Stima dei fabbricatie delle aree edificabili

Classificazione dei fabbricati

Civili

Rurali

Abitazioni (tipo residenziale)

Abitazione per gli addetti al fondo, stalle, magazzini, serre ecc.

Negozi, uffici (tipo commerciale, direzionale)

Capannoni, magazzini (uso produttivo)

Un fabbricato è costituito di una o più unità immobiliari:

un fabbricato intero,

che producono

una porzione di fabbricato, un insieme di fabbricati

un reddito proprio

Industriali Per le esigenze di un’attività industriale

Caratteristiche estrinseche

Ubicazione

Centro

Vie di comunicazioneStrade (autostrade, statali)

ServiziScuole dell’infanzia, dell’obbligo

Qualitàurbanistico-ambientale

Zona intermedia

Periferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola)

Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a percorso urbano o interurbano)

Negozi, supermercatiAltri servizi, pubblici o privati (chiese, ospedali, banche, impianti sportivi ecc.)

Aree degradate MicrocriminalitàVerdeInquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.)

Caratteristiche intrinsecheTipologia edilizia

Case singole (ville, villini, case singole comuni)

Tipologia costruttivaMuratura

Qualità ediliziaEtà

Ubicazione nel fabbricato

Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera)

Cemento armato

Stato di conservazione

Finiture

Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m2

Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m2

Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m2

Medio-grande (4-5 locali), 120-150 m2

Grande, oltre 150 m2

Dimensione

Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina, in villa ecc.)

Prefabbricato Ferro

Tipologia mista

Impianti

Piano Esposizione Prospetto

Aspetti legali e catastali

Regolarità della costruzione

Permesso di costruire o concessione edilizia o licenza edilizia. CondoniAgibilità o abitabilità

Regolarità degli impianti

Conformità degli impianti (legge 46/1990)

Regolarità catastale Dichiarazione al catasto dell’edificazione e delle unità immobiliari

Diritti di terziDiritto di usufrutto o abitazione

Contratto di locazione

Ipoteche

Criteri di stima

Valore di mercato Prezzi di vendita di fabbricato simili

Valore di costruzione o ricostruzione

Costi di costruzione di fabbricati similiVetustà

Valore di trasformazioneValore di mercato del fabbricato ottenuto con la trasformazioneValore di costo della trasformazione

Valore complementareValore di un fabbricato unitario meno il valore di una sua parte

Valore di capitalizzazione

Accumulazione dei redditi futuri

Valore di mercato

Il procedimento di stima del valore di mercato di qualsiasi bene è basato sulla fondamentale equazione:

da cui si ricava:

oppure (che è lo stesso):

Procedimenti di stimaPer la stima del valore di mercato è quindi necessario disporre di:

1) il parametro del bene da stimare (la superficie, il reddito):

2) i prezzi di mercato e i parametri dei beni simili:

oppure

si utilizzano dati già elaborati (il risultato del rapporto prezzi/parametro)Procedimento sintetico

si utilizzano dati elementari (tutti i prezzi e i parametri necessari)

Procedimento analitico

Procedimento sintetico1) La superficie commerciale

Il parametro di confronto (px) per la stima di un fabbricato è la superficie commerciale (in metri quadrati).

La superficie commerciale si ottiene sommando:

100% della superficie abitabile (netta calpestabile)

100% dei muri perimetrali esterni

50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari)

25-50% dei balconi o terrazzi (fino al 90% per le logge)

2-5% dei giardini a uso esclusivo

20-35% delle cantine o solai non comunicanti

50% di taverne, cantine, solai comunicanti

100% dei muri divisori interni

Le “fonti” del valore unitario possono essere: mediatori listini di agenzie immobiliari listini CCIAA (mercuriali) Agenzia del territorio (catasto) professionisti (notai, tecnici ecc.)

Il valore unitario, nella stima del valore di mercato con procedimento sintetico, è un dato noto, acquisito da terzi.

Procedimento sintetico2) Il valore unitario

I valori unitari sono in genere riferiti alla zona (centro, semicentro, periferia) e all’età (nuovo recente, vecchio) del fabbricato.

Nuovo Recente Vecchio

Centro 3.000 2.200 1.700

Zona intermedia

2.500 1.800 1.300

Periferia 2.000 1.500 1.000

Stima sintetica3) Coefficienti di differenziazione

I coefficienti di differenziazione (c) considerano le differenze di valore esistenti tra la media dei fabbricati simili e il fabbricato oggetto di stima.

Il valore di mercato del fabbricato risulterà quindi da:

I coefficienti sono anch’essi noti, entro limiti minimi e massimi (derivano da calcoli sull’influenza sul valore di una data caratteristica)

Il perito deve:- individuare la caratteristica che si discosta dalla media- stabilire il coefficiente

Attenzione!Devono essere applicati con cautela. Richiedono una certa esperienza. Il punto di riferimento sono sempre le caratteristiche del fabbricato a cui è riferito il valore unitario ordinario.

