aste.legalmente.netaste.legalmente.net/annuncio_allegato/79571_3.doc · Web viewLa struttura...

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Relazione del Consulente Incaricato.......................................................................1Premessa........................................................................................................................................1

Operazioni Peritali.....................................................................................................................2

I Incontro......................................................................................................................................3

II Incontro....................................................................................................................................4

Proprietà.........................................................................................................................................6

Concessioni Edilizie...................................................................................................................7

Caratteristiche Esterne............................................................................................................7Inquadramento Territoriale ................................................................................................................7Individuazione del contesto in cui si trova l’ immobile ...................................................8Descrizione del condominio dove è ubicato l’ immobile ..................................................9

Caratteristiche Interne..........................................................................................................10Descrizione dell’unità abitativa .....................................................................................................11Parametri di Valutazione ....................................................................................................................12Certificazione Energetica ...................................................................................................................14

Condizioni dell’immobile sotto l’aspetto urbanistico-legale................................18Pesi gravanti sull’ immobile ...............................................................................................................19Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull’ immobile ...........................................................22Condizione locativa in corso ............................................................................................................22Eventuale presenza di opere abusive ........................................................................................23

Stima dell’immobile................................................................................................................23A) Stima in base al valore Nominale: ........................................................................................23B) Stima a costo di Costruire : .......................................................................................................29C) Stima a valore similare : ..............................................................................................................30

Stima Finale Riepilogativa...................................................................................................32

Rassegna Incarico....................................................................................................................33

Allegati alla perizia :..........................................................................................................................34

Procedimento di Esecuzione Immobiliare

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Relazione del Consulente IncaricatoPremessa

Il sottoscritto Ing. Roberto Giovannetti, con studio in Ascoli

Piceno, in Viale Marconi n°4, iscritto all’Ordine degli Ingegneri

della Provincia di Ascoli Piceno al n°1498, nell’udienza del 19

Febbraio 2010, veniva nominato C.T.U. (All. 01), dal Tribunale di

Ascoli Piceno, Ufficio del Giudice Unico – sede centrale – nello

specifico dal Giudice dell’Esecuzione Dott. Raffaele Agostini.

Nella stessa udienza il sottoscritto, prestando il giuramento di rito,

accettava l’incarico affidatogli, impegnandosi a portarlo a

compimento almeno cinquanta giorni prima della data dell’udienza

fissata dal Giudice per l’esecuzione al 10 ottobre 2010.

Il compito assegnato dal Giudice per l’Esecuzione al C.T.U.,

consiste nel redigere una perizia estimativa attestante il valore di

un immobile sito nel Comune di Montefortino, precisamente in Via

Domenico Sbarra al civico n° 4, di proprietà del Sig. Xxxxxxxx

Xxxxxxxx.

Il C.T.U. dovrà attestare il valore di mercato del bene, inteso

come il più probabile prezzo di mercato al quale l’immobile nel

particolare, o, comunque, in generale una determinata proprietà,

sarebbe venduta alla data di valutazione dopo un’adeguata

promozione e senza forzatura, raggiri o costrizioni di sorta.

Tale perizia si rende necessaria in virtù del procedimento di

esecuzione immobiliare R.E. n° xx/xx, promosso dalla Xxxxxxx

Xxxxxxx nei confronti del Sig. Xxxxxx Xxxxxxx.


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Operazioni Peritali

Il sottoscritto accettato l’incarico, nell’udienza del 19

Febbraio 2010 (All. 01), preso atto del procedimento di

esecuzione immobiliare, decideva di convocare le parti, per un

primo incontro, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, per

il giorno 3 marzo 2010 (All. 02), presso il proprio studio ;

successivamente, prendendo atto per le vie brevi, dell’impossibilità

di una parte di presenziare, concordava, per le vie brevi, una

nuova data, successivamente confermata tramite raccomandata,

per il giorno 10 marzo 2010.

I Incontro

Nella sopra citata data di convocazione comparivano, oltre al

sottoscritto, i Sigg.:

Avv. Xxxxxx Xxxxxx in qualità di legale rappresentante del

debitore Sig. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx;

Avv. Xxxxxxx Xxxxxxx delegata dall’Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxx ,

in qualità di legale del creditore procedente Xxxxxxx Xxxxxxx;

Alle ore 15:00 presso lo studio del C.T.U. sono iniziate le attività

peritali, è stato letto l’incarico autorizzato dal giudice, riepilogate

le vicende che hanno generato la controversia. Il C.T.U. prendeva

atto dell’esistenza di una trattativa tesa al componimento della


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controversia, il C.T.U. ha preso atto di una trattativa tesa al

componimento della controversia, per cui l’avv. del debitore

chiedeva se era possibile rinviare di circa 30 giorni le attività

peritali. Il C.T.U., dopo aver accertato la disponibilità dell’altra

parte a riguardo, faceva presente come intendesse continuare lo

svolgimento delle attività peritali, accettava quanto proposto

dall’avv. del debitore Dott. Xxxxxx, concordando che il prosieguo

delle attività peritali, sarebbe avvenuto Lunedì 12 aprile 2010,

presso l’abitazione oggetto del pignoramento, e nell’occasione si

sarebbe anche visionato l’immobile.

Il C.T.U. rilasciava alle parti una copia con firma in originale del

verbale di inizio attività peritali.

In seguito il C.T.U. si recava presso i vari uffici tecnici per

reperire la documentazione necessaria per consentire lo

svolgimento della perizia, nello specifico si recava :

Presso il catasto di Ascoli Piceno per prelevare la planimetria

catastale dell’immobile e le relativa visure in data 15 marzo

2010 (All. 03) ;

Presso il Comune di Montefortino per reperire la

documentazione inerente la concessione edilizia e l’agibilità

in data 22 marzo 2010 (All. 04) ;

II Incontro


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Le parti, come da convocazione nel verbale di inizio attività

peritali (All. 02) ;, si incontravano in data 12 aprile 2010 alle ore

9:30 presso l’abitazione oggetto del pignoramento, sita in via

Domenico Sbarra a Montefortino.

In tale sede comparivano, oltre al sottoscritto:

il debitore Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx;

Il C.T.U. prendeva visione dell’immobile, poneva delle domande

al debitore Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, scattava alcune fotografie.

Visionato l’immobile, si recava in Amandola presso la sede

lavorativa dell’Amministratore di Condominio, Sig. Xxxxxx Xxxxxx,

per avere informazione in merito ai pagamento delle quote

condominiali dell’appartamento del debitore Sig.Xxxxxxx (All.

