COMUNE di MONTEVARCHI - Provincia di Arezzo U.O.A ... aree... · Metodo di calcolo adottato per la...

COMUNE di MONTEVARCHI - Provincia di Arezzo U.O.A. Programmazione strategica e Pianificazione della città e del territorio

Relazione di stima per la determinazione dei valori delle aree fabbricabili ricadenti nel territorio del comune di

Montevarchi ai fini dell’imposta comunale immobili a seguito dell’approvazione delle Varianti al Piano Strutturale e al

Regolamento urbanistico del 2010.

2

Ottobre 2011

arch. Domenico Scrascia

arch. Ugo Fabbri

La raccolta dei dati è stata eseguita a partire dal mese di giugno del 2011, mentre la elaborazione dei dati e delle

informazioni raccolte e la redazione della presente relazione è stata effettuata tra il mese di settembre e quello di ottobre

del 2011.

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INDICE

1. Un “nuovo” modo di operare nell’ambito della pianificazione urbanistica: il Piano Strutturale e il Regolamento

Urbanistico 5

2. Il Piano Strutturale e il Regolamento Urbanistico del Comune di Montevarchi: la disciplina delle “aree edificabili”

5

3. Dopo l’approvazione del primo Regolamento Urbanistico: i valori delle “aree edificabili” del 2004

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4. Il primo quinquennio del Regolamento Urbanistico e il quinquennio dell’ultima variante al PRG del 1999: le quantità di

capacità edificatoria attivata nell’ultimo decennio

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5. Il nuovo Regolamento Urbanistico approvato nel 2010

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6. Metodo di calcolo adottato per la stima delle “aree edificabili” del 2010

8

- 6.1. Le “aree edificabili” cui è stato applicato l’indice ISTAT: le “aree di trasformazione a prevalente destinazione

produttiva AT_P”, due “aree di trasformazione sottoposte a recupero AR” e due “NIR”

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- 6.2. Le “aree edificabili” sottoposte a nuova stima: le “aree di trasformazione a prevalente destinazione

residenziale AT_R”, i “lotti liberi di completamento LL” e le “aree per standard e servizi in perequazione”

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o 6.2.1. La stima delle “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R”

9

o 6.2.2. La stima dei “lotti liberi di completamento LL” e delle “aree per standard e servizi in

perequazione” 19

7. Alcune considerazioni finali

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8. Tabelle riassuntive: dal 2004 al 2011

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Allegato: Estratto dei dati e dei parametri principali delle “aree edificabili” (schede norma) del RU del 2010

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1. UN “NUOVO” MODO DI OPERARE NELL’AMBITO DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA: IL PIANO STRUTTURALE E IL REGOLAMENTO URBANISTICO

La L.R.5/1995 ha introdotto, nei comuni toscani, un “nuovo” modo di operare nell’ambito della pianificazione urbanistica

scindendo il Piano Regolatore Generale (PRG) in due strumenti: il Piano Strutturale e il Regolamento Urbanistico.

Questa novità ha avuto effetti anche sulla disciplina delle “aree edificabili”, poiché mentre il Piano Strutturale quantifica il

dimensionamento massimo della capacità edificatoria ammissibile all’interno di un confine in cui è possibile prevedere le

aree “potenzialmente edificabili”, il Regolamento Urbanistico conforma i suoli rendendoli edificabili per un tempo

determinato legato alle previsioni del Regolamento stesso.

Si può ben comprendere, quindi, come tutto ciò abbia prodotto un notevole cambiamento non solo nella prassi operativa,

in merito alla definizione delle aree stesse, ma anche nei parametri di valutazione legati alle stime del loro valore, poiché

si è passati da “aree edificabili”, considerate dal vecchio PRG, come un bene “immutabile” nel tempo e quindi con un

valore tendenzialmente sempre in crescita, ad “aree edificabili” che perdono la loro“…efficacia […] entro cinque anni…”

(*) e quindi suscettibili perciò di un loro deprezzamento.

(*) art.55, commi 5 e 6 della L.R.1/2005 e successive modificazioni ed integrazioni.

2. IL PIANO STRUTTURALE E IL REGOLAMENTO URBANISTICO DEL COMUNE DI MONTEVARCHI: LA DISCIPLINA DELLE “AREE EDIFICABILI”

Nel 1999, dopo l’approvazione dell’ultima variante generale al PRG, il Comune di Montevarchi avviò le procedure di

formazione dei nuovi strumenti approvando nel settembre del 2002 il Piano Strutturale e nel gennaio del 2004 il primo

Regolamento Urbanistico (Del.C.C.n.6 del 09.01.2004).

Muovendosi nello specifico campo delle “aree edificabili”, il primo Regolamento Urbanistico del Comune di Montevarchi

lo disciplinò nel modo seguente:

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” (ex zone di espansione “C”), dove era

possibile insediare oltre alla residenza anche le altre destinazioni d’uso compatibili con essa (era stata esclusa

quella produttiva incompatibile con la residenza), fu prevista una capacità edificatoria assegnata, stabilita dal Piano

Strutturale, pari a 0,15 mq/mq. Non tutte le aree però presentavano tale indice, poiché alcune di esse contenevano

un residuo derivante dal PRG previgente (l’indice, in questi casi, oscillava da uno 0,17 mq/mq a uno 0,30 mq/mq);

- per i “lotti liberi di completamento LL” (ex zone di completamento “B”), la capacità edificatoria prevista fu pari a 0,20

mq/mq;

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva AT_P” (ex zone di espansione “D”), dove era

possibile insediare tutte le attività produttive (in questo caso era stata esclusa la residenza), fu prevista una capacità

edificatoria assegnata, stabilita dal Piano Strutturale, pari a 0,35 mq/mq. Anche in questo caso, alcune di esse

contenevano un residuo derivante dal PRG previgente.

Oltre a queste “aree edificabili” il primo Regolamento Urbanistico introdusse delle aree alle quali era stata assegnata una

capacità edificatoria da trasferire nelle AT_R, o nelle aree di recupero AR, anziché assoggettarle ad esproprio

(infrastrutture, standard e servizi). In altre parole introdusse la modalità della perequazione urbanistica prevedendo, per

le aree che vi erano soggette, un indice pari a 0.05 mq/mq.

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3. DOPO L’APPROVAZIONE DEL PRIMO REGOLAMENTO URBANISTICO: I VALORI DELLE “AREE EDIFICABILI” DEL 2004

Successivamente all’approvazione del Regolamento Urbanistico si rese necessario determinare i valori delle “aree

edificabili” ai fini dell’ICI.

La stima che fu effettuata allora, nell’ambito della convenzione stipulata tra il Comune di Montevarchi e l’Agenzia del

Territorio, prevedeva:

- la verifica della rispondenza del contesto del tessuto urbano alla suddivisione in zone omogenee effettuata in

precedenza (divisione in n.13 zone omogenee)*;

- una serie di indagini per verificare gli incrementi avvenuti nel mercato immobiliare nell’ultimo anno;

- l’omogeneizzazione dei dati reperiti allo scopo di costruire una mappa rappresentativa dei valori delle “aree

edificabili”.

Naturalmente, i presupposti per la determinazione della base imponibile dell’imposta, risiedevano nel decreto istitutivo

dell’imposta stessa per cui il valore da prendere a riferimento per calcolare la base imponibile era “quello venale in

comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice

di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita,…ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi

analoghe caratteristiche.”

Dalla stima effettuata all’epoca emersero i seguenti valori di mercato:

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” il valore di mercato a mq di superficie

territoriale si attestava mediamente intorno ai 55-65 euro a mq con punte che si aggiravano intorno ai 110-160 euro

a mq per quelle aree di trasformazione che prevedevano una capacità edificatoria proveniente dal PRG previgente;

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” localizzate nelle frazioni collinari erano

state valutate con valori che si aggiravano intorno ai 15-30 euro mq di superficie territoriale;

- per i “lotti liberi di completamento LL” i valori si attestarono intorno ai 100-120 euro a mq di superficie territoriale;

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva AT_P”, invece, i valori attribuiti si attestarono

intorno ai 35-40 euro a mq con punte che si aggiravano intorno agli 85-145 euro a mq per quelle aree di

trasformazione che prevedevano una capacità edificatoria proveniente dal PRG previgente.

Le “aree in perequazione”, essendo una novità per il mercato immobiliare di Montevarchi, erano state valutate, senza

tener conto della loro localizzazione, con un valore unico pari a 15 euro a mq di superficie territoriale.

4. IL PRIMO QUINQUENNIO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO E IL QUINQUENNIO DELL’ULTIMA VARIANTE AL PRG DEL 1999: LE QUANTITÀ DI CAPACITÀ EDIFICATORIA ATTIVATA NELL’ULTIMO DECENNIO.

Prima di passare ad un’analisi dei dati che scaturiscono dal quinquennio 2004/2009, preme sottolineare, che il primo

Regolamento Urbanistico si è collocato in un periodo di forte espansione dell’attività edificatoria, non solo in termini di

nuova costruzione, ma anche in termini di ristrutturazione urbanistica del patrimonio edilizio esistente. Infatti, nel

quinquennio 2004/2009 si è assistito ad una attività edilizia piuttosto vivace al cui interno non sono mancati interventi di

riqualificazione di aree dismesse e la loro trasformazione in insediamenti a prevalente destinazione residenziale.

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Dunque, il primo Regolamento Urbanistico iniziava il suo percorso dopo l’approvazione, nel quinquennio precedente, di

numerosi piani attuativi previsti dal PRG previgente (le lottizzazioni del “Melograno”, “il Giglio”, “Dogana”, “Levane 2000”,

ecc. solo per citarne alcune), mettendo in gioco una volumetria di circa 128.000 mc di residenziale corrispondente a circa

40.000 mq di superficie utile lorda (Slu) che in termini di alloggi potrebbe essere tradotta in circa 450 appartamenti.

Allo scadere del quinquennio del primo Regolamento Urbanistico, alla superficie utile lorda sopra indicata si è aggiunta

quella derivante dall’attuazione di aree di trasformazione AT_R e di recupero AR per un totale di circa 54.000 mq di

capacità edificatoria prevalentemente residenziale (in questo valore sono presenti anche quote di commerciale e di

direzionale). Ad essa si devono ancora sommare circa 4.000 mq di superficie utile lorda derivante dall’attuazione della

quasi totalità dei lotti liberi previsti. Da una sommaria analisi, si può certamente affermare che circa la metà dei 58.000

mq di Slu è stata realizzata e conseguentemente altri 350 alloggi sono stati immessi sul mercato ed altrettanti sono in

fase di realizzazione.

Riassumendo: nell’ultimo decennio lo sviluppo della città in termini di nuova espansione e di riqualificazione di alcune

aree dismesse si è tradotto nell’attuazione di circa 100.000 mq di capacità edificatoria con destinazione prevalentemente

residenziale.

I dati sopra riportati (*) sono sintomatici di un importante sviluppo edilizio ed evidenziano chiaramente quale sia stata la

portata dei vari interventi che hanno poi prodotto (e stanno producendo) un’evoluzione in termini di trasformazione della

città e del territorio urbanizzato. Solo per fare un esempio, in termini di standard procapite, mentre le lottizzazioni del

quinquennio 1999/2004 hanno portato circa 25 mq tra verde e parcheggi per ogni abitante virtuale insediato, quelle del

quinquennio 2004/2009 hanno raddoppiato tale valore. Questi dati consentono di poter dire come sia migliorato lo

standard qualitativo degli insediamenti.

Un discorso a parte, invece, va fatto per le aree di trasformazione a destinazione prevalentemente produttiva AT_P

previste nel primo Regolamento Urbanistico che, nella quasi totalità dei casi, non sono state attivate: le ragioni di ciò

sono da ricercarsi nell’ampia offerta presente in questo settore in conseguenza anche della contemporanea

realizzazione di ben quattro aree PIP già previste con apposita variante allo strumento urbanistico previgente.

(*) vedi Relazione di Sintesi finale allegata alla Variante al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico approvata nel

2010.

5. IL NUOVO REGOLAMENTO URBANISTICO APPROVATO NEL 2010.

La Variante al Regolamento Urbanistico è stata approvata il 30.09.2010 con Del.C.C.n.62 contestualmente alla Variante

al Piano Strutturale. I motivi di carattere generale che hanno portato alle modifiche sostanziali del primo Regolamento

Urbanistico sono perlopiù determinate dalle analisi effettuate in sede di valutazione integrata e valutazione ambientale

strategica e, per quanto riguarda gli effetti sulle “aree edificabili”, sono schematizzabili per punti ed evidenziano le

seguenti necessità:

- redistribuire la capacità edificatoria residua derivante dall’attuazione dei primi cinque anni di vigenza del

Regolamento Urbanistico al fine di ridurre al minimo indispensabile le aree da sottoporre ad esproprio per la

realizzazione delle opere infrastrutturali e per standard necessarie per un equilibrato sviluppo della città;

- colmare il deficit di Slu determinato dalla scadenza della capacità edificatoria assegnata ad alcune aree di

trasformazione che presentavano un residuo del PRG previgente;

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- inserire una serie di norme mediante le quali contemperare l’esigenza della nuova edificazione con quella strategica

di riqualificare i centri storici in genere, ma in modo più puntuale il centro storico del capoluogo, facendo proprio uno

dei principi riportati all’art.3, co.4 della L.R.1/2005 che afferma: “nuovi impegni di suolo a fini insediativi e

infrastrutturali dovranno […] concorrere alla riqualificazione dei sistemi insediativi degli assetti territoriali nel loro

insieme, nonché alla prevenzione e al recupero del degrado ambientale e funzionale.”.

A tal fine, l’indice territoriale assegnato alle “aree edificabili” è stato modificato nel modo seguente:

- per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R”, è passato da 0,15 mq/mq a 0,10

mq/mq;

- per i “lotti liberi di completamento LL”, è passato da 0,20 mq/mq a 0,10 mq/mq;

- per le “aree in perequazione”, è passato da 0,05 mq/mq a 0,03 mq/mq.

Nessuna variazione di indice è avvenuta per le “aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva AT_P”.

Un’altra modifica apportata dalla Variante al Regolamento Urbanistico ha riguardato specificatamente le modalità

attuative delle aree di trasformazione AT_R disciplinate dai commi 57.11.2. e seguenti delle NTA.

Queste modalità attuative consentono la realizzazione di insediamenti diversificati: ville uni/bifamiliari; edifici

“quadrifamiliari” e/o in linea di tre quatto piani; insediamenti misti con quote anche di altre destinazioni d’uso, ecc. Tale

flessibilità, che costituisce un “valore aggiunto”, consente di rispondere alle peculiari esigenze di ogni zona e a realizzare

un equilibrio fra le varie parti della città. Ciò è vero soprattutto in un momento, come quello attuale, dove le rigidità

intrinseche di uno strumento urbanistico non sempre si conciliano con un mercato immobiliare sempre più dinamico e

poco propenso ad adeguarsi alle “rigide previsioni” di lungo periodo.

I dati necessari ai fini dell’analisi della fattibilità economica degli interventi sono riscontrabili in ogni scheda norma poiché

in esse, fra l’altro, sono riportati, in modo estremamente dettagliato le quantità delle opere di urbanizzazione da

realizzare, le eventuali opere necessarie alla riduzione dei rischi derivanti dalle fattibilità idrauliche, geomorfologiche,

sismiche, ecc., le eventuali infrastrutture a rete che devono essere realizzate, ecc.. Altri dati, inoltre, si possono ricavare

dall’applicazione delle disposizioni riportate in alcune delibere approvate a corredo del Regolamento Urbanistico, come

ad esempio:

- la Del.C.C.n.45 del 27.04.2011 (sulla verifica degli standard e sull’applicazione dei co.59.1.3. delle NTA del

Regolamento Urbanistico);

- la Del.C.C.n.44 del 27.04.2011 (sull’applicazione dei co.57.11.2. e seguenti delle NTA del Regolamento Urbanistico

combinato con il Regolamento che disciplina gli interventi nei tessuti urbani T1);

- la Del.C.C.n.34 del 11.04.2011 (sulla determinazione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione combinato

con il Regolamento per l'introduzione dei criteri di sostenibilità ambientale in edilizia).

6. METODO DI CALCOLO ADOTTATO PER LA STIMA DELLE “AREE EDIFICABILI” DEL 2010

Ai fini della determinazione del valore delle “aree edificabili” si è operato distinguendo le aree alle quali è stato

semplicemente applicato l’indice ISTAT (*), aggiornando i valori desunti dalla stima del 2004, da quelle per le quali è

stata effettuata una nuova stima.

(*) gli indici ISTAT sono stati calcolati interrogando le banche dati presenti nei siti dedicati.

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6.1. LE “AREE EDIFICABILI” CUI È STATO APPLICATO L’INDICE ISTAT: LE “AREE DI TRASFORMAZIONE A

PREVALENTE DESTINAZIONE PRODUTTIVA AT_P”, DUE “AREE DI TRASFORMAZIONE SOTTOPOSTE A RECUPERO AR” E DUE “NIR”

Sono state oggetto di un mero aggiornamento dei valori stimati nel 2004, mediante l’applicazione dell’indice ISTAT, i

valori delle “aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva AT_P”, di due “aree di trasformazione sottoposte

a recupero AR” (aree di trasformazione che al loro interno prevedono una capacità edificatoria derivante da edifici

esistenti soggetti a demolizione e una capacità edificatoria aggiuntiva) e di due “NIR”.

