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 STIMA DEL VALORE DI MERCATO UNITARIO MEDIO DELLE AREE

FABBRICABILI NEL COMUNE DI LEGNAGO  

 

  

1. INTRODUZIONE

La presente relazione è predisposta allo scopo di fornire i valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini dell’IMU di cui all’art. 13 del D.L.n. 201/2011, convertito in legge con n.214/2011. L’art. 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 504/92 definisce area fabbricabile “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità per pubblica utilità”. Il comma 2 dell’art. 36 del D.L. 223/2006 ha inoltre stabilito che “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Secondo poi quanto disposto dall’art. 5, comma 5 del succitato D.Lgs. 504/1992, la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.” Per le aree edificabili, a differenza dei fabbricati veri e propri, non esistono valori assegnati dagli uffici competenti (Catasto) che, ancorché non espressivi del reale valore del fabbricato, possano costituire un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell’imposta. La normativa sopra richiamata, ad ogni modo, indica come determinare il valore delle aree fabbricabili in maniera puntuale ma, soprattutto, rispondente alla reale situazione del mercato. In base a tali criteri i Comuni definiscono i valori medi di mercato delle aree fabbricabili al fine di ottenere uno strumento utilizzabile dai contribuenti per il calcolo dell’imposta dell’anno in corso, e in tal modo ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso. Sulla base di quanto contenuto nelle Linee Guida Ministeriali, si precisa che i valori medi di mercato determinati nell’ambito della presente relazione sono da ritenersi di semplice orientamento. I valori espressi non hanno pertanto carattere vincolante né per il contribuente né per l’Ufficio, anche nel caso in cui il contribuente li utilizzi per il calcolo e versamento dell’imposta. Di seguito verrà illustrata la metodologia operativa utilizzata per redigere i valori di stima delle aree fabbricabili. In proposito occorre precisare che criteri di analisi e di elaborazione utilizzati nell’ambito della presente relazione, così come i valori economici ottenuti, fanno riferimento al lavoro analitico svolto dalla precedente Commissione Tecnica istituita nel 2004. La correttezza e l’attendibilità delle stime all’epoca formulate sono state sostanzialmente confermate dalle valutazioni e dai positivi giudizi espressi dagli operatori del settore nel corso degli anni di applicazione degli stessi valori tariffari. L’impianto complessivo del lavoro allora svolto, soprattutto per quanto attiene la

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caratterizzazione dei rapporti e dei pesi attribuiti alle diverse categorie urbanistiche e alle differenti aree omogenee definite nell’ambito del territorio comunale, è stato pertanto confermato e mantenuto.

2. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE

E’ notorio come il settore immobiliare stia attualmente attraversando un periodo di forte contrazione del volume delle compravendite. I prezzi hanno subito evidenti flessioni già dal 2008.

Solo a partire dal 2015 si è potuto riscontrare, almeno nel mercato veronese una lieve ripresa delle contrattazioni pur permanendo il trend di riduzione dei prezzi finali attorno al 2,5% annuo per quanto attiene il settore residenziale e del 2,8% per il comparto dei capannoni nuovi (Rapporto Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma).

L’analisi svolta per l’aggiornamento dei valori unitari delle aree fabbricabili, è stata finalizzata, in

particolare, alla determinazione delle variazioni dei valori immobiliari intervenute tra il 2004 ed il 2016. Come si potrà meglio apprezzare dall’analisi dei valori tabellati, dette variazioni non si sono manifestate

in maniera omogenea in tutti i comparti immobiliari. Pur riscontrando una generale riduzione dei valori attorno al 20% le variazioni dei valori immobiliari nel settore commerciale, pur mantenendo segno negativo, sono risultate significativamente inferiori rispetto al comparto residenziale e produttivo.

Appare inoltre plausibile estendere le variazioni in diminuzione dei prezzi del prodotto edilizio

immobiliare anche ai valori delle relative aree edificatorie. E’ infatti possibile evidenziare come in periodo di crisi del settore immobiliare, il valore delle aree fabbricabili subisce generalmente un decremento percentuale, se non maggiore, almeno pari a quello del prodotto edilizio finito. Ciò è da ricondurre alla sostanziale incomprimibilità delle voci di costo economico-tecnico di costruzione di un edificio. Il costo di costruzione, anziché ridursi, tende ad adattarsi all’andamento dell’inflazione, così come gli oneri di urbanizzazione richiesti dal Comune. Quindi in linea di principio il decremento dei ricavi del prodotto edilizio viene “scaricato” quasi interamente sul valore dell’area.

Un altro fattore da tenere nella giusta considerazione riguarda la consistenza edificatoria. I valori unitari

relativi ad aree con elevato indice edificatorio, sempre in periodo di crisi o stagnazione del settore, trovano molta più difficoltà di commercializzazione a causa del timore dell’imprenditore di non riuscire a trovare collocazione sul mercato i notevoli volumi edilizi. Per questo motivo le variazioni percentuali di valore delle aree dovranno saranno modulate in relazione proprio alla capacità edificatoria: il decremento di valore delle aree residenziali a basso indice sarà pertanto inferiore al decremento manifestato dalla aree fabbricabili ad elevato indice urbanistico.

3. VALORE MEDIO DI MERCATO E CRITERI GENERALI DI STIMA

Va subito chiarito che il valore di mercato non sempre corrisponde all’effettivo prezzo o media dei prezzi di compravendita. Anche concettualmente si tratta di cose distinte: il valore di mercato è “il più probabile prezzo di mercato”, mentre l’effettivo prezzo della compravendita può essere influenzato da fattori non oggettivi e viene quindi a rappresentare semplicemente l’aspettativa finale del venditore o dell’acquirente.

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In sostanza il valore di mercato o meglio il “valore venale in comune commercio” non è altro che il valore base iniziale del bene, in funzione deli suoi caratteri peculiari e della zona in cui si trova; da tale valore inizierà la trattativa tra le parti per giungere all’effettivo prezzo di mercato.