08).

In data 13 aprile 2010 il C.T.U. si recava presso la Unicredit

Banca di Roma, filiale di Via Xxxxxxxx, nel Comune di Xxxxxx, per

avere informazione in merito al pagamento delle rate del mutuo

acceso con tale filiale.

In data 15 aprile 2010 il C.T.U. inviava via fax (All. 02), ai

legali delle parti, informazioni sul sopralluogo eseguito e sulle

modalità di prosecuzione delle attività peritali.


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In data 16 aprile 2010, il C.T.U. veniva convocato dalla Unicredit

Banca di Roma, per ritirare la documentazione richiesta (All. 05).

In data 19 aprile 2010 si recava presso la conservatoria dei

registri immobiliari di Ascoli Piceno, per recuperare la

documentazione inerente l’aggiornamento dell’ispezione ipotecaria

dell’immobile oggetto del pignoramento, per confrontarlo con

quello già in proprio possesso, risalente al mese di novembre 2009.

(All. 06).

In data 4 giugno 2010 si recava presso il negozio-rivenditore

della Riello, sito in Corso Vittorio Emanuele nel Comune di Ascoli

Piceno, per reperire il materiale attestante le caratteristiche

tecniche della caldaia installata nell’appartamento del Sig. Xxxxxx

Xxxxxxx. (All. 7).

Recuperata la documentazione necessaria, il C.T.U. procedeva

alla redazione della perizia commissionatagli che, al fine di

rendere più chiara e completa possibile sarà divisa nei seguenti

sotto capitoli:

PROPRIETA’ ; CONCESSIONI EDILIZIE CARATTERISTICHE ESTERNE

o TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE

o INQUADRAMENTO TERRITORIALE

o INDIVIDUAZIONE DEL CONTESTO DOVE E’ UBICATO L’IMMOBILE

o DESCRIZIONE CONDOMINIO DOVE E’ UBICATO L’IMMOBILE

CARATTERISTICHE INTERNEo DESCRIZIONE UNITA’ ABITATIVA


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o PARAMETRI DI VALUTAZIONE

o CERTIFICAZIONE ENERGETICA

CONDIZIONI DELL’IMMOBILE SOTTO L’ASPETTO URBANISTICO-LEGALEo PESI GRAVANTI SULL’IMMOBILI

o VINCOLI DI TIPO URBANISTICO GRAVANTI SULL’IMMOBILE

o CONDIZIONE LOCATIVA IN CORSO

o EVENTUALE PRESENZA DI OPERE ABUSIVE

STIMA DELL’IMMOBILEo STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI O.M.I.

o STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI BORSA DELL’ADRIATICO

o STIMA AL COSTO DI COSTRUZIONE

o STIMA AL VALORE SIMILARE

STIMA FINALE RIEPILOGATIVA RASSEGNA DELL’INCARICO ALLEGATI ALLA PERIZIA

Proprietà

L’immobile oggetto di pignoramento è interamente di proprietà del

Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, nato ad Xxxxxxx il xx xxxxxxxxx xxxx,

(C.F. xxxxxxxxxxxxxx), residente ad Xxxxxxxxx in via Xxxxx

Xxxxxxxxx n° xxx, nella nuova Provincia di Xxxxxxxx.

Concessioni Edilizie

La Struttura è stata autorizzata dalle seguenti Concessioni Edilizie

dal Comune di Montefortino (All. 4):

Licenza di Costruzione n° 29 del 20 Febbraio 1967;

Autorizzazione di Agibilità del 7 Agosto 1972;


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Caratteristiche Esterne

Le caratteristiche esterne si riferiscono a tutti gli elementi

distintivi dell’ambiente che fanno da contorno all’immobile, i

requisiti oggetto di valutazione sono a titolo esemplificativo ma

non esaustivo:

La salubrità dell’aria;

Il livello di traffico;

Il livello di rumorosità;

La presenza o meno di infrastrutture, quali vie di

comunicazione, ma anche servizi in genere quali scuole,

banche, uffici, attività recettive;

Le proprietà del condominio in cui è ubicato l’immobile da

valutare;

Inquadramento Territoriale

Il comune di Montefortino dista sia dal Capoluogo di provincia

Fermo, sia dall’altra provincia vicina Ascoli Piceno, alla quale è

appartenuto fino a pochi anni addietro, cioè fino all’istituzione

della nuova Provincia di Fermo (anno 2004), circa 40 Km. Il

Comune fa parte del Parco nazionale dei Monti Sibillini, si trova ad

un’altitudine che varia tra i 450 e i 2330 m s.l.m., si sviluppa per


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circa 78 Kmq, ha una popolazione residente di poco inferiore alle

1500 unità. Esso risulta ben collegato, sia alla provincia di Ascoli

Piceno, specialmente dopo l’apertura della galleria di “ Croce di

Casale”, attraverso la S.P. 237, sia alla Provincia di Fermo

attraverso la S.P. 239, che passano nelle immediate vicinanze. Il

traffico veicolare risulta nelle condizioni ordinarie, di modeste

entità visto il numero relativamente basso di abitanti residenti, con

periodi di picco nel periodo legato al turismo, che si verifica

principalmente nei mesi primaverili ed estivi, anche in

considerazione della presenza di diverse strutture adibite ad

attività ricettive, quali agriturismi, ristoranti, alberghi.

Essendo un comune che fa parte del Parco Naturale dei Monti

Sibillini, questo risulta immerso nelle montagne, quindi contornato

da aree di verde, pertanto la salubrità della zona risulta elevata, la

presenza di rumore ridotta al minimo.

Individuazione del contesto in cui si trova l’immobile

La Palazzina è ubicata nelle immediate vicinanze del centro

storico e della via che attraversa longitudinalmente il Comune di

Montefortino, precisamente via della Circonvallazione, a poche

centinaia di metri dalla strada che conduce al centro storico ed al

Municipio . Le vie che la contornano sono via Domenico Sbarra, via

Tidei Wilson (All. 4), via Papa Giovanni XXIII. La zona è

caratterizzata in massima parte da edifici a destinazione d’uso


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residenziale con condomini a tre/quattro piani, dove spesso il piano

terra è adibito a negozi, botteghe, piccole attività commerciali,

classici dei piccoli centri (alimentari, bar, ristoranti-pizzerie,) e

più difficilmente locali legate ad attività attinenti con il terziario.

