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Stima di aree edificabili site nel comune di Castagneto Carducci, finalizzata alla determinazione del valore imponibile dell’imposta comunale sugli immobili.

Castagneto Carducci (LI)

Comune di Castagneto Carducci – Area 1 – Ufficio Tributi

committente

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaterritorio.it – P.I. 06455481009 - C.F. 80416110585

Direzione Regionale per la Toscana

Direzione Regionale per la Toscana ––Ufficio Provinciale di Livorno

Ufficio Provinciale di Livorno

prot. n. 5342

del 26/07/2010

Via Aurelia,2E – 57022 Castagneto Carducci (LI)

Via Campo di Marte, 29/31 –57121 Livorno tel. 0586207411 [email protected]


COMMITTENTE: Comune di Castagneto Carducci – Area 1 – Gestione Risorse Finanziarie – Ufficio Tributi.

Via Aurelia 2e – fraz. Donoratico, 57022 Castagneto Carducci (LI).

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Via Campo di Marte, 29/31 – 57121 Livorno tel. 0586207411 - [email protected]

Direzione Regionale per la Toscana - Ufficio Provinciale di Livorno

prot. 5342 del 26/07/2010

Stima di aree edificabili, site nel comune di Castagneto

Carducci, finalizzata alla determinazione del valore imponibile

dell’imposta comunale sugli immobili.

INDICE

PREMESSA ................................................................................................. 2

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELLE SCHEDE NORMATIVE ....................... 2

1 Descrizione schede............................................................................. 2

1.1 Strumenti urbanistici principali............................................................. 2

1.2 Definizioni ......................................................................................... 2

1.3 Identificazione delle schede oggetto di valutazione................................. 3

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE.............................................................. 4

2 Criteri e metodologie estimative........................................................... 4

3 Scopo della stima............................................................................... 5

3.1 Metodologia estimativa adottata – esposizione del procedimento.............. 63.1.1Consistenze commerciali realizzabili ............................................................................. 73.1.2Determinazione dei valori unitari ................................................................................. 73.1.3Definizione della tempistica......................................................................................... 83.1.4Determinazione dei costi: costo tecnico di costruzione.................................................... 93.1.5Determinazione dei costi: oneri di urbanizzazione .......................................................... 93.1.6Determinazione dei costi: costi di gestione.................................................................... 93.1.7Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati dal debito(Ofc)........103.1.8Oneri sull’acquisto del bene da trasformare (Ofa) .........................................................113.1.9Profitto del promotore immobiliare sui ricavi (Up) .........................................................123.1.10 Valore delle aree edificabili (schede normative).....................................................13

4 Conclusioni.......................................................................................14

Valutazione di aree edificabili site nel comune di Castagneto Carducci



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PREMESSA

Il Comune di Castagneto Carducci, nell’ambito della convenzione per la fornitura dei servizi di valutazione tecnico – estimativi e di altri servizi specialistici, stipulata con questa Agenzia in data 8 aprile 2008, ha richiesto, con nota n. 2423 del 10.02.2010 dell’Area 1 – Risorse Finanziarie – Servizi Tributi, la valutazione delle aree edificabili del comune di Castagneto Carducci allo scopo di determinare il valore imponibile per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Alla richiesta veniva allegata l’elenco delle aree da valutare (schede normative operative) e la documentazione (su supporto informatico) relativa agli strumenti urbanistici (Piano strutturale e regolamento urbanistico) costituita da file in solo formato .pdf (cartografia inclusa). La scrivente Agenzia preso contatti con i competenti uffici del comune provvedeva ad esaminare la specifica richiesta e la documentazione e con nota n. 3162 del 13 maggio 2010 individuava le schede operative da valutare chiedendo formale adesione al Comune. Con nota n. 14972 del 19.07.2010 il comune di Castagneto Carducci dava formale adesione a quanto proposto dalla scrivente Agenzia ed, inoltre, chiedeva l’aggiornamento temporale delle precedenti valutazioni già eseguite con precedenti richieste.

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELLE SCHEDE NORMATIVE

1 DESCRIZIONE SCHEDE

1.1 Strumenti urbanistici principali

Il piano regolatore generale del comune di Castagneto Carducci è formato dal Piano Strutturale (PS), quale strumento della pianificazione del territorio e dal Regolamento Urbanistico (RU) quale atto di governo del territorio. Il piano strutturale è stato approvato dal comune di Castagneto Carducci con deliberazione del consiglio comunale n. 38 del 21 giugno 2007. Il regolamento urbanistico è stato approvato dal comune di Castagneto Carducci con deliberazione del consiglio comunale n. 2 del 27 gennaio 2009, pubblicato sul BURT in data 18 marzo 2009.

1.2 Definizioni

Le schede normative, secondo quanto definito dall’art. 2 delle norme tecniche di attuazione (NTA) del RU, individuano

� le aree all’interno del perimetro dei centri abitati sulle quali sono possibili, indipendentemente dal programma integrato di intervento di cui all’art. 56 della L.R. n. 1/2005, l’edificazione di completamento o di ampliamento;

� le aree all’esterno del perimetro dei centri abitati sulle quali sono possibili, indipendentemente dal programma integrato di intervento di cui all’art. 56 della L.R. n. 1/2005, le nuove edificazioni;

Tali aree sono espressamente individuate dalla planimetria delle regole del Regolamento Urbanistico e sono regolate da apposite schede allegate alle norme.




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Per quanto attiene le destinazioni d’uso previste nell’ambito delle singole schede si riporta la specificazione individuata nel P.S, art. 4 degli “Indirizzi normative e criteri per la disciplina del territorio.”

Residenza: edifici residenziali, inclusi gli spazi/annessi di pertinenza.

Attività ricettive: sono quelle definite e consentite dalla L.R. 42/2000 e s.m.i e così suddivise: a) alberghi e residenze turistico – alberghiere (alberghi, pensioni, locanda);

b) case per ferie, ostelli per la gioventù, affittacamere, case o appartamenti per vacanze, residence;

c) campeggi, parchi vacanza, villaggi turistici e aree di sosta; d) stabilimenti balneari.

Attività produttive: attività di produzione e trasformazione di beni, attività di deposito e stoccaggio e attività di servizio alle imprese.

Attività urbane: a) attività commerciale; esercizi di vicinato, attività commerciali con superfici di vendita fino a 150 mq;

� medie strutture di vendita, attività commerciali al dettaglio con superficie di vendita tra 151 a 1500 mq;

� grandi strutture di vendita quali esercizi commerciali aventi superficie di vendita superiore a 1500 mq;

� centro commerciale, media o grande struttura di vendita costituita da più esercizi commerciali inseriti in una struttura a destinazione specifica;

b) attività di somministrazione e pubblici esercizi; c) attività di sportello, agenzie; d) attività direzionali e d’ufficio, studi professionali; e) attività per lo spettacolo, il tempo libero, l’istruzione, la cultura, la pratica sportiva e la cura personale;

f) attività artigianali di ridotte dimensioni non moleste e rumorose.

Attività agricole: sono quelle definite dalla legislazione nazionale e regionale in materia di produzione agraria, allevamento e forestazione. Sono inclusi gli spazi di supporto all’attività di ogni impresa e le attività complementari di agriturismo.

1.3 Identificazione delle schede oggetto di valutazione

Come indicato in premessa, di concerto con i competenti uffici comunali, sono state individuate le schede operative oggetto della presente valutazione. Nello specifico da un primo elenco trasmesso dal comune sono state, così come esplicitate nella nota n. 3162 del 13.05.10, escluse le seguenti tipologie:

� schede normative specifiche per opere pubbliche; � schede normative riguardanti complessi edilizi già esistenti; � schede normative relative ad interventi previsti nell’accordo di pianificazione di cui alla delibera C.C. n. 91 del 10.10.06.




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Si riporta, di seguito, l’elenco delle schede oggetto di valutazione della presente relazione.

Destinazione d'uso

Sch

eda

Norm

ativa

Localizzazione Residenza

[slp]

attività

urbane

[slp]

Attività

ricettiva

alberghiera

[slp]

Industriale

artigianale

(zone D)

H max

[m]

Modalità

attuative

6 Castagneto Carducci X X 7,50 Piano Attuativo

10 Castagneto Carducci X X Intervento operativo

11 Castagneto Carducci X X Intervento operativo

12 Castagneto Carducci X 6,50 Intervento operativo



18 Donoratico X 5,00 Intervento operativo

21 Donoratico X Intervento operativo






37A Donoratico X Piano Attuativo

37B Donoratico X 10,00 Piano Attuativo

40 Donoratico X X 10,00 Piano Attuativo



52 Marina di Castagneto X X Intervento operativo

56 Marina di Castagneto X 10,00 Intervento operativo

61 Marina di Castagneto X X Piano Attuativo

62 Marina di Castagneto X 4,00 Intervento operativo

Le singole schede indicano in mq di superficie lorda di pavimento (Slp) la potenzialità edificatoria complessiva. In base all’art. 10 delle NTA del RU la superficie lorda di pavimento è costituita dalla somma della superficie di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati misurate al lordo dei tramezzi interni, vani scale, vani ascensori, ecc e al netto degli elementi verticali (muri perimetrali).

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

2 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

Lo scopo della stima, accennato in premessa, ha richiesto un esame preliminare delle metodologie estimali applicabili nella fattispecie, al fine di poter meglio rispondere alla richiesta; per una migliore comprensione del procedimento adottato si ritiene opportuno richiamare alcune definizioni ed alcuni concetti specifici dell’estimo civile. Per “area edificabile” si intende ogni area urbana suscettibile di edificazione, in base allo strumento urbanistico o al regolamento edilizio vigente.




