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TRIBUNALE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI

Perizia eseguita dal C.T.U. Mattioli Maurizio per il fascicolo 2006/1/115

TRIBUNALE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI

Perizia eseguita dal C.T.U. Mattioli Maurizio per il fascicolo 2006/1/115

TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA

Consulenza Tecnica d'Ufficio Esecuzione Immobiliare n.

115/2006 R.G.Es. promossa da:

- Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.,

contro:

* * * * * *'* * * * * * * *

L'Ill.mo Giudice del Tribunale di Perugia, nominava C.T.U. il

Geom. Maurizio Mattioli nell'Esecuzione Immobiliare n.115/2006

con l'invito a prei3entarsi all'udienza del 21. 02. 2007. Nel,

giorno prefissato, il sottoscritto tecnico prestava il

giuramento di "Bene e fedelmente adempiere alle funzioni

affidategli allo scopo di far conoscere al Giudice la verità",

ricevendo dal G.E. l'incarico di rispondere ai seguenti

quesiti.

Provveda il C.T.U., esaminati gli atti del pro~edimento ed

eseguita ogni.altra operazione ritenuta neceisaria,, previa

verifica della completezza delladocumenta~ioneprodotta in atti

ai sensi dell'art.567 c.p.c., in relazione ad ogni singolo

bene colpito da pignoramento e previo accesso negli immobili

da valutare:

A) all'identificazione del bene, secondo le risultanze dei

pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei

dati catastali, evidenziando l'eventuale non corrispondenza

delle certificazioni catastali ai dati indicati all'atto del

pignoramento,

B) ad una sommaria descrizione del bene, verificando il titolo

di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di

comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale

tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovv~ro

indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata,

C) ad individuare .lo stato di possesso del bene, con

l'indicazione, se occupato dall'esecutato o da terzi, del

titolo in base al quale è occupato, con particolare

riferimento all'esistenza di contratti registrati in data

antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di

eventuali controversie pendenti,

D) ad individuare l'esistenza di formalità, 'vincoli o oneri,

anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno

a carico dell'acquirente, ivi compresi domande giudiziali,

vincoli derivati da contratti incidenti sull'attitudine

edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo

carattere storico-artistico,

ì

E) ad individuare l'esistenza · di forma li tà, vincoli e oneri,

anche di natura condominiale, che saranno cancellati, o che

comunque risulteranno non opponibili all'acquirente,

F) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del

bene, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità

dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente

normativa ... In ··caso di esistenza di opere abusive, ad indicare

lJeventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e 724/94

e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso

gli Uffici Comunali competenti,

G) ad esprimere il proprio motivato parere nel caso di

pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene,

H) ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità

di disporre la vendita in une o più lotti e, in caso

affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti,

I) accertare, con adeguata motivazione, il ·valore di mercato

dell'immobile con indicazione del .criterio di stima

utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul

valore dello stesso della condizione di regolarità (o meno)

amministrativa, e di stato libero o meno,

L) · assumere informazioni concernenti le eventuali spese

ordinarie annue condominiali e quelle scadute e non pagate

negli ultimi due anni, le eventuali spese condominiali già

deliberate anche se non ancora scadute, eventuali cause in

corso;

Il G.E. assegnava al C.T.U. giorni 90 a partire dalla dc;::tta

d'inizio delle operazioni peritali, per il deposito della

consulenza tecnica scritta.

Nel corso dell'udienza il sottoscritto tecnico comunicava a

verbale l'inizio delle operazioni peritali, fissato per il

giorno giovedì 15. 03. 2007, presso i beni immobili pignorati.

Nell'udienza del 21. 02. 2 O Oì 7 non sono stati nominati C. T. · di

parte. Terminate le· operazioni del giuramento l' Ill.mo G.E.

rinviava la causa all'udienza del 14.11.2007. VERIFICA DOCUMENTAZIONE

Il C.T.U. verificata la documentazione prevista dall'art.567,

2° comma c.p.c., come modificato dalla legge n.302 del

3.08.1998, ha ritenuto di poter iniziare le operazioni

peritali in data 15.03.2007, come comunicato nell'udienza del

21. 02. 2007.

INIZIO ATTIVITA' C.T.U.

Il sottoscritto · C. T. U. in adempimento all'incarico ricevuto,

il giorno 15.03.2007 si è recato presso i beni immobili

pignorati, in Comune di Perugia, località San Sisto lungo il

viale di San Sisto civici n. 43A - 45 - 47 - 47A - 478, come

già comunicato alle parti in udienza, per dare inizio alle

operazioni di rilievo tecnico.

All'ora stabilita, era presente il · Sig. che

consenti va l'accesso ai luoghi. Alla fine della ricognizione

veniva redatto il verbale di inizio operazioni peritali. (

all. tb ~. l ) '· . :: ',"

,--'

Il sottoscritto consulente tecnico d'ufficio, mediante' il

sopralluogo del giorno 15.03.2007, constatava che i beni

pignorati sono costituiti da un fabbricato comprendente più

unità immobiliari. Le operazioni di rilievo tecnico venivano completate sul posto

con l'esecuzione della documentazione fotografica

comprendente i beni pignorati.

I rilievi concernenti gli immobili veni vano ancora svolti in

data 17.05.2007, presso gli uffici tecnici del Comune di

Perugia, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia

e l'Agenzia del Territorio di Perugia, al fine di poter avere

a disposizione tutti gli elementi utili per poter rispondere

al G.E.

Eseguiti pertanto gli accertamenti necessari, lo scrivente

C.T.U. ritiene di essere in grado di poter indicare i

risultati delle indagini compiute nel seguente elabor~to

tecnico-estimativo che si . compone nelle risposte ai quesiti

qui sotto riportati.

****************

QUESITO A. Identificazione del bene, secondo le risultanze dei pubblici

registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei dati

catastali, evidenziando l'eventuale non corrispondenza delle

certificazioni catastali ai dati indicàti all'atto del

pignoramento,

RISPOSTA AL QUESITO A.

I beni pignorati sono ubicati nel Comune di Perugia lungo il

viale del centro abitato di San Sisto civici n.43A - 45 - 47 -

47A - 478.

Pignoramento immobiliare.

Il pignoramento ( all.to n. 2 ) colpisce i I

segue:çiti beni:

Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di beni immobili '

siti in Comune di Perugia intestati a

:i. il

nato a·

nata a

il con quota di usufrutto 1/3 cosi

indicati:

,.

Unità immobiliare censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg. ·

part. :, sub. , cat. C/l, mq. 76 ;

Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.

part. ì, sub. cat. A/3, P T, vani 5,5;

Unità immobiliafe censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg.

part. sub. ca t . A/ 3, P T 1 ° , vani 2, 5;

Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.;

part. , sub. cat. A/3, P 1°, vani 5,5;

Unità immobiliare censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg.

part.'. , sub. , cat. A/3, P 2°, vani 4, O; Tali beni sono individuati nella planimetria catastale in

scala 1: 2000, ( ail.to n. 3) nelle visure effettuate al

Catasto di Perugia in data 04.05.2007,

( all.to n.4 ) e n~ll'elaborato planimetrico in scala 1. 500K

all.to n. 5 ) .

ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA' AL MOMENTO DEL PIGNORAMENTO.

I beni immobili, ubicati nel Comune di Perugia lungo il viale

del centro abitato di San Sisto civici n. 43A - 45 - 47 - 47A

- 47B, sono così p~r intero pignorati:

Diritti di nuda prbprietà con quota di 1/1 di beni immobili ;

siti in Comune di Perugia intestati a nato a·

--·::;·- il ~ nata a

il 1n quota di usufrutto 1/3.

a seguito del seguente atto di provenienza:

- atto di Donazione rep. N. 151903 I 37619 del 25 febbraio

1980 a rogito Notaio Doriati Guerrieri registrato a Perugia i

10 marzo 1980 al n. 2321.

( all.to n. 6

QUESITO B.

Ad una sommaria descrizione del bene, verificando il titolo di

proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di

comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale

tra coniugi d altro) o di altri diritti parziali, ovvero

indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, RISPOSTA AL QUESITO B.

I beni, intestati a , nato a Perugia il

con diritti di nuda proprietà .con quota di 1/1 e

nata a ' il con

quota di usufrutto 1/3, sono ubicati nel Comune di. Perugia,

Viale San Sisto civici n. 43 A - 45 - 47 - 47A - 47B.

Trattasi di n. 1 fabbricato composto da un piano

seminterrato e tre piani fuori terra. Descrizione sintetica.

Gli immobili sono cosi composti:

1) unità immobiliare ad uso negozio situata al piano

seminterrato civici n. 45 - 47 - 47A in discrete condizioni

costituito da:

n. 2 locali ad uso commerciale, un magazzino, un ripostiglio

e un servizio igienico w.c. per una superficie complessiva di

79,10 mq. I locali presentano il pavimento in mattonelle di

grès porcellanato cm.31 x 31, pareti intonacate e tinteggiat~

di colore bianco.l'altezza utile interna dei locali è di 2,40

ml.; solo il magazzino, situato ad una quota superiore agli

altri vani di cm. 15, ha un'altezza di ml. 2,15.

Sono efficienti gli impianti: idrico, elettrico e di

riscaldamento.

.1

Il. piano seminterrato è individuato al Catasto di Perugia al

Fg.n.: con la pafticella n ..

planimetria in scala 1: 100.

( all.to n. 7 )

sub. .. come indicato nella ' I

2) unità immobiliare adibita a civile abitazione situata al

piano rialzato, civico n. 43A, in buone condizioni di

manutenzione co~tituita da: ingresso corridoio, ripostiglio,

soggiorno, cucina, bagno e due camere per una superficie

complessiva di 90,10 mq. utili; altezza dei vani ml.3,02. Il

pavimento dei locali ingresso, soggiorno, ripostiglio e cucina

è in pietra di marmo cm. 25 x 50, quello delle camere in

parquet. Il bagno, dotato di apparecchi igienico sanitari, hk

il rivestimento in 'piastrelle di ceramica cm. 20 x 30 fino al

soffitto.

Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e

telefono.

L'unità.immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al

Fg.n .. con la particella n.~ sub. . come indicato

nella planimetria in scala 1: 100

( all. to n. 8 )

3) unità immobiliare ad1bita a civile abitazione, civico n.

47B, disposta su due livelli e in buone condizioni di

manutenzione costituita da:

PIANO TERRA : monolocale composto da soggiorno/angolo cottur?,

serizio igienico w.c. e ripostiglio accessibile dall'esterno

per una superficie di 18,40 mq. Utili.

PIANO PRIMO: camera e terrazzo rispettivamente di 14,05 e di'

5,25 mq.utili.