Come già ricordato non esistono dati già assegnati dal Catasto per la quantificazione del valore imponibile delle aree fabbricabili. Per questo motivo, l’unica strada percorribile secondo i criteri di legge per la corretta valutazione delle aree è una stima comparativa che, mettendo a confronto i valori desunti sulla base di diversi metodi di valutazione e diverse fonti informative (valori di società ed istituti specializzati, rogiti di compravendita, prezzi di esproprio delle aree, stime effettuate per conto del Comune, ecc.), giunga alla determinazione dei valori di riferimento che più si avvicinano al valore di mercato dell’area. In generale si sottolineano altri due aspetti essenziali per la formulazione del giudizio estimativo:

“la permanenza delle condizioni del bene presenti al momento della stima” “il principio dell’ordinarietà” (ovvero la condizione che il processo estimale sia attuato in un ambito

di normalità, escludendo ogni carattere di eccezionalità).

In situazioni di mercato dinamico con ampia disponibilità di prezzi relativi a beni analoghi, la stima del più probabile valore di venale di un immobile può essere condotta con il metodo sintetico comparativo.

In mancanza o carenza di dati reali occorre per contro procedere per via analitica ricorrendo la metodo basato sul valore di trasformazione.

Metodo comparativo: Il più probabile valore di mercato di un bene viene ricercato attraverso un’analisi sintetico-comparativa basata sulla conoscenza del mercato immobiliare della zona e sul confronto di beni analoghi fra loro, in condizioni similari, recentemente trasferiti od oggetto di contrattazione all’epoca di riferimento. Valore di trasformazione Detto criterio considera l’area urbana come un bene di produzione, dal quale, con l’applicazione di un capitale derivante dall’insieme dei costi, si ottiene il “prodotto edilizio”. Ovvero, il valore dell’area è dato dal “Valore del prodotto finito (edificio)” detratti “tutti i Costi per realizzarlo (costi di produzione)” :

Va = Vr – (Cp + Ui)

dove: Va = Valore dell’area Cp = Costo di produzione (costi necessari all’edificazione) Ui = Utile dell’imprenditore che attua l’operazione edificatoria Vr = Valore finale di realizzo (vendita) del fabbricato da costruire

Tale relazione, in particolare, assume come dato pressoché certo l’analisi dei costi (dedotti principalmente dai prezziari edili) e utilizza dati di mercato ordinariamente reperibili come i “prezzi di vendita del costruito”. Il Costo di produzione Cp, a sua volta, risulta composto mediamente dai seguenti elementi:

costo di costruzione dell’edificio 42-45 % di Vrspese tecniche 8-10 % di Vroneri di urbanizzazione 5 % di Vrutile d’impresa 18-20 % di Vrpubblicità immobiliare 2 % di Vroneri finanziari 5 % di Vr

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Ne segue che, anche trascurando l’utile dell’imprenditore Ui, il valore Va dell’area si attesta tra il 13% e il 20% di Vr. Si assumerà pertanto un valore medio di riferimento di Va pari al 17 % di Vr. Per la predisposizione del presente elaborato si è fatto riferimento a prezzi di compravendita di aree fabbricabili, quando disponibili, ed a prezzi di compravendita di edifici finiti, negli altri casi. Per ricondurre le stime al valore del solo suolo edificabile, oltre all’incidenza dei costi di costruzione, sono state condotte apposite analisi estimative per la determinare anche l’incidenza dei costi di urbanizzazione. Altre analisi sono state compiute per determinare le differenze di valore imputabili alla diversa ubicazione territoriale.

4. LE FONTI UTILIZZATE

Le indagini effettuate al fine di reperire le informazioni necessarie e i dati da utilizzare per le analisi estimative e comparative hanno riguardato due tipi di fonti:

Fonti indirette In particolare sono state prese in considerazione le seguenti fonti: - Osservatorio dei valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio relativamente al territorio di Legnago e zone limitrofe (http://www.agenziaentrate.gov.it)

[OMI - L'Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia.]

- Gli osservatori del mercato immobiliare forniti dalle principali agenzie del settore (http://www.borsinoimmobiliare.it/ )

[Servizio reso disponibile grazie all’attività di raccolta dati di una rete di selezionati professionisti ed imprese legati alla filiera della compravendita e gestione degli immobili.]

- Agenzie Immobiliari a carattere nazionale – ricerca terreni edificabili (http://www.immobiliare.it, http://www.casa.it, ecc.) I dati raccolti hanno permesso la valutazione economica immobiliare media delle diverse categorie e per le diverse località. Nella maggior parte dei casi le quotazioni di vendita rilevate sono relative all’immobile finito nelle categorie: abitazioni civili, villini, negozi, laboratori ecc. I dati reperiti, salvo casi rari, non si riferiscono alle semplici aree fabbricabili, ma a prodotti immobiliari finiti. Pertanto, se da un lato i valori indicati risultano già prezzi medi di mercato, dall’altro, per giungere ai valori delle sole aree fabbricabili, occorre rapportali ai costi di costruzione dell’edificio e ai costi di urbanizzazione. Fonti dirette

Tali fonti sono costituite innanzitutto da testimoni privilegiati, individuati fra gli operatori del

settore, tecnici, e professionisti. E’ emerso che, analogamente a quanto accade in generale sul territorio

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nazionale, la domanda d’immobili nel territorio legnaghese è decisamente diminuita a causa della crisi economica e della maggiore difficoltà ad accedere ai finanziamenti sia per quanto riguarda la parte residenziale che per gli spazi produttivi. Per le aree commerciali, soprattutto relative alla grande distribuzione, le richieste e gli investimenti immobiliari non hanno subito la medesima debacle.

5. METODOLOGIA OPERATIVA UTILIZZATA Come già riferito, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, sulla base dell’art. 5, comma 5 del D.Lgs. 504/92, deve essere determinato avendo riguardo per i seguenti criteri:

a) zona territoriale di ubicazione b) indice di edificabilità, come previsto negli strumenti urbanistici c) destinazione d’uso consentita d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

Nella redazione dei valori di stima, pertanto, si è tenuto conto delle indicazioni fornite dalla legge e si sono adottati dei criteri operativi e di valutazione mirati a rendere corretti i valori di riferimento delle aree fabbricabili.

6. ANALISI TERRITORIALE - ZONIZZAZIONE Al fine di valutare il grado di appetibilità delle aree fabbricabili nell’ambito del mercato immobiliare locale, occorre procedere alla scomposizione del territorio comunale in zone omogenee rispetto all’insieme dei caratteri che ne determinano il valore. Tale analisi è stata svolta, in primo luogo effettuando una ricognizione dei PARAMETRI URBANISTICI, in grado di esprimere i caratteri delle scelte definite dalle politiche attuative, contenute negli strumenti urbanistici vigenti, cercando di analizzare e sintetizzare tutti quegli aspetti urbanistici che possono influire sul valore commerciale delle aree edificabili. Per definire e connotare le intrinseche possibilità edificatorie delle aree sono fondamentali gli indici di edificabilità (If e It), che indicano il volume ammesso di costruito per ogni metro quadrato di terreno considerato edificabile.

