iimmobilile novitàdi Imu e Tasi

#50 L’Esperto risponde

Il meglio dei quesiti dell’Esperto risponde30 maggio 2016 — Riservato ai lettori dell’Esperto risponde e agli abbonati del Sole 24 Ore

iimmoiile novitiidi Imu ii#50 L’Esperto risponde

Il meglio dei quesiti dell’Esperto risponde30 maggio 2016 — Riservato ai lettori dell’Esperto risponde e agli abbonati del Sole 24 Ore

L’ESPERTO RISPONDE - IMMOBILI: LE NOVITA’ DI IMU E TASISelezione di quesiti e risposte

a cura diFederico Gavioli

in collaborazione conwww.plusplus24fisco.ilsole24ore.com

art directorFrancesco Narracci

creative directorAdriano Attus

impaginazione e realizzazioneArea pre-press Il Sole 24 Ore

L'ebook è stato chiuso in redazione il 27 maggio 2016Direttore responsabile: Roberto NapoletanoProprietario ed Editore: Il Sole 24 ORE S.p.A. - Via Monte Rosa, 91 - 20149 MilanoCopyright Il Sole 24 ORE S.p.A.Tutti i diritti sono riservati. È vietata la riproduzione dei contenuti presenti su questo prodotto.

L’ESPERTO RISPONDE - IMMOBILI: LE NOVITA’ DI IMU E TASISelezione di quesiti e risposte

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Introduzione

3Il Sole 24 Ore

Imu e Tasi tra comodatoe altre esenzioni

I l 16 giugno scade il termine per il paga-mento dell’acconto dell’Imu e della Tasi:per queste imposte sono numerosele novità introdotte dalla leggedi Stabilità 2016.

Detrazioni ed esenzioni ImuSoggetti passivi ed esonerati. L’Imu è dovuta da tutti i proprietari di immobili o da chi detiene diritti reali di godimento sugli immobili. Pertan-to, anche per il 2016 sono soggetti passivi del-l’Imu il proprietario dell’immobile, l’usufruttua-rio, il titolare di diritto di abitazione, di enfiteu-si, di superficie e d’uso, il locatario di bene in leasing e il concessionario di beni demaniali. Sono però esonerati dal versamento dell’Imu i proprietari o titolari di diritti reali di godimento sulle seguenti categorie di immobili: 1 abitazioni principali non di lusso, e quindi appartenenti alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, e relative pertinenze (le pertinenze dell’abitazione principale ammesse all’esonero Imu sono esclusivamente quelle appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità per ciascuna di esse); 1 unità immobiliari appartenenti alle cooperati-ve edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abita-zione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; 1 fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto intermi-nisteriale del 22 aprile 2008;

1 casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annul-lamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; 1 l’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immo-biliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente apparte-nente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia a ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 28, comma 1, del Dlgs 139/2000, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica; 1 i beni merce, che non devono essere stati locati nemmeno per una parte dell’anno.La detrazione per abitazione principale e pertinenze. Per l’abitazione principale (abita-zioni di lusso e di pregio appartenenti alle cate-gorie A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze è confermato anche per il 2016 il diritto a una detrazione nella misura di 200 euro, da rappor-tare ai giorni e alla percentuale di possesso. Il Comune, con apposita delibera, può decidere di aumentare tale detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta. La legge di Stabilità 2014 ha invece eliminato l’ulteriore detrazione di 50 euro prevista per ciascun figlio di età inferiore ai 26 anni che dimora all’interno dell’abitazione principale.

di Federico Gavioli

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Imu e Tasi tra comodatoe altre esenzioni

I l 16 giugno scade il termine per il paga-mento dell’acconto dell’Imu e della Tasi:per queste imposte sono numerosele novità introdotte dalla leggedi Stabilità 2016.

Detrazioni ed esenzioni ImuSoggetti passivi ed esonerati. L’Imu è dovutada tutti i proprietari di immobili o da chi detiene diritti reali di godimento sugli immobili. Pertan-to, anche per il 2016 sono soggetti passivi del-l’Imu il proprietario dell’immobile, l’usufruttua-rio, il titolare di diritto di abitazione, di enfiteu-si, di superficie e d’uso, il locatario di bene inleasing e il concessionario di beni demaniali.Sono però esonerati dal versamento dell’Imu iproprietari o titolari di diritti reali di godimento sulle seguenti categorie di immobili:1 abitazioni principali non di lusso, e quindi appartenenti alle categorie catastali A/2, A/3,A/4, A/5, A/6 e A/7, e relative pertinenze (lepertinenze dell’abitazione principale ammesseall’esonero Imu sono esclusivamente quelleappartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità per ciascuna di esse);1 unità immobiliari appartenenti alle cooperati-ve edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abita-zione principale e relative pertinenze dei sociassegnatari; 1 fabbricati di civile abitazione destinati adalloggi sociali come definiti dal decreto intermi-nisteriale del 22 aprile 2008;

1 casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annul-lamento, scioglimento o cessazione degli effetticivili del matrimonio;1 l’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immo-biliare, posseduto, e non concesso in locazione,dal personale in servizio permanente apparte-nente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia a ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previstodall’articolo 28, comma 1, del Dlgs 139/2000, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;1 i beni merce, che non devono essere stati locatinemmeno per una parte dell’anno.La detrazione per abitazione principale epertinenze. Per l’abitazione principale (abita-zioni di lusso e di pregio appartenenti alle cate-gorie A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze èconfermato anche per il 2016 il diritto a una detrazione nella misura di 200 euro, da rappor-tare ai giorni e alla percentuale di possesso. Il Comune, con apposita delibera, può decidere di aumentare tale detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta. La legge di Stabilità 2014 ha invece eliminatol’ulteriore detrazione di 50 euro prevista per ciascun figlio di età inferiore ai 26 anni che dimora all’interno dell’abitazione principale.

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4Il Sole 24 Ore

La base imponibile Imu. Le modalità di calcolo della base imponibile Imu restano le stesse del 2015. Per i fabbricati, occorre considerare la rendita catastale dell’immobile, rivalutarla del 5% e moltiplicare il risultato per determinati coefficienti che variano a seconda della categoria catastale di appartenenza. In particolare i coeffi-cienti corrispondono a: 7 160 per i fabbricati del gruppo catastale A e delle categorie C/2, C/6 e C/7; 7 140 per i fabbricati delle categorie B, C/3, C/4e C/5; 7 80 per i gruppi A/10 e D/5;7 65 per la categoria D; 7 55 per la categoria C/1.Nel caso in cui si tratti di fabbricati di interesse storico o artistico, e nel caso in cui si tratti di fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, la base imponibile è ridotta del 50 per cento. Per i terreni agricoli occorre prendere come riferimento il reddito dominicale, rivalutarlo del 25% e moltiplicare il risultato per il coefficiente 135. Per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, il moltiplicatore è ridotto a 75 e l’Imu è calcolata sulla parte della base imponibile eccedente i 6.000 euro. Per le aree edificabili la base imponibile su cui applicare l’aliquota Imu fissata dal Comune è data dal valore di mercato al 1° gennaio 2016. Il versamento. Sulla base imponibile occorre applicare le aliquote fissate dal Comune di ubicazione dell’immobile. Per il calcolo dell’ac-conto da versare il prossimo 16 giugno 2016, si possono considerare le aliquote deliberate dal Comune per l’anno 2015.Gli immobili concessi in comodato aifamiliari. La legge di Stabilità 2016 (n. 208/2015), intervenendo sull’articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, elimina, dal 2016, la possibili-tà per il Comune di deliberare l’assimilazione ad abitazione principale delle unità immobiliari concesse in comodato ai figli/genitori. Dal 2016, per questi immobili, in luogo dell’esenzione Imu

che era prevista in caso di assimilazione da parte del Comune, è infatti prevista una riduzione dell’Imu dovuta, che, nel rispetto delle condizioni di seguito illustrate, viene calcolata sul 50% della base imponibile. Per fruire della riduzione Imu in questione sono richieste le seguenti condizioni: edeve trattarsi di unità immobiliari non classi-ficate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (pertanto figli/genitori), che le utilizzano come abitazione principale; r il contratto di comodato deve essere registrato;t il comodante deve possedere un solo immobile in Italia e risiedere anagraficamente, nonché dimorare abitualmente, nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Oltre all’immobile concesso in comodato, il comodante può possedere nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, a condizione che non sia “di lusso” (accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9).Esenzione per i terreni agricoli. La legge di Stabilità 2016 ha rivisto, inoltre, la tassazione applicabile ai terreni agricoli. In particolare:1 elimina l’Imu per i terreni agricoli posseduti e

condotti da coltivatori diretti o Iap (imprendi-tori agricoli professionali), ovunque ubicati (dunque, è eliminata la discriminazione tra Comuni montani e parzialmente montani);

1 conferma l’esenzione per i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori, di cui all’allegato A annesso alla legge 448/2001;

1 dispone l’esenzione per i terreni agricolia immutabile destinazione agro-silvo-pasto-rale a proprietà collettiva indivisibile e inusu-capibile.

