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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

Procedimento di esecuzione immobiliare promosso da BANCA DELLE MARCHE S.p.a.

rappresentata ed assistita dall’Avv. Eraldo Mingarelli e dall’Avv. Alessandro Mingarelli,

domiciliati presso l’ Avv. Francesco Gullì contro COSECO GROUP S.r.L.

R.E. N. 20/06.

G.I. Dr. Marco Bartoli

Giuramento C.T.U.: 29/06/2006

Prossima Udienza: 01.12.06

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO

Ascoli Piceno, lì 11.10.2006

Il C.T.U.(Tassi p.a.Giovanni)

Sommario:

- Risultanze delle visure catastali

- Risultanze delle visure ipotecarie

- Descrizione degli immobili pignorati

- Stima degli immobili pignorati

- Risposta ai quesiti formulati

Elenco allegati:

- All. 1 _ Verbale inizio operazioni peritali;

- All. 2 – Visure catastali;

- All. 3 – Visure conservatoria RR.II. - aggiornamento;

- All. 4 – Planimetrie catastali in scala 1:2000;

- All. 5 – Documentazione fotografica;

- All. 6 – Certificazione Edilizia-Urbanistica;

- All. 7 - Piano Regolatore Generale; - All. 8 – Evidenziazione Zone “B” ed “E”;

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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

OGGETTO: esecuzione immobiliare n. 20/06 promossa dalla Banca Delle Marche s.p.a. contro COSECO GROUP S.r.L..

Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione, nel procedimento di esecuzione immobiliare di cui in oggetto, la S.V. ha nominato il sottoscritto Perito Agrario Giovanni Tassi in qualità di esperto. All’udienza del 29.06.2006 il sottoscritto ha accettato l’incarico prestando il giuramento di rito nelle mani della s.v..

INCARICO

Quesiti formulati dalla S.V. in sede di incarico:

1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto in cui si trova – ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con parti comuni – caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con indicazione:

a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;

b) degli accessi;c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto

comuni, giardino, ecc.);d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese condominiali

ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;f) se il debitore esecutato è coniugato, ed in caso affermativo relazionando sullo stato

patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex artt. 159 e ss. Cod.Civ..

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2. SITUAZIONE EDILIZIO – URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE

Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto dall’art30, comma 2, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Fornisca gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso; verifichi le regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria; accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei provvedimenti di abitabilità/agibilità.

3. STATO DI POSSESSO

Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto d’affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo, mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando, per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:che resteranno a carico dell’acquirente - Vincoli (solo in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiali;

- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;

- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;- Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici; - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al

coniuge;

che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);- Difformità catastali (a spese della procedura);

5. STIMA DELL’IMMOBILE

Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,

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analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima precisando, in maniera distinta,(a) quelli per l’abbattimento forfetario in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b) per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del decreto di trasferimento dell’immobile.

“ Il Giudice dell’Esecuzione dispone, inoltre, che l’esperto:

a) prima di ogni altra attività controlli la completezza dei documenti di cui all’art. 567, secondo comma, c.p.c. segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei e sospendendo temporaneamente l’operazione peritali;

b) comunichi per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente e ai comproprietari, la data e il luogo di inizio delle operazioni peritali;

c) ove il pignoramento abbia ad oggetto più beni, valuti l’opportunità di formare per la vendita uno o più lotti; in caso affermativo, predisponga i lotti e, ove necessario,identifichi i nuovi confini e provveda, altresì, previa autorizzazione del Giudice alla realizzazione del relativo frazionamento; ove siano formati più lotti, l’esperto redigerà, dopo aver descritto, in termini generali, l’intero compendio immobiliare pignorato, in fascicoletti separati, tante relazioni quanti sono i lotti individuati rispondendo in ciascuna di esse ai quesiti sopra riportati;

d) ove il pignoramento abbia ad oggetto una quota, esprima il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene individuando, in caso affermativo,le porzioni dl bene che potrebbero essere separate in favore della procedura; in caso negativo, fornisca la valutazione della sola quota, però, conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise;

e) se l’immobile o gli immobili non risultano accatastati (il che, salva l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia della ordinanza di vendita) sospenda le operazioni peritali e, prontamente, informi il creditore procedente presentando istanza al Giudice per l’autorizzazione all’accatastamento; qualora non risultino corretti o siano incompleti i dati contenuti nella visura catastale attuale, esegua le variazioni necessarie o determini i valori mancanti procedendo all’aggiornamento del catasto;

f) acquisisca a ciò espressamente autorizzandolo direttamente presso i rispettivi compenti uffici i documenti mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico (visure, certificati, planimetrie ecc.) con l’unica esclusione della documentazione di cui all’art.567, comma 2, cod. proc. civ. che deve essere prodotta dalla parte a pena di decadenza; l’esperto è altresì autorizzato a servirsi della propria autovettura per i sopralluoghi e per gli accessi presso i competenti uffici;

g) segnali tempestivamente al Giudice le eventuali incompletezze della documentazione ipocatastale sospendendo provvisoriamente le operazioni peritali;