Definizioni: If = indice di edificabilità fondiaria, ossia il rapporto in mc/mq tra la volumetria fabbricabile e la

superficie del singolo lotto edificabile. It = indice di edificabilità territoriale, ossia il rapporto in mc/mq tra la volumetria fabbricabile e la

superficie dell’intera area urbanizzabile ]

Dall’analisi del Piano Regolatore Comunale vigente, ancorché destinato a concludere la propria validità una volta divenuti pienamente efficaci i nuovi strumenti urbanistici costituiti dal PAT e dai relativi Piani di Intervento, sono state definite le seguenti Zone Territoriali Omogenee, per le quali si riportano di seguito i parametri significativi ai fini della determinazione dei valori immobiliari.

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Elenco delle Zone Territoriali Omogenee

Zone PRG Descrizione Indici

A

A1 Centri Storici

A2 Corti Rurali

B

Prevalente uso residenziale di completamento

B1 Aree edificate sature: vietato l’aumento di volumetria; consentita la demolizione con ricostruzione

Non residenziale max 40%

B2 Aree edificate di completamento Non residenziale max 40% Indice Fondiario= 3 mc/mq

B3 Aree edificate di completamento Non residenziale max 40% Indice Fondiario= 2 mc/mq

B4 Aree edificate di completamento Non residenziale max 20% Indice Fondiario= 1.2 mc/mq

B5 Aree ricomprese in Piani di Attuazione approvati Indici Fondiari e quote non residenziali variabili

C

Prevalente uso residenziale di nuovo impianto

C1 speciale

Agglomerati residenziali sparsi in zone agricole ed edifici non più funzionali alla conduzione del fondo agricolo

Indice Fondiario= 0.8 mc/mq

C2-1 Zone di espansione del centro capoluogo Non residenziale max 40% Indice Territoriale= 1.20 mc/mq

C2-2 Zone di espansione delle frazioni Non residenziale max 40% Indice Territoriale= 1.00 mc/mq

C3 Aree ricomprse in PIRU, PRU e Piani Particolareggiati approvati

Indici Fondiari e quote non residenziali variabili

C4 Aree PEEP Indice Territoriale= 1.5 mc/mq

C5 Aree industriali dismesse o da delocalizzare. Subordinate alla formazione di Piano di Recupero di iniziativa privata

Indici Fondiari e quote non residenziali variabili dal 100% residenziale al 100% terziario od artigianale

D1

Industriale, artigianale e miste

D1-1 Aree artigianali, industriali esistenti e di completamento Indice Util. Fondiaria = 0.6 mq/mq (già urbanizzate – non necessita di PdA)

D1-2 Aree artigianali, industriali di nuovo impianto

Indice Util. Territoriale = 0.36 mq/mq Indice Util. Fondiaria = 0.6 mq/mq Nei piani urbanistici attuativi sono previste aree a specifica ed esclusiva destinazione commerciale oltre ad aree miste dove è potenzialmente ammessa la completa utilizzazione commerciale

D1-2.1 Aree Industriali connesse con la Logistica e l’intermodalità di nuovo impianto

Indice Util. Territoriale = 0.36 mq/mq

D1-3 Aree artigianali esistenti e di completamento eventualmente connesse a strutture di vendita

(già urbanizzate – non necessita di PdA)

D2

Commerciale e Terziarie

D2-1 Aree commerciali e terziarie esistenti e di completamento

Indice Utiliz. Fondiaria = 0.8 mq/mq (già urbanizzate – non necessita di PdA)

D2-2 Aree commerciali e terziarie di nuovo impianto Indice Utiliz.Territoriale = 0.4 mq/mq Indice Utiliz. Fondiaria = 0.7 mq/mq

D2-3 Aree commerciali per la grande distribuzione

D3

Attività Ricettive e Direzionali

D3a Zone per attrezzature alberghiere

Indice Territoriale= 2 mc/mq

D3b Zone destinate a Camper Stop Volume max 300 mc

D3c Zone per attrezzature ricettive e direzionali di nuovo impianto

Attività ricettive max 50% Residenziale max 5%

D4 Zone interportuali

Aree per insediamenti di strutture destinate ad interscambio merci di nuovo impianto

E Aree a destinazione agricola

F

Servizi ed attrezzature pubbliche F1- Verde pubblico attrezzato F2- attrezzature scolastiche F3- attrezzature collettive F4- Parcheggi

G Aree private di pertinenza

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Località

LEGNAGO CENTRO PORTO CASETTE TERRANEGRA SAN PIETRO VIGO VANGADIZZA SAN VITO CANOVE TORRETTA

Successivamente è stata operata una suddivisione del territorio in ZONE DI VALENZA

OMOGENEA, ovvero una distinzione legata all’ubicazione delle aree, cercando di definire le porzioni di territorio all’interno delle quali, a parità di potenzialità urbanistiche, i terreni edificabili assumono valori economici omogenei.

Pertanto, al fine di raggiungere risultati più coerenti con la realtà territoriale, si è proceduto alla suddivisione del territorio comunale nelle sue località più rappresentative. Rispetto ad una delimitazione squisitamente analitica è stata preferita una indicazione di tipo ammnistrativo, in quanto immediatamente comprensibile e utilizzabile da parte dei contribuenti (vedi tabella seguente).

Per ciascuna delle diverse zone urbanistiche e per ciascuna

delle località indicate si è proceduto ad effettuare opportune ricerche di mercato, prendendo in esame e confrontandoli fra loro, parametri ed aspetti economici dei beni da valutare, lavorando non solo sul terreno da edificare ma anche sul mercato di edifici già esistenti, sulla loro rilevanza economica, secondo le diverse tipologie, nonché i relativi costi di costruzione. Da tale operazione sono scaturiti, opportunamente elaborati, dati economici che hanno permesso la formulazione di valori unitari riferiti alle diverse zone ed alle diverse condizioni urbanistiche

Data la notevole difficoltà di reperimento di una sufficiente quantità di prezzi e valori immobiliari, tali da coprire tutte le possibili situazioni sia in termini di ubicazione che di destinazione d’uso, sia per quanto attiene la variabilità degli indici edificatori, è stata messa a punto una metodologia operativa attraverso la quale poter determinare in modalità parametrica i valori immobiliari nelle situazioni di carenza informativa.