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Per “edificabilità” si intende la dimensione e la tipologia d’uso dell’intervento edilizio realizzabile sull’area nel rispetto dello strumento urbanistico vigente. Il valore di un area edificabile è strettamente dipendente dalla potenzialità edificatoria prevista dallo strumento urbanistico. Un terreno edificabile è un immobile che si trova in una condizione “imperfetta” o di "transizione", in quanto il suo destino urbanistico e commerciale si compirà nel momento in cui saranno costruiti i fabbricati che gli strumenti urbanistici rendono possibili. Per quanto riguarda la scelta dei criteri di stima da adottare bisogna premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio dei beni in esame, che nel caso specifico risultano aree, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici, avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto d’incontro tra domanda ed offerta. G li aspetti economici, sotto i quali può essere riguardato un bene, sono connessi allo scopo per il quale la perizia è effettuata; nel caso in esame l’aspetto economico è chiaramente individuato dal “più probabile valore di mercato” della singola scheda urbanistica. La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto od analitico. Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un bene immobile sono infatti essenzialmente di due tipi:

• metodologie diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici, basata sulla comparazione, che si esplica attraverso il metodo comparativo, declinato secondo i diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi;

• metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici ed utilizzate in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso della metodologia diretta; sono basate sulla ricerca indiretta del valore di mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzati come procedimenti.

Nel caso in esame, in considerazione delle caratteristiche e tipologia dei beni oggetto di stima, dello scopo della valutazione (determinazione del valore di mercato dei beni ai fini fiscali), nonché della assenza di un mercato delle aree edificabili, attesa la recente approvazione del nuovo strumento urbanistico, che consente l’individuazione di una serie di prezzi (scala dei prezzi noti), unitamente alla circostanza che per i beni in esame risulta consentita la trasformazione (giuridica e tecnica) in altro beni collocabili in altre fasce di mercato si è dell’avviso di redigere la stima di ogni singola scheda urbanistica secondo la metodologia indiretta del valore di trasformazione determinato come differenza fra il valore di mercato dell’immobile trasformato ed il totale dei costi di trasformazione.

3 SCOPO DELLA STIMA

Nel caso in esame, come indicato in premessa, scopo della stima è la determinazione del valore di mercato delle schede urbanistiche identificate al punto 1.3) per la determinazione del valore imponibile relativo all’imposta comunale sugli immobili.




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3.1 Metodologia estimativa adottata – esposizione del procedimento

Come sopraindicato viene utilizzato, per la determinazione del valore delle aree edificabili il procedimento basato sulla determinazione del valore di mercato attraverso l’adozione del valore di trasformazione, ovvero la determinazione del valore del bene suscettibile di trasformazione ottenuto come differenza tra il valore di mercato del prodotto nel quale il bene iniziale potrebbe essere trasformato e i costi di trasformazione, comprensivi del profitto che spetta a chi realizza l’intervento in ragione del mercato. Il procedimento del valore di trasformazione può considerarsi un procedimento derivato, in quanto contiene in sé sia l’approccio del mercato, attraverso il quale si perviene a stimare il valore del bene trasformato, sia l’approccio al costo, mediante il quale vengono definiti i costi della trasformazione. In formula:

VT = Vm –(K+Up)

VT: valore di mercato attuale dell’immobile da trasformare;

Vm: valore di mercato del prodotto della trasformazione; K: costi di trasformazione attuali; UP: utile lordo normale spettante al promotore edilizio per remunerare l’investimento effettuato.

Il valore di trasformazione corrisponde, in altre parole, alla differenza tra l’attivo, rappresentato dal valore del prodotto trasformato, e il passivo, costituito da tutti i costi da sostenere nella trasformazione, tra cui deve essere compreso il profitto del promotore edilizio, ovvero dell’imprenditore che opera la trasformazione. Occorre tenere conto che i ricavi, definiti in termini di valore di mercato dei beni trasformati, e i costi di trasformazione assumono la forma di flussi d’entrata e d’uscita, pertanto, non possono essere sommati o dedotti gli uni dagli altri se prima non sono stati attualizzati e resi equivalenti rispetto al tempo. La formula generale che tiene conto del tempo di trasformazione che viene adottata nel procedimento è la seguente:

VT = Vm/qn –(K+Up)/q

n

Dove con qn = (1+r)

n si indica il montante annuale con r il saggio di

attualizzazione e con n il tempo della normale trasformazione.

Esplicitata in forma più estesa:

Vt = Vm/qn –[Ctc+(Ou+Cg)+(Ofc+Ofa+Ot)+Up] / q

n

Ctc: costo tecnico di costruzione;

Ou: oneri di urbanizzazione ; Cg: costi di gestione; Ofc:oneri finanziari relativi alla quota di debito per i costi della trasformazione; Ofa:oneri finanziari relativi alla quota di debito per l’acquisto del bene da trasformare;




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Ot: altri oneri (spese e relativi interessi passivi per l’acquisto del bene da trasformare;

UP: profitto del promotore immobiliare sui ricavi (%VM).

Si evidenzia che alcune voci di costo sono espresse in percentuale del valore

incognito VT, di conseguenza l’equazione risolutiva è di fatto una equazione di

primo grado nella incognita VT.

Vt = VM-[Ctc+(Ou+Cg) + (Ofc+Ofa+Ot) + Up]

Valore dell'edificio realizzabile VM Valore di mercato del prodotto della trasformazione

Csc costo di trasformazione superfici coperte fuori terra

Cse costo di trasformazione superfici coperte entro terra Ctc costo tecnico di costruzione

Coi costo opere di idoneizzazione

Oups oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Oucc contributi concessori sul costo di costruzione

Ou oneri di urbanizzazione

Op onorari professionali

Oai oneri per allacciamenti ai pubblici servizi

Sg spese generali

CT costi diretti e indiretti di trasformazione Costi indiretti di

trasformazione

Sc spese di commercializzazione

Cg costi di gestione

Ofc oneri finanziari relativi alla quota di debito per i costi della

trasformazione (CT) Of oneri per interessi passivi dell'investimento

Ofa oneri finanziari relativi alla quota di debito per l'acquisto del bene da

trasformare (VT)

Up profitto del promotore immobiliare sui ricavi (VM)

Ot altri oneri (spese e relativi interessi passivi per l'acquisto del bene da trasformare)

Nei successivi punti saranno meglio specificati i ricavi ed i costi in relazione ai tempi di erogazione adottati nelle tabelle di calcolo delle singole schede allegate alla presente relazione.

3.1.1 Consistenze commerciali realizzabili

Le consistenze commerciali realizzabili sono state desunte dalla potenzialità edificatoria stabilita dalle schede espressa in mq di superficie lorda di pavimento incrementata del 20 % per tenere in conto delle murature perimetrali e delle superfici che pur escluse dal computo della Slp (come indicato all’art. 10 delle NTA) concorrono alla definizione della consistenza commerciale (logge e balconi fino ad una profondità di 2 ml, le superfici al suolo porticate o a pilotis private con profondità inferiore a ml 3,00, ecc).

3.1.2 Determinazione dei valori unitari

Per la determinazione dei valori unitari, del prodotto trasformato saranno presi in esame i valori derivanti dalle indagini di mercato eseguite nell’ambito delle attività di aggiornamento dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Provincia di Livorno relativi al comune di Castagneto Carducci. Detti valori sono riferiti al 2 ° semestre 2009 e pubblicati sul sito dell’Agenzia del Territorio: http://www.agenziaterritorio.it




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OMI - Geopoi

I valori dell’OMI vengono utilizzati per la determinazione del valore delle singole schede (come da tabelle di calcolo allegate) del bene trasformato

(VM).

3.1.3 Definizione della tempistica

Nell’ambito del procedimento del valore di trasformazione assume particolare rilevanza la definizione di una tempistica relativa allo specifico intervento ammissibile. Indicando con “n” il numero di anni nell’arco del quale si ipotizza possa effettuarsi l’investimento immobiliare, dato dal periodo intercorrente tra la data di acquisto del bene da trasformare sino al momento in cui a trasformazione è avvenuta si ipotizza la vendita dell’immobile trasformato (non è più nella disponibilità del promotore immobiliare), all’interno della durata complessiva del processo di trasformazione, si possono distinguere verosimilmente tre periodi principali o fasi scandite da altrettante date salienti:

• n1= fase preliminare; è il periodo di tempo, intercorrente tra la data di acquisto dell’immobile da trasformare (coincidente in generale con la data di effettuazione della stima) e la data di inizio dei lavori di trasformazione;

• n2= fase di costruzione; è il periodo di tempo intercorrente tra le date di inizio e di fine dei lavori di trasformazione;

• n3= fase di commercializzazione; è il periodo di tempo intercorrente tra la data di fine dei lavori di trasformazione e la data finale del processo di vendita del bene trasformato.

All’interno di ciascuna delle tre fasi sono poi contenute le ulteriori date di erogazione e/o acquisizione dei capitali la cui individuazione è possibile solo a




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valle dell’analisi di dettaglio dei fattori produttivi elementari che intervengono nel processo e di cui tali capitali rappresentano il costo/ricavo.

TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE

analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale

durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi

durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi

durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi

Tutti i costi produttivi di dettaglio sono erogati all’interno della tempistica delineata, rispetto alla quale l’epoca della stima si situa al momento dell’acquisto mediante l’attualizzazione dei profitti e dei costi.