Nel Comune è presente un’unica banca sita proprio al piano terra

del condominio, dove è situato l’appartamento oggetto

dell’operazione di stima. Il comune dispone comunque di una

scuola materna, elementare e media situata in via Santa Lucia, di

un corpo forestale, di un corpo nazionale di soccorso alpino, di un

ufficio postale.

Descrizione del condominio dove è ubicato l’immobile

Dal punto di vista Statico-Strutturale, limitatamente

all’analisi visiva, la struttura non presenta, lesioni, fessure, crepe

o quant’altro, che possano far temere il verificarsi di cedimenti.

La struttura presenta un telaio in cemento armato in opera,

con tamponatura esterna in mattoni; la finitura delle facciate

esterne è in mattoncini lungo via Sbarra e via Papa Giovanni XXIII

nel lato lungo, semplicemente tinteggiata in via Wilson e via Papa

Giovanni XXIII lato corto, il manto di copertura è in coppi.

Il condominio ha forma pressoché rettangolare con lati pari a

circa 28,50 ml per 12,20 ml, per una superficie in pianta pari a

circa 350 mq.


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La palazzina si sviluppa su quattro piani fuori terra, oltre al

piano terreno in Via Domenico Sbarra, mentre su via Papa Giovanni

XXIII, approfittando di una differenza della quota di base, che

risulta ad un livello inferiore, presenta un ulteriore piano, sito

ovviamente più in basso rispetto al precedente, che ha permesso la

realizzazione di locali adibiti a autorimessa-garage, oltre ad un

vano tecnico dove sono ubicati i contatori dell’acqua.

I vari livelli della struttura hanno la seguente destinazione

d’uso:

o il piano terra adibito come detto ad autorimesse e vano

tecnico nel lato di via Papa Giovanni XXIII, nel lato

opposto, su via Domenico Sbarra, presenta diverse

destinazioni d’uso, quali attività commerciali e ricreative,

in particolare troviamo una filiale della Cassa di Risparmio

di Ascoli Piceno, uno studio di architettura una sede del

Partito democratico;

o i piani rialzati al primo, secondo, terzo e quarto livello

hanno destinazione d’uso abitativo;

La struttura presenta dieci unità abitative separate ed

indipendenti, di cui due al terzo piano, dove è ubicato

l’appartamento oggetto del procedimento di stima. I vari piani sono

tutti raggiungibili solo tramite una scala condominiale interna, in

cemento armato, adeguatamente rivestita in travertino. Al piano


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terra, al quale si accede da via Domenico Sbarra, troviamo oltre ad

un ampio ingresso, anche i contatori dell’energia elettrica.

La palazzina esternamente presenta un buono stato di

conservazione anche se si notano nella parte della struttura non

rivestita, cioè semplicemente tinteggiata, locali macchie, non

uniformità di colore.

Caratteristiche Interne

Le caratteristiche interne si riferiscono a tutte le condizioni

proprie dell’immobile, esse una volta valutate, vanno a costituire

dei fattori, detti “punti di merito” che essendo specifici, cioè

riferite alla singola unità abitativa, vanno a definire con maggiore

dettaglio l’immobile oggetto dell’ attività peritale.

Descrizione dell’unità abitativa

L’immobile oggetto dell’attività peritale, che trova

localizzazione all’interno di un condominio, in una zona a carattere

prevalentemente residenziale, risulta essere un’abitazione civile

(Categoria A/2), individuato catastalmente al N.C.E.U. dal Foglio

20 P.lla 385 subalterno xx (All. 3). La struttura è inserita nel PDF

vigente (Piano di Fabbricazione approvato con delibera n° 54 del

08 Luglio 1978 con indice di edificabilità 3mc/mq), in zona B1 di

completamento Intensiva (All. 4).


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L’unità abitativa in oggetto è situata al piano terzo e

penultimo piano della palazzina, godendo quindi di un buona

panoramicità, si affaccia sul tre lati, nord-est-ovest, disponendo

quindi di una esposizione soddisfacente. Si compone di 6,5 vani

catastali, risultando le stanze avere la seguente destinazione

d’uso, 3 camere da letto, un soggiorno, una cucina, un tinello, un

ingresso-disimpegno, due bagni, tre balconi (All. 4).

La superficie coperta è di circa 132 mq, di cui circa 112

calpestabili, a cui si devono aggiungere circa 12 mq di superficie

accessoria adibita a balconi. Considerando i coefficienti di

normalizzazione o standardizzazione (Norma UNI 10750 “agenzie

immobiliari”), otteniamo come taglio di superficie il seguente

valore:

SUPERFICIE CONVENZIONALE (NORMALIZZATA) ALLOGGIO OGGETTO DI STIMA

COMPONENTE SUPERFICIE (mq) COEFFICIENTE di NORMALIZZAZIONE

SUPERFICIE STANDARDIZZATA

Abitazione 130 1,00 130,00

Pertinenze di Ornamento

(Balconi Coperti) 12 0,35 4,20

TOTALE 134,20

L’unità abitativa presenta uno stato di conservazione buono:

i tramezzi, le pavimentazione, i rivestimenti, l’intonacatura, la

tinteggiatura e le finiture in genere non presentano danni di

alcun tipo;


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gli infissi si presentano ben funzionanti e tali da fornire una

soddisfacente luminosità;

i termosifoni, i sanitari, la rubinetteria risultano in buono

stato;

Per quel che riguarda l’aspetto impiantistico, elettrico, termico,

idro-sanitario, questi sono funzionanti, inoltre la caldaia installata

all’interno del vano cucina risulta pressoché nuova.

La casa è in gran parte ammobiliata, in tutti i suoi vani.