7. CRITERI UTILIZZATI PER L’ELABORAZIONE DEI VALORI DI STIMA

Oltre a quanto esposto in precedenza, per la determinazione del valore venale delle aree edificabili sono stati opportunamente analizzati anche i seguenti aspetti:

- Nel caso di aree di espansione sono stati formulati diversi valori corrispondenti alla situazione iniziale di area non urbanizzata (suolo nudo) ed alla situazione di area già urbanizzata. L’applicazione del valore relativo all’area già urbanizzata decorre dalla data di approvazione del relativo Piano Attuativo (in tal caso l’area soggetta ad imposizione ai fini IMU riguarda il solo lotto edificabile).

- Per la determinazione dei valori medi unitari delle aree fabbricabili, si è fatto riferimento ad aree

poste in condizioni ordinarie per quanto attiene la forma, la superficie, la presenza di vincoli e l’ubicazione rispetto alla viabilità principale. Nel calcolo del valore venale dell’area reale dovranno essere eventualmente applicate specifiche riduzioni percentuali.

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- Nelle zone in cui sono previsti interventi urbanistici strutturati (PIRU, PRU ecc.) e all’interno dei quali debbano utilizzarsi indici urbanistici molto diversificati, anziché definire un unico valore venale medio di riferimento, si è preferito, per maggiore equità, assegnare un diverso valore per ciascuna fascia di variabilità dell’indice di edificabilità dei singoli lotti.

- Per la valutazione dell’incidenza della sola componente di valore relativa alla ubicazione territoriale,

sono stati considerati i seguenti fattori discriminanti il grado di appetibilità di un’area urbana a destinazione residenziale:

a) facilità di collegamenti viari verso il centro cittadino b) presenza di strutture e servizi di pubblico interesse (scuole, sanità, ecc.) c) disponibilità di verde pubblico d) facilità dei collegamenti viari verso l’esterno

- Per quanto riguarda le aree a destinazione non residenziale, il principale elemento in grado di

caratterizzarne il valore commerciale è sicuramente correlato alla facilità e alla comodità di accesso all’area stessa, tramite la rete viaria di interesse anche sovracomunale.

- Valore minimo : Il ridotto numero di transazioni relative alle aree inserite nel PRG come potenzialmente urbanizzabili, nonché l’infelice periodo che sta attraversando il settore degli investimenti immobiliari, ha indotto a ricercare valori di compravendita anche di terreni solo agricoli al fine di individuare una soglia minima di valore anche per le aree invece edificabili. In sostanza il valore di terreno edificabile non potrà mai essere inferiore a quello agricolo rilevato nella medesima zona.

- Ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera b), D. Lgs. n° 504/1992, nonché sulla base di quanto

disposto dall’articolo 4, comma 5, lettera a), d.l. 02 marzo 2012, n° 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 aprile 2012, n° 44, i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti alla previdenza agricola, non si considerano edificabili ai fini IMU, pertanto godono, dal 2016, dell'esenzione disposta dall'art. 1, comma 13, lettera a), Legge n. 208/2015.

- La presenza di situazioni vincolistiche sia di tipo tecnico-costruttivo che urbanistiche, possono incidere anche in modo consistente sul valore dell’area potenzialmente edificabile. Per questo motivo è prevista l’applicazione di appositi coefficienti correttivi in relazione al grado del possibile deprezzamento atteso (vedi tabella al successivo paragrafo n.9).

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8. DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE AI FINI IMU

La stima del valore venale (V) di un’area fabbricabile - valore imponibile ai fini IMU - si ottiene dalla seguente espressione:

V = Vtab x Sup x Ci dove:

Vtab Valore medio unitario tabellato del lotto tipico (vedi tabelle relative alle diverse zone)

Sup Superficie reale dell’area da stimare

Ci= (1-Ki), Ci rappresenta l’insieme dei fattori che pesano la differenza tra il lotto-tipo di riferimento e quello reale. dove Ki è pari alla sommatoria dei coefficienti riduttivi (K) applicabili all’area in oggetto (vedi tabella dei coefficienti riduttivi).

9. TABELLE DEI COEFFICIENTI RIDUTTIVI (K)

Aree a destinazione prevalente Residenziale

Parametro Descrizione Coeff. di

Riduzione (K)

Presenza di vincoli nel Lotto

Presenza di vincoli e fasce di rispetto interessanti almeno il 20% della superficie del Lotto : metanodotti, acquedotti, linee elettriche, e altri vincoli o servitù opportunamente documentabili tali da determinare restrizioni edificatorie

0.10

Forma del Lotto Forma del lotto irregolare o allungata, cioè quando nel lotto NON è iscrivibile un cerchio di diametro pari a 20 m 0.05

Posizione del Lotto Lotto intercluso rispetto alla viabilità pubblica di accesso 0.15

Dimensione Lotto Quando il Lotto ha superficie inferiore al “Lotto Minimo” come definito nelle NTA, ovvero di dimensioni inferiori a 600 mq quando non specificato.

0.10

Aree a destinazione NON Residenziale

Parametro Descrizione Coeff. di

Riduzione (K)

Posizione del Lotto Posizione relativa del Lotto nell’ambito dell’area insediativa NON prospicente la viabilità principale 0.10

Presenza di vincoli nel Lotto

Presenza di vincoli e fasce di rispetto interessanti almeno il 20% della superficie del Lotto : metanodotti, acquedotti, linee elettriche, e altri vincoli o servitù opportunamente documentabili tali da determinare restrizioni edificatorie

0.10

Forma del Lotto Forma del lotto irregolare o allungata, cioè quando nel lotto NON è iscrivibile un cerchio di diametro pari a 25 m 0.10

Dimensione Lotto Quando il Lotto ha superficie inferiore al “Lotto Minimo” come definito nelle NTA, ovvero di dimensioni inferiori a 1500 mq quando non specificato.

