TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA - content.astagiudiziaria.com · 8.2. VERBALE INIZIO OPERAZIONI PERITALI...

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Ufficio Esecuzioni immobiliari

Esecuzione immobiliare n° 271/2015 R.G.E.

Giudice delegato: Dottssa Camilla Sommariva

Esecuzione promossa da:

Contro:

Intervenuto:

Relazione tecnica di stima

Immobile posto in CORREGGIO (RE)

Via Lemizzone 11-C

CTU designato: Arch. Franco Mario Franchi

P r o c e d u r a E s e c u t i v a n ° 2 7 1 / 2 0 1 5 R . G . E .

Tr ibunale d i Reggio Emi l ia – Uf f ic io Esecuz ion i Immobi l iar i – G.E. Dottssa Camil la Sommar iva

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0-SOMMARIO

0-SOMMARIO ............................................................................................................................... 2

1-RIASSUNTO E DATI GENERALI .............................................................................................. 2

2-COMUNICAZIONI ...................................................................................................................... 3

3-DATI CATASTALI ...................................................................................................................... 4

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO .......................... 4

3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA ........... 5

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE ...................................................................................... 5

4-DESCRIZIONE DEI BENI .......................................................................................................... 6

5-LOTTI DI VENDITA .................................................................................................................... 9

5.1.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI .......................................................................................................................... 9

5.1.2-LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE ................................................................................................ 10

5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA’ EDILIZIA ............................................................................................................. 10

5.1.4-LOTTO UNICO: OPERE DI RIPRISTINO .............................................................................................................. 11

5.1.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE .............................................................................................. 11

5.1.7-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI .................................................................................................. 11

5.1.8-LOTTO UNICO:DIRITTO DI PRELAZIONE ........................................................................................................... 12

5.1.9-LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI .............................................................................................. 12

5.1.10-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE .......................................................................................................... 13

5.1.11–LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE ................................................................................................................. 21

6–STATO CIVILE DEI DEBITORI .............................................................................................. 23

7–NOTE ....................................................................................................................................... 23

8 – ALLEGATI ............................................................................................................................. 24

8.1. COMUNICAZIONE OPERAZIONI PERITALI ......................................................................................................... 24

8.2. VERBALE INIZIO OPERAZIONI PERITALI............................................................................................................ 24

8.3. VERBALE DI SOPRALLUOGO .............................................................................................................................. 24

8.4. DOCUMENTAZIONE CATASTALE ....................................................................................................................... 24

8.5. ELABORATO PLANIMETRICO ............................................................................................................................. 24

8.6. ATTO DI PIGNORAMENTO ................................................................................................................................... 24

8.7 RELAZIONE NOTARILE VENTENNALE .............................................................................................................. 24

8.8. VISURE IPOTECARIE ........................................................................................................................................... 24

8.9 CERTIFICATI ANAGRAFICI .................................................................................................................................. 24

8.10 ATTO DI PROVENIENZA……………………………………………………………………………26

8.11 INTERVENTO UNICREDIT………………………………………………………………………… 26

8.12 CATASTALE DI IMPIANTO………………………………………………………………………… 26

8.13 CERTIFICAZIONI IMPIANTI ………………………………………………………………………...26

8,14 CERTIFICAZIONE ENERGETICA ………………………………………………………………….26



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1-RIASSUNTO E DATI GENERALI

PROCEDURA N. 271/2015 R.G.Es.

Esecutati:

Procedente:

Intervenuto:

Data conferimento incarico:

Termine per consegna relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni:

Atto di pignoramento:

Deposito istanza di proroga per deposito:

Nuovo termine per consegna relazione presso cancelleria Esecuzioni:

Prossima Udienza:

2-COMUNICAZIONI

Con provvedimento dell’ Illustrissimo Giudice delle Esecuzioni Dott.ssa Camilla

Sommariva, è stato nominato Esperto Estimatore lo scrivente arch. Franco Mario

Franchi, libero professionista con studio in Castelnovo di Sotto (RE), Via Toscanini n°

16, iscritto presso l’ Ordine degli Architetti della Provincia di Reggio Emilia al n° 283,

che ha prestato il giuramento di rito ed ottenuto termine per il deposito dell’elaborato

peritale.-

Il tecnico incaricato ha dato comunicazione scritta alle parti aventi causa, tramite lettera

raccomandata A.R. e tramite posta certificata PEC, della data e ora di Inizio delle

operazioni peritali e del giorno e ora del sopralluogo.-



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Il giorno 21/07/2017, alle ore 12,00 sono iniziate le operazioni peritali presso il proprio

studio sito a Reggio Emilia, Via P.C. Cadoppi n. 6, 3° piano.