Le altezze risultano: al piano terra ml.2,48, al piano primo

variabile da 2,28 a 2,70 ml. I pavimenti sono in grès

porcellanato formato cm. 30 x 30. Il bagno, dotato degli

apparecchi igienico sanitari, ha il rivestimento in piastrelle

di ceramica cm. 20 x 20 fino al soffitto.

Sono efficienti gli impianti di acqua, luce e gas metano.

Il piano rialzato è.individuato al Catasto di Perugia al

Fg.n. con ~a particella n.: sub. :

nella planimetria in scala 1 : 100

( all. to n. 9 )

come ind,icato

4) unità immobiliare adibita a civile abitazione, civico n.

47B, situata al piano primo in buone condizioni di

manutenzione costituita da: soggiorno, cucina, corridoio, du~ i

bagni e due camere per una superficie complessiva di 102,40

mq. utili oltre un balcone di mq. 11,70. L'altezza risulta d~

ml.2,92. Il pavimento dei locali soggiorno, cucina e corrido1o

è in pietra di marmo cm. 25 x 50, quello delle camere i~

parquet. I bagni, dotati di apparecchi igienico sanitari,

hanno il rivestimento in piastrelle di ceramica cm. 20 x 30

fino al soffitto.

Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e

telefono.

L'unità immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al

-Fg. n. i con la particella n. sub.


( all.to n.10 )

come indicato

5) unità immobiliare adibita a civile abitazione, civico n.

47B, situata al piano secondo in discrete condizioni di

manutenzione costituita da: ingresso, soggiorno, cucina,

bagno, camera per una superficie di mq 91,30, oltre due

ripostigli sottotetti, un balcone e un terrazzo. Le altezze

risultano: ml. 2,85 per soggiorno, da ml. 1,68 a ml. 2,60 per

il vano adibito a camera e da ml. 1,10 a ml. 2,16 per il

bagno. I vani adibiti a ripo~tiglio- soffitta hanno un'altezza

variabile da ml. 1,30 a ml. 1,85. Il pavimento dei locali

ingresso e soggiorno è costituito da moquette, quello della

cucina in piastrelle di grès porcellanato 20 x 20, quello

della camera in parquet, mentre è assente nei locali

sottotetto adibiti a ripostiglio.

Il pavimento del balcone e del terrazzo è in cotto. Il bagno>

dotato di apparecchi igienico sanitari, ha il rivestimento in

piastrelle di ceramica cm. 20 x 30 fino al soffitto.

.Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e

telefono.

L'unità immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al

Fg.n.~ con la particella n. sub. come indicato


( all. to n. 11 )

In tutti gli immobili precedentemente descritti l'impianto

elettrico, anche se realizzato antecedentemente alla legge

46/90, è dotato del dispositivo salvavita previsto dalla

vigente normativa.

QUESITO C.

ad individuare lo stato di possesso del bene, con

l'indicazione, se occupato dall'esecutato o da terzi, del

titolo~in base al quale è occupato, con particolare

riferimento all'esistenza di contratti registrati in data

antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di

eventuali controversie pendenti

RISPOSTA AL QUESITO C.

L'edificio, interamente di proprietà dell'esecutato, è così

occupato:

PIANO SEMINTERRATO - NEGOZIO SUB. N. civici n. 45, 47,

47°, occupato dal Sig. e la S.ra

- PIANO RIALZATO - ABITAZIONE CIVICO 43 /A SUB. N.

occupato dalla S.ra madre del Sig.

- PIANO PERRA E PRIMO - ABITAZIONE SUB. N. civico n. 47B,

occupato da n. tre persone ( con

contratto di comodato d'uso gratuito, non reperibile),

- PIANO PRIMO - ABITAZIONE SUB. N. civico 47B,e

PIANO SECONDO - ABITAZIONE SUB. N. civico 478, occupati

dal Sig.

QUESITO D.

ad individuare l'esistenza di formalità, vincoli o oneri,

..

anche di natura coridominiale, gravanti sul bene che res~er~nno

a carico dell'acquirente, ivi compresi domande giudizi~li,

vincoli derivati da contratti incidenti sull'attitudine

edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo

carattere storico-artistico, RISPOSTA AL QUESITO D.

Nel fabbricato oggetto di pignoramento non è stato costituito i

condominio in quanto i beni sono utilizzati dagli stessi

esecutati .. Dal documento di abitabilità n.14150 ( all.to n.12

), è risultato che non è stata rispettata la prescrizione di

·realizzare l'intonacatura esterna del fabbricato entro sei

mesi decorrenti dal 24 marzo i982, data di rilascio del

documento di.abitabilità.

QUESITO E.

ad individuare l'esistenza di formalità, vincoli e oneri,

anche di natura condom{niale, che saranno cancellati, o ç;he

comunque risulteranno non opponibili all'acquirente, RISPOSTA AL QUESITO E.

Come indicato sopra alla risposta del quesito n.D

QUESITO F.

Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del

bene, nonché l'esistenz9 della dichiarazione di agibilttà

dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente

normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare

l'eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n~ 47/85 e 724/94

e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso

gli Uffici Comunali competenti, RISPOSTA AL QUESITO F.

D~ quanto reperito dal Sig. in quanto tecnico

geometr~, è stato accertato che per i beni pignorati sono

state state rilasciate dal Comune di Perugia i seguenti

permessi:

- Concessione Edilizia n. 886 del 6.5.1980;

- Concessione a Costruire n. 1383 del 11.09.1980;

all.to n. 13 )

- Autorizzazione di Abitabilità prot. n.14150 del 24.03.1982

all. to n. 12 ) .

Concessione Edilizia à sanatoria.

Per i beni in oggetto è stata rilasciata dal Comune di Perugia

la Concessione Edilizia a Sanatoria n. 6141 in data 3 febbraio

1982 ( all n. 14 ) relativa al cambio di destinazione d'uso ~l

piano seminterrato da fondi a negozio, realizzazione di un

w.c. e ripostiglio al piano terra , chiusura di una veranda al

piano 1° per ampliare un appartamento e creazione di

superficie abitabile al piano 2° sottotetto per l'aumento

dell'altezza interna netta. Il tutto interessante i subalterni

n.

Difformità rilevate.

Nel corso dei rilievi sono state accertate modeste difformità

rispetto alle planimetrie dello stato attuale relative

all'unità immobiliare contraddistinta con il subalterno n.

Le opere, evidenziate di colore rosso nella planimetria

allegata in scala 1:100( all.to n. 15 ),

consistono in :

aumento delle dimensioni esterne ( per circa mq. 2, 00

dei vani a piano terra adibiti a servizio igienico w. c. e

ripostiglio,

tamponat_ura del vano scala che collega il piano terra çon

il piano primo con creazione di una finestra. Nonostante sia stata effettuata la ricerca a nome del Sig.

presso il Comune di Perugia in data 17/5/2007

all. to n. 16 non è stata reperita alcuna pratica edilizia a

nome del medesimo. Tuttavia, considerato che la zona è

classificata dal ~iano Regolatore B 6, con densità di mq/ha

30000,.tali modeste opere dovrebbero essere sanabili. La spesa

presunta degli oneri e diritti da versare al Comune di

Perugia, comprensiva delle spese tecniche, è di circa 4000,00

euro.

VINCOLI URBANISTICI

Da indagine eseguita presso l'ufficio del Piano Regolatore

del Comune di Perugia è stato accertato che gli immobili

pignorati non sono sottoposti ai vincoli:

- Ambientale di cui al D.L.n.490/99 ex legge n.1497

del 29.6.39.

- Idrogeologico di cui al R.D. 30.12.23 n.3267 Paesaggistico di cui alla L. 8.8.85 n.431.

- Artistico-Storico di cui alla L. 1.6.39 n.1089. Gravami.

Per quanto riguarda i gravami ipotecari si conferma quanto già

indicato nella certificazione presente nel fascicolo di causa.

Contratti di locazione.Per i beni pignorati non sono stati

individuati e reperiti contratti di locazione.

Condominio.

Per i beni pignorati n6n esiste condominio.,

QUESITO G.

ad esprimere il proprio motivato parere nel caso di

pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene, RISPOSTA AL QUESITO G.

I beni sono stati pignorati per intero e pertanto non sussiste

l'ipotesi di quote indivise.

QUESITO H.

ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di

disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo,

procedere alla formazione di uno o pi0 lotti. RISPOSTA AL QUESITO H.

Il C.T.U. è del parere di dover predisporre la vendita dei

beni pignorati in n. 5 lotti.

Formazione dei Lotti: PRIMO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di

bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto

civici n. 45, 47, 47A

il

il

indicato:

intestato a nato a

e iata a

~on quota di usufrutto 1/3 cosi

Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al

Fg. part .. sub cat. C/l, mq. 76, rendita Euro

694,74; *************

SECONDO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di

bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto n.

43A intestato a ,nato a

e :i.ta a t il )Il

quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:


Fg. part. sub. cat. A/3, P T, vani 5,5, rendita

Euro 284,05, con diritto al bene comune non censibile (scala)

individuato al Catasto al fg.

alla corte comune distinta al fg. *************

p.lla n.

p.lla

sub. N.

sub.

TERZO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di


n. 478, intestato a , nato a il

e nata a il

con quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:

e


Fg .. part .. sub. cat. A/3, vani 2,5, rendita Euro

129,11, con diritto al bene comune non censibile (scala)

individuato al Catasto al fg.

alla corte comune distinta al fg, *************

p.lla n.

- p. lla

sub. N.

sub. ~

QUARTO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di


n. 47B , intestato a nato a - a il

e nata a il

:on quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:

- Unità immobiliare c.ensita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.~~-

part. 3, sub.; , cat. A/3, vani 5,5, rendita Euro 284,05, con

diritto al bene comune non censibile (scala) individuato al

Catasto al fg.

distinta al fg.

p.lla n.

p.lla

sub. N.

sub.

*************

e alla corte comune

QUINTO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di

bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto n.

47B , intestato a ,nato a ' il

e ____ _.__.._~ ........................... ......, .. · nata a il con

quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:

e


Fg. ·, part. sub .. ·, cat. A/3, vani 4,0, rendita Euro

206,58, con diritto alla corte comune distinta al fg.

p . 11 a ; _ _ sub . QUESITO I.

accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato

dell'immobile con indicazione del criterio di stima

utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul

AS

valore dello stesso della condizione di regolarità (o meho)

amministrativa, e di stato libero o meno, RISPOSTA AL QUESITO I.

Stima immobiliare dei beni pignorati.

Il C.T.U. ritiene equo determinare il valore venale

di mercato degli immobili adottando il criterio di

stima comparativa (parametro adottato Euro/mq.).

Si precisa che nel calcolo è stata considerata la superficie

utile calpestabile e quindi al netto delle murature esterne ed

interne.