0.05

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10. TABELLE DEI VALORI MEDI UNITARI PER ZONA ZONA A1, A2 Località

Zona A1 (€/mq)

Valore Base per Indice Edif.

fino a 3 mc/mq(1)

Zona A2 (€/mq)

Valore Base per Indice Edif.

fino a 2 mc/mq(2)

LEGNAGO CENTRO 175 135 PORTO 140 108 CASETTE 140 108 TERRANEGRA 131 101 SAN PIETRO 123 94 VIGO 123 94 VANGADIZZA 105 81 SAN VITO 88 67 CANOVE 61 47 TORRETTA 53 40

(1) Per Indici Edifabilità >3 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità (2) Per Indici Edifabilità >2 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità

Esempio per zone A1 :

con indice da 3.01 a 3.50 Valore=Valore Base + 5% con indice da 3.51 a 4.00 Valore=Valore Base + 10% con indice da 4.01 a 4.50 Valore=Valore Base + 15% ecc.

ZONA B1

Località

Zona B1 (€/mq)

Valore Base per Indice Edif.

fino a 3 mc/mq

LEGNAGO CENTRO 175 PORTO 140 CASETTE 140 TERRANEGRA 131 SAN PIETRO 123 VIGO 123 VANGADIZZA 105 SAN VITO 88 CANOVE 61 TORRETTA 53

Per Indici Edifabilità >3 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità Es. con indice da 3.01 a 3.50 valore base + 5% con indice da 3.51 a 4.00 valore base + 10% con indice da 4.01 a 4.50 valore base + 15% ecc.

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ZONE B2, B3, B4

Località

Zona B2

(€/mq)

Zona B3

(€/mq)

Zona B4

(€/mq)

LEGNAGO CENTRO 175 135 102 PORTO 140 108 81 CASETTE 140 108 81 TERRANEGRA 131 101 76 SAN PIETRO 123 94 71 VIGO 123 94 71 VANGADIZZA 105 81 61 SAN VITO 88 67 51 CANOVE 61 47 36 TORRETTA 53 40 30

ZONE B5, C3, C5

Località

Zone

B5,C3,C5 Indice Edif. fino a 1.25

mc/mq

Zone

B5,C3,C5 Indice Edif.

da 1.26 a 1.75 mc/mq

Zone

B5,C3,C5 Indice Edif.

da 1.76 a 2.25 mc/mq

Zone

B5,C3,C5 Indice Edif.

da 2.26 a 2.75 mc/mq

Zone

B5,C3,C5 Indice Edif.

da 2.76 a 3.5 mc/mq

(Valore Base)(1) LEGNAGO CENTRO 84 114 135 158 175 PORTO 67 91 108 126 140 CASETTE 67 91 108 126 140 TERRANEGRA 63 85 101 118 131 SAN PIETRO 59 80 94 110 123 VIGO 59 80 94 110 123 VANGADIZZA 50 68 81 95 105 SAN VITO 42 57 67 79 88 CANOVE 29 40 47 55 61 TORRETTA 25 34 40 47 53

(1) Valore Base da utilizzare per indici maggiori di 3.5 mc/mq Per Indici Edifabilità >3.5 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità Es. con indice da 3.51 a 4.00 Valore=Valore Base + 5% con indice da 4.01 a 4.50 Valore=Valore Base + 10% con indice da 4.51 a 5.00 Valore=Valore Base + 15% ecc.

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ZONE C1, C2

Località

Zona C1 Speciale

Zona C2.1 (€/mq)

Zona C2.2 (€/mq)

Area già urbanizzata

Area NON urbanizzata

Area già urbanizzata

Area NON urbanizzata

LEGNAGO CENTRO - 135 47 114 40 PORTO 55 108 38 91 32 CASETTE 55 108 38 91 32 TERRANEGRA 51 101 35 85 30 SAN PIETRO 48 94 33 80 28 VIGO 48 94 33 80 28 VANGADIZZA 41 81 28 68 24 SAN VITO 34 67 24 57 20 CANOVE 24 47 18 40 18 TORRETTA 20 40 18 34 18

L’applicazione del valore relativo all’Area già Urbanizzata decorre dalla data di approvazione del relativo Piano Attuativo.

ZONA C4 - aree PEEP

Località

Zona C4 (€/mq)

Area NON urbanizzata

LEGNAGO CENTRO - PORTO 18 CASETTE - TERRANEGRA - SAN PIETRO 18 VIGO 18 VANGADIZZA 18 SAN VITO - CANOVE - TORRETTA -

In ogni caso il valore minimo di una area PEEP priva di opere di urbanizzazione non può essere inferiore al prezzo di riferimento stabilito dal Comune di Legnago per l’acquisizione di aree a standard pari a 18 €/mq.

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ZONA D1

Zona D1-1 (1) (€/mq)

Zone D1-2, D1-2.1 (€/mq)

Zona D1-3 (€/mq)

Località Lotti assegnati con bando

pubblico (2)

Lotti in libero commercio

Area NON urbanizzata

Lotti assegnati con bando pubblico (2)

Lotti in libero commercio

LEGNAGO CENTRO 35 45 - - - - PORTO 35 45 14 35 36 - CASETTE 35 34 - - - 34 TERRANEGRA 35 50 - - - 50 SAN PIETRO 35 56 14 35 45 56 VIGO 35 45 14 35 36 - VANGADIZZA 35 45 14 35 36 - SAN VITO 35 50 - - - - CANOVE - - - - - - TORRETTA - - - - - -

(1) Nel caso siano previste Zone D1-1 in aree NON urbanizzate, si applicano i valori attribuiti alle corrispondenti Zone D1-2 (2) Valore a solo titolo di riferimento; ai fini dell’applicazione dell’imposta ICI dovrà essere utilizzato l’effettivo prezzo di cessione

delle aree stabilito dal Bando di Gara.