Per quanto riguarda i terreni montani il legisla-tore prevede che, a decorrere dal 2016, non occor-re più far riferimento all’elenco Istat per indivi-duare se si tratti di Comune montano o meno, ma occorre riferirsi all’elenco dei Comuni conte-nuto nella circolare del ministero delle Finanze 9 del 14 giugno 1993 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla «Gazzetta Ufficiale» n. 141

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4Il Sole 24 Ore

La base imponibile Imu. Le modalità di calcolodella base imponibile Imu restano le stesse del2015. Per i fabbricati, occorre considerare larendita catastale dell’immobile, rivalutarla del5% e moltiplicare il risultato per determinaticoefficienti che variano a seconda della categoriacatastale di appartenenza. In particolare i coeffi-cienti corrispondono a:7 160 per i fabbricati del gruppo catastale A edelle categorie C/2, C/6 e C/7;7 140 per i fabbricati delle categorie B, C/3, C/4e C/5;7 80 per i gruppi A/10 e D/5;7 65 per la categoria D; 7 55 per la categoria C/1.Nel caso in cui si tratti di fabbricati di interessestorico o artistico, e nel caso in cui si tratti difabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, labase imponibile è ridotta del 50 per cento.Per i terreni agricoli occorre prendere comeriferimento il reddito dominicale, rivalutarlo del25% e moltiplicare il risultato per il coefficiente135. Per i terreni agricoli posseduti e condotti daicoltivatori diretti e dagli imprenditori agricoliprofessionali iscritti nella previdenza agricola, ilmoltiplicatore è ridotto a 75 e l’Imu è calcolatasulla parte della base imponibile eccedente i6.000 euro.Per le aree edificabili la base imponibile su cuiapplicare l’aliquota Imu fissata dal Comune è data dal valore di mercato al 1° gennaio 2016.Il versamento. Sulla base imponibile occorreapplicare le aliquote fissate dal Comune diubicazione dell’immobile. Per il calcolo dell’ac-conto da versare il prossimo 16 giugno 2016, sipossono considerare le aliquote deliberate dalComune per l’anno 2015.Gli immobili concessi in comodato aifamiliari. La legge di Stabilità 2016 (n.208/2015), intervenendo sull’articolo 13, comma2, del Dl 201/2011, elimina, dal 2016, la possibili-tà per il Comune di deliberare l’assimilazione adabitazione principale delle unità immobiliari concesse in comodato ai figli/genitori. Dal 2016, per questi immobili, in luogo dell’esenzione Imu

che era prevista in caso di assimilazione da parte del Comune, è infatti prevista una riduzionedell’Imu dovuta, che, nel rispetto delle condizionidi seguito illustrate, viene calcolata sul 50% della base imponibile. Per fruire della riduzione Imu in questione sono richieste le seguenticondizioni:edeve trattarsi di unità immobiliari non classi-ficate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (pertanto figli/genitori), chele utilizzano come abitazione principale;r il contratto di comodato deve essere registrato;t il comodante deve possedere un solo immobilein Italia e risiedere anagraficamente, nonché dimorare abitualmente, nello stesso Comune incui è situato l’immobile concesso in comodato. Oltre all’immobile concesso in comodato, il comodante può possedere nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, a condizione che non sia “di lusso” (accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9).Esenzione per i terreni agricoli. La legge diStabilità 2016 ha rivisto, inoltre, la tassazione applicabile ai terreni agricoli. In particolare:1 elimina l’Imu per i terreni agricoli posseduti e

condotti da coltivatori diretti o Iap (imprendi-tori agricoli professionali), ovunque ubicati (dunque, è eliminata la discriminazione traComuni montani e parzialmente montani);

1 conferma l’esenzione per i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori, di cui all’allegato A annesso alla legge 448/2001;

1 dispone l’esenzione per i terreni agricolia immutabile destinazione agro-silvo-pasto-rale a proprietà collettiva indivisibile e inusu-capibile.

Per quanto riguarda i terreni montani il legisla-tore prevede che, a decorrere dal 2016, non occor-re più far riferimento all’elenco Istat per indivi-duare se si tratti di Comune montano o meno, ma occorre riferirsi all’elenco dei Comuni conte-nuto nella circolare del ministero delle Finanze 9 del 14 giugno 1993 (pubblicata nel supplementoordinario n. 53 alla «Gazzetta Ufficiale» n. 141

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5Il Sole 24 Ore

del 18 giugno 1993). Pertanto, dal 1° gennaio 2016, per i terreni agricoli non posseduti e con-dotti da coltivatori diretti o Iap, l’esenzione Imu si applica solo se essi sono localizzati nei Comu-ni considerati aree montane o di collina, così come individuati nell’elenco incluso nella citata circolare 9/1993. L’Imu continuerà, invece, a colpire i terreni agricoli non rientranti nei nuovi casi di esenzione.

Il versamento della TasiI presupposti. Fino al 31 dicembre 2015, la Tasi, a norma dell’articolo 1, comma 669, della legge 147/2013 (di Stabilità per il 2014), era dovuta da chiunque possedesse o detenesse a qualsiasi titolo fabbricati o aree edificabili come definiti ai fini Imu. Dal 2016 (in base alle modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016, con l’articolo 1, comma 14, lettera a) non sono più soggetti a Tasi gli immobili adibiti ad abitazione principale, a eccezione di quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. È, quindi, stata estesa anche ai fini Tasi l’agevolazione prevista a fini Imu. Tale esenzione vale se l’immobile costitui-sce abitazione principale sia per il possessore che per l’utilizzatore dello stesso. Di conseguenza, è stato sostituito anche il comma 669 della legge 147/2013, che contiene il presupposto impositivo della Tasi.Abitazione principale e pertinenze esenti. Come precisato dal combinato disposto dell’arti-colo 1, commi 639 e 669, della legge 147/2013, modificati dalla legge di Stabilità 2016, al fine di fruire dell’esenzione dal pagamento della Tasi,

l’immobile deve non essere “di lusso” (quindi non accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9) e dev’essere adibito ad abitazione principale, come definita ai fini Imu, dal possessore nonché dal-l’utilizzatore e dal suo nucleo familiare. Tale esenzione è estesa anche alle pertinenze dell’abi-tazione principale, come definite ai fini Imu e ai casi di assimilazione all’abitazione principale previsti dall’articolo 13 del Dl 201/2011.Le modalità di versamento. Il calcolo della base imponibile Tasi, tassa sui servizi indivisibili, va effettuato secondo le regole precedentemente esposte per l’Imu. Ottenuta la base imponibile, a essa occorre applicare le aliquote fissate dal Comune di ubicazione dell’immobile. Dal 2015 la tempistica di versamento della Tasi (e della delibera comunale da applicare) è pienamente allineata a quella dell’Imu secondo le regole esposte in precedenza. Il versamento della Tasi dev’essere effettuato (ex articolo 17 del Dlgs 241/1997) mediante l’utilizzo del modello F24 o di apposito bollettino postale (articolo 1 del Dl 16/2014, convertito nella legge 68/2014). Con il Dm 23 maggio 2014 è stato approvato il bolletti-no di conto corrente postale per il versamento della Tasi. Il modello di bollettino di conto cor-rente postale riporta obbligatoriamente il nume-ro di conto corrente 1017381649, valido indistin-tamente per tutti i Comuni del territorio nazio-nale. Su tale conto corrente non è ammessa l’effettuazione di versamenti tramite bonifico. Il conto corrente postale per il versamento del tributo per i servizi indivisibili è obbligatoria-mente intestato a “Pagamento Tasi”.

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5Il Sole 24 Ore

del 18 giugno 1993). Pertanto, dal 1° gennaio2016, per i terreni agricoli non posseduti e con-dotti da coltivatori diretti o Iap, l’esenzione Imusi applica solo se essi sono localizzati nei Comu-ni considerati aree montane o di collina, cosìcome individuati nell’elenco incluso nella citatacircolare 9/1993. L’Imu continuerà, invece, acolpire i terreni agricoli non rientranti nei nuovicasi di esenzione.