In data 09-10-2017, alle ore 15.00 si è sostenuto il sopralluogo in loco, alla presenza

del proprietario e degli occupanti.

Lo scrivente durante detto sopralluogo ha effettuato rilievi e accertamenti sulla base

della documentazione recepita presso gli uffici comunali e catastali, sia internamente

che esternamente all’immobile, nonché verifiche dello stato di conservazione e

manutenzione, scattando anche numerose fotografie, ponendosi così nella condizione

di redigere, completa in ogni sua parte, la seguente relazione tecnica di stima.-

3-DATI CATASTALI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO 1

I.- BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.)

INTESTATI:

-

-

-

-

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Mappale e

subalterno

Zona

cens.

Consistenza

e Superficie

Categoria2

Qualità e Classe

Rendita

Abitazione

Via Lemizzone,

11/A- Correggio

(RE) Piano T-1

73 80/1 A/4

Cl. 2 466,36

Vano accessorio

Via Lemizzone,

11/A- Correggio

(RE)

Piano T

73 80/2 Mq 57 C/2

Cl. 2 150,13

1

Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo popolare –

A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati – A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4: uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri – C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4: case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10: unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5: lastrico solare.

1 Vedi allegato 8.6.



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3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA

II- BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.)

INTESTATI:

-

-

-

-

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Mappale e

subalterno

Zona

cens.

Consistenza

Superficie

catastale Categoria

Qualità e Classe

Rendita

Abitazione Via Lemizzone

Piano T-1 73 80/1 Vani 10,5

Totale: 214 m² Totale escluse aree scoperte**: 199 m²

A/4

Cl. 2 466,36 Euro

Autoirmessa Via Lemizzone

Piano T 73 80/2 57 m2

Totale 58 m2 C/2

C. 2

150,13 Euro

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

Alla data odierna vi è corrispondenza tra i dati catastali riportati nello schema I,

desunti dall’atto di pignoramento (vedi allegato 8.6) e quelli dello schema II indicati i

dati delle attuali visure catastali (all. 8.4).-ì

Non vi è corrispondenza invece sul numero civico dell’immobile in oggetto:

Atto di pignoramento recita come indirizzo: Via Lemizzone 11/A, Comune di

Correggio (RE),

(A titolo informativo, si comunica che, tale numerazione risulta anche indicata

nell’atto di compravendita a firma Notaio Rubertelli, allegato alla presente perizia di

stima.)

Visure catastali hanno come indirizzo: Via Lemizzone , Comune di Correggio (RE).

E’ da aggiungere che l’indirizzo preciso in loco è: Via Lemizzone 11/C, Comune

di Correggio (RE). E quindi incongruente con l’atto di pignoramento.



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Si verifica inoltre, alla data della perizia, una variazione del 09/11/2015, con

inserimento in visura dei dati di superficie catastale.

4-DESCRIZIONE DEI BENI

Le unità immobiliari dei debitori (abitazione ed autorimessa), si trovano posizionate in un

fabbricato unico e accessorio, posto in Via Lemizzone, n. 11/C Comune di Correggio

(RE)

Dall’ accesso agli atti sostenuto presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Correggio (RE),

nonostante un’ approfondita ricerca documentale alla presenza dell’operatore Geom.

Daniele Garruti, non è stata verificata la presenza di alcuna pratica edilizia di riferimento.

DESCRIZIONE UNITA’ IMMOBILIARE

La porzione immobiliare di cui alla presente stima è così composta:

appartamento sviluppantesi su di un piano TERRA, PRIMO e SOTTOTETTO , misure

esterne circa ml 9,00 x ml 10,00 per ml 9,00 di altezza, è un parallelepipedo di pianta

pressoché quadrata, con copertura a quattro falde.

I diversi piani sono così composti:



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Piano Terra: da ingresso, due cucine e due soggiorni, con altezza interna ml. 2,78;

Piano Primo: da bagno, e quattro camere da letto, con altezza interna ml 2,81;

Sottotetto: con copertura a quattro falde, con altezza massima sottotrave (in colmo) di

ml 2,70 ed in gronda ml 1,07, accessibile da vano scala.