3.1.4 Determinazione dei costi: costo tecnico di costruzione

Il costo tecnico di costruzione di ogni specifico intervento realizzativo è determinato attraverso una stima parametrica sulla base di costi ricavati da immobili similari o da prezzari specializzati, supportati da indagini dirette eseguite nell’ambito territoriale di riferimento del mercato edilizio. Il costo di costruzione dell’opera da stimare sarà ottenuto moltiplicando il prezzo unitario ragguagliato, sia delle opere di idoneizzazione che delle superfici coperte e di quelle scoperte, per le rispettive quantità possedute dall’opera da stimare calcolate ciascuna secondo l’unità di misura scelta.

3.1.5 Determinazione dei costi: oneri di urbanizzazione

Il computo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria oltre che al contributo concessori sul costo di costruzione è eseguito utilizzando le tariffe stabilite dal comune di Castagneto Carducci (tabelle comunali).

3.1.6 Determinazione dei costi: costi di gestione

Tra i costi indiretti di trasformazione definiscono i c.d. costi di gestione a carico del promotore dell’intera operazione di trasformazione. Il costo globale di gestione Cg è pari alla somma di quattro differenti aliquote:

Cg= Op + Oal + Sg + Sc

Op-Oneri professionali

Rientrano in questa tipologia di spese tutti i costi dovuti per lo studio urbanistico, per la progettazione architettonica, strutturale, impiantistica e gli oneri legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo, accatastamento, ecc. Tutte queste spese compongono quelle che vengono definite spese tecnico-professionali; detti costi tecnici, comprensivi di spesa forfetaria, si calcolano in percentuale variabile sul costo di costruzione delle opere edilizie. La variazione di percentuale dipende:

– dall’entità dell’intervento edilizio (all’aumentare dell’intervento edilizio diminuisce l’incidenza dei costi fissi);

– dalla ripetitività di parte dei progetti.

Oal-Costi di allacciamento ai servizi




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Tali costi dipendono dalla distanza del punto di fornitura rispetto alla linea di distribuzione delle reti pubbliche (gas, fognature, energia elettrica ecc), dal carico della linea e dal numero di utenze da allacciare. Normalmente queste spese rispetto agli altri costi in gioco sono trascurabili, influendo al massimo per qualche decina di migliaia di euro e vengono annoverate assieme ai costi da sostenere o sostenuti per la distribuzione delle reti tecnologiche all’interno del lotto per la fornitura ed il servizio alle unità immobiliari.

Sg Spese generali e di amministrazione

Rientrano in queste tipologie di spesa, tutti i costi di produzione non direttamente riconducibili alla costruzione e sono generalmente composti da spese tecnico - amministrative di azienda e di cantiere. Sono esempio di queste spese: i salari pagati ai dipendenti non direttamente coinvolti nel processo di costruzione (custodi, vigilanza, addetti alla manutenzione), l’energia elettrica, l’ammortamento degli impianti e dei macchinari, le spese per il montaggio e lo smontaggio del cantiere. G eneralmente tali costi sono fissi con un andamento costante nell’intervallo del processo di costruzione. Ai fini del calcolo degli oneri finanziari, tali spese si considerano distribuite secondo gli stati di avanzamento dei lavori, e vengono stabilite in percentuale sul costo tecnico di costruzione.

Sc Spese di commercializzazione

Per quanto riguarda le spese di commercializzazione del prodotto finito (fabbricato), se ne valuterà l’ammontare con un esame sulla commerciabilità del prodotto finito e sugli usi “ordinari” del mercato di riferimento. In ogni caso saranno computati come costi a detrarre sui ricavi in quanto i relativi esborsi saranno contestuali alle vendite del prodotto finito, per questo normalmente i costi commerciali sono conteggiati in percentuale rispetto al

valore di mercato (VM) ipotizzato per il prodotto ottenibile dalla trasformazione.

3.1.7 Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati

dal debito(Ofc)

G li oneri verranno calcolati sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati dal debito applicando la nota formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qn - 1)

Dove: � C= capitale investito; � d = percentuale di indebitamento;

� qn = coefficiente di attualizzazione con q=1+i

� i = tasso di interesse sul debito; � n = tempo di maturazione dei fattori economici.

G li interessi passivi sono calcolati con riferimento al numero “t” di anni in cui si protrae il debito, corrispondente al periodo compreso dal momento in cui si ipotizza l’esborso di denaro al momento in cui viene conclusa l’operazione immobiliare (vendita dell’ultima frazione di immobile realizzato) Il tasso “i” rappresenta il saggio di interesse unitario annuo richiesto dall’ente erogante il prestito a favore del promotore immobiliare. In definitiva, con tale operazione si intendono remunerare gli interessi bancari che il




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trasformatore deve corrispondere all’istituto di credito a cui ricorre per poter pagare tutti gli attori del processo edilizio che intervengono nella trasformazione: quota di debito dei costi tecnici della trasformazione (in tabella CT); il saggio di interesse bancario unitario “i” annuo è quello mediamente riscontrabile nel settore per un operatore ordinario, cioè dotato di medie capacità imprenditoriali. G li oneri finanziari sono computati con riferimento ai tempi ipotizzati di erogazione dei capitali, e quindi ai conseguenti tempi di maturazione degli interessi passivi. In particolare:

� gli oneri di urbanizzazione Oups e Oucc possono generalmente considerarsi erogati al tempo n = 1/3 n1, pertanto i relativi oneri finanziari a rigore vanno calcolati, sempre relativamente alla quota parte di capitali presi a prestito, per t = 2/3n1 + n2 + n3 anni

� gli eventuali costi di idoneizzazione Coi possono essere pensati

concentrati al tempo n1 di inizio dei lavori di costruzione, e quindi i relativi oneri finanziari a rigore, sempre relativamente alla quota

parte di capitali presi a prestito, si capitalizzeranno per t = n2 + n3 anni.

� Per i costi Csc e Cse, inglobandovi per semplicità i costi di gestione (Op + Oal + Sg + Sc), nell’ipotesi di costi legati ad esborsi progressivi in favore dell’impresa di costruzione a stati di avanzamento nel tempo n2 e in mancanza di un programma lavori che preveda l’emissione di SAL è lecito formulare delle ipotesi semplificative del tipo:

� anticipo iniziale che, con riferimento alla prassi del settore e all’entità delle costruzioni, può assumersi pari al 30% erogato al tempo n1. La durata da considerare ai fini degli oneri finanziari è pertanto t = n2 + n3

� residuo 70% dei costi di costruzione – in considerazione della circostanza che le opere relativamente più costose (finiture e completamenti impiantistici) si concentrano nella seconda fase dei lavori – si può considerare mediamente addensato a 2/3 dall’inizio lavori e pertanto al tempo n1 + 2/3 n2. La durata da considerare ai fini degli oneri finanziari è pertanto t = 1/3 n2 + n3.

3.1.8 Oneri sull’acquisto del bene da trasformare (Ofa)

G li oneri sul costo di acquisto del bene da trasformare sono la somma degli oneri di trasferimento e degli oneri finanziari sulla quota di debito del promotore; nello specifico: � gli oneri di trasferimento (Ot) – da esprimere in percentuale del valore

incognito VT – che comprendono: - imposta di registro; - oneri di mediazione; - oneri per consulenze tecnico legali; - oneri notarili.

Ot = t VT




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� gli oneri finanziari (Ofa) sulla quota coperta dal debito, computati al medesimo saggio di remunerazione già individuato per i costi di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione del costo del bene da trasformare (che in questo caso coincide con l’istante iniziale, il che significa che detti oneri matureranno per tutta la durata “n” dell’operazione immobiliare), e anch’essi espressi in percentuale del valore incognito Vt.

Ofa = (VT+Ot) d [(1+i)n -1] = VT[(1+t) d [(1+i)n -1] = fVT

3.1.9 Profitto del promotore immobiliare sui ricavi (Up)

Tale costo indiretto remunera, oltre alla capacità organizzativa del promotore, anche il rischio imprenditoriale cui si espone. Il profitto viene dedotto dal mercato e varia quindi in funzione di molteplici parametri legati all’operazione di trasformazione:

� condizioni economiche generali � andamento del mercato � destinazioni d’uso (residenziale, produttivo, terziario, misto, ecc.), � modalità, localizzazione e dimensioni dell’intervento � attendibilità delle previsioni di tempi e costi e ricavi, � eventuali analisi di scenari alternativi.

Ogni differente operazione di trasformazione avrà uno specifico tasso di rischio e quindi di profitto, correlato al settore e all’insieme delle caratteristiche dello sviluppo immobiliare. Ovviamente l’intervento ipotizzato di trasformazione è fattibile finanziariamente se produce un profitto per il promotore immobiliare che gestisce l’operazione. In tal caso il valore di trasformazione (più probabile prezzo di mercato dell’immobile nel suo stato attuale) rappresenta il massimo prezzo di acquisto che l’acquirente è disposto a pagare (massimo prezzo di offerta); un’offerta di vendita maggiore, infatti, andrebbe a discapito del tornaconto atteso. L’utile del promotore può anche essere visto come somma delle due componenti remunerative dei capitali e dei rischi:

• La remunerazione attesa dall’investitore (investor): rappresenta il mancato guadagno sul capitale investito per tutto il tempo che va dalla sua erogazione al rientro a fine operazione e deriva dal fatto che dovrà trascorrere del tempo (il tempo n = n1 + n2 + n3) prima che l’immobile produca reddito, ovvero prima che i capitali investiti diano frutti. Tale remunerazione minima sarà commisurata al rendimento di investimenti alternativi privi di rischi specifici, come ad esempio l’acquisto di un immobile già esistente di pari destinazione d’uso (ovvero di destinazione d’uso maggiormente assimilabile) rispetto a quello da costruire in grado di produrre reddito nell’immediato, o anche l’investimento mobiliare diversificato.