Procedimento analitico

Il valore di mercato del fabbricato risulterà da:

Il beneficio fondiario deve risultare da un dettagliato bilancio estimativo.Il saggio di capitalizzazione deve risultare da un’effettiva analisi dei prezzi di mercato e dei benefici fondiari di beni simili.

Le “scorciatoie” per la determinazione del reddito (bilanci abbreviati con spese in % sul canone di locazione) o del saggio di capitalizzazione (“… con riferimento a beni analoghi è noto il saggio del…” o espressioni del genere) rendono il procedimento sintetico (non si potrà più parlare di stima analitica).

Tradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi, che consiste nell’effettuare la comparazione in base al parametro reddituale (il beneficio fondiario). Si ha quindi:

Comodi positivi e negativiCon procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di differenziazione.

Le più comune aggiunte: stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni, serramenti ecc.) maggiori redditi temporanei esenzioni fiscali temporanee

Aggiunte e detrazioni

Le più comune detrazioni: stato di manutenzione inferiore alla norma mutui ipotecari mancati redditi temporanei valore dell’usufrutto valore di rendite perpetue o vitalizie

Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate nel procedimento sia sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima).

Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere applicati al saggio di capitalizzazione.

Valore di costruzione o ricostruzione

Procedimento sintetico Procedimento analitico

Costo unitario dimensione

Analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese da sostenere per edificare il

fabbricato da parte di un imprenditore ordinario

Computo metrico estimativo

Costo sostenuto da imprenditori edili per edificare fabbricati simili

(costo unitario €/m3 o €/m2)

Coefficiente di vetustà(per l’età e lo stato di usura)

Si applica quando: non esiste un mercato di fabbricati simili nelle stime dei danni; per la stima del valore di trasformazione di un’area edificabile

Coefficiente di vetustà

Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione:

La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di manutenzione del fabbricato, aumentando o diminuendo il coefficiente ottenuto con la formula.

Valore di trasformazione

Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato:

Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già trasformato e il costo della trasformazione:

Considerando la disposizione temporale dei valori:

fabbricati da restaurare o ristrutturare fabbricati dismessi fabbricati non ancora ultimati la convenienza ad eseguire un determinato progetto

Valore complementare

La stima riguarda una parte di un fabbricato unitario.

Il valore si ottiene per differenza:

Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico, previsto dalla normativa, l’esproprio parziale.

La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore del bene unitario.

Tuttavia l’ipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica: i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia una diminuzione del valore complessivo.

Valore di capitalizzazione

Si ottiene accumulando all’attualità i redditi futuri con la formula nota:

Il saggio di capitalizzazione non è determinato con un rigoroso riferimento al mercato (rapporto tra reddito e prezzi di beni simili). Il valore che si ottiene è quindi diverso dal valore di mercato (appunto, valore di capitalizzazione).

Il valore di capitalizzazione è fondamentale in ambito fiscale (per esempio ai fini ICI). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente (100 per i terreni) pari all’inverso del saggio di capitalizzazione (1%).

Il valore di capitalizzazione ha poco a che vedere con il mercato, ma rappresenta il livello di imposizione fiscale che l’amministrazione pubblica vuole esercitare sui proprietari degli immobili.

Stima delle aree edificabili

Valore di mercatoValore di trasformazione

…in base agli strumenti edilizi in vigore (PRG ecc.) è possibile costruire un nuovo fabbricato.

Criteri di stima

dalla zona territoriale omogenea prevista dal PRG (residenziale, industriale ecc.)

dalla cubatura edificabile (indice di edificabilità, altezza massima ecc.)

dalle altre caratteristiche (forma, dimensione, pendenza, tipo di terreno ecc.)

Inoltre:

sono beni non riproducibili (una volta consumate l’edificazione è possibile solo, nel tempo, rendendo edificabili le zone agricole)

l’edificazione delle aree limitrofe determina l’incremento di valore delle aree residue (rendita edilizia)

Valore complementare

Il valore dipende:

Valore di mercato

Vm = Valore unitario parametro

Confronto con aree simili, con la nota proporzione.

la superficie

Il parametro di confronto è tecnico:

la cubatura edificabile

Il parametro della cubatura edificabile considera già le caratteristiche edificatorie dell’area. Con il parametro della superficie il confronto deve essere fatto con aree del tutto simili.

Come si è visto per la stima del valore di mercato di un fabbricato, il valore di mercato di un’area edificabile (con procedimento sintetico) si ottiene da:

Valore di trasformazione

Questo aspetto economico considera come trasformazione la destinazione scontata per un’area edificabile (l’edificazione).

Si ottiene per differenza tra:

valore del fabbricato che si potrà edificare

costo dell’edificazione

Piccole aree edificabili (reliquati)Si stimano in base alle possibili interazioni con aree adiacenti.

Valore di trasformazione Valore complementare

Ampliamento di un fabbricato adiacenteAumento dei comodi di un fabbricato

adiacente

FINEStima dei fabbricati e delle aree edificabili

Capitolo 1