ARSIAL 015

242,86 m² Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)

Data ultima modifica 03/08/2009

Soc. GA.MA.DenominazioneClassificazione Ristorante

Destinazione

015-ARSIAL-TIPO_01Data inserimento 22/07/2009

Codice

CommercialeProprietà Arsial

Superficie

Vulci MONTALTO DI CASTRO - (VT)Localita Vulci, snc -

SCHEDA IMMOBILEDenominazione

Ubicazione

ScalaCondominioTerra - I

PalazzinaUnità immobiliare

Piano di accesso Interno

Si tratta di un fabbricato in mura ci due piani fuori terra, di antica realizzazione il cui aspetto attuale è probabilmenterisalente alla prima metà dell'800. A quella epoca l'edificio era destinato a postazione di posta e dogana lungo il confinetra lo Stato Pontificio ed il granducato di Toscana.L'immobile si inserisce all'interno del parco naturalistico archeologico di Vulci e si caratterizza per essere una delle pochestrutture adibite a servizi di ristrutturazione. L'area di primario interesse archeologico sorge nei pressi del castello diVulci e delle rovine dell'omonima città etrusca. L'edificio nel suo stato attuale è frutto di una completa ristrutturazioneavvenuta nel 1982 ad opera dell'Amministrazione Provinciale di Viterbo.La struttura portante è in muratura e si compone di due elevazioni e copertura in laterocemento e tegole di tipoportoghese. Con infissi in legno in discrete condizioni.Al pian terreno sono presenti una sala ristorante che costituisce la sola porzione ad una elevazione del fabbricato,realizzata nei primi anni '80 e sanata nel 1986. Sempre al pian terreno sono presenti 3 vani adibiti a cucina, bar e salaristorante oltre ad un vano sottoscala.Al primo piano con accesso da scala esterna in muratura aperta, sono presenti 2 vani adibiti a deposito ed i bagni aservizio del ristorante. Gli infissi interni ed esterni sono in legno, i pavimenti sono in cotto, l'edificio è servito da energiaelettrica, telefono acqua potabile (proveniente dall'acquedotto del Fiora con condotta privata), gli scarichi vengonodepurati da impianto privato. La sala ristorante è dotata di 5 termoconvettoriNel 2004, a spese della Società GAMA sono stati effettuati i lavori di interramento della linea telefonica e della condottad'acqua lungo la strada di accesso al fabbricato per una lunghezza di circa 1800 mt.

Descrizione principale

nessunaParti Comuni

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Ismea Investimenti per lo Sviluppo srlVia Cornelio Celso, 6 - 00161 ROMATel. +39 06 85 56 84 44

Roma, mercoledì 12/08/2009 Pagina 1 di 23

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CONFINIL'immobile confina a:- nord con affaccio su area di proprietà dello stesso ente salvo se altri;- est con affaccio su area di proprietà dello stesso ente salvo se altri;- sud con affaccio su area di proprietà dello stesso ente) salvo se altri;- ovest con affaccio su area di proprietà dello stesso ente salvo se altri. MODALITA' DI ACCESSOSi accede all'immobile dalla pubblica viabilità che nei pressi dell castello di Vulci si svolta a destra sino l'area di proprietàdello stesso ente e da cui si accede al piano terra del ristorante e alla scala esterna per il primo piano.

Localita Vulcisnc

LAZIORegione VTProvinciaMONTALTO DI CASTROComuneVulciZona

IndirizzoCivico Cap

Latitudine Longitudine42° 25' 28'' 11° 37' 29''

Location map

Confini e modalità di accesso

GEOGRAFIA


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CONSISTENZE SUPERFICIARIE015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)Riassunto consistenza Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)

