Relazione di consulenza tecnica di...

Sezione Esecuzioni Immobiliari

R.G.E. n° 562_15

Giudice dell’esecuzione immobiliare dott. Alessandro Auletta

C.T.U. dott. ing. Salvatore Gambardella

Relazione di consulenza tecnica di ufficio per il procedimento di esecuzione immobiliare promosso da:

Deutsche Bank S.p.A.

contro

Falgiano Luciano

Immobile ubicato in Villaricca (NA)

Settembre 2017

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Sommario

PREMESSA 4

CONTENUTO DELL’INCARICO DELL’ESPERTO STIMATORE – SEZIONE A 4

AUTORIZZAZIONI ALL’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE B 5

PRESCRIZIONI OPERATIVE PER L’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE C 5

CRONOLOGIA DELLE OPERAZIONI 7

OPERAZIONI PERITALI 8

RISPOSTE AI QUESITI 9

IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTI DEL PIGNORAMENTO 9

ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E

PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO 10

IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO 16

PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO - DESCRITTIVO DEL LOTTO 18

RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO 19

REGOLARITA’ DEL BENE O DEI PIGNORATI SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO. 19

STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL’IMMOBILE 20

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE 21

VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE 21

VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO 21

FORNIRE OGNI INFORMAZIONE UTILE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO. 22

PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DEI BENI 22

IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA 41

ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE, DELL’UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CAMERA DI COMMERCIO E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO 41

DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA 42

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PREMESSA

Il sottoscritto ing. Salvatore Gambardella (C.F.GMBSVT52L02F839Q), con studio

in Mugnano alla Via Napoli n. 4, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia

di Napoli al n. 6737 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Aversa

Napoli Nord al n. 859, in data 22 settembre 2017 riceveva, a mezzo pec, notifica

dell’affidamento della Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla Procedura

Esecutiva R.G.E. n. 562_15 promossa da DEUTSCHE Bank S.p.A. con sede in

Conegliano (TV) alla Via Vittorio Alfieri n. 1 (C.F. e iscrizione nel R.I. di Treviso

n° 03839850264) contro Falgiano Luciano nato a Napoli il 1° agosto 1948.

Nella predetta data il sottoscritto veniva designato dal G.E. dott. Alessandro

Auletta, per la procedura in oggetto e previa accettazione dell’incarico in via

telematica del seguente atto di accettazione allegato al decreto, quale “Esperto

Stimatore” :

CONTENUTO DELL’INCARICO DELL’ESPERTO STIMATORE – SEZIONE A

al solo fine di consentire una facile lettura del presente elaborato, viene riportato

di seguito il testo in maniera sintetica:

• CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione

depositata ex art. 567 c.p.c. attività da completare entro trenta (30) giorni

dall’accettazione dell’incarico depositando il modulo tuttora in uso di

CONTROLLO DOCUMENTAZIONE

e i seguenti quesiti :

1. identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.

2. elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla

descrizione materiale di ciascun lotto.

3. procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.

4. procedere alla predisposizione dello schema sintetico-descrittivo del lotto.

5. procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene

pignorato.

6. verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed

urbanistico.

7. indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.

8. specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.

9. verificare se i beni pignorati ricadono su suolo demaniale.

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10. verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.

11. fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali

procedimenti in corso.

12. procedere alla valutazione dei beni.

13. procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola

quota.

14. Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di

Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

AUTORIZZAZIONI ALL’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE B

a) ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi

documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso del Comune, dell’Ufficio del

Registro, della Conservatoria dei Registri Immobiliari, dell’Ufficio del Territorio o del

Condominio, ed a estrarne copia, non trovando applicazione i limiti di cui alla legge

31.12.96 n. 675 sulla “Tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei

dati personali”;

nonché:

b) a richiedere al Comune competente certificato storico di residenza relativo a qualsiasi

occupante dell’immobile pignorato.

PRESCRIZIONI OPERATIVE PER L’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE C

1) fornisca RISPOSTA SEPARATA a ciascun quesito formulato dal giudice

dell’esecuzione nel presente verbale di conferimento dell’incarico, con assoluto divieto di

procedere ad una risposta cumulativa ed indistinta a tutti i quesiti formulati;

2) depositi entro 30 GIORNI dalla data di accettazione dell’incarico il modulo di

CONTROLLO DOCUMENTAZIONE contenente le verifiche della documentazione

secondo le modalità indicate in riferimento al CONTROLLO PRELIMINARE;

3) avvisi con raccomandata A.R. i creditori e il debitore esecutato del giorno e dell’ora di

inizio delle operazioni e, ove nel giorno e nell’ora fissati per l’accesso ai beni non sia

possibile per assenza o opposizione dell’esecutato o dell’occupante e sempre che non sia

stata già disposta la nomina di un custode giudiziario, ne relazioni immediatamente al

Giudice, per l’adozione dei provvedimenti consequenziali (nomina custode, accesso

coattivo e rilascio immobile);

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4) nel caso di formazione di PIU’ LOTTI, rediga la relazione di stima, su fascicoli

separati per ciascun lotto (limitatamente alla parte descrittiva della relazione e con

allegazione cumulativa invece degli allegati);

5) ALLEGHI alla relazione di stima almeno quattro fotografie esterne del bene e almeno

quattro interne, nonché la planimetria dello stato reale dei luoghi, la planimetria catastale

e la visura catastale attuale e storica, la copia della concessione o licenza edilizia e atti di

sanatoria e la restante documentazione necessaria come indicata nelle precisazioni ai

singoli quesiti, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore, depositando in

particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale

contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;

6) DEPOSITI anche una copia della relazione di stima su supporto digitale (CD ROM o

DVD) che contenga una versione della perizia in formato PDF sottoscritta dal perito, una

versione della perizia (sia in formato PDF che in formato WORD) senza riferimenti ai

dati personali dell’esecutato e di tutti gli altri terzi estranei alla procedura espropriativa,

nonché una versione in formato WORD (compatibile Word 2003) modificabile per uso

dell’ufficio, nonché in allegato le fotografie, le planimetrie e/o fogli di mappa in formato

digitale o scannerizzate, avendo cura di seguire le specifiche tecniche indicate nel file

“Indicazioni tecniche relativa alla documentazione della perizia di stima da depositare

telematicamente” pubblicato nella sezione “modulistica” sul sito web del Tribunale o

reperibili in cancelleria;

7) alleghi in formato PDF TUTTI GLI ALLEGATI alla relazione previa loro

SCANNERIZZAZIONE, seguendo le specifiche tecniche sopra richiamate;

8) invii, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno

trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’autorizzazione della vendita, copia della

perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo PEC, posta o e-mail, e

alleghi alla perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii;

9) acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i

documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico,

anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica

esclusione della relazione notarile;

10) sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere

all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente;

11) riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle

operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere

sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui

aderiscano tutti gli altri creditori;

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12) COMPAIA SEMPRE ALL’UDIENZA FISSATA PER L’AUTORIZZAZIONE

DELLA VENDITA AL FINE DI RENDERE CHIARIMENTI AL GIUDICE;

13) rediga in maniera analitica ISTANZA DI LIQUIDAZIONE DEL COMPENSO,

con indicazione di tutte le voci per spese vive sostenute e con allegati i relativi

giustificativi.

In difetto di documentazione le spese domandate non saranno riconosciute in sede di

liquidazione del compenso;

14) richieda altresì, ai fini della corretta fatturazione delle spese necessarie per gli

adempimenti pubblicitari e dei compensi degli ausiliari del G.E., al legale del creditore

procedente di comunicare i seguenti dati:

ragione sociale (o nome), sede legale (o residenza), partita IVA, codice fiscale, indirizzo,

città, CAP, NDG (Numero Direzione Generale - cod. interno Banca)/BIP/FG, N° Prot. /

Riferimenti pratica / Mutuo / Sofferenza, nominativo del responsabile del procedimento.

L’esperto depositerà i dati forniti in distinta memoria allegata alla relazione peritale.

