Attico Varese n.50

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MLS, una piattaforma tecnologicaper condividere il business

È una sorta di listino informatico di immobili che consente agli operatori di mettere in comune informazioni e guadagni utilizzando la rete informatica. Ma rappresenta anche una nuova metodo-logia di lavoro che sta trasformando la professione dell’ agente immobiliare. Attico.it ne ha parlato con un esperto del settore

MLS è la sintesi di Multiple Listing Service. In parole sem-plici, si può dire che è un “listino” di immobili che gli agen-ti immobiliari condividono con altri colleghi, creando unbusiness comune. Si tratta di una piattaforma tecnolo-gica che consente agli agenti immobiliari di cooperare traloro, condividendo dati, opportunità e guadagni. Un’in-novazione tecnologica, ma anche culturale, in un paesein cui la cooperazione tra soggetti diversi, almeno negliambiti di business, non è sempre all’ordine del giorno.Per saperne e capirne di più, Attico.it ne ha parlato conRaffaele Racioppi, che opera in questo settore da 10 anni.

Signor Racioppi, ci spieghi in due parole che cos’èl’MLS.In pratica, è due cose: da un lato, una piattaforma tec-nologica utilizzabile via internet; dall’altro, una metodologiadi lavoro, che in gran parte del mondo ha fissato uno stan-dard operativo nella professione di agente immobiliare, tra-sformandolo di fatto nel vero e proprio consulente per-sonale.

Ha qualcosa a che vedere con il franchising ?No. Anzi le piattaforme MLS sono assolutamente “nobrand”. Siamo più vicini, in realtà, all’idea di un pacchet-to web nell’ottica di “Strumento” per operatori del settore,quello che tecnicamente viene definita un’applicazioneB2B. Proporre l’MLS come un brand è un errore sostan-ziale. L’analisi storica delle piattaforme più diffuse ci diceche le piattaforme di successo sono sempre state indi-pendenti. Al contrario le piattaforme che nascono da qual-che marchio hanno sempre creato diffidenza e si sono li-mitate ad essere la piattaforma del gruppo. Su una piat-taforma moderna si collabora con chi si vuole, al massi-mo si può avere la possibilità di crearsi un “canale inter-no dedicato” (per marchio, associazione di categoria, co-noscenza ecc.) a prescindere dal brand.

Quale è oggi la diffusione dell’MLS?In tutti i paesi evoluti è ormai lo standard operativo, in par-ticolar modo negli Stati Uniti, dove è nato circa 100 annifa (naturalmente non in forma tecnologica evoluta) e dovead oggi si contano oltre 1.000 piattaforme MLS con oltre400 mila agenti immobiliari aderenti. In Europa, i primi espe-rimenti risalgono alla fine degli anni ’90, concentrati par-ticolarmente in Olanda e nei Paesi Nordici. Anche in Eu-ropa, comunque, sta diventato lo standard operativo.

Un’innovazione per l’Italia?Innovazione vera e propria non direi, visto che a partiredal 2002/2003 ci sono stati vari tentativi più o meno riu-sciti di operatori italiani ed esteri, i quali nell’ottica, pro-pria dell’MLS, della ricerca di nuovi mercati sono venu-ti in Italia alla ricerca di nuove collaborazioni. Ma non sipuò ancora parlare di uno standard operativo afferma-to, diffuso e completamente accettato nel nostro paese.

