Pag. 1 di 33

INDICE

1. PREMESSA……………………………………..……………...…..…………………2

1.1 Cronistoria………………………………………………………………..…………….2

1.2 Quesiti posti dal G.E….……………...………...………………………………………2

1.3 Enti ed uffici interpellati……………...……...…………………………………………4

2. OPERAZIONI PERITALI………...…………………...…………………………….5

2.1 Premessa…………....…………………………………………………….…………….5

2.2 Primo accesso…..................………...………...…………….………………………….6

2.3 Secondo accesso….............……………...…………………………………….……….7

2.4 Terzo accesso…..................………………...………………………………………….8

3. RISPOSTE AI QUESITI DEL G.E.………………………....…………...…….....…9

3.1 Quesiti n. 1 - 2 - 3……………………....……..………………………..….…………...9

3.2 Quesito n. 4…..................………...………………………………...…..……..……….9

3.3 Quesito n. 5.............……………...…………………………………...………...…….11

3.4 Quesito n. 6…..................………………...………………………………..…...…….12

3.5 Quesito n. 7…..................………………...………………………………..…...…….13

3.6 Quesito n. 8…..................………………...………………………………..…...…….13

3.7 Quesito n. 9…..................………………...………………………………..…...…….13

3.8 Quesito n. 10 - 11............………………...………………………………..…...…….15

3.9 Quesito n. 12…................………………...………………………………..…...…….15

3.10 Quesito n. 13..................………………...………………………..………..…...…….16

3.11 Quesito n. 14..................………………...………………………..………..…...…….18

3.12 Quesito n. 15..................………………...………………………..………..…...…….21

4. CONCLUSIONI……………………………………………..………………...…….33

4.1 Conclusioni………....……..………………………..….……………………………...33

Pag. 2 di 33

1. PREMESSA

1.1 Cronistoria

I l s o t t o s c r i t t o Geo m. L u ca R a i o l a , n a t o a S a l e r n o i l 1 8 m agg i o

1 9 7 2 , ed i v i r e s i d en t e a l l a v i a Laz z a r e l l i Lu i g i c i v . 0 2 C A P 8 4 1 3 2 ce l l .

3 3 8 / 3 4 5 7 0 4 7 C . F . R LA LC U 7 2 E 1 8 H 7 0 3 F , l ega l e r ap p r e s en t an t e d e l l a

S o c i e t à S t u d i o T ecn i co GE O T E C s . n . c . d i R a i o l a L u ca & C . co n s ed e

i n S a l e r n o a l l a v i a Laz z a r e l l i Lu i g i c i v . 0 2 C A P 8 4 1 3 2 E - m a i l

geotec.raiola@virgilio.it, P . IV A 0 3 1 5 5 6 9 0 6 5 8 , i s c r i t t o a l l ’ A l b o

P r o f e s s i o n a l e d e i G eo m e t r i d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o a l n . 4 4 8 4 , c o n

v e r b a l e d e l 2 7 m ar z o 2 0 1 2 R . I . 2 1 5 – C r o n . 2 1 8 7 , v en i v a n o m i n a t o d a l

G . E . D o t t . B r an cacc i o A l e s s an d r o , E S P E R T O ( C . T . U . ) n e l

p r o ce d i m en t o d i e s p r o p r i az i o n e i m m o b i l i a r e n . 5 4 8 / 2 0 1 1 d o v e co m p ar e

co m e c r ed i t o r e p r o ced en t e l a B a n ca d e l l a C a mp a n i a s . p . a . e co m e

d eb i t r i c e e s ecu t a t a l a S i g . ra O mi s s i s .

1.2 Quesiti posti dal G.E.

I l s o t t o s c r i t t o a cce t t av a l ’ i n ca r i co d i r i s p o n d e r e a i s egu en t i q u es i t i

p o s t i d a l G . E . D o t t . B r an cacc i o A l e s s an d r o ch e d i s egu i t o s i r i p o r t an o

i n t eg r a l m en t e :

1 . S e i b e n i p i g n o r a t i c o n s i s t o n o e s c l u s i v a m e n t e i n b e n i p e r i q u a l i l a

d o c u m e n t a z i o n e p r e v i s t a d a l l ’ a r t . 5 6 7 c o d . p r o c . c i v . è n e c e s s a r i a e ,

t u t t a v i a , m a n c a i n a t t i o è i n i d o n e a , r i f e r i s c a l ’ e s p e r t o d i t a l e a s s e n z a o

i n i d o n e i t à e r e s t i t u i s c a g l i a t t i s e n z ’ a l t r a a t t i v i t à , m a d o p o i l t e r m i n e d a l u i

f i s s a t o p e r l a p r o s e c u z i o n e d e l l e o p e r a z i o n i ;

2 . S e i b e n i p i g n o r a t i c o n s i s t o n o e s c l u s i v a m e n t e i n b e n i p e r i q u a l i l a

d e t t a d o c u m e n t a z i o n e è c o m p l e t a e d i d o n e a , p r o c e d a s e c o n d o i q u e s i t i d a 4 a

1 2 ;

3 . S e i b e n i p i g n o r a t i c o n s i s t o n o s i a i n b e n i p e r i q u a l i l a d e t t a

d o c u m e n t a z i o n e è n e c e s s a r i a e , t u t t a v i a , m a n c a o è i n i d o n e a , s i a i n b e n i p e r

i q u a l i l a d e t t a d o c u m e n t a z i o n e è c o m p l e t a e d i d o n e a , p r o c e d a l ’ e s p e r t o a

r e d i g e r e , i n v i a p r e l i m i n a r e , u n a d e s c r i z i o n e r i a s s u n t i v a d e i b e n i p e r i q u a l i

l a d o c u m e n t a z i o n e è m a n c a n t e e / o i n i d o n e a ( d e s c r i z i o n e d a a c c l u d e r e , a

g u i s a d i i n t r o d u z i o n e , a l l a r e l a z i o n e i n r i s p o s t a a g l i a l t r i q u e s i t i ) e p r o c e d a ,

l i m i t a t a m e n t e a g l i a l t r i b e n i , s e c o n d o i q u e s i t i p o s t i g l i d a l 4 a l 1 2 ;

p e r i b e n i p e r i q u a l i l a d o c u m e n t a z i o n e è c o m p l e t a e d i d o n e a :

4 . I d e n t i f i c h i c o n p r e c i s i d a t i c a t a s t a l i e c o n f i n i e d e s c r i v a

d e t t a g l i a t a m e n t e l ’ i m m o b i l e p i g n o r a t o , v e r i f i c a n d o l a c o r r i s p o n d e n z a c o n i

d a t i r i p o r t a t i n e l l ’ a t t o d i p i g n o r a m e n t o e l ’ e v e n t u a l e s u s s i s t e n z a d i a l t r e

Pag. 3 di 33

p r o c e d u r e e s e c u t i v e g r a v a n t i s u l m e d e s i m o ; i n t a l c a s o , s o s p e n d a l e

o p e r a z i o n i p e r i t a l i , r e l a z i o n a n d o a l g . e . ;

5 . P r e c i s i l a p r o v e n i e n z a d e l b e n e a l d e b i t o r e e s e c u t a t o e s e q u e s t i

r i s u l t i e s s e r e l ’ u n i c o p r o p r i e t a r i o , p r o d u c e n d o a n c h e l ’ a t t o i n v i r t ù d e l

q u a l e h a a c q u i s i t o l a p r o p r i e t à ; s e g n a l i , a l t r e s ì , e v e n t u a l i a c q u i s t i m o r t i s

c a u s a n o n t r a s c r i t t i ;

6 . V a l u t i l a p o s s i b i l i t à d i u n a d i v i s i o n e d e i b e n i i n c a s o d i c o m p r o p r i e t à

e , o v e s u s s i s t a n o i p r e s u p p o s t i , p r e d i s p o n g a u n p r o g e t t o d i d i v i s i o n e i n

n a t u r a d e i m e d e s i m i , c o n l a s p e c i f i c a i n d i c a z i o n e d e i c o m p r o p r i e t a r i e d e l l e

l o r o g e n e r a l i t à , l a f o r m a z i o n e d e l l e s i n g o l e m a s s e e l a d e t e r m i n a z i o n e d e g l i

i p o t e t i c i c o n g u a g l i i n d e n a r o ;

7 . D i c a d e l l o s t a t o d i p o s s e s s o d e l b e n e , c o n l ’ i n d i c a z i o n e , s e o c c u p a t o

d a t e r z i , d e l t i t o l o i n b a s e a l q u a l e è o c c u p a t o e d e l l a c o n s i s t e n z a d e l n u c l e o

f a m i l i a r e d e l l ’ o c c u p a n t e , c o n p a r t i c o l a r e r i f e r i m e n t o a l l a e s i s t e n z a d i

c o n t r a t t i r e g i s t r a t i i n d a t a a n t e c e d e n t e a l p i g n o r a m e n t o , d i c u i d o v r à

s p e c i f i c a r e l a d a t a d i s c a d e n z a d e l l a d u r a t a , l a d a t a d i s c a d e n z a p e r

l ’ e v e n t u a l e d i s d e t t a , l ’ e v e n t u a l e d a t a d i r i l a s c i o f i s s a t a o l o s t a t o d e l l a

c a u s a e v e n t u a l m e n t e i n c o r s o p e r i l r i l a s c i o , e d i d i r i t t i r e a l i ( q u a l i

u s u f r u t t o , u s o , a b i t a z i o n e , s e r v i t ù , e t c . ) c h e d e l i m i t i n o l a p i e n a f r u i b i l i t à d e l

c e s p i t e , i n d i c a n d o , a n c h e p e r q u e s t i u l t i m i , l ’ e v e n t u a l e a n t e r i o r i t à a l l a

t r a s c r i z i o n e d e l p i g n o r a m e n t o ;

8 . I n d i c h i i l r e g i m e p a t r i m o n i a l e d e l d e b i t o r e , s e c o n i u g a t o , a t a l u o p o

p r o d u c e n d o l ’ e s t r a t t o d e l l ’ a t t o d i m a t r i m o n i o e d e v i d e n z i a n d o l a s u s s i s t e n z a

d i e v e n t u a l i c o n v e n z i o n i p a t r i m o n i a l i r i p o r t a t e a m a r g i n e d e l l o s t e s s o e l a

d a t a d e l l a r e l a t i v a a n n o t a z i o n e ;