CRONOLOGIA DELLE OPERAZIONI

Le operazioni peritali sono state svolte, secondo la seguente cronologia, a partire

dal mese di ottobre 2017 e fino al mese di dicembre 2017:

In data 03/10/2017 veniva depositata a mezzo PEC indirizzata a:

"[email protected]" l’accettazione dell’incarico per

la procedura in oggetto

In data 24/10/2017 alle ore 9.30 si provvedeva a richiedere alla Agenzia delle

Entrate Ufficio Provinciale di Napoli Territorio Servizi Catastali la seguente

documentazione :

• Visura storica ed attuale dell’immobile (all. 1)

• Planimetria Catastale (all. 2)

In data 24/10/2017, alle ore 17.30 si provvedeva, in osservanza al disposto

contenuto nel verbale di affidamento dell’incarico, ad effettuare la visita peritale

presso l’immobile dell’esecutato sito nel Comune di Villaricca in Corso Italia 228

congiuntamente al nominato Custode Giudiziario, stilando il verbale di primo

accesso di cui si allega copia. (cfr. all. 3)

In data 25/10/2017, si faceva richiesta del certifictato di stato civile presso la X

Municipalità di Napoli ai fini dell’accertamento del regime patrimoniale (cfr.

all.4)

mailto:[email protected]

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In data 26/10/2017, previa richiesta scritta, veniva rilasciato dall’ UTC del

Comune di Villaricca il permesso di costruire in sanatoria n. 1232 relativo

all’immobile oggetto del provvedimento. (cfr. all.5)

In data 03/11/2017, si provvedeva a depositare il MODULO DI CONTROLLO

DOCUMENTAZIONE, come disposto nel verbale di affidamento dell’incarico.

In data 27/11/2017, previa richiesta scritta a mezzo pec, venivano rilasciati dall’

UTC del Comune di Villaricca e dalla GE.SE.T. (Concessionaria alla riscossione

dei crediti dello stesso Comune) la seguente documentazione:

• copia del foglio 2 del Piano Regolatore Generale ai fini di individuare

eventuali vincoli esistenti (cfr. all. 6)

• copia dei tibuti ( TARI 2012 ) gravanti sull’ unità immobiliare (cfr. all. 7)

In data 30/11/2017, veniva rilasciata dall’ UTC del Comune di Villaricca la

Concessione Edilizia n. 2590 per la l’esecuzione dei lavori di costruzione

dell’immbolile in oggetto (cfr. all. 8).

OPERAZIONI PERITALI

In data 24/10/2017 alle ore 17.30, in osservanza alla convocazione disposta dal

nominato Custode Giudiziario Avv. Rosanna Raia, hanno avuto regolare inizio

le operazioni peritali di sopralluogo presso l’immobile oggetto del contenzioso,

alla presenza dello stesso Custode Giudiziario, del nominato ESPERTO Stimatore

e della parte esecutata sig. Falgiano Luciano (cfr .verbale - all. 3 )

Le operazioni peritali sono consistite, in via preliminare, in un’ampia ed accurata

illustrazione delle procedure operative da parte del Custode Giudiziario, che

specificava all’esecutato, sig. Falgiano Giovanni, quali erano le sue funzioni, in

che cosa consisteva la sua attività e quali erano i doveri dell’occupante.

Successivamente lo scrivente precisava, al sig. Falgiano, che il suo ruolo era

esclusivamente tecnico e che si concretizzava nell’acquisire, per il compendio

immobiliare oggetto di stima, i titoli di provenienza, le planimetrie, le visure

catastali storiche, l’esistenza di ulteriori gravami e i dati e documenti necessari

per procedere alla sitima del bene.

Concluse le attività preliminari, si è prima proceduto ad accedere ai luoghi ed

effettuarne un dettagliato rilievo metrico e fotografico e, successivamente, sono

stati acquisiti presso l’UTC di Villaricca (NA) copia delle licenze/permessi a

costruire rilasciati per la sua edificazione.

Per l’aspetto legato alla valutazione degli immobili, sono state effettuate le

ricerche di comparables sia per via telematica sia presso alcune agenzie

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immobiliari di Villaricca. Sono, quindi, state effettuate dettagliate ricerche sul

portale OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ed acquisiti ulteriori dati

utili all’affinamento dell’indagine da usare come parametri di verifica e

confronto.

In merito alle autorizzazioni e licenze legate al bene oggetto del contendere, sono

state condotte le necessarie ricerche per acquisire i titoli edificatori rilasciati dal

Comune di Villaricca al sig. Falgiano Luciano inerenti la realizzazione della

stessa u.i.u, ovverosia:

• Concessione Edilizia n° 2590 del 08/09/1989

• Permesso di Costruire in sanatoria n° 1232 del 05/04/2009 (Legge 47/85 – Legge

724/94), rilasciato a seguito della domanda presentata in data 27/03/1995 con

prot. 6839, con cui si regolarizzavano urbanisticamente i locali ad uso

residenziale, posti a piano terra, in luogo di un porticato aperto ed in parte in

ampliamento.

Successivamente il signor Falgiano ha eseguito alcuni interventi interni ed esterni

che hanno reso l’immobile difforme da quanto già autorizzato. Il tutto però

sanabile con successivi adempimenti urbanistici e catastali.

RISPOSTE AI QUESITI

IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTI DEL PIGNORAMENTO

Il signor Luciano diviene proprietario dell’immobile pignorato con di atto di

compravendita autenticato nelle firme per notaio Antonio Formisano di Napoli

del 25/10/1990, Rep. 14867 e registrato a Napoli in data 09/11/1990 al n° 3614 e

trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli “2” in data

15/11/1990 ai n° 35265/26370.

L’immobile oggetto della compravendita è sito nel Comune di Villaricca (NA)

Corso Italia 228 ed è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca

(codice G309) al foglio 2 particella 662 sub 5.

Successivamente con atto di pignoramento immobiliare, trascritto in data

14/10/2015, operato dalla Deutsche Bank S.p.A. 01340740156, con sede legale in

Milano, Piazza del Calendario 3, l’immobile sopra compravenduto, è stato

pignorato.

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Alla data del 21/09/2017, data di notifica dell’atto di ingiunzione, risultava

proprietario dell’immobile indicato sempre il Sig. Falgiano Luciano residente in

Villaricca (NA) al Corso Italia 228.

Le verifiche effettuate sulla documentazione in atti e su quella acquisita nel corso

delle operazioni peritali, consentono di riferire che i diritti reali così come i beni

indicati nell’atto di pignoramento operato dalla Deutsche Bank S.p.A.,

corrispondono a quelli in titolarità dell’esecutato in forza degli atti di

provenienza trascritti in suo favore.

Fig.1 localizzazione immobile – via Corso Italia 228 Villaricca (NA)

ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO

L’unità immobiliare oggetto di pignoramento è un villino unifamiliare a schiera

composto da un piano terra, un primo ed un secondo piano ed esternamente, a

ridosso dell’edificio, è presente poi un piccolo locale tecnico, il tutto circondato

su due lati da un cortile. Catastalmente il cespite è composto da 12 (dodici) vani

ed è confinante con:

‐ altre unità immobiliare a nord e a sud

‐ strada privata resa pubblica ( Corso Italia ) a ovest

‐ area a verde ad est.

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Fig.2 immobile via Corso Italia 228, Villaricca (NA)

All’unità immobiliare si accede attraverso un’unica strada pubblica.

Il villino si compone di:

- piano terra, portico coperto, attraverso il quale si giunge alla porta

d’ingresso dell’abitazione ed al vano scala, composto da cucina,

disimpegno, ripostiglio, camera e bagno. Al medesimo piano è presente

esternamente un cortile con accesso pedonale e carraio dal viale privato

con accesso dal Corso Italia n° 228.

- primo piano, composto da soggiorno, cucina abitabile, disimpegno e

bagno. Tutto il piano è circondato sui tre lati da un’unica ampia balconata.

- secondo piano, composto da tre camere da letto, ampio disimpegno e

bagno. Tutto il piano è sempre circondato sui tre lati da un’unica ampia

balconata.

Nessun lotto quindi può esser realizzato in quanto trattasi di un’abitazione

unifamiliare.