Autorimessa Piano terra: accessibile sia dall’area cortiliva, che dall’interno

dell’abitazione, con copertura a due falde, su struttura in legno, con dimensioni ap. ml

9,00 lunghezza per ml 7,00 di larghezza;

Il tutto censito nel relativo NCEU del Comune di Correggio (RE) al foglio 73 con

mappale 80, sub. 1 e 2.

L’area esterna recintata, è in parte a verde (aiuole) ed in parte in ghiaietto. Marciapiede

perimetrale al fabbricato , in calcestruzzo lisciato.

Si accede all’ area esterna dell’immobile a mezzo cancello pedonale e cancello

carrabile.

L’edificio si presenta in mediocri condizioni di manutenzione e conservazione.

Si ritiene che l’immobile abbia fondazioni in pietrame, struttura verticale muratura in

mattoni pieni, intonacata e tinteggiata; si presumono i solai orizzontali del tipo latero -

cementizi (al piano terra sono presenti voltine), la copertura, a quattro falde, eseguita

con struttura principale in legno, oltre a manto di copertura in tegole/coppi , lattonerie e

tubi pluviali in acciaio.

I serramenti esterni, sono costituiti da scuri in pvc, mentre internamente le finestre

sono provviste di telai in legno a vetro singolo (nel 40 % degli infissi) e vetro doppio

(nel 60% rimanente).-

L’ingresso a piano terra, avviene tramite porta in legno vetrata.

Le porte interne, sono in legno , di mediocre qualità.

L’unità abitativa è dotata delle seguenti finiture ed impianti:

- pavimenti al piano terra in gres porcellanato; pavimenti al piano primo, in

ceramica. Il piano sottotetto è pavimentato in battuto di cemento.

- rivestimento cucina al piano terra in gres porcellanato.

- rivestimento bagno al piano primo, e cucina al piano terra, in ceramica.

- le murature interne ed esterne sono intonacate e tinteggiate.

- Il bagno, al piano primo, è così composto:

- W.C. con cassetta esterna, bidet, lavabo, e piatto doccia;

L’autorimessa al piano terra, è accessibile da viottolo comune ad altri immobili. La

struttura di copertura è in legno (capriate, travi e travetti), con illuminazione naturale ed



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artificiale, portone di accesso scorrevole, in legno, e pavimentazione in battuto di

cemento. Possiede un bagno prefabbricato, all’interno di container.

L’unità abitativa è munita di impianti in scarso stato di conservazione, quindi si ritiene di

considerare la presenza di tutti i servizi, ma non utilizzabili, dato il loro stato fatiscente.

L’impianto di riscaldamento è conformato da due caldaie e termosifoni in alluminio. Si

presume che sia presente gas metano di rete; acqua potabile del civico acquedotto;

fognature di scarico acque reflue confluenti nella fognatura pubblica. E’ presente inoltre

impianto elettrico.

PRATICHE EDILIZIE: Non è stata riscontrata alcuna pratica edilizia, depositata presso il

Comune di Correggio (RE). Dalle mappe catastali di impianto, risalente all’anno 1954, e

loro successivo aggiornamento del 1975, sarà possibile imbastire nuova pratica edilizia

(SCIA), per regolarizzare il fabbricato dal punto di vista urbanistico.



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La superficie commerciale risulta di complessivi 175,51 mq2 circa, costituita da:

a) superficie commerciale abitabile: (altezza locali ml 2,78)

- per mq. 81,34 calcolati al 100% (piano terra)

- per mq 75,34, calcolati al 100% (piano primo senza scala)

- per mq 75,34 calcolati al 25% (piano sottotetto senza scala)

Totale superficie commerciale abitabile: mq 175,51

b) superficie commerciale autorimessa: (altezza locali circa ml 5,50)

L’autorimessa ha superficie netta pari a circa mq. 63,00

L’area cortiliva circostante recintata (pavimentata e a verde) ha una superficie

stimata in mq 84,00.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

-

SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE

-

SPESE INSOLUTE PER L ’ANNO SOLARE PRECEDENTE E ANNO IN

CORSO (EX ART. 63 DISP. ATT. C.P.C):

-

5-LOTTI DI VENDITA

L’ alienazione del bene avverrà in unico lotto costituito da fabbricato residenziale a due

piani fuori terra e locale accessorio autorimessa, con area cortiliva esclusiva.

5.1.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI

INTESTATI:

-

-

-



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-

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Mappale e subalterno

Zona cens.