Il versamento della TasiI presupposti. Fino al 31 dicembre 2015, la Tasi,a norma dell’articolo 1, comma 669, della legge147/2013 (di Stabilità per il 2014), era dovuta da chiunque possedesse o detenesse a qualsiasi titolo fabbricati o aree edificabili come definiti aifini Imu.Dal 2016 (in base alle modifiche introdotte dallalegge di Stabilità 2016, con l’articolo 1, comma14, lettera a) non sono più soggetti a Tasi gliimmobili adibiti ad abitazione principale, a eccezione di quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. È, quindi, stata estesaanche ai fini Tasi l’agevolazione prevista a finiImu. Tale esenzione vale se l’immobile costitui-sce abitazione principale sia per il possessore cheper l’utilizzatore dello stesso. Di conseguenza, èstato sostituito anche il comma 669 della legge 147/2013, che contiene il presupposto impositivodella Tasi.Abitazione principale e pertinenze esenti.Come precisato dal combinato disposto dell’arti-colo 1, commi 639 e 669, della legge 147/2013,modificati dalla legge di Stabilità 2016, al fine difruire dell’esenzione dal pagamento della Tasi,

l’immobile deve non essere “di lusso” (quindinon accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9) edev’essere adibito ad abitazione principale, come definita ai fini Imu, dal possessore nonché dal-l’utilizzatore e dal suo nucleo familiare. Taleesenzione è estesa anche alle pertinenze dell’abi-tazione principale, come definite ai fini Imu e ai casi di assimilazione all’abitazione principaleprevisti dall’articolo 13 del Dl 201/2011.Le modalità di versamento. Il calcolo della baseimponibile Tasi, tassa sui servizi indivisibili, va effettuato secondo le regole precedentementeesposte per l’Imu. Ottenuta la base imponibile, a essa occorre applicare le aliquote fissate dal Comune di ubicazione dell’immobile. Dal 2015 la tempistica di versamento della Tasi (e delladelibera comunale da applicare) è pienamente allineata a quella dell’Imu secondo le regoleesposte in precedenza. Il versamento della Tasi dev’essere effettuato (ex articolo 17 del Dlgs 241/1997) mediante l’utilizzo del modello F24 odi apposito bollettino postale (articolo 1 del Dl 16/2014, convertito nella legge 68/2014). Con ilDm 23 maggio 2014 è stato approvato il bolletti-no di conto corrente postale per il versamento della Tasi. Il modello di bollettino di conto cor-rente postale riporta obbligatoriamente il nume-ro di conto corrente 1017381649, valido indistin-tamente per tutti i Comuni del territorio nazio-nale. Su tale conto corrente non è ammessa l’effettuazione di versamenti tramite bonifico. Ilconto corrente postale per il versamento del tributo per i servizi indivisibili è obbligatoria-mente intestato a “Pagamento Tasi”.

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L’Esperto risponde

immobilile novità

di Imu e Tasi

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I quesiti

8Il Sole 24 Ore

1 CHI HA DUE IMMOBILINON PAGA DOVE RISIEDE

Alla morte di mio padre, avendo miamadre rinunciato, ho ricevuto in ere-dità il 50% di due appartamenti situa-ti in un unico stabile, nel quale siamoresidenti. La proprietà originaria erasuddivisa al 50% tra i miei genitori eun appartamento era di residenza. IlComune riconosce per mia madre, inquanto vedova, l’esenzione Imu perl’appartamento di residenza; per il se-condo, nel quale io risiedo, unicamen-te l’esenzione per la mia persona, rife-rita al 50% di possesso, mentre miamadre dovrebbe versare l’Imu comeseconda casa. Vorrei chiedere se que-sto è corretto.

La risposta è positiva. Al coniuge superstitecompete il diritto di abitazione sull’immobi-le che costituiva la dimora coniugale, salvoche egli non abbia espressamente rinuncia-to a tale diritto. A tale scopo, peraltro, non basta la rinuncia all’eredità, in quanto oc-corre rinunciare esplicitamente al diritto diabitazione. Poiché tale diritto riguarda l’in-tera unità immobiliare, la stessa è conside-rata completamente esente da Imu e oggi daTasi in capo al coniuge superstite.Con riferimento all’altro immobile, trovanoapplicazione le regole ordinarie, in base allequali l’esenzione per l’abitazione principalecompete unicamente con riferimento allaquota di possesso del soggetto che vi dimo-ra e risiede anagraficamente.

2 IL PENSIONATO «AIRE»HA L’ESENZIONE

Due coniugi, residenti all’estero eiscritti all’Aire (Anagrafe degli italianiresidenti all’estero), sono proprietarial 50% ciascuno di un’immobile inItalia, con le rispettive pertinenze.

L’immobile non è locato e/o dato in co-modato d’uso. Si segnala che il maritoè pensionato con una pensione estera,mentre la moglie non percepisce pen-sione. Si chiede se l’esenzione Imuper equiparazione dell’immobile al-l’abitazione principale spetti sola-mente al marito pensionato o a en-trambi i coniugi. Le imposte comunaliTari e Tasi sono applicate in misura ri-dotta di 2/3 a entrambi i coniugi o soloal coniuge pensionato? Infine, l’esen-zione spetta anche per le pertinenze?

A partire dall’anno 2015 è considerata di-rettamente adibita ad abitazione principa-le una sola unità immobiliare possedutadai cittadini italiani non residenti nel terri-torio dello Stato e iscritti all’Aire, già pen-sionati nei rispettivi Paesi di residenza, atitolo di proprietà o di usufrutto in Italia, acondizione che non risulti locata o data incomodato d’uso.Su tale immobile, le imposte comunali Tarie Tasi sono applicate, per ciascun anno, inmisura ridotta di 2/3, mentre ai fini Imul’imposta non si applica (neanche alle per-tinenze), a eccezione delle unità immobi-liari classificate nelle categorie catastaliA/1, A/8 e A/9. Ciò premesso, e sulla base delle informazio-ni indicate nel quesito, l’esenzione Imu do-vrebbe spettare solo al marito pensionato;inoltre, si ritiene che anche la Tasi e la Tariandrebbero applicate in misura ridotta soloal coniuge pensionato.

3 DENUNCIA VARIAZIONEPER PERDITA DI VALORE

Sono proprietaria di un’area definita“residenziale”, avuta in eredità nel2010. Nella pratica di successione, aquest’area fu attribuito un valore dimercato indicato dal geometra. Sia ioche la mamma, comproprietaria, paga-vamo l’Imu secondo il valore indicato

I quesiti

8Il Sole 24 Ore

1 CHI HA DUE IMMOBILINON PAGA DOVE RISIEDE

Alla morte di mio padre, avendo miamadre rinunciato, ho ricevuto in ere-dità il 50% di due appartamenti situa-ti in un unico stabile, nel quale siamoresidenti. La proprietà originaria erasuddivisa al 50% tra i miei genitori eun appartamento era di residenza. IlComune riconosce per mia madre, inquanto vedova, l’esenzione Imu perl’appartamento di residenza; per il se-condo, nel quale io risiedo, unicamen-te l’esenzione per la mia persona, rife-rita al 50% di possesso, mentre miamadre dovrebbe versare l’Imu comeseconda casa. Vorrei chiedere se que-sto è corretto.

La risposta è positiva. Al coniuge superstitecompete il diritto di abitazione sull’immobi-le che costituiva la dimora coniugale, salvoche egli non abbia espressamente rinuncia-to a tale diritto. A tale scopo, peraltro, nonbasta la rinuncia all’eredità, in quanto oc-corre rinunciare esplicitamente al diritto diabitazione. Poiché tale diritto riguarda l’in-tera unità immobiliare, la stessa è conside-rata completamente esente da Imu e oggi daTasi in capo al coniuge superstite.Con riferimento all’altro immobile, trovanoapplicazione le regole ordinarie, in base allequali l’esenzione per l’abitazione principalecompete unicamente con riferimento allaquota di possesso del soggetto che vi dimo-ra e risiede anagraficamente.

2 IL PENSIONATO «AIRE»HA L’ESENZIONE

Due coniugi, residenti all’estero eiscritti all’Aire (Anagrafe degli italianiresidenti all’estero), sono proprietarial 50% ciascuno di un’immobile inItalia, con le rispettive pertinenze.

L’immobile non è locato e/o dato in co-modato d’uso. Si segnala che il maritoè pensionato con una pensione estera,mentre la moglie non percepisce pen-sione. Si chiede se l’esenzione Imuper equiparazione dell’immobile al-l’abitazione principale spetti sola-mente al marito pensionato o a en-trambi i coniugi. Le imposte comunaliTari e Tasi sono applicate in misura ri-dotta di 2/3 a entrambi i coniugi o soloal coniuge pensionato? Infine, l’esen-zione spetta anche per le pertinenze?