Per l’immobile in valutazione non è disponibile allo stato attuale l’ Attestato di

Prestazione Energetica (APE) ma esso può essere richiesto in qualsiasi momento

a professionista abilitato e la cui stima di costo è di circa 400 euro.

Di seguito si riportano alcune foto dell’immobile (interni ed esterni).

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Foto dell’ingresso da Corso Italia

Foto retro

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Foto retro

Foto lato non di confine

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Foto facciata d’ingressa Foto parte di corte/giardino

Foto soggiorno

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Foto camera

Foto scale Foto bagno

Foto camera Foto balcone

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In risposta al quesito si è proceduto alla predisposizione delle planimetrie dello

stato dei luoghi, che oltre ad essere reperibili in allegato, sono riportate di

seguito.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO

L’ immobile oggetto di pignoramento è censito al N.C.E.U. del Comune di

Villaricca (NA) al Corso Italia 228, piano T-1-2 con i seguenti riferimenti:, foglio

2, particella 662, sub 5, categoria A/7, classe 1, consistenza 12 vani, superficie

catastale 268 mq, rendita Euro 1.115,55

I dati catastali dell’immobile pignorato corrispondono a quelli indicati nell’atto

di pignoramento.

Negli allegati 1 e 2 la visura e relativa planimetria.

In ordine al presente quesito si riporta di seguito una dettagliata descrizione

della situazione catastale dell’immobile.

Alla data del 21 / 09 / 2017, data di notifica dell’atto di ingiunzione, risultava per

l’immobile, come unico proprietario, il Sig. Falgiano Luciano, secondo Atto di

compravendita autenticato nelle firme dal Notaio Antonio Formisano di Napoli

n. 14867 di repertorio, registrato a Napoli il 9 novembre 1990 al n. 3614 e

trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli “2” in data

15 novembre 1990 ai n.ri 35265/26370.

La precedente situazione catastale vede quali precedente proprietario il Sig.

D’Ausilio Raffaele nato a Villaricca (NA) il giorno 11/09/1940 i cui riferimenti

sono reperibili nelle visure allegate. Da queste ultime si evincono anche:

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- variazione del 03/04/2009 per ampliamento/diversa distribuzione degli

spazi interni;

- variazione nel classamento del 05/10/2009;

- variazione per inserimento in visura dei dati di superficie del 09/11/2015.

Ai soli fini catastali si evidenzia che, è registrata la variazione in data 3 aprile

2009 n. 22098.1/2009 ( protocollo n. NA0306039) per la quale l’unità distinta con il

subalterno 3 (tre) della particella 662 (seicentosessantadue) veniva variata

nell’attuale subalterno 5 (cinque) della medesima particella. Tutto quanto detto è

comprovato dall’allegata “Visura Storica dell’Immobile” rilasciata al CTU in data

24/10/2017.

Allo stato attuale l’immobile presenta su due parti del balcone al primo piano

due verande, potenzialmente rimovibili.

Al piano terra, invece, si evince una difformità planimetrica per l’attuale portico

a cui si accede dall’ingresso principale. Attualmete questo risulta completamente

aperto su un lato e su altri due lati aperto con presenza di pilasti di sostegno.

Catastalmente tale zona risulta perimetrata, chiusa da murature su tutti i lati e

con ingresso frontale.

Per la presentazione di variazione catastale si stima un costo pari a 3.000,00 euro

Di seguito si riporta la visura presente in catasto e la planimetria allo stato

attuale, rispettivamente con evidenziate in giallo le verande ed in verde il locale

oggetto di difformità.

ULTIMA PLANIMETRIA IN ATTI AL CATASTO

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PLANIMETRIA ATTUALE – dello stato dei luoghi

PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO - DESCRITTIVO DEL LOTTO

LOTTO UNICO: – piena ed intera proprietà di un villino monofamiliare

indipendente sito nel Comune di Villaricca (NA) in Corso Italia, che si raggiunge

dalla vicina Circumvallazione Esterna di Napoli, con affaccio principale ed

ingresso carrabile/pedonale dal civico n. 228 della predetta strada, confinante con

altre unità immobiliari a nord e a sud, con la predetta via ad ovest e con area a

verde ad est; unico corpo di fabbrica edificato con tre piani fuori terra a

geometria rettangolare con interposto corpo scale nella zona mediana.

L’unità è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca (codice G309) al

foglio 2 particella 662 sub 5, dodici vani catastali

I piani sono così composti:

- piano terra, portico coperto, attraverso il quale si giunge alla porta

d’ingresso dell’abitazione ed al vano scala, composto da cucina,

disimpegno, ripostiglio, camera e bagno. Al medesimo piano è presente

esternamente un cortile con accesso pedonale e carraio dal viale privato

con accesso dal Corso Italia n° 228.

- primo piano, composto da soggiorno, cucina abitabile, disimpegno e

bagno. Tutto il piano è circondato sui tre lati da un’unica ampia balconata.

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- secondo piano, composto da tre camere da letto, ampio disimpegno e

bagno. Tutto il piano è sempre circondato sui tre lati da un’unica ampia

balconata.

Vi sono, per il compendio immobiliare descritto, la C.E. n. 2590 dello 08/09/1989 e

il successivo “Permesso di Costruire n. 1232 del 05/04/2009 (Legge 47/85 – Legge

724/94)”, rilasciato a seguito della domanda presentata in data 27/03/1995 con

prot. 6839, con cui si regolarizzava urbanisticamente i locali ad uso residenziale,

posti a piano terra, in luogo di un porticato aperto ed in parte in ampliamento.

Il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza dichiarata e

pertanto si rende necessario, procedere all’aggiornamento urbanistico e catastale.

RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO

La predetta unità immobiliare, con “Atto di compravendita autenticato nelle firme dal

Notaio Antonio Formisano di Napoli in data 25 ottobre 1990 n. 14867 di repertorio,

registrato a Napoli il 9 novembre 1990 al n. 3614 e trascritto presso la Conservatoria dei

Registri Immobiliari di napoli “2” in data 15 novembre 1990 ai n.ri 35265/26370”

veniva trasferita dalla cedente CO.EDIL S.p.A.con sede in Villaricca (NA alla Via

Napoli 43 il cui procuratore generale e amministratore unico sig. D’Ausilio

Raffaele (NA) ) al sig. Falgiano Luciano, nato a Napoli il 01/08/1949.

REGOLARITA’ DEL BENE O DEI PIGNORATI SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO.

L’ attenta analisi della documentazione in atti e dalla documentazione acquisita

presso l’UTC di Villaricca consente di appurare che i beni pignorati risultano

essere in regola sotto il profilo edilizio - urbanistico. La menzionata

documentazione acquisita costituisce l’Allegato 5 alla presente relazione.

Il compendio immobiliare pignorato è stato realizzato nell’anno 1989 con la C.E.

n° 2590 e rilasciata dal Comune di Villaricca (NA) in data 08/09/1989.

Successivamente al completamento, la consistenza immobiliare autorizzata da

tali concessioni è stata modificata ed ampliata in assenza di licenze e/o permessi.

In data 30.04.1986, con domanda registrata al protocollo generale al n. 7843 ed al

registro pubblico delle domande di concessione al n. 2659, il sig. Falgiano

Luciano presentava istanza di sanatoria ai sensi della legge 28.02.1985 n. 47, per

ottenere il permesso di costruire in sanatoria di opere abusive realizzate presso

l’immobile sito in Corso Italia 228 identificato nel catasto del comune di

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Villaricca al foglio 2 particella 662, consistenti nell’ampliamento dell’unità

immobiliare al piano terra.

In ultimo, per quanto concerne l’esistenza della dichiarazione di agibilità, dopo

averla concordata con il funzionario incaricato, si è fatta formale richiesta

all’indirizzo email dell’UTC di Villaricca, di un’attestazione in merito

all’esistenza della dichiarazione di agibilità per l’unità immobiliare di cui è in

corso la procedura espropriativa e da tale indagine è risultato che allo stato

attuale non esiste alcuna dichiarazione in tal senso e che comunque esistono i

requisiti per farne richiesta all’ente competente.