Parametri di Valutazione

Le caratteristiche interne prese in considerazione fanno

riferimento:

all’aspetto strutturale;

alla superficie;

al livello di piano;

al numero di vani ed ampiezza (distribuzione degli spazi

interni);

all’ambiente circostante;

all’età;

alla tipologia;

alla posizione (esposizione e luminosità);

alla panoramicità e all’ orientamento;


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ai caratteri tecnologici (Condizione Impianti Tecnologici,

Accorgimenti Tecnici quali isolamento acustico,

coibentazione, grado di finiture);

allo stato di conservazione;

Si procede dunque alla stima dei parametri secondo i valori

riportati nelle tabelle standard:

K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie:

K1 Superficie Catastalefino a 45 mq. 1

oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3

oltre 150mq 0

K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano:

K2 Livello di Pianopiano seminterrato 0

piano terreno 0,2piano primo 0,4

piano intermedio 0,5piano ultimo 0,8piano attico 1

PUNTI DI MERITO

Caratteristiche ambientali ETA' TIPLOGIA POSIZIONE

ANNI VILLA2,00 CENTRALE

1,40

OTTIMI 1,05 FINO A 5 1,00 Villino1,40 SEMIPERIFERICA

1,20

BUONI 1,00 TRA 6 E 20 0,90 Fab. Civile1,25 PERIFERICA

1,00

MEDIOCRI 0,95 TRA 20 E 50 0,80 Fab. Economico1,05 DEGRADATA

0,90


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SACDENTI 0,90 OLTRE 50 0,70 Fab. Popolare0,80

Fab. Rurale0,70

Panorama-OrientamentoCaratteri

TecnologiciStato di

Conservazione Coeff. Risultante =1,02

OTTIMA 1,00 OTTIMI 1,00 NORMALE1,00

MEDIA 0,90 BUONI 0,90 MEDIOCRE0,80

SCADENTE 0,60 MEDIOCRI 0,80 SCADENTE0,60

SACDENTI 0,70

Certificazione Energetica

Nel 2002 il Parlamento Europeo ha adottato la Direttiva

2002/91/CE (EPBD Energy Performance of Building Directive) sul

rendimento energetico in edilizia con l’obiettivo di migliorare la

prestazione energetica degli edifici della Comunità, tenendo conto

delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle

prescrizioni riguardanti il clima negli ambienti interni e l’efficacia

sotto il profilo dei costi. Questa direttiva prevede, infatti, che in

ogni Stato membro venga predisposto un “attestato di

certificazione energetica” al momento della costruzione, della

compravendita e della locazione di un edificio nuovo o esistente.

Tale attestato deve essere sviluppato a partire dall’adozione di una

metodologia di calcolo del rendimento energetico degli edifici che

permetta, attraverso l’utilizzo di standard minimi, di valutare la

prestazione energetica per diverse tipologie edilizie. Il Governo


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Italiano ha quindi iniziato a predisporre una legislazione apposita

inerente il rendimento energetico in edilizia, attraverso la

redazione ed approvazione dei seguenti decreti principali, che

hanno fatto proprie le disposizione emanate dalla Comunità

Europea:

D. Lgs. del 19 agosto 2005 n° 192 “Attuazione della direttiva

2002/91/CE relativa al rendimento energetico in edilizia“;

D. Lgs. del 29 dicembre 2006 n° 311 “Disposizione correttive

ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005 n° 192”;

D. Lgs. del 30 maggio 2008 n° 115 “Attuazione della direttiva

2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia

e i servizi energetici e abrogazione della direttiva

93/76/CEE”

D.P.R. del 2 aprile 2009 n° 59 Regolamento di attuazione

dell’art. 4 comma 1, lettere a) e b), del D. Lgsl. 19 agosto

2005 n° 192, concernente l’attuazione della direttiva

2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia;

D.M. del 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la

certificazione energetica degli edifici”;

Come si evince da quanto sopra esposto, la legislazione

sull’efficienza energetica degli edifici ha subito una consistente

accelerazione solo negli ultimi dieni anni, precisamente in seguito

al famoso protocollo di Kyoto sul riscaldamento globale del

pianeta (1997).


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La normativa oggi vigente, al fine del contenimento dei consumi

energetici, si applica, sia sui nuovi edifici sia su quelli esistenti

realizzati quando l’aspetto energetico non veniva preso in

considerazione. Di conseguenza le strutture costruite in

precedenza, erano poste in opera senza tenere in considerazione

tale aspetto, pertanto presentano al momento in cui esse vengono

oggi valutate proprio sul tale riguardo, alti consumi e nella scala

della certificazione energetica, si inseriscono inevitabilmente nelle

classi più basse.

Il c.t.u. ha quindi provveduto personalmente a redigere

l’attestato di certificazione energetica sull’appartamento oggetto

di stima.

In occasione del sopralluogo effettuato nell’unità abitativa, ha

quindi provveduto principalmente a prendere nota:

della tipologia della caldaia, della marca e del modello, nello

specifico si tratta di una caldaia a camera stagna , marca

Riello, modello Benefit, la quale è stata prodotta fino a

circa il 1995, (All. 7);

della sua ubicazione all’interno dell’appartamento (All. 12) ;

della posizione dei radiatori nelle varie stanze dell’unità

abitativa;

degli infissi presenti (All. 12);;

Inoltre sono state desunte dalle planimetrie, sia catastali (All.

3), sia della concessione edilizia presentata ed approvata dal


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comune (All.4), le superfici dell’unità immobiliari al lordo dei

muri, pari a circa 132 mq, ed al netto dei muri pari a 112 mq,

l’altezza dell’unità immobiliare assunta pari a 2,95 ml, oltre alla

superficie dei terrazzi e a quella del vano scala condominiale.

Si precisa che tale valutazione è stata ottenuta partendo da

alcune ipotesi, scelte dal C.T.U., basate sulla propria esperienza,

sulle caratteristiche tecniche costruttive di edifici similari aventi

stessa tipologia, realizzati nello stesso periodo. Tali ipotesi hanno

necessariamente comportato la scelta di alcune caratteristiche

costruttive - che si sono poi considerate proprie dell’unità abitativa

- per procedere alla certificazione. In particolare si è supposto che:

la tamponatura esterna, misurata, per quanto possibile, dal

c.t.u. in occasione del sopralluogo effettuato il 12 aprile

2010, che presenta uno spessore di circa 30 cm, oltre al

rivestimento in mattoncini per uno spessore di circa 2,00 cm;

sia composta, partendo dall’esterno verso l’interno, da:

o Malta di calce o di calce cemento 2,00 cm;

o laterizio spessore 12 cm;

o Intercapedine d’aria spessore 4,00 cm;

o Laterizio spessore 12 cm;

o Malta di calce o calce e cemento 2,00 cm;

Il solaio di piano sia composto partendo dal basso verso

l’alto da:

o Intonaco spessore 2 cm;


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o Solaio in latero cemento spessore 20 cm;

o Struttura chiusa di argille espanse 4 cm;

o Massetto di sottopavimentazione-pavimentazione

spessore 4+1,00 =5,00 cm;

Tali scelte si sono rese necessarie poiché la pratica edilizia

presente in comune, e, comunque, in generale gli elaborati grafici

necessari al rilasciamento della concessione edilizia di quegli anni,

non prevedevano la loro consegna o specifiche a riguardo. E’

chiaro che tali ipotesi non sono state verificate sul posto, poiché

tale accertamento avrebbe comportato la necessità di fare dei

sondaggi, sulla muratura esterna o sui solai di piano, che

avrebbero causato, se eseguiti, danni all’appartamento stesso oltre

che costi per la loro esecuzione.