A partire dall’anno 2015 è considerata di-rettamente adibita ad abitazione principa-le una sola unità immobiliare possedutadai cittadini italiani non residenti nel terri-torio dello Stato e iscritti all’Aire, già pen-sionati nei rispettivi Paesi di residenza, atitolo di proprietà o di usufrutto in Italia, acondizione che non risulti locata o data incomodato d’uso.Su tale immobile, le imposte comunali Tarie Tasi sono applicate, per ciascun anno, inmisura ridotta di 2/3, mentre ai fini Imul’imposta non si applica (neanche alle per-tinenze), a eccezione delle unità immobi-liari classificate nelle categorie catastaliA/1, A/8 e A/9.Ciò premesso, e sulla base delle informazio-ni indicate nel quesito, l’esenzione Imu do-vrebbe spettare solo al marito pensionato;inoltre, si ritiene che anche la Tasi e la Tariandrebbero applicate in misura ridotta soloal coniuge pensionato.

3 DENUNCIA VARIAZIONEPER PERDITA DI VALORE

Sono proprietaria di un’area definita“residenziale”, avuta in eredità nel2010. Nella pratica di successione, aquest’area fu attribuito un valore dimercato indicato dal geometra. Sia ioche la mamma, comproprietaria, paga-vamo l’Imu secondo il valore indicato

I quesiti

9Il Sole 24 Ore

nella tabella redatta annualmente dalComune per le diverse aree del territo-rio. In seguito ricevetti un accerta-mento, in quanto l’Imu doveva essereversata non più in base alla tabella co-munale, ma secondo il valore indicatonella successione (che era il doppio ri-spetto a quello indicato nella tabellacomunale). I contatti con l’ufficio tri-buti furono negativi e io da allora pagol’imposta secondo il valore di succes-sione. Dal momento che nel corso de-gli anni il valore delle aree è oltremo-do diminuito, e quello attribuito nel2010 non è più valido, chiedo se devofare qualche segnalazione all’ufficiotributi per chiarire la mia situazione, ea quale norma posso fare riferimento.

Il valore imponibile delle aree edificabili aifini Imu è quello di mercato al 1° gennaio diciascun anno (articolo 5, comma 5, del Dlgs504/1992 e articolo 13, comma 3, del Dl201/2011). Se tale valore è inferiore a quelloindicato nella denuncia di successione, il contribuente ha diritto a pagare l’impostasul primo (valore di mercato) e non sul se-condo (valore dichiarato nella denuncia disuccessione).A tale scopo, bisogna presentare una de-nuncia di variazione Imu all’ufficio tributi entro il 30 giugno dell’anno successivo aquello per il quale si intende far valere taleriduzione. È, inoltre, consigliabile reperirela documentazione che comprovi il nuovovalore, come, per esempio, atti di compra-vendita o perizie di stima.

4 GLI IMMOBILI MERCESONO SOGGETTI A IMU

Una società immobiliare, che acquistae rivende fabbricati propri (non è im-presa di costruzione né di ristruttura-zione), li contabilizza a magazzino co-me immobili merce. Paga l’Imu inquanto non è impresa edile di costru-

zione o di ristrutturazione, e non de-duce la quota del 20% ai fini Ires, inquanto l’immobile è classificato comeimmobile merce. È corretto il compor-tamento sia ai fini Imu che ai fini dellamancata deduzione Ires?

Il comportamento prospettato nel quesito ècorretto. Non trattandosi di società che hacostruito l’immobile, non è possibile fruiredell’esenzione Imu, né è possibile fruire del-la deduzione del 20% dall’Ires.

5 COMODATO IN C/2:NON CI SONO BENEFICI

Vorrei sapere se si può dare in como-dato a uso gratuito, come abitazione,un cascinale, con servizi e cucina, cheperò risulta, da visura catastale, in ca-tegoria C/2 .

La legge di Stabilità 2016 (n. 208/2015) pre-vede che la base imponibile ai fini Imu è ri-dotta del 50% per le unità immobiliari, fattaeccezione per quelle classificate nelle cate-gorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse incomodato dal soggetto passivo ai parenti inlinea retta entro il primo grado, che le utiliz-zano come abitazione principale, a condi-zione che il contratto sia registrato e che ilcomodante possieda un solo immobile inItalia e risieda anagraficamente, nonché di-mori abitualmente, nello stesso Comune incui è situato l’immobile concesso in como-dato; il beneficio si applica anche nel caso incui il comodante, oltre all’immobile conces-so in comodato, possieda nello stesso Co-mune un altro immobile adibito a propriaabitazione principale, a eccezione delle uni-tà abitative classificate nelle categorie cata-stali A/1, A/8 e A/9. Il ministero dell’Economia ha precisato cheper “immobile” deve intendersi un immobi-le a uso abitativo («laddove la norma richia-ma in maniera generica l’immobile, la stessadeve intendersi riferita all’immobile a uso

I quesiti

9Il Sole 24 Ore

nella tabella redatta annualmente dalComune per le diverse aree del territo-rio. In seguito ricevetti un accerta-mento, in quanto l’Imu doveva essereversata non più in base alla tabella co-munale, ma secondo il valore indicatonella successione (che era il doppio ri-spetto a quello indicato nella tabellacomunale). I contatti con l’ufficio tri-buti furono negativi e io da allora pagol’imposta secondo il valore di succes-sione. Dal momento che nel corso de-gli anni il valore delle aree è oltremo-do diminuito, e quello attribuito nel2010 non è più valido, chiedo se devofare qualche segnalazione all’ufficiotributi per chiarire la mia situazione, ea quale norma posso fare riferimento.

Il valore imponibile delle aree edificabili aifini Imu è quello di mercato al 1° gennaio diciascun anno (articolo 5, comma 5, del Dlgs504/1992 e articolo 13, comma 3, del Dl201/2011). Se tale valore è inferiore a quelloindicato nella denuncia di successione, ilcontribuente ha diritto a pagare l’impostasul primo (valore di mercato) e non sul se-condo (valore dichiarato nella denuncia disuccessione).A tale scopo, bisogna presentare una de-nuncia di variazione Imu all’ufficio tributi entro il 30 giugno dell’anno successivo aquello per il quale si intende far valere taleriduzione. È, inoltre, consigliabile reperirela documentazione che comprovi il nuovovalore, come, per esempio, atti di compra-vendita o perizie di stima.

4 GLI IMMOBILI MERCESONO SOGGETTI A IMU

Una società immobiliare, che acquistae rivende fabbricati propri (non è im-presa di costruzione né di ristruttura-zione), li contabilizza a magazzino co-me immobili merce. Paga l’Imu inquanto non è impresa edile di costru-

zione o di ristrutturazione, e non de-duce la quota del 20% ai fini Ires, inquanto l’immobile è classificato comeimmobile merce. È corretto il compor-tamento sia ai fini Imu che ai fini dellamancata deduzione Ires?

Il comportamento prospettato nel quesito ècorretto. Non trattandosi di società che hacostruito l’immobile, non è possibile fruiredell’esenzione Imu, né è possibile fruire del-la deduzione del 20% dall’Ires.

5 COMODATO IN C/2:NON CI SONO BENEFICI

Vorrei sapere se si può dare in como-dato a uso gratuito, come abitazione,un cascinale, con servizi e cucina, cheperò risulta, da visura catastale, in ca-tegoria C/2 .

La legge di Stabilità 2016 (n. 208/2015) pre-vede che la base imponibile ai fini Imu è ri-dotta del 50% per le unità immobiliari, fattaeccezione per quelle classificate nelle cate-gorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse incomodato dal soggetto passivo ai parenti inlinea retta entro il primo grado, che le utiliz-zano come abitazione principale, a condi-zione che il contratto sia registrato e che ilcomodante possieda un solo immobile inItalia e risieda anagraficamente, nonché di-mori abitualmente, nello stesso Comune incui è situato l’immobile concesso in como-dato; il beneficio si applica anche nel caso incui il comodante, oltre all’immobile conces-so in comodato, possieda nello stesso Co-mune un altro immobile adibito a propriaabitazione principale, a eccezione delle uni-tà abitative classificate nelle categorie cata-stali A/1, A/8 e A/9.Il ministero dell’Economia ha precisato cheper “immobile” deve intendersi un immobi-le a uso abitativo («laddove la norma richia-ma in maniera generica l’immobile, la stessadeve intendersi riferita all’immobile a uso

I quesiti

10Il Sole 24 Ore

abitativo»). I beni immobili sono identifica-ti, in base alle loro caratteristiche, dalle ca-tegorie catastali: queste ultime sono, a lorovolta, suddivise nei cosiddetti “gruppi cata-stali” secondo la tipologia degli immobili o la destinazione d’uso.Gli immobili a uso abitativo sono identifica-ti dalle categorie catastali del gruppo A. Pertanto, non si ritiene possibile accedere albeneficio fiscale introdotto dalla legge diStabilità 2016 nel caso del comodato di unimmobile classificato nella categoria cata-stale C/2, come quello in questione, cheidentifica un magazzino o un locale di de-posito. È necessario procedere preventiva-mente alla variazione catastale per modifi-care la tipologia di immobile, coerentemen-te con la destinazione e con l’utilizzo che neviene fatto.