A tale scopo è stata eseguita un ampia indagine

conoscitiva del mercato immobiliare di beni simili per le loro

caratteristiche a quelli da valutare, ubicati nel Comune di

Perugia.

Inoltre è stato tenuto conto dei seguenti parametri tecnici

quali:

vendita di intera proprietà o di quote;

ubicazione e consistenza;

destinazione d'uso, struttura , tipologia;

caratteristiche architettoniche;

piano esposizione, luminosità;

regolarità edilizia degli immobili;

stato di manutenzione e conservazione;

richiesta di mercato;

servizi ed infrastrutture presenti nella zona.

Pertanto a risultanza delle indagini eseguite il sottoscritto

tecnico, ritiene di eseguire la valutazione immobiliare

dei beni pignorati stimando, come segue:

Euro 1.700,00 a mq. da applicare alla superficie

.·

residenziale;

i •

Euro 1.900,00 a mq. da applicare alla superficie ad uso commerciale ( negozio );

Euro 1600, 00 al mq. da applicare alla superficie ad µso

residenziale al piano ultimo sottotetto;

- Euro 600 per accessori quali ·terrazzi, balconi, ripostigli

non rifiniti etc.

VALORE DEI1 BENI PIGNORATI. Si procede a stimare gli immobili seguendo l'ordine indicato nei lotti precedentement~

formati.

STIMA VALORE PRIMO LOTTO.

Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di:

- UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia

al Foglio n. part.

negozio piano seminterrato valore= mq.70,60 x Euro 1900,00 = €. 134140,00

ripostiglio mq.8,50 x Euro 600,00 = €. 5100,00

subalterno n.

TOTALE V ALO RE PRIMO LOTTO = €. 139240,00

STIMA VALORE SECONDO LOTTO.


Cat. c /1

UNITA' IMMOBILIARE censita al Catasto Fabbricati di Perugia

al Foglio n. . , part. subalterno n . Cat. A /3

(abitazione piano rialzato) con diritto al bene comune non censibile (scala) individuato

al Catasto al fg. p.lla n. sub. N. e alla corte

comune distinta al fg. p.lla sub.

valore=mq.90,lOxEuro 1700,00 =€. 153170,00

·.

TOTALE VALORE SECONDO LOTTO=€. 153170,00

STIMA VALORE TERZO LOTTO.


- UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia

al Foglio n. ,, part. subalterno n. Cat. A /3

abitazione piano terra e primo con diritto al bene comune

non censibile (scala) individuato al Catasto al fg. p.lla

n. '· sub. N. e alla corte comune distinta al fg. p.lla

sub. valore~ mq. 34,20 x Euro 1700,00 = €. 58140,00

rip.e terrazzo mq.7,25 x Euro 600,00 = €. 4350,00

TOTALE VALORE TERZO LOTTO=€. 62490,00

STIMA VALORE QUARTO LOTTO.

Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di :

UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI · di Perugia

al Foglio n. part. subalterno n. Cat. A /3

abitazione piano primo con diritto al bene comune non

censibile (scala) individuato al Catasto al f g.

sub. N. e alla corte comune distinta al fg.

sub.

valore= mq. 102,40 x Euro 1700,00 terrazzo mq. I I, 70 x Euro 600,00 = €. 7020,00

TOTALE VALORE QUARTO LOTTO =€.181100,00

STIMA VALORE QUINTO LOTTO.

€. 174080,00


p. lla n.

p.lla

UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia

al Foglio n. part. subalterno n. Cat. A /3

abitazione piano secondo con diritto alla corte comune

distinta al fg. p.lla sub.

valore= mq.91,30 x Euro 1600,00 n.2 rip., balcone e terrazzo

mq.37,45 x Euro 600,00 = €. 22470,00

TOTALE VALORE QUINTO LOTTO =€.168550,00

€. 146080,00

Sommando tutti gli importi stimati si ha il Valore complessivo dei beni pari ad€. 704550,00

Valore di stima arrotondato ad €. 705000,00

(diconsi settecentocinquemilaeuro/OOcentesimi) I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti,

annessi e connessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni,

diritti, convenzioni che alle suddette proprietà competono

sull'area e su tutte le parti che per legge, uso e

destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto

quanto ulteriormente pertinente alle unità immobiliari

Gravami.

Per quanto riguarda i gravami ipotecari si conferma quanto già

indicato nella certificazione presente nel fascicolo di causa.

Contratti di locazione.Per i beni pignorati non sono stati

individuati e reperiti contratti di locazione.

Condominio.

Per i beni pignorati non esiste condominio.

QUESITO.L.

assumere informazioni concernenti le eventuali ·spese ordinarie

annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi

due anni, le eventuali spese·condominiali già deliberate anche

se non ancora scadute, eventuali caqse in corso;

RISPOSTA AL QUESITO L.

Come specificato nei paragrafi precedenti per i beni oggetto

di pignoramento non esiste condominio.

CONCLUSIONI.

Il sottoscritto C.T.U., con il presente elaborato tecnico

estimativo, composto da ventisette pagine interamente

dattiloscritte e parte della ventottesima, completato dagli

elencati allegati e dalla documentazione fotografica che

indica i beni immobili pignorati, .ritiene di aver risposto ai

quesiti a lui posti dall'Ill.mo G.E., restando in ogni caso a

completa disposizione per eventuali chiarimenti.

Il C.T.U.

Géom.Maurizio Mattioli

Allegati alla consulenza tecnica:

1) Verbale inizio operazioni del 15.03.2007

2) Copia pignoramento immobiliare

3) Planimetria catastale

4) Visure catastali

5) Elaborato planimetrico 6) Atto di Donazione rep. N. 151903/37619

7) Planimetria sub. N.11 in scala 1: 100





12) Documento di abitabilità n.14150 del 24.03.1982 13) Concessione a Costruire n. 1383 del 11.09.1980

14) Concessione Edil. a Sanatoria n.6141 del 3.2.82

15) Planimetria in scala 1: 100 con indicazione delle

difformità

- Documentazione fotografica.

Perugia, 15 giugno 2007

Il C.T.U.

Geom. Maurizio Mattioli.

[ _m. J STUDIO TECNICO lf lfU u . Geom. MAURIZIO MATTIOLI


G.I. Dott.ssa Arianna De Martino

I AGGIORNAMENTO RELAZIONE DI STIMA I

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL' ESECUZIONE IMMOBILIARE

n. R.G. 115/2006 e n. R.G. 393/2007

promossa da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A.

con sede legale in Roma e

BANCA TOSCANA S.p.A. contro:

nato a e

nata a

C.T.U. geom. Maurizio Mattioli

Perugia 30 luglio 2017

strada Pon1e d'Oddi 32 * Tel. I Fax 075.46455 * 06125 PERUGIA * e-mail mattioli.mau@libero1

.it

iscr. Collegio Geome1Ti Provincia di Perugio n. 2418 * iscr. Tribunale di Perugia Consulen1e Tecnico. n. 1049

C. F. MTTMRZ57A03G478J - P. IVA .0119086 054 2-p.e.c.: [email protected]

1

PREMESSA

L'Ill.mo Giudice del Tribunale di Perugia Dott.ssa Arianna De Martino, a

scioglimento della riserva assunta all'udienza del 31/01/2017, ritenuto pre-

liminarmente che vada confermato il provvedimento di sospensione della

vendita adottato inaudita altera parte il 21.11.2016 poiché non vi è corri-

spondenza tra quanto pignorato e quanto oggetto della perizia e del sue-

cessivo avviso di vendita, disponeva il richiamo, nell'Esecuzione Immobilia-

re n. 115/2006 e 393/2001, del sottoscritto C.T.U. con lo scopo di relazio-

nare in merito alla corretta individuazione dei diritti effettivamente

pignorati e di aggiornare la stima dei beni immobili.

Il G.E. concedeva termine fino al 31 luglio 2017 per la consegna della peri-

zia, fissava la prossima udienza per il giorno 11 ottobre 2017 alle ore 9,00

ed autorizzava il C.T.U. a ritirare i fascicoli tecnici.

* * * * * * * ATTIVITA' C.T.U.

In adempimento all'incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. inviava in data

16 maggio 2017 comunicazione alla parte esecutata a mezzo raccomandata

r.r. postale, e per conoscenza al Custode Giudiziario nominato dott.ssa

D'Agata Daniela tramite posta elettronica (all.to A), per dare inizio alle

operazioni peritali fissate per il giorno giovedì 8 giugno 2017 alle ore 16,00

presso i beni oggetto di pignoramento situati nel Comune di Perugia in via-

le San Sisto n. 43, 43 A, 45, 47, 47 A e 47 B.

Nel giorno indicato il sottoscritto C.T.U. effettuava il sopralluogo alla pre-

senza del Sig. e consentiva l'accesso all'interno delle pro-

· prietà. Si procedeva quindi ad eseguire i rilievi tecnici necessari nonché ad

effettuare una ripresa fotografica dei luoghi esterni ed interni con apparec'"

chiatura digitale. Al termine del sopralluogo veniva redatto dallo scrivente il

verbale che chiudeva temporaneamente l'inizio delle operazioni P.eritali con

la sottoscrizione del medesimo (all.to B).

2

, .

Ulteriori indagini, relativi agli immobili pignorati, venivano svolti presso l'A-

genzia delle Entrate di Perugia (ex Agenzia del Territorio), gli uffici della

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia al fine di poter avere a di-

sposizione tutti gli elementi utili per poter rispondere al G.E.,

In data 16 maggio 2017, tramite CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA,

richiesto presso l'Ufficio Anagrafe del Comune di Perugia (all.to C), si è

potuto accertare che il sig. e la sig.ra

:iedono rispettivamente all'indirizzo dei beni immo-

bili pignorati in Perugia viale San Sisto n. 43 e in Perugia viale ·san Sisto n. ' .

43 A dal 30 novembre 1982.

Eseguiti pertanto gli accertamenti necessari, compresa la raccolta dei dati

relativi ai termini ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dal G.E.,

nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi utili reperiti, lo scrivente

C.T.U. ritiene essere in grado di poter indicare i risultati delle indagini com-

piute nella seguente:

RELAZIONE PERITALE

1 ) INDIVIDUAZIONE DEI DIRITTI EFFETTIVAMENTE PIGNORATI

(pag. 3 - 4) ·

2) DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI

(pag. 4 - 5)

3 ) AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI (pag. 5 - 12)

4 ) FORMALITA', VINCOLI ED ONERI (pag. 12 - 13)

5) CONCLUSIONI (pag. 13 - 15)

* * * * * * *

1 ) INDIVIDUAZIONE DEI DIRITTI EFFETTIVAMENTE

PIGNORATI

I diritti effettivamente pignorati, indicati nel pignoramento sono di seguito

indicati:

- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà

con quota di 1/3 spettanti al signor:

3

-~-==.....:--=~=~=~ .. ..ito a r '

- quota di usufrutto pari a 1 /3 spettante alla signora:

nata a

di beni immobili situati in Perugia Viale San Sisto così indicati:

negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 - 47 A indi-

viduato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio n.

particella sub.

appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato,

civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-

gia al foglio n. i particella : sub.

unità immobiliare indipendente adibita a civil.e abitazione situata

ai piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del

Comune di Perugia al foglio n. particella : sub.

appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo, ci-

vico n. 43, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia

al foglio n. particella sub.

appartamento adibito a civile abitazione situato al piano secondo,

civi.co n. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-

gia al foglio n. particella sub.