• La remunerazione del rischio specifico del promotore (developer): il profitto che ordinariamente viene ritenuto equo ritrarre, e che il promotore si attende quindi di ottenere, dall’impiego dei capitali, sia propri che presi a prestito, compresi gli oneri finanziari, nell’operazione immobiliare intrapresa e corrisponde all’incremento di valore del suolo dovuto alla trasformazione edilizia subita (capital gain). Infatti, il




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promotore, incassando a fine operazione il valore di mercato, si attende non solo di recuperare tutti i mancati interessi sui capitali investiti ma anche di incamerare un ulteriore premio che lo ripaghi dei rischi specifici affrontati.

3.1.10 Valore delle aree edificabili (schede normative).

I valori delle aree edificabili di cui alle schede normative fornite dal comune, meglio identificate al punto 1.3, vengono calcolate con dei fogli elettronici, allegati alla presente relazione, in coerenza con l’algoritmo di calcolo di cui al punto 3.1.

La determinazione del valore dell’area (VT) deriva dall’attualizzazione della formula riportata al punto 3.1):

posto Kp = Ctc+Ou+Op+Sg+Sc+Ofc+Up : costo complessivo attualizzato

VT=(Vm-Kp)-Ofa-Ot (1)

rd: tasso sul capitale; ra: tasso di attualizzazione; d: rapporto di indebitamento; qi = 1+ri : binomio di interesse

Ofa = f*VT: oneri finanziari sulla quota di indebitamento attualizzati:

Ot = t*VT: oneri di trasferimento

sostituendo nella (1) ed isolando l’incognita VT:

VT= Vm/qn –[Ctc+Ou+Cg+Ot+Up]/q

n – VT (t+f)/qn

Da cui deriva:

Vm/qn –[Ctc+Ou+Cg+Oft+Up]/q

n

VT = [1+(t+f)/q

n]

VT = valore di mercato del bene da trasformare; Vm = valore del bene trasformato; Ctc = costi tecnici di trasformazione; Ou = oneri di urbanizzazione; Cg = costi di gestione dell’operazione immobiliare; Oft =oneri finanziari sulla quota dei costi diretti ed indiretti della trasformazione, finanziata sul debito; Up = utile del promotore; t = percentuale del valore incognito corrispondente agli oneri di trasferimento del bene da trasformare; f = percentuale del valore incognito corrispondente agli oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di acquisto del bene da trasformare;

1/qn = fattore di attualizzazione, con n durata dell’operazione e q = 1+r; r = tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di durata pari a quella dell’operazione. Si evidenzia che i conteggi sono stati eseguiti, per tutte le schede, ipotizzando:

� d = 0,60: rapporto di indebitamento;

� rd = 4 % : saggio di indebitamento;

� ra = 3,20 %: saggio di sconto;

� t = 13 %




pagina. 14 di 14



4 CONCLUSIONI

Per quanto sopra esposto, considerando i conteggi allegati alla presente relazione si determinano, per le singole schede urbanistiche, i seguenti valori finalizzati alla determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili:

Scheda

Normativa Localizzazione Valore stimato

6 Castagneto Carducci € 454.000,00






18 Donoratico € 608.000,00

21 Donoratico € 301.000,00

23 Donoratico € 301.000,00

24 Donoratico € 301.000,00

28 Donoratico € 132.000,00

35 Donoratico € 88.000,00

36 Donoratico € 301.000,00

37A Donoratico € 230.000,00

37B Donoratico € 4.430.000,00

40 Donoratico € 1.872.000,00

41 Donoratico € 88.000,00

45 Donoratico € 182.000,00

52 Marina di Castagneto € 2.326.000,00

56 Marina di Castagneto € 326.000,00

61 Marina di Castagneto € 2.282.000,00

62 Marina di Castagneto € 124.000,00

Livorno 25 agosto ’10

Il Responsabile Tecnico

ing. Antonio De Vito

Il Direttore

ing. Rinaldo Adriani

ALLEGATI

Valori Osservatorio del Mercato Immobiliare 2° - 2009

Schede urbanistiche – valore di trasformazione

1

2


ALLEGATO 1

Valori Osservatorio del Mercato

Immobiliare

2° semestre 2009

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B1

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6,5

6,5

F

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4,5

4,5

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1600

200

0L

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ALLEGATO 2

Schede Urbanistiche

Valore di Trasformazione

SCHEDA URBANISTICA N. 6LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento

Superficie lorda di pavimento totale mq 800Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 300Superficie lorda di pavimento - attività ricettive mq 500Altezza max m 7,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2400Sup. per contributo costo di costruzione mq 640

454.000,00€ 567,50 189,17

Dati urbanistici

Castagneto Carducci

Piano attuativo

B1Attivita Urbane + attività ricettive

Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]

Valore di trasformazione - SCHEDA 6

analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0

durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12

durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6

durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36

Dettaglio voci

Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36

costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%

Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%

Ou oneri di urbanizzazione mesi 18

accumulati a n = n1 + n2 + n3

a n1= 12 mesi per il 30%

a n1+(2/3) n2= 24 mesi per il 70%

Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0

Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa


accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal

tempo 0

Tempo di erogazione

Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)


TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Vm

€/mq

2.484.000

Vm res.

1.90

0,00

€/mq

360

684.000

Vm att. Urb.

3.00

0,00

€/mq

600

1.800.000

Simbo

li

Tasso o

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ta

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TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1100

mq

800

880.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

880.000

Oup

s32

,16

mc

2400

77.184

Oucc

14,93

mq

640

9.55

5

Ou=

(Oup

s+Oucc)

86.739

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€88

0.00

088

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€96

6.73

948

.337

Sc = 3% x Vm

3%€

2.48

4.00

074

.520

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

210.857

1.177.596

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€

Of1 = a %(Ctc)xdx [(1

+ i)

n -1]

4,00

%24

880.00

030

%60

%12

.925


+ i)

n -1]

4,00

%12

880.00

070

%60

%14

.784

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

86.739

100%

60%

3.15

4

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%24

210.85

730

%60

%3.09

7

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%12

210.85

770

%60

%3.54

2

Ofc

37.503

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

2.48

4.00

0621.000

RICAVI

Valore di mercato del prodo

tto finito - attività urban

e


tto finito - attività ricettive

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI

COSTI DIRETTI E INDIRETTI

COSTI

Costi di idon

eizzazione

(dem

olizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)

Costo di costruzione

Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou

sui costi di gestione

Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo

ta d dei costi di trasform

azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te

cnico di costruzione

Ctc

VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO


tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

costo tecnico di costruzione

e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg ]

Spe

se gen

erali e amministrazione

ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.48

4.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

264.00

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

616.00

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%86

.739

180,95

385

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

63.257

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

147.60

024

0,93

895

d x Ofc

37.503

360,90

983

Up

621.00

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

454.084,29

€

VALORE/COSTO


tto edilizio trasform

ato

Costi di gestione

COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]

One

ri finan

ziari relativi al cap

itale area di inde

bitamen

to

VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]

One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim

ento relativi al cap

itale area

34.121

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60%

) de

l Ct

Utile de

l promotore

COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]

565.004

1.715.951

ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI

VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]

82.736

61.295

138.58

9

1.116.826

2.260.018

255.81

3

578.39

3

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

2.26

0.01

8

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6


Superficie lorda di pavimento totale mq 1200Superficie lorda di pavimento - residenziale mq 900Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 300Altezza max m -Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 3600Sup. per contributo costo di costruzione mq 960

961.000,00€ 800,83 266,94

Dati urbanistici

Castagneto Carducci

Intervento operativo

B1Residenziale+Attivita Urbane








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Vm

€/mq

4.356.000

Vm res.

3.40

0,00

€/mq

1080

3.672.000

Vm att. Urb.

1.90

0,00

€/mq

360

684.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1150

mq

1200

1.38

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

1.380.000

Oup

s61

,07

mc

3600

219.85

2

Oucc

14,93

mq

960

14.333

Ou=

(Oup

s+Oucc)

234.185

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€1.38

0.00

013

8.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€1.61

4.18

580

.709

Sc = 3% x Vm

3%€

4.35

6.00

013

0.68

0

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

349.389

1.963.574

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€

Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

1.38

0.00

030

%60

%20

.269


i)n -1]

4,00

%12

1.38

0.00

070

%60

%23

.184

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

234.18

510

0%60

%8.51

4

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

349.38

930

%60

%5.13

2

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

349.38

970

%60

%5.87

0

Ofc

62.969

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

4.35

6.00

0980.100

RICAVI


tto finito - residen

ziale



e

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg ]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

0

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

4.35

6.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

414.00

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

966.00

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%23

4.18

518

0,95

385

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

104.81

712

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

244.57

224

0,93

895

d x Ofc

62.969

360,90

983

Up

980.10

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

960.997,79

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

57.291

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


891.724

2.811.787



223.37

7

101.56

6

229.64

1

1.862.772

3.963.219

401.16

2

907.02

6

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

3.96

3.21

9

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

0



228.000,00€ 456,00 152,00

Dati urbanistici

Castagneto Carducci


B1Residenziale+Attivita Urbane








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Vm

€/mq

1.500.000

Vm res.

3.40

0,00

€/mq

240

816.000

Vm att. Urb.