ZONA D2, D3, D4

Zona D2-1 (€/mq)

Zona D2-2

(€/mq)

Zona D2-3 (€/mq)

Zona D3a

(€/mq)

Zona D3b

(€/mq)

Zona D3c

(€/mq)

Zona D4

(€/mq)

Località Area NON urbanizzata

Area già urbanizzata

Valore Base (1)

Area NON urbanizzata

Area già urbanizzata

LEGNAGO CENTRO 108 43 95 108 108 14 - - - PORTO 86 - - - - 14 - - - CASETTE - - - - 86 14 - - - TERRANEGRA 97 39 86 - - 14 - - - SAN PIETRO 108 43 95 108 108 14 43 - - VIGO - - - - 86 14 - - - VANGADIZZA 86 - - - 86 14 - - - SAN VITO 97 - - - 97 14 - - - CANOVE - - - - - 14 - - - TORRETTA - - - - 43 14 - 10 € 38 €

(1) Per indici di edif. >2 mc/mq Valore=Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità ZONA F Zone F - per le Zone di tipo F1,F2,F3, F4, valore unitario = 18,00 €/mq indipendentemente dalla località. Tale valore è stato uniformato alla tariffa in vigore stabilita con Delibera Comunale per quanto attiene l’indennità di espropriazione delle aree destinate a Servizi e Attrezzature pubbliche

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11. PARAMETRI DI RIVALUTAZIONE IN BASE AI TEMPI DI ATTUAZIONE DELL’INTERVENTO EDILIZIO

Le norme legislative e giurisprudenziali, hanno definitivamente chiarito, che “un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dall’approvazione della Regione e dalla adozioni di strumenti attuativi del medesimo: in tal caso, l’ IMU deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in commercio tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima l’utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione”. In proposito occorre precisare che i valori unitari di base, così come in precedenza determinati, attengono ad aree fabbricabili immediatamente utilizzabili a scopo edificatorio, cioè con strumento urbanistico approvato.

Esiste, infatti, una notevole differenza di valore tra un’area economicamente “pronta” per l’edificazione (che, quindi, possa essere immediatamente usufruita quale sedime di fabbricati, in modo che il relativo valore si incorpori nei fabbricati stessi) e un’area con suscettibilità edificatoria differita.

La riduzione del valore delle aree fabbricabili, quando la relativa edificazione viene rinviata nel tempo, deve tenere conto del numero di anni di attesa e del saggio d’interesse, che possa comprendere sia gli oneri finanziari che spettano al capitale investito, che il rischio di una eventuale modifica dello strumento urbanistico, tale da ridurre il valore dell’area in seguito all’attribuzione di un indice di edificabilità inferiore o – nei casi peggiori – una diversa e svilente destinazione.

In linea generale, si rende necessario pertanto valutare opportunamente le variazioni di valore delle aree fabbricabili per il periodo compreso tra la data di adozione del nuovo strumento urbanistico e quella di definitiva approvazione da parte dei competenti organi amministrativi.

Dovranno perciò essere valutati gli aspetti connessi all’andamento del mercato immobiliare, nonché i relativi rischi d’impresa. In tal senso i valori risentiranno dell’avvicinarsi dell’eventuale approvazione dello strumento urbanistico in itinere. Obiettivo della seguente trattazione è definire gli opportuni Coefficienti Correttivi (Kc) da applicare ai valori di riferimento base. Definizione dei Coefficienti Correttivi (Kc)

Detti coefficienti servono ad esprimere la diminuzione di Valore delle Aree Fabbricabili durante il periodo di Adozione del nuovo strumento urbanistico, rispetto al Valore che le stesse vengono o verranno ad assumere in regime di Strumento Urbanistico definitivamente approvato.

I coefficienti correttivi si possono esprimere in misura percentuale o in forma decimale e vanno applicati alla differenza di valore che l’area fabbricabile viene ad assumere durante il periodo intercorrente tra la data di adozione e la data di definitiva approvazione.

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La definizione dei coefficienti correttivi scaturisce dall’analisi degli indici di variazione dei prezzi del mercato immobiliare desunti da pubblicazioni specializzate del settore (indici dei costi di costruzione, tassi d’interesse bancari per acquisto di abitazioni, ecc.).

E’ necessario distinguere le diverse situazioni che si possono presentare in relazione al tipo di strumento urbanistico:

Varianti Generali al Piano Regolatore Varianti Parziali Piani Attuativi

Per le Varianti Generali si può plausibilmente ipotizzare un iter approvativo dell’ordine di 4 anni,

mentre per le Varianti Parziali i tempi di approvazione possono ridursi a 2 anni. Per i Piani Attuativi, essendo questo ambito di pertinenza e di iniziativa per lo più privata, solitamente divengono operativi nell’arco di 6-12 mesi. Occorre precisare che allo stato attuale gli strumenti urbanistici fondamentali vigenti nel Comune di Legnago risultano pienamente operativi - il PAT è stato già approvato in sede di Conferenza dei Servizi in data 26/07/2016 ed è in attesa di ratifica da parte del Presidente della Provincia di Verona. Pertanto le necessità evidenziate in questo paragrafo, allo stato attuale, attengono al solo livello della Pianificazione Attuativa.

Metodo di Analisi Il principio estimativo generale da utilizzare comporta la valutazione di due distinte componenti:

- tassi medi di rendimento nel settore immobiliare

- alea o rischio d’impresa relativo all’eventualità della NON approvazione dello strumento urbanistico

Sempre in linea generale i tempi necessari all’attuazione dell’intervento edilizio, determinano una riduzione del valore ATTUALE delle aree edificabili. I coefficienti di riduzione in tali casi vanno applicati in base alla formula di “attualizzazione del capitale” di seguito riportata:

Coeff. riduzione = 1/(1+r)n dove:

r = tasso di anticipazione n = numero di anni necessari per rendere edificabile l’area

In passato il tasso “r” veniva assimilato al “prime rate” cioè al tasso d’investimento industriale che

l’ABI rilevava a livello nazionale per il prestito di denaro ad imprenditori (comprensivo del tasso EURIBOR a tre mesi e dello spread). Dal 2005 questo dato, purtroppo, non viene più rilevato. Non rimane quindi che stimarne il valore in base ai dati che lo compongono.

I valori degli spread attualmente applicati dagli Istituti di Credito per le imprese operanti nel settore edilizio nel territorio veronese si aggirano attorno ad un valore medio del 3,50%.

Per quanto attiene l’Euribor 3 mesi (fonte www.euribor.it), il suo andamento nel corso degli ultimi anni (con riferimento al mese di gennaio) è risultato compreso tra il 1,22% del 2012 a il -0,14% del 2016. Attualmente pertanto ci troviamo in una fase persistente di tasso euribor negativo.

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Alla luce delle considerazioni di cui sopra possiamo pertanto assumere come tasso di attualizzazione ‘r’ il valore del 3,5% di fatto corrispondente allo spread applicato dagli istituti di credito.