La scelta di mantenere tali valori pressoché invariati deriva dal fatto che l’indice territoriale che determina la capacità

edificatoria delle relative schede norma non è stato modificato dalla Variante al Regolamento Urbanistico.

Pertanto, tenuto conto che l’aggiornamento ISTAT dal 2004 equivale a 13,90% (gennaio 2004 – gennaio 2011), i nuovi

valori attribuiti sono i seguenti:

U.T.O.E. MONTEVARCHI Val. 2004 Val. 2011

AT_P1 “MONTEVARCHI

NORD” € 86,00 97,95

AT_P11 “CONSORZIO

AGRARIO” € 62,00 70,62

AT_P17 “VIA LEOPARDI” € 53,00 60,37

AT_P18 “VIA FERRARI” € 52,00 59,23

AT_P19 “VIA LEOPARDI 2” € 88,00 100,23

AT_P20 “VIA MAJORANA” (*) € 86,00 97,95

U.T.O.E. LEVANE Val. 2004 Val. 2011

AT_P10 “CASA ROTTA” € 42,00 47,84

U.T.O.E. LEVANELLA Val. 2004 Val. 2011

AT_P4 “VALDILAGO

PATERESSO”

€ 38,00 43,28

AT_P6 “PADULETTE” € 35,00 39,87

AT_P7 “BURESTA” € 42,00 47,84

AT_P14 “LEVANELLA

SCAMBIO”

€ 42,00 47,84

AT_P21 “IPI PRADA” (**) € 42,00

(*) schede norma derivante dalla AT_P1 “MONTEVARCHI

NORD”

(**) schede norma introdotte con la Variante al Regolamento

Urbanistico del 2010 posta tra la AT_P6 “PADULETTE” e la

AT_P7 “BURESTA”


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AR21 “VIALE DIAZ” € 55,14 62,80

U.T.O.E. RENDOLA Val. 2004 Val. 2011

AR15 “RENDOLA” € 4,42 5,03

NIR Val. 2004 Val. 2011

NIR1 “EX SCUOLA DI

CAPOSELVI” € 78,15 89,01

NIR2 “EX SCUOLA DI LA

SELVA” € 116,35 132,52

6.2. LE “AREE EDIFICABILI” SOTTOPOSTE A NUOVA STIMA: LE “AREE DI TRASFORMAZIONE A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE AT_R”, I “LOTTI LIBERI DI COMPLETAMENTO LL” E LE “AREE PER

STANDARD E SERVIZI IN PEREQUAZIONE”

Le “aree edificabili” sottoposte a nuova stima sono quelle per le quali è stato modificato l’indice territoriale dalle Varianti

al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico, ovvero: le “aree di trasformazione a prevalente destinazione

residenziale AT_R”, i “lotti liberi di completamento LL”, e le “aree per standard e servizi in perequazione”.

6.2.1. LA STIMA DELLE “AREE DI TRASFORMAZIONE A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE AT_R”

Per quanto riguarda le “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” come premessa occorre

riportare quanto disciplinato dalle NTA della Variante al Regolamento Urbanistico del 2010 per l’attuazione delle stesse

aree:

… omissis …

57.11.1. Nelle “aree di trasformazione” sottoposte a scheda norma AT_R l’indice territoriale (it) è pari a 0,10 mq/mq.

57.11.2. Nelle “aree di trasformazione” sottoposte a scheda norma AT_R, è fatto obbligo di attivare le modalità della

perequazione urbanistica di cui all’art.59 del presente Regolamento. La capacità edificatoria dell’intera area di

trasformazione deve essere incrementata, pertanto, fino a raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari ad

almeno 0,20 mq/mq. In alternativa alla realizzazione all’interno dell’area di trasformazione di tale incremento, o di una

parte di esso, si dovrà operare la riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1. La quantità in termini di

mq di edifici da sottoporre a recupero secondo standard di confort attuali, deve essere corrispondente a quella che non

viene realizzata nella scheda norma.

57.11.3. Nelle aree di trasformazione AT_R, oltre agli interventi disciplinati al co.57.11.2., è fatto obbligo di realizzare

anche interventi di edilizi sociale come specificatamente disciplinati al co.57.11.6. del presente Regolamento. La

capacità edificatoria dell’intera area di trasformazione deve essere incrementata, pertanto, fino a raggiungere un indice

territoriale (it) complessivo pari a 0,30 mq/mq. In alternativa alla realizzazione all’interno dell’area di trasformazione di

tale incremento, o di una parte di esso, si dovrà operare la riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti

T1. La quantità in termini di mq di edifici da sottoporre a recupero secondo standard di confort attuali deve essere

corrispondente a quella che non viene realizzata nella scheda norma.

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… omissis …

57.11.5. Nelle aree di trasformazione AT_R, qualora non si intenda attivare la disciplina di cui al co.57.11.2. e al

co.57.11.3., la capacità edificatoria può essere incrementata fino a raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari

a 0,30 mq/mq al fine realizzare in tutta la scheda norma solo alloggi cui vengono applicati prezzi di vendita e canoni di

locazione convenzionati di cui all’art.122 della L.R.1/2005.

… omissis …

Dalla lettura delle norme emerge che in tali aree è possibile realizzare diverse opzioni. Tenuto conto che l’indice

territoriale (It) è pari a 0,10 mq/mq e che ogni area di trasformazione affinché possa essere attuata deve raggiungere un

indice territoriale pari a 0,30 mq/mq, sia esso reale o virtuale, le opzioni possibili sono:

opzione n.1:

It dell’area (0,10) + It derivante dalla perequazione (0,10) + It derivante dalla convenzionata (0,10) = 0,30 (reale);

opzione n.2:

It dell’area (0,10) + It derivante dalla perequazione (0,10) + centro storico (0,10) = 0,20 (reale) + 0,10 (virtuale);

opzione n.3:

It dell’area (0,10) + centro storico (0,20) = 0,10 (reale) + 0,20 (virtuale);

opzione n.4:

Tutta convenzionata = 0,30 (reale);

Prima di passare in rassegna le quattro schede di calcolo redatte ai fini della determinazione del valore delle “aree

edificabili” relative ad ogni opzione suddetta occorre definire le varie voci in esse utilizzate:

Superficie utile lorda del terreno (SLU_t): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante dall’indice

territoriale assegnato all’area di trasformazione dal Regolamento Urbanistico.

Superficie utile lorda da perequazione (SLU_p): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante dalle

aree che possono trasferire capacità edificatoria attraverso le modalità della perequazione urbanistica disciplinate

dall’art.59 delle NTA del Regolamento Urbanistico.

Superficie utile lorda per convenzionata (SLU_c): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante

dalla sottoscrizione con l’Amministrazione di una convenzione che stabilisce i prezzi di vendita o di affitto degli alloggi.

Superficie riqualificata nei tessuti T1 (Sup_rCS): rappresenta il valore che indica la superficie dei mq oggetto di

riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei centri storici.

Superficie utile lorda totale insediata nell’area (SLU_tot): rappresenta il valore che indica la somma della capacità

edificatoria che si intende realizzare nell’area.

Superficie lorda accessoria (SLA): rappresenta il valore che indica la superficie dei mq dei vani accessori degli edifici

necessaria per la determinazione dei Contributi relativi agli Oneri di Urbanizzazione e del Costo di Costruzione. Per la

determinazione della superficie lorda accessoria si è ritenuto di applicare due diverse percentuali, uno per gli edifici di

modeste dimensioni (it = 0,10 – 0,20 mq/mq) pari al 40% della SLU, uno per gli edifici in linea (it = 0,20 – 0,30 mq/mq)

pari al 20% della SLU.

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Superficie commerciale: rappresenta il valore che indica i mq cui applicare il prezzo medio di vendita degli alloggi. Tale

valore è determinato applicando un incremento pari al 10% alla (SLU_tot) Superficie utile lorda totale insediata nell’area.

Si sottolinea che tale percentuale è ben al disotto di quella utilizzata per la determinazione delle superfici accessorie.

Prezzo medio di vendita degli alloggi a mq: rappresenta il valore che indica il prezzo medio di vendita a mq degli

edifici residenziali rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi. Per gli alloggi convenzionati, trattandosi di un dato

non reperibile nel mercato immobiliare, si è ritenuto di applicare un abbattimento del 30% sul valore medio.

Valore di trasformazione (VdT): rappresenta il valore determinato dal prodotto tra la Superficie commerciale e il Prezzo

medio di vendita degli alloggi a mq.

Contributo per il costo di costruzione: rappresenta il valore che indica il corrispettivo dovuto ai sensi dell’art.119 co.1

della L.R.1/2005 e della Del.C.C.n.23 del 30.03.2000 relativo al solo costo di costruzione.

Contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria: rappresenta il valore che indica il corrispettivo dovuto ai sensi

dell’art.119 co.1 della L.R.1/2005 e della Del.C.C.n.35 del 11.04.2011 relativo ai soli oneri di urbanizzazione secondaria.

Si sottolinea che ai fini della determinazione del contributo si è utilizzato il valore unitario più elevato tra le opzioni

presenti nella delibera stessa.

Costo medio per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria: rappresenta il valore che indica il costo

medio delle opere di urbanizzazione primaria per le aree di trasformazione AT_R determinato dalla Del.C.C.n.45 del

27.04.2011.

Costo per mancata cessione di aree per le urbanizzazioni secondarie: rappresenta il valore che indica l’eventuale

costo dovuto per la conformità dell’intervento agli standard di secondaria del Regolamento Urbanistico per le aree di

trasformazione AT_R determinato dalla Del.C.C.n.45 del 27.04.2011.

Costo medio per la realizzazione degli edifici residenziali (CdE): rappresenta il valore che indica il costo medio

necessario alla realizzazione di un edificio residenziale rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi.

Costo SLU da perequazione: rappresenta il valore che indica il costo medio necessario per l’acquisto di capacità

edificatoria derivante dalla perequazione urbanistica disciplinata dall’art.59 delle NTA del Regolamento Urbanistico. Tale

valore è stato rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi negli anni di vigenza del primo Regolamento Urbanistico

2004/2009. Si tratta di un dato, quindi, che consente di tener conto anche di eventuali incrementi di valore.

Costo della superficie riqualificata nei T1 – Centro Storico: rappresenta il valore stabilito dall’art.4 “Regolamento per

la disciplina dei benefici da applicare agli interventi di riqualificazione nelle unità immobiliari ricadenti nei tessuti dei centri

storici T1 e per la gestione del “fondo per la riqualificazione dei centri storici T1” di cui all’art.57.11.7.3. delle NTA del

Regolamento Urbanistico” approvato con Del.C.C.n.44 del 27.04.2011 che consente di ottemperare a quanto disciplinato

dall’art.57.11.2 e seguenti delle NTA del Regolamento Urbanistico circa l’attivazione della aree di trasformazione AT_R.

Progettazione, Direzione dei Lavori e Sicurezza: rappresenta il valore che indica i costi necessari riguardanti la

progettazione, nelle sue varie declinazioni, la direzione dei lavori e gli oneri relativi alla sicurezza. Tale valore è

determinato applicando un coefficiente pari al 7% sul (CdE) Costo medio per la realizzazione degli edifici residenziali.

Costi totali di realizzazione (CdR): rappresenta il valore che indica la somma di tutte le voci di costo al netto degli

Oneri finanziari e degli Utili dell’imprenditore.

Oneri finanziari: rappresenta il valore che indica i costi relativi agli oneri dovuti per l’acquisizione delle risorse

economiche necessarie alla trasformazione dell’area. Tale valore è determinato applicando un coefficiente pari al 10%

sui (CdR) Costi totali di realizzazione.

Utile dell’imprenditore: rappresenta il valore che indica l’utile di chi opera la trasformazione dell’area. Tale valore è

12

determinato applicando un coefficiente pari al 10% sul (VdT) Valore di trasformazione.

Totale dei costi di trasformazione dell’area (CdT): rappresenta il valore che indica la somma di tutte le voci di costo

compresivi degli Oneri finanziari e dell’Utile dell’imprenditore.

Saldo – Costo del terreno: rappresenta il valore che indica la differenza tra il (VdT) Valore di trasformazione e il (CdT)

Totale dei costi di trasformazione dell’area.

Costo del terreno al netto degli oneri di trasferimento: rappresenta il valore che indica il Costo del terreno decurtato

degli oneri legati al trasferimento della proprietà dell’area, quantificati con una percentuale pari al 15%.

Valore del terreno “edificabile” a mq di Sup. territoriale: rappresenta il valore a mq di Superficie territoriale di un

terreno “edificabile”.

L’opzione n.1 significa realizzare un intervento che complessivamente insedia un indice territoriale pari a 0,30 mq/mq il

quale è determinato dall’indice territoriale assegnato al terreno, dall’indice territoriale derivante dall’acquisizione delle

aree che possono trasferire capacità edificatoria attraverso le modalità della perequazione urbanistica, dall’indice

territoriale ottenuto sottoscrivendo con l’Amministrazione una convenzione che stabilisca i prezzi di vendita o di affitto

degli alloggi. Tale intervento, da un punto vista planivolumetrico, si tradurrebbe nella possibilità di realizzare un

insediamento in cui la maggior parte dell’area è costituita da edifici “quadrifamiliari” di 2/3 piani, mentre la restante parte

è costituita da edifici in linea di 4/5 piani.

opzione n.1: It dell’area (0,10) + It derivante dalla perequazione (0,10) + It derivante dalla convenzionata (0,10) = 0,30

Superficie territoriale mq 10.000

SLU_t del terreno (0,10) mq 1.000

SLU_p da perequazione

(0,10) mq 1.000

SLU_c per

convenzionata (0,10) mq 1.000

SLU_totale insediata

nell’area mq 3.000

Superficie commerciale mq 2.200

Sup. comm. per

convenziona mq 1.100

Prezzo di vendita alloggi

a mq

€/m

q

2.500,

00 x

m

q 2.200

pari a

€.

5.500.000

,00

Prezzo di vendita

all.conv. a mq

€/m

q

1.900,

00 x

m

q 1.100

pari a

€.

2.090.000

,00

Valore di trasformazione (VdT) 7.590.000

,00

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 2.480

pari a

€. 42.481,41

Contr. €/m 50,96 x m 12.30 pari a 626.808,0

13

OO.UU.Secondaria q q 0 €. 0

Costo delle Opere

Urb.Primaria

€/m

q 49,94 x

m

q

10.00

0

pari a

€.

499.400,0

0

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 30,00 x

m

q 860

pari a

€. 25.800,00

Costo degli Edifici (CdE) €/m

q

1.250,

00 x

m

q 2.000

pari a

€.

2.500.000

,00

Costo degli Edifici

convenzionati

€/m

q

1.150,

00 x

m

q 1.000

pari a

€.

1.150.000

,00

Costo SLU da

perequazione

€/m

q 600,00 x

m

q 1.000

pari a

€.

600.000,0

0

Prog., D.L. e Sicurez.

(7% CdE)

255.500,0

0

Costi totali realizzazione

(CdR)

5.699.898

,41

Oneri finanziari (10%

CdR)

569.998,9

4

Utile imprenditore (10%

VdT)

759.000,0

0

Totale Costi di trasformazione (CdT) 7.028.988

,35

Saldo (costo del terreno) 561.011,6

5

Costo del terreno al netto degli oneri di trasferimento 487.836,2

2

Valore del terreno “edificabile” a mq di Superficie territoriale = 48,78 €/mq

Calcolo del Volume per gli OO.UU. Secondaria

SLU terreno + SLU

perequaz. mq 2.000 x

m 3,2

0

pari a

mc. 6.400

SLA (40% della SLU) mq 800 xm 2,7

0

pari a

mc. 2.160

SLU per convenzionata mq 1.000 xm 3,2

0

pari a

mc. 3.200

SLA (20% della SLU

conv.) mq 200 x

m 2,7

0

pari a

mc. 540

totale

mc. 12.300

Calcolo della Superficie per il Costo di Costruzione

SLU terreno + SLU mq 2.000 x 1,0 pari a 2.000

14

perequaz. 0 mq.

SLA (40% della SLU) mq 800 x 0,6

0

pari a

mq. 480

totale

mq. 2.480

Calcolo delle Aree per le opere di Urbanizzazione secondaria

abitanti virtuali (SLU/ 30

mq) mq 3.000 /

mq 30

pari a

n.ab. 100

Aree per Urb.Sec. n.a

b. 100 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 860


quale è determinato dall’indice territoriale assegnato al terreno e dall’indice territoriale derivante dall’acquisizione delle

aree che possono trasferire capacità edificatoria attraverso le modalità della perequazione urbanistica. L’assolvimento

del restante 0,10 dell’indice territoriale (in questo caso virtuale) avviene attraverso la riqualificazione di edifici, o parti di

essi, ricadenti nei centri storici con le modalità riportate nelle NTA della Variante al Regolamento Urbanistico ovvero con

la disciplina di cui al “Regolamento per la disciplina dei benefici da applicare agli interventi di riqualificazione nelle unità

immobiliari ricadenti nei tessuti dei centri storici T1 […]”. Tale intervento, da un punto vista planivolumetrico, si

tradurrebbe nella possibilità di realizzare un insediamento in cui l’intera area è costituita da edifici “quadrifamiliari” di 2/3

piani.

opzione n.2: It dell’area (0,10) + It derivante dalla perequazione (0,10) + centro storico (0,10) = 0,20 + centro storico




(0,10) mq 1.000




Superficie riqualificata

nei T1 mq 1.000


a mq

€/m

q

2.700,

00 x

m

q 2.200

pari a

€.