9 . R i f e r i s c a l ’ e s p e r t o d i f o r m a l i t à , v i n c o l i o d o n e r i , a n c h e d i n a t u r a

c o n d o m i n i a l e , g r a v a n t i s u l b e n e , c h e r e s t e r a n n o a c a r i c o d e l l ’ a c q u i r e n t e , i v i

c o m p r e s i i v i n c o l i d e r i v a n t i d a c o n t r a t t i i n c i d e n t i s u l l ’ a t t i t u d i n e e d i f i c a t o r i a

d e l l o s t e s s o o q u e l l i c o n n e s s i c o n i l s u o c a r a t t e r e s t o r i c o - a r t i s t i c o , o v v e r o d i

n a t u r a p a e s a g g i s t i c a e s i m i l i . I n d i c h i , i n p a r t i c o l a r e , l ’ i m p o r t o a n n u o d e l l e

s p e s e f i s s e d i g e s t i o n e o m a n u t e n z i o n e ( e s . s p e s e c o n d o m i n i a l i o r d i n a r i e ) ; l e

e v e n t u a l i s p e s e s t r a o r d i n a r i e g i à d e l i b e r a t e , m a n o n a n c o r a s c a d u t e ; l e

e v e n t u a l i s p e s e c o n d o m i n i a l i s c a d u t e e n o n p a g a t e n e g l i u l t i m i d u e a n n i

a n t e r i o r i a l l a d a t a d e l l a p e r i z i a ; l e e v e n t u a l i c a u s e i n c o r s o ; l e d o m a n d e

g i u d i z i a l i ( p r e c i s a n d o s e l e c a u s e c o n l e s t e s s e i n t r o d o t t e s i a n o a n c o r a i n

c o r s o e d i n c h e s t a t o ) , l e c o n v e n z i o n i m a t r i m o n i a l i e i p r o v v e d i m e n t i d i

a s s e g n a z i o n e d e l l a c a s a c o n i u g a l e t r a s c r i t t i c o n t r o i o d e b i t o r e e , q u a n t o a

q u e s t i u l t i m i , a n c h e s o l o e m e s s i p r i m a d e l p i g n o r a m e n t o n o n c h é l e e v e n t u a l i

o b b l i g a z i o n i p r o p t e r r e m ) ;

1 0 . R i f e r i s c a d e l l ’ e s i s t e n z a d i f o r m a l i t à , v i n c o l i e o n e r i , a n c h e d i n a t u r a

c o n d o m i n i a l e , g r a v a n t i s u l b e n e , c h e s a r a n n o c a n c e l l a t i o c h e c o m u n q u e

r i s u l t e r a n n o n o n o p p o n i b i l i a l l ’ a c q u i r e n t e ( c o m e i s c r i z i o n i i p o t e c a r i e ,

t r a s c r i z i o n i d i p i g n o r a m e n t i , t r a s c r i z i o n e d i s e q u e s t r i c o n s e r v a t i v i , e t c . ) ,

i n d i c a n d o i n p a r t i c o l a r e i c r e d i t o r i i s c r i t t i ( c i o è i c r e d i t o r i m u n i t i d i i p o t e c a

o p r i v i l e g i i m m o b i l i a r i ) e i c o s t i p e r l e r e l a t i v e c a n c e l l a z i o n i ;

1 1 . A c q u i s i s c a e d e p o s i t i a g g i o r n a t e v i s u r e c a t a s t a l i e d i p o t e c a r i e p e r

i m m o b i l e e p e r s o g g e t t o ( a f a v o r e e c o n t r o ) , q u e s t e u l t i m e i n f o r m a s i n t e t i c a

e d i n t e g r a l e , r i f e r i t e a l m e n o a l v e n t e n n i o a n t e c e d e n t e l a d a t a d i

c o n f e r i m e n t o d e l l ’ i n c a r i c o , s e g n a l a n d o e v e n t u a l i d i s c r a s i e t r a l e r i s u l t a n z e

d e l l e s t e s s e a l l ’ e s i t o d i a c c u r a t o c o n t r o l l o i n c r o c i a t o ;

1 2 . R i f e r i s c a d e l l a v e r i f i c a d e l l a r e g o l a r i t à e d i l i z i a e u r b a n i s t i c a d e l b e n e

n o n c h é l ’ e s i s t e n z a d e l l a d i c h i a r a z i o n e d i a g i b i l i t à d e l l o s t e s s o ; i n

p a r t i c o l a r e i n d i c h i l a d e s t i n a z i o n e u r b a n i s t i c a d e l t e r r e n o r i s u l t a n t e d a l

Pag. 4 di 33

c e r t i f i c a t o d i d e s t i n a z i o n e u r b a n i s t i c a d i c u i a l l ’ a r t . 3 0 d e l T . U . d i c u i a l

D . P . R . 6 . 6 . 0 1 n . 3 8 0 , n o n c h é l e n o t i z i e d i c u i a l l ’ a r t . 4 6 d i d e t t o T . U . e d i

c u i a l l ’ a r t . 4 0 d e l l a L . 2 8 . 2 . 8 5 n . 4 7 , e s u c c . m o d ; i n c a s o d i i n s u f f i c i e n z a d i

t a l i n o t i z i e , t a l e d a d e t e r m i n a r e l e n u l l i t à d i c u i a l l ’ a r t . 4 6 , c o m m a 1 , d e l

c i t a t o T . U . , o v v e r o d i c u i a l l ’ a r t . 4 0 , c o m m a 2 , d e l l a c i t a t a L . 4 7 / 8 5 , f a c c i a

d i t a n t o l ’ e s p e r t o m e n z i o n e n e l r i e p i l o g o , c o n a v v e r t e n z a c h e

l ’ a g g i u d i c a t a r i o p o t r à , r i c o r r e n d o n e i p r e s u p p o s t i , a v v a l e r s i d e l l e

d i s p o s i z i o n i d i c u i a l l ’ a r t . 4 6 , c o m m a 5 , d e l c i t a t o T . U . e d i c u i a l l ’ a r t . 4 0 ,

c o m m a 6 , d e l l a c i t a t a L . 4 7 / 8 5 ; q u a n t i f i c h i , p o i , l e e v e n t u a l i s p e s e d i

s a n a t o r i a e d i c o n d o n o ;

1 3 . D e t e r m i n i i l v a l o r e c o n l ’ i n d i c a z i o n e d e l c r i t e r i o d i s t i m a a d o t t a t o a l

f i n e d e l l a d e t e r m i n a z i o n e d e l p r e z z o b a s e v e n d i t a , c o m u n q u e f o r n e n d o

e l e m e n t i d i r i s c o n t r o ( q u a l i b o r s i n i i m m o b i l i a r i , p u b b l i c a z i o n e d i a g e n z i e

i m m o b i l i a r i , c o p i e d i a t t i p u b b l i c i d i v e n d i t a d i b e n i c o n a n a l o g h e

c a r a t t e r i s t i c h e ) e d a n c h e f o r m a n d o , a l p r i n c i p a l e f i n e d i c o n s e g u i r e u n a p i ù

v a n t a g g i o s a o c c a s i o n e d i v e n d i t a o i n a m i g l i o r e i n d i v i d u a z i o n e d e i b e n i , l o t t i

s e p a r a t i . E s p o n g a , a l t r e s ì , a n a l i t i c a m e n t e g l i a d e g u a m e n t i e l e c o r r e z i o n i

d e l l a s t i m a c o n s i d e r a t i p e r l o s t a t o d ’ u s o e l a m a n u t e n z i o n e d e l l ’ i m m o b i l e ,

p e r l o s t a t o d i p o s s e s s o d e l m e d e s i m o , p e r i v i n c o l i e d o n e r i g i u r i d i c i n o n

e l i m i n a b i l i d a l l a p r o c e d u r a , l ’ a b b a t t i m e n t o f o r f e t t a r i o p e r a s s e n z a d i

g a r a n z i a p e r v i z i o c c u l t i n o n c h é p e r e v e n t u a l i s p e s e c o n d o m i n i a l i i n s o l u t e ,

l a n e c e s s i t à d i b o n i f i c a d a e v e n t u a l i r i f i u t i , a n c h e t o s s i c i o n o c i v i . N e l c a s o

s i t r a t t i d i q u o t a i n d i v i s a , f o r n i s c a l a v a l u t a z i o n e d e l l ’ i n t e r o e d e l l a s o l a

q u o t a , t e n e n d o c o n t o d e l l a m a g g i o r d i f f i c o l t à d i v e n d i t a p e r l e q u o t e

i n d i v i s e ;

1 4 . C o r r e d i l a r e l a z i o n e – d a p r e s e n t a r e a n c h e i n f o r m a t o e s u s u p p o r t o

i n f o r m a t i c i ( e s e g n a t a m e n t e i n f o r m a t o t e s t o o W o r d p e r W i n d o w s M i c r o s o f t ,

n o n c h é “ p d f ” p e r A d o b e A c r o b a t ) – d i u n a p l a n i m e t r i a e d i r i e p i l o g o o

d e s c r i z i o n e f i n a l e i n c u i s i n t e t i c a m e n t e , p e r c i a s c u n l o t t o , i n d i c h i : l a

s o m m a r i a d e s c r i z i o n e , i l c o m u n e d i u b i c a z i o n e , f r a z i o n e , v i a o l o c a l i t à ,

c o n f i n i , e s t e n s i o n e e d a t i c a t a s t a l i ( l i m i t a t i : p e r i t e r r e n i , a l f o g l i o , a l l a

p a r t i c e l l a , a l l ’ e s t e n s i o n e e d a l t i p o d i c o l t u r a ; p e r i f a b b r i c a t i , a l f o g l i o ,

a l l a p a r t i c e l l a , a l l ’ e v e n t u a l e s u b a l t e r n o , a l n u m e r o d i v a n i e d a c c e s s o r i , a l

n u m e r o c i v i c o , a l p i a n o e d a l n u m e r o d i i n t e r n o ) , l e i s c r i z i o n i e l e

t r a s c r i z i o n i s u l m e d e s i m o g r a v a n t i , l o s t a t o d i o c c u p a z i o n e , l e r e g o l a r i t à

e d i l i z i o - u r b a n i s t i c h e , l ’ a b i t a b i l i t à e l ’ a g i b i l i t à , i l v a l o r e d e l b e n e d a p o r r e a

b a s e d ’ a s t a ;

1 5 . E s t r a g g a r e p e r t o f o t o g r a f i c o – a n c h e i n f o r m a t o d i g i t a l e , s e c o n d o l e

s p e c i f i c h e d i c u i a l f o g l i o d i r a c c o m a n d a z i o n i c o n s e g n a t o c o n t e s t u a l m e n t e –

d e l l o s t a t o d e i l u o g h i , c o m p r e n s i v o , i n c a s o d i c o s t r u z i o n e , a n c h e d e g l i

i n t e r n i .