Infine per determinare l’effettivo deprezzamento, oltre al tasso di attualizzazione occorre considerare anche il rischio di investimento da parte dell’imprenditore nei riguardi dell’aleatorietà delle scelte di programmazione territoriale in capo all’ente comunale. Si può ritenere che tale rischio, comprensivo anche del profitto d’impresa e dei costi generali sostenuti, possa valutarsi dal 20 al 25% del valore di riferimento in funzione degli anni residui rispetto alla data attesa per l’approvazione dello strumento urbanistico.

I coefficienti correttivi, corrispondenti al deprezzamento del Valore, in funzione del numero degli anni ‘n’ risultano pertanto i seguenti:

Coefficiente di Riduzione con tasso di attualizzazione

r=3,5% Cr= 1/(1+r)n

Coeff. Correttivo percentuale dovuto all’attualizzazione

(r = 3,5%) (%)

Coeff. Correttivo percentuale dovuto

all’alea (%)

Coeff. Correttivo TOTALE comprensivo

dell’alea (%)

1 0,97 -3% -20% -23% 2 0,93 -7% -22% -29% 3 0,90 -10% -24% -34% 4 0,87 -13% -25% -38%

Pertanto nel caso di Variante Generale si ottengono i seguenti Valori imponibili ai fini IMU (V), posto il valore finale Vf=100%:

a) Valore dell’area fabbricabile in termini percentuali nel corso dell’ultimo anno stimato dalla

approvazione (4° anno dalla adozione): V=Vf - 23%= 77 %

b) valore dell’area fabbricabile in termini percentuali ad un anno stimato dalla approvazione (3° anno): V=Vf – 29% = 71 %

c) valore dell’area fabbricabile in termini percentuali a due anni stimati dalla approvazione (2° anno):

V=Vf – 34% = 66 %

d) valore dell’area fabbricabile in termini percentuali a tre anni stimati dalla approvazione (1° anno): V=Vf – 38 = 62 %

Nel caso di Variante Parziale si ottengono i seguenti Valori imponibili ai fini IMU (Va), posto il

valore finale Vf=100%:

a) Valore dell’area fabbricabile in termini percentuali nel corso dell’ultimo anno stimato dalla approvazione (2° anno dalla adozione): V=Vf - 23%= 77 %

b) valore dell’area fabbricabile in termini percentuali ad un anno stimato dalla approvazione (1° anno):

V=Vf – 29% = 71 % Infine per quanto attiene la Pianificazione Attuativa, con una aspettativa di approvazione definitiva

entro il primo anno, si può stimare il seguente valore imponibile ai fini IMU: V=Vf - 23% = 77 %

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Tab. 1 - Coefficienti Correttivi (Kr) applicati in regime di adozione di Variante Generale

Periodo di adozione Kr (%) Kr 1° anno 62% 0,62 2° anno 66% 0,66 3° anno 71% 0,71 4° anno 77% 0,77

Tab. 2 - Coefficienti Correttivi (Ki) applicati in regime di adozione di Variante Parziale

Periodo di adozione Kr (%) Kr 1° anno 71% 0,71 2° anno 77% 0,77

Tab. 3 - Coefficienti Correttivi (Ki) applicati in regime di adozione del Piano Attuativo

Periodo di adozione Kr (%) Kr 1° anno 77% 0,77

Il valore, in sostanza, tende ad aumentare all’approssimarsi della data di definitiva approvazione in

virtù della diminuzione del periodo di rientro dell’investimento effettuato, oltre che della minore alea residua (ad esempio l’investimento per l’acquisto di un terreno edificabile effettuato nel corso primo anno di adozione di una Variante Generale, potrà plausibilmente dare risultati non prima di 4 anni).

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12. DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL’AREA FABBRICABILE IN REGIME DI ADOZIONEdello Strumento Urbanistico interessato

Si considerano due distinte situazioni:

A) L’area oggetto di valutazione subisce un incremento di valore a seguito dell’iter autorizzativo dello strumentourbanistico in itinere (Valore finale superiore al Valore iniziale).

Il valore venale di un’area fabbricabile in regime di adozione Va (valore imponibile ai fini IMU), si ottiene dalla seguente espressione:

Va = Viniziale + Kr x (Vfinale - Viniziale)

dove:

Viniziale Valore del terreno con strumento urbanistico vigente

Vfinale Valore del terreno con nuovo strumento urbanistico in approvazione

Kr Coefficiente correttivo espresso in misura decimale (es. 0.60)

I valori iniziale e finale di cui sopra vengono determinati in base ai valori unitari definiti in condizioni ordinarie (vedi tabella dei valori unitari Vtab). Con PAT già approvato, ancorché in attesa di ratifica dell’organo competente, il Valore iniziale non sarà mai nullo.

B) L’area oggetto di valutazione subisce un decremento di valore a seguito dell’iter autorizzativo dellostrumento urbanistico in itinere (Valore finale inferiore al Valore iniziale).

In tal caso il valore venale di un’area fabbricabile in regime di adozione Va ,(valore imponibile ai fini IMU), viene a coincidere conil Valore Finale (condizione più favorevole per il contribuente):

Va = Vfinale

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Legnago lì 08/11/2016

La Commissione Tecnica :

Dott. Ing. Stefano De Pietri

Dott. Ing. Gianni Zerbinati

Arch. Maurizio Bonfante

Dott.ssa Milena Mirandola

Geom. Gianni Verdolin – Segretario

ALLEGATI

ESEMPI DI CALCOLO DEL VALORE DI UNA’AREA FABBRICABILE:

1) Lotto fabbricabile di superficie 500 mq situato in località TERRANEGRA, ricadente in zona B3:

Dalla tabella num.3, si ricava il valore di 128 €/mqEssendo la superficie inferiore al lotto minimo di 600 mq, possiamo applicare una riduzione del 5%(coefficiente di riduzionepari a 0.05) :

V = Vtab x Sup x Ci

dove Vtab = 128 €/mq Sup = 500 mq Ci = 1-Ki = 1 – 0.05 = 0.95

Pertanto V = 128 x 500 x 0.95 = 60.800 €

2) Lotto fabbricabile di superficie 800 mq situato in località SAN PIETRO, ricadente in zona C3 destinato ad usoresidenziale con indice di edificabilità fondiaria pari a 2.2 mc/mq; inoltre il lotto è attraversato da una linea elettricaaerea tale da rendere inedificabile una superficie di 200 mq:

Dalla tabella num.4, in corrispondenza della colonna relativa al range di Indic.Edif da 1.75 a 2.25, si ricava il valore di 121€/mq.