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h) in caso d’impossibilità di accedere all’immobile ne riferisca immediatamente la circostanza al Giudice onde ottenere l’autorizzazione a farsi assistere dalla forza pubblica e/o ad avvalersi dell’ausilio di un fabbro ed ove l’impossibilità dipenda dal debitore esecutato, informi quest’ultimo che la mancata collaborazione con l’esperto nominato dal Giudice comporta la sostituzione del debitore nella custodia dell’immobile pignorato e la revoca dell’autorizzazione ad abitarvi con ordine di liberazione dello stesso immobile impartito dal Giudice con provvedimento non impugnabile;

i) eccettuate le evenienze sopra indicate sub a ed e, non sospenda, in nessun caso, senza l’autorizzazione del Giudice, le operazioni peritali; in caso di richiesta di sospensione e/o differimento delle operazioni peritali ad opera delle parti non assuma alcuna iniziativa (soprattutto non sospenda le operazioni peritali) ed informi soltanto la parte interessata che, a tale fine, deve essere presentata istanza al Giudice il quale, qualora non sussistano ragioni obiettivamente ostative alla prosecuzione dell’esecuzione forzata e/o delle operazioni peritali, potrà sospendere l’esecuzione soltanto su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo (art. 624-bis c.p.c.);

j) almeno quarantacinque giorni prima della sopraindicata udienza fissata per la vendita, invii copia della relazione peritale al debitore a mezzo posta ordinaria nonché a tutti i creditori della procedura (non soltanto a quello procedente) a mezzo fax, posta o e-mail;

k) alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, misura catastale attuale, copia della concessione edilizia o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell’eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali documenti ritenuti necessari;

l) depositi un floppy disk formato 1,44 o un cd-rom o dvd avente i seguenti files: fa) file contenente la relazione (perizia, doc.); fb) file contenente la planimetria (planim.doc.);

m) alleghi, inoltre, gli avvisi di ricevimento delle raccomandate degli avvisi di inizio delle operazioni peritali e l’attestazione di aver trasmesso alle parti copia della relazione peritale.

Il Giudice dell’Esecuzione avverte, infine, l’esperto che:

a) per la sollecita conclusione della procedura, risulta essenziale il rigoroso rispetto del termine concesso per il deposito della relazione peritale sicchè è fondamentale che il professionista accetti l’incarico soltanto se sia certamente in grado di osservare tale termine;

b) richieste di proroghe dei termini non verranno accolte salve quelle tempestivamente formulate e dovute a cause oggettive e di carattere eccezionale e, quindi, non imputabili al consulente, diversamente si procederà alla sua immediata sostituzione; si evidenzia, poi, come sia di straordinaria importanza che l’esperto depositi la relazione nei termini assegnati onde evitare un rinvio dell’udienza con evidente aggravio per le parti e per l’Ufficio; l’indebita sospensione delle operazioni peritali ed il mancato rispetto dei termini da parte del consulente sono ostativi al conferimento di nuovi incarichi e verranno segnalati al Presidente del Tribunale per le valutazioni di sua competenza;

c) in caso di risposte non esaustive sui quesiti formulati e/o di carenze nella documentazione depositata sarà disposta l’integrazione della perizia senza alcun compenso; non sarà, inoltre, liquidato alcunché sino all’acquisizione dei suindicati elementi integrativi.

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Ciò premesso, il sottoscritto C.T.U., previo avviso a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, eseguiva visita sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, effettuando i rilievi e le misurazioni necessarie (V. All. n. 1 – inizio operazioni peritali); successivamente, presso gli uffici competenti, effettuava visure, planimetrie e richiedeva certificazioni, provvedendo ad acquisire tutti gli elementi utili per l’espletamento dell’incarico.

1.1) RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI Vigente Catasto terreni del Comune di Carassi

Dalle visure effettuate all’Ufficio Tecnico Erariale di Ascoli Piceno del Catasto Terreni del Comune di Carassai, risulta quanto in appresso indicato:

1) Ditta : Arcobaleno immobiliare S.R.L con sede in S. Benedetto del Tronto. Proprietà 1.000/1.000. Foglio Particella Qualità Classe Superficie R. D. € R.A. €