1.3 Enti ed Uffici interpellati

P e r p o t e r r i s p o n d e r e ad egu a t am en t e ed e s au r i en t em en t e a i q u es i t i

p o s t i d a l G . E . s i è r e s o n ece s s a r i o e f f e t t u a r e l e s egu en t i r i c e r ch e

p r e s s o i s egu en t i en t i ed u f f i c i , p u b b l i c i e p r i v a t i :

A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o – S ez i o n e

C a t a s t o U r b an o , p e r a cce r t a r e i d a t i i d en t i f i c a t i v i , p e r l a

r ed az i o n e d e l l e v i s u r e , p l an i m e t r i e ed e l ab o r a t i p l an i m e t r i c i

Pag. 5 di 33

d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ i n d ag i n e ;

A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o – S ez i o n e

P u b b l i c i t à Im m o b i l i a r e , p e r ap p u r a r e l a p r e s en z a d i c r ed i t o r i

i s c r i t t i e p o t e r n e i n d i ca r e i n o m i n a t i v i e n o t e d i t r a s c r i z i o n e e

p e r l a r ed az i o n e d e l l e v i s u r e i p o t eca r i e co n i s c r i z i o n i e

t r a s c r i z i o n i a f av o r e e co n t r o ;

U f f i c i o T ecn i co d e l C o m u n e d i S a l e r n o – S ez i o n e A r ch i v i o

U r b an i s t i c a , p e r r i n t r acc i a r e g l i i n ca r t am en t i i n e r en t i l e

au t o r i z z az i o n i ed i l i z i e e l e ev en t u a l i d o m an d e d i s an a t o r i a a i

s en s i d e l l a Legge n . 4 7 / 8 5 e r i s co n t r a r e ev en t u a l i d i f f o r m i t à

r i s p e t t o a l l a v i gen t e n o r m a t i v a i n m a t e r i a u r b an i s t i c a , a l l ’ a r t .

3 9 d e l l a Legge 7 4 2 / 9 4 , n o n ch é i n m e r i t o a l co n d o n o ed i l i z i o

u l t i m o .

S t u d i o N o t a r i l e D o t t . R a f f ae l e Lau d i s i o , p e r p r o d u z i o n e co p i a

a t t o d i co m p r av en d i t a , a f av o r e d e l l a S i g . r a O m i s s i s ,

d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d ’ i n d ag i n e ;

A gen z i a Im m o b i l i a r e C A S A E X T R A “S e r v i z i p e r i l m e r ca t o

Im m o b i l i a r e” d e l S i g O m i s s i s , p e r i l r i l a s c i o d i u n a

v a l u t az i o n e co m p ar a t i v a d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d ’ i n d ag i n e ,

r ed a t t a i n f u n z i o n e d eg l i a t t u a l i p a r am e t r i d i v a l u t az i o n e

d e t t a t i d a l m e r ca t o i m m o b i l i a r e .

2. OPERAZIONI PERITALI

2.1 Premessa

In d a t a 2 7 m ar z o 2 0 1 2 i l s o t t o s c r i t t o Geo m. L u ca R a i o l a r i c ev ev a

ed acce t t av a l ’ i n ca r i co d i E s p e r t o ( C . T . U . ) d a l G . E . D o t t . B r an cacc i o

A l e s s an d r o d e l T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i S a l e r n o – S ez i o n e E s ecu z i o n i

Im m o b i l i a r i .

In d a t a 0 2 ap r i l e 2 0 1 2 , r e s o d i s p o n i b i l e i l f a s c i co l o r e l a t i v o a l

p r o ced i m en t o , a cced ev o a l l a c an ce l l e r i a d e l l e e s ecu z i o n i i m m o b i l i a r i

d i S a l e r n o p e r i l r i t i r o d e l l o s t e s s o a l l o s co p o d i e f f e t t u a r e co p i a

co n f o r m e d i t u t t a l a d o cu m en t az i o n e e d i v a l u t a r n e l a co m p l e t ez z a .

In d a t a 1 1 ap r i l e 2 0 1 2 m i r ecav o p r e s s o g l i u f f i c i d e l l ’ A gen z i a d e l

Pag. 6 di 33

T er r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o p e r r ep e r i r e t u t t a l a

d o cu m en t az i o n e n ece s s a r i a , q u a l i v i s u r e , p l an i m e t r i e ed e l ab o r a t i

p l an i m e t r i c i , r e l a t i v a a l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e p e r p o t e r

d a r e i n i z i o a l m i o i n ca r i co .

In d a t a 2 0 ap r i l e 2 0 1 2 e f f e t t u av o u n s o p r a l l u o go p r e l i m i n a r e , s u i

l u o gh i o gge t t o d i c au s a , p e r i d en t i f i c a r e co n e s a t t e z z a l ’ i m m o b i l e

i n t e r e s s a t o d a l l ’ e s ecu z i o n e e l a s u a e s a t t a u b i caz i o n e .

In d a t a 2 7 ap r i l e 2 0 1 2 m i r ecav o p r e s s o g l i u f f i c i d e l C o m u n e d i

S a l e r n o – U f f i c i o T ecn i co – S e t t o r e U r b an i s t i c a p e r f a r e r i ch i e s t a d i

a cce s s o a t u t t a l a d o cu m en t az i o n e i n e r en t e i l f ab b r i ca t o n e l q u a l e è

acco r p a t o l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e .

In d a t a 1 0 m agg i o 2 0 1 2 d av o i n i z i o a l l e o p e r az i o n i p e r i t a l i

i n v i a n d o l a p r i m a co n v o caz i o n e a l l e p a r t i i n t e r e s s a t e p e r e f f e t t u a r e i l

p r i m o acce s s o a l l ’ i m m o b i l e .

2.2 Primo accesso

In a cco r d o co n i l cu s t o d e n o m i n a t o , D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , i n d a t a

1 0 m agg i o 2 0 1 2 i n v i av o co m u n i caz i o n e a m ez z o r acco m an d a t a

(a l l eg a t o 1 ) a l l ’ A v v . S p agn u o l o D o m en i co , l ega l e d e l l a Ban ca d e l l a

C am p an i a s . p . a . c r ed i t o r e p r o ced en t e , ed a l l a S i g . r a O m i s s i s d eb i t r i c e

e s ecu t a t a , n e l l a q u a l e i n d i cav o i l 1 5 m agg i o 2 0 1 2 a l l e o r e 1 6 . 0 0 co m e

d a t a e d o r a p e r i l p r i m o acce s s o , d ec r e t an d o q u a l e l u o go d e l l ’ i n co n t r o

l a v i a S an Leo n a r d o d o v e r i s u l t a u b i ca t o l ’ i m m o b i l e o gge t t o

d e l l ’ e s ecu z i o n e .

N el g i o r n o e n e l l ’ o r a s t ab i l i t a , n o n s i p r e s en t a v a n e s s u n a d e l l e

p a r t i co n v o ca t e , e d o p o av e r a t t e s o i 3 0 m i n u t i , o l t r e l ’ o r a r i o

p r e s t ab i l i t o s eco n d o i t e r m i n i d i l egge , d a v o i n i z i o a l l e o p e r az i o n i

p e r i t a l i , n o n p o t en d o p e r ò acced e r e a l l ’ i n t e r n o d e l l ’ i m m o b i l e i n q u an t o

ch i u s o d a s e r r an d a e l e t t r i c a .

C o m e p r i m a o p e r az i o n e i d en t i f i c a v o co n e s a t t e z z a l ’ i m m o b i l e

o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e ch e è c en s i t o p r e s s o l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o

n e l C o m u n e d i S a l e r n o a l f o g l i o n . 4 4 , p a r t i c e l l a n . 7 4 3 , s u b a l t e r n o n .

7 d i c a t ego r i a C / 6 e co n u n a co n s i s t en z a d i 7 0 m q , g i à d a q u es t a p r i m a

o p e r az i o n e co n s t a t a v o u n a d i f f o r m i t à t r a l o s t a t o d e i l u o gh i e l a

Pag. 7 di 33

p l an i m e t r i a d ep o s i t a t a a l c a t a s t o (a l l eg a t o 2 ) , s i a n e l l a s ago m a ch e

n e l l a co n s i s t en z a , co n d i z i o n e f a t t a s u b i t o p r e s en t e a l G i u d i ce

d e l l ’ E s ecu z i o n e .

N o n o s t an t e l e d i f f i co l t à co m u n q u e p r o v v ed e v o ad e f f e t t u a r e u n

r i l i ev o p l an i m e t r i co d e l l a p a r t e d e l l ’ i m m o b i l e a cce s s i b i l e , g r az i e

a l l ’ au s i l i o d i u n d i s t an z i o m e t r o e l e t t r o n i co , ed e f f e t t u a v o an ch e u n

r i l i ev o f o t o gr a f i co d e l l a p a r t e e s t e r n a d e l l ’ i m m o b i l e s t e s s o , ( v ed i

d o cu m en t az i o n e f o t o gr a f i c a a l l ega t a , d a l l a f o t o gr a f i a n . 1 a l l a

f o t o gr a f i a n . 1 0 ) .

A l l e o r e 1 7 . 0 0 a l t e r m i n e d i t u t t i i r i l i ev i d av o l u o go a l l a s t e s u r a

d e l v e r b a l e d i s o p r a l l u o go (a l l eg a t o 3 ) e ch i u d ev o l e o p e r az i o n i

p e r i t a l i s t ab i l en d o , n e l 2 4 m agg i o 2 0 1 2 a l l e o r e 1 6 . 0 0 , l a d a t a e l ’ o r a

p e r e f f e t t u a r e u n s eco n d o acce s s o a l f i n e d i r i u s c i r e a co n t a t t a r e l a

p r o p r i e t à p e r p o t e r a cced e r e a l l ’ i n t e r n o d e l l ’ i m m o b i l e .

2.3 Secondo accesso

D o p o av e r t en t a t o , i n v an o , d i co n t a t t a r e l e p a r t i i n c au s a , i n

a cco r d o co n i l cu s t o d e n o m i n a t o , D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , i n d a t a 1 7

m agg i o 2 0 1 2 i n v i av o co m u n i caz i o n e a m ez z o r acco m an d a t a (a l l eg a t o 4 )

a l l ’ A v v . S p agn u o l o D o m en i co , l ega l e d e l l a Ban ca d e l l a C am p an i a

s . p . a . c r ed i t o r e p r o ced en t e , ed a l l a S i g . r a O m i s s i s d eb i t r i c e e s ecu t a t a ,

n e l l a q u a l e i n d i cav o i l 2 4 m agg i o 2 0 1 2 a l l e o r e 1 6 . 0 0 co m e d a t a ed o r a

p e r i l s e co n d o acce s s o , d ec r e t an d o q u a l e l u o go d e l l ’ i n co n t r o l a v i a S an

Leo n a r d o d o v e r i s u l t a u b i ca t o l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e .

N el g i o r n o e n e l l ’ o r a s t ab i l i t a , n u o v am en t e n o n s i p r e s en t a v a

n e s s u n a d e l l e p a r t i co n v o ca t e , e d o p o av e r a t t e s o i 3 0 m i n u t i , o l t r e

l ’ o r a r i o p r e s t ab i l i t o s eco n d o i t e r m i n i d i l egge , d a v o i n i z i o a l l e

o p e r az i o n i p e r i t a l i .