6 VALORE PIÙ BASSO: SI CHIEDE IL RIMBORSO

Un anno fa ho ereditato un terreno peril quale, da oltre un decennio, è statapagata l’Imu come terreno edificabile.Il Comune riporta il valore venale ai fi-ni Imu per 170 euro a metro quadrato,mentre mia madre, ora deceduta, nel2006 ha rivalutato il terreno, portan-dolo a 200 euro a metro quadrato,perché il valore era potenzialmentecongruo rispetto ai valori di allora.Tutto era stato fatto in funzione di unapotenziale permuta di tre apparta-menti che avremmo dovuto avere. Acausa di problemi di tipo amministra-tivo (proposte di piani di lottizzazionenon autorizzati dal Comune per pareresfavorevole dell’autorità di bacino,inerzia dell’amministrazione comuna-le e delle imprese di costruzione) soloora si è giunti all’approvazione delPug (piano urbanistico generale) e so-no giunte le nuove perimetrazioni Pai(piano per l’assetto idrogeologico),per le quali la lottizzazione dovrebbe

andare in porto. Di qui alla realizzazio-ne degli edifici passeranno altri 10 an-ni. Si può chiedere una “rivisitazione”dell’Imu da pagare, con un recupero diquella pagata in più?

Il valore imponibile, ai fini Imu, delle areeedificabili è il valore di mercato esistente al1° gennaio di ciascun anno. I valori delibera-ti dai Comuni hanno una valenza orientati-va per il contribuente, che è sempre libero didiscostarsene qualora sia in grado di dimo-strare che l’effettivo valore di mercato è in-feriore a quello deliberato. È dunque possi-bile ridurre il valore di riferimento, presen-tando una nuova denuncia Imu di variazio-ne, come pure è possibile chiedere ilrimborso di quanto versato indebitamente,sempre che, per l’appunto, si sia in grado didimostrare, per esempio con perizie di par-te, che il valore di mercato è più basso di quello sul quale si è pagato il tributo. Occor-rerà probabilmente farsi carico di spiegareper quale ragione sono venute meno le pre-messe in forza delle quali le aree interessatesono state indicate a un valore che ora, aquanto pare, si rivela eccessivo.

7 NO ALL’ESENZIONE PER LA SAS

Una società in accomandita semplice(Sas) ha ottenuto l’autorizzazione co-munale per la realizzazione di un cen-tro fisioterapico, destinato esclusiva-mente all’attività sanitaria, ai sensidella legge 104/1992. L’attività sani-taria viene svolta in convenzione e ac-creditamento con le Asl. L’immobilerisulta accatastato come categoriaD/4. In base alla circolare del ministe-ro delle Finanze n. 2 del 29 gennaio2009, l’esercizio dell’attività sanita-ria riconducibile nell’ambito discipli-nato dal Dlgs 502/1992 comportereb-be l’esenzione dell’immobile dal pa-gamento dell’imposta comunale. Si

I quesiti

10Il Sole 24 Ore

abitativo»). I beni immobili sono identifica-ti, in base alle loro caratteristiche, dalle ca-tegorie catastali: queste ultime sono, a lorovolta, suddivise nei cosiddetti “gruppi cata-stali” secondo la tipologia degli immobili o la destinazione d’uso.Gli immobili a uso abitativo sono identifica-ti dalle categorie catastali del gruppo A.Pertanto, non si ritiene possibile accedere albeneficio fiscale introdotto dalla legge diStabilità 2016 nel caso del comodato di unimmobile classificato nella categoria cata-stale C/2, come quello in questione, cheidentifica un magazzino o un locale di de-posito. È necessario procedere preventiva-mente alla variazione catastale per modifi-care la tipologia di immobile, coerentemen-te con la destinazione e con l’utilizzo che neviene fatto.

6 VALORE PIÙ BASSO: SI CHIEDE IL RIMBORSO

Un anno fa ho ereditato un terreno peril quale, da oltre un decennio, è statapagata l’Imu come terreno edificabile.Il Comune riporta il valore venale ai fi-ni Imu per 170 euro a metro quadrato,mentre mia madre, ora deceduta, nel2006 ha rivalutato il terreno, portan-dolo a 200 euro a metro quadrato,perché il valore era potenzialmentecongruo rispetto ai valori di allora.Tutto era stato fatto in funzione di unapotenziale permuta di tre apparta-menti che avremmo dovuto avere. Acausa di problemi di tipo amministra-tivo (proposte di piani di lottizzazionenon autorizzati dal Comune per pareresfavorevole dell’autorità di bacino,inerzia dell’amministrazione comuna-le e delle imprese di costruzione) soloora si è giunti all’approvazione delPug (piano urbanistico generale) e so-no giunte le nuove perimetrazioni Pai(piano per l’assetto idrogeologico),per le quali la lottizzazione dovrebbe

andare in porto. Di qui alla realizzazio-ne degli edifici passeranno altri 10 an-ni. Si può chiedere una “rivisitazione”dell’Imu da pagare, con un recupero diquella pagata in più?

Il valore imponibile, ai fini Imu, delle areeedificabili è il valore di mercato esistente al1° gennaio di ciascun anno. I valori delibera-ti dai Comuni hanno una valenza orientati-va per il contribuente, che è sempre libero didiscostarsene qualora sia in grado di dimo-strare che l’effettivo valore di mercato è in-feriore a quello deliberato. È dunque possi-bile ridurre il valore di riferimento, presen-tando una nuova denuncia Imu di variazio-ne, come pure è possibile chiedere ilrimborso di quanto versato indebitamente,sempre che, per l’appunto, si sia in grado didimostrare, per esempio con perizie di par-te, che il valore di mercato è più basso diquello sul quale si è pagato il tributo. Occor-rerà probabilmente farsi carico di spiegareper quale ragione sono venute meno le pre-messe in forza delle quali le aree interessatesono state indicate a un valore che ora, aquanto pare, si rivela eccessivo.

7 NO ALL’ESENZIONEPER LA SAS

Una società in accomandita semplice(Sas) ha ottenuto l’autorizzazione co-munale per la realizzazione di un cen-tro fisioterapico, destinato esclusiva-mente all’attività sanitaria, ai sensidella legge 104/1992. L’attività sani-taria viene svolta in convenzione e ac-creditamento con le Asl. L’immobilerisulta accatastato come categoriaD/4. In base alla circolare del ministe-ro delle Finanze n. 2 del 29 gennaio2009, l’esercizio dell’attività sanita-ria riconducibile nell’ambito discipli-nato dal Dlgs 502/1992 comportereb-be l’esenzione dell’immobile dal pa-gamento dell’imposta comunale. Si

I quesiti

11Il Sole 24 Ore

chiede se l’esenzione è estensibile an-che nel caso in cui proprietaria dellostabile è una Sas.

L’articolo 7, comma 1, lettera i, del Dlgs504/1992 riconosce l’esenzione Ici per gliimmobili utilizzati dai soggetti di cui all’ar-ticolo 87, comma 1, lettera c, del Dpr917/1986, destinati esclusivamente allosvolgimento di attività assistenziali, previ-denziali, sanitarie, didattiche, ricettive, cul-turali, ricreative e sportive. Occorre, altresì,ricordare che il quadro normativo di riferi-mento dev’essere completato con il comma2-bis dell’articolo 7 del Dl 203/2005, in baseal quale l’esenzione in oggetto si intende applicabile alle attività indicate nella mede-sima lettera che non abbiano natura esclusi-vamente commerciale. Senza entrare nelmerito delle successive disposizioni chehanno fissato i requisiti per distinguere leattività di natura commerciale da quelle noncommerciali, è sufficiente ricordare che, per rientrare nel perimetro dell’esenzione, que-sti immobili devono essere utilizzati daisoggetti individuati dall’articolo 87, oggi ar-ticolo 73, del Dpr 917/1986, e cioè dagli entinon commerciali, ravvisabili negli enti pub-blici e privati, diversi dalle società, residentinel territorio dello Stato, che non hanno peroggetto esclusivo o principale l’esercizio diattività commerciali. Nel caso posto dal let-tore, la proprietaria dello stabile è una so-cietà in accomandita semplice, società com-merciale a tutti gli effetti, e, quindi, essa èesclusa dalla possibilità di accedere all’age-volazione in questione.