5.940.000

,00


,00

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 2.480

pari a

€. 42.481,41

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q 8.560

pari a

€.

436.217,6

0

15

Costo delle Opere

Urb.Primaria

€/m

q 49,94 x

m

q

10.00

0

pari a

€.

499.400,0

0

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 30,00 x

m

q 573

pari a

€. 17.200,00


q

1.250,

00 x

m

q 2.000

pari a

€.

2.500.000

,00

Costo SLU da

perequazione

€/m

q 600,00 x

m

q 1.000

pari a

€.

600.000,0

0

Costo per riqualificare il

T1

€/m

q 150,00 x

m

q 1.000

pari a

€.

150.000,0

0


(7% CdE)

175.000,0

0


(CdR)

4.420.299

,01


CdR)

442.029,9

0


VdT)

594.000,0

0


,91


9


6



SLU totale insediata

nell’area mq 2.000 x

m 3,2

0

pari a

mc. 6.400


0

pari a

mc. 2.160

totale

mc. 8.560




1,0

0

pari a

mq. 2.000


0

pari a

mq. 480

totale

mq. 2.480

16



mq) mq 2.000 /

mq 30

pari a

n.ab. 67


b. 67 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 573


quale è determinato esclusivamente dall’indice territoriale assegnato al terreno. L’assolvimento del restante 0,20

dell’indice territoriale (anche in questo caso virtuale) avviene attraverso la riqualificazione di edifici, o parti di essi,

ricadenti nei centri storici con le modalità riportate nelle NTA della Variante al Regolamento Urbanistico ovvero con la

disciplina di cui al “Regolamento per la disciplina dei benefici da applicare agli interventi di riqualificazione nelle unità

immobiliari ricadenti nei tessuti dei centri storici T1 […]”. Tale intervento, da un punto vista planivolumetrico, si

tradurrebbe nella possibilità di realizzare un insediamento in cui l’intera area è costituita da edifici uni-bifamiliari di 1/2

piani.

opzione n.3: It dell’area (0,10) + centro storico (0,20) = 0,10 + centro storico






Superficie riqualificata

nei T1 mq 2.000


a mq

€/m

q

3.200,

00 x

m

q 1.100

pari a

€.

3.520.000

,00


,00

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 1.240

pari a

€. 26.550,88

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q 4.280

pari a

€.

218.108,8

0

Costo delle Opere

Urb.Primaria

€/m

q 49,94 x

m

q

10.00

0

pari a

€.

499.400,0

0

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 30,00 x

m

q 287

pari a

€. 8.600,00


q

1.300,

00 x

m

q 1.000

pari a

€.

1.300.000

,00

Costo per riqualificare il

T1

€/m

q 150,00 x

m

q 2.000

pari a

€.

300.000,0

0

17


(7% CdE) 91.000,00


(CdR)

2.443.659

,68


CdR)

244.365,9

7


VdT)

352.000,0

0


,65


5


0





m 3,2

0

pari a

mc. 3.200


0

pari a

mc. 1.080

totale

mc. 4.280




1,0

0

pari a

mq. 1.000


0

pari a

mq. 240

totale

mq. 1.240



mq) mq 1.000 /

mq 30

pari a

n.ab. 33


b. 33 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 287


quale è determinato dall’indice territoriale ottenuto sottoscrivendo con l’Amministrazione una convenzione che stabilisca i

prezzi di vendita o di affitto degli alloggi. Tale intervento, da un punto vista planivolumetrico, si tradurrebbe nella

possibilità di realizzare un insediamento in cui l’intera area è costituita da edifici in linea di 4/5 piani.

18

opzione n.4: Tutta convenzionata = 0,30



SLU_c per

convenzionata (0,20) mq 2.000




Prezzo di vendita

all.conv. a mq

€/m

q

1.900,

00 x

m

q 3.300

pari a

€.

6.270.000

,00


,00

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q

11.22

0

pari a

€.

571.771,2

0

Costo delle Opere

Urb.Primaria

€/m

q 49,94 x

m

q

10.00

0

pari a

€.

499.400,0

0

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 30,00 x

m

q 860

pari a

€. 25.800,00


q

1.100,

00 x

m

q 3.000

pari a

€.

3.300.000

,00


(7% CdE)

231.000,0

0


(CdR)

4.627.971

,20


CdR)

462.797,1

2


VdT)

627.000,0

0


,32


8


6



SLU totale insediata mq 3.000 x m 3,2 pari a 9.600

19

nell’area 0 mc.


0

pari a

mc. 1.620

totale

mc. 11.220



mq) mq 3.000 /

mq 30

pari a

n.ab. 100


b. 100 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 860

Come si evince dalle tabelle riportate nelle quattro pagine precedenti, il valore del terreno a mq si aggira intorno a 48

euro, qualora nelle “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” si intenda realizzare un

insediamento in cui sia presente in tutto o in parte l’edilizia convenzionata, mentre si attesta intorno ai 42 euro, qualora si

intenda realizzare un insediamento con edifici uni-bifamiliari o “quadrifamiliari”.

L’obiettivo, a questo punto, è quello di trovare il valore medio unitario che si attesti in una posizione intermedia tra i 42

euro e i 48 euro sopra detti. In altre parole occorre stabilire quale sia la quota parte di quei 6 euro di differenza che

sommati al valore minimo di 42 euro ci danni il valore medio unitario ritenuto più congruo.

Ci sono alcuni fattori che spingono verso il basso e cioè a non discostarsi dal valore minimo di 42 euro, ed altri fattori che

invece spingono verso l’alto.

I fattori che spingono verso il basso derivano dalla constatazione che l’offerta degli ultimi anni, concentrata quasi

esclusivamente su edifici uni-bifamiliari e/o “quadrifamiliari”, e oramai satura, e che uno degli effetti più evidenti della

congiuntura economica riguarda l’irrigidimento da parte degli istituti finanziari nell’erogare mutui per l’acquisto della casa.

I fattori che induco verso l’alto muovono dalle seguenti constatazioni: la prima, che considera “valore aggiunto” le

opportunità offerte dalla Variante al Regolamento Urbanistico per la realizzazione di alloggi convenzionati senza oneri

aggiuntivi per l’attuatore; la seconda, che l’abbassamento dell’indice territoriale determina ipso facto un innalzamento del

valore unitario come semplice effetto di una legge di mercato.

Tenendo conto che i fattori che spingono verso il valore minimo sono più sentiti dal mercato immobiliare rispetti agli altri

e che non può essere utilizzato, come giusto valore intermedio, la metà della differenza sopra calcolata, si ritiene che il

coefficiente più congruo da applicare ai 6 euro sia pari a 1/3. Così facendo, il valore medio unitario a mq del terreno

edificabile nelle “aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R” è di 44 euro, come somma tra i 42

euro del valore minimo e i 2 euro del valore come sopra determinato.

calcolato così il valore medio, quale espressione delle opportunità offerte dallo strumento urbanistico, occorre a questo

punto affinare tale valore attraverso l’applicazione di altri parametri e/o considerazioni su ogni specifica area o zona

territoriale. Il valore di 44 euro a mq è un valore medio che non può essere riferito indistintamente ad ogni area

edificabile, poiché ciascuna di esse possiede una specifica ubicazione ed una particolare morfologia che la caratterizza e

20

la distingue dalle altre, per cui ad ognuna di esse si ritiene di dover applicare un diverso coefficiente, in modo da arrivare

ad un valore il più congruo possibile.

Valutato, infine, che l’intervallo di variazione dei valori stimati nel 2004 si aggirava intorno al 15-20%, si ritiene, anche in

questo caso, di utilizzare dei coefficienti da applicare al valore medio che contengano l’oscillazione tra il valore minimo e

il valore massimo nella stessa percentuale.

Nelle tabelle sotto riportate viene specificata la motivazione per la quale si ritiene di dover applicare uno specifico

coefficiente.

U.T.O.E. di MONTEVARCHI

(1) area di trasformazione "LA GRUCCIA " (AT_R1)

Area posta a cavallo sul confine con San Giovanni Valdarno. Si tratta di un’area localizzata in una zona che attualmente

viene considerata come “zona periferica” sia da Montevarchi che da San Giovanni. Presenta, tuttavia, un potenziale di

appetibilità sul medio lungo periodo per l’effetto che trarrebbe sia delle trasformazioni attuate (Ospedale della Gruccia),

in atto (un’area di trasformazione nel Comune di San Giovanni) che di quelle di previsione essendo “al centro” dei tre

Comuni di fondovalle (vedi progetto di cui al protocollo di intesa sottoscritto).

coefficiente pari a 1,00 ovvero si conferma il valore medio di 44,00 euro

(2) area di trasformazione "PODERE FOSSATO" (AT_R2)

(2) area di trasformazione "BERIGNOLO STECCATO" (AT_R3)

(2) area di trasformazione "VIA PIAVE" (AT_R40)

Aree poste sul confine dell’attuale configurazione urbana di Montevarchi a completamento dello sviluppo di fondovalle

verso l’Arno tra lo Spedaluzzo e il Dogana. Si tratta di un’ampia area localizzata in una zona che attualmente viene

considerata come “la zona periferica” più prossima a Montevarchi.


(3) area di trasformazione "VIA DI TERRANUOVA" (AT_R14)

Area posta a cavallo sul confine tra l’area produttiva conosciuta come “Montevarchi Nord” e gli insediamenti residenziali

consolidati lungo via di Terranuova. Si tratta di un’area localizzata in una zona che si presenta con un potenziale di

appetibilità in crescita per effetto delle trasformazioni in atto e di quelle di previsione (l’insediamento del PIP Montevarchi

Nord è in fase di completamento in cui è forte la presenza di attività commerciali)

coefficiente pari a 1,05 ovvero si incrementa il valore medio del 5% portandolo a 46,20 euro

(4) area di trasformazione "STELLO" (AT_R7)

(4) area di trasformazione "PESTELLO CHIESA" (AT_R11)

(4) area di trasformazione "VIA ISONZO" (AT_R12)

(4) area di trasformazione "VIA ADIGE" (AT_R24)

(4) area di trasformazione "LE CASE ROMOLE" (AT_R8)

(4) area di trasformazione "VIA BOTTEGO" (AT_R42)

(4) area di trasformazione "VIA COLOMBO" (AT_R45)

Aree poste a completamento della attuale configurazione urbana nelle zone di Pestello, nei pressi della Chiantigiana e

nei pressi di Via Vespucci. Si tratta di aree localizzate nelle zone considerate come “le zone di pregio residenziale” di

Montevarchi.


U.T.O.E. LEVANE

21

(1) area di trasformazione "PIAN DI LEVANE" (AT_R22)

(1) area di trasformazione "CASA AL PIANO" (AT_R43)

Area posta “oltre” il Torrente Ambra e area posta nel “distretto produttivo” di Levane. Si tratta di aree localizzate in zone

che attualmente vengono considerate come “zone periferiche” da Levane e pertanto si ritiene di applicare un coefficiente

di decremento.

coefficiente pari a 0,95 ovvero si decrementa il valore medio del 5% portandolo a 41,80 euro

(2) area di trasformazione "VIA DELLA COSTA 1" (AT_R23)

Area posta a completamento della attuale configurazione urbana al confine con Bucine. Si tratta di un’area che presenta

un buon potenziale di appetibilità per la sua localizzazione e per la disciplina di attuazione in essa contenuta.


(3) area di trasformazione "VIA ARNO" (AT_R21)

(3) area di trasformazione "VIA DELLA COSTA 2" (AT_R34)

Area posta lungo via Arno sul lato verso le colline e area posta lungo via della Costa in zona collinare. Si tratta di aree di

che presentano un buon potenziale di appetibilità tenuto conto delle loro modeste dimensioni.


U.T.O.E. LEVANELLA

(1) area di trasformazione "LEVANELLA CIMITERO" (AT_R18)

(1) area di trasformazione "LEVANELLA VILLANUZZA" (AT_R19)

(1) area di trasformazione "VIA DELLA TECNICA" (AT_R44)

Aree poste a completamento della attuale configurazione urbana di Levanella. Si tratta di aree che presentano un buon

potenziale di appetibilità nel medio lungo periodo, ma tenuto conto che è proprio in questa zona che si sta attuando un

consistente quantitativo di alloggi, si ritiene di applicare un coefficiente di decremento.


Inoltre, vi sono alcune aree che per la loro attuazione necessitano di importanti opere di messa in sicurezza, mediante

interventi di mitigazione del rischio (geomorfologico, idraulico e sismico), in alcuni casi fuori dai comparti edificatori, e ciò

si traduce in un decremento del loro valore.


(1) area di trasformazione "PODERE FOSSATO" (AT_R2)

Si tratta di un’area in cui l’abitabilità/ agibilità degli edifici è sottoposta al preventivo collaudo della Cassa di espansione

sul borro di Spedaluzzo.

coefficiente pari a 0,95 ovvero si decrementa il valore determinato dall’applicazione del primo coefficiente del 5%

portandolo a 41,80 euro

(1) area di trasformazione "STELLO" (AT_R7)


sul borro del Giglio.



(1) area di trasformazione "VIA ADIGE" (AT_R24)


22

sul borro della Dogana.



(2) area di trasformazione "VIA ISONZO" (AT_R12)


sul borro della Dogana e degli interventi di messa in sicurezza del versante da un punto di vista Geomorfologico e

Sismico.



Al solo fine di comparare quanto sia stato lo scostamento tra i valori desunti dalla stima del 2004, ridotto di 1/3 per effetto

dell’abbassamento dell’indice territoriale e aggiornati con l’indice ISTAT (gennaio 2004 – gennaio 2010), e quelli definitivi

come sopra determinati, si riporta la seguente tabella:

U.T.O.E. MONTEVARCHI Val. 2004 2/3

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

AT_R1 “LA GRUCCIA” € 57,00 38,00 43,28 44,00 + 0,72

AT_R2 “PODERE FOSSATO” € 60,00 40,00 45,56 41,80 - 3,76

AT_R3 “BERIGNOLO

STECCATO” € 62,00 41,33 47,08

44,00 - 3,08

AT_R40 “VIA PIAVE” € 58,00 38,67 44,04 44,00 - 0,04

AT_R14 “VIA DI

TERRANUOVA” (*)

€ 100,00

46,20

AT_R7 “STELLO” € 66,00 44,00 50,12 45.98 - 4,14

AT_R11 “PESTELLO

CHIESA”

€ 60,00 40,00 45,56

48,40 + 2,84

AT_R12 “VIA ISONZO” € 68,00 45,33 51,63 43,56 - 8,07

AT_R24 “VIA ADIGE” (*) € 92,00 45,98

AT_R8 “LE CASE ROMOLE” € 63,00 42,00 47,84 48,40 + 0,56

AT_R42 “VIA BOTTEGO” (**) 48,40

AT_R45 “VIA COLOMBO” (**) 48,40

(*) schede norma che nel Regolamento Urbanistico del 2004 contenevano anche capacità edificatoria del

PRG previgente

(**) schede norma introdotte con la Variante al Regolamento Urbanistico del 2010

U.T.O.E. LEVANE

Val. 2004 2/3

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

AT_R22 “PIAN DI LEVANE” € 51,00 34,00 38,73 41,80 + 3,07

AT_R43 “CASA AL PIANO”

(**)

41,80

23

AT_R23 “VIA DELLA COSTA

1” (***)

€ 57,00 64,92

48,40 - 16,52

AT_R21 “VIA ARNO” € 66,00 44,00 50,12 48,40 - 1,72

AT_R34 “VIA DELLA COSTA

2”

€ 63,00 42,00 47,84

48,40 + 0,56


(***) scheda norma cui la Variante al Regolamento Urbanistico del 2010 non ha modificato l’indice territoriale

U.T.O.E. LEVANELLA

Val. 2004 2/3

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

AT_R18 “LEVANELLA

CIMITERO” (*)

€ 96,00

41,80

AT_R19 “LEVANELLA

VILLANUZZA”

€ 57,00 38,00 43,28

41,80 - 1,48

AT_R44 “VIA DELLA

TECNICA” (**)

41,80

(*) schede norma che nel Regolamento Urbanistico del 2004 contenevano anche capacità edificatoria del

PRG previgente


Una considerazione particolare merita l’area di trasformazione di Moncioni, che è l’unica frazione collinare, che per

effetto delle Varianti al Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico, ha conservato la previsione di un insediamento

residenziale. In questo specifico caso si ritiene che i valori determinati nel 2004 non siano congrui e decisamente

sottostimati, poiché l’effettivo valore dei luoghi è di gran lunga superiore, così come si evince dai contenuti degli

strumenti di pianificazione territoriale sia regionale che provinciale e dalla vicenda attualmente in corso circa la

realizzazione del passaggio della rete di alta tensione sulle colline adiacenti. Inoltre, è bene precisare, l’area di

trasformazione prevista si colloca quale completamento del recente insediamento residenziale che ha visto

l’applicazione di valori sostanzialmente in linea con quelli di fondovalle.

Pertanto, tenuto conto che per l’area di trasformazione di Moncioni il Regolamento Urbanistico del 2010 non ha previsto

le modalità attuative prima descritte per le aree di trasformazione AT_R di fondovalle, la scheda di calcolo riguarda una

sola opzione ovvero quella che insedia la sola capacità edificatoria derivante dall’indice territoriale 0,10 mq/mq, ed è la

seguente:

AT_R29 “MONCIONI”


SLU del terreno (0,10) mq 1.217




Prezzo di vendita alloggi €/m 2.750, x m 1.338 pari a 3.680.820

24

a mq q 00 q €. ,00

Valore di trasformazione (Vdt) 3.680.820

,00

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 1.509

pari a

€. 32.307,11

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q 5.208

pari a

€.