Nelle planimetrie riportate di seguito, ed in allegato, si evince che le difformità a

livello urbanistico sono le stesse individuate in ambito catastale. In particolare la

freccia verde indica l’attuale portico coperto che allo stato di condono risulta

chiuso e con ingresso frontale.

Per sanare tale difformità si stima un costo di 3.000,00 euro

PLANIMETRIE DI CONDONO

STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL’IMMOBILE

Il compendio immobiliare pignorato, alla data del sopralluogo del 24.10.2017,

risulta essere esclusivamente abitato dal sig. Falgiano Luciano insieme alla

moglie Ricciardi Marina e ai suoi due figli Andrea e Federica come

espressamente dichiarato dallo stesso e riportato nel verbale di accesso. Inoltre si

garantisce che l’immobile risultava, alla predetta data, ammobiliato e con le

utenze (acqua, luce e gas) attive, a conferma dell’utilizzo dello stesso.

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VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE

Dall’acquisizione del PRG ed in particolare del foglio 2 del PRG rilasciato

dall’UTC di Villaricca risulta che allo stato attuale non esistono vincoli che

resteranno a carico dell’acquirente, di cui al D.Lgs.42 del 2004 s.m.i., se non il

vincolo da verificare della distanza cimiteriale di circa 100 metri.

Per quanto riguarda invece gli oneri e vincoli che saranno cancellati o

regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura, si precisa che il

creditore procedente DEUTSCHE BANK S.P.A. con sede legale in Milano Piazza

del Calendario n. 3 Codice Fiscale, - Partita IVA e iscrizione nel Registro delle

Imprese di Milano n. 013401740156, vanta quale titolo esecutivo “ATTO DI

MUTUO garantito da ipoteca stipulato in atto unico (ai sensi del D.Lgs 1° settembre

1993 n. 385, artt. 38 e seguenti) del 22/07/2010 repertorio n. 40020 raccolta n. 16275,

iscritto all’Agenzia delle Entrate (Ufficio di Casoria) in data 26/07/2010 al n. 372/IT e

all’Agenzia del Territorio Napoli 2 in data 27/07/2010 ai nn. 35958/6740 con ipoteca

volontaria convenzionale di primo grado sostanziale di euro

135.000,00(centotrentacinquemilaeuro).

E’ iscritta, inoltre, sull’immobile a favore della “Cassa di Risparmio di Parma e

Piacenza S.p.A.” con sede in Parma CF:02113530345 un’ulteriore ipoteca

volontaria di euro 87.000,00 (ottantasettemilaeuro) iscritta in data 13/05/2014 ai

numeri 26483/1670 a carico del Sig. Falgiano Luciano nato a Napoli il

1°agosto1949 CF. FLGLCN49M01F839W, nonché della Sig.ra Ricciardi Marina,

nata a Napoli il 10/07/1953 CF: RCCMRN53L50F839S, (debitore non datore di

ipoteca), in virtù di contratto di finanziamento per la durata di anni 10, a rogito

del Notaio Luciana Napolitano di Giugliano in Campania in data 09/05/2014

n.342/235 di repertorio.

Oltre quanto sopra riportato non esistono provvedimenti di sequestro penale, atti

impositivi di servitù o ulteriori trascrizioni pregiudizievoli.

VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE

Dalle verifiche effettuate, il complesso non ricade su suolo demaniale.

VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO

2222 di 43

Il diritto sul bene del debitore esecutato, Sig. Falgiano Luciano, risulta essere di

pieno ed esclusivo proprietario, a seguito di compravendita avvenuta attraverso

atto autenticato di cui sono stati già precedentemente riportati gli estremi.

Sul compendio immobiliare pignorato non risultano gravanti pesi o oneri di altro

tipo.

FORNIRE OGNI INFORMAZIONE UTILE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO.

L’unità immobiliare oggetto di pignoramento, come ampiamente descritto nei

paragrafi precedenti, è un villino unifamiliare completamente indipendente e

come tale non sono previste spese condominiali o eventuali ratei per il

pagamento di spese di manutenzione straordinaria effettuate o deliberate.

L’immobile, seppure si presenta in buono stato di detenzione, ha bisogno

tuttavia di qualche intervento, non urgente, di manutenzione ordinaria come

ripristini di lesioni superficiali di intonaco diffuse sul torrino scale, ripristini con

sigillatura idonea delle pavimentazioni delle zone scoperte del lastrico solare e

trattamento mediante tinteggiatura delle parti in ferro esterne.

PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DEI BENI

L’unità immobiliare oggetto di pignoramento come ampiamente descritto nei

paragrafi precedenti è un villino unifamiliare completamente indipendente

composto da tre piani fuori terra.

Per la stima si è tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile ed è stata

effettuata un’analisi multiparametrica, individuando unità di riferimento nello

stesso segmento di mercato.

Si definiscono e dettagliano di seguito tutte le valutazione effettuate.

PREMESSE

Il calcolo del valore di mercato del compendio immobiliare pignorato è stato

effettuato nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli

standard di valutazione internazionali ed, in particolare, è stato utilizzato il

metodo del confronto diretto MCA (Market Comparison Approach)

Il Market Comparison Approach si basa sulla comparazione diretta

dell’immobile oggetto di valutazione (definito subject, ossia soggetto) con

immobili simili (comparabili).

2323 di 43

La metodologia richiede la rilevazione dei prezzi di mercato e delle

caratteristiche dei comparabili e prevede degli aggiustamenti sistematici,

attraverso l’utilizzo di indici di correzione, in base alle caratteristiche degli

immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell’immobile

oggetto di stima.

E’ quindi, necessario, formare un buon campione di studio e , maggiore è il

numero dei dati del campione estimativo e migliori sono le condizioni di

svolgimento della stima.

Si reputa, in base a diversi studi in materia, che tre sia il numero minimo di

comparabili necessari per l’applicazione di tale metodologia.

L'intero procedimento segue diverse fasi che, possono essere definite come di

seguito:

- Analisi del mercato per l'individuazione dei comparabili

L’individuazione dei comparabili avviene all'interno del segmento di mercato di

riferimento in cui rientra anche l’immobile oggetto di stima.

- Rilevazione dei dati immobiliari e individuazione delle

caratteristiche da comparare

All'interno del segmento di mercato si considerano i comparabili individuati e

per essi vengono rilevati i dati immobiliari e le caratteristiche indispensabili ai

fini della stima.

Le caratteristiche immobiliari che determinano gli elementi di confronto possono

essere quantitative, come ad esempio la superficie, o qualitative, come la

panoramicità e il tipo di affaccio.

Le stesse vengono valutate con scale di misurazione e con la definizione di

specifici punteggi.

La scelta delle caratteristiche di cui tener conto permea sull’analisi dell’immobile

oggetto di stima e dei comparabili e sulle differenze intercorrenti fra essi,

tenendo in considerazione il segmento di mercato e le richieste più frequenti di

venditori e compratori.

- Test di ammissibilità e compilazione della tabella dati

La compilazione delle schede sintetiche descrittive degli immobili permette di

avere un prospetto generale dei beni comparati (comparables) e del subject. In

esse vengono indicati, insieme all’ubicazione del bene con descrizione del

2424 di 43

relativo contesto di localizzazione, i dettagli strutturali e le caratteristiche degli

immobili.

Si esegue, quindi, un test di verifica per cui si dirà ammissibile un’unità o un

immobile il cui prezzo di mercato rientri fra un definito valore minimo e

massimo.

La compilazione della tabella dati, che prende in considerazione i valori e le

caratteristiche precedentemente individuate, traducendole in misurazioni e

punteggi, ha lo scopo di evidenziare il grado di similarità dei comparabili e del

subject e permette la determinazione dei prezzi marginali delle varie

caratteristiche.

