CTUnave.liberta.it/backend/allegati/PETROVA_CTU_ES_n3-2008.doc · Web viewAll’inizio delle...

PETROVA CTU ES n°3-2008 Autore Dr. Arch. Adelelmo Bellotti 19 gennaio 2009

ES N.3/2008

T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I P I A C E N Z A

1° SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione n. 3/2008 G.E.

dott.sa MARISELLA GATTI data ud. 17/12/2008

contro: …, nata a Madan (Bulgaria) il 15/10/1967, res. Via A. Manzoni 12 Villasor (CA),

promossa da UNICREDIT BANCA SPA - Avv. Gian Paolo Marcon tel 331712 fax

347149; Bozzi Alberto Credit.Iscritto Via Buroni 56 - Pianello Val Tidone

R E L A Z I O N E

D I C O N S U L E N Z A T E C N I C A

Il sottoscritto Dr. Arch. Adelelmo Bellotti, con studio in Via G.B. Scalabrini n°7 29100

Piacenza, tel.0523 385220, è iscritto dal 12.10.1974 all'Albo dei consulenti tecnici d'ufficio

presso il Tribunale di Piacenza (con il n°67) e all’albo degli Architetti della provincia di Piacenza

col n°8, in data 17/12/2008 ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai

seguenti quesiti:

1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile

pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne)

con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali

1


millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza

delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi;

2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione,

riportando l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della

trascrizione delle domande giudiziali;

3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie

per l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,

alla sua correzione o redazione;

4) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in

caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica - edilizia vigente,

descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli

art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria;

6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso formando i singoli lotti

e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del

frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio

Tecnico Erariale;

7) stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del

pignoramento, indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l’eventuale

disdetta, l’eventuale data di rilascio o comunicando l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;

8) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di

inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù

pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione al coniuge;

9) determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.

- alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria

del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia

dell’eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali

ulteriori documenti ritenuti necessari;

2


- segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata,

sollecitando il loro intervento al riguardo;

- provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile

in Cancelleria.

SVOLGIMENTO DELL’ INCARICO

1° QUESITO (descrizione del complesso immobiliare e dati catastali)

Il complesso immobiliare, oggetto del pignoramento, é costituito da una porzione di

edificio residenziale disposta su due piani fuori terra con parti comuni ad unità immobiliare

attigua. Il bene è dislocato in Comune di Pianello Val Tidone prov. di Piacenza in Via

Buroni n° 46. All’inizio delle operazioni peritali ho cercato di contattare l’esecutata per

poter accedere al complesso immobiliare ma non sono riuscito a trovarla né all’indirizzo di

via Buroni n.46, nè in via A. Manzoni n°12 09034 Villasor (Ca) (indirizzo contenuto nei

dati forniti dalla Cancelleria del Tribunale). Le raccomandate d’avviso inviate alla sig.ra …

in data 31/12/08 mi sono state restituite in data 11/01/09 e in data 12/02/09 con dicitura

“trasferita”. In ogni caso, benché non sia stato possibile contattare l’esecutata per fissare la

data del sopralluogo, ho potuto accedere lo stesso all’interno dell’immobile grazie al vicino

di casa confinante, sig. …, che ha le chiavi dell’appartamento da quando l’usufruttuario …

decedette in data 28/02/2008 atto 8/II/B/2008 Comune di Pianello Val Tidone, v.certificato

di morte.

1.1 - Corografia della zona geografica d’appartenenza dell’unità immobiliare -

3


1- Corografia.

1.2. Il bene immobiliare è composto da:

Unità (nuda proprietà per 1000/1000) censita al NCEU del Comune di Pianello Val Tidone

al Fg. 4 mappale 57, subalterno 13, Via Buroni n°46 (ora 56), piano T/1, cat. A/3, cl.3,

vani 5,5, Rendita € 218,72 (classamento del 14/09/1991 n.1314/1991 in atti dal 30/05/1994 Istanza

N.1949/92.)

CONFINI: rag. …, vicolo al Tidone 1°, via Buroni e rag. …, salvo altri e come in

fatto.