8 NIENTE AGEVOLAZIONE A CHI HA PIÙ IMMOBILI

La madre concede in comodato al fi-glio un immobile di cui è usufruttua-ria. La madre risiede nello stesso Co-mune in cui si trova l’immobile con-cesso in comodato al figlio, e non pos-siede alcuna abitazione principale, ma

ha la nuda proprietà di un immobileabitativo in un altro Comune (diversoda quello di residenza). Può fruire del-la riduzione al 50% della rendita per ilcalcolo Imu?

L’articolo 1, comma 10, della legge 208/2015(di Stabilità per il 2016) ha inserito nel com-ma 3 dell’articolo 13 del Dl 201/2011, con-vertito con modificazioni, dalla legge214/2011, la lettera a, che prevede un ulte-riore caso di riduzione della base imponibile dell’Imu. Tale disposizione stabilisce che labase imponibile dell’Imu è ridotta del 50 percento per le unità immobiliari, fatta eccezio-ne per quelle classificate nelle categorie ca-tastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodatodal soggetto passivo (comodante) ai parentiin linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari), che le utilizza-no come abitazione principale. La stessa norma prevede, come ulteriori condizioniper poter beneficiare della riduzione, che: - il contratto sia registrato; - il comodante possieda un solo immobile in Italia; - il comodante risieda anagraficamente,nonché dimori, abitualmente nello stessoComune in cui è situato l’immobile conces-so in comodato. A prescindere dalla registrazione del con-tratto di comodato, l’agevolazione nonspetta al caso di specie, tenuto conto che laparte comodante possiede la proprietà, seb-bene nuda, di un ulteriore immobile nel ter-ritorio dello Stato.

9 LA CASA IN MONTAGNABLOCCA I BENEFICI

Una contribuente risiede con il maritoin un appartamento a Torino, di pro-prietà del marito. Possiede al 50%con il marito un bilocale in montagna eal 50% con la figlia un appartamento aTorino, dove la figlia stessa risiede.Quest’ultima ha in comodato gratuito

I quesiti

11Il Sole 24 Ore

chiede se l’esenzione è estensibile an-che nel caso in cui proprietaria dellostabile è una Sas.

L’articolo 7, comma 1, lettera i, del Dlgs504/1992 riconosce l’esenzione Ici per gliimmobili utilizzati dai soggetti di cui all’ar-ticolo 87, comma 1, lettera c, del Dpr917/1986, destinati esclusivamente allosvolgimento di attività assistenziali, previ-denziali, sanitarie, didattiche, ricettive, cul-turali, ricreative e sportive. Occorre, altresì,ricordare che il quadro normativo di riferi-mento dev’essere completato con il comma2-bis dell’articolo 7 del Dl 203/2005, in baseal quale l’esenzione in oggetto si intendeapplicabile alle attività indicate nella mede-sima lettera che non abbiano natura esclusi-vamente commerciale. Senza entrare nelmerito delle successive disposizioni chehanno fissato i requisiti per distinguere leattività di natura commerciale da quelle noncommerciali, è sufficiente ricordare che, perrientrare nel perimetro dell’esenzione, que-sti immobili devono essere utilizzati daisoggetti individuati dall’articolo 87, oggi ar-ticolo 73, del Dpr 917/1986, e cioè dagli entinon commerciali, ravvisabili negli enti pub-blici e privati, diversi dalle società, residentinel territorio dello Stato, che non hanno peroggetto esclusivo o principale l’esercizio diattività commerciali. Nel caso posto dal let-tore, la proprietaria dello stabile è una so-cietà in accomandita semplice, società com-merciale a tutti gli effetti, e, quindi, essa èesclusa dalla possibilità di accedere all’age-volazione in questione.

8 NIENTE AGEVOLAZIONE A CHI HA PIÙ IMMOBILI

La madre concede in comodato al fi-glio un immobile di cui è usufruttua-ria. La madre risiede nello stesso Co-mune in cui si trova l’immobile con-cesso in comodato al figlio, e non pos-siede alcuna abitazione principale, ma

ha la nuda proprietà di un immobileabitativo in un altro Comune (diversoda quello di residenza). Può fruire del-la riduzione al 50% della rendita per ilcalcolo Imu?

L’articolo 1, comma 10, della legge 208/2015(di Stabilità per il 2016) ha inserito nel com-ma 3 dell’articolo 13 del Dl 201/2011, con-vertito con modificazioni, dalla legge214/2011, la lettera a, che prevede un ulte-riore caso di riduzione della base imponibiledell’Imu. Tale disposizione stabilisce che labase imponibile dell’Imu è ridotta del 50 percento per le unità immobiliari, fatta eccezio-ne per quelle classificate nelle categorie ca-tastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodatodal soggetto passivo (comodante) ai parentiin linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari), che le utilizza-no come abitazione principale. La stessa norma prevede, come ulteriori condizioniper poter beneficiare della riduzione, che:- il contratto sia registrato; - il comodante possieda un solo immobile in Italia;- il comodante risieda anagraficamente,nonché dimori, abitualmente nello stessoComune in cui è situato l’immobile conces-so in comodato.A prescindere dalla registrazione del con-tratto di comodato, l’agevolazione nonspetta al caso di specie, tenuto conto che laparte comodante possiede la proprietà, seb-bene nuda, di un ulteriore immobile nel ter-ritorio dello Stato.

9 LA CASA IN MONTAGNABLOCCA I BENEFICI

Una contribuente risiede con il maritoin un appartamento a Torino, di pro-prietà del marito. Possiede al 50%con il marito un bilocale in montagna eal 50% con la figlia un appartamento aTorino, dove la figlia stessa risiede.Quest’ultima ha in comodato gratuito

I quesiti

12Il Sole 24 Ore

il 50% dell’appartamento di proprietàdella madre. In base alla legge di Sta-bilità 2016, è possibile registrarequesta situazione, per ottenere la ri-duzione Imu/Tasi ?

Nel caso descritto, non è possibile accedere all’agevolazione richiesta. La norma in que-stione (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015, di Stabilità per il 2016), prevede,infatti, che il comodante, in questo caso la madre, possieda in Italia un unico immobi-le, quello concesso in comodato d’uso gra-tuito a un parente di primo grado in linea retta, e risieda anagraficamente nel Comu-ne in cui si trova l’immobile concesso in co-modato. La madre comodante risulta, inve-ce, comproprietaria di un altro immobile auso abitativo, il bilocale in montagna, e, per-tanto è esclusa dall’applicazione della di-sposizione di favore.

10 ALLOGGI IN COMODATO:I BOX SONO PERTINENZE

Un genitore, nel 2016, trasferisce laresidenza e dimora effettiva in un al-tro immobile e, contestualmente, con-cede in comodato d’uso gratuito l’ap-partamento in cui prima abitava al fi-glio, che lo destinerà ad abitazioneprincipale/prima casa. I due immobilisi trovano nel medesimo Comune. Sul-l’immobile concesso in comodato, ilgenitore può fruire dell’esenzione dalpagamento dell’Imu, avendo preven-tivamente registrato il contratto? Il fi-glio, inoltre, è proprietario di un gara-ge nello stesso stabile; lo può conside-rare come pertinenza dell’immobile dicui è comodatario, fruendo così del-l’esenzione dalla Tasi?

L’esenzione dall’obbligo del versamentodelle imposte comunali Imu e Tasi è previ-sta per tutti i contribuenti, proprietari di piùunità immobiliari, che decidono di conferir-

ne il godimento diretto ai figli affinché nepossano fruire come abitazione principale.L’esenzione non potrà essere sfruttata per gli immobili catastalmente classificati nelle categorie A1, A8 e A9.Quanto alla seconda domanda, si ritiene cheil garage potrebbe essere considerato perti-nenza dell’immobile concesso in comodato.Quindi, per godere dell’esenzione, il con-tratto di comodato dev’essere registrato al-l’agenzia dell’Entrate.

11 DIRITTO DI ABITAZIONENON TRASFERIBILE

Nel caso di morte di uno dei coniugi,spetta a quello superstite il diritto diabitazione con conseguenti agevola-zioni fiscali ai fini Imu e Tasi. Nel casoche quest’ultimo voglia decidere dispostare la residenza sulla secondacasa, il diritto d’abitazione permane,oppure resta vincolato alla residenzaavuta al momento del decesso ?