Schematicamente la tabella dati riporta le seguenti indicazioni:

Tabella dei dati rilevati (valore di mercato)

Prezzo e

caratteristiche

Immobile

Comparabile 1

Immobile

Comparabile 2

…

Immobile

Comparabile m

Immobile da

valutare

(subject) Prezzo di mercato Prezzo 1 Prezzo 2 … Prezzo m … Caratteristica A1 CRT11 CRT12 … CRT1m CRT1 Caratteristica A2 CRT21 CRT22 … CRT2m CRT2

… … … … … Caratteristica An CRTn1 CRTn2 … CRT2m CRTn

- Determinazione dei prezzi marginali

Il prezzo marginale è l’apprezzamento economico che il mercato immobiliare

attribuisce alle diverse caratteristiche differenziali

Esso rappresenta l'aggiustamento monetario da apportare al prezzo in funzione

della diversa quantità della caratteristica considerata e può essere applicato in

termini di valore o in termini percentuali.

Tenendo conto dei prezzi marginali si rendono paragonabili gli immobili presi in

esame, in modo da ottenere un valore attendibile di stima per il bene oggetto di

analisi.

La tabella dei prezzi marginali si presenta come segue:

Tabella dei prezzi marginali

Caratteristica

Comparabili

Coeff. k o valore

economico

Comp. 1 Comp. 2 … Comp. m Prezzo

marginale Prezzo

marginale

… Prezzo

marginale Caratteristica A1 K1 CRT11 CRT12 … CRT1m Caratteristica A2 K2 CRT21 CRT22 … CRT2m

… … … … … … Caratteristica An Kn CRTn1 CRTn2 … CRT2m

2525 di 43

- Redazione della tabella di valutazione

Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di confronto tra gli

immobili rilevati e l'immobile da valutare.

La tabella riporta le caratteristiche considerate, il prezzo di mercato, la differenza

fra i valori stimati per l’'immobile da valutare e i comparabili e, infine, i prezzi

corretti.

Questi ultimi derivano dalla somma algebrica delle correzioni ottenute come

prodotto fra prezzo marginale e differenza per l’ennesima caratteristica fra

subject e comparable.

Di seguito si riporta direttamente il prospetto dei prezzi corretti, dove (CRTn-

CRTn1) rappresenta la differenza in termini di punteggio o quantità (fra

immobile oggetto di stima e comparabile) della caratteristica considerata e ⋅∆pn1

è la correzione del prezzo della stessa caratteristica.

Calcolo dei prezzi corretti

Prezzo e caratteristiche Immobile

Comparabile 1 Immobile

Comparabile 2

… Immobile

Comparabile m Prezzo di mercato Prezzo 1 Prezzo 2 … Prezzo m

Caratteristica A1 (CRT1- CRT11)⋅∆p11 (CRT1-

CRT12)⋅∆p12

… (CRT1- CRT1m)⋅∆p1m

Caratteristica A2 (CRT2 - CRT21)⋅∆p21 (CRT2-

CRT22)⋅∆p22

… (CRT2- CRT2m)⋅∆p2m

… … … … …

Caratteristica An (CRTn- CRTn1)⋅∆pn1 (CRTn-

CRTn2)⋅∆pn2

… (CRTn- CRTnm)⋅∆pnm

Prezzo corretto Prezzo corretto1 Prezzo corretto2 … Prezzo corretto n

- Sintesi valutativa e presentazione del risultato

Tenendo conto dei prezzi corretti per i vari comparabili si calcola il più probabile

valore di mercato unitario medio corretto, dato dalla media aritmetica dei prezzi

unitari.

Una ulteriore verifica è quella “di scostamento” che consiste nel calcolo dello

scostamento percentuale dei singoli valori unitari corretti dei comparables

rispetto a quello medio di cui sopra.

Tale verifica porta all’eliminazione dal procedimento di stima dei comparables

che presentano un prezzo medio unitario corretto che si discosta di una

percentuale superiore al 10% da quello medio, ritenendo tale alea

sufficientemente indicativa in relazione ai campioni selezionati.

2626 di 43

I comparabili risultati idonei concorrono al calcolo del prezzo finale per

l’immobile oggetto di stima, ottenuto come valore medio dei prezzi corretti che

sono risultati ammissibili dal test.

VALUTAZIONI

Tenendo conto delle fasi sopra descritte si procede alle valutazioni per lo

specifico caso in esame.

L’immobile oggetto di stima viene ad insediarsi in un contesto di tipo

residenziale, ben collegato con i comuni limitrofi e al contempo ben servito da

attività commerciali e servizi vari.

L’identificazione dell’immobile attraverso i dati catastali e la descrizione

puntuale dello stesso sono ampliamente trattati nei punti precedentemente

argomentati. Si riporta, in ogni caso, una tabella di ricapitolazione dei dati, che

permette un immediato inquadramento del bene, ai fini della stima.

IMMOBILE DA VALUTARE (SUBJECT) identificativo:

Subject Descriz. sintetica Trattasi di abitazione singola unifamiliare

Proprietà Villino unifamiliare

Anno costruzione Inizio lavori : settembre 1989 – fine lavori : giugno 1990

Atti abilitativi

‐ Licenza ediliazia n. 2590 dello 08/09/1989 ‐ Richiesta di “istanza di condono edilizio pr

27/03/1995” e successivo rilascio del “Pe Sanatoria n. 1232 del 15/04/2009

ot. 6839

rmesso

presentata in data

di Costruire in

Ubicazione Corso Italia 228, Comune di Villaricca (NA)

Identificativi catastali

Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca (codice G309) foglio 2, particella 662, sub 5, categoria A/7, classe 1 rendita € 1.115,55

Destinazione uso Residenziale

Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI).

Caratteristiche

immobile

Villino unifamiliare con corte accessibile (lato ovest) da Corso Italia

(Villaricca ‐ NA) e confinante a sud con altra unità immobiliare, a nord con

altra corte di pertinenza di altrui immobile e ad est con area a verde. Struttura, in muratura portante con travi in c.a. collegate con solai gettati in

opera, che si sviluppa lungo il piano terra e i piani primo e secondo, caratterizzati da un’altezza di 2,7 metri e collegati tra loro mediante una

scala interna e serviti da tre bagni (uno per piano) Immobile dotato di impianto elettrico, impianto idrico‐sanitario ed

impianto di riscaldamento centralizzato e con elementi radianti in

alluminio.

Mercato di riferimento Mercato immobiliare

Fase di mercato In recessione

2727 di 43

Metodo di stima MCA: market comparison approach (metodo del confronto di mercato)

NOTA

l'arredo personalizzato ed alcune finiture non concorrono alla formulazione

del valore di mercato in quanto, per il principio dell’ordinarietà, tali caratteristiche qualitative possono non essere prese in considerazione dai possibili compratori

TAB 1: Definizione dell’immobile da valutare

Come si evince dai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare il plesso

ricade nella fascia semicentrale, zona C1 del Comune di Villaricca.

Di seguito si riporta una ripresa dall’alto dell’immobile.

Ripresa dall’alto – esposizione ingresso principale ad ovest

Per quanto riguarda gli immobili di comparazione e per la ricerca del valore di

mercato del bene in oggetto è stato analizzato l’andamento del mercato

immobiliare locale e sono state valutate le potenzialità economiche e commerciali

del bene.

Dalle indagini condotte è emerso che il mercato locale, con riferimento a

immobili ad uso residenziale identificabili come piccole ville unifamiliari, pur

evidenziando una piccola dinamicità, sta risentendo della situazione di crisi del

settore. Il dato non risulta scostarsi molto dagli andamenti medi nazionali.

Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare ha subito un calo dei valori di

compravendita e nello specifico per il comune di Villarica anche considerando

solo gli ultimi cinque anni, per ville e villette a schiera, vi è stato una

diminuzione del prezzo richiesto in vendita.

Atteso, come peraltro riscontrato in sede di sopralluogo, lo stato del mercato

immobiliare, è stata condotta l’analisi di stima considerando proposte di

compravendite di immobili ubicati in zone vicine a quella del fabbricato in

oggetto. La staticità del mercato non ha permesso l’individuazione di

compravendite già avvenute realmente significative per il caso in esame.

Si è quindi proceduto ad acquisire dati di proposte di compravendita sul

territorio comunale di Villaricca, presso operatori del settore.

28 di 43

Sono stati presi in esame immobili siti in zone omogenee corrispondenti a quella

in cui ricade l’immobile oggetto di stima.

Nello specifico sono stati individuati cinque comparabili, ubicati in un contesto

semicentrale, nella zona compresa fra Corso Italia e Via Marchesella.