4


2 Certificato NCEU Comune di Pianello Val Tidone.

***** Fa parte della proprietà il proporzionale diritto di comproprietà sull’androne ed

il cortile annessi al fabbricato ed avente accesso dal civico 48 (ora58) di via Buroni,

censiti al catasto terreni del Comune di Pianello Val Tidone con parte del mappale 57

Foglio 4 di are 4.20 partita 1.

5


1- Planimetria catastale dell’unità residenziale in oggetto.

1.3. Descrizione specifica dell’unità immobiliare:

6


L’unità immobiliare è parte integrante di un antico complesso immobiliare inserito nel

centro storico del paese. Pare, da testimonianze raccolte in Paese, che essa appartenesse ad

un complesso edilizio del 600 adibito ad ospedale - ricovero di bisognosi e di viandanti

forestieri di passaggio nel paese. Alla visita di sopralluogo, l’immobile è apparso in cattivo

stato di manutenzione. La casa non possiede alcun elemento architettonico o di finitura

decorativa recuperabile. In pratica risulta interessante solo il volume del fabbricato. Le

murature d’ambito e strutturali sono di mattoni pieni, il tetto è costituito da struttura

principale e secondaria di legno con manto di copertura costituito da coppi di laterizio.

Non ostante le condizioni generali di conservazione della casa siano, come già detto, non

buone, non ho comunque riscontrato tracce d’infiltrazioni d’acqua, né segni o tracce

visibili di cedimenti strutturali differenziali. Il solaio intermedio tra il piano terreno ed il

primo, è costituito da prefabbricato tipo “SAP”, intonacato, come tutte le murature interne

ed esterne, con malta di sabbia calce e cemento. E’evidente che il fabbricato ha subito, nel

tempo, rimaneggiamenti sostanziali, quali ad esempio la struttura stessa dei solai che in

origine erano certamente formati da struttura portante di legno. I serramenti esterni, le

canale ed i pluviali sono complessivamente in cattivo stato di conservazione. Ho inoltre

notato che al primo piano le vecchie persiane delle finestre sono state sostituite con

tapparelle di pvc. La casa è dotata d’impianto elettrico ed idraulico, manca l’impianto di

riscaldamento.

- Composizione: l’edificio è disposto su due piani e precisamente: due stanze residenziali,

vano scala e locale, un tempo adibito a stalletta al piano terreno; due stanze da letto,

servizio igienico, vano scala, balcone e un locale, un tempo adibito a fienile, al primo

piano. Fa parte dell’unità un androne coperto ed un piccolo cortiletto di proprietà comune

con l’unità residenziale adiacente.

7


- Ubicazione: il fabbricato fa parte dell’antico tessuto storico del paese, in vicinanza

dall’antica e centrale chiesa parrocchiale “S.Maurizio”. Sono vicine anche la piazza

centrale del Mercato con i principali servizi pubblici e privati quali il Comune, le scuole,

la farmacia, e negozi di ogni genere.

1.4 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DEGLI IMMOBILI:

A” Edificio residenziale:

12,5 x 4,2 :2 + 12,50 x 4,4 :2 + 12,45 x 4,2:2 + 12,45 x 4,3:2 + 3,7 x 1,9 = mq.113,68

- Balcone: 1 x 2.50 = mq. 2,50

B” Edificio ad uso stalletta e fienile.

2 x (2,70 x 4,90) = mq.26,46

C” Androne e cortiletto comune:

14 x 3,55 = mq. 49,70

La superficie commerciale è data dalla somma della superficie lorda dell’unità

immobiliare, composta da appartamento e parti accessorie, applicando i coefficienti di

riduzione di 0,50 per la superficie del balcone e 0,80 per quella dello stallino con

sovrastante fienile.

S.commerciale: 113,68 + 0,50 x 2,50 + 0,80 x 26,46 = mq. 136,098

1.5 All’istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione.

Certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari attestante:

a) gli eventuali cambi di proprietà nel ventennio;

Il bene in oggetto è pervenuto come segue: a …, C.F. …, nata a Madan Bulgaria il

15/ottobre 1967 ed attualmente residente in Villasor (Ca) via A.Manzoni n.12 piano 1, la

piena proprietà con Atto di compravendita Notaio Francesco Astrua in data 6/02/2003

8


Rep. 53609, trascritto a Piacenza il 28/02/03 ai numeri 3148/2313 da … nato a

Ospedaletto lodigiano l’8/11/1967; a … pervenne la stessa proprietà con Atto Dott.