8 18 Sem. 5^ 0.12.20 2,21 2,84 8 20 Vigneto 4^ 0.19.40 5,51 5,01 8 37 Sem. arb. 5^ 0.04.70 0,73 0,85 8 38 Bosco alt. 0.13.00 0,54 0,34 8 39 Inc. prod. 1^ 0.07.90 0,08 0,04 8 40 Vigneto 4^ 0.01.50 0,43 0,39 8 41 Inc. prod. 2^ 0.19.70 0,10 0,10 8 42 Sem. 5^ 0.56.60 10,23 13,15 8 51 Sem. arb. 5^ 0.08.20 1,27 1,48 8 54 Inc. prod. 2^ 0.03.10 0,02 0,02 8 55 Inc. prod. 2^ 0.02.90 0,01 0,01 8 56 Inc. ster. 0.15.10 8 154 Sem. arb 5^ 0.35.00 5,42 6,33 8 167 Sem. 5^ 0.09.40 1,70 2,18 8 174 Sem. arb. 5^ 0.28.40 4,40 5,13 8 291 F. Rur. 0.03.95 8 299 Sem. arb. 4^ 0.26.45 6,15 7,51 8 300 Sem. arb. 5^ 0.18.80 2,91 3,40 8 336 F. Rur. 0.00.05 8 337 Sem. arb. 4^ 0.00.45 0,10 0,13

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Totale superficie 2.86.80 Redditi: Dominicale Euro 41,81 – Agrario Euro 48,91 Dati derivanti da Istrumento (Atto Pubblico) del 17.05.1995- Voltura n. 2372.1/1995 in atti dal 12.11.1996 repertorio n. 85.598 Rogante Iacopini A.. Sede Fermo, registrazione UR- Sede Fermo n. 1146 el 05.06.1995. (V. Allegato n. 2 Visura Catastale)

2) Ditta : Arcobaleno immobiliare S.R.L con sede in S. Benedetto del Tronto. Proprieta’ 1.000/1.000.

Foglio Particella Qualità Classe Superficie ha R. D. € R. A. € 8 357 sem. arb. 3^ 0.14.04 3,99 6,53 8 358 sem. arb. 3^ 0.02.30 0,65 1,07

Totale superficie 0.16.34 Redditi: Dominicale Euro 4,64 – Agrario Euro 7,60

Dati derivanti da frazionamento del 13.01.2001 n. 123.1/2001 . In atti dal 13.01.2001 (protocollo n. 129949) (V. Allegato n.2 Visura Catastale)

Totale Generale Superficie Ha 3.03.14, R.D. €. 46,45 e R.A. €. 56,51. In riferimento all’attuale intestazione dei beni immobili, riportata al Catasto Terreni del Comune di Carassi, a favore della ditta: Arcobaleno Immobiliare S.R.L. con sede in S. Benedetto del Tronto, si precisa:- Che intestataria effettiva della suddetta piena proprietà è la società COSECO GROUP S.R.L. con sede in Corrosoli – TE -, in quanto con atto a rogito Notaio Carlo Campana di S. Benedetto del Tronto in data 20 gennaio 2003 rep. 24540/5629, la società ARCOBALENO IMMOBILIARE S.R.L. con sede in S. Benedetto del Tronto mutava denominazione sociale in COSECO GROUP S.R.L. e trasferiva la propria sede legale in Corropoli - TE -, non provvedendo però, a tutt’oggi, alle volture degli immobili a favore della Coseco Group S.R.L.

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1.2) RISULTANZE DELLE VISURE IPOTECARIE

Dalle visure effettuate presso la Conservatoria Dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno risulta:

TRASCRIZIONI:

Nota di trascrizione del 30.5.1997 Reg. Part. 2539Atto di costituzione di servitù di passaggio - a rogito notaio Lorenzo Ciuccarelli del 29.05.1197 rep. 89985 – a carico dell’immobile distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Carassai al foglio 8, part.lla 340 (oggi part.lle 357 e 358).

A FAVORE: sigg. Di Gennaro Andrea n. 2.05.1968 e Virgili Maria Cristina n. 17.04.1970 proprietari degli immobili distinti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Carassai al foglio 8. part.lle 339 sub 1, sub 4 e sub 15.

CONTRO: soc. ARCOBALENO IMMOBILIARE s.r.l. con sede in S. Benedetto del Tronto, proprietaria dell’immobile distinto nel Catasto Terreni del Comune di Carassai al foglio. 8, part.lla 340 (oggi part.lle 357 e 358).

Nota di trascrizione del 18.09.2001 Reg. Part. 4471Atto di costituzione di servitù di passaggio - a rogito notaio Danilo Stefani del 13.09.2001 rep. 8771/1820 – sugli immobili distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Carassai al foglio. 8 con le part.lle 357 e 358 (ex part.lla 340).

A FAVORE: CENTRO COSTRUZIONI ARCOBALENO s.r.l. con sede in Carassai, proprietaria dell’immobile distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Carassai al foglio 8, part.lla 339.

CONTRO: soc. ARCOBALENO IMMOBILIARE s.r.l. con sede in S. Benedetto del Tronto proprietaria degli immobili distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Carassai al foglio 8 con le part.lle 357 e 358 (ex part.lla 340).