Inoltre il c.t.u. è stato costretto, al fine di poter ricavare

l’attestato di certificazione energetica, a fare ulteriori

supposizioni, su quali apparecchiature elettriche, nel caso

l’appartamento fosse normalmente abitato. (si ricorda che non

risultano esserci persone al proprio interno.) sarebbero state

presenti per potervi vivere secondo le normali modalità. Si è quindi

supposta la presenza ed il regolare uso, all’interno dell’unità

abitativa di frigorifero, congelatore, lavastoviglie, lavatrice,

apparecchi televisivi computer etc., secondo le esigenze di una

famiglia composta da 4-5 persone.


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Il c.t.u. ha inoltre supposto le ore in cui, sempre che nel caso

l’appartamento fosse stato regolarmente abitato, i termosifoni

fossero stati in funzione all’interno della giornata.

In conclusione la classe energetica globale dell’edificio risulta

essere “F” (All. 12) , si tratta di una classe bassa che prevede alti

consumi energetici, difatti sono catalogate 8 classi da A+, classe

più alta con consumi più bassi a G, classe più basso con consumi

più alti. Tuttavia tale risultato, seppure negativo, per quanto detto

in precedenza, in merito al periodo di sviluppo della normativa in

materia di efficienza energetica, risulta perfettamente in linea con

gli edifici che risalgono a quel periodo, cioè primi anni 70,

pertanto non deve essere visto come un parametro penalizzante

per la valutazione dell’appartamento oggetto di stima.

Condizioni dell’immobile sotto l’aspetto urbanistico-legale

Al fine di fornire una valutazione esaustiva della situazione su cui

verte l’immobile, si è provveduto a verificare presso i vari uffici,

enti di competenza, quale fosse il livello di situazione esistente. Le

condizioni giuridiche che si sono esaminate hanno riguardato

principalmente :


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1) l’esistenza di pesi gravanti sull’immobile, quali servitù attive

e passive, usufrutti, ipoteche, mutui, rate o pagamenti in

arretrato, atti di pignoramento, altro, etc….;

2) l’esistenza di vincoli di tipo urbanistico;

3) le eventuali locazioni in corso;

4) l’eventuale presenza di opere abusive;

Pesi gravanti sull’immobile

Secondo quanto risulta:

sia nell’ispezione ipotecaria effettuata presso la

conservatoria dei registri immobiliari di Ascoli Piceno in

data 02-11-2009 dal Sig. Xxxxxxx Xxxxxx, nominativo che

compare come “richiedente" della sopra menzionata

ispezione ipotecaria nella documentazione fornita al C.T.U.

dal Tribunale di Ascoli Piceno;

sia dall’aggiornamento dell’ispezione stessa, eseguita dal

sottoscritto C.T.U. in data 19-04-2010, fino alla data del

19-Aprile-2010 compresa (All. 6),

sull’intero immobile, sito nel Comune di Montefortino, in Via

Domenico Sbarra n°4, individuato catastalmente al Foglio 20

particella 385 sub 11, cat A/2 abitazione civile, avente una

consistenza di 6,5 vani catastali, risultano esserci le seguenti

trascrizioni ed iscrizioni:

1) TRASCRIZIONE A FAVORE del 31-01-2005 R. P. 533 – R. G. 795,


Pagi

na34

Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1091/450 del 21/01/05;ATTO TRA VIVI – COMPRVENDITAImmobili siti in Montefortino (AP)

2) ISCRIZIONE CONTRO del 31-01-2005 R. P. 533 – R. G. 796,Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1092/451 del 21/01/05;IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo.Immobili siti in Montefortino (AP)

3) ISCRIZIONE CONTRO del 19-03-2009 R. P. 461 – R. G. 2571,Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2000 del 08/08/08;IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVOImmobili siti in Montefortino (AP)

4) TRASCRIZIONE CONTRO del 14-07-2009 R. P. 3538 – R. G. 5745,

Pubblico Ufficiale UNEP C/O TRIBUNALE Repert. 1097 del 28/05/09;ATTO ESECUTIVO – CAUTELAREVERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILEImmobili siti in Montefortino (AP)

Il punto 1 si riferisce all’acquisto dell’immobile, quando il

Sig. Xxxxxx Xxxxxxx, al fine di poter perfezionare detto acquisto,

accendeva, punto 2 , presso la Unicredit Banca di Roma, nella

filiale di Via Xxxxxx in Xxxxxxx, un mutuo decennale, al nr.

xxxxxxxx di originali € 50.000,00 erogato in data 21 gennaio 2005

da estinguere con rata costante mensile di € 496,77. Allo stato

attuale, come risulta dalla dichiarazione resa dalla Banca stessa,


Pagi

na34

interpellata dal C.T.U., l’ultima rata regolarmente pagata risulta

quella relativa del 30 Settembre 2009, pertanto delle 120 rate

previste dal mutuo inizialmente (rate mensili per 10 anni quindi 12

* 10 =120 rate), ne risultano alla data della dichiarazione fornitaci

dalla Banca Unicredit, (16 aprile 2009), pagate 57, non pagate 73,

in arretrato 6 per un importo pari a 2.971,65 oltre interessi di

mora.

Successivamente, punto 3, la Xxxxxxx Xxxxxxxx emetteva in

data 08 agosto 2008 un decreto ingiuntivo n° 1578/08 emesso dal

tribunale di Pescara, con atto di precetto notificato in data 18

marzo 2009, nel quale intimava a Xxxxxx di Xxxxx Xxxxxxx, nonché

a Xxxxxx Xxxxxx nella sua qualità di socio accomandatario, il

pagamento, nel termine di dieci giorni, della somma di €

22.430,39 , (euro ventiduemilaquattrocentotrenta/39) oltre

interessi moratori, spese di notifica e spese successive occorrende.