Perché sino a oggi l’MLS non ha avuto grande suc-cesso in Italia?I motivi sono vari. Innanzitutto, un progetto importantedovrebbe essere presentato quando ci sono delle realinecessità di mercato e non in quello di massimo boomdi quel settore, come successo negli scorsi anni. Poi ilfatto che solo di recente la connessione alla rete è di-ventata economicamente accessibile e diffusa in linea ve-loce su tutto il territorio. Poi per l’aspetto legislativo/re-golamentare molto diverso da quello vigente negli Sta-ti Uniti, dove il mercato della compravendita degli immobiliè quasi tutto gestito dagli agenti immobiliari e dove dasempre la condivisione degli immobili e la collaborazio-ne con altri agenti è lo standard, mentre l’intermediazionecome la intendiamo noi rappresenta l’occasionalità. Cisono altri motivi non meno importanti di quelli sino ad oraelencati tipo le regole troppo rigide imposte dai titolari del-le piattaforme sino ad ora presentate, gli agenti immo-biliari italiani sono dei professionisti che in una prima fasevogliono testare l’idea scegliendo con chi condividere ecosa condividere. Una piattaforma che stimoli tale dif-fidenza dovrebbe essere sviluppata nell’ottica dei socialnetwork dove poter scegliere o addirittura invitare altrioperatori e dove poter “cancellare” i non graditi. Infinenon ci si è molto preoccupati di curare il lato formativoper diffondere la “Filosofia della Condivisione”. Nono-stante tutti questi argomenti di critica, però, sento sem-pre più parlare di MLS e di condivisione, e questo è undato di fatto!

Quali sono i vantaggi per chi usa questa piattafor-ma?I vantaggi economici derivanti dall’uso di una buona piat-taforma MLS “per chi la conosce e la sa utilizzare” sonomolti e indubbi. Operare in condivisione moltiplica le op-portunità di business. Il problema è che gli agenti im-mobiliari italiani sono storicamente “individualisti”, quin-di non abituati a dividere i loro compensi. In sostanzaindividuano nei colleghi solo dei concorrenti e non an-cora una reale opportunità di business. Per questo so-stengo che un MLS per avere successo in Italia dovrebbeessere offerto per un periodo in test durante il quale ver-rà fornita formazione e informazione sulla corretta mo-dalità d’uso.

In sostanza, come vede l’MLS in Italia?L’MLS sono certo sarà lo standard del futuro anche danoi. Il settore immobiliare sta vivendo il più grande mo-mento di crisi degli ultimi 20 anni. Questo genera at-tenzione da parte degli operatori verso qualsivoglia no-vità. L’agente, oggi, è nella condizione ideale per va-lutare e assorbire innovazioni. Il mercato italiano po-trebbe ritrovare proprio nell’MLS lo strumento per ri-partire. Questo è il momento di offrire agli operatori ita-liani uno strumento conforme agli standard mondiali mapersonalizzato per le esigenze degli operatori italiani.



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NEWS ATTICOSettimanale di informazionee annunci immobiliariANNO XVII - NUMERO 5030 Dicembre 2009

Impaginazione - AmministrazioneB&P Editori SrlFiliale di VareseVia C. Battisti, 2121040 - Jerago con Orago (VA)Tel. 0331 73 52 01Fax 0331 21 51 [email protected]

Direttore ResponsabileGianluca Proni

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In redazioneResponsabile ProduzioneCristina Pesarin

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Registrato presso il Tribunale di MonzaRegistrazione n. 1702 del 31/12/03

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ATTICO.it Edizione VARESE - 30/12/2009 - n°50 www.attico.itarg

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Emergenza casa per i lavoratori stranieri

Calano del 24,3% gli acquisti degli immigrati nel 2009. Uno studio di Scenari immobiliari stima la domanda potenziale in almeno mezzo milione di persone e comprende chi sta in affitto o convivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare un mutuo. Ma perché questo setytore si riprenda è necessario che le banche ricomincino a concedere finanziamenti