L'individuazione dei beni immobili di cui sopra si evince dalla visura cata-

stale {all.to D) effettuata presso l'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del

Territorio) in data 6 giugno 2017.

2) DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI E FORMAZIONE

DEI LOTTI

I beni immobili sono ubicati nel Comune di Perugia (PG) lungo il viale prin-

cipale della frazione di San Sisto in zona urbanizzata a circa 7 chilometri

dal Centro Storico del capoluogo umbro.

Come specificato nella precedente relazione di stimçi trattasi di un fabbrica-

to cielp-terra disposto su tre livelli comprendente tre appartamenti adibiti a

civile abitazione oltre un piano seminterrato destinato ad attività commer-

4

m. o

ciale ed un'ulteriore unità immobiliare indipendente destinata a civile abita-

zione, disposta su due livelli, adiacente lo stesso fabbricato.

Per una descrizione dettagliata si rimanda al precedente elaborato peritale

del 15 giugno 2007 e di seguito si confermano i cinque lotti formati che sin-

tetica mente sono così elencati:

3)

LOTTO 1 : negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 -

47 A individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al fo-

glio n . .-- I particella sub. 'I

LOTTO 2 : appartamento adibito a civile abitazione situato al pia-

no rialzato, civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Co-

mune di Perugia al foglio n. particella l sub. .,

LOTTO 3 : unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai

piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del Co-

mune di Perugia al foglio n. particella I sub.:

LOTTO 4 : appartamento adibito a civile abitazione situato al piano

primo, civico n. 43, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di

Perugia al foglio n. particella ~sub.

LOTTO 5 : appartamento adibito a civile abitazione situato al piano

secondo, civico n,. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comu-

ne di Perugia al foglio n. particella sub.

AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI

Prima di procedere all'aggiornamento della stima e determinare il valore di

mercato degli immobili, si ritiene prendere come riferimento lo stesso me-

, todo utilizzato nella precedente relazione adottando il criterio di stima

comparativa €. /mq., con lc;i variante, ritenuta più corretta, di prendere in

considerazione e computare la superficie commerciale anziché quella utile.

Occorre precisare che si è fatto riferimento alla norma UNI 10750/2005

computando il:

- 100 % della superficie interna calpestabile comprese le pareti divisorie

non portanti,

5

.. i

- . il 50 % della superficie delle pareti portanti interne e perimetrali per i

muri di confine con altre unità immobiliari fino ad un massimo di cm. 25 e

- il 100 % dei muri esterni di proprietà fino ad un massimo di cm. 50 di

spessore .

DATI RIASSUNTIVI DELLE SUPERFICI

Di seguito si riporta la tabella nella quale viene ind.icata la superficie utile

precedentemente calcolata e quella commerciale determinata per ogni u-

nità immobiliare:

DESCRIZIONE

NEGOZIO SUB. (piano seminterrato)

RIPOSTIGLIO (piano seminterrato)

DESCRIZIONE

ABITAZIONE SUB. (piano rialzato)

DESCRIZIONE

' ' ' ABITAZIONE SUB. (p. terra - p. 1°)

RIPOSTIGLIO (piano terra)

TERRAZZO (piano 1 °)

DESCRIZIONE

ABITAZIONE SUB. (piano 1°)

BALCONE ( piano 1°)

6

SUP. UTILE (mq.)

70,60

8,50

SUP. UTILE (mq.)

90,10

SUP. UTILE (mq.)

34,20

2,00

5,25

SUP. UTILE (mq.)

102,40

11,70

SUP. COMMERCIALE (mq.)

82,80

11,30


108,40


38,20

3,00

5,25

SUP~ COMMERCIALE (mq.)

118,40

11,70

.DESCRIZIONE

ABITAZIONE SUB.

RIPOSTIGLI n. 2 ( piano 2°)

TERRAZZO ( piano 2°)

BALCONE ( piano 2°)

SUP. UTILE (mq.)

91,30

11,15

14,60

11,70


102,70

14,20

14,60

11,70

AGGIORNAMENTO VALORI DA APPLICARE ALLE SUPERFICI DEI

BENI IMMOBILI

Per quanto attiene l'aggiornamento dei valori di mercato del compendio

immobiliare da porre in vendita, si è tenuto conto, oltre a tutto quanto indi-

cato nel precedente elaborato peritale compresi i parametri tecnici, d~I par-

ticolare periodo di congiuntura economica che di fatto ha depresso il mer-

cato delle contrattazioni immobiliari.

Pertanto, a risultanza dell' indagine conoscitiva del mercato immobiliare di

beni simili per le caratteristiche a quelli da valutare ubicati nella zona inte

. ressata, consultati il listino dei prezzi degli immobili accertati dalla Borsa .

. · Immobiliare dell'Umbria riferito al II trimestre 2017, I' Osservatorio Merca-

.to Immobiliare e le Agenzie Immobiliari note sulla piazza che si ritengono

alquanto attendibili ed aggiornate nel fornire valori con buona sicurezza, lo

scrivente C.T.U., in considerazione dell'andamento variato del mercato im-

mobiliare rispetto alla precedente relazione di stima, ritiene di eseguire la

valutazione dei beni pignorati, adottando i seguenti valori di stima aggior-

nati:

rnJ C. 1.200,00/mq. da applicare alla superficie del NEGOZIO, situato al

piano seminterrato, civici 45, 47, 47 A, distinto al Catasto Fabbricati del

Comune di Perugia al foglio particella sub. Categoria C/1,

rnJ C. 900,00/mq. da applicare alla superficie dell' APPARTAMENTO adibi-

7

to a civile abitazione, situato al piano rialzato, civico 43 A, distinto al

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella

sub. t Categoria A/3, ed alla superficie dell' APPARTAMENTO adibito a

civile abitazione, situato al pianq. primo, civico 43, distinto al Catasto

Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella I sub. ·

Categoria A/3,

rnJ C. 1.000,00/mq. da applicare alla superficie dell' UNITA'

IMMOBILIARE indipendente adibita a civile abitazione, situata ai piani

. terra e primo, civico snc, distinta al Catasto Fabbricati del Comune di

Perugia al foglio particella sub. -~ Categoria A/3,

[fil C. 950,00/mq. da applicare alla superfi~ie dell' APPARTAMENTO adibì-

to a civile abitazione, situato al piano secondo, civico 47 B, distinto al

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella

sub. Categoria A/3.

00 c. 600,00/mq. da applicare alle superfici adibite a RIPOSTIGLIO del

locale annesso al negozio e dell'appartamento al piano terra sub.

00 C. 350,00/mq. da applicare alle superfici· adibite a TERRAZZO,

BALCONE e RIPOSTIGLIO annessi alle abitazioni sub.

AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI

Si procede a stimare i beni immobiliari descritti dei cinque lotti preceden-

temente formati.

STIMA LOTTO 1

- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con quota

di 1/3 spettanti al signor:

nato a

- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:

nata a

di beni immobili così indicati:

negozio situato al piano seminterrato in Perugia viale San

Sisto n. 45,. 47 e 47 A, unità immobiliare individuata al Catasto Fab-

8

bricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n. particella

subalterno Categoria C/1 - Zona Censuaria 2A - Classe .3A

- Consistenza 76 mq. - Superficie 84,00 mq. - Rendita Catastale €.

694,74;

- valore superficie commerciale u.i. adibita a NEGOZIO:

C. 1.200,00/mq. x 82,80 mq = C. 99.360,00

- valore superficie commerciale u.i. adibita a RIPOSTIGLIO:

C. 600,00/mq. x 11,30 mq = t. 6.780.00

TOTALE STIMA LOTTO 1 C. 106.140,00

STIMA LOTTO 2

- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota


nato a

· - guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:

nata a ·


appartamento .adibito a civile abitazione situato al piano rialzato in

Perugia viale San Sisto n. 43 A, unità immobiliare individuata al Ca-

tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n .

particella . subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A -

Classe A - Consistenza 5,5 vani - Superficie 108,00 mq. - Rendita

Catastale€. 284,05;

- valore superficie commerciale u.i. adibita a civile ABITAZIONE:

C. 900,00/mq. x 108,40 mq = C. 97.560.00

.TOTALE STIMA LOTTO 2 C. 97.560,00

STIMA·LOTTO 3

- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota i

di 1/3 spettahti al signor:

9

'lato a ·


nata a


unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai piani terra e

primo in Perugia viale San Sisto snc, · distinta al Catasto Fabbricati

del Comune di Perugia al foglio di mappa catastale particella

subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A - Classe

3A - Consistenza 2,5 vani - Superficie 39,00 mq. - Rendita Catasta-

le€. 129,11;


C. 1.000,00/mq. x 38,20 mq = C. 38.200,00

· - valore superficie commerciale adibita a RIPOSTIGLIO:

c. 600,00/mq. x 3,00 mq = c. 1.800,00

- valore superficie commerciale adibita a TERRAZZO:

C. 350,00/mq. x 5,25 mq = C. 1.837.00


STIMA LOTTO 4

- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con quota


- --·- - · , 1 nato a


nata a


appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo in

. Perugia viale San Sisto n. 43, unità immobiliare distinta al Catasto

Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa catastale

particella subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A

- Classe 3A - Consistenza 5,5 vani - Superficie 123,00 mq. - Rendi-

10

ta Catastale€. 284,05;


c. 900,00/mq. x 118,40 mq = c. 106.560,00

- valore superficie commerciale adibita a BALCONE:

C. 350,00/mq. x 11,70 mq "". .:<= ....... ---=-4...,.0 .... 9 .... 5,.,..,-=0.,.,0


STIMA LOTTO 5

- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con quota


iato a ... -1 -- ______ ..... ,,,,_ ... ,


nata a



in Perugia viale San Sisto n. 47 B, unità immobiliare distinta al Ca-

tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di ma~pa catastale

particella. subalterno · Categoria A/3 - Zona Censua-

ria 2A - Classe 3A - Consistenza 4,0 vani - Superficie 120,00 mq. -

Rendita Catastale€. 206,58;


, C. 950,00/mq. x 102,70 mq = C. 97.565,00

- valore superficie commerciale adibita a RIPOSTIGLIO:

c. 350,00/mq. x 14,20 mq = c. 4.970,00

- valore superficie commerciale adibita a TERRAZZO E BALCONE:

C. 350,00/mq. x 11,70 mq = C. 4.095,00


* * * * * * * Sommando gli importi stimati di tutte le unità immobiliari sopra elencate,

11

(€. 106.140,00 + €. 97.560,00 + € .. 41.837,00 + €. 110.655,00 + €.