Inoltre, a tale somma, rimasta insoluta, si sommavano n° 2 assegni

bancari a firma di Xxxxxx di Xxxxxx Xxxxxx, per complessivi €

10.000,00 (euro diecimila/00), anch’essi insoluti e che venivano

regolarmente protestati, con atto di precetto in rinnovazione

notificato in data 18 marzo 2009, nel quale la Xxxxx Xxxxxxx, in

persona del suo legale rappresentante, intimava il pagamento, nei

termini di 10 giorni, di € 10.823,82 (euro

diecimilaottocentoventitre/82) oltre interessi legali, spese di

notifica, e spese occorrende. Infine, si aggiunge un ulteriore


Pagi

na34

assegno a firma del Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, per complessivi €

5.802,97, rimasto insoluto e regolarmente protestato, con atto di

precetto notificato in data 18 marzo 2009, con il quale la Xxxxxx

Xxxxxxx intimava al Sig. Xxxxxx Xxxxx, il pagameto nei termini di

10 giorni, della somma di € 6.172,72 (euro

seimilacentosettantadue/72) oltre interessi legali, spese di notifica

e spese successive occorrende.

L’intimazione a pagare le somme portate dai suddetti titoli

rimaneva senza effetto; pertanto la Xxxxx Xxxxxxx, chiedeva di

sottoporre a pignoramento, l’unità abitativa, di cui il Sig. Xxxxx

Xxxxxxxx, è proprietario, sita nel Comune di Montefortino, in Via

Domenico Sbarra, distinto al catasto fabbricati al foglio 20

particella 385, sub 11, al piano terra, per l’intera proprietà.

In data 23 maggio 2009, punto 4, l’ufficiale giudiziario

dell’ufficio esecuzioni del tribunale di Ascoli Piceno, sottoponeva a

pignoramento l’immobile del sig. Xxxxx Xxxxxxx, sito in via

Domenico Sbarra, nel comune di Montefortino, a garanzia del

credito vantato dalla Ferri Electronics, pari a complessivi €

39.426,93 (euro trentanovemilaquattrocentoventisei/93), come

risulta dalla regolare somma algebrica degli importi richiesti,

(22.430,39+10.823,82+6.172,72) oltre interessi, spese, diritti

ed onorari successivi occorrendi, il bene immobile sopra descritto

e i relativi frutti.


Pagi

na34

Per quanto riguarda poi la situazione condominiale (All. 8) ,

in seguito al colloquio avuto con l’amministratore, è stata

verificata la regolarità della situazione relativa al pagamento delle

rate condominiali.

Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull’immobile

Sull’immobile non risultano gravare vincoli di tipo urbanistico

“particolari” di alcun tipo, e comunque sono state rispettate le

Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Fabbricazione del

Comune di Montefortino vigente, approvato con delibera n° 54 del

8 Luglio 1978.

Condizione locativa in corso

L’immobile risulta, a seguito del sopralluogo effettuato in data

12 aprile 2010 (All. 02), alla stato attuale non occupato, in quanto

il proprietario risiede altrove, e non risultano esserci all’interno

inquilini.

Eventuale presenza di opere abusive

In occasione del sopralluogo effettuato sempre in occasione del

secondo incontro (All. 2), il 12 Aprile 2010, si è provveduto ad

effettuare un confronto tra la planimetria dell’unità abitativa così

come depositata e regolarmente autorizzata dalla Concessione


Pagi

na34

Edilizia dal Comune di Montefortino, e la situazione reale in

essere. Dal confronto è emersa la piena rispondenza tra quanto

risulta riportato nella concessione edilizia e quanto realizzato in

opera. Non risultano quindi esserci opere abusive, l’immobile

risulta in possesso di un regolare certificato di abitabilità (All. 4) ,

regolarmente accatastato (All. 3), con la relativa planimetria

catastale che corrisponde esattamente con quella della concessione

edilizia.

Stima dell’immobile

A) Stima in base al valore Nominale:

Per ricavare il Valore Unitario Minimo ed Il Valore Unitario

Massimo, ci siamo basati sui dati riportati per il Comune di

Montefortino, in zona centrale per i locali adibiti a civile

abitazione, da due osservatori immobiliari, precisamente:

la banca dati dell’osservatorio del mercato immobiliare

(O.M.I.), banca dati predisposta dal Ministero delle Finanze

(All. 9);

la banca dati della borsa immobiliare dell’adriatico (All. 9).

Entrambe le banche dati suddividono le tipologie edilizie in

alcune categorie, che individuano completamente l’intero mercato


Pagi

na34

immobiliare. Ad ogni categoria sono associati due valori, che

indicano rispettivamente, in riferimento al mq, unità di misura di

riferimento, il valore unitario di mercato minimo ed il valore

unitario di mercato massimo, e che individuano il range entro il

quale la valutazione di un determinato bene appartenente ad una

determinata categoria può variare, in occasione di una trattativa di

compravendita.

A.1 Banca dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare O.M.I.

In base alle tipologie previste dalla banca dati dell’osservatorio

del mercato immobiliare nel Comune di Montefortino (All. 9), si è

scelto si assimilare l’abitazione oggetto di stima come “abitazione

di tipo economico”. Tali unità abitative sono contraddistinte dai

valori unitari minimi e massimi sotto riportati :

Valore Unitario Minimo = € 760/00 ;

Valore Unitario Massimo € 970/00 ;

CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare

VALORE NORMALE = Valore Normale Unitario x Superficie catastale (mq)

V.N.U. = Valore Normale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K

K= ( K1+ 3 K2) / 4

Valore OMI min €/mq 760,00

Valore OMI Max €/mq 970,00


Pagi

na34

K1 Superficie Catastale K2 Livello di Piano

fino a 45 mq. 1piano

seminterrato 0oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2

oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5

oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8piano attico 1

K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45

Superficie Catastaleappartamento

mq: 134,20

V.N.U. = € 854,50

VALORE NORMALE = € 114673,90

Otteniamo quindi un valore base virtuale pari a € 114.673,90 (€

centoquattordicimilaseicentosettantatre/90), che adattato alla

specifica unità abitativa, attraverso l’utilizzo dell’indice correttivo

di normalizzazione o standardizzazione sopra individuato, di 1,02,

genera un valore finale di

€ 114.673,90 * 1,02 = 116.967,38 approssimato a cifra tonda a :

€ 117.000/00 (centodiciasettemila euro/00).