Q u es t o s eco n d o acce s s o e r a a l s o l o s co p o d i p o t e r a cced e r e

a l l ’ i n t e r n o d e i l u o gh i n o n p e r i z i a t i n e l p r i m o acce s s o , m a n o n

e s s en d o s i p r e s en t a t e l e p a r t i n o n h o p o t u t o e s egu i r e a l cu n r i l i ev o , p e r

q u es t o m o t i v o a l l e o r e 1 6 . 4 5 d av o l u o go a l l a s t e s u r a d e l v e r b a l e d i

s o p r a l l u o go (a l l eg a t o 5 ) e ch i u d ev o l e o p e r az i o n i p e r i t a l i .

A cau s a d e l l ’ i m p o s s i b i l i t à d i a cced e r e a l l ’ i m m o b i l e , s i d ec i d ev a i n

Pag. 8 di 33

co m u n e acco r d o co n i l G i u d i ce d e l l ’ E s ecu z i o n e D o t t . B r an cacc i o

A l es s an d r o e co n i l cu s t o d e n o m i n a t o D o t t . s s a T o r t o r a R o s a , d i

e s egu i r e u n ’ i m m i s s i o n e i n p o s s e s s o a l b en e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e

i m m o b i l i a r e , e s i f i s s av a n e l 1 9 g i u gn o 2 0 1 2 a l l e o r e 9 . 3 0 l a d a t a e

l ’ o r a d e l l ’ a cce s s o .

2.4 Terzo accesso

In a cco r d o co n i l cu s t o d e n o m i n a t o , D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , i n d a t a

1 9 g i u gn o 2 0 1 2 a l l e o r e 9 . 3 0 , s em p r e s en z a l a p r e s en z a d e l l ’ A v v .

S p agn u o l o D o m en i co , l ega l e d e l l a Ban ca d e l l a C am p an i a s . p . a .

c r ed i t o r e p r o ced en t e , e d e l l a S i g . r a O m i s s i s d eb i t r i c e e s ecu t a t a , m a

a l l a p r e s en z a d e l l a D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , cu s t o d e g i u d i z i a r i a , e d e l

S i g . O m i s s i s a r t i g i an o d i m i a f i d u c i a , d av o i n i z i o a l l e o p e r az i o n i

p e r i t a l i .

I l S i g . O m i s s i s p r o ced ev a a l l ’ ap e r t u r a f o r z a t a d e l l ’ i m m o b i l e

r i m u o v en d o l e s e r r a t u r e e s i s t en t i , u n a v o l t a en t r a t i d av o i n i z i o a l

r i l i ev o p l an i m e t r i co .

D a t o ch e l ’ i m m o b i l e e r a i n u s o ed a l l ’ i n t e r o v i e r an o d ep o s i t a t i

d i v e r s i o gge t t i , s i p r o ced ev a a l l a l o r o ca t a l o gaz i o n e e a d u n r i l i ev o

f o t o gr a f i co .

A l l ’ i n t e r n o d e l l ’ i m m o b i l e v i e r an o d ep o s i t a t i n . 3 ( t r e ) a r m ad i i n

a l l u m i n i o a d u e an t e ( v ed i f o t o n . 1 7 e 1 8 ) , u n a ca s s e t t i e r a i l l egn o co n

n . 4 ( q u a t t r o ) c a s s e t t i g r an d i e n . 2 ( d u e ) p i cco l i ( v ed i f o t o n . 2 3 ) , n . 2

( d u e ) s ca r p i e r e ( v ed i f o t o n . 1 8 ) , n . 3 ( t r e ) s t an d p o r t an t i d eg l i ab i t i

co n s e r v a t i i n b u s t e s i g i l l a t e ( v ed i f o t o n . 1 3 , 1 6 , 2 0 e 2 2 ) , n . 2 ( d u e )

co n t en i t o r i i n P V C p o r t ao gge t t i ( v ed i f o t o n . 2 1 ) , a l cu n e v a l i g i e ( v ed i

f o t o n . 1 4 , 1 7 e 2 5 ) , s ca t o l i ed a l t r o m a t e r i a l e d ep o s i t a t o s u l p av i m en t o

( v ed i f o t o n . 1 9 e 2 4 ) .

A l l a f i n e d i t u t t i i r i l i ev i d e l c a s o , i l S i g . O m i s s i s p r o ced ev a a l l a

s o s t i t u z i o n e d e l l e d u e s e r r a t u r e d e l l a s a r ac i n e s ca ed a l l a s ca t o l a d i

p r o t ez i o n e d e l l ’ i n t e r r u t t o r e d i co m an d o d i ap e r t u r a e ch i u s u r a e l e t t r i c a

e co n s egn av a l e ch i av i a l l a cu s t o d e D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , l a q u a l e

p r o ced ev a a l l a ch i u s u r a d e l l ’ i m m o b i l e ed a l l a ap p o s i z i o n e d i n . 2

c a r t e l l i , a f f i s s i s u l l a s a r ac i n e s ca , co n l ’ av v i s o ch e i l l o ca l e e r a

Pag. 9 di 33

s o t t o p o s t o a s eq u es t r o g i u d i z i a r i o .

A l t e r m i n e d i d e t t e o p e r az i o n i a l l e o r e 1 1 . 3 0 p r o ced ev o a l l a

s t e s u r a d e l v e r b a l e d i s o p r a l l u o go (a l l eg a t o 6 ) e ch i u d ev o l e o p e r az i o n i

p e r i t a l i .

U l t i m a t i i l av o r i d i r i l i ev o e m i s u r az i o n e , n o n ch é , t u t t e l e

o p e r az i o n i p r e l i m i n a r i e d i r i c e r ca p r e s s o i v a r i en t i p r ep o s t i s i

e s p o n go n o d i s egu i t o i r i s u l t a t i d e l l a co n s u l en z a .

3. RISPOSTE AI QUESITI DEL G.E.

3.1 Quesiti n. 1 - 2 - 3

In o t t em p e r an z a a l l ’ ex a r t . 5 6 7 , 2 ° co m m a , co d i ce d i p r o ced u r a

c i v i l e , i n d a t a 0 2 ap r i l e 2 0 1 2 , i l s o t t o s c r i t t o a cced ev a a l l a c an ce l l e r i a

d e l l e e s ecu z i o n i i m m o b i l i a r i d i S a l e r n o , a l l o s co p o d i e s egu i r e l e co p i e

d eg l i a t t i co n t en u t i n e l f a s c i co l o e v a l u t a r n e l a co m p l e t ez z a d e i

d o cu m en t i .

In q u es t o ca s o , a co r r ed o d e l l a p r o ced u r a e s ecu t i v a è p r e s en t e u n

c e r t i f i c a t o n o t a r i l e a i s en s i d e l l a l e gge 3 0 2 / 1 9 9 8 , r ed a t t o d a l D o t t .

Lu ca R es t a i n o , N o t a i o i n G i f f o n i V a l l e P i an a , n e l q u a l e v en go n o

r i p o r t a t e t u t t a u n a s e r i e d i v a l i d e i n f o r m az i o n i , r e l a t i v am en t e ad a t t i

p u b b l i c i e v a r i a z i o n i c a t a s t a l i , i n e r en t i a l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d i

p e r i z i a , d e r i v an t i d a i n d ag i n i s v o l t e p r e s s o l a C o n s e r v a t o r i a d e i

R egi s t r i Im m o b i l i a r i e l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i

S a l e r n o .

A s egu i t o d i d i v e r s e i n d ag i n i e v e r i f i ch e , d a m e s v o l t e , h o p o t u t o

co n s t a t a r e l a v a l i d i t à e l ’ a t t en d i b i l i t à d e l l e i n f o r m az i o n i co n t en u t e

a l l ’ i n t e r n o d e l c e r t i f i c a t o n o t a r i l e .

R i t en en d o q u i n d i , ch e l a d o cu m en t az i o n e è i d o n ea , s i è p r o ced u t o

a l l ’ i s t r u z i o n e d e l l a p e r i z i a .

3.2 Quesito n. 4

A s egu i t o d i i n d ag i n i c a t a s t a l i d a m e s v o l t e , co n l a p r o d u z i o n e

d e l l a v i s u r a c a t a s t a l e e d e l l a p l an i m e t r i a d e l l ’ i m m o b i l e (a l l eg a t i 7 e

2 ) , h o acce r t a t o ch e l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e è cen s i t o

Pag. 10 di 33

p r e s s o l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o s ez i o n e

C a t a s t o U r b an o , n e l t e r r i t o r i o d i co m p e t en z a d e l C o m u n e d i S a l e r n o a l

f o g l i o n . 4 4 , p a r t i c e l l a n . 7 4 3 , s u b a l t e r n o n . 7 , d i c a t ego r i a C / 6 , co n

u n a co n s i s t en z a d i 7 0 , 0 0 m q , v i a S an Leo n a r d o , p i an o t e r r a , i n t e r n o 5 ,

z o n a cen s u a r i a 2 , c l a s s e 6 e r en d i t a p a r i ad € 5 5 6 , 7 4 .

L’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l a p e r i z i a co n s i s t e i n u n l o ca l e b o x au t o o

ga r age , a l p i an o t e r r a d e l f ab b r i ca t o ch e co s t i t u i s ce i l co r p o ga r ages ,

d i s t i n t o co n i l n u m er o i n t e r n o c i n q u e ( i n t . n . 5 ) , co n f i n an t e co n s p az i o

d i m an o v r a co m u n e , d a cu i v i s i a cced e , co n an a l o go l o ca l e b o x

d i s t i n t o co n i l s u b a l t e r n o s e i e co n t e r r ap i en o s u d u e l a t i .

D u r an t e i l s o p r a l l u o go p r e l i m i n a r e , m i s o n o t r o v a t o a l co s p e t t o d i

u n p r o b l em a ab b as t an z a s e r i o , i n f a t t i h o co n s t a t a t o ch e v i e r a u n a

g r av e d i f f o r m i t à , s i a n e l l a s ago m a ch e n e l l a co n s i s t en z a d e l l ’ i m m o b i l e

o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e , t r a l o s t a t o d i f a t t o ( v ed i f o t o n . 8 , 9 e 1 0 ) e

l a p l an i m e t r i a d ep o s i t a t a p r e s s o l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o , i n f a t t i

l ’ i m m o b i l e s i p r e s en t av a d i d i m en s i o n i i n f e r i o r i r i s p e t t o a q u an t o

r i p o r t a t o i n t u t t i g l i a t t i i n e r en t i l o s t e s s o , ( a t t o d i p i gn o r am en t o ,

t i t o l o d i p r o p r i e t à , co n t r a t t o d i m u t u o e r e l a z i o n e n o t a r i l e ) d o v e l a

co n s i s t en z a m en z i o n a t a e r a s em p r e d i 7 0 , 0 0 m q , m en t r e d a r i l i ev i d a

m e e s egu i t i m i i n d i cav an o u n a s u p e r f i c i e n o n s u p e r i o r e a i 4 0 , 0 0 m q

c i r ca , n o n t en en d o i n co n s i d e r az i o n e l ’ a r ea an t i s t an t e l ’ a cce s s o a l

ga r age ch e s em b r av a e s s e r e s t a t a e s t r ap o l a t a d a l r e s t o d e l l a p r o p r i e t à

ed acco r p a t a a l l ’ a r ea d i m an o v r a co n d o m i n i a l e .