Consistenza

Superficie

catastale Categoria

Qualità e

Classe

Rendita

Abitazione Via Lemizzone

Piano T-1 73 80/1 Vani 10,5

Totale: 214 m² Totale escluse aree scoperte**: 199 m²

A/4

Cl. 2 466,36 Euro

Autorimessa Via Lemizzone

Piano T 73 80/2 57 m2

Totale 58 m2 C/2

C. 2

150,13 Euro

5.1.2-LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Piena proprietà di abitazione unifamiliare costituito da tre piani fuori terra, con

copertura a quattro falde ed area cortiliva esclusiva, con vano accessorio

autorimessa .

Il tutto ubicato in Comune di Correggio (RE), frazione di Lemizzone, Via Lemizzone 11/C.

Superficie complessiva commerciale di circa mq 175,00, vano accessorio autorimessa di

mq 63, e area cortiliva di circa mq 84, in parte pavimentata ed in parte a verde.

Finiture esterne in muratura intonacata e tinteggiata, l’ immobile nel suo complesso ha

mediocri finiture interne e si trova in scarso stato di conservazione e manutenzione, in

area rurale.

5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLAR ITA’ EDILIZIA

Non è stata riscontrata alcuna pratica edilizia, depositata presso il Comune di Correggio

(assistente Geom. Daniele Garruti).

Viste le difformità tra lo stato attuale rilevato dal sottoscritto, e le mappe catastali di

impianto (anno 1954) e successivo aggiornamento catastale (anno 1975), l’immobile sarà

da regolarizzare urbanisticamente, a mezzo nuova pratica edilizia (Scia)

Difformità riscontrate tra stato di fatto attuale (rilevato) e documentazione catastale

precedente:

1) Rispetto alla mappa catastale di impianto (anno 1954):

- diverse dislocazioni destinazioni d’uso locali piano terra e primo;

- presenza divisorie sottotetto;



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- diversa altezza in gronda (all’epoca ml 0,40 all’attualità ml 1,07);

- presenza di bagno al piano primo, prospiciente prospetto nord;

- presenza finestra al piano terra, sul prospetto Sud

- presenza porta e finestra autorimessa sul prospetto Ovest, con spostamento a sud

portone scorrevole carrabile;

5.1.4-LOTTO UNICO: OPERE DI RIPRISTINO

Non sono previste opere di ripristino.

5.1.5-LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE

Si prevede necessario la regolarizzazione urbanistica dell’immobile, a mezzo pratica

SCIA, in sanatoria, calcolando oneri comunali e sanzioni all’ incirca in Euro 2.500 + oneri

fiscali. Onorari professionista incaricato stimati in Euro 3500 + oneri fiscali.

Sarà inoltre necessario provvedere all’aggiornamento catastale, con spesa complessiva

Euro 2500 + oneri fiscali.

5.1.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZ IONE DELL’IMMOBILE

L’ immobile, alla data del sopraluogo 09-10-2017, risultava essere occupato

5.1.7-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 3

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Contattata la Cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia nella persona del Dott.

Gravili, non sono state riscontrate cause pendenti.

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA

Viene di seguito riportato l’elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene,

aggiornate alla data del 10/11/2017, da cancellarsi a cura della procedura, che di seguito

si riassumono:

3Vedi allegati 8.8



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5.1.8-LOTTO UNICO:DIRITTO DI PRELAZIONE

Non risulta alcun diritto di prelazione trascritto, gravante sui beni oggetto di esecuzione

, da parte dello stato.

5.1.9-LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI 4

I beni in esame sono pervenuti all’attuale intestatario come segue:

4Vedi allegati 8.4.-



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5.1.10-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE

Prospetto Nord (sinistra) e Ovest (destra)

Prospetto Ovest (sinistra) e autorimessa



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Androne di ingresso

Soggiorno piano terra



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Cucina

Autorimessa



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Camera da letto piano primo

Bagno piano primo



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Camera da letto piano primo

Sottotetto



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PIANTE5

Piano terra H: 2,78

5 Le planimetrie sopra riportate, rappresentanti la disposizione interna dei vani, sono fuori scala



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Piano Primo H: 2,81



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Piano sottottetto

h: ml 2,70

Prospetto Nord



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5.1.11–LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO

ECONOMICO CHE LA RISOLVE

La stima che segue è riferita alla data odierna ed è stata fatta considerando i seguenti

elementi:

Anno di costruzione del fabbricato abitativo: circa anno 1950

Condizioni di conservazione e manutenzione: scarse;

Dimensioni e ubicazione: medie dimensioni e ubicazione in zona residenziale,

frazione di Correggio (RE);

