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TRIBUNALE DI PIACENZAEs. Imm. n° 119/2008

G.E. Dott.ssa M. GATTIESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA:ITALFONDIARIO SPA AVV. M. CAMUSSI

CONTROCORRADINI GIULIANO, residente in Loc. Soprarivo, Calendasco – PC

creditori e comproprietari:BANCA DI PCEQUITALIA

*********RELAZIONE DELL'ESPERTO NOMINATO DALL'ILL.MO SIG. GIUDICE

IN PUNTO ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE IN COMUNE COMMERCIO DEI BENI IMMOBILI POSTI NEL COMUNE DI CALENDASCO (PC), LOC. SOPRARIVO NC. 13.

***************L'Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa M. Gatti, nominava il sottoscritto Geom. Andrea Guarnieri nato a

Piacenza il 16/11/1967, con studio in Strada Agazzana, 52 PIACENZA, esperto nell’esecuzione

immobiliare in epigrafe.

All'udienza del 18/03/2009 il sottoscritto prestava il giuramento di rito con l'assunzione del

quesito in calce al verbale della medesima udienza.

Lo scrivente

- visionati in data 07/04/2009 e in data 28/04/2009 ( l'esecutato era presente solo al secondo

sopralluogo) i beni oggetto di pignoramento posti in Calendasco (PC), loc Soprarivo nc. 13,

- esperite le visure catastali,

- svolte indagini presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza,

- svolte indagini presso il comune di Calendasco,

espone al Sig. G.E. le proprie conclusioni con la seguente RELAZIONE.

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art. 1

IMMOBILI PIGNORATI

I beni pignorati oggetto della determinazione del loro valore in comune commercio, sono costituiti

da: quota di 1/1 della piena proprietà di beni immobili posti in Calendasco (PC), loc. Soprarivo

nc. 13, censiti al CATASTO FABBRICATI al foglio 12 mappali 71, 77 (graffati) sub. 2, così

come da Verbale di Pignoramento Immobili del 27/05/2008 rep. n. 2601, trascritto ai PP.RR.II. di

Piacenza in data 25/06/2008, R.P. 7097, R.G. 10993 a cui segue trascrizione del 16/09/2008 R.P.

9991 R.G. 15242 in rettifica alla precedente (dove erano stati indicati erroneamente i dati catastali),

a favore Castello Finance Srl con sede a Roma (quale mandante di Italfondiario Spa con sede a

Roma), contro quota 1/1 p.p. di Corradini Giuliano nato a Piacenza il 22/01/1959.

art. 2

DATI CATASTALI

I beni di cui al precedente art. 1. risultano così censiti:

- Comune di Calendasco (PC), catasto fabbricati, intestati a:

Corradini Giuliano nato a Piacenza il 22/01/1959, proprietà per 1/1.

foglio mappale sub ubicazione vani cat. cl. Rendita

12 71 Str. Delle Case di Soprarivo 13, P.T,1,2 5,50 A/3 2 € 207,36 77 2

Si rileva che non c'è corrispondenza tra la planimetria C.F. e l'estratto di mappa catastale in

quanto le mappe non risultano ancora essere allineate.

art. 3

CONFINI

Coerenze da NORD verso EST in senso orario:

CASA/abitazione: ragioni demanio, ragioni Parisi, ragioni Gelmini, cortile comune.

RUSTICO con area in corpo unico: ragioni demanio, cortile comune, ragioni Gelmini.

(il tutto come indicato nell'atto di Compravendita Notaio Dott. C. Brunetti del 02/12/1994 rep. 312)

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art. 4

DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI

Trattasi di fabbricato a uso abitazione disposto su due piani fuori terra oltre a soffitta

praticabile al piano secondo, con annesso rustico completo di area di pertinenza esclusiva oltre a

piccolo portico. Entrambi i fabbricati sono realizzati in mattoni faccia a vista.

- FABBRICATO a uso ABITAZIONE: l'abitazione è composta da due vani al piano terra

(soggiorno con camino e cucina), due vani al piano primo (camere da letto) oltre a soffitta al piano

secondo. I tre piani sono collegati tra loro internamente tramite scala alla capuccina in legno.

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sopralluogo del 07/04/2009 – Argine maestro del Po sopralluogo del 07/04/2009 (vista dall'argine)

sopralluogo del 28/04/2009

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I pavimenti del piano terra sono in piastrelle di graniglia; il piano primo e secondo sono pavimentati

con tavelle di cotto e hanno i soffitti in legno a vista. Le tavelle della pavimentazione costituiscono

il solaio dei due piani fuori terra che si presenta in più punti odulato. L'impianto elettrico è esterno.