A s egu i t o d i q u an t o s co p e r t o m i s o n o a t t i v a t o p e r p o t e r v e r i f i c a r e

l a r e a l e co n s i s t en z a d e l b en e e s ecu t a t o , e p e r a cce r t a r e s e l ’ a r ea

an t i s t an t e l ’ i n g r e s s o d e l ga r age f o s s e an co r a d i p r o p r i e t à d e l l ’ e s ecu t a t a

o f o s s e s t a t a s co r p o r a t a .

P e r q u es t o m o t i v o m i s o n o r eca t o p r e s s o l ’ U f f i c i o T ecn i co d e l

C o m u n e d i S a l e r n o – S ez i o n e U r b an i s t i c a , d a l q u a l e m i s o n o f a t t o

r ed i ge r e co p i a d i p a r t e d e l p r o ge t t o ap p r o v a t o p e r l a r e a l i z z az i o n e

d e l l ’ i m m o b i l e , p i ù p r ec i s am en t e , g l i e l ab o r a t i g r a f i c i r e l a t i v i

a l l ’ u l t i m a v a r i an t e p r e s en t a t a i n d a t a 2 2 ap r i l e 2 0 0 8 (a l l eg a t o 8 ) d o v e

s i ev i n ce ch e l o s t a t o d e i l u o gh i r i s p o n d e co n f o r m em en t e a i g r a f i c i d e l

p r o ge t t o ap p r o v a t o .

Pag. 11 di 33

In s egu i t o a co l l o q u i o co n l a d eb i t r i c e e s ecu t a t a , S i g . r a O m i s s i s ,

s o n o s t a t o m es s o a l co r r en t e ch e l ’ a r ea an t i s t an t e i l ga r age è p a r t e

i n t eg r an t e d e l l a s u p e r f i c i e d i p r o p r i e t à d e l l a s i gn o r a ed è a s u o u s o

e s c l u s i v o , n o n o s t an t e n o n s i a d e l i m i t a t a i n a l cu n m o d o .

S i i p o t i z z a ch e , l ’ a cca t a s t am en t o d e l l a p r o p r i e t à , s i a av v en u t o

an t i c i p a t am en t e a l l a ch i u s u r a d e f i n i t i v a d e i l av o r i d i co s t r u z i o n e

d e l l ’ i n t e r o i m m o b i l e , co m e s p e s s o accad e , p e r ch é i co s t r u t t o r i p e r

p o t e r r ed i ge r e g l i a t t i d i co m p r av en d i t a e q u i n d i m o n e t i z z a r e , s p e s s o

u s an o i g r a f i c i d i p r o ge t t o p e r e f f e t t u a r e g l i a cca t a s t am en t i , g r a f i c i ch e

s p e s s o v a r i an o i n co r s o d ’ o p e r a .

L’ i m m o b i l e o gge t t o d i p e r i z i a s i p r e s en t a i n u n b u o n o s t a t o d i

co n s e r v az i o n e , l ’ a cce s s o ad e s s o è co s t i t u i t o d a u n a s a r ac i n e s ca

au t o m a t i z z a t a co n ap e r t u r a e ch i u s u r a e l e t t r o n i ca , m en t r e l ’ i n t e r n o

n o n o s t an t e s i p r e s en t i an co r a a l l o s t a t o g r ez z o , s en z a i n t o n aca t u r a e

p i t t u r az i o n e è co m u n q u e t en u t o i n b u o n e co n d i z i o n i v i s t a l a q u a l i t à

d e l l e r i f i n i t u r e d e l s o l a i o , d e l p av i m en t o e d e l l e p e r e t i e s t e r n e

r ea l i z z a t e i n c em en t o a r m a t o e d i q u e l l e d i co n f i n e i n t e r n e r ea l i z z a t i i n

m a t t o n i , l ’ i m p i an t o e l e t t r i co , n o n o s t an t e s i a m o l t o s em p l i ce , è

r e a l i z z a t o co n m a t e r i a l e d i b u o n a q u a l i t à ed a o p e r a d e l l ’ a r t e , m en t r e

l ’ i m p i an t o i d r i co è a s s en t e .

Lo s t e s s o s i p u ò d i r e d e l l ’ a r i a an t i s t an t e l a s a r ac i n e s ca s em p r e d i

p r o p r i e t à d e l l ’ e s ecu t a t a , r e a l i z z a t a co n l a s t e s s a m e t o d o l o g i a

d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d i p e r i z i a e d e l l ’ i n t e r o co r p o ga r ages .

V i è an ch e d a d i r e ch e i l b u o n o s t a t o d e r i v a an ch e d a u n a

co m p o n en t e f o n d am en t a l e ch e co n s i s t e n e l f a t t o ch e l ’ i m m o b i l e è d i

r e cen t e co s t r u z i o n e , i n f a t t i i p r o ge t t i r e l a t i v i a l l ’ u l t i m a v a r i a n t e i n

co r s o d ’ o p e r a r i s a l go n o ad ap r i l e 2 0 0 8 .

3.3 Quesito n. 5

I l b en e o gge t t o d i p e r i z i a è p e r v en u t o a l d eb i t o r e e s ecu t a t o a

m ez z o d i u n a t t o d i co m p r av en d i t a (a l l eg a t o 9 ) d e l 2 3 ap r i l e 2 0 0 8 a

r o g i t o d e l n o t a i o D o t t . R a f f ae l e Lau d i s i o , r ep e r t o r i o n . 5 9 0 4 1 e

r a cco l t a n . 1 1 2 0 4 , e r eg i s t r a t o a l l ’ A gen z i a d e l l e E n t r a t e d i P agan i i l 0 5

m aggi o 2 0 0 8 a l n . 4 0 7 8 , n e l q u a l e , l a s o c i e t à O m i s s i s , co n s ed e i n

Pag. 12 di 33

S a l e r n o a l l a v i a R . C o n f o r t i c i v . 1 7 , co d . f i s c . e P . Iv a 0 4 0 7 2 4 6 0 6 5 4 ,

i s c r i t t a a l R eg i s t r o d e l l e Im p r e s e d i S a l e r n o a l n . 0 4 0 7 2 4 6 0 6 5 4 , ed a l l a

C am er a d i C o m m er c i o d i S a l e r n o a l n . 3 4 0 5 8 1 R . E . A . , i n p e r s o n a d e l

S i g . O m i s s i s i n q u a l i t à d i A m m i n i s t r a t o r e U n i co e l ega l e

r ap p r e s en t an t e , d o m i c i l i a t o p e r l a c a r i c a p r e s s o l a s ed e s o c i a l e , a

q u es t o a t t o au t o r i z z a t o i n v i r t ù d e i p o t e r i d e r i v a t i g l i d a l v i gen t e

s t a t u t o s o c i a l e , v en d e e t ra s f er i s ce , a l l a S i g . r a O m i s s i s , d o m i c i l i a t a i n

S a l e r n o a l l a v i a S an Leo n a r d o c i v . 7 3 , C . F . O m i s s i s , ch e d i ch i a r a d i

e s s e r e d i v o r z i a t a e q u i n d i p r o p r i e t a r i a e s c l u s i v a d e i b en i ,

1 . l o ca l e b o x au t o o ga r age , i d en t i f i c a t o ca t a s t a l m en t e p r e s s o

l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o s ez i o n e

C at a s t o U r b an o a l f o g l i o n . 4 4 , p a r t i c e l l a n . 7 4 3 , s u b a l t e r n o n .

7 , c a t ego r i a C / 6 d i m q 7 0 a l l a v i a S an Leo n a r d o , p i an o t e r r a ,

i n t e r n o 5 .

2 . p o s t o a l p r i m o p i an o , , i d en t i f i c a t o ca t a s t a l m en t e p r e s s o

l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o s ez i o n e

C at a s t o U r b an o a l f o g l i o n . 4 4 , p a r t i c e l l a n . 7 4 3 , s u b a l t e r n o n .

2 0 , c a t ego r i a C / 6 d i m q 1 1 a l l a v i a S an Leo n a r d o , p i an o

p r i m o , i n t e r n o 3 .

q u es t ’ u l t i m o c i t a t o a l l ’ i n t e r n o d e l l ’ a t t o d i co m p r av en d i t a m a n o n

o gge t t o d e l p i gn o r am en t o .

3.4 Quesito n. 6

I l b en e o gge t t o d e l p i gn o r am en t o è d i p r o p r i e t à e s c l u s i v a d e l l a

d eb i t r i c e e s ecu t a t a S i g . r a O m i s s i s , co m e s i ev i n ce d a l t i t o l o d i

p r o p r i e t à , d a l l a v i s u r a c a t a s t a l e e d a l l a v i s u r a i p o t eca r i a a l l ega t i a l l a

p r e s en t e p e r i z i a , e q u i n d i s i s ca r t a l ’ i p o t e s i d i u n a ev en t u a l e d i v i s i o n e

d e l l o s t e s s o .

3.5 Quesito n. 7

L’ i m m o b i l e o gge t t o d e l p i gn o r am en t o , d a l l e r i s u l t an z e d e i

s o p r a l l u o gh i co m p i u t i e d a l l a d o cu m en t az i o n e f o t o gr a f i c a p r o d o t t a ,

ev i d en z i a u n d i s c r e t o s t a t o d i co n s e r v az i o n e d o v u t o a l f a t t o ch e i l

Pag. 13 di 33

p o s s e s s o e l ’ u s o d e l l o s t e s s o s o n o e s c l u s i v i d e l l a d eb i t r i c e e s ecu t a t a

S i g . r a O m i s s i s , i n f a t t i l ’ i m m o b i l e è o ccu p a t o e t en u t o p u l i t o , v i è

an ch e i l f a t t o ch e l ’ i n t e r o f ab b r i ca t o i n cu i è a cco r p a t o l ’ i m m o b i l e

o gge t t o d e l l a p e r i z i a è d i r e cen t e co s t r u z i o n e , r i s a l en t e a l l ’ an n o 2 0 0 8 .

A n ch e l ’ a r ea d i a cce s s o e d i m an o v r a d e l l ’ i n t e r o co r p o d i f ab b r i ca

ad i b i t o a ga r age , ev i d en z i a u n a d i s c r e t a p u l i z i a d o v u t a ad u n a co s t an t e

m an u t en z i o n e .