Dotazione di servizi urbanistici: completa;

Area cortiliva; in parte pavimentata in graniglia, ed in parte a verde;

Non esistenza di parcheggi ad uso pubblico esterni alla recinzione;

Regolarità edilizia: l’immobile abitativo risulta da regolarizzare a mezzo nuova

pratica edilizia in sanatoria, che avrà come iniziale riferimento le mappe di impianto

catastale (allegate alla presente);

Superfici commerciali e calpestabili.-

VALORE LOTTO UNICO

Tenuto in debito conto quanto sopra esposto e considerata la situazione del mercato

immobiliare per immobili consimili in zona, dopo avere effettuato un attento studio delle

compravendite di beni simili nella stessa zona, avvenuti in tempi recenti, raffrontate alle

quotazioni dell’osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall’Agenzia del Territorio

di Reggio Emilia (in seguito)

Agenzia delle Entrate – banca Quotazioni immobiliari

Risultato interrogazione: Anno 2017 - Semestre 1

Provincia: REGGIO EMILIA

Comune: CORREGGIO

Fascia/zona: Extraurbana / Rurale

Codice di zona: R



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Microzona catastale n.: D4

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato

conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Valori Locazione

(€/mq x mese) Superficie

(L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni di tipo economico

NORMALE 530 770 L 1,6 2,4 L

Tipologia Stato conservativo Valore di mercato

Min max

Abitazioni di tipo economico Normale E 530 – E 770

lo scrivente ritiene prudente adottare i seguenti valori, ovvero:

Abitazioni civili, stato conservativo normale, Valore di mercato

medio Euro/mq 650

Autorimessa doppia (a corpo) Euro 16.000

Area cortiliva Euro 15.000

Quindi, il più probabile valore, sul libero mercato (piena proprietà) dei beni oggetto di

stima fatto per comparazione, a corpo e non a misura, sia di:

Fabbricato residenziale , autorimessa, e area cortiliva €. 145.000

(Euro centoquarantacinquemila/00)

Il valore sopra riportato dovrà essere ridotto, a parere dello scrivente, indicativamente :

1) del 20% in quanto:

manca la garanzia da vizi occulti;

lo stato manutentivo interno dell’immobile è mediocre;

l’immobile non sarà immediatamente disponibile dopo l’acquisto, in quanto gravato

da tempi e modalità dettate dalla procedura esecutiva;

le condizioni generali del mercato immobiliare sono critiche;



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VALORE DELL’INTERO COMPENDIO

Per quanto sopra esposto il valore di base d’asta dell’intero lotto sopra descritto

è :

Valore a base d’asta:

(valore di stima – costi regolarizzazione - percentuale di deprezzamento)

(Euro 145.000– Euro 8.500 - 20%) = €. 109.000,00

(Eurocentonovemila/00)

Riassumendo:

VALORE BASE D’ASTA €. 109.000,00

(Eurocentonovemila/00)

In applicazione del comma 2 dell’art. 571 c.p.c., si determina:

VALORE MINIMO OFFERTA €. 82000,00

(Euroottantaduemila/00)

6–STATO CIVILE DEI DEBITORI

7–NOTE

Il CTU estimatore, con il sopralluogo effettuato all’interno dell’immobile, ha rilevato la

presenza di mobilio commerciale di medio valore, in mediocre stato di conservazione

e manutenzione.-



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8 – ALLEGATI

8.1. COMUNICAZIONE OPERAZIONI PERITALI

8.2. VERBALE INIZIO OPERAZIONI PERITALI

8.3. VERBALE DI SOPRALLUOGO

8.4. DOCUMENTAZIONE CATASTALE

8.5. ELABORATO PLANIMETRICO

8.6. ATTO DI PIGNORAMENTO

8.7 RELAZIONE NOTARILE VENTENNALE

8.8. VISURE IPOTECARIE

8.9 CERTIFICATI ANAGRAFICI

8.10 ATTO DI PROVENIENZA

8.11 INTERVENTO UNICREDIT

8.12 CATASTALE DI IMPIANTO

8.13 CERTIFICAZIONI IMPIANTI

8.14 CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Confidando d’aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, lo

scrivente tecnico, rimane a disposizione per ogni qualsivoglia delucidazione o

integrazione di quanto fin qui svolto.

Tanto doveva lo scrivente, ad espletamento dell'incarico.

Reggio Emilia, lì 29/11/2017

CTU

Dott. Arch. Franco Mario Franchi

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