Le porte sono in legno e le finestre sono in legno con vetro semplice. Gli antoni sono anch'essi in

legno. Al piano secondo si riscontra la presenza di un'apertura a lucernaio posta a filo falda.

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sopralluogo del 28/04/2009 sopralluogo del 28/04/2009

sopralluogo del 28/04/2009 sopralluogo del 28/04/2009

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Si rileva anche la presenza di canna fumaria.

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sopralluogo del 28/04/2009sopralluogo del 28/04/2009

sopralluogo del 28/04/2009

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Mancano i servizi igienici all'interno del fabbricato. Il tetto è stato recentemente ristrutturato.

- RUSTICO: l'immobile è utilizzato come deposito/legnaia; la struttura è in mattoni faccia a vista e

il tetto è in legno con sovrastanti tegole. Internamente i pavimenti del piano terra sono in minima

parte in mattonelle di cotto e per la restante parte in mattoni. Il fabbricato è completo di bagno

ricavato nel piano terra e area esterna esclusiva con piccolo portico.

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sopralluogo del 07/04/2009

sopralluogo del 07/04/2009

sopralluogo del 07/04/2009

sopralluogo del 07/04/2009

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Si rileva la presenza sul lato OVEST del rustico, di struttura precaria in legno (non verrà

conteggiata nella superficie in quanto abusiva).

Per entrambi i fabbricati si precisa:

– manca l'impianto di riscaldamento in quanto non esiste allaccio alla rete del gas;

– manca l'acqua in quanto è assente allaccio all'acquedotto;

– vista l'estrema vicinanza al letto del fiume Po (siamo a ridosso dell'argine maestro), in caso

di precipitazioni abbondanti gli immobili possono essere interessati da allegamenti.

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sopralluogo del 28/04/2009

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art. 5

ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA

La quota di 1/1 p.p. del bene oggetto della presente, risulta essere pervenuta alla Sig.

Corradini Giuliano nato a Piacenza il 22/01/1959, a seguito di Atto di compravendita Notaio Dott.

Brunetti Carlo in data 02/12/1994 rep. 312, trascritto alla Conservatoria dei PP.RR.II di Piacenza in

data 30/12/1994 R.P. 9340, R.G. 12456, contro i Sig.ri ARRIGONI ADELE, PEDRAZZINI

BRUNO, PEDRAZZINI FRANCO e PORTIOLI FAUSTA LAURA a favore Corradini Giuliano.

Si precisa inoltre:

– nel suddetto Atto i venditori cedevano anche quota di 1/1 p.p. di altri immobili (C.F.

Calendasco foglio 12 map. 80 sub. 3, C.T. Calendasco foglio 12 map. 82) alla Sig.ra

Dallagiovanna Emanuela;

– all'immobile acquistato dal Sig. Corradini (esecutato) e a quelli acquistati dalla Sig.ra

Dallagiovanna, “segue e compete una proporzionale quota di comproprietà sulle parti

comuni del complesso di cui fanno parte ed in particolare del piccolo cortile comune

pertinenziale (di superficie inferiore a 5000 metri quadrati) e sul pozzo comune censiti

catastalmente con il mappale 78 del foglio 12. (tutto questo per entrambi i due negozi)”

(come indicato nel QUADRO D della nota di trascrizione).

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sopralluogo del 07/04/2009 (area comune) sopralluogo del 07/04/2009 (area comune)

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art. 6

REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE

● CORRADINI GIULIANO attualmente risulta coniugato dal 14/09/2006 in regime di

separazione dei beni (vedasi certificato di estratto di matrimonio allegato alla presente);

all'epoca dell'atto di acquisto di cui al precedente art. 5, risultava celibe.

art. 7

ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI E ONERI

Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da:

a) TRASCRIZIONI:

• Verbale di Pignoramento Immobili del 27/05/2008 rep. n. 2601, trascritto ai PP.RR.II. di

Piacenza in data 25/06/2008, R.P. 7097, R.G. 10993 a cui segue trascrizione del 16/09/2008

R.P. 9991 R.G. 15242 in rettifica alla precedente (dove erano stati indicati erroneamente i

dati catastali), a favore Castello Finance Srl con sede a Roma (quale mandante di Italfondiario

Spa con sede a Roma), contro quota 1/1 p.p. di Corradini Giuliano nato a Piacenza il

22/01/1959.