3.6 Quesito n. 8

L’ i m m o b i l e , co m e m en z i o n a t o p r eced en t em en t e ap p a r t i en e

e s c l u s i v am en t e a l l a O m i s s i s , ch e a l m o m en t o d e l l a r ed az i o n e d e l l ’ a t t o

d i a cq u i s t o , d i ch i a r a d i e s s e r e d i v o r z i a t a e p r o p r i e t a r i a e s c l u s i v a e

p e r t an t o , n o n o cco r r e r i f e r i r s i a l r eg i m e p a t r i m o n i a l e d e l s o gge t t o

e s ecu t a t o .

3.7 Quesito n. 9

C o m e s i ev i n ce d a l l a r e l a z i o n e n o t a r i l e d e l D o t t . Lu ca R es t a i n o ,

co n a t t o d e l N o t a i o R a f f ae l e Lau d i s i o d e l 1 5 s e t t em b r e 2 0 0 8 , R ep . n .

5 9 5 7 2 , an n o t a t o a S a l e r n o i n d a t a 6 o t t o b r e 2 0 0 8 a i n u m er i 3 8 9 5 6 /

4 5 4 5 , l a S o c i e t à “ O m i s s i s . ” , au t o r i z z a t a co n p r o v v ed i m en t o n . 1 2 8

r i l a s c i a t o d a l C o m u n e d i S a l e r n o i n d a t a 6 ago s t o 2 0 0 8 , d i ch i a r av a d i

r e ced e r e d a l l ’ o b b l i go , ex Legge n . 1 2 2 / 8 9 e L . R . n . 1 9 / 2 0 0 1 a r t . 6

co m m a 6 , d e l r eg i m e d i p e r t i n en z i a l i t à a l l e u n i t à i m m o b i l i a r i d e l

f ab b r i ca t o d e i b o x au t o r ea l i z z a t i n e l s o t t o s u o l o d e l l ’ a r ea s u cu i i n s i s t e

i l f ab b r i ca t o m ed es i m o .

I l l o t t o s u l q u a l e r i s u l t a u b i ca t o l ’ i m m o b i l e d i cu i è p a r t e

i n t eg r an t e i l b en e e s e cu t a t o , d a q u an t o d e s u n t o d a g l i s t r a l c i d e l P i an o

R ego l a t o r e G en e r a l e V i gen t e n e l C o m u n e d i S a l e r n o (a l l eg a t o 1 0 ) , e

co m u n q u e , a cce r t a t o d a l l o s c r i v en t e co n u n i n d ag i n e p r e s s o i l C o m u n e

d i S a l e r n o , r i c ad e i n Zo n a O mo g en ea “ B ” : zo n e ed i f i ca t e d i v er s e d a i

c en t r i s t o r i c i , d o v e s o n o am m i s s i b i l i i n p a r t i co l a r e l e t r a s f o r m az i o n i

r e l a t i v e a l l e c a t ego r i e d ’ i n t e r v en t o :

A M an u t en z i o n e O r d i n a r i a ;

B M an u t en z i o n e S t r ao r d i n a r i a ;

Pag. 14 di 33

C 2 R i s an am en t o C o n s e r v a t i v o e R i p r i s t i n o ;

D R i s t r u t t u r az i o n e E d i l i z i a .

In r i f e r i m en t o a i v i n co l i r e l a t i v i a i B en i cu l t u ra l i ed a mb i en t a l i ,

i l l o t t o s u l q u a l e r i c ad e l ’ i m m o b i l e o gge t t o d i p e r i z i a , r i c ad e i n z o n a

b i an ca ( an t r o p i co i n d i f f e r en z i a t o ) i l ch e s i gn i f i c a ch e e s s o n o n è

s o gge t t o ad a l cu n v i n co l o .

In r i f e r i m en t o a i v i n co l i r e l a t i v i a R i s ch i o f ra n e ed a l l u v i o n i

( i d ro g eo l o g i co ) , i l l o t t o s u l q u a l e r i c ad e l ’ i m m o b i l e o gge t t o d i p e r i z i a ,

an ch e i n q u es t o ca s o , r i c ad e i n z o n a b i an ca ( an t r o p i co i n d i f f e r en z i a t o )

i l ch e s i gn i f i c a ch e e s s o n o n è s o gge t t o ad a l cu n v i n co l o .

P e r q u an t o co n ce r n e i v i n co l i d i n a t u r a co n d o m i n i a l e , n o n n e

r i s u l t an o d i p a r t i co l a r i , s e n o n q u e l l i r e l a t i v i ad u n r ego l am en t o

co n d o m i n i a l e s t an d a r d .

N o n m i è p o s s i b i l e i n d i ca r e co n e s a t t e z z a l ’ i m p o r t o an n u o r e l a t i v o

a l l e s p e s e d i ge s t i o n e e m an u t en z i o n e d e l b en e e s ecu t a t o , d a t o ch e n o n

s o n o r i u s c i t o a r ep e r i r e l a d o cu m en t az i o n e n ece s s a r i a r e l a t i v a a l l e

s p e s e co n d o m i n i a l i , i n q u an t o , i l co m p l e s s o i m m o b i l i a r e è s u d d i v i s o i n

t r e co n d o m i n i ge s t i t i d a t r e am m i n i s t r a t o r i d i f f e r en t i .

D a co n s u l t a z i o n i f a t t e co n a l t r i co n d o m i n i s i è i n d i v i d u a t a n e l l a

c i f r a d i € 1 2 0 0 , 0 0 an n u e c i r ca , l ’ i m p o r t o ap p r o s s i m a t i v o , d o v u t o an ch e

a l f a t t o ch e v i s o n o d i v e r s e a r ee , e s t e r n e ed i n t e r n e , co m u n i a t u t t i i

p r o p r i e t a r i , s egge t t e a co s t an t e m an u t en z i o n e .

La d eb i t r i c e e s ecu t a t a , S i g . r a O m i s s i s , a l m o m en t o d e l l e i n d ag i n i ,

r i s u l t e r eb b e i n r ego l a co n i p agam en t i , i n o l t r e n o n v i s a r eb b e r o s p e s e

s t r ao r d i n a r i e d e l i b e r a t e .

A l m o m en t o d e l l ’ a cq u i s t o d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l p i gn o r am en t o ,

l a S i g . r a O m i s s i s , d i ch i a r av a d i e s s e r e d i v o r z i a t a , co m e s i ev i n ce

d a l l ’ a t t o d i co m p r av en d i t a a l l ega t o a l l a p r e s en t e , q u i n d i n o n v i è a l cu n

v i n co l o r e l a t i v o a co n v en z i o n i m a t r i m o n i a l i e ad a s s egn az i o n e d e l l a

c a s a co n i u ga l e .

3.8 Quesiti n. 10 - 11

A l f i n e d i i n d i v i d u a r e ev en t u a l i f o r m a l i t à , v i n co l i e o n e r i

i n s i s t en t i s u l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e i m m o b i l i a r e , m i s o n o

Pag. 15 di 33

r e ca t o p r e s s o l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a p r o v i n c i a d i S a l e r n o , d a l l a

q u a l e h o p r o d o t t o l e v i s u r e s t o r i ch e ca t a s t a l i s i a r i f e r i t e a l s o gge t t o

e s ecu t a t o ch e a l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e (a l l eg a t o 1 1 ) , ed

a l l a C o n s e r v a t o r i a d e i R eg i s t r i Im m o b i l i a r i d e l l a P r o v i n c i a d i S a l e r n o ,

d o v e h o e f f e t t u a t o u n a r i c e r ca i p o t eca r i a r i f e r i t a a l l ’ u l t i m o v en t en n i o

(a l l eg a t o 1 2 ) , an t eced en t e a l l a d a t a d i co n f e r i m en t o d e l l ’ i n ca r i co , s i a

s u l n o m i n a t i v o d e l l a d eb i t r i c e e s ecu t a t a ch e s u l b en e o gge t t o

d e l l ’ e s ecu z i o n e .

D a l l a l e t t u r a d e l l e f o r m a l i t à n o n s i ev i n ce n e s s u n v i n co l o s e n o n

q u e l l o r i f e r i t o a l l a p r o ced u r a d e l l ’ e s ecu z i o n e i m m o b i l i a r e o gge t t o

d e l l a p r e s en t e p e r i z i a .

S i s p ec i f i c a ch e s o n o s t a t e s t am p a t e t u t t e l e f o r m a l i t à d e l l ’ e l en co

r i f e r i t o a l s o gge t t o e s ecu t a t o , m en t r e p e r q u an t o r i gu a r d a q u e l l e

r e l a t i v e a l l ’ e l en co d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e s o n o s t a t e

s t am p a t e s o l o l e p r i m e d u e , d a t o ch e l e a l t r e s o n o d u p l i c a t i d e l l e

f o r m a l i t à p r e s en t i n e l l ’ e l en co d e l s o gge t t o e s ecu t a t o , co m e s i ev i n ce

d a i n u m er i d i r eg i s t r o p a r t i co l a r e e gen e r a l e .

3.9 Quesito n. 12

P e r r i s p o n d e r e a l q u es i t o è s t a t o n ece s s a r i o co n s u l t a r e l ’ u f f i c i o

t e cn i co d e l s e t t o r e u r b an i s t i c a d e l C o m u n e d i S a l e r n o a l q u a l e è s t a t a

av an z a t a r i ch i e s t a s c r i t t a , o t t en en d o l ’ au t o r i z z az i o n e a l l ’ a cce s s o ag l i

a t t i d ep o s i t a t i ed a l l a r i p r o d u z i o n e d i ev en t u a l i co p i e d e l l a

d o cu m en t az i o n e r e l a t i v a a l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l p i gn o r am en t o .

La r ego l a r i t à ed i l i z i a d e l co m p l e s s o i m m o b i l i a r e , d e l q u a l e è p a r t e

i n t eg r an t e l ’ i m m o b i l e o gge t t o d e l p i gn o r am en t o , s i ev i n ce d a l l a

r i ch i e s t a d i u n P e r m es s o d i C o s t r u i r e p r o t . n . 4 2 9 7 4 d e l 2 0 0 5 ,

r eg i s t r a t o co n p r a t i c a ed i l i z i a n . 8 4 / 0 5 e s u cce s s i v a v a r i an t e i n co r s o

d ’ o p e r a p r o t . n . 1 0 2 5 4 7 d e l 0 6 o t t o b r e 2 0 0 6 , co n r i l a s c i o d e l l a

co n ces s i o n e i l 2 2 ap r i l e d e l 2 0 0 8 a l n . 6 5 , p e r l a r e a l i z z az i o n e d i n . 1 6

b o x au t o i n l o ca l i t à S an Leo n a r d o .