265.394,7

9

Cessione di Aree per

Urb.Sec.

€/m

q 8,50 x

m

q 349

pari a

€. 2.964,94

Costo delle Opere

Urb.Primaria

€/m

q 49,94 x

m

q

12.16

8

pari a

€.

607.669,9

2


q

1.300,

00 x

m

q 1.217

pari a

€.

1.581.840

,00


(7% CdE)

110.728,8

0

Costi totali di

realizzazione (Cdr)

2.600.905

,55


Cdr)

260.090,5

6


Vdt)

368.082,0

0

Totale Costi di trasformazione 3.229.078

,11


9


3





m 3,2

0

pari a

mc. 3.894


0

pari a

mc. 1.314

totale

mc. 5.208




1,0

0

pari a

mq. 1.217

SLA (40% della SLU) mq 487 x 0,6 pari a 292

25

0 mq.

totale

mq. 1.509



mq) mq 1.217 /

mq 30

pari a

n.ab. 41


b. 41 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 349

6.2.2. LA STIMA DEI “LOTTI LIBERI DI COMPLETAMENTO LL” E DELLE “AREE PER STANDARD E SERVIZI IN

PEREQUAZIONE”

Anche per i “lotti liberi di completamento LL” e per le “aree sottoposte a perequazione urbanistica” sono state effettuate

le stesse operazioni descritte per le aree di trasformazione AT_R; dunque:

- sono stati calcolati i valori medi tenendo conto delle opzioni consentite dallo strumento urbanistico;

- sono stati applicati i vari coefficienti per ottenere più congrui;

- sono state effettuate le comparazioni con i dati desunti dalla stima del 2004.

Le NTA del Regolamento Urbanistico, per i “lotti liberi di completamento LL”, dispongono all’art.59:

… omissis …

59.1.1. La perequazione urbanistica è la modalità con la quale è consentito incrementare la capacità edificatoria [anche]

dei lotti liberi di completamento LL. In quest'ultimo caso la capacità edificatoria può essere incrementata fino a

raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari 0,20 mq/mq.

… omissis ….

Fermo restando che l’indice territoriale dei lotti liberi è pari a 0,10 mq/mq, le opzioni possibili sono quindi 2. La prima,

utilizzando esclusivamente l’indice territoriale del lotto; la seconda, adoperando anche la capacità edificatoria derivante

dalle modalità della perequazione urbanistica.

Per le due schede di calcolo relative ad ogni opzione suddetta di seguito si riportano la definizione delle le voci utilizzate

per i “lotti liberi di completamento LL”.

Superficie utile lorda del terreno (SLU_t): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante dall’it

assegnato al lotto libero dal RU

Superficie utile lorda da perequazione (SLU_p): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante dalle

aree che possono trasferire capacità edificatoria attraverso le modalità della perequazione urbanistica disciplinate

dall’art.59 delle NTA del Regolamento Urbanistico.

Superficie utile lorda totale insediata nel lotto (SLU_tot): rappresenta il valore che indica la somma della capacità

edificatoria che si intende realizzare nel lotto libero.

Superficie lorda accessoria (SLA): rappresenta il valore che indica la superficie dei mq dei vani accessori degli edifici

26

necessaria per la determinazione dei Contributi relativi agli Oneri di Urbanizzazione e del Costo di Costruzione. Per la

determinazione della superficie lorda accessoria si è ritenuto di applicare una percentuale pari al 40% della SLU

trattandosi di edifici di modeste dimensioni (it = 0,10 – 0,20 mq/mq).

Superficie commerciale: rappresenta il valore che indica i mq cui applicare il prezzo medio di vendita degli alloggi. Tale

valore è determinato applicando un incremento pari al 10% alla (SLU_tot) Superficie utile lorda totale insediata nel lotto.

Si sottolinea che tale percentuale è ben al disotto di quella utilizzata per la determinazione delle superfici accessorie.

Prezzo medio di vendita degli alloggi a mq: rappresenta il valore che indica il prezzo medio di vendita a mq degli

edifici residenziali rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi.

Valore di trasformazione (VdT): rappresenta il valore determinato dal prodotto tra la Superf. commerciale e il Prezzo

medio di vendita degli alloggi a mq.

Contributo per il costo di costruzione: rappresenta il valore che indica il corrispettivo dovuto ai sensi dell’art.119 co.1

della L.R.1/2005 e della Del.C.C.n.23 del 30.03.2000 relativo al solo costo di costruzione.

Contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria: rappresenta il valore che indica il corrispettivo

dovuto ai sensi dell’art.119 co.1 della L.R.1/2005 e della Del.C.C.n.35 del 11.04.2011 relativo ai soli oneri di

urbanizzazione primaria e secondaria. Si sottolinea che ai fini della determinazione del contributo si è utilizzato il valore

unitario più elevato tra le opzioni presenti nella delibera suddetta.

Costo per mancata cessione di aree per le urbanizzazioni secondarie: rappresenta il valore che indica l’eventuale

costo dovuto per la conformità dell’intervento agli standard di secondaria del Regolamento Urbanistico per i lotti liberi LL

determinato dalla Del.C.C.n.45 del 27.04.2011.

Costo medio per la realizzazione degli edifici residenziali (CdE): rappresenta il valore che indica il costo medio

necessario alla realizzazione di un edificio residenziale rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi.

Costo SLU da perequazione: rappresenta il valore che indica il costo medio necessario per l’acquisto di capacità

edificatoria derivante dalla perequazione urbanistica disciplinata dall’art.59 delle NTA del Regolamento Urbanistico. Tale

valore è stato rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi negli anni di vigenza del primo Regolamento Urbanistico

2004/2009. Si tratta di un dato, quindi, che consente di tener conto anche di eventuali incrementi di valore.

Progettazione, Direzione dei Lavori e Sicurezza: rappresenta il valore che indica i costi necessari riguardanti la

progettazione, nelle sue varie declinazioni, la direzione dei lavori e gli oneri relativi alla sicurezza. Tale valore è

determinato applicando un coefficiente pari al 10% sul (CdE) Costo medio per la realizzazione degli edifici residenziali.

Costi totali di realizzazione (CdR): rappresenta il valore che indica la somma di tutte le voci di costo al netto degli

Oneri finanziari e degli Utili dell’imprenditore.


economiche necessarie alla trasformazione del lotto. Tale valore è determinato applicando un coefficiente pari al 10%

sui (CdR) Costi totali di realizzazione.

Utile dell’imprenditore: rappresenta il valore che indica l’utile di chi opera la trasformazione del lotto. Tale valore è

determinato applicando un coefficiente pari al 14% sul (VdT) Valore di trasformazione.

Totale dei costi di trasformazione del lotto (CdT): rappresenta il valore che indica la somma di tutte le voci di costo

compresivi degli Oneri finanziari e dell’Utile dell’imprenditore.

Saldo - Costo del terreno: rappresenta il valore che indica la differenza tra il (VdT) Valore di trasformazione e il (CdT)

27

Totale dei costi di trasf. del lotto.






quale è determinato esclusivamente dall’indice territoriale assegnato al terreno. Tale intervento, da un punto vista

planivolumetrico, si tradurrebbe nella possibilità di realizzare un edificio uni-bifamiliari di 1/2 piani.

opzione n.1: It del lotto (0,10) = 0,10


SLU_t del terreno (0,10) mq 100

SLU_totale insediata nel

lotto mq 100

Superficie commerciale mq 110


a mq

€/m

q

2.800,

00 x

m

q 110

pari a

€.

308.000,0

0

Valore di trasformazione (VdT) 308.000,0

0

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 124

pari a

€. 2.655,09

Contr. OO.UU.Primaria €/m

q 21,42 x

m

q 428

pari a

€. 9.167,76

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q 428

pari a

€. 21.810,88

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 60,00 x

m

q 29

pari a

€. 1.720,00


q

1.300,

00 x

m

q 100

pari a

€.

130.000,0

0

Prog, D.L. e Sicurez.

(10% CdE) 13.000,00


(CdR)

178.353,7

3


CdR) 17.935,37


VdT) 43.120,00

Totale Costi di trasformazione (CdT) 239.309,1

28

0






nell’area mq 100 x

m 3,2

0

pari a

mc. 320


0

pari a

mc. 108

totale

mc. 428




1,0

0

pari a

mq. 100


0

pari a

mq. 24

totale

mq. 124



mq) mq 100 /

mq 30

pari a

n.ab. 3


b. 3 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 29


quale è determinato dall’indice territoriale assegnato al terreno e dall’indice territoriale derivante dall’acquisizione delle

aree che possono trasferire capacità edificatoria attraverso le modalità della perequazione urbanistica. Tale intervento,

da un punto vista planivolumetrico, si tradurrebbe nella possibilità di realizzare un edificio “quadrifamiliare” di 2/3 piani.

opzione n.2: It del lotto (0,10) + It derivante dalla perequazione (0,10) = 0,20


SLU_t del terreno (0,10) mq 100


(0,10) mq 100

SLU_totale insediata nel

lotto mq 200

Superficie commerciale mq 220

Prezzo di vendita alloggi €/m 2.800, x m 220 pari a 616.000,0

29

a mq q 00 q €. 0

Valore di trasformazione (VdT) 616.000,0

0

Contr. Costo di

Costruzione

€/m

q 214,12 x

m

q 248

pari a

€. 4.248,14

Contr. OO.UU.Primaria €/m

q 21,42 x

m

q 856

pari a

€. 21.420,00

Contr.

OO.UU.Secondaria

€/m

q 50,96 x

m

q 856

pari a

€. 43.621,76

Costo Cess. Aree

Urb.Second.

€/m

q 60,00 x

m

q 57

pari a

€. 3.440,00


q

1.300,

00 x

m

q 200

pari a

€.

260.000,0

0

Costo SLU da

perequazione

€/m

q 600,00 x

m

q 100

pari a

€. 60.000,00

Prog, D.L. e Sicurez.

(10% CdE) 26.000,00


(CdR)

418.729,9

0


CdR) 41.872,99


VdT) 86.240,00

Totale Costi di trasformazione (CdT) 546.842,8

9







m 3,2

0

pari a

mc. 640


0

pari a

mc. 216

totale

mc. 856




1,0

0

pari a

mq. 200

SLA (40% della SLU) mq 80 x 0,6 pari a 48

30

0 mq.

totale

mq. 248



mq) mq 200 /

mq 30

pari a

n.ab. 7


b. 7 x

mq 8,6

0

pari a

mq. 57

Determinato così il valore medio (pari a 60 euro mq), quale espressione delle opportunità offerte dallo strumento

urbanistico, occorre a questo punto affinare tale valore attraverso l’applicazione di altri parametri e/o considerazioni

riguardanti ogni specifica area o zona territoriale e se vi sono alcune aree che per la loro attuazione necessitano di

importanti opere di messa in sicurezza.

Nelle tabelle sotto riportate viene specificata la motivazione per la quale si ritiene di dover applicare uno specifico

coefficiente.


(1) lotto libero "VIA SUGHERELLA" (LL_B4)

(1) lotto libero "VIA DEL GELSOMINO" (LL_B31)

(1) lotto libero "VIA EINAUDI" (LL_B32)

Lotti Liberi posti a completamento della attuale configurazione urbana nei pressi di Via di Sugherella, di Via Cavour e di

Via Einaudi.


(2) lotto libero "VIA CHIANTIGIANA 2" (LL_B12)

(2) lotto libero "VIA DI POGGIORNELLI" (LL_B26)

(2) lotto libero "VIA SAN LORENZO" (LL_B30)

(2) lotto libero "IL GIGLIO" (LL_B33)

(2) lotto libero "VIA DEL MOCARINI" (LL_B34)

Lotti Liberi posti a completamento della attuale configurazione urbana nei pressi della Chiantigiana e nei pressi di Via del

Mocarini. Si tratta di lotti localizzati nelle zone considerate come “le zone di pregio residenziale” di Montevarchi.


U.T.O.E. LEVANE

(1) lotto libero "EX MATTATOIO LEVANE" (LL_B28)

Lotto Libero posto a completamento della attuale configurazione urbana nei pressi dell’ex Mattatoio di Levane.


U.T.O.E. LEVANELLA

(1) lotto libero "PUCCIANO 1" (LL_B8)

Lotto Libero posto a completamento della attuale configurazione urbana di via Marconi nei pressi del nucleo centrale di

31

Levanella. Si tratta di un lotto posto su uno degli “assi portanti” della conurbazione tra Levanella e Montevarchi.


(2) lotto libero "VIA PADULETTE 3" (LL_B22)

(2) lotto libero "VIA DELLA LAMA" (LL_B25)

Lotto Libero posto a completamento della attuale configurazione urbana della zona delle Padulette a Levanella. Si tratta

di una zona con un’alta concentrazione di attività produttive sia esistenti che di progetto si ritiene, in questo caso, di

applicare un coefficiente di decremento.


U.T.O.E. MONCIONI

(1) lotto libero "BELVEDERE 1" (LL_B23)

(1) lotto libero "BELVEDERE 2" (LL_B24)

Lotti Liberi posti a completamento della recente espansione di Moncioni. Comparando le valutazioni effettuate sulle aree

di trasformazione AT_R di fondovalle e con quella di Moncioni, si rileva un decremento del valore, pertanto si ritiene, in

questo caso, di applicare un coefficiente di decremento.


U.T.O.E. VENTENA

(1) lotto libero " EX SCUOLA VENTENA " (LL_B35)

Lotto Libero posto a completamento della recente espansione di Ventena. Comparando le valutazioni effettuate sulle

aree di trasformazione AT_R di fondovalle e con quella di Moncioni, si rileva un decremento del valore, pertanto si

ritiene, in questo caso, di applicare un coefficiente di decremento.



(1) lotto libero "IL GIGLIO" (LL_B33)

Si tratta di un lotto in cui l’abitabilità/ agibilità degli edifici è sottoposta al preventivo collaudo della Cassa di espansione

sul borro del Giglio.



Al solo fine di comparare quanto sia stato lo scostamento tra i valori desunti dalla stima del 2004, ridotto della metà per

effetto dell’abbassamento dell’indice territoriale e aggiornati con l’indice ISTAT (gennaio 2004 – gennaio 2011), e quelli

definitivi come sopra determinati, si riporta la seguente tabella:

U.T.O.E. MONTEVARCHI Val. 2004 1/2

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

LL_B4 “VIA SUGHERELLA” € 104,00 52,00 59,23 € 60,00 + 0,77

LL_B31 “VIA DEL

GELSOMINO” (*) € 60,00

LL_B32 “VIA EINAUDI” (*) € 60,00

LL_B12 “VIA CHIANTIGIANA € 116,00 58,00 66,06 € 66,00 - 0,06

32

2”

LL_B26 “VIA DI

POGGIORNELLI” (*) € 66,00

LL_B30 “VIA SAN LORENZO”

(*) € 66,00

LL_B33 “IL GIGLIO” (*) € 62,70

LL_B34 “VIA DEL

MOCARINI” (*) € 66,00

(*) lotti introdotti con la Variante al Regolamento Urbanistico del 2010

U.T.O.E. LEVANE

Val. 2011 Var.

011/004

LL_B28 “EX MATTATOIO” (*) € 60,00


U.T.O.E. LEVANELLA

Val. 2004 1/2

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

LL_B8 “PUCCIANO 1” € 116,00 58,00 66,06 € 63,00 - 3,06

LL_B22 “VIA PADULETTE 3” € 100,00 50,00 56,95 € 57,00 + 0,05

LL_B25 “VIA DELLA LAMA”

(*)

€ 57,00


U.T.O.E. MONCIONI

Val. 2011 Var.

011/004

LL_B23 “BELVEDERE 1” (*) 54,00

LL_B24 “BELVEDERE 2” (*) 54,00


U.T.O.E. VENTENA

Val. 2011 Var.

011/004

LL_B35 “EX SCUOLA

VENTENA” (*)

54,00


Il Regolamento Urbanistico prevede, infine, tre diversi indici territoriali per le “aree in perequazione”:

- la maggior parte con indice territoriale pari a 0,03 mq/mq;

- alcune con indice territoriale pari a 0,05 mq/mq;

- tre “aree di trasformazione per servizi AT_S” con indice territoriale pari a 0,10 mq/mq.

33

Di seguito si riportano la definizioni delle voci utilizzate per le schede di calcolo sulle “aree sottoposte a perequazione

urbanistica”.

Superficie utile lorda del terreno (SLU_t): rappresenta il valore che indica la capacità edificatoria derivante dall’indice

territoriale assegnato all’area dal Regolamento Urbanistico.

Prezzo medio di vendita della SLU a mq: rappresenta il valore che indica il prezzo medio di vendita a mq della

capacità edificatoria rilevato sul mercato immobiliare di Montevarchi.

Valore (V): rappresenta il valore determinato dal prodotto tra la SLU e il Prezzo medio di vendita della SLU a mq.


economiche necessarie. Tale valore è determinato applicando un coefficiente pari al 10% sul (V) Valore.

Utile dell’imprenditore: rappresenta il valore che indica l’utile di chi opera la trasformazione dell’area. Tale valore è

determinato applicando un coefficiente pari al 10% sul (V) Valore.