• Atto di compravendita Notaio Dott. Brunetti Carlo in data 02/12/1994 rep. 312, trascritto

alla Conservatoria dei PP.RR.II di Piacenza in data 30/12/1994 R.P. 9340, R.G. 12456,

contro i Sig.ri ARRIGONI ADELE, PEDRAZZINI BRUNO, PEDRAZZINI FRANCO e

PORTIOLI FAUSTA LAURA a favore Corradini Giuliano.

b) ISCRIZIONI:

• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo di complessive £ 130.000.000 Notaio

Dott. Carlo Brunetti in data 30/05/1996 rep. 3708, iscritta presso la Conservatoria dei

PP.RR.II. di Piacenza in data 06/06/1996, R.P.679, R.G. 9600, sui beni immobili oggetto

della presente, a favore Cassa di risparmio di Parma e Piacenza Spa, contro Corradini

Giuliano per la quota indivisa di 1/1 p.p.

• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo in rettifica alla precedente (per errore

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materiale nella descrizione dei dati catastali) e iscritta alla Conservatoria dei PP.RR.II. di

Piacenza in data 24/10/1996, R.P.1205, R.G. 10038.

• Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo di complessive £ 55.000.000 del Tribunale di

Piacenza in data 05/11/1999 rep. 451, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di

Piacenza in data 11/11/1999, R.P. 2360, R.G. 13509, sui beni immobili oggetto della

presente (oltre a maggior consistenza), a favore Banca di Piacenza Scrl con sede a Piacenza,

contro Corradini Giuliano (per la quota di 1/1 p.p. relativa agli immobili oggetto della

presente oltre a quota ½ p.p. per altri immobili) e Corradini Rita (per altri immobili).

• Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo di complessivi € 3.378,62 della Padana Riscossioni

Spa in data 05/01/2006 rep. 2579, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza

in data 16/01/2006, R.P. 146, R.G. 839, sui beni immobili oggetto della presente, a favore

Padana Riscossioni Spa con sede a Mantova, contro Corradini Giuliano per la quota di 1/1

p.p.

• Ipoteca legale di complessivi € 48.262,28 dell'Equitalia Esatri Spa in data 27/09/2007 rep.

15846/135, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 29/10/2007,

R.P. 3708, R.G. 18317, sui beni immobili oggetto della presente, a favore Equitalia Esatri

Spa con sede a Milano, contro Corradini Giuliano per la quota di 1/1 p.p.

art. 8

POSIZIONE EDILIZIA DEI BENI

In base alle ricerche effettuate dal responsabile dell'Ufficio Tecnico di Calendasco, arch

Fumi, gli immobili oggetto della presente furono edificati in data anteriore al 1 settembre 1967 e

non risultano altre pratiche edilizie.

art. 9

POSIZIONE URBANISTICA DEI BENI

Gli immobili oggetto della presente, risultano essere identificati al PRG Vigente del comune

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di Calendasco, in parte come: “ZONA D'INTERESSE PAESAGGISTICO (art. 73 della N.T.A.)” e

in parte come “ ZONA EX GALASSO” (D.L. 42/2004) e “INTERVENTI AUTORIZZATI DA

AIPO” (per la fascia di 10 mt. Demaniale).

art. 10

UTENZA DEI BENI

Il sottoscritto perito, durante il sopralluogo ha potuto constatare che gli immobili oggetto

della presente non sono abitati se non nel periodo estivo.

Si rileva però, all'interno dell'abitazione, la presenza di mobilio (letti, armadi, sedie,...). Il

Sig. Corradini durante il sopralluogo del 28/04/2009 ha dichiarato che il rustico è utilizzato

saltuariamente dal vicino confinante, ma senza alcun contratto.

art. 11

CONSISTENZA METRICA

Il Perito in base ai rilievi cartacei e alle misurazioni effettuate in loco, determina la

consistenza metrica dei beni oggetto di stima come segue:

PIANO SUPERFICIE COEFF. MQ.

FABBRICATO USO ABITAZIONE

Terra/Primo MQ. 75,00 1,00 75,00

Secondo/soffitta MQ. 37,50 0,70 26,25 101,25 MQ. 101,00

RUSTICO

Terradeposito MQ. 28,00 1,00 28,00portico MQ. 5,00 0,50 2,50Primolegnaia MQ. 28,00 0,60 16,80

47,30 MQ. 47,00

Le superfici si intendono al lordo dei muri.