111.740,00) si ottiene il:

TOTALE VALORE PI TUTTI I BENI: LOTTO 1, LOTTO 2. LOTTO

3, LOTTO 4. LOTTO 5 = C. 467 .932.00

(diconsi quattrocentosessantasettemilanovecentotrentatue euro I zero cen-

tesi mi)

I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti, annessi e con-

nessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni, diritti, convenzioni che alle

suddette proprietà competono sull'é;lrea e su tutte le parti che per legge,

uso e destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto quanto

ulteriormente pertinente alle unità immobiliari sopradescritte.

4) FORMALITA', VINCOLI ED ONERI

Dalle verifiche effettuate tramite ispezione ipotecaria (all.to E), effettuata

presso la Conservatoria dei R.I. di Perugia il 28 luglio 2017, si evidenzia

che a tutto il giorno 27 luQlio 2017, per i beni oggetto di pignoramento, le

formalità risultano:

TRASCRIZIONI

- TRASCRIZIONE a favore del 21/03/1980 - Reg. Particolare 4778 Registro

Generale 6475 ATIO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETIATA

- TRASCRIZIONE a favore del 21/03/1980 - Reg. Particolare 4779 Registro

Generale 6476 ATIO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETIATA

- TRASCRIZIONE CONTRO del 12/04/2006 - Reg. Particolare 7131 Registro

Generale 12786 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 0/12

del 30/03/2006 ATIO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI

MGNORAMENTOIMMOBILI

- TRASCRIZIONE CONTRO del 16/11/2007 - Reg. Particolare 21244 Regi-

stro Generale 38062 Pu.bblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Dott.

SATOLLI UMBERTO Repertorio 1385 del 17/10/2007 ATIO ESECUTIVO O

CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

ISCRIZIONI

12

- IS6RIZIONE CONTRO del :24/07/1982 - Reg. Particolare 1645 Registro

Generale 12867 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A

GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO DEBITORE

- ISCRIZIONE CONTRO del 22/08/1985 - Reg. Particolare 2438 Registro

Generale 13473 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A

GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO DEBITORE


Generale 298664 Pubblico Ufficiale PETIINACCI PAOLO MARIA Repertorio

174979 del 13/12/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO TERZO DATORE

D'IPOTECA


Generale 7528 Pubblico Ufficiale PETIINACCI PAOLO MARIA Repertorio

195279 del 18/02/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO SOGGETIO TERZO

DATORE D'IPOTECA


· Generale 38062 Pubblico Ufficiale DOTI. SATOLLI UMBERTO Repertorio

1385 del 17 /10/2007


Generale 6875 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE

D'APPELLO Repertorio 306 del 15/02/2007 IPOTECA GIUDIZIA derivante da

DECRETO INGIUNTIVO SOGGETIO DEBITORE.

* * * * * * *

5 ) CONCLUSIONI

Dai risultati delle indagini ed analisi effettuate, sulla base di quanto

accertato e rilevato, il sottoscritto C. T.U. geometra Maurizio Mattia-

li, in considerazione dell'andamento variato del mercato immobilia-

. re risP.etto alla precedente relazione di stima, riassume di seguito i

dati di stima determinati comprendenti il valore aggiornato di eia-

13

scuno lotto formato:

- valore stimato LOTTO 1 = c. 106.140,00





TOTALE VALORE STIMATO C. 467.932,00

Per un valore stimato complessivo di tutti I beni pari ad C.

467.932,00 ( diconsi quattrocentosessantasettem ilanovecentotrentadue I

zero centesimi).

I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti, annessi e con-

nessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni, diritti, convenzioni che alle

suddette proprietà competono sull'area e su tutte le parti che per legge,

uso e destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto quanto

· ulteriormente pertinente alle unità immobiliari sopradescritte.

Ad integrazione della precedente relazione del 15 giugno 2007, si allega ul-

teriore documentazione fotografica (all.to F) effettuata in digitale c:lurante

lo svolgimento delle operazioni peritali dell' 8 giugno 2017.

Il sottoscritto C.T.U. dichiara di aver provveduto ad inviare alle parti inter-

venute ed alla parte esecutata copia del presente elaborato a. mezzo posta

· elettronica (all.to G), inoltre l'invio del presente elaborato peritale, conte-

nente i valori di stima aggiornati, viene effettuato entro i termini concessi.

fissati per il giorno 31 lùglio 2017.

Con il presente elaborato tecnico-estimativo, composto da quattordici pagi-

ne interamente edite a computer e parte della quindici, lo scrivente C.T.U.

ritiene di aver risposto ai quesiti posti dall' Ili.mo G.E., restando in ogni ca-

so a completa disposizione per eventuali chiarimenti e ringrazia per la fidu-

eia accordata.

Il C.T.U. geom. Maurizio Mattioli

14

·ALLEGATI CHE FANNO PARTE INTEGRANTE DELLA PRESENTE RELAZIONE:

A ) COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI TRASMESSA ALLA

PARTE ESECUTATA

B ) VERBALE INIZIO OPERAZIONI PERITALI DELL' 8 GIUGNO 2017

C) CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DELLA PARTE ESECUTATA

D) VISURA CATASTALE

E) ISPEZIONE IPOTECARIA DEL 27 LUGLIO 2017

F ) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

G) ATTESTAZIONE INVIO ELABORATO ALLE PARTI INTERVENUTE ED ALLA

PARTE ESECUTATA

Perugia lì 30 luglio 2017

Il C.T.U.

geom. Maurizio Mattioli

15

"' o Ol O> ro Ol Ol .;g (')

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S1UD IO lEC NICO • Geom. MAURIZIO MATIIOU


G.I. Dott.ssa Arianna De Martino

!

INTEGRAZIONE ALL' AGGI ORNAMENTO DELLA RELAZIONE DI STIMA

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL'ESECUZIONE IMMOBILIARE

n. R.G. 115/ 2006 e n. R.G. 393/ 2007

promossa da:

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. con sede legale in Roma

e BANCA TOSCANA S.p.A .

. contro:

e

C. T. U. geom. Maurizio Mattioli

Perugia 30 dicembre .2017

strada Ponte d 'Oddi32 * Te I. I Fax:075.46455 * · 06125 PERUGIA * e-ma il ma [email protected]

isc r. Co Ile gio Geometri Pro vine ia di Pe rng ia n. 2418 * isc r. Trib una le di Perugia Consulente Te e nico n. I 049

C. F. MTIMRZ57A03G478J - P. NA 0119086 054 2 - p .e .e.: ma urizio.ma ttioli@ge ope e .it

1

PREMESSA

L'lll.mo Giudice del Tribunale di Perugia DotLssa Ari.anna De Martino, a

scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/11/2017, essendo e-

secutati : che· · disponeva il ri-

chiamo nell'Esecuzione Immobiliare n. 115/2006 e 393/2007, del sotto-

scritto C.T.U. con lo scopo di:

distinguere la s.tim a dei singoli diritti di ciascuno, di precisare se è

stata verificata. l'esistenza i.n vita dell'usufruttuaria (nata nel

I}, ed infine di rispondere alle osservazioni tecniche degli ese-

cutati depositate telematicamente il 24 settembre 2017.

Il G.E. concedeva al CTU termine di giorni 30 per la risposta scritta ai chia-.

rimenti sopra indicati e fissava la prossima udienza per il giorno 12 gennaio

2018 alle ore 10,30.

* * •. * * * *

ATTI VITA' C.T.U.

In adempimento all'incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. esaminava atten-

tam ente il precedente elaborato relativo all'aggiornamento della relazione

di stima inviato telematicamente i.I 30 luglio u.s. ed effettuava ulteriori in-

dagini, relativi agli immobili pigrio~ati, presso l'Ufficio Anagrafe del Comune

di Perugia al fine di poter avere a ~isposizione tutti gli elementi utili per po-

ter rispondere al G. E..

Eseguiti pertanto gli accertamenti. necessari, compresa la raccolta dei dati

relativi ai termini ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dal G. E.,

nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi utili reperiti, lo scrivente

C.T.U. ritiene essere in grado di poter indicare i risultati delle indagini com-

piute nella seguente:

RELAZIONE PERI TALE

che per praticità di replica si compone dei capitoli cosl di seguito indicati:

. 1 ) DISTINZIONE STIMA DEI SINGOLI DIRITTI DI Cl ASCUNO (pag.

2

µ ··'.--"

3 - 9)

2) VERIFICA DELL'ESISTENZA IN VITA DELL'USUFRUTTUARIA (nata

nel ), (pag. 9 - 10)

3 ) RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI TECNICHE DEGLI ESECUTATI

DEPOSI TATE TELEMATICAMENTE IL 24 SETTEMBRE 2017 (pag. 1 O -

21)

4 ) CONCLUSI ON I (pag. 21 - 23)

* * * * * * *

1 ) DISTINZIONE STIMA DEI SINGOLI DIRITTI DI

Cl ASCUNO

Prima di procedere a distinguere la stima dei singoli diritti di ciascuno, ven-

gono riepilogati quelli effettivamente indicati nell'atto di pignoramento e

nell'ultimo elaborato peritale del 30 luglio 2017 che sono i seguenti:

- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà

con quota di 1/3 spettanti al signor:

nato a (PG) il


1 nata a : (PG) il.

di beni immobili situati ih Perugia Viale San Sisto cosi indicati:

negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 - 47 A indi-

viduato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio n.

particella sub.

appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato,

civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Com une di Peru-

gia al foglio n. particella sub.

unità immobiliare indipendente adibita a civile abitazione i situata

ai piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del

Comune di Perugia al foglio n. particella: sub.

appartamento adibito~ Civile abitazione situato al piano primo, ci-

vico n. 43, individuato al Càtasto Fabbricati del Comune di Perugia

3

al foglio n. particella sub.


civico n. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-

gia al foglio n. pa~_ticeUi: sub.

Si procedere quindi a distinguer!i la stima dei singoli diritti di ciascuno ese-, • ' I

cutato per tutti i 5 lotti precedentemente formati: f

LOTTO· 1

- diritti di piena proprietà per la q.uota di 2/3 e di nuda proprietà con quota


) nato a - (PG) il


, nata a (PG) il

di beni immobili cosi indicati:

negozio situato al piano seminterrato in Perugia viale San

Sisto n. 45, 47 e 47 A, unità immobiliare individuata al Catasto Fab-

bricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n. particella

subalterno , Categoria Cl 1 - Zona Censuaria 2" - Classe 3"

- Consistenza 76 mq. - Superficie 84,00 mq. - Rendita Catastale€.