- Primo comparabile: Comp. A

Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel

segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 290.000 €, per

cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa

percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di

281.300 €. Di seguito una descrizione dell’immobile.

COMPARABILE A identificativo: Comp. A

Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare

Agenzia immobiliare TECNOCASA con sede in Corso Europa 46 , 80016 Villaricca (NA)

Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e piani 1 e 2

Ubicazione Viale Spagna 18, Comune di Villaricca (NA)


Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito.

Caratteristiche

immobile

Villa unifamiliare ubicato in Parco privato e composto da piano terra e piani primo e secondo. Il piano terra ospita un ampio salone living con camino, camera da letto e bagno. Il piano terra affaccia sul giardino che, pavimentato con caratteristici sampietrini e porfido chiaro, si estende sui tre lati della struttura. Il primo piano si compone di salone, cucina abitabile

e bagno. Il terzo costituisce il piano notte, con tre camere da letto e bagno. Oltre allo spazioso giardino che avvolge la struttura vi è un ampio terrazzo

di copertura pavimentato

Prezzo tot. proposto 290.000 €

Rapporto strumentale di allineamento

0,97

Prezzo tot. allineato 281.300 € TAB 2: Definizione dell’immobile da valutare

Comparabile A

2929 di 43

- Secondo comparabile: Comp. B



cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una


361.000 €. Di seguito una descrizione dell’immobile ed alcune foto.

COMPARABILE B identificativo: Comp. B


Agenzia immobiliare GABETTI Franchising, con sede in Corso Europa 77 , 80010 Villaricca (NA)

Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terr a e piani 1 e 2

Ubicazione Corso Italia 343, Comune di Villaricca (NA)


Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito da attività commerciali e servizi vari.

Caratteristiche

immobile

Villa unifamiliare in parco, disposta su tre livelli con giardino perimetrale. Il piano terra si compone di salone living, bagno e lavanderia. Il primo

piano comprende un ampio disimpegno, uno studio, una camera da letto

e un bagno. L'ultimo piano è costituito da due camere da letto, un bagno

e due balconi. La soluzione gode di un'ottima esposizione.


Rapporto strumentale

di allineamento

0,95

Prezzo tot. allineato

361.000 €


Comparabile B

3030 di 43

- Terzo comparabile: Comp. C



cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una



COMPARABILE C identificativo: Comp. C


Agenzia immobiliare GABETTI Franchising, con sede in Corso Europa 77 , 80010 Villaricca (NA)

Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terr a e piani 1 e 2

Ubicazione Corso Italia nd, Comune di Villaricca (NA)


Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito da attività commerciali e servizi vari.

Caratteristiche

immobile

Villa a schiera in Parco privato disposta su tre livelli. Al primo piano vi è

un ampio salone, cucina abitabile, un bagno e ripostiglio, il tutto con

accesso diretto al giardino di 70 mq circa, che comprendono un piccolo

portico. Al secondo livello vi sono ampio salone, studio, un bagno e due

ampie balconate. Il terzo piano è composto da due camere da letto, bagno e due ampie balconate. Il terrazzo di copertura è praticabile ed ha

dimensioni di circa 60 mq .



di allineamento

0,95

Prezzo tot. allineato 299,50 €


Comparabile C

31 di 43

- Quarto comparabile: Comp. D


segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è i 240.000 €, per cui

può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa

percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di circa


COMPARABILE D identificativo: Comp. D


Agenzia immobiliare CREDI CASA IMMOBILIARE con sede in Via Casacelle 123, 80014 Giugliano in Campania (NA)

Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e pia ni 1 e 2

Ubicazione via Marchesella nd, Comune di Villaricca (NA)


Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca

(zona C1‐OMI). Contesto caratterizzado prevalentememte da abitazioni residenziali, molte ubicate in parchi privati. Località ben servita e collegata con le zone circostanti.

Caratteristiche

immobile

Immobile su 3 livelli inserita in un contesto di ville molto tranquillo. Al piano terra c'è una tavernetta con doppio ingresso composta da salottino

con camino, cucina e bagno. Il primo piano ospita un salone, un'ampia cucina, una camera da letto e

un bagno. Al secondo piano ci sono tre camere da letto e un bagno. La villa ha doppia esposizione (EST/OVEST) e comprende un giardino

esterno di pertinenza.



di allineamento

0,97

Prezzo tot. allineato 233.800 € TAB 5: Definizione dell’immobile da valutare

Comparabile D

3232 di 43

- Quinto comparabile: Comp. E


segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 300.000€, per

cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa

percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di circa


COMPARABILE E identificativo: Comp. E


Agenzia immobiliare DI NARDO IMMOBILIARE con sede in Corso Campano, 496, 80014 Giugliano

in Campania (NA)

Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e pia ni 1 e 2

Ubicazione Parco Hawaiano nd, Comune di Villaricca (NA)


Caratteristica

posizionale

Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto caratterizzado prevalentememte da abitazioni residenziali, molte ubicate in parchi privati. Località ben servita e collegata circostanti.

Caratteristiche

immobile

Villa in parco Hawaiano, residenziale e semicentrale, disposta su tre livelli di mq 60 cadauno. Il piano terra si compone di salone living, cucina e

bagno. Dalla scala interna si accede al primo e al seocondo piano. Al primo piano vi è un ampio studio, una camera da letto e un bagno. Il secondo piano comprende disimpegno, bagno, camera e salone. Il giardino pavimentato di 200mq è ben curato con un portico. La soluzione

caratterizzata da doppia esposizione per ogni livello.



di allineamento

0,97

Prezzo tot. allineato 291.000 €


Comparabile E

3333 di 43

Il procedimento comparativo pluriparametrico utilizzato (MCA) ed illustrato in

premessa ha portato alla definizione della tabella dati, del test di ammissibilità

dei comparabili, della tabella dei prezzi marginali, della tabella di valutazione e

del calcolo del valore stimato di mercato per l’immobile in esame.

L’acquisizione di tutte le informazioni utili ha permesso l’analisi delle

caratteristiche estrinseche ed intrinseche, proprie di tutti gli immobili compreso

quello da valutare (comparables e subject).

Per il calcolo della superficie commerciale dei singoli immobili sono state

considerate le percentuali di ragguaglio previste dal D.P.R. 138/98, tenendo conto

delle indicazioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani

utilizzate anche per la rilevazione dei dati OMI.

Viene pertanto riportata, di seguito, la tabella riepilogativa descrittiva.

TABELLA IMMOBILI

COMPARABLES

SUBJECT A B C D E

agenzia

immob.

FONTE

agenzia

immob. agenzia

immob. agenzia

immob. agenzia

immob.

TECNOCASA GABETTI Franchising

GABETTI Franchising

CREDI CASA

IMMOBILIARE DI NARDO

IMMOBILIARE

Ubicazione

immobile

Comune Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca

Via

Viale Spagna

Corso Italia

Corso Italia via

Marchesella Parco

Hawaiano

Corso Italia

Civico 18 343 nd nd nd 228

PREZZO/VALORE € 290.000 380.000 315.000 240.000 300.000

Rapporto strumentale di allineamento

0,97

0,95

0,95

0,97

0,97

PREZZO TOT. Allineato 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000

EPOCA DATO semestre 2 2 2 2 2 2

anno 2017 2017 2017 2017 2017 2017

OMI zona OMI C1 C1 C1 C1 C1 C1

fascia semicentr. semicentr. semicentr. semicentr. semicentr. semicentr.

3434 di 43

Tipologia prevalente abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile

valore min €/mq 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100

valore max €/mq 1.650 1.650 1.650 1.650 1.650 1.650

Parametri e caratteristiche per ville e villini in esame

Localizza_

zione

degradata

normale x x x x x x

ricercata

Qualità

architet_

tonica

scadente

normale x x x x x x

di pregio

SUP. COMM

Consistenza ragguagliata [mq

comm.]