Nota di trascrizione del 23.02.2006 Reg. Part. 1424TITOLO: verbale pignoramento immobili del 4.3.2000 – Tribunale Civile Ascoli Piceno.

A FAVORE: BANCA DELLE MARCHE s.p.a. con sede in Ancona.

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CONTRO: COSECO GROUP s.r.l. con sede legale in Corrosoli (TE), Via Piane n. 268, elettivamente domiciliata presso la Segreteria del Comune di S.Benedetto del Tronto.

COLPISCE GLI IMMOBILI: - appezzamenti di terreno in Comune di Carassai di Ha. 3.03.14 distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 18, 20, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 51, 54, 55, 56, 154, 167, 174, 291, 299, 300, 336, 337 e 340 (oggi 357 e 358).

Nota di trascrizione del 27.05.1995 Reg. Gen. Reg. Part.2393Atto di compravendita a rogito Notaio Adriano Iacopini del 17.05.1995, Rep. n. 85598.

A FAVORE: Società ARCOBALENO IMMOBILIARE s.r.l. con sede in San Benedetto del Tronto.

CONTRO: Società DOMUS IMMOBILIARE s.r.l., con sede in Alba Adriatica. PIENA PROPRIETA’ SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 20, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 51, 54, 154, 167, 174, 291, 336, e 340 (oggi 357 e 358) della superficie catastale di Ha 2.27.24.

Nota di trascrizione del 09.03.1994 Reg. Part.1194Atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso a rogito Notaio Adriano Iacopini del 21.02.1994, Rep. n. 83441.

A FAVORE: Società DOMUS IMMOBILIARE s.r.l., con sede in Alba Adriatica. CONTRO i sigg.: - Bracalente Gina per la quota di 224/720; - Agostini Palma per la quota di 124/720; - Agostini Angelina per la quota di 124/720; - Agostini Rosa per la quota di 124/720; - Iobbi Elvira per la quota di 31/720; - Iobbi Irma per la quota di 31/720; - Iobbi Salvatore per la quota di 31/720; - Iobbi Irena o Irene per la quota di 31/720 PIENA PROPRIETA’ SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 20, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 51, 54, 154, 167, 174, 291, 336, 337 e 340 (oggi 357 e 358) della superficie catastale di Ha 2.27.24.

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Nota di trascrizione del 06.07.1984 Reg. Part. 2981Denuncia di successione in morte di Agostini Luigi, nato il 28.09.1913 a Carassai e deceduto il 12.11.1983, reg. ad Ascoli Piceno al n. 78, vol. 92. CONTRO: Agostini Luigi

A FAVORE dei sigg.: Bracalenti Gina per i diritti di 224/720 di piena proprietà Agostini Palma per i diritti di 28/720 di piena proprietà Agostini Rosa per i diritti di 28/720 di piena proprietà Agostini Angelina per i diritti di 28/720 di piena proprietà Iobbi Elvira per i diritti pari a 7/720 di piena proprietà Iobbi Irma per i diritti pari a 7/720 di piena proprietà Iobbi Irene per i diritti pari a 7/720 di piena proprietà Iobbi Ivano o Salvatore per i diritti pari a 7/720 di piena proprietà.Inoltre il sig. Agostini Luigi per la quota di 7/15 (336/720), le signore Agostini Palma, Agostini Rosa per, Agostini Angelina ciascuna per la quota di 2/15 (96/720) e i sigg. Iobbi Elvira, Iobbi Irma, Iobbi Irene e Iobbi Ivano o Salvatore, congiuntamente per la quota di 2/15 (96/720) erano comproprietari giusti e legittimi titoli ante ventennio degli immobili di seguito descritti.

PIENA PROPRIETA’ SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 20, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 51, 54, 154, 167, 174, 291, 336, e 340 (oggi 357 e 358) della superficie catastale di Ha 2.2724.

Nota di trascrizione del 27.05.1995 Reg. Part.2393Atto di compravendita a rogito Notaio Adriano Iacopini del 17.05.1995, Rep. n. 85598.

A FAVORE: Società ARCOBALENO IMMOBILIARE s.r.l. con sede in San Benedetto del Tronto.

CONTRO: Società DOMUS IMMOBILIARE s.r.l., con sede in Alba Adriatica. PIENA PROPRIETA’ SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 18, 55, 56, 299, 300, 337 della superficie catastale di Ha 0.75.90.

Nota di trascrizione del 09.03.1994 Reg. Part.1194Atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso a rogito Notaio Adriano Iacopini del 21.02.1994, Rep. n. 83441.