694,74;

TOTALE STIMA LOTTO 1 I

€. 106.140,00

STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 1).

In riferito agli immobili di cui sopra, si calcolano i valori di ciascun esecuta-

to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti.

Per determinare il valore di 1/3 di usufrutto spettante alla s.ra ~

viene applicata la vigente Tabella riferita all'anno in corso

dove sono indicati: l'età dell'usufruttuario, il coefficiente, la percentuale di

usufrutto e la percentuale di nuda proprietà, nella quale, nel nostro caso:

l'età dell'usufruttuario è compresa tra 93 e 99 anni, il coefficiente è uguale

a 100 ,00, la percentuale di usufrutto è di 1 O ,00 o/o e la percentuale della

4

nuda proprietà è pari a 90,00 % .

moltiplicando il valore complessivo del lotto stimato di

€. 106.140,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usufrutto pari

ad€. 10.614,00 (10 %) che .diviso 3 determina il:

VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3.538,00

guota di 1/3 spettante a

Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore

dell'usufrutto calcolato:

€. 106.140,00 - €. 3.538,00 =

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €; 102.602.00

diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di

1/3 spettanti a

LOTTO 2



iato a

- guota di usufrutto pari a 1/3 spettant~ alla signora:

nata a


appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato in

Perugia viale San Sisto n. 43 A, unità immobiliare individuata al Ca

tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n.

particella · subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 211 -

Classe 11 - Consistenza 5,5: vani - Superficie 108,00 mq. - Rendita

Catastale€. 284,05;

iOTALE STIMA LOTTO 2 €.:, 97.560,00



to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro"

5

cedimento adottato di cui al lotto predente:

moltiplicando il valore com plessiv~ del lotto stimato di

· €. 97.560,00 per i dati sopra indiçati si ottiene il valore dell'usufrutto pari

ad€. 9.756,00 (10%) che diviso 3 determina il:


guota di 1/3 spettante a



€. 97 .560,00 - €. 3.252,00 =

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 94.308,00

diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con guota di

1/3 spettanti a

LOTTO 3

- diritti di pieria proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota


1ato a

- guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:

nata a


unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai piani terra e.

primo in Perugia viale. San Sisto .snc, distinta al Catasto Fabbricati

del Com une di Perugia al foglio di m ap.pa catastale particella

subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A - Classe

3A - Consistenza 2,5 vani. - Superficie 39,00 mtj. - Rendita Catasta-

le€. 129,11; ·

TOTALE STIMA LOTTO 3 €. 41.837,00



to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro-

6




ad€. 4.183,70 (10%) che diviso 3 determina il:

VALORE DELL'U$UFRUTTO €. 1.395,00

guota di 1 /3 spettante a



€. 41.837,00 .- €. 1.395,00 =

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €, 40.442 ,00 I

diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di

1/3 spettanti a

LOTTO 4



, nato a 1


nata a


appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo in

Perugia viale San Sisto n. 43, unità immobiliare distinta al Catasto

Fabbricati del Com une di Perugia al foglio di mappa catastale

particella I subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A

- Classe 3A - Consistenza, 5,5 vani - Superficie 123,00 mq. - Rendi-

ta Catastale€. 284,05;

TOTALE STIMA LOTT04 €.1

110.655,00




7




ad €. 11.065,50 ( 10%) che diviso 3 determina il:

VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3;.688,50

guota di 1 /3 spettante a

~

Per d.eterm inare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore


€. 110.655,00 - €. 3.688,50 =

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA'·.€. 106,.966750

diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di

1/3 spettanti a e ,· J

'LOTTO 5



nato a


nata a



in Perugia viale San Sisto n. 47 8, unità immobiliare' distinta al Ca-. !

tasto Fabbricati del Com un.e di Perugia al foglio di mappa catastale

particella subalterno · Categoria A/ 3 - Zona Censua-

ria 21\ - Classe 31\ - Consistenza 4,0 vani - Superficie 120,00 mq. -

Rendita Catastale€. 206,58;

TOTALE STIMA LOTTO 5 €. [ 111.740,00


In riferito agli immobili di cui s.oprc;:i, si calcolano i valori di ciascun esecuta-




€. 111.740,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usÙfrutto pari

I ad€. 11.174,00 (10%) che diviso 3. determina il:

VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3,,725,00

guota di 1/3 spettante a 1 ~. -~·~·~· ·~·~·~·-·-----

Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale d·e11a .stima il valore


€. 111.740,00 - €. 3.725,00 =

VALOREDELLA NUDA PROPRI ETA': €, 108.015.00

diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con quota di

1/3 spettanti a·

RIEPILOGANDO LA SOMM~ DI TUTTI 5 I LOTTI SI OTTIENE:

TOTALE QUOTA 1 / 3 DI USUFRUTTO= €.15.598,50

SPETTANTE A

TOTALE QUOTA 2 I 3 DI PIENA PROPRI ETA' E QUOTA DI

1 / 3 DI NUDA PROPRI ETA'!= €. 452.333,50

SPETTANTE A

2 ) VERIFICA DELL'ESISTENZA IN VITA DELL'

USUFRUTTUARI A (nata nel 1923)

A pagina 3 del precedente elaborato, trasmesso telematicamente in datà

30 luglio 2017, veniva precisato che: ..... in data 16 maggio 2017., tramite

CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA, richiesto presso l'Uf.fjcio Anagrafe

del Com une di Perugia, si è potuto accertare che il sig.

e la sig.ra risiedono rispettivamente

all'indirizzo dei beni immobili pignorati in Perugia viale San Sisto n. 43 e in

Perugia viale San Sisto n. 43 A dal .30 novembre 1982.

A conferma di quanto dichiarato, tale certificato storiço di residenza, veniva

9

allegato con la lettera " e ".

Di recente, precisamente in data 11 dicembre 2017, lo scrivente CTU si re-

cava ancora presso l'Ufficio Anagrafe del Com une di Perugia dove si poteva

accertare, tramite CERTIFICATO DI ESISTENZA IN VITA, che l'usufruttuaria

sig.ra I risulta agli atti tuttora vivente. (a 11.t o

A)

* * * * * * *

3 ) RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI TECNICHE DEGLI

ESECUTATI DEPOSI TATE TELEMATICAMENTE IL 24

SETTEMBRE 2017

Le osservazioni sono state prodotte dalla parte esecutata tramite deposito

telematico dell'Avvocato Daniele Fantini ( all.to B) con allegata relazione a

firma del geom. Mario Pilurzi (alLto C) che in sintesi possono riepilogarsi

in quattro punti essenziali:

A ) In primo luogo si riferiscono alla variante adottata dallo scrivente nel

recente elaborato del 30 luglio u.s, di prendere com e riferimento la superfi-

cie commerciale piuttosto quella utile rispetto alla precedente stima del 15

giugn9 2007, ritenuta dal CTU più corretta .

. B ) Successivamente v.engono riepilogati gli importi totali di tutti i 5 lotti

' '

determinati nella prima stima del 15 giugno 2007 per complessivi €.

704.550,00 (importo arrotondato ad·€. 705.000.00) e cosi quelli definiti

.nella recente stima depositata il .30 luglio 2017 per€. 467.93~,00 (redatte

entrambe dallo scrivente) con una sostanziale diminuzione complessiva del·

valore dei ben_i oggetto di pignoramento di quest'ultima pari ad €.

237 .068,00.

C ) Inoltre, nella relazione tecnica allegata alle osservazioni, vengono riepi-

logati i valori di stima dei 5 lotti determinati dal tecnico di parte esecutata

per complessivi €. 799.034,00; che, in considerazione dei prezzi unitari a-

dottati, a distanza di 1 O anni dalla prima valutazione, a quanto sostenuto

10

dal geom. Pelurzi sono sensibilm.ehte aumentati.

D ) Infine, nelle conclusioni prodotte dalla parte esecutata, si chiedono

chiarimenti rispetto alle osservazioni contenute nella perizia di parte del

Geom. Mario Pelurzi e di illustrare in particolare le ragioni della esclusione

dei valori indicati nella Banca dat! ci.elle quotazioni immobiliari dell'Agenzia

delle Entrate, riferite al Il semestre 2016, oltre a tutti gli altri aspetti e-

spressi nella relazione.

RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI

In merito a quanto riportato nelle. osservazioni prodottE;l dalla parte esecu-

tata tramite il legale Avv. Daniele Fantini ed il geom. Mario Pelurzi, lo seri-

vente ritiene replicare ai punti precedentemente descritti come di seguito.

PUNTO A

Il sottoscritto CTU ha ritenuto congruo apportare la variante nell'ultima

stima del 30 luglio 2017 rispetto al precedente elaborato del 15 giugno

2007, circa l'applicazione, rispettivamente, della superficie commerciale

anzi eh è quella utile.

Tale scelta, ritenuta dallo scrivente più corretta, ma non errata, si può ag-

giungere anche più utilizzata, è stata effettuata adottando lo stesso para-

metro di riferimento " mq " con q criterio ben preciso di aver attribuito il

valore a mq. maggiore per la superficie utile e minore per la superficie

commerciale.

Infatti i valori determinati nella prima stima, in cui è stata presa in conside-

razione la superficie utile, sono più elevati rispetto a quella depositata re-

centemente anche per questa motivazione.

Per portare un esempio dimostrativo è sufficiente prendere in considerazio-

ne l'appartamento adibito a civile abitazione individuato catastalmente con

il sub. 12, avente superficie utile di mq. 90, 1 O, il cui valore stimato nel

2007 al mq. è di€. 1.700,00, mentre nel 2017, con applicazione della su-

perficie commerciale pari a mq. 108,40 è di€. 900,00.

Ciò per dimostrare che il prezzo espresso al mq, non è diminuito di quasi il

11

50. % com e ribadito più volte da·11a parte esecutata, ben si è il dato della dif-

ferenza di superficie che incide di circa il 20 % in più (da mq. utili 90, 10 a

mq. commerciali 108,40) e di conseguenza sul valore determinato.

In sem pii ci parole, se nella stima recente, redatta dal sottoscritto CTU, fos-

' . se stato applicato lo stesso parametro mq di superficie utile, il valore de-

' ' terminato di€. 900,00 sarebbe stato ·~i€. 1.080,00; oppure: se nella stima

del 2007, fosse stato applicato lo stesso parametro mq di superficie com-

merciaie, il valore stabilito di €. 1. 700,00 sarebbe stato pari ad €.

1.417,00.