Costi (C): rappresenta il valore che indica la somma di tutte le voci di costo compresivi degli Oneri finanziari e dell’Utile

dell’imprenditore.

Saldo - Costo del terreno: rappresenta il valore che indica la differenza tra il (V) Valore e i (C) Costi.





Opzione n.1: le aree in perequazione con indice territoriale pari a 0,03 mq/mq:

aree in perequazione con It pari a 0,03 mq/mq


SLU del terreno (0,03) mq 30

Prezzo di vendita della

SLU

€/m

q 500,00 x

m

q 30

pari a

€. 15.000,00

Valore (V) 15.000,00

Oneri finanziari (10% V) 1.500,00


V) 1.500,00

Costi (C) 3.000,00



34







SLU

€/m

q 500,00 x

m

q 50

pari a

€. 25.000,00

Valore (V) 25.000,00



V) 2.500,00

Costi (C) 5.000,00









SLU

€/m

q 500,00 x

m

q 100

pari a

€. 50.000,00

Valore (V) 50.000,00



V) 5.000,00

Costi (C) 10.000,00




35

Determinati i valori secondo quanto riportato nelle schede di calcolo suddette, come già a suo tempo fu valutato nel

2004, si ritiene di non operare delle distinzioni legate alla loro specifica collocazione o morfologia, poiché trattasi di aree

su cui è “posizionata” una capacità edificatoria che dovrà essere trasferita nelle aree di trasformazione deputate dal

Regolamento Urbanistico a fronte della loro cessione all’Amministrazione comunale. In altre parole, in questi casi, la

capacità edificatoria prevista costituisce una alternativa all’indennità di esproprio.

Anche qui, al solo fine di comparare quanto sia stato lo scostamento tra i valori desunti dalla stima del 2004, ridotto per

effetto dell’abbassamento dell’indice territoriale e aggiornati con l’indice ISTAT (gennaio 2004 – gennaio 2011), e quelli

definitivi come sopra determinati, si riporta la seguente tabella:

Val. 2004 Rid.

Val.2004

Agg.

ISTAT Val. 2011

Var.

011/004

Aree in perequazione a 0,03 € 15,00 9,00 10,25 € 10,43 + 0,18

Aree in perequazione a 0,05 € 15,00 17,09 € 17,39 + 0,30

Aree in perequazione a 0,10

(*) € 34,78

(*) aree introdotte con la Variante al Regolamento Urbanistico del 2010

7. ALCUNE CONSIDERAZIONI FINALI

Analizzando i risultati ottenuti, così come evidenziati dalle tabelle di calcolo, e la loro comparazione con le valutazioni

effettuate nel 2004, aggiornate agli indici ISTAT, si può certamente affermare che tali risultati hanno risentito dell’attuale

congiuntura economica poco propensa a favorire gli investimenti nelle attività immobiliari ed in particolare nella

realizzazione di nuovi insediamenti o nella ristrutturazione, sia urbanistica che edilizia, del patrimonio edilizio esistente.

È noto, infatti, che il mercato immobiliare, pur tenendo conto dei cicli ad andamento sinusoidale che l’hanno sempre

contraddistinto, si è comunque sempre rivelato con valori in crescita ben al di sopra degli incrementi dettati dal mero

aggiornamento agli indici ISTAT dei precedenti valori.

Infine, occorre precisare che non è stata effettuata l’attualizzazione (*) delle varie voci di costo inserite nelle schede di

calcolo, poiché si è ritenuto che questa venisse compensata dalle eventuali oscillazioni del prezzo di vendita degli

alloggi, nei casi relativi alle AT_R, LL, ecc., e/o del prezzo di vendita della capacità edificatoria, nei casi relativi alle aree

in perequazione.

(*) procedimento finanziario attraverso il quale vengono traslate al momento attuale le varie voci di costo e/o di profitto

che hanno come naturale scadenza una data futura ossia il procedimento che tende ad identificare un'equivalenza

finanziaria tra due capitali che hanno scadenze diverse nel tempo.

8. TABELLE RIASSUNTIVE: DAL 2004 AL 2011

36

Di seguito si riportano una serie di tabelle suddivise tra:

- le aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale AT_R;

- le aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva AT_P;

- le aree di trasformazione sottoposte a recupero AR con capacità edificatoria aggiuntiva;

- i lotti liberi di completamento LL e i NIR;

- le aree in perequazione con indice territoriale pari a 0,03 mq/mq;

- le aree in perequazione con indice territoriale pari a 0,05 mq/mq;

- le aree in perequazione con indice territoriale pari a 0,10 mq/mq.

In ogni tabella sono riportate:

- le sigle e le denominazioni di ogni “area edificabile” utilizzate dal Regolamento Urbanistico del 2004 e del 2010;

- i valori stimati nel 2004 a seguito dell’approvazione del Regolamento Urbanistico;

- le informazioni urbanistico – edilizie su ogni singola “area edificabile”;

- i nuovi valori stimati relativi all’anno 2011.

Si precisa infine che le Varianti al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico sono state adottate con Del.C.C.n.9

del 18.02.2010 (resa efficace con la pubblicazione sul B.U.R.T. n.9 del 03.03.2010, giorno in cui cominciano a decorrere

le salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA del Regolamento Urbanistico) e approvate con Del.C.C.n.62 del 30.09.2010. La

pubblicazione di questa delibera sul B.U.R.T.n. del 10.11.2010 rende definitivamente efficaci i due strumenti disponendo

la nuova disciplina sulle “aree edificabili”.

LE AREE DI TRASFORMAZIONE A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE AT_R


AT_R1 “LA GRUCCIA” (*) € 57,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 44,00

AT_R2 “PODERE FOSSATO” (**) € 60,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

41,80

AT_R3 “BERIGNOLO STECCATO” (**) € 62,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

44,00

AT_R4 “PIAZZALE ALLENDE” (*) € 83,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora nell’AT_R3)

AT_R5 “VIA RUINI” (**) € 66,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora nell’AT_R3)

AT_R6 “VIALE MATTEOTTI € 111,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.81 del

25.07.2007 i valori restano invariati

AT_R7 “STELLO” (**) € 66,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

45.98

AT_R8 “LE CASE ROMOLE” (**) € 63,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

48,40

AT_R9 “VIA MARCONI 1” € 66,00 Intervento diretto - P.d.C.n.25 del 03.05.2007

AT_R10 “PESTELLO VERDE” € 57,00 Intervento diretto - P.d.C.n.9 del 05.03.2010

AT_R11 “PESTELLO CHIESA” (**) € 60,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

48,40

37

AT_R12 “VIA ISONZO” (*) – (*****) € 68,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

43,56

AT_R13 “MOCARINI” € 100,00 Intervento diretto - P.d.C.n.54 del 28.07.2005

AT_R14 “VIA DI TERRANUOVA” (*) € 100,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

46,20

AT_R15 “VIA UNITÀ D’ITALIA” € 73,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.17 del

30.01.2008

AT_R16 “VIA VESPUCCI” € 66,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.69 del

28.07.2006

AT_R17 “BECORPI 1” € 84,00 Intervento diretto - P.d.C.n.84 del 06.11.2006

AT_R24 “VIA ADIGE” (*) € 92,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

45,98

AT_R37 “LA GRUCCIA 2” (*) € 57,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora nell’AT_R1)

AT_R38 “PESTELLO VERDE 2” € 125,00 Piano Attuativo approvato in conformità del PRG

1999

AT_R39 “IL PRUNELLO” € 163,00 Piano Attuativo approvato in conformità del PRG

1999

AT_R40 “VIA PIAVE” (**) € 58,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

44,00

AT_R41 “I VIGNOLI” € 163,00 Intervento diretto - attuato in conformità del PRG

1999

AT_R42 “VIA BOTTEGO” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 48,40

AT_R45 “VIA COLOMBO” (****) € Inizio nuova disciplina in data 01.06.2011 48,40

(*) area di trasformazione sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU in

data 03.03.2010

(**) area di trasformazione sottoposta alla disciplina di cui all’art.55, co.6 della L.R.1/2005 in data 21.01.2009

(***) nuova AT_R inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010

(****) nuova AT_R inserita dal RU del 2010 in data 30.09.2010

(*****) AT_R classificata in fattibilità 4 dal RU del 2004 e in fattibilità geomorfologica, idraulica e simica elevata dal

Regolamento Urbanistico del 2010


AT_R21 “VIA ARNO” (*) € 66,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

48,40

AT_R22 “PIAN DI LEVANE” (**) € 51,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

41,80

AT_R23 “VIA DELLA COSTA 1” (**) € 57,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

48,40

AT_R34 “VIA DELLA COSTA 2” (*) € 63,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

48,40

38

AT_R43 “CASA AL PIANO” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 41,80


data 03.03.2010


(***) ex AT_P13 sostituita con una nuova AT_R dal RU del 2010 in data 18.02.2010


AT_R18 “LEVANELLA CIMITERO” (*) € 96,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

41,80

AT_R19 “LEVANELLA” – SUB COMP. A € 57,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.50 del

15.05.2008

AT_R19 “LEVANELLA VILLANUZZA”

(**)

€ 57,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

41,80

AT_R20 “LA LAMA” € 57,00 Intervento diretto - P.d.C.n.76 del 12.11.2007

AT_R33 “LEVANELLA SCAMBIO” € 66,00 Intervento diretto - P.d.C.n.54 del 30.11.2009

AT_R35 “BECORPI 2” € 69,00 Intervento diretto – Convenzione sottoscritta in

data 08.02.2010

AT_R36 “VALDILAGO” € 111,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.52 del

15.05.2008

AT_R44 “VIA DELLA TECNICA” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 41,80


data 03.03.2010


(***) ex AT_P16 sostituita con una nuova AT_R dal RU del 2010 in data 18.02.2010

U.T.O.E. RICASOLI Val. 2004 Val. 2011

AT_R27 “RICASOLI 1” € 15,00 Intervento diretto - P.d.C.n.49 del 28.10.2009

AT_R28 “RICASOLI 2” (*) € 13,00 Intervento diretto – Convenzione sottoscritta in

data 01.02.2010

(*) AT_R classificata in fattibilità 4 dal Regolamento Urbanistico del 2004

U.T.O.E. CAPOSELVI Val. 2004 Val. 2011

AT_R30 “CAPOSELVI 1” (**) € 32,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora PQV13 e

PQP11)

AT_R31 “CAPOSELVI 2” (*) € 27,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora PQV11 e

PQP10)

AT_R32 “CAPOSELVI 3” € 27,00 Intervento diretto - P.d.C.n.56 del 20.12.2010


data 03.03.2010

39


U.T.O.E. VENTENA Val. 2004 Val. 2011

AT_R26 “VENTENA” € 14,00 AT_R eliminata dal RU del 2010 (ora AT_S33 e

LL_B35)

area di trasformazione sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU in

data 03.03.2010

U.T.O.E. MERCATALE Val. 2004 Val. 2011

AT_R25 “MERCATALE” € 38,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.4 del

07.01.2009

U.T.O.E. MONCIONI Val. 2004 Val. 2011

AT_R29 “MONCIONI” € 17,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

32,28

area di trasformazione sottoposta alla disciplina di cui all’art.55, co.6 della L.R.1/2005 in data 21.01.2009

LE AREE DI TRASFORMAZIONE A PREVALENTE DESTINAZIONE PRODUTTIVA AT_P


AT_P1 “MONTEVARCHI NORD” (**) € 86,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 97,95

AT_P2 “LA GRUCCIA 1” € 73,00 Intervento diretto - P.d.C.n.77 del 18.12.2008

AT_P3 “DEPOSITO COMUNALE” € 145,00 Intervento diretto - P.d.C.n.73 del 30.10.2007

AT_P11 “CONSORZIO AGRARIO” (*) € 62,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 70,62

AT_P12 “LE CASE ROMOLE” € 35,00 Intervento diretto - P.d.C.n.24 del 29.04.2005

AT_P17 “VIA LEOPARDI” (**) € 53,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 60,37

AT_P18 “VIA FERRARI” (**) € 52,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 59,23

AT_P19 “VIA LEOPARDI 2” (*) € 88,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 100,23

AT_P20 “VIA MAJORANA” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 97,95

(*) area di trasformazione non sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al

RU


40

(***) nuova AT_P separata dalla AT_P1 dal RU del 2010 in data 18.02.2010


AT_P10 “CASA ROTTA” (*) € 42,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 47,84

AT_P13 “CASA AL PIANO” (**) € 35,00 AT_P eliminata dal RU del 2010 (ora AT_R43)

AT_P15 “VIA GIOVE” € 35,00 Intervento diretto – Autor. Unica Del.G.P.n.305 del

27.05.2010


RU



AT_P4 “VALDILAGO PATERESSO” (**) € 38,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 43,28

AT_P5 “PATERESSO” (**) € 35,00 AT_P eliminata dal RU del 2010 (ora nell’AT_P4)

AT_P6 “PADULETTE” (**) € 35,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 39,87

AT_P7 “BURESTA” (**) € 28,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 47,84

AT_P8 “LEVANELLA SS69” (**) € 42,00 AT_P eliminata dal RU del 2010 (ora nell’AT_P7)

AT_P14 “LEVANELLA SCAMBIO” (*) € 42,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 47,84

AT_P16 “VIA DELLA TECNICA” (**) € 25,00 AT_P eliminata dal RU del 2010 (ora AT_R44)

AT_P21 “IPI PRADA” (***) € la scheda norma entra in vigore dal 1 gennaio

2013 42,00


RU


(***) nuova AT_P inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010

LE AREE DI TRASFORMAZIONE SOTTOPOSTE A RECUPERO AR CON CAPACITÀ EDIFICATORIA AGGIUNTIVA


AR21 “VIALE DIAZ” € 55,14 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 62,80

area di trasformazione non sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU

41


AR17 “VIA LEONA” € 138,00 Intervento diretto - attuato in conformità del PRG

1999


AR10 “LEVANELLA CENTRO STOR.” € 95,00 Piano Attuativo approvato con Del.C.C.n.70 del

28.07.2006


AR15 “RENDOLA” (*) € 4,42 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 5,03

AR16 “RENDOLA 2” (*) € 25,29 AR eliminata dal RU del 2010 (ora PQV8)

(*) area di trasformazione sottoposta alla disciplina di cui all’art.55, co.6 della L.R.1/2005 in data 21.01.2009

I LOTTI LIBERI DI COMPLETAMENTO LL E I NIR


LL_A1 “VIA COLOMBO” € 116,00 Intervento diretto - P.d.C.n.74 del 06.12.2005

LL_A2 “VIA MELOGRANO” € 136,00 Intervento diretto - P.d.C.n.17 del 28.03.2007

LL_A3 “VIA PEROSI 2” € 120,00 Intervento diretto - P.d.C.n.47 del 17.11.2010

LL_A4 “IL BERIGNOLO” (*) € 128,00 LL eliminato dal RU del 2010 (ora nell’AT_R3)


LL_A6 “VIA XXIV MAGGIO” € 136,00 Intervento diretto - P.d.C.n.30 del 24.08.2010

LL_A7 “VIA G. DA VERRAZZANO” € 124,00 Intervento diretto - P.d.C.n.54 del 09.09.2004

LL_A10 “VIA FONTE MOSCHETTA” € 112,00 Intervento diretto - P.d.C.n.24 del 08.04.2008

LL_A11 “BORGO ROSSO” (*) € 80,00 LL eliminato dal RU del 2010


LL_B2 “VIA SCRIVIA” € 116,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

10.09.2010

LL_B4 “VIA SUGHERELLA” (*) € 104,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 60,00

LL_B5 “VIA DELLE GINESTRE” € 120,00 Intervento diretto - P.d.C.n.38 del 25.10.2010

LL_B6 “VIA ISONZO” € 112,00 Intervento diretto - P.d.C.n.15 del 15.03.2005

LL_B7 “NOFERI” € 96,00 Intervento diretto - P.d.C.n.60 del 15.10.2007

LL_B12 “VIA CHIANTIGIANA 2” (*) € 116,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 66,00

LL_B13 “VIA CHIANTIGIANA 1” (*) € 112,00 LL eliminato dal RU del 2010

42

LL_B16 “VIA UNITÀ D’ITALIA” € 136,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

25.06.2010

LL_B17 “VIA SOLDANI” € 124,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

03.09.2010

LL_B18 “VIA FORNACI VECCHIE” € 104,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

10.09.2010

LL_B19 “VIA MONTENERO” (*) € 116,00 LL eliminato dal RU del 2010 (ora AT_S30)

LL_B26 “VIA DI POGGIORNELLI” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 66,00

LL_B30 “VIA SAN LORENZO” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 66,00

LL_B31 “VIA DEL GELSOMINO” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 60,00

LL_B32 “VIA EINAUDI” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 60,00

LL_B33 “IL GIGLIO” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 62,70

LL_B34 “VIA DEL MOCARINI” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 66,00

(*) lotto libero non sottoposto alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU

(**) nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 18.02.2010

(***) nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 30.09.2010


LL_A9 “VIA ARNO” € 116,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

10.12.2008

LL_B3 “VIA ARNO” € 120,00 Intervento diretto - P.d.C.n.42 del 07.06.2006

LL_B10 “VIA DELLA RESISTENZA” € 116,00 Intervento diretto - P.d.C.n.63 del 19.09.2007

LL_B15 “VIA BOLOGNA” € 112,00 Intervento diretto - P.d.C.n.23 del 23.04.2007

LL_B28 “EX MATTATOIO” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 60,00

(*) nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 18.02.2010


LL_A8 “VIA BECORPI” € 104,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

31.03.2010

LL_B8 “PUCCIANO 1” (*) € 116,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 60,00