A.2 Banca dati della borsa immobiliare dell’AdriaticoLe Abitazioni Civili secondo la banca dati delle quotazioni

immobiliari dell’Adriatico (All. 9) hanno i seguenti valori di

mercato:

per l’abitabile 15-30 anni:




Pagi

na34

per il nuovo o ristrutturato:



nel caso in esame, con l’edificio circa 40 anni, reputando

verosimile che ci siano state nel corso di tali anni alcuni interventi

di ristrutturazione, o riqualifica o dell’intero condominio o della

singola unità abitativa, si ritiene di applicare un valore intermedio

fra i due sopra riportati ottenendo quindi:

Valore Unitario Minimo = € (600/00 + 710/00) /2 = € 655/00;

Valore Unitario Massimo € (700/00 + 1.100) /2 = € 900/00 ;

Occorre però tenere in considerazione che tali valori si

riferiscono al secondo semestre 2007, ultimo aggiornamento

eseguito dalla banca dati, pertanto essi necessitano di essere

aggiornati alla data attuale utilizzando i parametri forniti

dall’ISTAT degli indici nazionali dei prezzi al consumo per le

famiglie di operai ed impiegati (All. 11). Dalla consultazione di

tali parametri si ricava l’aumento del costo della vita intervenuto

fra un mese ed un altro, anche di anni diversi, utilizzando il

prospetto sotto riportato. Si riporta solo il prospetto relativo agli

anni di interesse della nostra stima, di cui all’All.11, come

scaricabile dal sito Istat.it, oltre a copia di pag. 416 della Guida

Pratica Fiscale 1/2010, esplicativa del procedimento di calcolo per

ricavare l’aumento del costo della vita intervenuto nel periodo di

riferimento. L’aumento in % del costo della vita intervenuto nel


Pagi

na34

periodo di interesse, si determina considerando i mesi evidenziati

in grassetto de lla sotto riportata tabella:

ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC

2000 110,5* 111,0* 111,3* 111,4* 111,7* 112,1* 112,3* 112,3* 112,5* 112,8* 113,3* 113,4* 112,1*2001 113,9* 114,3* 114,4* 114,8* 115,1* 115,3* 115,3* 115,3* 115,4* 115,7* 115,9* 116,0* 115,1*2002 116,5* 116,9* 117,2* 117,5* 117,7* 117,9* 118,0* 118,2* 118,4* 118,7* 119,0* 119,1* 117,9*2003 119,6* 119,8* 120,2* 120,4* 120,5* 120,6* 120,9* 121,1* 121,4* 121,5* 121,8* 121,8* 120,8*2004 122,0* 122,4* 122,5* 122,8* 123,0* 123,3* 123,4* 123,6* 123,6* 123,6* 123,9* 123,9* 123,2*2005 123,9* 124,3* 124,5* 124,9* 125,1* 125,3* 125,6* 125,8* 125,9* 126,1* 126,1* 126,3* 125,3*2006 126,6* 126,9* 127,1* 127,4* 127,8* 127,9* 128,2* 128,4* 128,4* 128,2* 128,3* 128,4* 127,8*2007 128,5* 128,8* 129,0* 129,2* 129,6* 129,9* 130,2* 130,4* 130,4* 130,8* 131,3* 131,8* 130,0*2008 132,2* 132,5* 133,2* 133,5* 134,2* 134,8* 135,4* 135,5* 135,2* 135,2* 134,7* 134,5* 134,2*2009 134,2* 134,5* 134,5* 134,8* 135,1* 135,3* 135,3* 135,8* 135,4* 135,5* 135,6* 135,8* 135,2*2010 136,0* 136,2* 136,5* 137,0* 137,1*

Per la precisione il mese di maggio 2010, ultimo disponibile

ed il mese di Dicembre 2007, ultimo mese del semestre 2007, a cui

risale la valutazione della Banca dati dell’Adriatico.

L’aumento del costo della vita in percentuale è fornito dalla

seguente formula:

aumento del costo della vita (%) =

((Indice mese più recente / Indice mese meno recente) * 100) -100

=

(( 137,10 / 130,00) * 100 ) -100 = 5,46%

Alla luce di questo aggiornamento i valori unitari minimo e

massimo risultano essere, approssimando tale incremento al 5% :

Valore Unitario Minimo = € 655/00 * 1,05 = € 687.75/00;

Valore Unitario Massimo € 900/00 * 1,05 = € 945/00 ;


Pagi

na34

CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Banca Immobiliare dell'Adriatico

VALORE NOMINALE = Valore Nominale Unitario x Superficie catastale (mq)

V.N.U. = Valore Nomimale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K

K= ( K1+ 3 K2) / 4

Valore OMI min €/mq 687,45

Valore OMI Max €/mq 945,00

K1 Superficie Catastale K2 Livello di Pianofino a 45 mq. 1 piano seminterrato 0

oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5

oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8piano attico 1

K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45

Superficie Catastale appartamento mq: 134,20

V.N.U. = € 803,35

VALORE NORMALE = € 107809,23

Otteniamo quindi un valore virtuale pari a € 107.809,23 (€

centosettemilaottocentonove/23).

Occorre ora passare dal valore virtuale, così ottenuto, al valore

specifico riferito alla singola unità abitativa. Per fare questo

occorre considerare e valutare i diversi elementi di merito, con i

coefficienti che ne conseguono. Riprendendo l’indice correttivo di

normalizzazione già individuato in precedenza pari a 1,02;

otteniamo come valore nominale finale secondo la banca dati della

borsa immobiliare dell’adriatico il seguente:


Pagi

na34

€ 107.809,23 * 1,02 = € 109965,41 (€

centonovemilanovecentosessantacinque/41).

Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a €

110.000/00 (centodiecimila euro/00) .

B) Stima a costo di Costruire :Sulla base dei costi di costruzione della zona, considerando le

qualità e le finiture dell’edificio si possono ipotizzare i seguenti

costi di costruzione per l’intero condominio riferiti al mq e totali

per l’intera unità abitativa:

UNITA' IMMOBILIARE

Tipologia Costo di

Costruzione €/mq

Superficie mq

Totale (€)

Vani Principali e Accessori Diretti Abitazione 740 130 96200

Perinenze Esclusive di ornamento

Balconi, terrazze, verande,

giardini….400 12 4800

Perinenze Esclusive Accessorie

Cantina, box, soffitta, locali

deposito etc… 0 0

Totale € 101.000,00

Considerando che l’impresa costruttrice, perché abbia convenienza

ad eseguire l’opera deve reputare di avere un utile di impresa

superiore al 35%, anche in considerazione di eventuali imprevisti

che possono sopraggiungere in corso d’opera, è ipotizzabile che il

prezzo di vendita della casa sia almeno il 40 % superiore rispetto


Pagi

na34

al costo di costruzione, ottenendo quindi per l’immobile in oggetto

un valore base virtuale pari a:

€ 101.000/00 x 1,40 = € 141.400/00

che deprezzamento del 15%, in base alla vetustà dell’immobile, alla

sua usura, genera un valore finale pari a:

€ 141400/00 x 0,85 = € 120.190/00, che approssimato a cifra

tonda è pari a € 120.000/00 (centoventimila euro/00) .