In definitiva, si ribadisce il concetto che la differenza dei valori stimati al

l l ,:

mq nell'elaborato peritale di giug,no 2007 non sono dimezzati rispetto a

quello recente datato luglio 2017 come sostenuto e più volte ribadito dalla

parte esecutata, bensl rid.otti in percentuale congrua rispetto all'andamento

del mercato immobiliare ed altri aspetti e motivazioni come specificato e

trattato nei paragrafi successivi.

PUNTO B

Questo paragrafo, che riguarda la sostanziale diminuzione com plessi va del

valore dei beni attribuito dal sottoscritto CTU nell'ultima stima datata luglio . '

2017, riprende in parte quanto descritto nel precedente punto A.

Tuttavia si ribadisce che i valori del com pendio immobiliare sono stati de

terminati dopo aver consultato il listino dei prezzi degli immobili accertati

dalla Borsa Immobiliare dell'Umbr.ia riferito al Il trimestre 2017, I' O.M.I.

(Osservatorio Mercato Immobiliare), oltre Agenzie Immobiliari note sulla

piazza, e soprattutto in considerazione dell'andamento mutatodel

mercato jm mobiliare rispetto alla precedente relazjone di stinia,

che. come è ben noto a tutti. anche a quelli non addetti aj lavori.

rjspetto a oltre 1 O anni fa. in cui la bolla jm mobiliare attraversava

un periodo fiorente. oggi si è passati ad una congiuntura economica

che di fatto ha depresso il m ércato delle contrattazioni immobiliari.

Quanto sopra ev.idenziato trova riscontro nelle due tabelle di seguito ripor-

12

tate in cui sono indicati i valori dei prezzi unitari riferiti alla zona interessa-

ta (periferia). alla categoria (abitazioni e negozi) ed allo stato (abitabile)

dei beni immobili. La prima tabella riguarda il listino dei prezzi degli immo-

bili accertati dalla Borsa Immobiliare dell'Umbria - camera di Commercio di

Perugia) riferito al Il trimestr.e 2017:

Periferia

:2 .. ~.· A;tlglan~le ;i:

ii{; lhdusfriate

15

TERRENI ED!Ì'lCAllJU

600

Nt11lVQ

inin/m(l · . ma)9'il1Q

40o l.'ioo

iri.111 ç

900

lfl e e

~3.000/Ha

nella quale sono evidenziati in rosso i valori espressi in€ I mq che oscillano

da un minimo di€. 650,00 /mq ad un massimo di€. 1.100,00 /mq per le

unità immobiliari destinate a civile abitazione e da un minimo di €. 800,00

/mq ad un massimo di€. 1.200,00 /mq per le unità immobiliari destinate a

13

negozio-attività commerciali.

La seconda tabella riguarda il listino dei prezzi degli immobili dell' O.M.I.

(Osservatorio Mercato Immobiliare) riferito al periodo del I semestre 2017:

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato

Risultato interrogazione: Anno 2017- Semestre 1

N&t 1• sernes1N 20t7 rash1 sospew I.a ril&vw:fone nel comuni di Casei1:1, Cerreto d'.f Spokilu. Montl>k>one di S~tu, Norcio, Poggiodomo, Pt&cl, Sant'Anamlia di Niar~o, Sd»ggiM, Sellan~ Vallo-di: :Ne~ n11l quali il DlQreo.to immobillalQ' rbulta BQ:Mibilrne>nta condizìonafQ· dagli effetti tWgti aventi al$ndcl ~124 agoia1o e d&t 30 ottobte 201&.

Provinch:a: PERUGlA

Comune: PEAUGU(

Fo.acialz.ona: PMfa1lc.'.alF. DI CAVALLO, lACUGtw.NA. OLMO. S. SISTO. STROZZACAPPOOI. C. OEL PIANO, PONTE D. P~ETRA,CAPANNE

Codice di zonn~ 01

Mi<a'oz~a catastali n.~ 3

Tipologia pm11alanie~ Atida:zloni cl vili

D&&tinaloml: R..?sidnnziala

.Abit01;1.im1ii:ivili N'ORMA!Jo

Ahit.v.ionJ <li tì~ etnnom.l?'l NORMl\Ul

A"utcir~ilt-1..'#~Y N<:m~1A)~B:

[lii~ l;O.R)JÀl,\Ì'

f"l)~[j ;tUlq L~l~:rtJ NùÌlMil).E

F\'Wli·-U.lflo.-!it.>(l~Jì}

vmee\IWini NORMAlJ~:

1200

1000

:Ì20

5~

4441

2\lll;

11511

1550 L. 4,1

Ù(IQ L 3,4

470 i.. 1,1

~f{f L l,7

US9 L. J,6

L

nw L 4;2

• (;, STJirq Cqlf;EIWAnvo. iridlcittocoò]\!ltoi• MÀJU$COLE'" rlf•n'o/~ qÒ<liÌ!> ~ rrajoimti> di ZONA

6

4,5

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Il Valore <lf M<'1<•!• è ~lipm••• fn Etim'mg rifort!o o!l;i wporficis Nstia (N) "IY•ro.li'rda (L) · · · • ltV•l•r•«H~loria.a "'"""""In E~"""''q jlfir ri1>~9.rllsr1o ill!a ~Up!i(ttole N•tt•:1Ni aweio L.o!OO (L) . . ~ préSQ1'q:~:dOj·c'atalt~il:".11'$fuflSOO {~} ~UrltO alla i!~iDi·@tf~I:\ Gtg" l:,f&'iat~tya101f ~ ~ri=a:t.I) O dtlocGi(on& SC!tlO ~ja~ Qgge~to. dj"rn.ti.ifiea.

• Por !Ja:U~ ~' Pò~aUlQod.Autarifue:~ ria:rtrtiulta~i!i~\fi!::a~~J ciNo.rs.1;rapp_i~zi.ernfl1.i-iki~ riìer~tis:4)c4ridti~ ~ta19.~JY".1-tfyl,) • Por.la lipO~a NGf,tO..Zì il gtudzla Oi N /Sò cia inta!'lciaorsf lilari\G~!a po:&izfooo commmt!IDù:O. non albstato iCOllOO!Valti/o· OOIJ'urntà.hrimobi~aro

~, H Vab?fa._dl: r~~rçat~. e ·(tsp.ro~~o !n ~i.11rt~éj ·ri.m~~a ~la. ~~.oi~fi~ N~~~ ~~}-0/l.~~,t~~a·{~l li. lfV~.!cr~ .. ~ ~;i-Jo.~-~~~P~ ln i?t.tr~q ~r ~se 'flf~.~i~.~l~~p~rt(r~a ~11~-~~~-w~~m ~~~ iq

Ng:ua tlJXt~ij~·a i0.dl~1it la ~~io dl.i.::on~GNailoi11;r·9.nla11~is"i1zjaOO ~h~ pilo a~U~ie; I awué~ll \ID.IP!i±

• cm.mo • Nlimiàle . s-

L

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4

L

-l . Con1'1 """1m>rcia!i

Valoro!iitrc:alo(~

llln - • Va!ariloosdofti) (-EJ'mq i:~}

- - Il NORMA~E 1600 6,9 10.1

2,3

10.S

14

nella quale sono indicati i valori espressi in € I mq eh.e oscillano da €.

1.000,00 /mq ad €. 1.300,QO /mq per le ABITAZIONI DI TIPO

ECONOMICO, da un minimo di €. 1.200,00 /mq ad un massimo di €.

1.550,00 /mq per le ABITAZIONI CIVILI, e per concludere da un minimo di

€.1.300,00 /mq ad un massimo di€. 1.850,00 /mq per le unità im!'llobiliari

destinate a NEGOZI O.

Dai tali dati sopra indicati si evince che la media dei valori unitari espressi

in €. I mq, considerando la tipologia ABITAZIONE CIVILE miglio-

re/superiore rispetto a guella di TIPO ECONOMICO, si ottengono:

€. 1.125,00 I mq per i beni immobili destinati a civile abitazione,

€. 1.287,50 I mq per i beni immobili adibiti a negozio.

valori applicati dallo scrivente nel recente elaborato peritale sono di se-

guito indicati:

- da€. 900,00 ad€. 1.000,00 I mq per le u.i. di civile abitazioe,

- €. 1.200,00 I mq per l'u.i. adibita a negozio,

che risultano di poco inferiori ai valori medi sopra indicati per le motivazioni

che interessano vari aspetti in parte t~attati e descritti nel seguito.

La diminuzione dei valori unitari, espressi in €. I mq, peraltro applicata dal-

lo scrivente CTU nella misura inferiore al 15%, trova ampia giustificazione

nell'attenta analisi degli aspetti svantaggiosi che hanno contribuito in

maniera sfavorevole alla determinazione del valore del compendio immobi-

In prim is l'inadempienza delle prescrizioni indicate nel documento

di abitabilità n. 14150 jn cui veniva esplicitamen-te indjcato il man-

cato rjspetto dell'intonacatura esterna del fabbricato che doveva

essere realizzato entro sei mesi decorrenti dal 24 marzo 19 82. Cv.

RISPOSTA D pag. 15 elaborato del 15 giugno 2007)

Tale inadempienza ha di fatto reso invalido il documento di abitabilità di

quasi tutte le unità immobiliari oggetto di pignoramento.

Pur essendo in parte verità, come evidenziato nelle osservazioni prodotte

15

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dall'Avv. Fantini, che in entrambe le relazioni di stima è stato indicato dal

sottoscritto uno stato buono di condizioni degli immobili, peraltro vero sol.o

in parte in quanto per l'u.i. destinata a negozio e per quella adibita ad abi-

tazione situata al 2° piano è stato attribuito uno stato di conservazione

DISCRETO. è altrettanto vero che dalla prima stima effettuata nel giugno

2007 a guelfa recente di luglio 2017 sono trascorsi ben oltre 1 O anni

che hanno reso più datati tutti i beni immobili senza distinzioqe.

durante i guaii non sono stati effettuati lavori migliorativi di nessun

genere. specialmente nelle parti esterne.

Si ritiene segnalare inoltre che per l'u.i. adibita a civile abi'tazione disposta

su due livelli, individuata catastalmente con il sub. 13 (LOTTO n. 3) sono

state riscontrate delle difformità in termini di aumento di superficie che,

trattandosi di opere da regolarizzare in sanatoria. dovranno ottenere il

nulla osta della Soprintenza, a differenza di tempi indietro. malto più atten-

ta a rilasciare il titolo autorizzativo e com ungue, in caso di parere favorevo-

le. con costi tecnici ed oneri molto superiori rispetto a guanto indi-

cato nel primo elaborato peritale del 2007.

Anche questo è un altro elemento che ha contribuito alla diminuzione del

valore di mercato della fattispecie.