LL_B9 “PUCCIANO 2” € 120,00 Intervento diretto - P.d.C.n.54 del 10.12.2010

LL_B11 “PODERE BURESTA” € 120,00 Intervento diretto - P.d.C.n.61 del 10.10.2008

LL_B14 “VIA LEVANELLA” € 100,00 Intervento diretto - Parere favorevole del

23.08.2010

LL_B20 “VIA PADULETTE 1” (*) € 100,00 LL eliminato dal RU del 2010 (ora nell’AT_R44)

LL_B21 “VIA PADULETTE 2” € 100,00 Intervento diretto - P.d.C.n.46 del 26.10.2011

43

LL_B22 “VIA PADULETTE 3” (*) € 100,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 57,00

LL_B25 “VIA DELLA LAMA” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 57,00

(*) lotto libero non sottoposto alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU

(**) nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 18.02.2010


LL_B35 “EX SCUOLA VENTENA” € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 54,00

nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 30.09.2010

U.T.O.E. MERCATALE Val. 2004 Val. 2011

LL_B1 “MERCATALE” € 76,00 Intervento diretto - P.d.C.n.37 del 29.06.2007

U.T.O.E. MONCIONI Val. 2004 Val. 2011

LL_A12 “MONCIONI” € 60,00 Intervento diretto - P.d.C.n.17 del 06.05.2010

LL_B23 “BELVEDERE 1” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 54,00

LL_B24 “BELVEDERE 2” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 54,00

(*) nuovo LL inserito dal RU del 2010 in data 18.02.2010

NIR Val. 2004 Val. 2011

NIR1 “EX SCUOLA DI CAPOSELVI” (*) € 78,75 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 89,01

NIR2 “EX SCUOLA DI LA SELVAI” (*) € 116,35 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 132,52

NIR3 “ACQUABORRA” (*) € 50,32 NIR eliminato dal RU del 2010

NIR4 “PIAN DI LEVANE” € 52,50 Intervento diretto - P.d.C.n.75 del 15.12.2008

NIR5 “VIA DELL’OSSAIA 1” € 16,48 NIR eliminato con variante n.7 al RU nel 2005

NIR6 “VIA DELL’OSSAIA 2” (*) € 25,89 NIR eliminato dal RU del 2010

(*) NIR non sottoposto alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU

LE AREE IN PEREQUAZIONE CON INDICE TERRITORIALE PARI A 0,03 MQ/MQ;


AT_S19 “NUOVA AUTOSTAZIONE” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

44

– (****)

PQC1 “LA SVOLTA” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 10,43

PQC2 “CAPPUCCINI” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQC3 “SOVRAPP. FERROVIARIO” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQC6 “VIA FORNACI VECCHIE 1” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43


10.11.2010

10,43


10.11.2010

10,43


10.11.2010

10,43

PQA1 “VIA PIAVE 1” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQA2 “VIA PIAVE 2” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQA3 “VIA AMENDOLA” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQV1 “VIALE MATTEOTTI” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQV2 “VIA MONTENERO 1” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQV3 “VIA MONTENERO 2” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQV14 “VIALE CAVOUR” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQV15 “PODERE VIGNOLI” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQV16 “VIA COLOMBO” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP1 “VIA BURZAGLI” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQP2 “VIA SAN LORENZO” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP4 “VIA DEL CIPRESSO” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQP7 “CROCE FERRAGALLI” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP12 “VIA DELLA FARNIA” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP13 “VIA PACINOTTI” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP14 “VIA MARCONI” (***) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQS1 “VIA DEL FRASSINO” (**) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

(*) area in perequazione non sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al

RU

45

(**) nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010

(***) nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 30.09.2010

(****) il valore 2011 riguarda esclusivamente il parcheggio posto “ad ovest del cimitero” di Montevarchi


PQV5 “VIA DELLA RESISTENZA” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQV6 “VIA PIANOSA 1” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQV7 “VIA PIANOSA 2” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQP6 “VIA DI LEVANE ALTA” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

10,43

PQS4 “CIRCONVALLAZ. LEVANE 1”

(**)

€ Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQS5 “CIRCONVALLAZ. LEVANE 2”

(**)

€ Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43


RU

(**) nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010


PQV4 “VIA PERTINI” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQP8 “VIA I MAGGIO” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQS2 “VIA 8 MARZO” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

PQS6 “STRADA DI VILLANUZZA” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 10,43

(*) nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010



PQC5 “PIAZZALE EUROPA” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 17,39

PQP3 “VIA MONTENERO 3” (*) € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010 17,39


RU

46


PQP5 “LO STRADONE” € 15,00 Inizio nuova disciplina in data

10.11.2010

17,39

area in perequazione non sottoposta alla disciplina delle salvaguardie di cui all’art.16 delle NTA della Variante al RU

U.T.O.E. CAPOSELVI Val. 2004 Val. 2011

PQV11 “CAPOSELVI 1” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 17,39

PQV13 “CAPOSELVI 3” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 17,39

PQP10 “CAPOSELVI 4” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 17,39

PQP11 “CAPOSELVI 5” (*) € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 17,39

(*) nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010


PQV8 “RENDOLA” € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 17,39

nuova area in perequazione inserita dal RU del 2010 in data 18.02.2010



AT_S30 “VIA MONTENERO” € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 34,78



AT_S31 “VIA DELLO STECCATO” € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 34,78



AT_S33 “VENTENA” € Inizio nuova disciplina in data 10.11.2010 34,78


47

ALLEGATO: ESTRATTO DEI DATI E DEI PARAMETRI PRINCIPALI DELLE “AREE EDIFICABILI” (SCHEDE

NORMA) DEL RU DEL 2010

Di seguito si riporta un estratto delle NTA del Regolamento Urbanistico riguardante ogni singola scheda norma che

disciplina le diverse “aree edificabili”. L’estratto intende evidenziare i dati principali, i parametri urbanistici, le eventuali

opere di messe in sicurezza, ecc. che sono stati tenuti in considerazione nell’effettuare le valutazioni su ogni singola

area.

ART.24 I NUCLEI ISOLATI RESIDENZIALI DEL TERRITORIO APERTO DERIVANTI DALLA DISMISSIONE DI EX

EDIFICI SCOLASTICI (NIR)

NIR 1 (ex scuola di Caposelvi):

Recupero della Sluv esistente 150 mq. di Slu aggiuntiva;

Rc = 70%;

Np = fino a 2 fuori terra;

Ipf = 25%.

NIR 2 (ex scuola di La Selva)*:

Recupero della Sluv esistente 360 mq. di Slu aggiuntiva;

Rc = 70%;

Np = fino a 2 fuori terra;

Ipf = 25%.

ART.24BIS I LOTTI LIBERI DI COMPLETAMENTO DEL TERRITORIO URBANIZZATO (LL)

co.24bis.1.4 lotto libero "VIA SUGHERELLA" (LL_B4)

U.T.O.E. - MONTEVARCHI

1. superficie territoriale (St): mq 1.146

2. superficie fondiaria (Sf): mq 1.146

3. superficie utile lorda (Slu): mq 115 - [it: mq/mq 0,10]

7. numero di piani (Np): nº fino a 3

8. destinazioni d'uso prevalenti ed escluse: per la disciplina delle destinazioni d'uso vedi co.20.2.2. e co.21.2.2. del

presente regolamento.

9. modalità di attuazione: intervento edilizio diretto

10. indirizzi di progetto: è prescritto l'allineamento del fronte strada con gli edifici adiacenti, anche in deroga alla distanza

dalla strada; è consentita l'edificazione in aderenza agli edifici esistenti (qualora l'area d'intervento sia caratterizzata da

un edificato che presenta questa caratteristica); i nuovi edifici dovranno essere realizzati secondo quanto disposto dal

"Regolamento per l'introduzione di criteri di sostenibilità ambientale in edilizia" approvato con atto separato

dall'Amministrazione comunale.

co.24bis.1.5 lotto libero "VIA CHIANTIGIANA 2" (LL_B12)



2. superficie fondiaria (Sf): mq 862

48


5. superficie destinata a parcheggi pubblici (S/pp/r) : mq 361




9. modalità di attuazione: intervento edilizio diretto convenzionato






co.24bis.1.11 lotto libero "VIA DI POGGIORNELLI" (LL_B26)


1. superficie territoriale (St): mq 860












co.24bis.1.12 lotto libero "VIA SAN LORENZO" (LL_B30)









10. indirizzi di progetto: è consentita l'edificazione in aderenza agli edifici esistenti (qualora l'area d'intervento sia

caratterizzata da un edificato che presenta questa caratteristica); i nuovi edifici dovranno essere realizzati secondo

quanto disposto dal "Regolamento per l'introduzione di criteri di sostenibilità ambientale in edilizia" approvato con atto

separato dall'Amministrazione comunale.

co.24bis.1.12bis lotto libero "VIA DEL GELSOMINO" (LL_B31)





49









co.24bis.1.12ter lotto libero "VIA EINAUDI" (LL_B32)









10. indirizzi di progetto: è consentito l'allineamento del fronte strada con gli edifici adiacenti, anche in deroga alla

distanza dalla strada; è consentita l'edificazione in aderenza agli edifici esistenti (qualora l'area d'intervento sia




co.24bis.1.12quater lotto libero "IL GIGLIO" (LL_B33)














13. fattibilità idraulica: Prescrizione relativa alla risoluzione della condizione di rischio idraulico: l'intervento è

condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione delle casse di espansione sul borro del Giglio * (CE-GI1

- CE-GI2 - CE-GI3). In caso di contestualità dovranno essere indicate le prescrizioni necessarie (procedure di

adempimento, tempi, modalità, ecc.) per la realizzazione dell'intervento nonché le condizioni che possono pregiudicare

l'abitabilità o l'agibilità che in ogni caso dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo delle casse stesse.. […]

co.24bis.1.12quinques lotto libero "VIA DEL MOCARINI" (LL_B34)


50














co.24bis.1.14 lotto libero "EX MATTATOIO LEVANE" (LL_B28)

U.T.O.E. - LEVANE














co.24bis.1.17 lotto libero "PUCCIANO 1" (LL_B8)

U.T.O.E. - LEVANELLA














51


condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione della cassa di espansione sul borro di Valdilago. In caso

di contestualità dovranno essere indicate le prescrizioni necessarie (procedure di adempimento, tempi, modalità, ecc.)

per la realizzazione dell'intervento nonché le condizioni che possono pregiudicare l'abitabilità o l'agibilità che in ogni caso

dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo della cassa stessa.

co.24bis.1.21 lotto libero "VIA PADULETTE 3" (LL_B22)














co.24bis.1.22 lotto libero "VIA DELLA LAMA" (LL_B25)















co.24bis.1.24 lotto libero "BELVEDERE 1" (LL_B23)

U.T.O.E. - MONCIONI








52






co.24bis.1.25 lotto libero "BELVEDERE 2" (LL_B24)

U.T.O.E. - MONCIONI













co.24bis.1.26 lotto libero "EX SCUOLA VENTENA" (LL_B35)

U.T.O.E. - VENTENA













ART.60 LE AREA DI TRASFORMAZIONE DELLA CITTÀ A PREVALENTEMENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE

(AT_R)

co.60.1.1 area di trasformazione "LA GRUCCIA " (AT_R1)


1. superficie territoriale (St): mq 19.921*


3. superficie utile lorda (Slu): mq 1.992 - [it: mq/mq 0,10]

53

4. superficie utile lorda incrementata (Slu ): per la determinazione della slu vedi co.57.11.2 e co.57.11.3 del presente

regolamento.

5. superficie destinata a verde pubblico attrezzato e piazze (S/vp/r)

5.1. verde pubblico: mq 6.348

6. superficie destinata a parcheggi pubblici (S/pp/r) : mq 1.702

7. superficie destinata a strade e verde di arredo stradale (S/st/r)

7.1. strada: mq 4.808


10. destinazioni d'uso prevalenti ed escluse: per la disciplina delle destinazioni d'uso vedi co.57.6.1. del presente

regolamento.

11. modalità di attuazione: piano attuativo

12. obiettivi di progetto: Definizione dell'abitato "La Gruccia" attraverso la realizzazione di una viabilità perimetrale e il

completamento di alcuni lotti interclusi. Realizzazione, lungo il tracciato del Berignolo, di una pista ciclo-pedonale e di

una fascia di verde alberato.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 218 mq corrispondente al canale Battagli.

14. infrastrutture a rete: L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente dovrà essere

realizzato con tubazioni minime DN150. [..].

co.60.1.2. area di trasformazione "PODERE FOSSATO" (AT_R2)


1. superficie territoriale (St): mq 71.526 (sub comparto A = 11.479 mq - sub comparto B = 60.047 mq)

2. superficie fondiaria (Sf): mq 27.404 (sub comparto A = 2.950 mq - sub comparto B = 24.454 mq)

3. superficie utile lorda (Slu): mq 7.153 (sub comparto A = 1.148 mq - sub comparto B = 6.005 mq) - [it: mq/mq 0,10]

4. superficie utile lorda incrementata (Slu ): per la determinazione della slu del sub comparto A, fermo restando le

disposizioni dei co.57.11.2 e co.57.11.3 del presente regolamento, vedi note; per la determinazione della slu del sub

comparto B vedi co.57.11.2 e co.57.11.3 del presente regolamento.


5.1. verde pubblico: mq 15.787 (sub comparto A = 812 mq - sub comparto B = 14.975 mq)

6. superficie destinata a parcheggi pubblici (S/pp/r) : mq 4.492 (sub comparto A = 1.492 mq - sub comparto B = 3.000

mq)


7.1. strada: mq 22.825 (sub comparto A = 6.224 mq - sub comparto B = 16.601 mq)

7.2. verde di arredo stradale: mq 1.018 (sub comparto B = 1.018 mq)



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso l'Arno attraverso la realizzazione di una maglia viaria che

completi quella esistente e si attesti sul nuovo tracciato che corre lungo il fiume, il quale dovrà essere realizzato

limitandone l'impatto visivo. Realizzazione di "viali alberati con parcheggi lungo strada". Realizzazione, lungo il tracciato

del Berignolo, di una pista ciclo-pedonale e di una fascia di verde alberato.

13. note: Il Sub Comparto A dovrà accogliere quota parte delle volumetrie oggetto del piano di recupero "Complesso Ex

Fornaci Gragnoli in località Ginestra", approvato con Del.C.C.n.44 del 26.05.2001, secondo quanto disciplinato nella

scheda norma "IL COLOMBO" AR28. Nel caso in cui il Sub Comparto A non intenda attuare quanto disciplinato dalla

scheda norma "IL COLOMBO" AR28, la presente area di trasformazione dovrà essere attuata unitariamente.

54

13bis. obblighi: Redazione di un progetto preliminare per verificare la fattibilità di un collegamento viario tra la nuova

viabilità prevista nell'area di trasformazione e via Leopardi e via di Terranuova.

14. infrastrutture a rete: L'allacciamento alla rete di telecomunicazioni esistente dovrà prevedere la realizzazione di un

tratto di circa 300 metri in direzione di via Perosi. L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto

esistente dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. Per lo smaltimento delle acque meteoriche è necessaria

la sistemazione funzionale del canale di acque meteoriche che corre trasversalmente al ponte Mocarini.

16. fattibilità idraulica: Prescrizione relativa alla risoluzione della condizione di rischio idraulico: l'attraversamento del

Canale Battagli andrà realizzato con le seguenti specifiche: l'intradosso a quota superiore di 1m rispetto ai muri di

contenimento attuali del canale, e l'intervento è condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione della cassa d'espansione sul borro di Spedaluzzo * (CE-SP1). In caso di contestualità dovranno essere indicate le

prescrizioni necessarie (procedure di adempimento, tempi, modalità, ecc.) per la realizzazione dell'intervento nonché le

condizioni che possono pregiudicare l'abitabilità o l'agibilità che in ogni caso dovranno essere depositate ad avvenuto

collaudo della cassa stessa. […].

co.60.1.3. area di trasformazione "BERIGNOLO STECCATO" (AT_R3)






regolamento.





7.1. strada: mq 26.696

7.2. verde di arredo stradale: mq 314



regolamento.

11. modalità di attuazione: piano particolareggiato di iniziativa pubblica

12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso l'Arno attraverso la realizzazione di una maglia viaria che

si attesti sul nuovo tracciato che corre lungo il fiume, il quale dovrà essere realizzato limitandone l'impatto visivo.

Realizzazione di "viali alberati con parcheggi lungo strada". Realizzazione di un ampio parco pubblico, con funzione di

cassa di espansione, al fine di garantire la messa in sicurezza della aree limitrofe. Realizzazione di percorsi

ciclopedonali al suo interno.

14. infrastrutture a rete: L'allacciamento alla rete di telecomunicazioni esistente dovrà prevedere la realizzazione di un

tratto di circa 500 metri, oltre l'installazione di due nuovi armadi in vetroresina. L'allacciamento alla dorsale principale

della rete dell'acquedotto esistente dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. Per lo smaltimento delle acque

reflue è necessaria la realizzazione di un collettore fognario che colleghi via Unità d'Italia con l'innesto tra via della

Costituzione e via Einaudi. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione e

conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. [..].