1.90

0,00

€/mq

360

684.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1150

mq

500

575.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

575.000

Oup

s61

,07

mc

1500

91.605

Oucc

14,93

mq

400

5.97

2

Ou=

(Oup

s+Oucc)

97.577

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€57

5.00

057

.500

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€67

2.57

733

.629

Sc = 3% x Vm

3%€

1.50

0.00

045

.000

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

136.129

808.706

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%24

575.00

030

%60

%8.44

6


i)n -1]

4,00

%12

575.00

070

%60

%9.66

0

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

97.577

100%

60%

3.54

8

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

136.12

930

%60

%1.99

9

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

136.12

970

%60

%2.28

7

Ofc

25.940

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

1.50

0.00

0337.500

RICAVI



ziale



e

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg ]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

1

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

1.50

0.00

030

0,92

427

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

172.50

06

0,98

437

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

402.50

018

0,95

385

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%97

.577

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

40.839

60,98

437

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

95.290

180,95

385

d x Ofc

25.940

300,92

427

Up

337.50

030

0,92

427

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

6,18

%Vt

300,92

427

0,05

71Vt

18,71%

228.379,19

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

23.975

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


311.941

1.115.289



94.551

40.200

90.893

779.373

1.386.405

169.80

4

383.92

5

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

1.38

6.40

5

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

1


Superficie lorda di pavimento mq 1000Altezza max m 6,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 3000Sup. per contributo costo di costruzione mq 800

725.000,00€ 725,00 241,67

Dati urbanistici

Castagneto Carducci


B1Attività ricettiva-alberghiera








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

3.00

0,00

€/mq

1200

3.600.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1200

mq

1000

1.20

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

1.200.000

Oup

s26

,8mc

3000

80.400

Oucc

21,33

mq

800

17.064

Ou=

(Oup

s+Oucc)

97.464

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€1.20

0.00

012

0.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€1.29

7.46

464

.873

Sc = 3% x Vm

3%€

3.60

0.00

010

8.00

0

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

292.873

1.590.337

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%30

1.20

0.00

030

%60

%22

.252


i)n -1]

4,00

%24

1.20

0.00

070

%60

%41

.126

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%21

97.464

100%

60%

4.15

5

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

292.87

330

%60

%4.30

2

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

292.87

370

%60

%4.92

0

Ofc

76.755

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

3.60

0.00

0900.000

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

2

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

3.60

0.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

360.00

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

840.00

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%97

.464

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

87.862

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

205.01

124

0,93

895

d x Ofc

76.755

360,90

983

Up

900.00

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

8,83

%Vt

420,89

561

0,07

91Vt

20,91%

725.417,18

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

69.834

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) del Ct

Utile de

l promotore


818.847

2.398.309



94.442

85.137

192.49

5

1.509.628

3.275.388

348.83

6

788.71

8

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

3.27

5.38

8

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

2



164.000,00€ 1.093,33

364,44


Dati urbanistici

Castagneto Carducci


B1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

3.40

0,00

€/mq

180

612.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1200

mq

150

180.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

180.000

Oup

s61

,07

mc

450

27.482

Oucc

14,93

mq

120

1.79

2

Ou=

(Oup

s+Oucc)

29.273

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€18

0.00

018

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€20

9.27

310

.464

Sc = 3% x Vm

3%€

612.00

018

.360

Cg = (Op+S

g+Sc)

46.824

256.097

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€

Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

180.00

030

%60

%1.96

3


n -1]

4,00

%10

180.00

070

%60

%2.51

2

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%13

29.273

100%

60%

762

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

46.824

30%

60%

511

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%10

46.824

70%

60%

653

Ofc

6.401

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

23%

612.00

0137.700


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

3

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

612.00

026

0,93

403

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

54.000

80,97

922

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

126.00

016

0,95

887

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%29

.273

130,96

645

Cg = (Op+S

g+Sc)

30,00%

14.047

80,97

922

Cg = (Op+S

g+Sc)

70,00%

32.777

160,95

887

d x Ofc

6.40

136

0,90

983

Up

137.70

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

5,32

%Vt

260,93

403

0,04

97Vt

17,97%

163.895,16

€

Valore

attualizzato

€

571.62

6

571.626

52.878

120.81

8

Costo te


Costo te


28.291

13.755

31.428

247.170



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

5.824

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


125.284

378.278

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

3



114.000,00€ 1.140,00

380,00


Dati urbanistici

Castagneto Carducci


B1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

3.60

0,00

€/mq

120

432.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1300

mq

100

130.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

130.000

Oup

s61

,07

mc

300

18.321

Oucc

14,93

mq

801.19

4

Ou=

(Oup

s+Oucc)

19.515

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€13

0.00

013

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€14

9.51

57.47

6

Sc = 3% x Vm

3%€

432.00

012

.960

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

33.436

182.951

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


+ i)

n -1]

4,00

%18

130.00

030

%60

%1.41

8


+ i)

n -1]

4,00

%10

130.00

070

%60

%1.81

4

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%13

19.515

100%

60%

508

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

33.436

30%

60%

365

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%10

33.436

70%

60%

467

Ofc

4.571

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

432.00

097.200


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(dem

olizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

4

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

432.00

026

0,93

403

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

39.000

80,97

922

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

91.000

160,95

887

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%19

.515

130,96

645

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

10.031

80,97

922

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

23.405

160,95

887

d x Ofc

4.57

136

0,90

983

Up

97.200

360,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

5,32

%Vt

260,93

403

0,04

97Vt

17,97%

113.871,65

€

Valore

attualizzato

€

403.50

1

403.501

38.190

87.257

Costo te


Costo te


18.861

9.82

2

22.442

176.572



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

4.159

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60%

) de

l Ct

Utile de

l promotore


88.435

269.166

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

4



608.000,00€ 304,00 76,00

Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Attivita Urbane








Dettaglio voci






a n1=12 mesi per il 30%

a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.20

0,00

€/mq

2000

4.400.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

850

mq

2000

1.70

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

1.700.000

Oup

s26

,8mc

8000

214.40

0

Oucc

21,33

mq

1600

34.128

Ou=

(Oup

s+Oucc)

248.528

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

12%

€1.70

0.00

020

4.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€1.94

8.52

897

.426

Sc = 3% x Vm

3%€

4.40

0.00

013

2.00

0

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

433.426

2.381.954

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%28

1.70

0.00

030

%60

%29

.325


i)n -1]

4,00

%14

1.70

0.00

070

%60

%33

.430

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%20

248.52

810

0%60

%10

.073

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%28

433.42

630

%60

%7.47

7

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%14

433.42

670

%60

%8.52

3

Ofc

88.828

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

4.40

0.00

0990.000

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

8

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

4.40

0.00

040

0,90

033

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

510.00

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

1.19

0.00

026

0,93

403

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%24

8.52

820

0,94

886

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

130.02

812

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

303.39

826

0,93

403

d x Ofc

88.828

120,96

899

Up

990.00

040

0,90

033

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

8,38

%Vt

400,90

033

0,07

54Vt

20,54%

608.217,24

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

86.073

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


891.327

3.228.278



235.81

8

125.99

6

283.38

3

2.250.878

3.961.452

494.18

5

1.11

1.49

6

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

3.96

1.45

2

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 1

8



301.000,00€ 401,33 133,78

Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

900

2.070.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

750

787.50

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

787.500

Oup

s61

,07

mc

2250

137.40

8

Oucc

14,93

mq

600

8.95

8

Ou=

(Oup

s+Oucc)

146.366

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€78

7.50

078

.750

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€93

3.86

646

.693

Sc = 3% x Vm

3%€

2.07

0.00

062

.100

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

187.543

1.121.409

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%24

787.50

030

%60

%11

.567


i)n -1]

4,00

%12

787.50

070

%60

%13

.230

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

146.36

610

0%60

%5.32

2

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

187.54

330

%60

%2.75

5

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

187.54

370

%60

%3.15

1

Ofc

36.024

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

2.07

0.00

0465.750

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

1

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.07

0.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

236.25

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

551.25

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%14

6.36

612

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

56.263

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

131.28

024

0,93

895

d x Ofc

36.024

360,90

983

Up

465.75

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

301.035,00

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

32.775

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


423.753

1.522.659



141.82

7

54.518

123.26

6

1.066.131

1.883.348

228.92

4

517.59

6

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

1.88

3.34

8

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

1



301.000,00€ 401,33 133,78

Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

900

2.070.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

750

787.50

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

787.500

Oup

s61

,07

mc

2250

137.40

8

Oucc

14,93

mq

600

8.95

8

Ou=

(Oup

s+Oucc)

146.366

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€78

7.50

078

.750

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€93

3.86

646

.693

Sc = 3% x Vm

3%€

2.07

0.00

062

.100

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

187.543

1.121.409

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%24

787.50

030

%60

%11

.567


i)n -1]

4,00

%12

787.50

070

%60

%13

.230

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

146.36

610

0%60

%5.32

2

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

187.54

330

%60

%2.75

5

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

187.54

370

%60

%3.15

1

Ofc

36.024

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

2.07

0.00

0465.750

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

3

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.07

0.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

236.25

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

551.25

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%14

6.36

612

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

56.263

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

131.28

024

0,93

895

d x Ofc

36.024

360,90

983

Up

465.75

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

301.035,00

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

32.775

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


423.753

1.522.659



141.82

7

54.518

123.26

6

1.066.131

1.883.348

228.92

4

517.59

6

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

1.88

3.34

8

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

3



301.000,00€ 401,33 133,78


Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

900

2.070.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

750

787.50

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

787.500

Oup

s61

,07

mc

2250

137.40

8

Oucc

14,93

mq

600

8.95

8

Ou=

(Oup

s+Oucc)

146.366

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€78

7.50

078

.750

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€93

3.86

646

.693

Sc = 3% x Vm

3%€

2.07

0.00

062

.100

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

187.543

1.121.409

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%24

787.50

030

%60

%11

.567


i)n -1]