216,50

258,20

212,00

220,50

216,50

199,51

NUMERO PIANI 3 3 3 3 3 3

NUMERO BAGNI 3 3 3 3 3 3

Orienta_

mento

prevalente

Nord x

Nord‐Est/ Nord‐ Ovest

x

x

Est/Ovest x

Sud‐Est/Sud‐ Ovest

Sud x x

Qualità

affaccio

prevalente

scadente

normale x x x x x x

di pregio

Stoto di manuten_

zione

scadente x

normale x x x x x

ottimo

TAB 7: Tabella immobili

Passo successivo alla definizione della tabella relativa agli immobili e

l’applicazione del test di ammissibilità, che assume una particolare rilevanza nel

caso si riscontri una diversa localizzazione O.M.I. di uno o più comparables, o

nel caso in cui i relativi prezzi siano riferiti ad un’epoca differente da quella della

stima.

Il test di ammissibilità prevede che siano calcolati gli indici kEi e kLi, che

permettono di procedere al calcolo del prezzo unitario omogeneizzato.

L’ omogeneizzazione si ottiene con la formula

p’ci = pci · KLi · KEi

dove:

p’ci = prezzo omogeneizzato

pci = prezzo di unitario di vendita (pari al rapporto fra prezzo totale di

vendita e superficie ragguagliata)

KLi = coefficiente relativo alla localizzazione dell'immobile

3535 di 43

PARAMETRO UNITA' DI

MIS. o

PUNTEG.

COMAPRABILI SUBJE

CT A B C D E

k unit

PREZZO/VALORE TOT. € 290.000 380.000 315.000 240.000 300.000

Rapporto di allineamento 0,97 0,95 0,95 0,97 0,97

PREZZO TOT. Allineato € 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000

PREZZO TOT. omogeneizzato € 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000

Consistenza ragguagliata [mq comm.] 216,50 258,20 212,00 220,50 216,50 199,51

C2 (caratteri stica 2)

Localizzazione degradata 0

1

1

1

1

1

1 normale 1

ricercata 2

C3 (carat. 3)

Qualità

architettonica

scadente 0 1

1

1

1

1

1 normale 1

di pregio 2

C4

(carat. 4)

Orientamento

prevalente

Nord 0

0

4

2

2

0

2 Nord‐Est/

Nord‐Ovest

1

Est/Ovest 2

KEi = coefficiente relativo all'epoca di riferimento del prezzo

I coeff. KLi e KEi sono così definiti:

Il test consiste nel verificare che p'ci rientri nell'intervallo dei valori della zona

OMI di riferimento, ampliati con riferimento ai costi unitari di manutenzione (C)

necessari a portare un immobile dallo status "scadente" a "normale” e da

“normale” ad “ottimo",

Nel caso in esame si fa riferimento a proposte di vendita e non a vendite già

avvenute, quindi il valore OMI da considerare per il comparabile è solo quello

relativo al tempo della stima ed, inoltre, i comparabili ricadono tutti nella stessa

zona OMI C1. Da qui si ha che i coefficienti kLi e kEi risultano pari a 1. Quindi i

prezzi unitari omogeneizzati sono uguali ai prezzi unitari considerati, ossia

p’ci = pci.

La successiva “tabella dati” riporta la traduzione in punteggi e quantità delle

caratteristiche più apprezzate dal mercato per gli immobili a destinazione

residenziale quali villini indipendenti o villetta a schiera. Caratteristiche queste

che tengono conto anche delle differenze fra l’immobile oggetto di stima e i

comparabili.

TAB. DATI

3636 di 43

C5

(carat. 5)

Ubicazione in

parco

Sud‐Est/Sud‐ Ovest

3

Sud 4 si 0

1 1 1 1 1 0 no 1

C6 (carat. 6)

assente 0 Portiere 0 0 0 0 0 0

presente 1

C8

(carat. 8)

C9

(carat. 9)

C10 (carat.

10)

Qualità

affaccio

prevalente Funzionalità e

distribuz. degli spazi interni

Stato di manutenzione

scadente 0

normale 1

di pregio 2

minima 0

media 1

massima 2

scadente (sono richiesti lavori di 0 ristrutturazione

e/o di ripristino)

normale (stato di manutenzione

nella media, 1 consono ad una

buona fuibilità

del bene)

ottimo (stato

di manutenz.

ottimale sia di 2 complesso che

di dettaglio)

1 1 1 1 1 1

2 2 2 1 2 2 1 1 1 0 1 1

C11 (caratte

ristica 11)

Dotazione

impiantistica

scadente 0

media 1

buona 2

ottima 3

2 2 2 1 1 1

TAB 8: Tabella dati

Infine, seguendo i criteri descritti in premessa, si definisce:

- la tabella dei prezzi marginali, che concorreranno alla determinazione

dell’aggiustamento monetario da apportare al prezzo;

- la tabella di valutazione.

ANALISI DEI PREZZI MARGINALI

- PREZZO MARGINALE SUPERFICI

P marginale sup = PMM x k

con

k pari a uno

PMM pari al minimo dei prezzi medi dei comparabili (calcolato tenendo conto

dei prezzi totali allineati)

3737 di 43

CARATTERISTICA COMPARABILI

SUBJECT A B C D E

[P''ci] PREZZO TOT.

omogeneiz_ zato[€]

281.300

361.000

299.250

232.800

291.000

Sup. commerciale [mq] 216,50 258,20 212,00 220,50 216,50 199,51

Prezzo medio [€/mq] 1.299,31 1.398,14 1.411,56 1.055,78 1.344,11

.

Con Prezzo medio = Prezzo tot. corretto / Sup. comm.

PMM (minimo dei prezzi medi) = 1.055,78 €/mq

PREZZO MARG. SUP. = 1055,78 [ €/mq ]

- PREZZO MARGINALE STATO

MANUTENZIONE

coeff. (k) €/mq =

€/m 350 q

69.826,75 €

Prezzo per passare da un livello

all'altro

PREZZO MARG. STATO DI MANUTENZIONE =

= ( k * sup.comm subject )

- PREZZI MARGINALI RESTANTI CARATTERISTICHE

CARATTERISTICA

coeff. (k)

COMPARABILI

formula A B C D E

PREZZO

MARG. [€] PREZZO

MARG. [€] PREZZO

MARG. [€] PREZZO

MARG. [€] PREZZO

MARG. [€]

Localizzazione 0,10 28.130,00 36.100,00 29.925,00 23.280,00 29.100,00 k * P''ci Qualità architettonica

0,06

16.878,00

21.660,00

17.955,00

13.968,00

17.460,00 k * P''ci

Orientamento prevalente

0,02

5.626,00

7.220,00

5.985,00

4.656,00

5.820,00 k * P''ci

Ubicazione in parco 0,01 2.813,00 3.610,00 2.992,50 2.328,00 2.910,00 k * P''ci

Portiere 0,01 2.813,00 3.610,00 2.992,50 2.328,00 2.910,00 k * P''ci Qualità affaccio prevalente

0,06

16.878,00

21.660,00

17.955,00

13.968,00

17.460,00 k * P''ci

Funzionalità e distribuzione degli spazi interni

0,02

5.626,00

7.220,00

5.985,00

4.656,00

5.820,00

k * P''ci

Dotazione

impiantistica

0,02

5.626,00

7.220,00

5.985,00

4.656,00

5.820,00

k * P''ci

TAB 9: Prezzi marginali

3838 di 43

La tabella di valutazione, di cui in seguito, riporta le differenze per le

caratteristiche del bene oggetto di stima e dei comparabili. Tali differenze

moltiplicate per i prezzi marginali fornisco i delta di correzione da cui è possibile

calcolare i prezzi corretti.

Si perviene, quindi, alla determinazione del più probabile valore di mercato

dell’immobile, considerando solo i valori di prezzo unitario che presentano uno

scostamento percentuale rispetto al prezzo medio unitario corretto per i diversi

comparabili minore del 10%.

TABELLA DI VALUTAZIONE

SUBJ.

COMPARABILI DIFFERENZA

PARAMETRO

A

B

C

D

E fra

subj. e

comp.A

fra

subj. e

comp.B

fra

subj. e

comp.C

fra

subj. e

comp.D

fra

subj. e

comp.E

Sup. comm. mq

199,51

mq

216,50

mq

258,20

mq

212,00

mq

220,50

mq

216,50

mq

‐17,00

mq

‐58,70

mq

‐12,50

mq

‐21,00

mq

‐17,00

Stato di manuten_ zione

coeff.