Nelle osservazioni prodotte dalla parte esecutata, sia il Legale Avv. Fantini

che il geom. Pelurzi, fanno più volte riferimento all'ubicazione dei beni im~

mobili situati a poca distanza dal polo ospedalieiro di Perugia e di altri servi-

zi vari ma è anche vero, e non viene minimamente accennato, che il fab-

brjcato in oggetto è sjtuato in zona periferica a ridosso di una delle

vie principali (prosegue la Via Pievaiola - nota a tutti> ad elevata

densità di traffico con derivanti rum ori malto intensi e smog con

impatti devastanti anche per la salute dei cittadini.

Un altro aspetto, certamente non meno importante, che ha contribuito no-

tevolmente alla riduzione dei valori rispetto alla precedente stjma del 2007,

è quello relativo ali' ANDAMENTO DEI PREZZI.

16

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Diversi studi hanno evidenziato che dal 2008 il trend è stato sem-

pre negativo. nelle grandi città. nell'hinterland delle grandi città e

nei capoluoghi di provincia: nelle prime il valore degli immobili è

diminuito del 37,00%. nell'hinterland delle stesse del 38,00% e nei

capoluoghi di provjncja addjrjt:tura del 39,00%.

In effetti nel primo decennio duemila l'edilizia italiana è stata favorita da

una bolla immobiliare e da altre condizioni di vantaggio in cui tutto filava

bene per i piccoli e grandi costru~tori e per tutte le banche che li finanzia

vano a pioggia, progetto dopo pro.getto. intervento dopo intervento. '

Il risultato sono case in eccesso r.ispetto alla domanda: si è passati da im-

mobili che avevano raggiunto guotazioni insostenibili in relazione ai para-

metri economici. fino poi a " scoppiare " con un drastico calo dei prezzi e

conseguenti ripercussioni a livello. generale. La crisi finanziaria globale è in

. parte nata dallo" scoppio" della bolla immobiliare.

PUNTO C

Nella relazione tecnica di stima redatta dal geom. Mario Pelurzi 1'8 agosto

2017 vengono descritti sinteticamente i beni in oggetto con indicazione dei

valori espressi in€. I mq per tutti i 5 lotti formati desunti dalle relative ta-

belle dell' O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) allegate alla relazione

riferiti al periodo Il semestre 2016 che in pratica corrispondono esattamen-

te a quelli del I trimestre 2017 presi come riferimento dal sottoscritto.

Detti valori oscillano da un minimo di€. 1.200,00 I mq ad un massimo di

€. 1.550,00/ mq per le unità immobiliari destinate a civile abitazione e da

un minimo di€. 1.300,00 /mq ad un massimo di€. 1.850,00 /mq per le u-

nità immobiliari destinate a negozio.

Quelli presi in esame dal geom. Pilurzi risultano di:

€. 1.300,00 I mq per le u.i. destinate a civile abitazione individua-

te catastalmente.con i sub. 12, 13 e 14;

€. 1 .550 ,00 I mq per I' u.i. destinata a civile abitazione individu.a

ta catastalmente con il sub.' 15 (appartamento al 2° e ultimo piano);

17

€. 1.600 I mq per l'u.i. adibita a negozio, identificata con il sub. 11.

E' evidente che il tecnico di parte esecutata ha adottato i suddetti valori

senza tenere conto dei vari gl! aspetti svantaggiosi descritti nel pun

to B precedente tra cui in prim is l'inadempienza delle prescrizioni indicate

nel documento di abitabilità n. 14150 in cui veniva esplicitamente indicata

la condizione di effettuare l'intonacatura esterna dell'edificio com e di segui

to evidenziato in rosso:

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·- ·-rP;,.x,j,.sru.:emH:i .. \!!:.asex•.e ... u1:td.'mat:L.,,,,i,..,l...avor.L .. "4:t .• wµp:t.i~4"'-··--··· .. ·----·-·"

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Com e specificato sopra tale inadempienza ha di fatto reso invalido

il documento dj abitabjlità che per farlo tornare efficace sono ne-

cessari costi da sostenere jnqentL

19

Lo scrivente ritiene necessario precisare che i valori unitari determinati per

ciascun bene, in entrambe le relazioni, tengono conto della corte posteriore

al fabbricato e di quella fronte strada adibita a parcheggio a differenza e

contrariamente di quanto computato dal geom. Pilurzi nella stima dell'8 a-

gosto 2017.

Si aggiunge che lo spazio antistante la via principale del centro abitato di

San Sisto consente di posteggiare un autoveicolo al massi mo due ostruen-

do bensl il passaggio di accesso all'u.i. adibita a negozio.

Per quanto concerne la cubatura residua, indicata dallo stesso tecnico. in

termini di circa 360 mc, stimata 28.800,00 €, lo scrivente CTU sostiene che

un'eventuale incremento di superficie, in considerazione del contesto gene-

raie del fabbricato e della posizione rispetto all'area e agli edifici circostanti,

comporterebbe una revisione globale del progetto e un'opera realizzabile

con serie difficoltà e costi molto alti.

·Inoltre, se parliamo di un'eventuale sopraelevazione, per renderla fattibile,

sarebbe indispensabile una verifica e adeguamento generale dell'intero

fabbricato rispetto alle vigenti norme· antisismiche che com porterebbero

anche in questo caso costi molto ingenti per non aggiungere spropositati.

PUNTO D

Infine, nelle conclusioni prodotte dalla parte esecutata, si chiedono chiari-

menti rispetto alle osservazioni contenute nella perizia di parte del Geom.

Mario Pelurzi e di illustrare in particolare le ragioni della esclusi.one dei va

lori indicati ~ella Banca dati delle' quotazioni immobili ari dell'Agenzia delle

Entrate, riferite al li semestre 2016, oltre a tutti gli altri aspetti espressi

nella relazione.

Lo scrivente ritiene replicare che i valori presi in considerazione

nell'aggiornamento di stima del 30 luglio 201} hanno ten1,1to conto non so-

lo, com e descritto precedentem ent,e, dei valori indicati della Banca dati del-

le quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate I O.M.I. riferito al I se-

20

mestre 2017 (che riporta analoghi valori di quello del Il semestre 2016) -

quindi senza esclusione di questi - ma anche quelli accertati dalla Borsa

Immobiliare dell'Umbria - camera di Commercio di Perugia) riferiti al Il tri-

m est re 2O1 7.

Il riferimento di questi ultimi valori non è invece stato preso minimamente

in considerazione dal geom. Pel.urzi che si è attenuto solamente a quelli

tratti dalla Banca dçiti delle quoté\zioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate

I O.M.I. trascurando quello del Borsino della Camera di Commercio di Pe-

rugia in quanto contenente valori sfavorevoli e di conseguenza penalizzante

sulla determinazione del complessivo valore del compendio immobiliare.

Per questo motivo il sottoscritto CTU ritiene che tale chiarimento è ampia-

mente pretestuoso.

In definitiva lo scrivente CTU ritiene importante precisare che tutti i vari

aspetti evidenziati e descritti, nonché le considerazioni e analisi tecniche

svolte, trovano ampia giustificazione nell'applicazione di una diminuzione

dei valori rispetto alla stima effettuata nel periodo giugno 2007 che si con-

fermano in toto senza la necessità di apportare nessuna variazione.

Per le risposte agli altri aspetti e1

spressi nella relazione del tecnico geom.

Pelurzi, si rimanda a tutte le considerazioni pronunciate e trattate nei punti

precedenti A B e C.

* * * * * * *

5 ) CONCLUSI ON I [

Dai risultati delle indagini ed analisi effettuate, sulla base di quanto

accertato e rilevato, com presa la raccolta dei dati relativi ai termini

ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dall'lll.m o G.E.,

nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi. utili reperiti, lo seri-

vente C.T.U. geometra Maurizio Mattioli riassume di seguito i risul-

tati conclusivi:

1 ) la stima effettuata dei singbli diritti di ciascun esecutato risulta:

LOTTO 1

21

ai' Cl


guota dj 1 / 3 spettante a /

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 102.602.00

diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e dj nuda proprietà con

guota dj 1 / 3 spettant j a

LOTTO 2

VALORE DELL'USUFRUTTO€. ~.252,00

guota di 1/ 3 spettante a


diritti di pjena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con

guota di 1 / 3 spettanti a

LOTTO 3

VALORE DELL'USUFRUTTO€. 1.3.95,00

guota dj 1 / 3 spettante a


diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con

guota di 1 / 3 spettanti a

LOTTO 4

VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3;688,50

guota di 1 / 3 spettante a

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 106 .966 .50

diritti dj piena proprietà per la guota di 2/ 3 e dj nuda proprietà con

quota di 1 / 3 spettanti a

LOTTO 5


quota di 1 / 3 spettante a.,

VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 108.015,00

diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con

quota di 1 / 3 spettanti a

RIEPILOGO DELLLA $0MMA DI TUTTI LOTTI:

22

TOTALE QUOTA 1 I 3 DI USUFRUTTO= €. 15.598,50

SPETTANTE A

TOTALE QUOTA 2 I 3 DI PIENA PROPRI ETA' E QUOTA DI

1/ 3 DI NUDA PROPRI ETA'=€. 452.333,50

SPETTANTE A

2 ) è' stata verificata l'esistenza in vita dell'usufruttuaria

1 data dell'11dicembre2017;

3 ) sono state am pliam ente date le risposte alle osservazioni degli

esecutati depositate telematicamente il 24 settembre 2017.

Il sottoscritto C'.T.U. dichiara di aver prqvveduto ad inviare alle parti inter-

venute ed alla parte esecutata copia del presente elaborato a mezzo posta ·

elettronica ( all.to D).

Con il presente elaborato tecnico~estin:i ativo; com posto da ventitre pagine

interamente edite a computer, lo scrivente C.T.U. ritiene di aver. risposto in

maniera esaustiva ai quesiti posti dall' lii.mo G.E. ed alle osservazioni pro-

dotte dalla parte esecutata, restando in ogni cas.o a com pi eta disposizione

per eventuali chiarimenti e ringrazia per la fiducia accordata.

Il C.T.U.

geometra Maurizio Mattioli

.ALLEGATI CHE FANNO PARTE INTEGRANTE DELLA PRESENTE RELAZIONE:

A) CERTIFICATO DI ESISTENZA IN VITA DELL'USUFRUTTUARIA.

B ) OSSERVAZIONI PRODOTTE DALLA PARTE ESECUTATA TRAMITE L'AVV.

DANIELE FANTINI,

C ) RELAZIONE GEOM. MARIO PILURZI ALLEGATA ALLE OSSERVAZIONI

PRODOTTE DALLA PARTE ESECUTATA,

D) ATTESTAZIONE INVIO ELABORATO ALLE PARTI INTERVENUTE ED ALLA

PARTE ESECUTATA

Perugia Il 30 dicembre 2017

23

TRIBUNALE DI PERUGIA -...

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