4,00

%12

787.50

070

%60

%13

.230

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

146.36

610

0%60

%5.32

2

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

187.54

330

%60

%2.75

5

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

187.54

370

%60

%3.15

1

Ofc

36.024

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

2.07

0.00

0465.750


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

4

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.07

0.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

236.25

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

551.25

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%14

6.36

612

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

56.263

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

131.28

024

0,93

895

d x Ofc

36.024

360,90

983

Up

465.75

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

301.035,00

€

Valore

attualizzato

€

1.88

3.34

8

1.883.348

228.92

4

517.59

6

Costo te


Costo te


141.82

7

54.518

123.26

6

1.066.131



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

32.775

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


423.753

1.522.659

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

4



132.000,00€ 440,00 146,67

Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

360

828.00

0

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

300

315.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

315.00

0

Oup

s61

,07

mc

900

54.963

Oucc

14,93

mq

240

3.58

3

Ou=

(Oup

s+Oucc)

58.546

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€31

5.00

031

.500

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€37

3.54

618

.677

Sc = 3% x Vm

3%€

828.00

024

.840

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

75.017

448.56

4

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%18

315.00

030

%60

%3.43

6


i)n -1]

4,00

%10

315.00

070

%60

%4.39

6

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%13

58.546

100%

60%

1.52

5

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

75.017

30%

60%

818

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%10

75.017

70%

60%

1.04

7

Ofc

11.221

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

828.00

018

6.30

0

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

VALORE DI M

ERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO


tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI

COSTI D

IRETTI E

INDIRETTI

COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI F

INANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

8

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

828.00

030

0,92

427

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

94.500

120,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

220.50

020

0,94

886

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%58

.546

170,95

636

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

22.505

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

52.512

200,94

886

d x Ofc

11.221

360,90

983

Up

186.30

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

6,18

%Vt

300,92

427

0,05

71Vt

18,71%

132.39

2,31

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione

COSTO DI T

RASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]

One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to

VALORE DI M

ERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]

One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

10.209

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


169.50

1

608.12

9

ONERI S

U CAPITALE AREA ATTUALIZZATI

VALORE DI T

RASFORMAZIONE [Vt]

55.991

21.807

49.827

428.41

9

765.29

6

91.570

209.22

4

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

765.29

6

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 2

8



88.000,00€ 440,00 146,67


Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

240

552.00

0

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

200

210.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

210.00

0

Oup

s61

,07

mc

600

36.642

Oucc

14,93

mq

160

2.38

9

Ou=

(Oup

s+Oucc)

39.031

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€21

0.00

021

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€24

9.03

112

.452

Sc = 3% x Vm

3%€

552.00

016

.560

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

50.012

299.04

2

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%18

210.00

030

%60

%2.29

1


i)n -1]

4,00

%10

210.00

070

%60

%2.93

0

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%13

39.031

100%

60%

1.01

6

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

50.012

30%

60%

545

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%10

50.012

70%

60%

698

Ofc

7.48

1

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

552.00

012

4.20

0


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI F

INANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI

COSTI D

IRETTI E

INDIRETTI

COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

VALORE DI M



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

5

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

552.00

030

0,92

427

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

63.000

120,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

147.00

020

0,94

886

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%39

.031

170,95

636

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

15.003

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

35.008

200,94

886

d x Ofc

7.48

136

0,90

983

Up

124.20

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

6,18

%Vt

300,92

427

0,05

71Vt

18,71%

88.262

,38

€

Valore

attualizzato

€

510.19

7

510.19

7

61.046

139.48

2

Costo te


Costo te


37.327

14.538

33.218

285.61

1

ONERI S


VALORE DI T

RASFORMAZIONE [Vt]

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

6.80

6One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


113.00

1

405.41

8

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione

COSTO DI T


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to

VALORE DI M


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

5



301.000,00€ 401,33 133,78


Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.30

0,00

€/mq

900

2.070.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

750

787.50

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

787.500

Oup

s61

,07

mc

2250

137.40

8

Oucc

14,93

mq

600

8.95

8

Ou=

(Oup

s+Oucc)

146.366

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€78

7.50

078

.750

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€93

3.86

646

.693

Sc = 3% x Vm

3%€

2.07

0.00

062

.100

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

187.543

1.121.409

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%24

787.50

030

%60

%11

.567


i)n -1]

4,00

%12

787.50

070

%60

%13

.230

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

146.36

610

0%60

%5.32

2

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

187.54

330

%60

%2.75

5

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%12

187.54

370

%60

%3.15

1

Ofc

36.024

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

2.07

0.00

0465.750


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

6

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.07

0.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

236.25

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

551.25

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%14

6.36

612

0,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

56.263

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

131.28

024

0,93

895

d x Ofc

36.024

360,90

983

Up

465.75

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

301.035,00

€

Valore

attualizzato

€

1.88

3.34

8

1.883.348

228.92

4

517.59

6

Costo te


Costo te


141.82

7

54.518

123.26

6

1.066.131



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

32.775

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


423.753

1.522.659

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

6

SCHEDA URBANISTICA N. 37ALocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento


230.000,00€ 230,00 57,50

Dati urbanistici

Donoratico Nord

Piano attuativo

D1Attivita Urbane


Valore di trasformazione - SCHEDA 37(A)






Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione


Valore di trasformazione - SCHEDA 37(A)

TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.10

0,00

€/mq

1000

2.100.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

850

mq

1000

850.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

850.000

Oup

s50

,06

mc

4000

200.24

0

Oucc

21,33

mq

800

17.064

Ou=

(Oup

s+Oucc)

217.304

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€85

0.00

085

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€1.06

7.30

453

.365

Sc = 2% x Vm

2%€

2.10

0.00

042

.000

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

180.365

1.247.669

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


+ i)

n -1]

4,00

%28

850.00

030

%60

%14

.662


+ i)

n -1]

4,00

%14

850.00

070

%60

%16

.715

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%22

217.30

410

0%60

%9.72

0

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%28

180.36

530

%60

%3.11

1

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%14

180.36

570

%60

%3.54

7

Ofc

47.756

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

20%

2.10

0.00

0420.000

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(dem

olizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

7(A

)

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.10

0.00

044

0,89

092

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

255.00

016

0,95

887

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

595.00

030

0,92

427

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%21

7.30

422

0,94

389

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

54.110

160,95

887

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

126.25

630

0,92

427

d x Ofc

47.756

120,96

899

Up

420.00

040

0,90

033

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

9,28

%Vt

440,89

092

0,08

27Vt

21,27%

229.555,15

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

46.275

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60%

) de

l Ct

Utile de

l promotore


378.139

1.592.556



205.11

1

51.884

116.69

4

1.168.142

1.870.932

244.51

2

549.94

1

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

1.87

0.93

2

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

7(A

)

SCHEDA URBANISTICA N. 37BLocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento


4.430.000,00€ 98,44 9,84


Dati urbanistici

Donoratico Nord

Piano attuativo

D1Attivita produttive "D"

Valore di trasformazione - SCHEDA 37(B)






Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione


Valore di trasformazione - SCHEDA 37(B)

TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

900,

00€/

mq

4500

040.500.000

Sim

boli

Tas

so o

aliq

uota

%

TE

MP

IP

rezz

o

uni

tario

unità

di

mis

ura

quan

tità

Cos

to

€

Coi

00

0

Csc

380

mq

4500

017

.100

.000

Cse

0m

q0

0

Ctc

= (

Coi

+C

sc+

Cse

)17.100.000

Oup

s40

,33

mc

4500

01.

814.

850

Ouc

c0

mq

00

Ou=

(O

ups+

Ouc

c)1.814.850

Op

= o

p% x

(ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€17

.100

.000

1.71

0.00

0

Sg

= 5

% x

(ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€18

.914

.850

945.

743

Sc

= 2%

x V

m2%

€40

.500

.000

810.

000

Cg

= (

Op+

Sg+

Sc)

3.465.743

22.380.593

Sim

boli

Tas

so I

%

tem

po a

fine

perio

doC

osti

€Q

uota

cos

ti

[a]

Quo

ta d

ebito

d

One

ri fin

anzi

ari

€

Of1

= a

%(C

tc)x

dx [(

1+ i)

n -1]

4,00

%36

17.1

00.0

0030

%60

%38

4.33

1

Of2 =

a

%(C

tc)x

dx [(

1+ i)

n -1]

4,00

%24

17.1

00.0

0070

%60

%58

6.05

1

Of3

= a

%(O

u)xd

x [(

1+ i)

n -1]

4,00

%30

1.81

4.85

010

0%60

%11

2.179

Of4

= a

%(C

g)xd

x [(

1+ i)

n -1]

4,00

%36

3.46

5.74

330

%60

%77

.894

Of5

= a

%(C

g)xd

x [(

1+ i)

n -1]

4,00

%24

3.46

5.74

370

%60

%11

8.77

8

Ofc

1.279.234

Sim

boli

aliq

uota

p

%

valo

re b

ene

tras

form

ato

€

Util

e

€

CO

ST

IU

p =

p x

Vm

20%40

.500

.000

8.100.000

cost

o te

cnic

o di

cos

truz

ione

e r

elat

ivi o

neri

indi

retti

[Ctf

= C

tc +

Ou

+ C

g]

Spe

se g

ener

ali e

am

min

istr

azio

ne

ONERI FINANZIARI

Spe

se d

i com

mer

cial

izza

zion

e S

c =

1%

x V

m

ON

ER

I


CO

ST

I

Cos

ti di

idon

eizz

azio

ne (

dem

oliz

ioni

, con

solid

amen

ti, d

rena

ggi e

cc)