Il diritto di abitazione sorge sulla casa adibi-ta a residenza familiare al momento del de-cesso, e non sulle eventuali ulteriori caseutilizzate per la villeggiatura o non usate.Si tratta di un diritto reale che permane an-che in caso di trasferimento della residenzae non si trasferisce su ulteriori immobili.

12 LA TASI È DOVUTA DALL’ASSEGNATARIO

Un contribuente possiede tre immobi-li, due in categoria A/2 e il terzo in ca-tegoria A/1. La categoria A/1, a segui-to di separazione, è stata assegnata alconiuge come abitazione principale. Ilcontribuente risulta residente in ununo degli immobili della categoriaA/2. È corretto versare l’Imu e la Tasicome abitazione principale per la ca-tegoria A/1 (in quanto categoria di lus-

I quesiti

12Il Sole 24 Ore

il 50% dell’appartamento di proprietàdella madre. In base alla legge di Sta-bilità 2016, è possibile registrarequesta situazione, per ottenere la ri-duzione Imu/Tasi ?

Nel caso descritto, non è possibile accedereall’agevolazione richiesta. La norma in que-stione (articolo 1, comma 10, della legge208/2015, di Stabilità per il 2016), prevede,infatti, che il comodante, in questo caso lamadre, possieda in Italia un unico immobi-le, quello concesso in comodato d’uso gra-tuito a un parente di primo grado in linearetta, e risieda anagraficamente nel Comu-ne in cui si trova l’immobile concesso in co-modato. La madre comodante risulta, inve-ce, comproprietaria di un altro immobile auso abitativo, il bilocale in montagna, e, per-tanto è esclusa dall’applicazione della di-sposizione di favore.

10 ALLOGGI IN COMODATO:I BOX SONO PERTINENZE

Un genitore, nel 2016, trasferisce laresidenza e dimora effettiva in un al-tro immobile e, contestualmente, con-cede in comodato d’uso gratuito l’ap-partamento in cui prima abitava al fi-glio, che lo destinerà ad abitazioneprincipale/prima casa. I due immobilisi trovano nel medesimo Comune. Sul-l’immobile concesso in comodato, ilgenitore può fruire dell’esenzione dalpagamento dell’Imu, avendo preven-tivamente registrato il contratto? Il fi-glio, inoltre, è proprietario di un gara-ge nello stesso stabile; lo può conside-rare come pertinenza dell’immobile dicui è comodatario, fruendo così del-l’esenzione dalla Tasi?

L’esenzione dall’obbligo del versamentodelle imposte comunali Imu e Tasi è previ-sta per tutti i contribuenti, proprietari di piùunità immobiliari, che decidono di conferir-

ne il godimento diretto ai figli affinché nepossano fruire come abitazione principale.L’esenzione non potrà essere sfruttata pergli immobili catastalmente classificati nellecategorie A1, A8 e A9.Quanto alla seconda domanda, si ritiene cheil garage potrebbe essere considerato perti-nenza dell’immobile concesso in comodato.Quindi, per godere dell’esenzione, il con-tratto di comodato dev’essere registrato al-l’agenzia dell’Entrate.

11 DIRITTO DI ABITAZIONENON TRASFERIBILE

Nel caso di morte di uno dei coniugi,spetta a quello superstite il diritto diabitazione con conseguenti agevola-zioni fiscali ai fini Imu e Tasi. Nel casoche quest’ultimo voglia decidere dispostare la residenza sulla secondacasa, il diritto d’abitazione permane,oppure resta vincolato alla residenzaavuta al momento del decesso ?

Il diritto di abitazione sorge sulla casa adibi-ta a residenza familiare al momento del de-cesso, e non sulle eventuali ulteriori caseutilizzate per la villeggiatura o non usate.Si tratta di un diritto reale che permane an-che in caso di trasferimento della residenzae non si trasferisce su ulteriori immobili.

12 LA TASI È DOVUTA DALL’ASSEGNATARIO

Un contribuente possiede tre immobi-li, due in categoria A/2 e il terzo in ca-tegoria A/1. La categoria A/1, a segui-to di separazione, è stata assegnata alconiuge come abitazione principale. Ilcontribuente risulta residente in ununo degli immobili della categoriaA/2. È corretto versare l’Imu e la Tasicome abitazione principale per la ca-tegoria A/1 (in quanto categoria di lus-

I quesiti

13Il Sole 24 Ore

so)? Inoltre, il versamento dev’essereeffettuato dal coniuge che ha la dispo-nibilità dell’immobile?

A decorrere dal 2015, l’Imu sulle abitazioniprincipali si applica solo sulle abitazioni dilusso, cioè sulle unità immobiliari classifi-cate nelle categorie catastali A/1, A/8 eA/9. In seguito all’entrata in vigore dellalegge di Stabilità 2016, dopo l’Imu è stataeliminata anche la Tasi sulle abitazioniprincipali, sempre con esclusione delleunità abitative considerate di lusso. Per-tanto, è corretto affermare che sull’unitàimmobiliare di categoria A/1 dovranno es-sere versate sia Imu che Tasi applicandoaliquote e detrazioni deliberate dal Comu-ne. Con riferimento, invece, al soggettopassivo che dovrà provvedere al pagamen-to delle imposte, esso è da individuare nelconiuge cui, in sede di separazione, è stataassegnata l’abitazione: se, infatti, ai finiImu tale previsione era esplicita fin dallasua introduzione, ai fini Tasi è stata la leg-ge di Stabilità 2016 a chiarire definitiva-mente che al tributo non è assoggettato ilconiuge non assegnatario dell’immobile.

13 CASE NON «PRINCIPALI»SENZA BENEFICI

Due coniugi sono in regime di separa-zione dei beni: la moglie è proprieta-ria al 100% di due immobili situatinello stesso Comune, di cui uno con-cesso in comodato d’uso gratuito al fi-glio e l’altro affittato. Il marito possie-de un altro immobile, nello stesso Co-mune, di cui è proprietario unico al100 per cento, adibito ad abitazioneprincipale. La moglie può, in base allanuova legge di Stabilità 2016, ridurrel’Imu sull’immobile concesso in como-dato d’uso gratuito al figlio, oppureno, visto che il secondo immobile diproprietà non è adibito ad abitazioneprincipale?

La signora in questione non può accedereall’agevolazione introdotta dall’articolo 1,comma 10, della legge di Stabilità 2016. In-fatti, benché sia proprietaria di soli dueimmobili nel medesimo Comune, nessunodei due è adibito a propria abitazione prin-cipale. Mentre la norma in questione ri-chiede espressamente che, nel caso in cuiil soggetto che intende accedere al benefi-cio fiscale sia proprietario di due immobili,gli stessi devono necessariamente essereubicati nel Comune di residenza, e uno deidue dev’essere adibito a propria abitazio-ne principale.

14 CANONE CONCORDATOCON TAGLIO DEL 25%

Nei Comuni dove non sono stati stipu-lati gli accordi territoriali (legge431/1998, articolo 2, comma 3) e nonsono previste riduzioni Imu, ove si sti-puli un contratto di locazione concor-dato (ai sensi del Dm 14 luglio 2004,articolo 1, comma 2, con riferimentoall’accordo vigente nel Comune omo-geneo di minore distanza), si ha dirittougualmente alla riduzione Imu del 25per cento, o questa possibilità è la-sciata alla discrezione del Comune?

La riduzione del 25% delle imposte Imu eTasi, prevista per gli immobili locati a cano-ne concordato, compete per legge a prescin-dere dalle delibere comunali. A tale scopo èsufficiente stipulare un contratto a canone concordato, nel rispetto degli accordi terri-toriali sottoscritti nel Comune demografi-camente omogeneo più vicino a quello ovesono ubicati gli immobili.La riduzione d’imposta dev’essere calcolatasul tributo riveniente dall’applicazione del-l’aliquota che è stata deliberata dal Comune,qualunque essa sia. Entro il 30 giugno del 2017 dovrà infine essere presentata la di-chiarazione Imu, con riferimento agli im-mobili interessati.

I quesiti

13Il Sole 24 Ore

so)? Inoltre, il versamento dev’essereeffettuato dal coniuge che ha la dispo-nibilità dell’immobile?