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art. 12

FORMAZIONE DEI LOTTI

Il sottoscritto Perito:

- accertata la consistenza dei beni oggetto di pignoramento,

- preso atto della configurazione dei beni,

ritiene che detto bene debba essere venduto in un UNICO LOTTO e più precisamente:

LOTTO UNICO, quota di 1/1 p.p. di immobili posti in comune di Calendasco, loc Soprarivo nc.

13 e come qui di seguito meglio specificato:

- Comune di Calendasco (PC), catasto fabbricati, intestati a:

Corradini Giuliano nato a Piacenza il 22/01/1959, proprietà per 1/1.

foglio mappale sub ubicazione vani cat. cl. Rendita

12 71 Str. Delle Case di Soprarivo, P.T,1,2 5,50 A/3 2 € 207,36 77 2

art. 13

STIMA DEL LOTTO

Il sottoscritto perito in ordine alla determinazione del valore in comune commercio dei beni

che formano la consistenza del lotto:

- considerato lo stato di conservazione e manutenzione dei beni,

– effettuate indagini nella zona interessata per quanto attiene la contrattazione di compravendita di

immobili similari a quelli oggetto di stima,

– tenuto conto della loro destinazione d'uso,

– considerata l'ubicazione della zona in cui si trovano i beni,

– tenuto conto delle pertinenze di cui sono dotati,

– considerata l'utenza dei beni,

– tenuto altresì conto delle servitù attive e passive di cui sono gravati,

ritiene che per la valutazione del lotto si possa adottare il metodo sintetico-comparativo.

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Lo scrivente procede alla stima dell'immobile considerandolo nello stato di fatto e di diritto

in cui si trova e come segue:

LOTTO UNICO: quota di 1/1 della piena proprietà:

ABITAZIONE

mq. 101,00 x €/mq. 600,00 = € 60.600,00 arrotondati a €. 61.000,00

RUSTICO

mq. 47,00 x €/mq. 350,00 = € 16.450,00 arrotondati a €. 16.000,00SOMMANO: € 61.000,00 + € 16.000,00 = € 77.000,00

art. 14

PARTE CONCLUSIVA - RIASSUNTIVA

La consistenza, l'ubicazione, i confini, i dati catastali e i valori del lotto, sono così

evidenziati:

. LOTTO UNICO: quota di 1/1 p.p. di immobili costituiti da fabbricato uso abitazione e da

rustico, posti in comune di Calendasco, loc Soprarivo nc. 13 e come qui di seguito meglio

specificato:

- Comune di Calendasco (PC), catasto fabbricati, intestati a:

Corradini Giuliano nato a Piacenza il 22/01/1959, proprietà per 1/1.

foglio mappale sub ubicazione vani cat. cl. Rendita

12 71 Str. Delle Case di Soprarivo, P.T,1,2 5,50 A/3 2 € 207,36 77 2

IL VALORE DEL LOTTO E’ PARI A: quota di 1/1 della piena proprietà: € 77.000,00

Coerenze da NORD verso EST in senso orario:

CASA/abitazione: ragioni demanio, ragioni Parisi, ragioni Gelmini, cortile comune.

RUSTICO con area in corpo unico: ragioni demanio, cortile comune, ragioni Gelmini.

(il tutto come indicato nell'atto di Compravendita Notaio Dott. C. Brunetti del 02/12/1994

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rep. 312)

● Si precisa inoltre:

nel suddetto Atto i suddetti venditori cedevano anche quota di 1/1 p.p. di altri immobili

(C.F. Calendasco foglio 12 map. 80 sub. 3, C.T. Calendasco foglio 12 map. 82) alla Sig.ra

Dallagiovanna Emanuela;

– all'immobile acquistato dal Sig. Corradini (esecutato) e a quelli acquistati dalla Sig.ra

Dallagiovanna, “segue e compete una proporzionale quota di comproprietà sulle parti

comuni del complesso di cui fanno parte ed in particolare del piccolo cortile comune

pertinenziale (di superficie inferiore a 5000 metri quadrati) e sul pozzo comune censiti

catastalmente con il mappale 78 del foglio 12. (tutto questo per entrambi i due negozi)”

(come indicato nel QUADRO D della nota di trascrizione).