16. fattibilità idraulica: Prescrizione relativa alle esondazioni dovute al rigurgito dell'Arno: nella porzione destinata alla

edificazione la quota di autosicurezza andrà posta a quota minima pari a 140.81 (livello Arno corrispondente a un evento

con Tr=200 anni e Tp=18 ore) 0.7=141.51 m s.l.m. La nuova viabilità di collegamento tra via della Costituzione ed il

nuovo ponte sul Torrente Giglio dovrà avere la medesima quota di autosicurezza e dovrà essere progettata trasparente

55

al transito delle portate in esondazione dal fiume Arno. Tutto il volume sottratto all'esondazione andrà recuperato nella

zona destinata a parco, effettuando uno scavo con morfologia delle scarpate >3:2, che non interferisca con i livelli di

falda e renda atta l'area alle funzioni di parco. Il progetto di recupero di tali volumi dovrà essere approvato, ove previsto

dalla normativa vigente, dagli enti competenti. A tal proposito, poiché l'area ricade in classe PAI P.I.3. dovranno essere

seguite le norme dell'art. 7 delle NTA del P.A.I. Prescrizione relativa all'ambito A1: nelle aree comprendenti le due fasce

della larghezza di m. 10 dal piede esterno dell'argine o, in mancanza, dal ciglio di sponda dei corsi d'acqua principali,

negli alvei, nelle golene e sugli argini dei corsi d'acqua individuati nella carta di Fattibilità Idraulica, ai fini del corretto

assetto idraulico non si devono prevedere nuove edificazioni, manufatti di qualsiasi natura o trasformazioni morfologiche.

La prescrizione non si applica alle opere di attraversamento del corso d'acqua, agli interventi trasversali di captazione e

restituzione delle acque, nonché agli adeguamenti delle infrastrutture esistenti senza avanzamento verso il corso

d'acqua, a condizione che si attuino le precauzioni necessarie per la riduzione del rischio idraulico relativamente alla

natura dell'intervento ed al contesto territoriale e si consenta comunque il miglioramento dell'accessibilità al corso

d'acqua stesso.

co.60.1.4. area di trasformazione "STELLO" (AT_R7)






regolamento.



5.2. piazza pavimentata: mq 919



7.1. strada: mq 5.477




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione lungo la ferrovia di una consistente area per il parcheggio pubblico in modo da

incrementarne la dotazione degli spazi di sosta a servizio della stazione ferroviaria, prevedendo una adeguata

pavimentazione per gli stalli e l'asfalto solo nelle corsie di manovra. Realizzazione di una di strada di accesso all'area,

che abbia come recapito finale l'allineamento con la strada esistente posta oltre il torrente Giglio, e la realizzazione di

una rotatoria lungo via della Sugherella. Realizzazione di un attraversamento carrabile sul torrente Giglio. Cessione

dell'area contigua alla scheda norma "NUOVO PLESSO SCOLASTICO STELLO" (AT_S20), al fine di poter essere

utilizzata per la realizzazione del nuovo polo scolastico.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 2.994 mq corrispondente all'area in cessione per la realizzazione del

nuovo polo scolastico.

14. infrastrutture a rete: L'allacciamento alla rete di telecomunicazioni esistente dovrà prevedere la realizzione di un

tratto di circa 260 metri. L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente dovrà essere



condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione delle casse di espansione sul borro del Giglio * (CE-GI1

56

- CE-GI2 - CE-GI3). In caso di contestualità dovranno essere indicate le prescrizioni necessarie (procedure di

adempimento, tempi, modalità, ecc.) per la realizzazione dell'intervento nonché le condizioni che possono pregiudicare

l'abitabilità o l'agibilità che in ogni caso dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo della cassa stessa. […]

co.60.1.5. area di trasformazione "LE CASE ROMOLE" (AT_R8)


1. superficie territoriale (St): mq 7.2439 (sub comparto A = 30.399 mq - sub comparto B = 42.040 mq)

2. superficie fondiaria (Sf): mq 30.553 (sub comparto A = 14.069 mq - sub comparto B = 16.484 mq)

3. superficie utile lorda (Slu): mq 7.244 (sub comparto A = 3.040 mq - sub comparto B = 4.204 mq) - [it: mq/mq 0,10]

4. superficie utile lorda incrementata (Slu ): per la determinazione della slu del sub comparto A vedi co.57.11.2 e

co.57.11.3 del presente regolamento; per la determinazione della slu del sub comparto B, fermo restando le disposizioni

dei co.57.11.2 e co.57.11.3 del presente regolamento, vedi note.


5.1. verde pubblico: mq 31.468 (sub comparto A = 11.194 mq - sub comparto B = 20.274 mq)

6. superficie destinata a parcheggi pubblici (S/pp/r) : mq 1.687 (sub comparto A = 864 mq - sub comparto B = 823mq)


7.1. strada: mq 8.731 (sub comparto A = 4.272 mq - sub comparto B = 4.459mq)



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione di aree per il verde pubblico attrezzato e di una piazza sul modello di "piazza della

Repubblica". La "piazza sistemata a verde" centrale dovrà essere realizzata secondo un progetto unitario. Realizzazione

di una maglia viaria che completi la viabilità esistente. Realizzazione di "viali alberati con parcheggi lungo strada".

13. note: Il Sub Comparto B dovrà accogliere una capacità edificatoria pari a mq 2.200 derivante dalla volumetria del

"Cinema Teatro Impero" al fine del suo trasferimento all'Amministrazione comunale (vedi scheda norma "TEATRO

IMPERO" AR33).

13bis. note aggiuntive: Le aree destinate a verde pubblico lungo il torrente dogana sono compatibili con il progetto di

adeguamento arginale redatto dall'Amministrazione provinciale. Qualora si intenda modificare tali previsioni la variante

conseguente dovrà essere sottoposta al parere dell'Amministrazione provinciale.


tratto di circa 300 metri. Dovrnno essere inoltre realizzati due nuovi armadi in vetroresina. L'allacciamento alla dorsale

principale della rete dell'acquedotto esistente dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. L'allacciamento alla

rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione e conseguentemente dovrà essere installata una cabina

di trasformazione per la distribuzione. [..].

co.60.1.7. area di trasformazione "PESTELLO CHIESA" (AT_R11)






regolamento.



57




7.1. strada: mq 3.880



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione di un tratto di viabilità che colleghi via Mincio e via Scrivia, al fine di consentire il

doppio senso di circolazione e la realizzazione di spazi di sosta lungo strada. Realizzazione di parcheggi a servizio della

chiesa del Pestello e del circolo ricreativo, oltre che di una viabilità di collegamento con via Mincio. Realizzazione di un

percorso pedonale che colleghi via Mincio alla viabilità di progetto, che preveda l'inserimento di piazzole di sosta con

panchine. Sistemazione a verde attrezzato delle aree confinanti con il parco dei Cappuccini e la chiese del Pestello. La

realizzazione di un'eventuale vasca volano dovrà essere prevista nella parte di verde pubblico nei pressi della viabilità di

collegamento con il parcheggio del circolo ricreativo.


tratto di circa 200 metri. Realizzazione di una nuova rete dell'acquedotto comprensiva di un'opera che garantisca

sufficienti disponibilità della risorsa acqua nell'area di trasformazione. [..].

co.60.1.8. area di trasformazione "VIA ISONZO" (AT_R12)






regolamento.





7.1. strada: mq 4.292




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso la collina attraverso la realizzazione di un "viale alberato

con parcheggi lungo strada" che completi la viabilità esistente e colleghi via di Noferi e via Tagliamento. Realizzazione di

un ampio spazio pedonale pubblico.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 740 mq corrispondente al tratto di viabilità realizzata

contestualmente al lotto libero posto sul confine (Convenzione Rep.n.91460, Racc.n.22609 del 25.01.2005 Rogito Notaio

Fabio Milloni - "Realizzazione di un edifico di abitazione nel lotto libero LL_B6 e contestuale realizzazione di opere di

urbanizzazione primaria in Montevarchi via Isonzo").



58

realizzato con tubazioni minime DN150. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media

pressione e conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. [..].

15. fattibilità geomorfologica: L'intervento è subordinato alla preliminare messa in sicurezza del versante in loc.

Ginestra che presenta forme di dissesto dovute a fenomeni franosi come da progetto preliminare approvato con Del.

G.C. n.173 del 29.07.2010. […]

16. fattibilità idraulica: […] Prescrizione relativa alla risoluzione della condizione di rischio idraulico: l'intervento è

condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione delle casse di espansione sul borro della Dogana * (CE-

CA1 - CE-SA1). In caso di contestualità dovranno essere indicate le prescrizioni necessarie (procedure di adempimento,

tempi, modalità, ecc.) per la realizzazione dell'intervento nonché le condizioni che possono pregiudicare l'abitabilità o

l'agibilità che in ogni caso dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo della cassa stessa.

17. fattibilità sismica: L'intervento è subordinato alla preliminare messa in sicurezza del versante in loc. Ginestra

che presenta forme di dissesto dovute a fenomeni franosi come da progetto preliminare approvato con Del. G.C. n.173

del 29.07.2010. […].

co.60.1.9. area di trasformazione "VIA DI TERRANUOVA" (AT_R14)






regolamento.





7.1. strada: mq 3.522



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione di una maglia viaria che colleghi i tracciati dell'area P.I.P. esistente e via di

Terranuova. Realizzazione di parcheggi pubblici lungo strada utilizzando il modello delle aree produttive adiacenti.

Realizzazione di spazi a verde pubblico lungo il canale Battagli. Realizzazione di percorso ciclopedonale su via Fleming

fino all'innesto con via di Terranuova.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 130 mq corrispondente al canale Battagli.



co.60.1.10. area di trasformazione "VIA ADIGE" (AT_R24)






regolamento.


59




7.1. strada: mq 3.078




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso la collina attraverso la realizzazione di un "viale alberato

con parcheggi lungo strada" che completi la viabilità esistente e colleghi via di Brenta e via Garigliano. Realizzazione di

una piazza e un'area per parcheggi pubblici.

13. note: è ammesso il recupero della capacità edificatoria derivante della demolizione del manufatto presente lungo la

previsione del tracciato viario che by-passa il quartiere del Pestello - Ginestra, al fine di migliorarne la soluzione

progettuale. Tale capacità edificatoria dovrà essere utilizzata esclusivamente nella presente area di trasformazione.



realizzato con tubazioni minime DN150. Spostamento del sedimentatore all'esterno dell'area di trasformazione.


condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione delle casse di espansione sul borro della Dogana * (CE-

CA1 - CE-SA1). In caso di contestualità dovranno essere indicate le prescrizioni necessarie (procedure di adempimento,

tempi, modalità, ecc.) per la realizzazione dell'intervento nonché le condizioni che possono pregiudicare l'abitabilità o

l'agibilità che in ogni caso dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo della cassa stessa. […]

co.60.1.11. area di trasformazione "VIA PIAVE" (AT_R40)





4. superficie utile lorda incrementata (Slu): per la determinazione della slu vedi co.57.11.2 e co.57.11.3 del presente

regolamento.





7.1. strada: mq 3.510




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Completamento dell'area "Peep" del capoluogo e ridefinizione del suo rapporto con le

attrezzature collettive poste lungo l'Arno attraverso la realizzazione di aree per verde pubblico e parcheggi.

Realizzazione del sottopasso di viale Matteotti.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 331 mq corrispondente al sottopasso di viale Matteotti.

60

13bis. note aggiuntive: Le aree destinate a verde pubblico lungo il torrente dogana sono compatibili con il progetto di

adeguamento arginale redatto dall'Amministrazione provinciale. Qualora si intenda modificare tali previsioni la variante

conseguente dovrà essere sottoposta al parere dell'Amministrazione provinciale.

14. infrastrutture a rete: Realizzazione di un tratto della nuova dorsale delle acque reflue che dal Podere Cantone si

sviluppa fino a Via della Costituzione.

co.60.1.12. area di trasformazione "VIA BOTTEGO" (AT_R42)






regolamento.





7.1. strada: mq 3.802



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano attraverso la realizzazione di una maglia viaria che completi i

tratti delle schede norma AT_R9 e AT_R16 al fine di realizzare un tracciato carrabile alternativo all'attuale via Vespucci.




co.60.1.12bis area di trasformazione "VIA COLOMBO" (AT_R45)

L'intervento è subordinato a valutazione integrata ai sensi della L.R.1/2005 e a valutazione ambientale strategica (VAS)

ai sensi del D.Lgs.4/2008.






regolamento.





regolamento.


12. obiettivi di progetto: Consolidamento del fronte urbano lungo via Colombo e realizzazione di spazi pubblici a verde

attrezzato.

61

co.60.1.13 area di trasformazione "VIA ARNO" (AT_R21)

U.T.O.E. - LEVANE





regolamento.





regolamento.


12. obiettivi di progetto: Consolidamento del margine urbano lungo via Arno. Realizzazione di parcheggi pubblici a

servizio del parco del promontorio di Levane.

14. infrastrutture a rete: Per lo smaltimento delle acque meteoriche è necessaria la realizzazione di un'opera di

attraversamento di Via Arno per evitare ristagni di acqua a monte della strada provinciale. [..].

co.60.1.14 area di trasformazione "PIAN DI LEVANE" (AT_R22)

U.T.O.E. - LEVANE





regolamento.





7.1. strada: mq 8.041



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione di un tratto della variante alla strada provinciale che collega via Aretina con via

Arno. Realizzazione di un attraversamento carrabile sul torrente Ambra in direzione via Siena. Realizzazione di

parcheggi pubblici e di ampie aree destinate a verde attrezzato.

14. infrastrutture a rete: Dovrà essere sostituito l'armadio esistente della rete di telecomunicazioni con uno nuovo in

vetroresina. L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente dovrà essere realizzato con

tubazioni minime DN150. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione e

conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. [..].

co.60.1.15 area di trasformazione "VIA DELLA COSTA 1" (AT_R23)

U.T.O.E. - LEVANE



62

3. superficie utile lorda (Slu): mq 1.149*


regolamento.





7.1. strada: mq 1.578




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Consolidamento del margine urbano al confine con l'area urbanizzata del comune di Bucine.

Realizzazione di spazi per parcheggi pubblici anche a servizio del vicino complesso scolastico.

13. note: *La superficie utile lorda deriva dalla capacità edificatoria assegnata dal Regolamento Urbanistico approvato

con Del.C.C.n.6 del 09.01:2004.

13bis. note aggiuntive: In alternativa alle disposizioni della presente scheda norma è ammessa la realizzazione, tramite

intervento edilizio diretto convenzionato, delle previsioni approvate con Del.C.C.n.118 del 14.11.2007, in quanto

urbanisticamente compatibili. In tal caso, trattandosi di un intervento che prevede, tra l'altro, la realizzazione di un'ampia

area di parcheggio con accesso diretto da via della Costa configurandosi, pertanto, come intervento di rilevante interesse

pubblico, non sono da applicarsi le disposizioni di cui ai co.57.11.2. e co.57.11.3.

co.60.1.16 area di trasformazione "VIA DELLA COSTA 2" (AT_R34)

U.T.O.E. - LEVANE





regolamento.


5.1. verde pubblico: mq 403



7.1. strada: mq 310



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Realizzazione di parcheggi pubblici a servizio del parco del promontorio di Levane.

co.60.1.17 area di trasformazione "CASA AL PIANO" (AT_R43)

U.T.O.E. - LEVANE




63


regolamento.





7.1. strada: mq 9.939




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Completamento e consolidamento del margine nord del nucleo urbano di Levane. Realizzazione

di ampie aree a verde pubblico attrezzato a servizio dei nuovi insediamenti e di quelli esistenti. Realizzazione di un tratto

della variante alla strada provinciale che collega via Aretina con via Arno.




co.60.1.18 area di trasformazione "LEVANELLA CIMITERO" (AT_R18)

L'area di trasformazione dovrà concorrere alla realizzazione della cassa d'espansione, in misura pari a a 8,844%,

secondo quanto disciplinato nella Convenzione Rep. n.51907, Racc.n. 23625 del 20.01.2009 Rogito Notaio Roberto

Pisapia - "Realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e della cassa di espansione, ai fini della edificazione

dell'area di trasformazione AT_R19 "Levanella" sub. comparto "A".






regolamento.






7.1. strada: mq 4.627



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso la ferrovia attraverso la realizzazione di un tratto del

tracciato viario che si sviluppa a sud e parallelamente alla SR69. Cessione dell'area individuata con specifica retinatura

per la realizzazione del nuovo edificio scolastico di Levanella. Cessione dell'area individuata con specifica retinatura per

la realizzazione di edilizia residenziale pubblica (ERP). Realizzazione di un ampio spazio per parcheggi pubblici nella

parte centrale dell'area.

64

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 4.799 mq corrispondente all'area in cessione per la realizzazione di

edilizia residenziale pubblica (ERP) e di 2.414 mq corrispondente all'area in cessione per realizzazione del nuovo edificio

scolastico di Levanella.


realizzato con tubazioni minime DN150. Realizzazione di un tratto della nuova dorsale di adduzione dell'acquedotto che

dal potabilizzatore posto in località le Case Romole si sviluppa fino al confine con il Comune di Bucine. Per lo

smaltimento delle acque meteoriche è necessaria la sistemazione funzionale dell'opera di attraversamento della SR69 in

prossimità di via I Maggio. [..].