Francesco Astrua in data 17/12/2002 Rep.53307 trascritto a Piacenza il 9/01/03 ai nn.

282/238 da … nato a Borgonovo Val Tidone l’8/04/1967; a … era pervenuta la n.p. con

atto di donazione Notaio Onorato Mario in data 20/12/1991 Rep. 4044, trascritto a

Piacenza il 10/febbraio 1992 ai nn.353/295 da … nato a Pianello Val Tidone il 18/02/1932

e …, nata a Pianello il 27/07/39 loro pervenuto per successione legittima a … deceduta a

Pavia il 10/08/1986 giusta dichiarazione registrata a Piacenza l’8/07/1987 al n.990

Vol.308 e trascritta a Piacenza il 14/02/1989 ai nn.1861/1562. … divenne pieno

proprietario per consolidamento dell’usufrutto alla nuda proprietà in morte degli

usufruttuari … nata a Pianello V.T. il 27/07/1939 e … nato a Pianello V.T. il 29/03/1927

rispettivamente deceduti il 12/08/94 e il 24/01/2001.

b) Iscrizioni a favore e contro.

1. Trascrizione a favore del 28/02/03 Reg. Part. 2313 Reg. Gen. 3148 P.U. Astrua

Francesco Repertorio 53609/12854 del 06/02/03. Atto tra vivi- Compravendita.

2. Iscrizione contro del 28/02/03 Reg. Part. 571 Reg. Gen. 3149 P.U. Astrua

Francesco Rep. 53610/12855 del 06/02/03 IPOTECA VOLONTARIA

derivante da concessione a garanzia di mutuo immobili siti in Pianello V.T.

3. Trascrizione contro del 28/01/04 Reg. Part. 1097 Reg.Gen. 1433 Pubblico

Ufficiale Brunetti Carlo Rep. 21495/5363 del 30/12/2003- Atto tra vivi –

Costituzione di diritti reali a titolo oneroso immobili siti in Pianello Val Tidone

(Pc)

9


4. Trascrizione contro del 18/02/08 reg. Part. 1960 Reg. Gen. 3162 P.U. Ufficiale

Giudiziario Rep.5815 del 01/12/2007 Atto Esecutivo o cautelare – Verbale di

pignoramento immobili siti in Pianello Val Tidone. (PC)

2° QUESITO (Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla

documentazione.)

I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione

ed allo stato dei luoghi.

3° QUESITO (utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale – PRG ora PSC)

Nel PSC vigente il fabbricato appartiene alla zona omogenea A (ex art. 22 delle Norme

tecniche del Piano). Nel fabbricato residenziale si può intervenire con” ristrutturazione

edilizia”; nella porzione di fabbricato rustico, privo di valore storico, sono ammessi

interventi di tipo A3.1 o A3.2, purché sorretti da adeguata documentazione (storica,

tecnica, urbanistica). E’ anche ammesso l’accorpamento sui corpi di fabbrica principali

delle volumetrie derivanti da bassi rustici e da corpi incongrui all’organismo originario,

privi di valore storico, a condizione che sia realizzato su fronti secondarie del fabbricato.

L’intervento dovrà essere inoltre ammesso anche dal regolamento Urbanistico Edilizio

della Comunità montana val Tidone. (ex art 23 del RUE. Tessuti storici dei capoluoghi e

dei centri frazionali maggiori.)

10


4 5

Estratti di mappa PSC e RUE che si riferiscono alla zona del centro storica ove è dislocata la casa.

5° QUESITO (Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia

vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17

comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria).

Le costruzioni furono realizzate sicuramente in epoca anteriore al secolo scorso e in ogni

caso in data anteriore al 1° settembre 1967, in conformità all’art.47 del DPR 445/2000.

6° QUESITO (Dica il C.T.U. se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso

formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione

del frazionamento.)

L’unità immobiliare può essere venduta esclusivamente in unico lotto.

7° QUESITO (Indichi il C.T.U. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla

notifica del pignoramento, indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l’eventuale

disdetta, l’eventuale data di rilascio o comunicando l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio.)