● CORRADINI GIULIANO attualmente risulta coniugato dal 14/09/2006 in regime di

separazione dei beni (vedasi certificato di estratto di matrimonio allegato alla presente);

all'epoca dell'atto di acquisto di cui al precedente art. 5, risultava celibe.

● Si rileva che non c'è corrispondenza tra la planimetria C.F. e l'estratto di mappa catastale in

quanto le mappe non risultano ancora essere allineate.

● Si rileva la presenza sul lato OVEST del rustico, di struttura precaria in legno (non è stata

conteggiata nella superficie in quanto abusiva e con carattere precario).

● Per entrambi i fabbricati si precisa:

– manca l'impianto di riscaldamento e non esiste allaccio alla rete del gas;

– manca l'acqua potabile in quanto è assente allaccio all'acquedotto;

– vista l'estrema vicinanza al letto del fiume Po, in caso di precipitazioni abbondanti gli

immobili possono essere interessati da allegamenti.

Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da:

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a) TRASCRIZIONI:

• Verbale di Pignoramento Immobili del 27/05/2008 rep. n. 2601, trascritto ai PP.RR.II. di

Piacenza in data 25/06/2008, R.P. 7097, R.G. 10993 a cui segue trascrizione del 16/09/2008

R.P. 9991 R.G. 15242 in rettifica alla precedente (dove erano stati indicati erroneamente i

dati catastali), a favore Castello Finance Srl con sede a Roma (quale mandante di Italfondiario

Spa con sede a Roma), contro quota 1/1 p.p. di Corradini Giuliano nato a Piacenza il

22/01/1959.

• Atto di compravendita Notaio Dott. Brunetti Carlo in data 02/12/1994 rep. 312, trascritto

alla Conservatoria dei PP.RR.II di Piacenza in data 30/12/1994 R.P. 9340, R.G. 12456,

contro i Sig.ri ARRIGONI ADELE, PEDRAZZINI BRUNO, PEDRAZZINI FRANCO e

PORTIOLI FAUSTA LAURA a favore Corradini Giuliano.

b) ISCRIZIONI:

• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo di complessive £ 130.000.000 Notaio

Dott. Carlo Brunetti in data 30/05/1996 rep. 3708, iscritta presso la Conservatoria dei

PP.RR.II. di Piacenza in data 06/06/1996, R.P.679, R.G. 9600, sui beni immobili oggetto

della presente, a favore Cassa di risparmio di Parma e Piacenza Spa, contro Corradini

Giuliano per la quota indivisa di 1/1 p.p.

• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo in rettifica alla precedente (per errore

materiale nella descrizione dei dati catastali) e iscritta alla Conservatoria dei PP.RR.II. di

Piacenza in data 24/10/1996, R.P.1205, R.G. 10038.

• Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo di complessive £ 55.000.000 del Tribunale di

Piacenza in data 05/11/1999 rep. 451, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di

Piacenza in data 11/11/1999, R.P. 2360, R.G. 13509, sui beni immobili oggetto della

presente (oltre a maggior consistenza), a favore Banca di Piacenza Scrl con sede a Piacenza,

contro Corradini Giuliano (per la quota di 1/1 p.p. relativa agli immobili oggetto della

presente oltre a quota ½ p.p. per altri immobil) e Corradini Rita (per altri immobili).

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• Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo di complessivi € 3.378,62 della Padana Riscossioni

Spa in data 05/01/2006 rep. 2579, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza

in data 16/01/2006, R.P. 146, R.G. 839, sui beni immobili oggetto della presente, a favore

Padana Riscossioni Spa con sede a Mantova, contro Corradini Giuliano per la quota di 1/1

p.p.

• Ipoteca legale di complessivi € 48.262,28 dell'Equitalia Esatri Spa in data 27/09/2007 rep.

15846/135, iscritta presso la Conservatoria dei PP.RR.II. di Piacenza in data 29/10/2007,

R.P. 3708, R.G. 18317, sui beni immobili oggetto della presente, a favore Equitalia Esatri

Spa con sede a Milano, contro Corradini Giuliano per la quota di 1/1 p.p.

***************I beni oggetto della presente sono stati stimati considerandoli a corpo e non a misura,

nell'attuale stato di fatto e di diritto, comprendendo ogni relativo accessorio accessione,

dipendenza, pertinenza, con gli inerenti diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se e come

esistenti in fatto.

Piacenza, 29/05/2009 L'espertoGuarnieri geom. Andrea

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