Cos

to d

i cos

truz

ione

Sup

erfic

i Cop

erte

fuor

i ter

ra

Cos

to s

iste

maz

ione

Sup

erfic

i Est

erne

Cse

- v

erde


Val

ore

di m

erca

to d

el p

rodo

tto fi

nito

CO

ST

I

CO

ST

I DI G

ES

TIO

NE

One

ri di

urb

aniz

zazi

one

Prim

aria

e S

econ

daria

One

ri di

urb

aniz

zazi

one

sul C

osto

di C

ostr

uzio

ne

Ono

rari

prof

essi

onal

i

CO

ST

O T

EC

NIC

O D

I CO

ST

RU

ZIO

NE

ON

ER

I DI U

RB

AN

IZZ

AZ

ION

E

UTILE DEL PROMOTORE

sul v

alor

e de

l ben

e tr

asfo

rmat

o V

m

sugl

i one

ri di

urb

aniz

zazi

one

Ou

sui c

osti

di g

estio

ne C

g

tota

le o

neri

finan

ziar

i sul

la q

uota

d d

ei c

osti

di tr

asfo

rmaz

ione

fina

nzia

ta d

el d

ebito

ON

ER

I

sul c

osto

tecn

ico

di c

ostr

uzio

ne C

tc Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

7(B

)

VALORE

Sim

boli

aliq

uota

%

impo

rto

alla

erog

azio

ne

€

tem

pi d

a in

izio

perio

do

mes

i

fatto

re d

i

attu

aliz

zazi

one

1/q^

n

Vm

40.5

00.0

0060

0,85

428

Ctc

= (

Coi

+C

sc+

Cse

)30

,00%

5.13

0.00

024

0,93

895

Ctc

= (

Coi

+C

sc+

Cse

)70

,00%

11.9

70.0

0036

0,90

983

Ou=

(O

ups+

Ouc

c)10

0,00

%1.

814.

850

300,

92427

Cg

= (

Op+

Sg+

Sc)

30,0

0%1.

039.

72324

0,93

895

Cg

= (

Op+

Sg+

Sc)

70,0

0%2.4

26.020

360,

9098

3

d x

Ofc

1.279

.234

120,

9689

9

Up

8.10

0.00

040

0,90

033

Ot

13,0

0%V

t0

1,00

000

0,13

00V

t

Ofa

13,0

0%V

t60

0,85

4280,

1110

Vt

24,10%

4.429.878,65

€

Val

ore

attu

aliz

zato

€

34.5

98.3

40

34.598.340

4.81

6.81

4

10.8

90.6

65

Cos

to te

cnic

o di

cos

truz

ione

Cos

to te

cnic

o di

cos

truz

ione

1.67

7.41

1

976.

248

2.207.

266

20.568.404



Cos

ti di

ges

tione

One

ri di

tras

ferim

ento

rel

ativ

i al c

apita

le a

rea

1.239.565

One

ri fin

anzi

ari s

ulla

quo

ta d

i ind

ebita

men

to (

60%

) de

l Ct

Util

e de

l pro

mot

ore


7.292.673

29.100.642

VALORE/COSTO

Val

ore

di m

erca

to d

el p

rodo

tto e

diliz

io tr

asfo

rmat

o

Cos

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tione


One

ri fin

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ari r

elat

ivi a

l cap

itale

are

a di

inde

bita

men

to


One

ri di

urb

aniz

zazi

one

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 3

7(B

)



1.872.000,00€ 312,00 104,00

Dati urbanistici

Donoratico sud

Piano attuativo

D1Residenziale+Attivita Urbane








Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Sim

boli

Tas

so o

aliq

uota

%

TE

MP

IP

rezz

o

uni

tario

unità

di

mis

ura

quan

tità

Cos

to

€

Vm

€/mq

15.960.000

Vm res.

2.30

0,00

€/mq

6000

13.800.000

Vm att. Urb.

1.80

0,00

€/mq

1200

2.160.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

6000

6.30

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

6.300.000

Oup

s61

,07

mc

1800

01.09

9.26

0

Oucc

14,93

mq

4800

71.664

Ou=

(Oup

s+Oucc)

1.170.924

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€6.30

0.00

063

0.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€7.47

0.92

437

3.54

6

Sc = 3% x Vm

3%€

15.960

.000

478.80

0

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

1.482.346

8.953.270

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%30

6.30

0.00

030

%60

%11

6.82

5


i)n -1]

4,00

%14

6.30

0.00

070

%60

%12

3.88

7

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%24

1.17

0.92

410

0%60

%57

.328

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%30

1.48

2.34

630

%60

%27

.488

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%14

1.48

2.34

670

%60

%29

.150

Ofc

354.678

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

15.960

.000

3.591.000

RICAVI



ziale



e

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg ]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

0

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

15.960

.000

480,88

162

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

1.89

0.00

018

0,95

385

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

4.41

0.00

034

0,91

462

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%1.17

0.92

424

0,93

895

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

444.70

418

0,95

385

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

1.03

7.64

234

0,91

462

d x Ofc

354.67

848

0,88

162

Up

3.59

1.00

048

0,88

162

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

10,19%

Vt

480,88

162

0,08

99Vt

21,99%

1.871.662,26

€

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

312.691

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


3.165.897

11.787.507



1.09

9.43

9

424.18

1

949.04

8

8.308.919

14.070.655

1.80

2.77

7

4.03

3.47

4

Costo te


Costo te


Valore

attualizzato

€

14.070

.655

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

0



88.000,00€ 440,00 146,67


Dati urbanistici

Donoratico Nord


D1Residenziale







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI COSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RIC

AV

IV

m2.30

0,00

€/mq

240

552.00

0

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

200

210.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

210.00

0

Oup

s61

,07

mc

600

36.642

Oucc

14,93

mq

160

2.38

9

Ou=

(Oup

s+Oucc)

39.031

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€21

0.00

021

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€24

9.03

112

.452

Sc = 3% x Vm

3%€

552.00

016

.560

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

50.012

299.04

2

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


i)n -1]

4,00

%18

210.00

030

%60

%2.29

1


i)n -1]

4,00

%10

210.00

070

%60

%2.93

0

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%13

39.031

100%

60%

1.01

6

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%18

50.012

30%

60%

545

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+

i)n -1]

4,00

%10

50.012

70%

60%

698

Ofc

7.48

1

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

552.00

012

4.20

0


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI F

INANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI

COSTI D

IRETTI E

INDIRETTI

COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

VALORE DI M



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

1

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

552.00

026

0,93

403

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

63.000

80,97

922

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

147.00

016

0,95

887

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%39

.031

130,96

645

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

15.003

80,97

922

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

35.008

160,95

887

d x Ofc

7.48

126

0,93

403

Up

124.20

026

0,93

403

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

5,32

%Vt

260,93

403

0,04

97Vt

17,97%

88.127

,94

€

Valore

attualizzato

€

515.58

5

515.58

5

61.691

140.95

4

Costo te


Costo te


37.721

14.692

33.568

288.62

6

ONERI S


VALORE DI T

RASFORMAZIONE [Vt]

Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

6.98

7One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


116.00

7

411.62

0

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione

COSTO DI T


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to

VALORE DI M


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

1



182.000,00€ 404,44 134,81


Dati urbanistici

Donoratico sud


D1Attività ricettiva-alberghiera







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.40

0,00

€/mq

540

1.296.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1200

mq

450

540.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

540.000

Oup

s26

,8mc

1350

36.180

Oucc

21,33

mq

360

7.67

9

Ou=

(Oup

s+Oucc)

43.859

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€54

0.00

054

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€58

3.85

929

.193

Sc = 3% x Vm

3%€

1.29

6.00

038

.880

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

122.073

705.932

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


+ i)

n -1]

4,00

%26

540.00

030

%60

%8.62

1


+ i)

n -1]

4,00

%16

540.00

070

%60

%12

.176

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%26

43.859

100%

60%

2.33

4

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%26

122.07

330

%60

%1.94

9

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%16

122.07

370

%60

%2.75

3

Ofc

27.832

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

22,5%

1.29

6.00

0291.600


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(dem

olizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

5

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

1.29

6.00

036

0,90

983

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

162.00

012

0,96

899

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

378.00

024

0,93

895

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%43

.859

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

36.622

120,96

899

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

85.451

240,93

895

d x Ofc

27.832

360,90

983

Up

291.60

036

0,90

983

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

7,49

%Vt

360,90

983

0,06

82Vt

19,82%

182.273,20

€

Valore

attualizzato

€

1.17

9.14

0

1.179.140

156.97

6

354.92

3

Costo te


Costo te


42.499

35.486

80.234

670.118



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

25.323

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60%

) de

l Ct

Utile de

l promotore


265.306

960.747

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 4

5


Superficie lorda di pavimento totale mq 6400Superficie lorda di pavimento - ricettiva mq 5500Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 900Altezza max m 10,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 25600Sup. per contributo costo di costruzione mq 5120

2.326.000,00€ 363,44 90,86


Dati urbanistici

Marina di Castagneto nord

Piano attuativo

C1Ricettiva+Attivita Urbane







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Vm

€/mq

17.784.000

Vm res.

2.40

0,00

€/mq

6600

15.840.000

Vm att. Urb.