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A FAVORE: Società DOMUS IMMOBILIARE s.r.l., con sede in Alba Adriatica. CONTRO i sigg.: - Bracalente Gina,(per la quota di 32/48 di piena proprietà); - Agostini Palma per la quota di 4/48; - Agostini Angelina per la quota di 4/48; - Agostini Rosa per la quota di 4/48; - Iobbi Elvira per la quota di 1/48; - Iobbi Irma per la quota di 1/48; - Iobbi Salvatore per la quota di 1/48; - Iobbi Irena o Irene per la quota di 1/48 PIENA PROPRIETA’ SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, disitinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 18, 55, 56, 299, 300, 337 della superficie catastale di Ha 0.75.90.

Nota di trascrizione del 06.07.1984 Reg. Part. 2981Denuncia di successione in morte di Agostini Luigi, nato il 28.09.1913 a Carassai e deceduto il 12.11.1983, reg. ad Ascoli Piceno al n. 78, vol. 92. CONTRO: Agostini Luigi.A FAVORE dei sigg.: Bracalenti Gina per i diritti di 32/48 di piena proprietà Agostini Palma per i diritti di 4/48 di piena proprietà Agostini Rosa per i diritti di 4/48 di piena proprietà Agostini Angelina per i diritti di 4/48 di piena proprietà Iobbi Elvira per i diritti pari a 1/48 di piena proprietà Iobbi Irma per i diritti pari a 1/48 di piena proprietà Iobbi Irene per i diritti pari a 1/48 di piena proprietà Iobbi Ivano o Salvatore per i diritti pari a 1/48 di piena proprietà.

SUGLI IMMOBILI siti in Comune di Carassai, distinti al Catasto Terreni, foglio 8, part.lle 18, 55, 56, 299, 300, 337 della superficie catastale di Ha 0.75.90.

(V. Allegato n. 3 visura conservatoria dei RR. II.)

1.3) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI

Premesso:

- Che il “Fabbricato Rurale”, con corte annessa, distinto al foglio 8 del Catasto Terreni del Comune di Carassi, part.lla 291 di mq. 395=, da quando accertato, non è più esistente a partire dagli anni 1990/95;

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- Che il pozzo artesiano, insistente anch’esso sulla part.lla 291, graffato, stesso foglio, stesso Comune, da quando verificato non si riscontrano tracce, forse rinterrato nello stesso periodo 1990/1995;

- Che la particella 336 del foglio 8 del Comune di Carassi riportata al Catasto Terreni come Fabbricato Rurale di mq. 5= , non è altro che porzione di “corte rurale” derivata dal frazionamento della originaria part.lla 291 (F.R.). Frazionamento n. 988 in atti dal 01.02.1990;

- Che la società Arcobaleno Immobiliare S.R.L. con sede in S. Benedetto del Tronto via Bianchini, 4 con atto Notaio Lorenzo Ciucarelli del 29.05.1997 rep. 89985 trascritto in data 30.05.1997 al n. 2539 R.P., costituita servitù di passaggio pedonale e con mezzi anche meccanici a favore della particella 340 (oggi part.lle 357 e 358) servitù di passaggio pedonale e con mezzi anche meccanici a favore degli immobili distinti al Catasto dei Fabbricati al foglio 8 del Comune di Carassai, part.lle 339 sub 1, sub 4 e sub 15 di proprietà dei signori coniugi Di Gennaro Andrea nato il 2.05.1968 e Virgili Maria Cristina, nata il 17.04.1970, già oggetto di vendita con il citato atto, nell’angolo compreso tra la strada Provinciale ed il confine nord–est della part.lla 339, avente base sulla strada di larghezza di ml. 5 (cinque), per consentire l’accesso alle autorimesse, su sede già sistemata a strada bianca;

- Che la società Arcobaleno Immobiliare S.R.L. con sede in S. Benedetto del Tronto via Bianchini, 4, con atto Notaio Danilo Stefani del 13.09.2001 rep. 8771/1820 trascritto in data 18.09.2001 al n. 4471 R.P., costituita a favore dell’intero fabbricato edificato sulla part.lla 339 del foglio 8 del Catasto del Comune di Carassai, servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico delle part.lle 357 e 358 (ex part.lla 340), stesso foglio. Tale servitù dovrà esercitarsi su sede già sistemata a strada della larghezza di circa metri lineari 5 (cinque) che partendo dall’angolo nord-est della part.lla 339 attraversa le suindicate part.lle 357 e 358 e termina su viale Adriatico, per consentire l’accesso alle autorimesse facenti parte del fabbricato di cui sopra. La Società “Centro Costruzioni Arcobaleno S.R.L”., come sopra rappresentata, proprietaria dell’immobile distinto al Catasto dei Fabbricati del detto Comune al foglio 8 part.lla 339, accetta la costi-tuzione di tale servitù che viene concordemente effettuata a titolo gratuito;

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- Che in data 20 novembre 2000 veniva iscritta “Ipoteca Volontaria” n. 1488 R.P. a favore della Banca delle Marche S.P.A. con sede in Ancona per lire 1.760.000, pari ad Euro 908.964,14, annotata di “RESTRIZIONE” in data 5 settembre 2001 al n.767 R.P. con la quale veniva liberato da vincoli ipotecari l’immobile distinto al foglio 8 con la part.lla 358.