Al momento dei sopralluogo l’intera proprietà risultava nella piena disponibilità

dell’esecutata …. Si precisa a questo proposito, che in data 30/12/2003 con Atto Brunetti

Dott. Carlo Rep. 21495, trascritto a Piacenza il 28/01/04 ai nn. 1433/1097, la sig.ra … …

11


aveva costituito a titolo oneroso a favore del sig. … nato a Borgonovo V.T. l’8/04/67 il

diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile acquistato.

Il sottoscritto, durante le proprie indagini, ha constatato che il sig. … è morto in Pianello

Val Tidone in data 28/02/08 atto Certificato di morte 8/II/B/2008 rilasciato in data

21/01/09. Pertanto risulta decaduto il diritto di usufrutto vitalizio precedentemente citato.

8° QUESITO (Indichi il C.T.U. l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di

vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù

pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione al coniuge)

Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito.

9° QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato)

Il sottoscritto CTU in ordine alla determinazione del valore in comune commercio dei beni

che formano la consistenza del lotto:

1- Considerato il cattivo stato di conservazione e manutenzione della casa;

2- Effettuate indagini nella zona interessata per quanto attiene la contrattazione di

compravendita d’immobili similari a quello oggetto di stima;

3- Tenuto conto della destinazione d’uso dello stesso;

4- Considerata l’ubicazione appetibile della zona in cui si trova il bene;

5- Tenuto conto delle pertinenze di cui è dotato;

6- considerato che il bene, al momento del sopralluogo, non era abitato ed in stato di

abbandono;

12


7- Considerata l’attuale situazione congiunturale nel settore immobiliare;

ritiene che per la valutazione del lotto si possa adottare il metodo così detto “sintetico –

comparativo”.

Il sottoscritto CTU, per quanto descritto e considerato, da seguito alla stima dell’immobile

considerandolo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

9.1 VALORE DELL’IMMOBILE

Dalla media dei valori ottenuti con il metodo utilizzato si ricava il seguente valore venale

dell’immobile valutando la superficie commerciale moltiplicata per il valore unitario di €

380/mq.

Abitazione e rustico censiti insieme al NCEU del Comune di Pianello Val Tidone al

Fg. 4 mappale 57, subalterno 13, Via Buroni n°46 (ora 56), piano T/1, cat. A/3, cl.3,


N.1949/92.)

La superficie commerciale è considerata la superficie lorda dell’unità immobiliare con i coefficienti di

riduzione seguenti 0,50 per il balcone e 0,80 per lo stallino con sovrastante fienile.

S. commerciale: 113,68 + 0,50 x 2,50 + 0,80 x 26,46 = mq. 136,098

Da cui 136,098 x 380,00 = € 51.717,24 che arrotondo a € 52.000,00.

Pertanto il valore complessivo del lotto, comprensivo delle aree in comproprietà, è di €

52.000,00. diconsi cinquantaduemilaeuro.

9.2 FORMAZIONE DEL LOTTO CON DATI CATASTALI E CONFINI:

UNICO LOTTO

Il sopradescritto immobile di proprietà della sig.ra …, C.F. …, nata a Madan Bulgaria

il 15/ottobre 1967 ed attualmente residente in Villasor (Ca) via A.Manzoni n.12 piano

1 è censito al vigente Catasto Urbano del Comune di Pianello Val Tidone come segue:

13


Unità (nuda proprietà per 1000/1000) censita al NCEU del Comune di Pianello Val Tidone

al Fg. 4 mappale 57, subalterno 13, Via Buroni n°46 (ora 56), piano T/1, cat. A/3, cl.3,


N.1949/92.)

CONFINI: rag. …, vicolo al Tidone 1°, via Buroni e rag. …, salvo altri e come in

fatto.

PREZZO BASE: EURO € 52.000,00 diconsi cinquantaduemilaeuro.

Piacenza, 13/02/09

Il Consulente Tecnico

Dr. Arch. Adelelmo Bellotti

14

CTUnave.liberta.it/backend/allegati/PETROVA_CTU_ES_n3-2008.doc · Web viewAll’inizio delle...

Documents

Transcript of CTUnave.liberta.it/backend/allegati/PETROVA_CTU_ES_n3-2008.doc · Web viewAll’inizio delle...