Tipo di consistenza Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)La misura delle aree che costituiscono un immobile risponde alla necessità di quantificarein un'unità di misura condivisa (m²) le superfici definite sia internamente che esternamentenel fabbricato.Gli immobili sono oggetti composti e complessi è quindi necessario definire quali tipi disuperfici si possono incontrare nella loro misurazione al fine di classificarle correttamente.I tipi di superfici che possono comporre un immobile sono:· La superficie principale (S1) di un immobile, ovvero l'insieme dell'aree utilizzate outilizzabili per le funzioni di maggior importanza o primarie dell'attività cui l'immobile èdestinato.· Le superfici secondarie di un immobile (SUB, SUZ, etc), ovvero le aree utilizzate outilizzabili per funzioni integrative, complementari o accessorie dell'attività primaria cuil'immobile è destinato, identificate per singola area secondo la destinazione e il legame conla superficie principale. · Le superfici comuni (indivise) di un immobile in condominio (S), ovvero le aree utilizzate outilizzabili ad uso comune o con compiti strutturali, morfologici e funzionali, identificate persingola area secondo la destinazione, la collocazione o la funzione e il legame con lesuperfici esclusive (divise). Il criterio di misurazione adottato nel seguente rapporto è la Superficie Esterna Lorda(SEL).Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari diTecnoBorsa III edizione a pag. 35, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliaredelimitati da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuoriterra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.Nella determinazione dei vari tipi di superfici la SEL include:· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle muraturecontigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; · i pilastri/colonne interne; · lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento,ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); · la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contiguiall'edificio; · i condotti verticali dell'aria o di altro tipo; mentre nella determinazione della superficie principale (S1) non include:· le rampe d'accesso esterne non coperte; · i balconi, terrazzi e simili; · il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio; · gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; · le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.

Metodo di misuraSup. Misurata (m²) IndiceCaratteristica Sup. Commerciale (m²)Acronimo

S1 1,00240,37Superficie principale 240,37SLT 0,259,97Superficie locali tecnici 2,49

242,86250,34Totale Superficie (m²)Totale Volume Commerciale (m³) 752,63

Altezza(m)Terra

Sup.Comm.(m²) Vol. Comm. (m³)Sup. Misurata (m²)Commento Acronimo IndiceConsistenza per il piano

3,10163,62 507,221,00163,62 S13,002,49 7,480,259,97 SLT

173,59 514,70Totale 166,11

Altezza(m)Primo

Sup.Comm.(m²) Vol. Comm. (m³)Sup. Misurata (m²)Commento Acronimo IndiceConsistenza per il piano

3,1076,75 237,931,0076,75 S176,75 237,93Totale 76,75


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015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante LOCALITA Vulci, snc MONTALTO DI CASTRO-VT

21N° DocumentoCommittenteTerra

Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)

Provenienza planimetria1 : 200

Tipo di consistenzaMetodo di misura

Piano Scala


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015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante LOCALITA Vulci, snc MONTALTO DI CASTRO-VT

22N° DocumentoCommittentePrimo

Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)

Provenienza planimetria1 : 200

Tipo di consistenzaMetodo di misura

Piano Scala


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ELENCO CARATTERISTICHE015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)

Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Superficiarie

m²Superficie principale S1 240,37 Quantitativem²Superficie locali tecnici SLT 9,97 Quantitativem²Superficie commerciale SUP 242,86 Quantitative

Le caratteristiche superficiarie sono state determinate utilizzando il criterio della Cdvi - Superficie EsternaLorda (SEL)

Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Locazionali - Ubicazione

1=montagna 2=collina3=pianura 4=mare 5=lago

Morfologia della zona MFO 3 Qualitative

0=no 1=sìZona urbanizzata ZUB 0 Quantitative0=assente 1=presenteRete elettrica ELE 1 Descrittive0=assente 1=presenteRete telefonica RTL 1 Descrittive0=assente 1=presenteRete gas GAS 0 Descrittive0=assente 1=presenteRete fognante FGN 0 Descrittive0=assente 1=presenteRete idrica IDR 0 Quantitative0=assenti 1=presenti Prossimità a strade di grande

comunicazioneVIA 1 Descrittive

0=assente 1=presenteProssimità ad autostrada AUT 0 Descrittive0=assente 1=presenteVerde pubblico VER 1 Descrittive0=assente 1=presenteParcheggi pubblici PPU 1 Descrittive0=assenti 1=presenti Trasporti pubblici linee principali TPP 0 Descrittive0=assente 1=presenteTrasporti pubblici linee secondarie TPS 0 Descrittive0=assenti 1=presenti Strutture ricreative STR 1 Descrittive1=min 2=med 3=maxStato di manutenzione prevalente SMP 3 Qualitative


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Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Edificio

0=da-demolire1=in-ristrutturazione2=da-costruire3=in-ristrutturazione4=in-costruzione5=costruito