D a l l e r i c e r ch e e f f e t t u a t e n o n è s t a t a t r o v a t a a l cu n a d i ch i a r az i o n e

d i ag i b i l i t à , d a t o ch e n e l 2 0 0 8 an n o d i u l t i m az i o n e d e l l ’ i m m o b i l e , n o n

v i e r a l ’ o b b l i ga t o r i e t à , q u i n d i s i p r e s u m e ch e n o n s i a s t a t a m a i

Pag. 16 di 33

p r e s en t a t a r i ch i e s t a a l l ’ u f f i c i o t e cn i co d e l C o m u n e d i S a l e r n o .

I l l o t t o s u l q u a l e r i s u l t a u b i ca t o l ’ i m m o b i l e d e s c r i t t o , d a q u an t o

d e s u n t o d ag l i s t r a l c i d e l P i an o R ego l a t o r e G en e r a l e V i gen t e n e l

C o m u n e d i S a l e r n o , e co m u n q u e , a cce r t a t o d a l l o s c r i v en t e co n u n

i n d ag i n e p r e s s o i l C o m u n e d i S a l e r n o , r i c ad e i n Zo n a O mo g en ea “ B ” :

zo n e ed i f i ca t e d i v er s e d a i c en t r i s t o r i c i , d o v e s o n o am m i s s i b i l i i n

p a r t i co l a r e l e t r a s f o r m az i o n i r e l a t i v e a l l e c a t ego r i e d ’ i n t e r v en t o :

A M an u t en z i o n e O r d i n a r i a ;

B M an u t en z i o n e S t r ao r d i n a r i a ;

C 2 R i s an am en t o C o n s e r v a t i v o e R i p r i s t i n o ;

D R i s t r u t t u r az i o n e E d i l i z i a

a s egu i t o d i q u an t o e s p o s t o s i p u ò a f f e r m ar e ch e l ’ i m m o b i l e

o gge t t o d e l p i gn o r am en t o h a t u t t i i r eq u i s i t i u r b an i s t i c i e ch e n o n v i è

a l cu n a p r e s en z a d i d i f f o r m i t à ch e p o s s an o co m p o r t a r e u n acce r t am en t o

d i co n f o r m i t à e q u i n d i u n ev en t u a l e s an a t o r i a o co n d o n o .

3.10 Quesito n. 13

La s t i m a d i u n ’ i m m o b i l e h a co m e r i s u l t a t o f i n a l e q u e l l a d i

d e t e r m i n a r e i l p i ù p r o b ab i l e v a l o r e d i m e r ca t o d e l b en e o gge t t o

d ’ i n d ag i n e .

P e r o t t en e r e t a l e v a l o r e s i d ev e i n d aga r e a f o n d o i l m e r ca t o d o v e i

b en i s t e s s i s o n o u b i ca t i e r i c e r ca r e i m m o b i l i s i m i l i a q u e l l o o gge t t o d i

s t i m a , co m p r av en d u t i n eg l i u l t i m i an n i n e l l a s t e s s a z o n a .

I l m e t o d o e s t i m a t i v o ad o t t a t o è q u e l l o d i r e t t o ch e s i b a s a s u u n

s i s t em a i p o t e t i co – d ed u t t i v o d i m o s t r ab i l e , e n e l l o s t e s s o t em p o

v e r i f i c ab i l e , o s s i a co n s i s t e n e l co s t r u i r e u n a s ca l a co m p a r a t i v a d i

p r e z z i n e l l a q u a l e i n q u ad r a r e co n ce r t e z z a i l b en e o gge t t o d ’ i n d ag i n e .

La s t i m a t r o v a , co m e f o n d am en t o l o g i co d e l l a v a l u t az i o n e , l a

co m p ar az i o n e t r a l ’ i m m o b i l e i n v es t i ga t o e a l t r i b en i d i p r ez z o n o t o ,

co n ca r a t t e r i s t i ch e t e cn i ch e i n t r i n s ech e ed e s t r i n s ech e s i m i l i , p a s s an d o

a l l a v a l u t az i o n e d e l l e s t e s s e e , s f r u t t an d o l a m e t o d o l o g i a , s i a r r i v a ,

i n f i n e , ad a t t r i b u i r e u n v a l o r e a l b en e o gge t t o d i s t i m a .

I l m e t o d o e s t i m a t i v o b a s an d o s i , co m e d e t t o , s u l p r i n c i p i o d e l l a

Pag. 17 di 33

co m p ar az i o n e , p r ev ed e l a r i l ev az i o n e d i d a t i ch e o f f r i r an n o u n v a l o r e

d i s t i m a t an t o p i ù p r ec i s o q u an t o p i ù g r an d e s a r à i l c am p i o n e

i n v es t i ga t o .

N e l c a s o s p ec i f i co l a s t i m a è f i n a l i z z a t a a l l a d e t e r m i n az i o n e d e l

v a l o r e d i co m p r av en d i t a d i u n l o ca l e b o x au t o o ga r age .

N el l ’ a r co d e l l o s v o l g i m en t o d e l l a p e r i z i a i l b en e o gge t t o d i

v a l u t az i o n e è s t a t o i d en t i f i c a t o , d e s c r i t t o e s o p r a t t u t t o m i s u r a t o ,

p e r t an t o s i è i n g r ad o d i f o r n i r e i l v a l o r e p i ù p r o b ab i l e d i m e r ca t o p e r

l ’ i n t e r ez z a d e l l ’ i m m o b i l e s t e s s o .

I l p r ez z o è s t a t o o t t en u t o f acen d o r i f e r i m en t o a i v a l o r i m ed i

r i s co n t r a t i n e l l a z o n a e p r a t i c a t i n e l l e co m p r av en d i t e , o p p u r e f o r n i t i

d a l l e agen z i e i m m o b i l i a r i o r i c av a t i d a i d a t i f o r n i t i d a l l ’ O s s e r v a t o r i o

Im m o b i l i a r e d e l l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o (a l l eg a t o 1 3 ) .

L’ i m m o b i l e o gge t t o d i s t i m a f a p a r t e d i u n co m p l e s s o i m m o b i l i a r e

co s t i t u i t o e s c l u s i v am en t e d a i m m o b i l i d e l l a s u a s t e s s a t i p o l o g i a , l o ca l e

b o x au t o o ga r age , p e r t an t o è s t a t o p o s s i b i l e a cq u i s i r e u n a s ca l a d i

v a l o r i p e r b en i s i m i l i a q u e l l o an a l i z z a t o , co m m er c i a l i z z a t i n eg l i

u l t i m i t em p i , i l v a l o r e d e l l ’ i m m o b i l e è o t t en u t o t en en d o co n t o d e l l a

s u a e f f e t t i v a co n s i s t en z a , i n d i v i d u an d o co n p r ec i s i o n e u n v a l o r e d a

a t t r i b u i r e a l l ’ u n i t à d i m i s u r a f o n d am en t a l e , o s s i a , i l m e t r o q u ad r a t o .

R i m an e d a d e t e r m i n a r e , a q u es t o p u n t o , i l v a l o r e u n i t a r i o , c i o è i l

co s t o d i u n a u n i t à d i s u p e r f i c i e ( u n m e t r o q u ad r a t o ) p e r l ’ u n i t à

i m m o b i l i a r e , m a p e r f a r e q u es t o b i s o gn a i n d i ca r e i n m o d o u n i v o co l a

s u p e r f i c i e d e l l ’ i m m o b i l e o gge t t o d i s t i m a .

L’ es t en s i o n e a l l a q u a l e b i s o gn a r i f e r i r s i è l a s u p e r f i c i e

co m m er c i a l e , o s s i a q u e l l a co r r i s p o n d e n t e a l l a p r o p r i e t à i m m o b i l i a r e ,

q u i n d i l ’ a r ea co m p r e s a n e l f i l o e s t e r n o d e i m u r i p e r i m e t r a l i , a l l o r d o

d e i t r am ez z i i n t e r n i ( c i o è co m p r e s i g l i s t e s s i ) , ch e n e l c a s o s p ec i f i co è

p a r i a 7 0 , 0 0 m e t r i q u ad r a t i .

D a l l e i n d ag i n i e s egu i t e i n l o co , d a l l e an a l i s i s v o l t e d a l l o s c r i v en t e

i n m e r i t o a l l o s t a t o d e l l ’ a r t e d e l l ’ i m m o b i l e , i n co n s i d e r az i o n e d e l l a

p o s s i b i l i t à d ’ u s o f u t u r o , i l q u a l e s i p r e s en t a i n b u o n e co n d i z i o n i s i a

e s t e r n e ch e i n t e r n e , av en d o an a l i z z a t o l e s u e ca r a t t e r i s t i ch e s i a

i n t r i n s ech e ch e e s t r i n s ech e è p o s s i b i l e a t t r i b u i r e co m e v a l o r e p i ù

Pag. 18 di 33

p r o b ab i l e d i m e r ca t o , t en en d o i n co n s i d e r az i o n e l e v a l u t az i o n i

acq u i s i t e d a l l ’ O s s e r v a t o r i o Im m o b i l i a r e d e l l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o e

d a l l e A gen z i e Im m o b i l i a r i i n t e r p e l l a t e , è p a r i ad € 1 1 0 0 , 0 0 / mq .

P r em es s o q u an t o s o p r a , s i d i ch i a r a , a co n c l u s i o n e d e l l a p r e s en t e

s t i m a , t en en d o i n co n s i d e r az i o n e g l i ad egu am en t i e l e co r r ez i o n i

co n s i d e r a t i p e r l e v a r i ab i l i , p r e s en t i e n o n , i n r i f e r i m en t o a l l o s t a t o

d ’ u s o , m an u t en z i o n e , s t a t o d i p o s s e s s o , v i n co l i ed o n e r i , ab b a t t i m en t o

f o r f e t t a r i o ed ev en t u a l i s p e s e ex t r a q u an t i f i c a t i i n u n v a l o r e p a r i a l 5 %

d e l v a l o r e d e l l ’ i m m o b i l e , ch e i l L O T T O U N I C O o gge t t o d i

p i gn o r am en t o h a co m e p i ù p r o b ab i l e p r ez z o d i m e r ca t o l a c i f r a d i E u ro

7 7 . 0 0 0 , 0 0 .

3.11 Quesito n. 14

Q u a l i t à d e l l ’ i mmo b i l e : Lo ca l e b o x au t o o ga r age , u b i ca t o n e l l a

p a r t e c en t r a l e d e l r i o n e S an Leo n a r d o , z o n a p e r i f e r i c a , f a cen t e p a r t e d i

u n ’ i m m o b i l e i n d i p en d en t e a d e s t i n az i o n e e s c l u s i v a d i ga r age , ch e h a

acce s s o d a l l a v i a S an Leo n a r d o , a t t r av e r s o s e r r an d a e l e t t r i c a

au t o m a t i ca t e l e co m an d a t a e ch e s i p r e s en t a i n b u o n e co n d i z i o n i s i a

e s t e r n e ch e i n t e r n e , t a l i co n d i z i o n i s o n o d o v u t e p r i n c i p a l m en t e a l f a t t o

ch e l ’ i m m o b i l e è d i r e cen t e r e a l i z z az i o n e , i n f a t t i i l av o r i s o n o s t a t i

u l t i m a t i n e l l ’ an n o 2 0 0 8 .