Tutto quanto sopra premesso si procede ora alla descrizione dell’immobile oggetto di pignoramento.

Il fondo è composto di due corpi, divisi dal fosso del Sabbione ed è ubicato nelle immediate vicinanze del centro del abitato di Carassai, in contrada Menocchia. Ricade:

- parte in ZONA “B” DI COMPLETAMENTO, esattamente la porzione di terreno a monte, a confine con la strada Provinciale Montevarmini;

- parte in ZONA “E” AGRICOLA, ovvero la restante porzione a valle.

Il terreno, ad eccezione della porzione a monte, limitrofa alla strada Provinciale, pressoché pianeggiante, è per la maggior parte in forte pendenza con esposizione sud.

Da quando accertato il fondo agricolo non è stato più lavorato da oltre 30 anni circa ad eccezione di:

- un piccolo frustolo di terreno, ubicato ad ovest della zona a monte, per circa mq. 1.000, viene coltivato ad orto, data la presenza di una sorgente di acqua di limitata quantità, ma sufficiente per le esigenze di un piccolo orto, concesso ad uso gratuito al sig. Piselli Franco, residente in Carassai in via Menocchia, 130, dalla signora Bracalenti Gina precedente comproprietaria, antecedente la vendita a favore della società Domus Immobiliare S.R.L. con sede in Alba Adriatica . Successivamente lo stesso Franco Piselli ha seguitato a coltivare lo stesso frustolo di terreno con il tacito consenso anche degli altri nuovi proprietari. - un piccolo appezzamento ovvero porzione della part.lla 20, stesso foglio, investito ad olivi da olio, n. 20 piante, coltivato fino a 3 anni fa circa dallo stesso sig. Piselli Franco. Lo stesso oliveto è ora in completo abbandono, invaso da piante infestanti e piccoli arbusti, ma con opportune operazioni colturali: l’eliminazione di piante infestanti, lavorazioni, concimazioni e potature, può essere rimesso in coltura ed ottenere nuovamente una discreta produzione.

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Diversamente si può dire per l’altro sottostante oliveto, realizzato, unitamente all’altro oliveto, intorno agli anni 1972/73, completamente invaso da piante spontanee di sottobosco e da piante di alto fusto, tanto che si ritiene quasi impossibile il suo ripristino a normale coltura.

Per quanto riguarda la restante superficie vi è presenza, in forma generalizzata, di piante di alto fusto con maggiore intensità nella zona a valle della specie: olmo, acero, querce ed anche pioppi oltre ad un sottobosco dato da rovi, arbusti ed altro. L’immobile è ben servito dal punto di vista della viabilità con accesso e dalla strada Provinciale la zona a monte e dalla strada Comunale del Sabbione e successiva strada poderale bianca, carrozzabile, ubicata nella zona centrale dell’appezzamento.(V. Allegato n. 5 documentazione fotografica). (Si fa notare comunque che in zona fondovalle, su fondo limitrofo di altrui proprietà, la presenza di un depuratore per il trattamento dei liquami derivanti da porcilaie ubicate più a monte).

Confini: Strada Provinciale Montevarmini, strada poderale, fosso del Sabbione, con la proprietà Ficcadenti Vincenzo, con la proprietà Lanciotti Luigi, con la proprietà Virgili Lorenzo, con la proprietà eredi Ercoli , con la proprietà Pistonesi Elio, salvo altri.

1.4) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI

Criteri di stima – Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile pignorato si è fatto ricorso al metodo di stima sintetico. Con il metodo di stima sintetico ci si basa sulla migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, ubicazione, limitrofa al centro abitato di Carassai e ben servito dal punto di vista della viabilità che dai servizi offerti, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei prezzi medi di mercato correnti nella zona. In particolare nell’attuale stima si è tenuto conto del P.R.G., adottato dal Comune di Carassai - Delibera di Consiglio Comunale N. 18 del 19.04.2004, e Delibera Consiglio Comunale N. 35 del 30.11.2004. (V. Allegato n. 6 certificato di Destinazione Urbanistica), ed anche delle costituite servitù di passaggio, sopra indicate a carico delle part.lle 357 e 358, (già part.lla 340),

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Per quanto sopra si ritiene stabilire quindi, un prezzo medio - €/mq - per aree edificabili ed un prezzo medio - €/mq - per superfici agricole e considerarsi congrui, con sufficiente attendibilità, i seguente prezzi:

- Zona “B”di completamento €/mq. 55,00 La superficie presa in considerazione, è stata desunta dalla planimetria di localizzazione delle aree indicate nel Piano Regolatore Generale, ELAB. 1°, (V. Allegato n. 7 Piano Regolatore Generale) con destinazione zona “B” di Completamento, Delibere del Consiglio Comunale n. 18 del 18.04.2004 e n. 35 del 30.11.2004, compreso la superficie delle particelle 357 e 358, già oggetto di servitù di passaggio, e quantificata in mq. 1.100 circa.