Stato del fabbricato SDI 5 Descrittive

1=min 2=med 3=maxStato di manutenzione del fabbricato SMF 2 Quantitativeanno/iEpoca di costruzione ECT 1800 Descrittiveanno/iEpoca di sopraelevazione e/o

ampliamentoESA 1986 Descrittive

anno/iEpoca di manutenzione straordinaria EAI 1982 Descrittiven.Numero di piani fuori terra NPF 2 Descrittiven.Numero di piani interrati NPI 0 Descrittiven.Numero di unità immobiliari NUI 1 Quantitativen.Numero di negozi o botteghe NUG 1 Qualitative(descrizione libera)Strutture portanti verticali SPV muratura Descrittive(descrizione libera)Strutture portanti orizzontali STO laterocemento Descrittive0=assente 1=presenteImpianto elettrico fabbricato ELT 1 Descrittive0=assente 1=presenteImpianto idraulico fabbricato IDF 1 Descrittive0=assente 1=presenteAccesso da strada principale ASP 0 Descrittive0=assente 1=presenteAccesso da strada secondaria ASS 1 DescrittivemDistanza dall'abitato più vicino DAB 12.000,00 Qualitative

Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Unità

anno/iEpoca ristrutturazione dell'unitàimmobiliare

EPU 1982 Descrittive

n.Vani totali VAT 7,00 Qualitativen.Vani principali VAN 5 Qualitativen.Vani accessori LOC 2 Qualitative1=min 2=med 3=maxStato di manutenzione dell'unità

immobiliareSTM 2 Qualitative

1=min 2=med 3=maxPanoramicità dell'unità immobiliare PAN 3 Qualitative1=min 2=med 3=maxLuminosità dell'unità immobiliare LUM 2 Qualitative1=min 2=med 3=maxVisibilità dell'unità immobiliare VIU 3 Qualitativen.Numero di affacci AFF 1 Qualitative1=min 2=med 3=maxFunzionalità dell'unità immobiliare FUI 2 Qualitative1=min 2=med 3=maxImpiantistica dell'unità immobiliare IMP 1 Quantitative0=assente 1=presenteImpianto idraulico IMI 1 Quantitative0=assente 1=compl.2=esterno 3=misto4=sottotraccia

Impianto elettrico IME 4 Quantitative

0=assente 1=presenteImpianto telefonico IMT 1 Quantitative

Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Tipologiche

1=min 2=med 3=maxInteresse storico, artistico,architettonico, ambientale

SAA 3 Qualitative

1=min 2=med 3=maxEsposizione dell'immobile ESU 3 Qualitative


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Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura QualitàCaratteristiche Economiche

0=occ.senza titolo1=occ.comodato d'uso 2=occ.richiedente 3=occ.proprietario 4=locato5=libero

Stato locativo STL 4 Quantitative


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RistoranteClassificazioneCommercialeDestinazione

Denominazione

SEGMENTO DI MERCATO015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)

MONTALTO DI CASTRO VTProvinciaComuneVulciZonaRurale - CampagnaPosizione

Localizzazione/Ubicazione

Dimensione unitàFabbricati commercialiUnità Immobiliare

Fabbricato ruraleTipologia UsatoTipo categoriaArsialProprietà

Tipologia immobiliare

Rapporto Indice tipologico (%)Edificio Multipiano

Tipologia edile

Indice Superficiario100,00242,86/242,86Sup. commerciale (SUP) SUP/SUP98,97240,37/242,86Superficie principale S1/SUP4,119,97/242,86Superficie locali tecnici SLT/SUP

Intermediari

CommercianteLato domanda Motivazione Uso ai fini della produzioneAmministrazione pubblicaLato offerta Motivazione Cessione

Mercato

Regime di mercatoLivello di prezzoFase di mercato Filtering

non determinato

Prezzo

Livello di reddito non determinato

Acronimo

non determinatonon determinatonon determinato

non determinatoRapporto complementare non determinatoSaggio di rival. annuo

Rapporti mercantiliPrezzo unitario terreni edificabili [pu]Rapporto area edificata/edificabile [r]Prezzo unitario terreni edificati [pu] * [r]Saggio opportunità [j] non determinato Rapporto di posizione (sigma) 1,00

Indice merc.Rapporti superficiari1,00i(S1)Superficie principale0,25i(SLT)Superficie locali tecnici