Essendo la superficie soggetta a vincolo di inedificabilità maggiore del 20% dell’area complessiva, è possibile applicare unariduzione del 5% (coefficiente di riduzione pari a 0.05):

V = Vtab x Sup x Ci

dove Vtab = 121 €/mq Sup = 800 mq Ci = 1-Ki = 1 – 0.05 = 0.95

Pertanto V = 121 x 800 x 0.95 = 91.960 €

SCHEMA SEMPLIFICATO PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’AREA

PASSO 1 DATI DI INPUT

A ZONA PRG (es. C2-2)

B LOCALITA’ (es. PORTO)

C INDICE DI EDIFICABILITA’ (dato necessario solo se la zona PRG appartiene alle tipologie A1, A2, B1, B5, C3, C5)

(es. 1.2 mc/mq)

D SUPERFICIE (es. 750 mq)

PASSO 2 INDIVIDUAZIONE DEL VALORE UNITARIO TABELLATO

E In base alla Zona indicata in (A) occorre individuare la tabella interessata (da Tab.1 a Tab.8) e la relativa colonna

F Una volta individuata la tabella e la colonna, occorre ora individuare la riga interessata in base alla Località indicata in (B)

G

In base all’indice di edificabilità in (C) , se necessario, si arriva quindi alla casella contenente il valore unitario dell’area (valore tabellato) Nel caso l’indice di edificabilità superi i limiti tabellati, occorre determinare il valore unitario dell’area mediante i procedimenti indicati nelle apposite note

H VALORE UNITARIO dell’Area

(es. 84 €/mq)

PASSO 3 EVENTUALI RIDUZIONI

L In base ai vari aspetti indicati nella Tabella delle Riduzioni (forma dell’area, presenza di vincoli, ecc.), si arriva a determinare la possibilità di applicare uno o più coefficienti riduttivi (i coefficienti si possono sommare tra loro)

M RIDUZIONE complessiva

(es. 0.10)

PASSO 4 CALCOLO DEL VALORE DELL’AREA

VALORE AREA

= H

x D

x (1- M

) =

VALORI MEDI UNITARI AREE FABBRICABILI – COMUNE DI LEGNAGO

Valori espressi in €/mq

ZONE P.R.G.

A1, B1

A2

B2

B3

B4

B5, C3, C5

C1 Speciale

C2-1

C2-2

C4

LOCALITA’

Valore Base

per Indice Edif.

fino a 3 mc/mq (1)

Valore Base

per Indice Edif.

fino a 2 mc/mq (2)

Indice Edif. fino a 1.25

mc/mq

Indice Edif.

da 1.26 a 1.75 mc/mq

Indice Edif.

da 1.76 a 2.25 mc/mq

Indice Edif.

da 2.26 a 2.75 mc/mq

Indice Edif.

da 2.76 a 3.5

mc/mq Valore Base

(3)

Area già urbanizzata

Area NON urbanizzata

Area già urbanizzata

Area NON urbanizzata

Area NON urbanizzata

LEGNAGO CENTRO 175 135 175 135 102 84 114 135 158 175 - 135 47 114 40 - PORTO 140 108 140 108 81 67 91 108 126 140 55 108 38 91 32 18 CASETTE 140 108 140 108 81 67 91 108 126 140 55 108 38 91 32 - TERRANEGRA 131 101 131 101 76 63 85 101 118 131 51 101 35 85 30 - SAN PIETRO 123 94 123 94 71 59 80 94 110 123 48 94 33 80 28 18 VIGO 123 94 123 94 71 59 80 94 110 123 48 94 33 80 28 18 VANGADIZZA 105 81 105 81 61 50 68 81 95 105 41 81 28 68 24 18 SAN VITO 88 67 88 67 51 42 57 67 79 88 34 67 24 57 20 - CANOVE 61 47 61 47 36 29 40 47 55 61 24 47 18 40 14 - TORRETTA 53 40 53 40 30 25 34 40 47 53 20 40 18 34 12 -

ZONE P.R.G.

D1-1 (4)

D1-2, D1-2.1

D1-3

D2-1

D2-2

D2-3

D3a

D3b

D3c

D4

LOCALITA’

Lotti

assegnati con bando

pubblico (5)

Lotti

in libero commercio

Area NON urbanizzata

Lotti

assegnati con bando

pubblico (5)

Lotti

in libero commercio

Area NON

urbanizzata

Area già

urbanizzata

Valore Base

(2)

Area NON urbanizzata

Area già

urbanizzata

LEGNAGO CENTRO 35 45 - - - - 108 43 95 108 108 14 - - - PORTO 35 45 14 35 36 - 86 - - - - 14 - - - CASETTE 35 34 - - - 34 - - - - 86 14 - - - TERRANEGRA 35 50 - - - 50 97 39 86 - - 14 - - - SAN PIETRO 35 56 14 35 45 56 108 43 95 108 108 14 43 - - VIGO 35 45 14 35 36 - - - - - 86 14 - - - VANGADIZZA 35 45 14 35 36 - 86 - - - 86 14 - - - SAN VITO 35 50 - - - - 97 - - - 97 14 - - - CANOVE - - - - - - - - - - - 14 - - - TORRETTA - - - - - - - - - - 43 14 - 10 € 38 €

(1) Per Indici Edifabilità >3 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità

(2) Per Indici Edifabilità >2 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità

(3) Per Indici Edifabilità >3.5 mc/mq Valore Base + 5% ad ogni incremento di 0.5 mc/mq di indice di edificabilità

(4) Nel caso siano previste Zone D1-1 in aree NON urbanizzate, si applicano i valori attribuiti alle corrispondenti Zone D1-2

(5) Valore di riferimento; ai fini dell’applicazione dell’imposta IMU dovrà essere utilizzato l’effettivo prezzo di cessione delle aree stabilito dal Bando di Gara.

Approvazione con Delibera C.C. n. del -

Zone F - per le Zone di tipo F viene applicato il valore unitario di 18,00 €/mq sull’intero territorio comunale.