A decorrere dal 2015, l’Imu sulle abitazioniprincipali si applica solo sulle abitazioni dilusso, cioè sulle unità immobiliari classifi-cate nelle categorie catastali A/1, A/8 eA/9. In seguito all’entrata in vigore dellalegge di Stabilità 2016, dopo l’Imu è stataeliminata anche la Tasi sulle abitazioniprincipali, sempre con esclusione delleunità abitative considerate di lusso. Per-tanto, è corretto affermare che sull’unitàimmobiliare di categoria A/1 dovranno es-sere versate sia Imu che Tasi applicandoaliquote e detrazioni deliberate dal Comu-ne. Con riferimento, invece, al soggettopassivo che dovrà provvedere al pagamen-to delle imposte, esso è da individuare nelconiuge cui, in sede di separazione, è stataassegnata l’abitazione: se, infatti, ai finiImu tale previsione era esplicita fin dallasua introduzione, ai fini Tasi è stata la leg-ge di Stabilità 2016 a chiarire definitiva-mente che al tributo non è assoggettato ilconiuge non assegnatario dell’immobile.

13 CASE NON «PRINCIPALI»SENZA BENEFICI

Due coniugi sono in regime di separa-zione dei beni: la moglie è proprieta-ria al 100% di due immobili situatinello stesso Comune, di cui uno con-cesso in comodato d’uso gratuito al fi-glio e l’altro affittato. Il marito possie-de un altro immobile, nello stesso Co-mune, di cui è proprietario unico al100 per cento, adibito ad abitazioneprincipale. La moglie può, in base allanuova legge di Stabilità 2016, ridurrel’Imu sull’immobile concesso in como-dato d’uso gratuito al figlio, oppureno, visto che il secondo immobile diproprietà non è adibito ad abitazioneprincipale?

La signora in questione non può accedereall’agevolazione introdotta dall’articolo 1,comma 10, della legge di Stabilità 2016. In-fatti, benché sia proprietaria di soli dueimmobili nel medesimo Comune, nessunodei due è adibito a propria abitazione prin-cipale. Mentre la norma in questione ri-chiede espressamente che, nel caso in cuiil soggetto che intende accedere al benefi-cio fiscale sia proprietario di due immobili,gli stessi devono necessariamente essereubicati nel Comune di residenza, e uno deidue dev’essere adibito a propria abitazio-ne principale.

14 CANONE CONCORDATOCON TAGLIO DEL 25%

Nei Comuni dove non sono stati stipu-lati gli accordi territoriali (legge431/1998, articolo 2, comma 3) e nonsono previste riduzioni Imu, ove si sti-puli un contratto di locazione concor-dato (ai sensi del Dm 14 luglio 2004,articolo 1, comma 2, con riferimentoall’accordo vigente nel Comune omo-geneo di minore distanza), si ha dirittougualmente alla riduzione Imu del 25per cento, o questa possibilità è la-sciata alla discrezione del Comune?

La riduzione del 25% delle imposte Imu eTasi, prevista per gli immobili locati a cano-ne concordato, compete per legge a prescin-dere dalle delibere comunali. A tale scopo èsufficiente stipulare un contratto a canoneconcordato, nel rispetto degli accordi terri-toriali sottoscritti nel Comune demografi-camente omogeneo più vicino a quello ovesono ubicati gli immobili.La riduzione d’imposta dev’essere calcolatasul tributo riveniente dall’applicazione del-l’aliquota che è stata deliberata dal Comune,qualunque essa sia. Entro il 30 giugno del 2017 dovrà infine essere presentata la di-chiarazione Imu, con riferimento agli im-mobili interessati.

I quesiti

14Il Sole 24 Ore

15 L’EREDE SUBENTRA «SUBITO» AL DE CUIUS

Un mio parente è deceduto a fine no-vembre 2015. Il figlio, unico erede, haintenzione di presentare la denunciadi successione poco prima dello sca-dere dei termini (novembre 2016).L’Imu 2016, gravante sull’apparta-mento del defunto, in capo a chi vieneposta? Al parente deceduto o al figlio(che risiede in un’altra città), anche seal momento del pagamento dell’impo-sta (giugno 2016) non ha ancora prov-veduto a presentare denuncia di suc-cessione?

Al decesso di una persona, i diritti e le obbli-gazioni di cui essa era titolare sono tra-smessi ai suoi eredi: in considerazione delfatto che l’accettazione dell’eredità, a normadell’articolo 459 del Codice civile, ha effettoa partire dal giorno in cui si è aperta la suc-cessione, gli eredi acquisiscono la soggetti-vità passiva Imu per gli immobili già di pro-prietà del de cuius sin dal giorno in cui è av-venuto il suo decesso. Ciò a prescindere dalfatto che sia stata svolta, o no, qualunquepratica successoria, come, per esempio, ladichiarazione di successione, che dev’essere presentata entro i successivi 12 mesi. Nel ca-so di specie, quindi, il figlio, unico erede, èdiventato soggetto passivo Imu sin dal mo-mento del decesso del genitore e, cioè, da fi-

ne novembre 2015: ciò significa che non so-lo dovrà versare l’Imu 2016, ma avrebbe do-vuto già versare, a suo nome, un dodicesimodell’Imu 2015.

16 NIENTE BONUS SE MANCACHI CONDUCE I TERRENI

Un socio pensionato (comproprietarioindiviso), ma non conduttore, di unasocietà semplice agricola che è equi-parata a tutti gli effetti a Iap (impren-ditore agricolo professionale), èesente da Imu in un Comune parzial-mente montano? Può fruire delle age-volazioni fiscali previste in un Comu-ne di pianura?

Sono esenti da Imu i terreni agricoli ubicatiin Comuni classificati, ai fini Istat, comeparzialmente montani, posseduti e condotti da soggetti Iap o da coltivatori diretti. Neconsegue che, ai fini dell’esenzione, occorreche la società semplice, in possesso del re-quisito Iap, sia proprietaria dei terreni e liconduca. Potrebbe, al più, sostenersi che l’esenzione si estende ai terreni possedutidai soci della società semplice, sempre chequesta li abbia in conduzione.Le stesse regole valgono per applicare leagevolazioni Imu nei terreni “di pianura”. Sitratta dell’applicazione del moltiplicatoreridotto, pari a 75, e delle detrazioni ex arti-colo 13, comma 8-bis, del Dl 201/2011.

I quesiti

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15 L’EREDE SUBENTRA «SUBITO» AL DE CUIUS

Un mio parente è deceduto a fine no-vembre 2015. Il figlio, unico erede, haintenzione di presentare la denunciadi successione poco prima dello sca-dere dei termini (novembre 2016).L’Imu 2016, gravante sull’apparta-mento del defunto, in capo a chi vieneposta? Al parente deceduto o al figlio(che risiede in un’altra città), anche seal momento del pagamento dell’impo-sta (giugno 2016) non ha ancora prov-veduto a presentare denuncia di suc-cessione?

Al decesso di una persona, i diritti e le obbli-gazioni di cui essa era titolare sono tra-smessi ai suoi eredi: in considerazione delfatto che l’accettazione dell’eredità, a normadell’articolo 459 del Codice civile, ha effettoa partire dal giorno in cui si è aperta la suc-cessione, gli eredi acquisiscono la soggetti-vità passiva Imu per gli immobili già di pro-prietà del de cuius sin dal giorno in cui è av-venuto il suo decesso. Ciò a prescindere dalfatto che sia stata svolta, o no, qualunquepratica successoria, come, per esempio, ladichiarazione di successione, che dev’esserepresentata entro i successivi 12 mesi. Nel ca-so di specie, quindi, il figlio, unico erede, èdiventato soggetto passivo Imu sin dal mo-mento del decesso del genitore e, cioè, da fi-

ne novembre 2015: ciò significa che non so-lo dovrà versare l’Imu 2016, ma avrebbe do-vuto già versare, a suo nome, un dodicesimodell’Imu 2015.

16 NIENTE BONUS SE MANCACHI CONDUCE I TERRENI

Un socio pensionato (comproprietarioindiviso), ma non conduttore, di unasocietà semplice agricola che è equi-parata a tutti gli effetti a Iap (impren-ditore agricolo professionale), èesente da Imu in un Comune parzial-mente montano? Può fruire delle age-volazioni fiscali previste in un Comu-ne di pianura?

Sono esenti da Imu i terreni agricoli ubicatiin Comuni classificati, ai fini Istat, comeparzialmente montani, posseduti e condottida soggetti Iap o da coltivatori diretti. Neconsegue che, ai fini dell’esenzione, occorreche la società semplice, in possesso del re-quisito Iap, sia proprietaria dei terreni e liconduca. Potrebbe, al più, sostenersi chel’esenzione si estende ai terreni possedutidai soci della società semplice, sempre chequesta li abbia in conduzione.Le stesse regole valgono per applicare leagevolazioni Imu nei terreni “di pianura”. Sitratta dell’applicazione del moltiplicatoreridotto, pari a 75, e delle detrazioni ex arti-colo 13, comma 8-bis, del Dl 201/2011.