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La località di Pescia Romana è una frazione agricola del Comune di Montalto di Castro (8.600 abitanti), dalcui centro dista circa 12 km. Si tratta di un centro abitato il cui territorio confina da un lato con la SS 1Aurelia, dall'altro con il mare Tirreno che dista 4 km e a Nord con la nota località turistica di Capalbio inToscana. A Pescia romana risiedono circa 2.500 abitanti dislocati prevalentemente nei due nuclei principali"Il Borgo Nuovo" ed "il Borgo Vecchio", oltre che nelle numerose case coloniche realizzate tra gli anni '40 egli anni '60.Il nucleo del Borgo vecchio risale alla metà del '700 ed è sorto intorno alla piccola chiesa di Sant' Ignazio edad un edificio fortificato a pianta quadrata destinato originariamente a deposito grano.Il nucleo più recente, a ridosso della Statale Aurelia, fu inaugurato nel 1961 e costituisce senz'altro uno fragli esempi più belli ed armoniosi di comunità rurale, sorta in seguito alla riforma agraria attuata a partire daiprimi anni 50, con il tramite dell'Ente Maremma. Nucleo centrale del Borgo Nuovo è la chiesa di SanGiuseppe Operaio, che costituisce insieme ad altri edifici realizzati dall'Ente Maremma l'attuale Piazza delleMimose. Dal 1820 sino alla riforma agraria la "Tenuta di Pescia" è stata proprietà della famigliaBoncompagni-Ludovisi, Principi di Piombino. Intorno al 1940 la stessa famiglia Boncompagni ha provvedutoa realizzare una serie di case coloniche favorendo così un primo insediamento di agricoltori di variaprovenienza.A partire dagli anni '60 si è sviluppata una agricoltura più intensiva orientata alle produzioni orticole in pienocampo ed in ambiente protetto grazie anche all'azione di alcune società cooperative locali.A partire dagli anni '80 ed in modo particolare in anni più recenti si è sviluppato il settore turistico grazie allabellezza della campagna e del mare oltre che dalla vicinanza di siti di interesse culturale e naturalistico.Si tratta tuttavia di uno sviluppo limitato dall'assenza di strutture alberghiere e soprattutto di unaprogrammazione urbanistica mirata allo sviluppo del settore turistico. Infatti nel territorio di Pescia Romanal'offerta di alloggio è limitata a un ristorante albergo, un campeggio ed alcune strutture agrituristiche oltreche da residence.La popolazione attuale è ancora per la maggior parte discendente da quelle famiglie di coloni impiantati tra il1940 ed il 1960, si tratta in gran parte di pesnsionati e gente dedita all'agricoltura ed a servizi all'agricoltura.Da alcuni anni anche in questa località si è verificato l'arrivo di immigrati attratti dalla possibilità di lavoro edalle presenza di un mercato degli affitti piuttosto contenuto.L'edilizia locale è caratterizzata prevalentemente dagli edifici di tipologia rurale degli anni '40 e '60 ad una odue elevazioni e realizzati in muratura, si tratta degli edifici realizzati in campagna e nel Borgo Nuovo. E' poipresente nel Borgo Vecchio un nucleo di edifici di epoca ottocentesca attorno ai quali si è sviluppata unaedilizia privata ad uso abitativo con prevalenza di palazzine a due elevazioni e con poche unità immobiliari.Nei pressi del mare, in località Costa Selvaggia è presente l'unico complesso di ville a destinazione turistica.E' presente un'edilizia di tipo pubblico riconoscibile in tre palazzi a quattro elevazioni realizzati dall'Enel nellametà degli anni '80, complessivamente si tratta di circa 100 unità immobiliari che nel 2008 e 2009 sono statevendute sul libero mercato. Nello stesso periodo l'ARSIAL ha proceduto alla dismissione di parte del suopatrimonio vendendo dei lotti di terreno edificabile sui quali è stata recentemente avviata la realizzazione diappartamenti. Tuttavia, la ristrettezza del mercato locale, già saturato dalla vendita dello stock diappartamenti ex Enel, ha frenato la realizzazione di questi nuovi immobili come anche ha provocato unariduzione dei valori di mercato sia delle compravendite che degli affitti.Solo le richieste di appartamenti ed immobili appetibili per un uso turistico tengono vivo il mercato anche sela mancanza di servizi turistici da un lato e la prospettiva di una riattivazione della centrale nucleare diMontalto di Castro possono ritenersi in prospettiva fattori limitanti di questo specifico segmento di mercato.