a cura di Roberto Carcano

È in arrivo una vera “emergenza abitativa” per ilmezzo milione di lavoratori immigrati alla ricerca diuna casa in acquisto o in locazione. La stretta cre-ditizia sui mutui e le incerte prospettive dell’occu-pazione hanno drasticamente ridotto il numero diacquisti di residenze da parte dei cittadini stranieriche vivono e lavorano nel nostro paese. Secondo lastima di Scenari Immobiliari, nel 2009 non si con-cluderanno più di 78mila compravendite, con uncalo del 24,3% rispetto al 2008. In contrazione, diconseguenza, anche il fatturato (meno 26,5%)mentre si mantiene costante la spesa media perl’abitazione, intorno ai 110mila euro. In Italia ci sono circa 4,5 milioni stranieri regolar-mente residenti. La maggioranza degli immigrati re-golari si rivolge al mercato della locazione e ladomanda è in aumento dall’autunno del 2008, pa-rallelamente alla crescente difficoltà di ottenere il fi-nanziamento per l’acquisto. La via dell’affitto è peròtutt’altro che semplice. Infatti, continua a essere ca-ratterizzata da alti costi, irregolarità contrattuali edifficoltà di reperimento degli alloggi; oltre che daipregiudizi degli intermediari o dei proprietari con cuisi tratta. Da sottolineare poi la scarsa qualità, inmedia, delle abitazioni e la frequente condizione disovraffollamento degli spazi. Il 61,3% degli immi-grati residenti vive in locazione, il 9,1% alloggiapresso parenti o altri connazionali, l’8,5% presso illuogo di lavoro. Il resto degli stranieri residenti, circail 20% del totale, vive in un alloggio di proprietà. Ildato è in costante aumento, complice il boom degliacquisti che si è avuto negli anni 2004-2008. L’Os-servatorio nazionale immigrati e casa di Scenari Im-mobiliari stima in circa 600mila gli scambi diabitazione che, negli ultimi cinque anni, hannoavuto come controparte un lavoratore straniero im-migrato, per un totale di circa 70 miliardi di euro.Nel 2010 l’andamento degli scambi con gli stranieriimmigrati (e più in generale con tutta la fascia abasso reddito del mercato residenziale) dipenderàdalla disponibilità delle banche a concedere cre-dito, in particolare dalla possibilità di ottenere mutuia elevata copertura della spesa. Se il sistema deimutui non ripartirà, le previsioni di Scenari Immobi-liari per il 2010 sono di non più di 53mila compra-vendite con immigrati. Il che indica un mercatodimezzato dall’inizio delle rilevazioni.

La domanda potenziale è stimata in almeno mezzomilione di persone e comprende chi sta in affitto oconvivenza ma ha un reddito sufficiente per pagareun mutuo per la casa (circa 500-600 euro al mese),ma poca disponibilità in contanti.Nel 2009 c’è stata una considerevole diminuzionedella domanda reale, rilevabile a livello delle mani-festazioni di interesse presso le agenzie immobi-liari. L’indagine realizzata da Scenari Immobiliari sibasa, infatti, su 400 interviste ad agenti immobiliarispecializzati, dislocati sul territorio nazionale, conparticolare attenzione alle province dove c’è la piùelevata concentrazione di stranieri residenti.Il 65% degli agenti immobiliari riferisce una situa-zione di crisi, legata in primo luogo alla difficoltà areperire un mutuo a copertura totale, la forma di fi-nanziamento più richiesta. La particolare congiun-tura economica, la maggiore rigidità nelleprocedure di accesso al credito, il budget limitato(compreso tra 90 e 120mila euro) rappresentano gliulteriori problemi. Così una parte della potenzialedomanda rinuncia ancora prima di mettersi alla ri-cerca dell’abitazione, mentre aumenta il numero deilavoratori stranieri che si presenta in agenzia già inpossesso di un documento, rilasciato da una fi-nanziaria o dalla propria banca, che indica esatta-mente il budget di cui si potrà disporre perl’acquisto.Alla base della diminuzione della domanda c’èanche un aumento degli scambi attraverso la trat-tativa privata, che permette all’acquirente di rispar-miare la percentuale dovuta all’agenzia. Il canaleprivato rimane però una via complicata, per l’as-senza di un’assistenza specializzata e per la resi-stenza dei proprietari a trattare direttamente con glistranieri. In questo periodo il mercato degli acqui-sti è sostenuto dai lavoratori stranieri di più lungaresidenza in Italia, ben inseriti nel territorio di riferi-mento, con un contratto di lavoro stabile e risparmida parte per coprire l’anticipo. Relativamente al-l’area geografica di provenienza, si evidenziano tregrandi gruppi di acquirenti, provenienti da est-Eu-ropa, Asia centro-meridionale e Cina. In particolare,gli est-europei si riconfermano al primo posto, conil 41% degli acquisti. Il mercato di case con gli est-europei continua a essere sostenuto dai crescentiflussi migratori. La nazionalità rumena, che ricoprecirca un terzo del totale, è la prima, in Italia, per nu-mero di residenti.


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