16. fattibilità idraulica: Prescrizione relativa alla risoluzione della condizione di rischio idraulico: l'intervento è condizionato alla preventiva o contestuale realizzazione della cassa di espansione sul borro di Valdilago. In caso



dovranno essere depositate ad avvenuto collaudo della cassa stessa. […].

co.60.1.19 area di trasformazione "LEVANELLA VILLANUZZA" (AT_R19)








3. superficie utile lorda (Slu): mq 6.888 (comparto edificatorio = 4.092 mq - cassa di espansione* = 2.796 mq) - [it:

mq/mq 0,10 CdE]


regolamento.


5.1. verde pubblico: mq 18.626**

5.2. piazza pavimentata: mq 7.955



7.1. strada: mq 7.825




regolamento.


12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano verso la ferrovia attraverso la realizzazione di un tratto del

tracciato viario che si sviluppa a sud e parallelamente alla SR69. Le aree per la sosta e le sezioni stradali dovranno

ricalcare materiali e disegno a terra del piano attuativo approvato con Del.C.C.n.50 del 15/05/2008.

13. note: *Il valore di 2.796 mq deriva dal residuo di capacità edificatoria assegnata alla cassa di espansione e definita

con Del.C.C.n.50 del 15/05/2008. **La superficie del verde pubblico è comprensiva di 17.049 mq corrispondente alla

porzione di cassa di espansione ricadente nell'area di trasformazione.


realizzato con tubazioni minime DN150. Realizzazione di un tratto della nuova dorsale di adduzione dell'acquedotto che

dal potabilizzatore posto in località le Case Romole si sviluppa fino al confine con il Comune di Bucine. Per lo

65

smaltimento delle acque meteoriche è necessaria la regimazione delle acque del Borro della Villanuzza con la

realizzazione di una nuova condotta che corre parallela al rilevato ferroviario e si immette nel Borro di Valdilago

mediante la cassa di espansione. [..].

co.60.1.21 area di trasformazione "VIA DELLA TECNICA" (AT_R44)






regolamento.



6. superficie destinata a parcheggi pubblici (S/pp/r) : mq -


7.1. strada: mq 2.585



regolamento.


12. obiettivi di progetto: Completamento del nucleo residenziale posto sul margine nord di Via della Tecnica.

Realizzazione di un tratto viario di collegamento tra la viabilità principale di servizio alle aree produttive e le aree

residenziali poste oltre il torrente Valdilago.






co.60.1.22 area di trasformazione "MONCIONI" (AT_R29)



U.T.O.E. - MONCIONI








6.1. strada: mq 2.214



regolamento.


66

11. obiettivi di progetto: Completamento della comparto urbano di recente formazione. Realizzazione di un ampia area

destinata a verde pubblico e parcheggi a servizio del centro storico. Realizzazione di una tratto di strada che

collegandosi a quelle esistenti consenta di by-passare il centro abitato di Moncioni. Tale infrastruttura dovrà prevedere la

realizzazione di aree per la sosta lungo strada e opere di finitura che tengano conto del valore ambientale e

paesaggistico dei luoghi.

ART.61 LE AREE DI TRASFORMAZIONE DELLA CITTÀ A PREVALENTE DESTINAZIONE PRODUTTIVA (AT_P)

co.61.1.1 area di trasformazione "MONTEVARCHI NORD" (AT_P1)




3. superficie utile lorda (Slu): mq 18.896**

4. superficie utile lorda incrementata (Slu ): mq -





7.1. strada: mq 4.280

8. numero di piani (Np): nº 2

9. altezza massima (Hmax): mt 8


regolamento, è comunque esclusa la localizzazione della destinazione d'uso industriale e artigianale (Ia) definite di prima

classe dall'art.216 del R.D.n.1265/1934, ed espressamente elencate nel decreto ministeriale del 05.09.1994, fermo

restando quanto disposto al quinto comma dello stesso articolo.

11. modalità di attuazione: piano attuativo di iniziativa pubblica legato al programma di sviluppo dell'area di

confine con San Giovanni Valdarno e Terranuova Bracciolini.

12. obiettivi di progetto: Completamento dell'area produttiva interclusa fra i due insediamenti P.I.P. esistenti.

Realizzazione di un'ampia area per il verde pubblico e di parcheggi di consistenti dimensioni nella parte centrale

dell'intervento. Gli interventi dovranno tener conto della "valenza ambientale" del Canale Battagli.

13. note: La superficie utile lorda può essere impiegata come sommatoria della slu utilizzata nell'hmax (8 m) a

destinazione produttiva più 2 piani (al massimo) destinati ad altro uso. *La superficie territoriale è comprensiva di 146 mq

corrispondente al canale Battagli. **La superficie utile lorda deriva dalla capacità edificatoria assegnata dal Regolamento

Urbanistico approvato con Del.C.C.n.6 del 09.01:2004.

14. infrastrutture a rete e raccolta dei rifiuti: Area interessata dal passaggio di elettrodotti ad alta tensione. Si dovranno,

pertanto, rispettare le vigenti normative in materia di conduttori elettrici. È prescritto il raggiungimento dell'obiettivo di

qualità in merito all'induzione magnetica ed alla portata in corrente in servizio normale dell'elettrodotto, secondo quanto

specificato dalla legislazione vigente. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione

e conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. All'interno del resede di

pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.2 area di trasformazione "CONSORZIO AGRARIO" (AT_P11)




67







regolamento.


12. obiettivi di progetto: Completamento del margine a nord dell'area produttiva lungo via Leopardi. Completamento del

sistema dei parcheggi.


destinazione produttiva più 2 piani (al massimo) destinati ad altro uso.




specificato dalla legislazione vigente. All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area

dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.3 area di trasformazione "VIA LEOPARDI" (AT_P17)




3. superficie utile lorda (Slu): mq 652*






regolamento.


12. obiettivi di progetto: Completamento del margine urbano verso il nuovo ospedale e realizzazione di parcheggi lungo

la viabilità esistente. L'area destinata a parcheggi dovrà conservare un alto grado di permeabilità e, pertanto, dovranno

essere utilizzate tecniche costruttive di ingegneria naturalistica.


destinazione produttiva più 2 piani (al massimo) destinati ad altro uso. *La superficie utile lorda deriva dalla capacità

edificatoria assegnata dal Regolamento Urbanistico approvato con Del.C.C.n.6 del 09.01:2004

14. infrastrutture a rete e raccolta dei rifiuti: All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta

un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.4 area di trasformazione "VIA FERRARI" (AT_P18)




3. superficie utile lorda (Slu): mq 2090



68


7.1. strada: mq 653




10. destinazioni d'uso prevalenti ed escluse: Per la disciplina delle destinazioni d'uso vedi co.57.6.2. del presente





12. obiettivi di progetto: Completamento del margine urbano e realizzazione di viabilità e parcheggi anche a servizio

degli edifici esistenti. Realizzazione di una vasca volano che tenga conto delle necessità dell'area e dei due edifici

esistenti contigui. Sistemazione del verde di arredo stradale con opere accessorie lungo via Ferrari. Gli interventi

dovranno tener conto della "valenza ambientale" del Canale Battagli.


destinazione produttiva più 2 piani (al massimo) destinati ad altro uso. *La superficie territoriale è comprensiva di un'area

che ha già espresso capacità edificatoria.



co.61.1.5 area di trasformazione "VIA LEOPARDI 2" (AT_P19)




3. superficie utile lorda (Slu): mq 3.100*










12. obiettivi di progetto: Completamento del tessuto urbano verso via Leopardi. Realizzazione di parcheggi pubblici lungo

via Leopardi.


destinazione produttiva più 2 piani (al massimo) destinati ad altro uso. *La slu deriva dalla variante al Regolamento

Urbanistico n.7 approvata con Del. C.C. n.101 del 24/10/2005.

14. infrastrutture a rete e raccolta dei rifiuti: L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente

dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere

predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.6 area di trasformazione "VIA MAJORANA" (AT_P20)



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7.1. strada: mq 4.341







11. modalità di attuazione: piano particolareggiato di iniziativa pubblica

12. obiettivi di progetto: Completamento dell'area industriale interclusa fra i due insediamenti P.I.P. esistenti.

Realizzazione della viabilità di collegamento tra via Pasteur e via F.lli Alinari. Le aree per la sosta e la sezione stradale

dovranno ricalcare materiali e disegno a terra di quanto realizzato nell'area PIP adiacente. Gli interventi dovranno tener

conto della "valenza ambientale" del Canale Battagli.



corrispondente al canale Battagli.




specificato dalla legislazione vigente. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione

e conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. All'interno del resede di

pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.7 area di trasformazione "CASA ROTTA" (AT_P10)

U.T.O.E. - LEVANE









7.1. strada: mq 4.010




regolamento.


70

12. obiettivi di progetto: Completamento e consolidamento del margine a est dell'area P.I.P. esistente lungo la SR 69.

Realizzazione di un tratto di strada necessaria per il collegamento con la viabilità di confine. Realizzazione di ampie

fasce di verde pubblico e parcheggi.




dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. Realizzazione di un tratto della nuova dorsale di adduzione

dell'acquedotto che dal potabilizzatore posto in località le Case Romole si sviluppa fino al confine con il Comune di

Bucine. All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti

urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.9 area di trasformazione "VALDILAGO PATERESSO" (AT_P4)















7.1. strada: mq 9.873









12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano a nord di Levanella attraverso la realizzazione di un "viale

alberato con parcheggi lungo strada". Realizzazione di ampie fasce di verde pubblico al fine di creare delle aree di "filtro"

tra le parti a destinazione prevalentemente produttiva e le parti esistenti residenziali.



14. infrastrutture a rete e raccolta dei rifiuti: L'allacciamento alla rete di telecomunicazioni esistente dovrà prevedere la

realizzione di un tratto di circa 500 metri. L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente dovrà

essere realizzato con tubazioni minime DN150. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media

pressione e conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. All'interno del

resede di pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi

assimilati.

71






co.61.1.10 area di trasformazione "PADULETTE" (AT_P6)





U.T.O.E. – LEVANELLA










7.1. strada: mq 10.439








12. obiettivi di progetto: Definizione del margine urbano a nord di Levanella attraverso la realizzazione di un "viale

alberato con parcheggi lungo strada". Realizzazione di ampie fasce di verde pubblico al fine di creare delle aree di "filtro"

tra le parti a destinazione prevalentemente produttiva e le parti esistenti residenziali.



14. infrastrutture a rete e raccolta dei rifiuti: L'allacciamento alla rete di telecomunicazioni esistente dovrà prevedere la

realizzazione di un tratto di circa 500 metri. L'allacciamento alla dorsale principale della rete dell'acquedotto esistente

dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in

media pressione e conseguentemente dovrà essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione.

All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o

ad essi assimilati.






co.61.1.11 area di trasformazione "BURESTA" (AT_P7)

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7.1. strada: mq 12.069









12. obiettivi di progetto: Completamento del margine a est del nucleo urbano di Levanella. Completamento e

consolidamento del margine lungo la ex s.s.69 del nucleo urbano di Levanella.Realizzazione del prolungamento della via

di Becorpi. Realizzazione di un nuovo sistema della viabilità creando una alternativa alla SR69 che consenta di servire

l'area produttiva e ne stabilisca il limite fisico rispetto all'abitato di Becorpi. Realizzazione di un'area per il parcheggio

pubblico lungo via di Becorpi. Realizzazione di aree per la sosta a servizio dei nuovi insediamenti produttivi.

Realizzazione di ampie fasce di verde pubblico e parcheggi al fine di creare delle aree di "filtro" tra le parti a destinazione

prevalentemente produttiva e le parti esistenti residenziali.




dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. Realizzazione di un tratto della nuova dorsale di adduzione

dell'acquedotto che dal potabilizzatore posto in località le Case Romole si sviluppa fino al confine con il Comune di

Bucine. L'allacciamento alla rete di gas metano dovrà essere realizzato in media pressione e conseguentemente dovrà

essere installata una cabina di trasformazione per la distribuzione. All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà

essere predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.13 area di trasformazione "LEVANELLA SCAMBIO" (AT_P14)









7.1. strada: mq 5.903

7.2. verde di arredo stradale: mq 1.178


73







12. obiettivi di progetto: Completamento e consolidamento del margine lungo la s.s.69 del nucleo urbano di Levanella.

Realizzazione di una rotatoria tra via Levanella Scambio e l'incrocio con via Berlinguer. Realizzazione di ampie aree per

la sosta a servizio dei nuovi insediamenti produttivi.




dovrà essere realizzato con tubazioni minime DN150. All'interno del resede di pertinenza degli edifici dovrà essere

predisposta un'area dedicata alla raccolta dei rifiuti urbani o ad essi assimilati.

co.61.1.14 area di trasformazione "IPI PRADA" (AT_P21)












7.1. strada: mq 6.032


8. numero di piani (Np): nº

9. altezza massima (Hmax): mt

10. destinazioni d'uso prevalenti ed escluse: Per la disciplina delle destinazioni d'uso vedi co.57.6.2. del presente





12. obiettivi di progetto: Realizzazione e completamento della rete infrastrutturale di collegamento con la S.R.69.

Realizzazione di parcheggi pubblici.



corrispondente al canale Battagli.

13bis. note aggiuntive: L'efficacia della presente area di trasformazione decorre a partire dalla data di scadenza

del P.I.P. attualmente vigente. Gli obblighi ed i vincoli di natura patrimoniale dovranno essere gli stessi dell'attuale

convenzione.



74

ART.62 LE AREE DI TRASFORMAZIONE DELLA CITTÀ PREVALENTEMENTE DESTINATE ALLA REALIZZAZIONE DI SERVIZI (AT_S)

co.62.1.10 area di trasformazione "NUOVA AUTOSTAZIONE" (AT_S19)



2. superficie utile lorda (Slu): mq 161* sluv esistente


4. obiettivi di progetto: L'obiettivo principale è quello di realizzare un polo intermodale a supporto della mobiltà con la

realizzazione della nuova autostazione per lo scambio ferro-gomma. È prevista la realizzazione di nuovi parcheggi su via

della Sugherella ed il potenziamento di quello esistente posto nei pressi del sottopasso ferroviario.

5. note: *La capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di Montevarchi. L'area cui è stata assegnata capacità edificatoria è: il parcheggio di progetto posto ad ovest del cimitero (St mq 5.370 = Slu mq

161). La capacità edificatoria assegnata, e quella derivante dalla demolizione degli edifici esistenti, dovrà essere

utilizzata nelle schede norma individuate con le modalità della perequazione urbanistica di cui all'art.59 del presente

Regolamento. Il parcheggio di progetto posto ad est del cimitero (St mq 4.219) e la porzione di edificio identificato

catastalmente con foglio 10 particella 106 dovranno essere sottoposti a vincolo espropriativo.

co.62.1.16bis area di trasformazione "VIA MONTENERO" (AT_S30)



2. superficie utile lorda (Slu): mq 121* - [it: mq/mq 0,10]


4. obiettivi di progetto: L'obiettivo principale è quello completare, con la realizzazione di parcheggi e verde pubblico, il

sistema degli spazi pubblici che si sviluppa lungo il torrente Dogana.

5. note: *La capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di Montevarchi. La capacità edificatoria

assegnata dovrà essere utilizzata nelle schede norma individuate con le modalità della perequazione urbanistica di cui

all'art.59 del presente Regolamento.

co.62.1.20bis area di trasformazione "VIA DELLO STECCATO" (AT_S31)

U.T.O.E. - LEVANE




4. obiettivi di progetto: L'obiettivo principale è la realizzazione di parcheggi pubblici.

5. note: *La capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di Montevarchi. La capacità edificatoria



co.62.1.24 area di trasformazione "VENTENA" (AT_S33)

U.T.O.E. - VENTENA


2. superficie utile lorda (Slu): mq 153* - [it: mq/mq 0,10]


75

4. obiettivi di progetto: L'obiettivo principale è quello realizzare uno spazio verde che, insieme allo spazio pubblico

localizzato oltre la strada, determini una soluzione di continuità tra l'edificato storico e le nuove costruzioni esistenti in

modo da creare un punto panoramico tenuto conto dell'elevato valore paesaggistico dei luoghi circostanti.

5. note: *La capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di Ventena. La capacità edificatoria



ART.63 LE AREE DI TRASFORMAZIONE SOTTOPOSTE A RECUPERO (AR)

co.63.1.7 area di trasformazione "VIALE DIAZ" (AR21)




3. superficie utile lorda (Slu): mq a pari Sluv

4. superficie utile lorda incrementata (Slu ): mq Sluv 250**



regolamento


12. obiettivi di progetto: Garantire l'ampliamento dell'attività esistente.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 638 mq corrispondente all'edificio sottoposto a recupero.

**L'incremento della slu deriva dall'acquisizione attraverso asta pubblica indetta dal Comune di Montevarchi in data

12/12/2004 (vedi Del.C.C.n.46 del 26/05/2005). Tale capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di

Montevarchi.

co.63.1.17 area di trasformazione "RENDOLA" (AR15)

U.T.O.E. - RENDOLA



3. superficie utile lorda (Slu): mq Sluv 30**






8. numero di piani (Np): nº ad esaurimento Sluv


regolamento


12. obiettivi di progetto: Consolidamento del margine del centro storico della frazione tramite il recupero di un'area

degradata. Realizzazione di uno spazio per verde pubblico attrezzato e per parcheggi lungo la strada comunale.

13. note: *La superficie territoriale è comprensiva di 87 mq corrispondente all'edificio sottoposto a recupero. **La

capacità edificatoria è parte del dimensionamento dell'U.T.O.E. di Rendola.

COMUNE di MONTEVARCHI - Provincia di Arezzo U.O.A ... aree... · Metodo di calcolo adottato per la...

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