Analisi di mercato


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ELENCO DOCUMENTI015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)Fotografie esterni

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N. 1 Scala esterna del 03/08/2009

Conformità

Il documento è conforme alla realtà.Il documento è stampato nella Sezione Immagini.

N. 2 Vista lato di accesso del 03/08/2009Conformità




N. 3 Vista retro del 03/08/2009

Conformità




N. 4 Vista di fronte del 03/08/2009

Conformità




N. 5 Vista di fronte del 03/08/2009

Conformità




N. 6 Vista retro del 03/08/2009

Conformità

Fotografie locali interni




N. 7 Sala principale del 03/08/2009

Conformità


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N. 8 Sala principale del 03/08/2009

Conformità


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N. 9 Altra sala del 03/08/2009

Conformità




N. 10 Bar del 03/08/2009

Conformità




N. 11 Cucina del 03/08/2009

Conformità




N. 12 Cucina del 03/08/2009

Conformità




N. 13 Bagni del 03/08/2009

Conformità

Visure catastali



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N. 14 Visura del 03/08/2009

Conformità

Fotografie esterni all'assegnazione




N. 15 Indicazioni accesso del 03/08/2009

Conformità




N. 16 Vista panorama del 03/08/2009

Conformità




N. 17 Vista castello di Vulci del 03/08/2009

Conformità


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N. 18 Vista panorama del 03/08/2009

Conformità

Fotografie area esterna




N. 19 Area esterna del 03/08/2009

Conformità




N. 20 Area esterna del 03/08/2009

Conformità

Planimetrie


Il documento proviene dal Committente.Autenticità: OriginalePlanimetria Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL) Terra

Il documento è stampato nella Sezione Consistenze.

N. 21 Planimetria piano terra del 03/08/2009

Conformità


Il documento proviene dal Committente.Autenticità: OriginalePlanimetria Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL) Primo

Il documento è stampato nella Sezione Consistenze.

N. 22 Planimetria primo piano del 03/08/2009

Conformità

Estratti di mappa catastali



Il documento è stampato come allegato.

N. 23 estratto di mappa del 03/08/2009

Conformità


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IMMAGINI015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)

Fotografie esterniN. Scala esterna1 - N. Vista lato di accesso2 -

N. Vista retro3 - N. Vista di fronte4 -


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N. Vista di fronte5 - N. Vista retro6 -


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Fotografie locali interniN. Sala principale7 - N. Sala principale8 -

N. Altra sala9 - N. Bar10


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N. Cucina11 N. Cucina12

N. Bagni13


Fax +39 06 85 56 84 45



Fotografie esterni all'assegnazioneN. Indicazioni accesso15 N. Vista panorama16

N. Vista castello di Vulci17 N. Vista panorama18


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IMMAGINI015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)Fotografie area esterna

N. 19 Area esterna


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Fotografie area esternaN. 20 Area esterna


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CONSISTENZA CATASTALE015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)

Sup. (m²)N. Rendita (€)ConsistenzaSez. Fg. Part. Sub. Categoria ClasseFabbricati - Comune catastale di MONTALTO DI CASTRO

VTMONTALTO DI CASTROComune amministrativo di Provincia di

0,001 4C 1 -Negozi ebotteghe

6 37 1 171 m² 2.852,55

2.852,55 0,00Totali


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ImpiantiDescrizione %Importo (€)N. Prezzo

unitario (€)Impianti - Allaccio di acqua e telefono1=1,00 a corpo 100,001 8.000,00 8.000,00

100,008.000,00Totali

8.000,00 €Totale costi costruzione a nuovoQuadro riassuntivo


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BILANCI015-ARSIAL-TIPO_01-Ristorante Localita Vulci , snc MONTALTO DI CASTRO (VT)

Voce / Commento / Formula Voce / Commento / Formula Importo (€)Importo (€)Attivo Passivo

Estimativo annuo 2009 dal 01/01/2009 al 31/12/2009

Canone lordo annuo: Fitti mensili12*750

9.000,00

9.000,00

Totale PassiviTotale NettoTotale AttiviTotale Attivi 9.000,00

0,009.000,00


ARSIAL 015

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