La cap i en z a d e l b o x o gge t t o d i p e r i z i a , è d i n . 4 ( q u a t t r o ) au t o

a f f i an ca t e co n s p az i o s u f f i c i en t e p e r p o t e r i n s e r i r e an ch e u n a m o t o ,

e s s o p o s s i ed e i l l u m i n az i o n e e co r r en t e e l e t t r i c a , ed è ch i u s o d a u n a

s e r r an d a e l e t t r i c a au t o m a t i ca t e l e co m an d a t a .

Lo s p az i o d i m an o v r a a l l ’ e s t e r n o è d i f a c i l e e co m o d a p e r co r r en z a .

La q u a l i t à d e l l ’ i m m o b i l e è s o gge t t a an ch e a l l ’ i m p o r t an z a

s t r a t eg i ca d e l l ’ u b i caz i o n e , i n q u an t o , l ’ i m m o b i l e i n s i s t e i n u n a z o n a i n

cu i v i è u n a d i f f i co l t à d i p a r ch egg i o d o v u t a a l l a v i c i n an z a a l l ’ o s p ed a l e .

L ’ a r ea p i ù v i c i n a d o v e p o t e r p a r ch egg i a r e s u s u o l o p u b b l i co è n e i

p r e s s i d e l l o s t ad i o A r ech i , t a l e d i f f i co l t à d i p a r ch egg i o è r i s co n t r ab i l e

s i a d i g i o r n o ch e d i n o t t e v i s t a an ch e l ’ a s s en z a d i a r ee d i p a r ch egg i o

d es t i n a t e a i r e s i d en t i .

I l p a r ch egg i o a p agam en t o è p o s s i b i l e s o l o n e l l ’ a r i a an t i s t an t e l a

Pag. 19 di 33

s t r u t t u r a o s p ed a l i e r a , m a p r e s en t a p o ch i p o s t i r i s p e t t o a l b ac i n o d i

u t en z a .

Pro p r i e t à : La p r o p r i e t à è O m i s s i s

Po s s e s s o : L’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l ’ e s ecu z i o n e a l m o m en t o è s o t t o

l a cu s t o d i a g i u d i z i a r i a d e l l a D o t t . s s a R o s a T o r t o r a , n o m i n a t a d a l

T r i b u n a l e d i S a l e r n o – S ez i o n e E s ecu z i o n i Im m o b i l i a r i .

U b i ca z i o n e : V i a S an Leo n a r d o s n c , S a l e r n o .

C o mp o s i z i o n e : L’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l a p e r i z i a co n s i s t e i n u n

l o ca l e b o x au t o o ga r age , a l p i an o t e r r a d e l f ab b r i ca t o ch e co s t i t u i s ce i l

co r p o ga r ages , d i s t i n t o co n i l n u m er o i n t e r n o c i n q u e ( i n t . n . 5 ) .

I n d i v i d u a z i o n e C a t a s t a l e : l o ca l e b o x au t o o ga r age , i d en t i f i c a t o

ca t a s t a l m en t e p r e s s o l ’ A gen z i a d e l T e r r i t o r i o d e l l a P r o v i n c i a d i

S a l e r n o s ez i o n e C a t a s t o U r b an o a l f o g l i o n . 4 4 , p a r t i c e l l a n . 7 4 3 ,

s u b a l t e r n o n . 7 , c a t ego r i a C / 6 d i m q 7 0 a l l a v i a S an Leo n a r d o , p i an o

t e r r a , i n t e r n o 5 .

C o n f i n i : L’ i m m o b i l e o gge t t o d e l l a p e r i z i a co n f i n a co n t e r r ap i en o a

N o r d , ad E s t ed a S u d , co n s p az i o d i m an o v r a co m u n e , d a cu i v i s i

a cced e e co n an a l o go l o ca l e b o x d i s t i n t o co n i l s u b a l t e r n o s e i ad O v es t .

Pro v en i en za d e l b en e : I l b en e o gge t t o d i p e r i z i a è p e r v en u t o a l

d e b i t o r e e s ecu t a t o a m ez z o d i u n a t t o d i co m p r av en d i t a d e l 2 3 ap r i l e

2 0 0 8 a r o g i t o d e l n o t a i o D o t t . R a f f ae l e Lau d i s i o , r ep e r t o r i o n . 5 9 0 4 1 e

r a cco l t a n . 1 1 2 0 4 , e r eg i s t r a t o a l l ’ A gen z i a d e l l e E n t r a t e d i P agan i i l 0 5

m aggi o 2 0 0 8 a l n . 4 0 7 8 .

C o mp ro p r i e t a r i : N es s u n o .

I s cr i z i o n i e T ra s cr i z i o n i :

T r a s c r i z i o n e a f av o r e d e l 0 8 / 0 3 / 1 9 9 0 - R . P . n . 5 8 9 5 , R . G . n . 7 2 8 6

C o m p r av en d i t a ;

Ip o t eca V o l o n t a r i a d e l 0 8 / 0 3 / 1 9 9 0 - R . P . n . 6 8 6 , R . G . n . 7 2 8 7

( C an ce l l a z i o n e t o t a l e ) ;

Ip o t eca V o l o n t a r i a d e l 0 2 / 0 2 / 1 9 9 8 - R . P . n . 2 6 0 , R . G . n . 3 2 6 8

( C an ce l l a z i o n e t o t a l e ) ;

T r a s c r i z i o n e co n t r o d e l 0 8 / 0 3 / 2 0 0 1 - R . P . n . 4 7 1 7 , R . G . n . 5 9 5 4

C o m p r av en d i t a ;

T r a s c r i z i o n e a f av o r e d e l 0 2 / 1 1 / 2 0 0 5 - R . P . n . 3 4 2 1 6 , R . G . n .

Pag. 20 di 33

5 2 0 9 5 C o m p r av en d i t a ;

I s c r i z i o n e co n t r o d e l 1 0 / 0 2 / 2 0 0 6 - R . P . n . 2 7 8 0 , R . G . n . 8 0 3 5

Ip o t eca v o l o n t a r i a a ga r an z i a d i m u t u o ;

T r a s c r i z i o n e a f av o r e d e l 0 6 / 0 5 / 2 0 0 8 - R . P . n . 1 3 6 5 7 , R . G . n .

1 8 2 1 6 C o m p r av en d i t a ;

I s c r i z i o n e co n t r o d e l 2 4 / 0 4 / 2 0 0 9 - R . P . n . 2 1 5 8 , R . G . n . 1 8 7 4 0

Ip o t eca v o l o n t a r i a a ga r an z i a d i m u t u o ;

Is c r i z i o n e co n t r o d e l 2 9 / 0 7 / 2 0 1 1 - R . P . n . 4 6 1 1 , R . G . n . 2 9 9 9 4

Ip o t eca g i u d i z i a l e d a d ec r e t o i n g i u n t i v o ;

T r a s c r i z i o n e co n t r o d e l 0 7 / 1 2 / 2 0 1 1 - R . P . n . 3 6 1 8 2 , R . G . n . 4 6 7 0 4

A t t o e s ecu t i v o o cau t e l a r e – v e r b a l e d i p i gn o r am en t o i m m o b i l i .

R eg o l a r i t à E d i l i z i a : L ’ ed i f i c az i o n e d e l co m p l e s s o i m m o b i l i a r e h a

av u t o i n i z i o co n l a r i ch i e s t a d i u n P e r m es s o d i C o s t r u i r e p r o t . n . 4 2 9 7 4

d e l 2 0 0 5 e r eg i s t r a t o co n p r a t i c a ed i l i z i a n . 8 4 / 0 5 e s u cce s s i v a v a r i an t e

i n co r s o d ’ o p e r a p r o t . n . 1 0 2 5 4 7 d e l 0 6 o t t o b r e 2 0 0 6 , co n r i l a s c i o d e l l a

co n ces s i o n e i l 2 2 ap r i l e d e l 2 0 0 8 a l n . 6 5 .

A b i t a b i l i t à : N o n e s i s t e i c e r t i f i c a t o d i ab i t ab i l i t à .

A g i b i l i t à : N o n e s i s t e i c e r t i f i c a t o d i ag i b i l i t à .

V a l o re p ro b a b i l e d i merca t o d e l b en e : E u r o 7 7 . 0 0 0 , 0 0 .

3.12 Documentazione Fotografica

Pag. 21 di 33

Fotografia n.1

Fotografia n.2

Pag. 22 di 33

Fotografia n.3

Fotografia n.4

Pag. 23 di 33

Fotografia n.5

Fotografia n.6

Pag. 24 di 33

Fotografia n.7

Fotografia n.8

Pag. 25 di 33

Fotografia n.9

Fotografia n.10

Pag. 26 di 33

Fotografia n.11

Fotografia n.12

Pag. 27 di 33

Fotografia n.13

Fotografia n.14

Pag. 28 di 33

Fotografia n.15

Fotografia n.16

Pag. 29 di 33

Fotografia n.17

Fotografia n.18

Pag. 30 di 33

Fotografia n.19

Fotografia n.20

Pag. 31 di 33

Fotografia n.21

Fotografia n.22

Pag. 32 di 33

Fotografia n.23

Fotografia n.24

Pag. 33 di 33

Fotografia n.25

4. CONCLUSIONI

4.1 Conclusioni

A l t e r m i n e d i t u t t e l e i n d ag i n i , d i t u t t e l e o p e r az i o n i p e r i t a l i e d i

q u an t o e s p o s t o n e l l a p r e s en t e p e r i z i a , s i p u ò a f f e r m ar e ch e l ’ i m p o r t o

d e l p r ez z o b a s e d i v en d i t a , d e l l ’ i m m o b i l e e s ecu t a t o , p a r i ad E u ro

7 7 . 0 0 0 , 0 0 , s t i m a t o d a l l o s c r i v en t e , è d a r i t en e r s i co n gr u o .

P e r t u t t o q u an t o n o n s p ec i f i c a t o , i l d e t t ag l i o d i i n f o r m az i o n i , d e i

l u o gh i e d i q u an t ’ a l t r o u t i l e , s i r i m an d a ag l i e l ab o r a t i a l l ega t i a l l a

p r e s en t e .

N o n av en d o a l t r o d a e s p o r r e e c e r t o d i av e r ad em p i u t o a l l ’ i n ca r i co

co n f e r i t o m i , r e s t o s em p r e a d i s p o s i z i o n e p e r q u a l s i a s i ch i a r i m en t o i n

m e r i t o .

Salerno, 10/08/2012

L’Esperto (C.T.U.)

(Geom Luca Raiola)