiegate determinando un ciclo virtuoso di crescente redditività.

La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria che

consente la trasformazione di attività che non hanno la

prerogativa di poter circolare sui mercati

finanziari, in titoli aventi caratteristiche definite.

Il rimborso di tali titoli può essere garantito dai

flussi generati da operazioni aventi per oggetto “l’immobile”.

In generale… In caso di asset immobiliari

Premessa

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Il concetto

La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria nata nel mondo anglosassone e sviluppatasi in tutte le altre aree del mondo ad economia avanzata che assolve all’esigenza tipica delle grandi imprese (pubbliche e/o private), di procedere alla smobilizzazione dei propri crediti.

In concreto la cartolarizzazione o securitization è un’operazione finanziaria attraverso la quale un soggetto cede a terzi propri diritti a incassi futuri.

Questi incassi futuri possono essere principalmente rappresentati:

o da redditi futuri o da entrate future generate da riscossioni di crediti o dalla vendita di attività Patrimoniali.

In tal modo il soggetto si procura mezzi finanziari cedendo attività.

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Il concetto (segue)

In estrema sintesi, viene costituita una Società Veicolo (SPV o Special Purpose Vehicle) alla quale viene ceduto un portafogli di immobili, per il cui acquisto la stessa utilizzerà un finanziamento sotto forma di prestito bancario ovvero obbligazionario. A garanzia del finanziamento è posto il flusso di cassa generato dalla vendita delle proprietà immobiliari.

Detta società assume finanziamenti presso istituti di credito ovvero emette i titoli rappresentativi al fine di pagare il prezzo della cessione (un sorta di “prezzo iniziale” a titolo di importo provvisorio, con riserva di versamento del rimanente corrispettivo a vendita compiuta ovvero il “prezzo differito”) e provvede, nel frattempo, alla vendita degli immobili pubblici.

Successivamente, i finanziatori ovvero i sottoscrittori dei titoli emessi dalla Società Veicolo provvedono al versamento delle somme corrispondenti al prezzo di libro degli immobili posti in vendita. Man mano che le vendite vengono effettuate, a tali soggetti sono restituite le cifre anticipate, maggiorate di interessi e commissioni.

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Ruoli chiave dell’operazione

Originator

SPV (Special Purple Vehicle) o Società Veicolo

Servicer

Agenzie di rating

Banca Agente

Società di revisione

Controparte swap

Rappresentante dei portatori di titoli

Soggetto che cede i crediti o i diritti sugli immobili alla società veicolo che andrà ad emettere i titoli

Una società costituita nella forma di società a responsabilità limitata (Capitale Sociale Euro 10.000) a cui vengono ceduti i crediti o gli immobili. I crediti relativi a ciascuna operazione costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello della società e da quello relativo alle altre operazioni.

Soggetto incaricato della riscossione dei crediti e dei servizi di cassa e di pagamento. Nel caso di immobili, procederà all’alienazione degli stessi.

Soggetti deputati all’analisi dell’operazione ed all’assegnazione del rating ai titoli emessi dall’SPV a fronte della cessione dei crediti da parte dell’Originator

Soggetto presso il quale vengono aperti, in nome dell’emittente, i conti correnti sui quali transitano i flussi di cassa che verranno impiegati per pagare interesse e capitali sui titoli emessi

Una primaria società di revisione sarà incaricata dell’audit annuale dell’SPV

Soggetto che fornisce all’emittente la copertura dai rischi tasso e valuta

Il soggetto incaricato di rappresentare i portatori dei titoli ed il cui scopo sarà quello di tutelare i diritti degli stessi

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Struttura semplificata

Pubblica SPV Investitori

Notes

Proventidell’emissione

Diritti da immobili e incassi futuri

Proventidall’emissione

d ulteriori proventi da

rivalutazione

Inquilini/Acquirenti

Incassi futuri

Originator SPV InvestitoriNotes

Proventidell’emissione

Diritti da immobili e incassi futuri

Proventidall’emissione

d ulteriori proventi da

rivalutazione

Inquilini/Acquirenti

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Un ruolo chiave: le agenzie di rating

Ogni singolo ruolo è determinante per la buona riuscita dell’operazione ma decisiva è la valutazione da parte delle agenzie di rating.

Le metodologie adottate variano da agenzia ad agenzia e a seconda delle diverse classi di attivo. Al fine di determinare il livello di rating (che normalmente rimane nell’INVESTMENT-GRADE ovvero da AAA, il massimo, fino a BBB-, considerato meno “garantito”) di ciascuna classe di titoli, le agenzie analizzano il portafoglio di crediti, valutando attentamente parametri quali l’importo del contratto iniziale, la valutazione dei cespiti a garanzia e l’ammontare di garanzie aggiuntive.

Gli ulteriori elementi valutati dalle agenzie di rating in caso di cartolarizzazioni immobiliari sono:

• rischi di concentrazione geografica• analisi del merito di credito degli affittuari• durata dei contratti d’affitto• tempistica legale per i recuperi• destinazione d’uso degli immobili • stato del mercato immobiliare nel paese di riferimento

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• Si beneficia di un trattamento fuori bilancio

• Cash flow immediato• Possibilità di reinvestire

immediatamente • Razionalizzazione

immediata del portafoglio• Si genera un circolo

virtuoso nel miglioramento della gestione degli attivi ceduti

• Costo dell’operazione• Sconto rispetto ai prezzi di

mercato degli attivi ceduti• Nel caso di una Pubblica

Amministrazione, problematica gestione del consenso sociale

Vantaggi e svantaggi

Vantaggi Svantaggi

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Le regole Eurostat

Nel luglio 2002 Eurostat, direzione generale della Commissione Europea la cui funzione è fornire all'Unione un servizio statistico di alta affidabilità, ha pubblicato le nuove regole per la contabilizzazione delle operazioni di cartolarizzazione

Tale regolamentazione si basa su alcuni principi da applicare per la contabilizzazione delle cartolarizzazioni completate dagli enti sovrani:

o La cartolarizzazione di crediti futuri ai quali non corrispondono attivi già esistenti dovrà essere contabilizzata sul bilancio dell’ente sovrano come debito e non come una cessione

o Se un’operazione di cartolarizzazione sarà “supportata” da una garanzia esplicita dello Stato, allora dovrà essere contabilizzata come debito

o Se gli attivi saranno ceduti al veicolo ad un prezzo scontato più del 15% del loro valore di mercato allora l’operazione dovrà essere contabilizzata come debito e non come una cessione

Campidoglio Finance

Case Study

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