- Zona “E” agricola €/mq. 2,10 La restante superficie agricola ammonta a complessivi mq. (30.314-1.100) = = mq.29.214,00 circa, (V. Allegato n. 8 individuazione delle zone: “B” ed “E”).

Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto:

a) per l’abbattimento forfetario in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza per vizi occulti e per eventua- li spese insolute. - decurtazione - 10%

b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile. - decurtazione - 0%

c) per lo stato di possesso (sopra sub 3) - decurtazione - 0%

d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e per quelli che saranno eliminabili ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4) - decurtazione - 0%

e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tos- sici o nocivi - decurtazione - 0%

Dal che i suddetti prezzi medi:

- Superficie zona “B” DI COMPLETAMENTO €/mq. 49,50

- Superficie in ZONA “E” AGRICOLA €/mq. 1,89

Pervenendo pertanto alla seguente valutazione:

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- Zona “B” DI COMPLETAMENTO = mq. 1.100 x 49,50 = €. 54.450,00

- ZONA “E” AGRICOLA = mq. 29.214 x 1,89 = €. 55.214,46 Valore complessivo Euro 109.664,46

Per Arrotondamento Euro 109.500,00(Diconsi EURO Centonovemilacinquecento/00) Comunque allo stato attuale la destinazione urbanistica vigente è quella riportata nel “Certificato di Destinazione Urbanistica” in cui viene indicato:

- Strumento urbanistico in vigore, programma di fabbricazione, approvato con delibera G.R. n. 2921 del 30.10.95, n.3527 del 18.12.95 en.228 del 29.01.96, il terreno distinto al Catasto Terreni di questo Comune al foglio 8 part.lle 18-20-37-38-39-40-41-42-51-54-55-56-154-167-174-291-299-300-336-337-357-358, ha la seguente destinazione urbanistica:

ZONA “B” DI COMPLETAMENTO – Densità Fondiaria 3 Mc./Mq. . (Foglio 8 part.lle 291=336=337=357=358)

ZONA “E” AGRICOLA - Densità Fondiaria 0,03 Mc./Mq. . (Foglio 8 part.lle 18-20-37-38-39-40-41-42-51-54-55-56-154-167-174-299-300)

- Strumento urbanistico, Piano Regolatore Generale, adottato con Delibera di Consiglio Comunale N. 18 del 19.04.2004, e Delibera Consiglio Comunale N. 35 del 30.11.2004, il terreno distinto al Catasto Terreni di questo Comune al foglio 8 part.lle 18-20-37-38-39-40-41-42-51-54-55-56-154-167-174-291-299-300-336-337-357-358, , ha la seguente Destinazione Urbanistica:

ART.42 – ZONE “B” DI COMPLETAMENTO – Parametri Urbanistici ed Edilizi. If = 1,6 Mc./mq.(Foglio 8 part.lle 291=357 in parte=358)

ART. 54 ZONE “E” AGRICOLE - Densità Fondiaria 0,03 Mc./Mq. . (Foglio 8 part.lle 18-20-37-38-39-40-41-42-51-54-55-56-154-167-174-299-300-336-337-357 in parte)

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Comunque stante al “Certificato Di Destinazione Urbanistica” rilasciata dal responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Carassai, prot. 2692 dell’11.09.2006, con specifico riferimento al PIANO REGOLATORE GENERALE, adottato dal Comune di Carassai, Delibera di Consiglio Comunale N. 18 del 19.04.2004, e Delibera Consiglio Comunale N. 35 del 30.11.2004, non è stato ancora espresso il parere di conformità Tecnico Urbanistico dal preposto Settore Urbanistico della Provincia di Ascoli Piceno. In merito agli atti inviati dal Comune di Carassai, o stesso ufficio tecnico ha fatto richiesta, al Comune, di documentazione integrativa in data 20.05.2005 prot. 561 peraltro inviata. In data 23.03.2006 prot. 520 è stata fatta nuova richiesta ed a tutt’oggi 13.09.2006 non ha fatto seguito l’invio di documentazione relativa.

1.5) RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI 1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

- si specifica che il pignoramento riguardava l’intera proprietà del bene.- la descrizione dell’immobile pignorato: Comune di Carassai, località Menocchia, superfici, accessi, contesto in cui si trova e caratteristiche generali della zona è stato già ampiamente svolta al punto 1.3);- dati catastali – lettera a) del quesito. Dalle visure effettuate presso l’ufficio tecnico erariale di Ascoli Piceno, al Catasto dei Terreni del Comune di Carassai risulta quanto segue:

Ditta: Società ARCOBALENO IMMOBILIARE S.R.L. con sede in S. Benedetto del Tronto, (ora Società COSECO GROUP S.R.L.) del seguente immobile:

Numero due Appezzamenti di terreno siti in Comune di Carassai, località Menocchia, con le part.lle:

18=20=37=38=39=40=41=42=51=54=55=56=154=167=174=291=299=300= 336=337=357=358 del foglio 8, della superficie Catastale di Ha. 3.03.14.