C) Stima a valore similare :

Sulla base di indagini di mercato eseguite, in base a colloqui

avuti con agenzie immobiliari della zona, a seguito di annunci di

vendita reperibili anche via internet è emerso che, allo stato

attuale, per edifici siti a Montefortino, il valore di unità abitative

che si trovano in condomini, non di nuova costruzione, situati nelle

immediate vicinanze del centro storico, risulta variare tra gli 750 e

i 900 €/mq. A corredo di ciò, si riporta un’offerta pubblicata sul

sito dell’agenzia “Xxxxxxxx” (All. 10), filiale di Comunanza, il cui

Responsabile è il Sig. Xxxxx Xxxxxx, il quale contattato

personalmente dal sottoscritto C.T.U., si è reso disponibile a

fornire informazioni. L’offerta propone un appartamento avente

una superficie complessiva di 170 mq, oltre a circa 36 mq di

balconi e circa 18 mq di garage interrato di proprietà. L’immobile,

ubicato anch’esso in Via Domenico Sbarra, derivante

dall’accorpamento di due abitazioni, si trova al secondo piano,


Pagi

na34

presenta all’incirca lo stesso grado di finitura esterna, dispone, al

contrario del nostro, di un garage interrato di proprietà,

internamente risulta completamente ammobiliato disponendo tra

l’altro anche di due camini. Il prezzo di vendita richiesto, fissato

dai proprietari, è di € 120.000/00. Andando ad applicare i rapporti

di conversione, al fine di ricavare la superficie convenzionale

(normalizzata) per ottenere il costo a mq, otteniamo:

SUPERFICIE CONVENZIONALE NORMALIZZATA ALLOGGIO SIMILARE

COMPONENTE SUPERFICIE (mq) COEFFICIENTE di NORMALIZZAZIONE

SUPERFICIE STANDARDIZZAT

A

Abitazione 170 1,00 170,00Pertinenze di Ornamento (Balconi) 36 0,35 12,60

Autorimesse Interrata 18 0,40 7,20 TOTALE 189,80

Dal confronto tra le due abitazioni, emerge che le condizioni

esterne sono pressoché identiche, quelle interne sono leggermente

diverse. Al fine di un’ulteriore migliore approssimazione, tali

differenze verranno ove possibile, opportunamente prese in

considerazione attraverso l’utilizzo di opportuni coefficienti

correttivi.

Alla luce del prezzo di vendita proposto dai proprietari in

120.000/00, atteniamo un prezzo al mq pari a : € 632,24/mq.

Tale valore, procedendo a ritroso rispetto a quanto fatto

precedentemente nel caso di stima al valore nominale, può essere

interpretato proprio come il valore nominale unitario. Pertanto


Pagi

na34

possiamo ricavarci il relativo coefficiente K riferito all’immobile

similare:

K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie:

K1 Superficie Catastalefino a 45 mq. 1

oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3

oltre 150mq 0K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano:

K2 Livello di Pianopiano seminterrato 0

piano terreno 0,2piano primo 0,4

piano intermedio 0,5piano ultimo 0,8piano attico 1

K= (K1+ 3 K2) / 4 = (0 + 3*0,5) / 4 = 0,375 ;

Dal rapporto tra il valore di K ottenuto per il bene oggetto

della presente indagine peritale in precedenza riportato (K= (K1+

3 K2) / 4 = (0,3 + 3*0,5) / 4 = 0,450), e quello ora ricavato per il

bene similare otteniamo un valore pari a :

K Bene Oggetto Perizia=

0,45= 1,2

K Bene Similare 0,375

Pertanto andando a moltiplicare il valore a mq ricavato per il

bene similare, pari a € 632,24, per il coefficiente ora ricavato, si

riesce ad ottenere un valore a mq per il bene oggetto della perizia,


Pagi

na34

che tiene maggiormente conto delle caratteristiche interne,

singolari dell’immobile: si ha quindi come valore a mq :

€ 632,24/mq * 1,20 = € 756,69/mq;

Andando a moltiplicare tale valore per quello della superficie

standardizzata dell’appartamento del debitore pari a 134,20 mq

ricaviamo:

€ 756,69/mq * 134,20 mq = € 101547,80 ;

Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a €

102.000/00 (centoduemila euro/00) .

Stima Finale Riepilogativa

Alla luce dei criteri di stima adottati, si stabilisce come valore

dell’immobile, quello derivante dalla media dei valori ottenuti con i

metodi sopra riportati ottenendo come valore definitivo:

CRITERIO DI STIMA VALORE DI STIMA €

Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare 117.000,00

Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Banca Popolare dell’ Adriatico 110.000,00

Stima a Costo di Costruzione 120.000,00

Stima a Valore Similare 102.000,00

Valore di Stima Definitivo 112.250,00

Alla luce di quanto esposto in precedenza, il sottoscritto

C.T.U., ritiene di poter correttamente attribuire all’unità abitativa

un valore finale definitivo di € 112.2500,00 (euro


Pagi

na34

centododicimiladuecentocinquanta/00), che deve ritenersi congruo

e corrispondente al reale valore di mercato per le unità similari,

salve le riserve espresse in merito alle attuali condizioni

giudiziarie pendenti su detto immobile.

Rassegna Incarico

Lo scrivente Consulente incaricato rassegna, con la presente

relazione, l’incarico ricevuto, nel giusto convincimento di averlo

correttamente eseguito e di aver fornito al Sig. Giudice, tutti gli

elementi necessari e indispensabili richiesti per la stima

dell’immobile. Si dichiara disponibile a corredare la presente

relazione con eventuali integrazioni ed ulteriori delucidazioni a

riguardo.

Con il senso della migliore osservanza

Il Consulente Incaricato

Ing. Roberto Giovannetti


Pagi

na34

Allegati alla perizia :

1) Documenti Tribunale;2) Corrispondenza e Comunicazione;3) Documenti Catasto;4) Documenti Comune di Montefortino;5) Documento Unicredit Banca di Roma;6) Documenti Conservatoria; 7) Documentazione Riello;8) Documento Amministratore di Condominio;9) Documenti Banche Dati;10) Documento Bene Similare;11) Documento Variazione Indice Istat;12) Certificazione Energetica;13) Documentazione Fotografica;


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