1.80

0,00

€/mq

1080

1.944.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

6400

6.72

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

6.720.000

Oup

s32

,16

mc

2560

082

3.29

6

Oucc

26,8

mq

5120

137.21

6

Ou=

(Oup

s+Oucc)

960.512

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€6.72

0.00

067

2.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€7.68

0.51

238

4.02

6

Sc = 3% x Vm

3%€

17.784

.000

533.52

0

Cg = (Op+S

g+Sc)

1.589.546

9.270.058

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


n -1]

4,00

%30

6.72

0.00

030

%60

%12

4.61

3


n -1]

4,00

%14

6.72

0.00

070

%60

%13

2.14

6

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%24

960.51

210

0%60

%47

.027

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%30

1.58

9.54

630

%60

%29

.476

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%14

1.58

9.54

670

%60

%31

.258

Ofc

364.519

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

17.784

.000

4.446.000


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

RICAVI


tto finito - ricettivo



e

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 5

2

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

17.784

.000

480,88

162

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

2.01

6.00

018

0,95

385

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

4.70

4.00

034

0,91

462

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%96

0.51

224

0,93

895

Cg = (Op+S

g+Sc)

30,00%

476.86

418

0,95

385

Cg = (Op+S

g+Sc)

70,00%

1.11

2.68

234

0,91

462

d x Ofc

364.51

948

0,88

162

Up

4.44

6.00

048

0,88

162

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

10,19%

Vt

480,88

162

0,08

99Vt

21,99%

2.326.461,46

€

Valore

attualizzato

€

15.678

.730

15.678.730

1.92

2.96

2

4.30

2.37

2

Costo te


Costo te


901.87

3

454.85

6

1.01

7.68

1

8.599.744



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

321.368

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


3.919.683

12.840.795

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 5

2



326.000,00€ 362,22 103,49


Dati urbanistici

Marina di Castagneto Nord


C1Attività Ricettive







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.20

0,00

€/mq

1080

2.376.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

900

945.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

945.000

Oup

s32

,16

mc

3150

101.30

4

Oucc

14,93

mq

720

10.750

Ou=

(Oup

s+Oucc)

112.054

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€94

5.00

094

.500

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€1.05

7.05

452

.853

Sc = 3% x Vm

3%€

2.37

6.00

071

.280

Cg = (Op+S

g+Sc)

218.633

1.275.686

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


n -1]

4,00

%18

945.00

030

%60

%10

.307


n -1]

4,00

%10

945.00

070

%60

%13

.187

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%13

112.05

410

0%60

%2.91

8

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

218.63

330

%60

%2.38

5

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%10

218.63

370

%60

%3.05

1

Ofc

31.848

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

2.37

6.00

0594.000


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 5

6

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

2.37

6.00

032

0,91

943

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

283.50

014

0,96

392

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

661.50

022

0,94

389

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%11

2.05

419

0,95

135

Cg = (Op+S

g+Sc)

30,00%

65.590

140,96

392

Cg = (Op+S

g+Sc)

70,00%

153.04

322

0,94

389

d x Ofc

31.848

260,93

403

Up

594.00

026

0,93

403

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

6,62

%Vt

320,91

943

0,06

08Vt

19,08%

325.884,04

€

Valore

attualizzato

€

2.18

4.56

6

2.184.566

273.27

1

624.38

3

Costo te


Costo te


106.60

2

63.223

144.45

6

1.211.935



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

29.747

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


554.814

1.796.496

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 5

6


Superficie lorda di pavimento totale mq 6800Superficie lorda di pavimento - ricettiva mq 4500Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 2300Altezza max m 11,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 27200Sup. per contributo costo di costruzione mq 5440

2.282.000,00€ 335,59 83,90


Dati urbanistici

Marina di Castagneto sud

Piano attuativo

C1Ricettiva+Attivita Urbane







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Vm

€/mq

18.480.000

Vm res.

2.40

0,00

€/mq

5400

12.960.000

Vm att. Urb.

2.00

0,00

€/mq

2760

5.520.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1050

mq

6800

7.14

0.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

7.140.000

Oup

s32

,16

mc

2720

087

4.75

2

Oucc

21,33

mq

5440

116.03

5

Ou=

(Oup

s+Oucc)

990.787

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€7.14

0.00

071

4.00

0

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€8.13

0.78

740

6.53

9

Sc = 3% x Vm

3%€

18.480

.000

554.40

0

Cg = (Op+S

g+Sc)

1.674.939

9.805.727

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


n -1]

4,00

%30

7.14

0.00

030

%60

%13

2.40

1


n -1]

4,00

%14

7.14

0.00

070

%60

%14

0.40

5

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%24

990.78

710

0%60

%48

.509

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%30

1.67

4.93

930

%60

%31

.059

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%14

1.67

4.93

970

%60

%32

.937

Ofc

385.312

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

18.480

.000

4.620.000


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

RICAVI


tto finito - ricettivo



e

UTILE DEL PROMOTORE

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(de

molizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6

1

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

18.480

.000

480,88

162

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

2.14

2.00

018

0,95

385

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

4.99

8.00

034

0,91

462

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%99

0.78

724

0,93

895

Cg = (Op+S

g+Sc)

30,00%

502.48

218

0,95

385

Cg = (Op+S

g+Sc)

70,00%

1.17

2.45

834

0,91

462

d x Ofc

385.31

248

0,88

162

Up

4.62

0.00

048

0,88

162

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

10,19%

Vt

480,88

162

0,08

99Vt

21,99%

2.281.584,65

€

Valore

attualizzato

€

16.292

.338

16.292.338

2.04

3.14

7

4.57

1.27

1

Costo te


Costo te


930.30

0

479.29

2

1.07

2.35

3

9.096.363



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

339.699

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60

%) de

l Ct

Utile de

l promotore


4.073.084

13.509.146

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6

1



124.000,00€ 413,33 103,33


Dati urbanistici

Marina di Castagneto Sud


C1Attività Urbane







Dettaglio voci







a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%





tempo 0

Tempo di erogazione



TABELLA DEI C

OSTI

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

RICAVI

Vm

2.20

0,00

€/mq

360

792.000

Simbo

li

Tasso o

aliquo

ta

%

TEMPI

Prezzo

unitario

unità di

misura

quan

tità

Costo

€

Coi

00

0

Csc

1000

mq

300

300.00

0

Cse

0mq

00

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

300.000

Oup

s32

,16

mc

1200

38.592

Oucc

14,93

mq

240

3.58

3

Ou=

(Oup

s+Oucc)

42.175

Op = op%

x (ΣC

sc+ΣC

se)

10%

€30

0.00

030

.000

Sg = 5% x (ΣC

sc+ΣC

se+ΣO

u)5%

€34

2.17

517

.109

Sc = 3% x Vm

3%€

792.00

023

.760

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70.869

413.044

Simbo

liTasso I

%

tempo

a fine

periodo

Costi €

Quo

ta costi

[a]

Quo

ta deb

ito

d

One

ri finan

ziari

€


+ i)

n -1]

4,00

%18

300.00

030

%60

%3.27

2


+ i)

n -1]

4,00

%10

300.00

070

%60

%4.18

6

Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%13

42.175

100%

60%

1.09

8

Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%18

70.869

30%

60%

773

Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)

n -1]

4,00

%10

70.869

70%

60%

989

Ofc

10.319

Simbo

lialiquo

ta p

%

valore ben

e

trasform

ato

€

Utile

€

COSTI

Up = p x Vm

25%

792.00

0198.000


e relativi one

ri indiretti [C

tf =

Ctc

+ O

u +

Cg]

Spe

se gen


ONERI FINANZIARI

Spe

se di com

mercializzazion

e Sc = 1% x Vm

ONERI


COSTI

Costi di idon

eizzazione

(dem

olizioni, con

solidam

enti, drena

ggi ecc)


Sup

erfici C

operte fu

ori terra

Costo sistemazione

Sup

erfici E

sterne

Cse - verde



tto finito

COSTI

COSTI D

I GESTIONE

One

ri di urban

izzazion

e Prim

aria e Secon

daria

One

ri di urban

izzazion

e sul C

osto di C

ostruzione

Ono

rari profession

ali

COSTO TECNICO DI C

OSTRUZIONE

ONERI D

I URBANIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

sul valore de

l ben

e trasform

ato Vm

sugli one

ri di urban

izzazion

e Ou


Cg

totale one

ri finan

ziari sulla quo


azione

fina

nziata del deb

ito

ONERI

sul costo te


Ctc

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6

2

VALORE

Simbo

lialiquo

ta

%

impo

rto alla

erog

azione

€

tempi da inizio

periodo

mesi

fatto

re di

attualizzazion

e

1/q^n

Vm

792.00

026

0,93

403

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

30,00%

90.000

80,97

922

Ctc = (Coi+Csc+Cse)

70,00%

210.00

016

0,95

887

Ou=

(Oup

s+Oucc)

100,00

%42

.175

130,96

645

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

30,00%

21.261

80,97

922

Cg = (Op+

Sg+

Sc)

70,00%

49.608

160,95

887

d x Ofc

10.319

260,93

403

Up

198.00

026

0,93

403

Ot

13,00%

Vt

01,00

000

0,13

00Vt

Ofa

5,32

%Vt

260,93

403

0,04

97Vt

17,97%

124.214,07

€

Valore

attualizzato

€

739.75

2

739.752

88.130

201.36

3

Costo te


Costo te


40.760

20.819

47.568

398.640



Costi di gestione

One

ri di trasferim


itale area

9.638

One

ri finan

ziari sulla quo

ta di ind

ebitamen

to (60%

) de

l Ct

Utile de

l promotore


184.938

593.216

VALORE/COSTO



ato

Costi di gestione


One

ri finan


itale area di inde

bitamen

to


One

ri di urban

izzazion

e

Val

ore

di tr

asfo

rmaz

ione

- S

CH

ED

A 6

2

oggetto prot. n. 5342 del 26/07/2010 Stima di aree ... · Stima di aree edificabili site nel comune...

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