Confini: Strada Provinciale Montevarmini, strada poderale, fosso del Sabbione, con la proprietà Ficcadenti Vincenzo, con la proprietà Panciotti Luigi, con la proprietà Virgili Lorenzo, con la proprietà eredi Ercoli , con la proprietà Pistonesi Elio, salvo altri.

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La superficie catastale dell’immobile pignorato corrisponde a quella catastale, come pure corrispondono i dati catastali. Non corrisponde invece la qualità della part.lla 291 indicata: Fabbricato Rurale, mentre trattasi ora di Area Rurale poiché il fabbricato non è più esistente. Le trascrizioni ed iscrizioni gravanti sul bene pignorato risultano elencati al punto 1.2) della presente relazione. Per quanto concerne le lettere b) , c) e d), trattasi di: “appezzamento di terreno senza più fabbricato rurale”- accessi: dalla strada Provinciale Montevarmini e dalla strada Comunale del Sabbione e successiva strada poderale bianca, carrozzabile, ubicata nella zona centrale dell’appezzamento.

In riferimento poi, alla utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico Comunale, lettera e), è quello indicato nel certificato urbanistico rilasciato in data 11.09.2006, prot. n. 2692, dal responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Carassai.

Ed infine per quanto riguarda la lettera f), trattasi di Società: “Coseco Group s.r.l.

2) SITUAZIONE EDILIZIO – URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE

- Dalle informazioni ricevute e dalla documentazione rilasciata, dal responsabile dell’Ufficio tecnico Comunale di Carassai, risulta quanto segue:

- Che la destinazione urbanistica è quella riportata nel “certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 11.09.2006, prot. n. 2692, dal responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Carassai. (V. Allegato n. 6 Certificato di destinazione urbanistica);

- Che non risultano essere state rilasciate Concessioni, autorizzazioni od altro che facciano riferimento all’avvenuta demolizione del fabbricato rurale già distinto con la part.lla 291 del foglio 8 del comune di Carassai.

In riferimento poi al fabbricato rurale, a suo tempo esistente, da verifiche effettuate, risulta essere stato costruito in data anteriore al 1967;

3) STATO DI POSSESSO

L’immobile da quanto accertato è in possesso della Società Coseco Group ad eccezione del frustolo di terreno, per mq. 1.000 c/a, (orto) tenuto in uso gratuito dal Signor Piselli Franco, residente a Carassai, contrada Menocchia , 130 come già indicato.

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4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

In ordine all’esistenza di vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente si specifica quanto segue:

- non risultano domande giudiziali;- non risultano vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;- non risultano diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi

civici, né atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura, oltre quanto riportato nel certificato di destinazione urbanistica;

- non risultano che sussistano convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione al coniuge.

In ordine a quelli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto segue:

- non risultano iscrizioni, né pignoramenti, altre trascrizioni pregiudizievoli ed annotazione oltre quelli già riportati al punto 1.2).

5) STIMA DELL’IMMOBILE

Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi i punto1.4) della presente relazione, da cui risulta un valore di mercato di: EURO 109.500 ,00.

A detrarre:- per pesi,oneri- (cancellazione formalità)

circa EURO 2.500,00 Restano EURO 107.000,00

(Diconsi Euro Centosettemila/00) Per la vendita, lo scrivente C.T.U. ritiene che l’appezzamento di terreno, di cui all’atto di pignoramento, di fatto costituisce un unico immobile e deve pertanto formare un unico lotto.

Per la formazione del bando d’asta e del decreti di trasferimento dell’ immobile, si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene e del valore di stima:

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Appezzamenti di terreno siti in Comune di Carassai, località Menocchia, distinti al Catasto Terreni di detto Comune al foglio 8, part.lle 18=20=37=38=39=40=41=42=51=54=55=56=154=167=174=291=299=300=336= 337=357=358, della Superficie Catastale di Ha 3.03.14, R.D. €. 46,45 e R.A. €. 56,51. Confini: Strada Provinciale Montevarmini, strada poderale, fosso del Sabbione, con la proprietà Ficcadenti Vincenzo, con la proprietà Lanciotti Luigi, con la proprietà Virgili Lorenzo, con la proprietà eredi Ercoli , con la proprietà Pistonesi Elio, salvo altri.

VALUTAZIONE EURO 107.000,00 ( Diconsi euro Centosettemila/00)

In fede.

Il C.T.U. Tassi p.a. Giovani

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