1,00

coeff.

1,00

coeff.

1,00

coeff.

1,00

coeff.

0,00

coeff.

1,00

differenz

a fra

coeff.

0,00

differenz

a fra

coeff.

0,00

differenz

a fra

coeff.

0,00

differenz

a fra

coeff.

1,00

differenz

a fra

coeff.

0,00

PARAMETRO

SUBJ.

Coefficienti k DIFFERENZA coeff.

COMPARABILI fra

subj. e

comp.A

fra

subj. e

comp.B

fra

subj. e

comp.C

fra

subj. e

comp.D

fra

subj. e

comp.E A B C D E

Localizzazione 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0

Qualità architettonica

1

1

1

1

1

1

0

0

0

0

0


2

0

4

2

2

0

2

‐2

0

0

2

Ubicazione in

parco

0

1

1

1

1

1

‐1

‐1

‐1

‐1

‐1

Portiere 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Qualità affaccio

prevalente

1

1

1

1

1

1

0

0

0

0

0

Funzionalità e distribuzione degli spazi interni

2

2

2

2

1

2

0

0

0

1

0

Dotazione impiantistica

1

2

2

2

1

1

‐1

‐1

‐1

0

0

3939 di 43

COMPARABILI

A B C D E

PREZZO TOT.omogenizzato [€] 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000

[Ptc.ci] PREZZO TOT. CORRETTO [€] 266.170 273.761 277.081 282.789 281.787

[Puc.ci] PREZZO UNITARIO CORRETTO [€] 1.334,15 1.372,20 1.388,84 1.417,45 1.412,43

PREZZO UNITARIO CORR. MEDIO [€] 1.385,01

∆% (scostamento percentuale) ‐3,7% ‐0,9% 0,3% 2,3% 2,0%

ESITO TEST - comparabile ammissibile SI SI SI SI SI

Valori accettati (risultati positivi al test) €/mq 1.334,15 1.372,20 1.388,84 1.417,45 1.412,43

Num. comparab. accettati cioè ammissibili 5,00

VALORE UNITARIO FINALE €/mq

1.385,01

SUBJECT

∆P [€]

PARAMETRO

comp.A

comp.B

comp.C

comp.D

comp.E

Sup. commerciale mq

‐17.943,02

‐61.969,14

‐13.192,00

‐22.166,15

‐17.943,02 199,51

Stato di manutenzione coeff.

0,00

0,00

0,00

69.826,75

0,00 1,00

PARAMETRO

SUBJECT

∆P [€]

comp.A

comp.B

comp.C

comp.D

comp.E

Localizzazione 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Qualità architettonica 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


2

11.252,00

‐14.440,00

0,00

0,00

11.640,00

Ubicazione in parco 0 ‐2.813,00 ‐3.610,00 ‐2.992,50 ‐2.328,00 ‐2.910,00

Portiere 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Qualità affaccio prevalente

1

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Funzionalità e distribuz. degli spazi interni

2

0,00

0,00

0,00

4.656,00

0,00

Dotazione impiantistica 1 ‐5.626,00 ‐7.220,00 ‐5.985,00 0,00 0,00

∑∆Pi ( SOMMA VARIAZIONE DI PREZZO per il singolo comparabile)

‐15.130,02

‐87.239,14

‐22.169,50

49.988,60

‐9.213,02

TEST DI VERIFICA

VALORE STIMATO per il subject

Valore dell'immobile oggetto di stima 276.317,38 €

= Valore unitario finale

sito in Corso Italia 228, Villaricca NA per sup. comm. subject

4040 di 43

Sulla base delle indicazioni riportate, dell’analisi dell’immobile oggetto di stima e

dei risultati del procedimento di valutazione si può attribuire al compendio

immobiliare pignorato un valore venale complessivo pari a :

€ 276.000,00

( euro duecentosettantaseimila/00).

Verifica ulteriore del valore stimato si può effettua tenendo conto dei dati forniti

dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI).

Dai dati OMI si desume che i valori più probabili di mercato per le abitazione

civili quali ville e villini ubicate nella zona che interessa (C1), riferite al 1

semestre 2017, sono quelle riportate di seguito:

4141 di 43

(Villaricca, zona C1, 1 semestre 2017)

Dato che le superfici considerate per le compravendite sono riferite a superfici

lorde, mentre normalmente negli annunci e nelle trattative si fa riferimento alle

superficie nette si trasformano i valori di cui sopra tenuto presente che

generalmente il rapporto tra le superfici lorde e quelle nette/utili è pari a circa il

10%. Si ha, quindi, che il valore più probabile di mercato per compravendite di

ville e villini, per la zona in questione, varia da 1.210 €/mq a 1.815 €/mq.

Quindi il prezzo a mq stimato per l’immobile in oggetto rientra in tale range.

Per tenere conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al

libero mercato e la vendita forzata del complesso immobiliare pignorato, si

propone una riduzione del valore di mercato come sopra individuato nella

misura del 10%, ritenuta opportuna in ragione delle circostanze del caso di

specie, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di

espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato.

In ragione di ciò il prezzo base d’asta che si propone per il compendio immobiliare

pignorato è pari a:

Prezzo Base d’Asta = 90% di € 276.000,00 ≅ € 248.400,00

(euro duecentoquarantottomilaquattrocento/00)

IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA

Non esistono quote indivise.

ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE, DELL’UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CAMERA DI COMMERCIO E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO

Come si può evincere dal certificato di residenza storico depositato (cfr. all. 9)

alla data del pignoramento e sino alla data di rilascio dello stesso certificato, il

debitore esecutato risiedeva presso l’immobile in osservazione sito in Corso Italia

228 Villaricca (NA).

4242 di 43

In ordine al regime patrimoniale adottato dall’esecutato si evince,

dall’“ESTRATTO PER RIASSUNTO dal registro degli Atti di MATRIMONIO”,

rilasciato dall’8^ Municipalità del Comune di Napoli, che il sig,. Falgiano

Luciano ha optato per il regime patrimoniale della separazione dei beni ai sensi

degli art. 162 e 215 del codice civile”.

DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA

La presente relazione costituisce il risultato dell’incarico affidato dal G.E. della

sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Aversa di Napoli al sottoscritto

esperto stimatore per la procedura di espropriazione dell’immobile sito nel

Comune di Villaricca (NA) in Corso Italia 228, foglio 2, particella 662, sub 5,

categoria A/7, classe 1, consistenza 12 vani, superficie catastale 268 mq, rendita

Euro 1.115,55.

L’unità immobiliare è un villino unifamiliare indipendente costituito da tre piani

fuori terra con annessa area scoperta al piano terra.

L’immobile è in buono stato di manutenzione ed è il domicilio del soggetto

esecutato sig. Falgiano Luciano e dei suoi familiari.

Il valore di stima, sul libero mercato, definito attraverso il metodo del confronto

di mercato (Market Approach) risulta pari a 276.000,00 euro

(duecentosettantaseimilaeuro), allo stato di fatto e al momento della valutazione

dello stesso immobile. Valore questo che si ritiene riducile per la vendita forzata

di circa il 10% , giungendo ad un prezzo per base d’asta pari a 248.400,00 euro.

Con la presente relazione, che si compone di n. 43 pagine oltre allegati, si ritiene

di aver assolto l’incarico ricevuto, rimanendo a disposizione per qualsiasi

ulteriore chiarimento e/o integrazione fino alla definizione del procedimento.

Copia della perizia è stata inviata a mezzo pec al debitore e al

procuratore del creditore. Aversa – Mugnano , li 22/12/2017

L’ ESPERTO STIMATORE

dott. ing. Salvatore Gambardella

4343 di 43

ALLEGATI

1. Visura attuale e storica per immobile

2. Planimetria Catastale

3. Verbale di Accesso

4. Stato Civile con annotazione del regime patrimoniale

5. Permesso di Costruire in Sanatoria n. 1232

6. Stralcio del Foglio 2 del PRG

7. Importo TARI del 2012

8. Concessione Edilizia n. 2590

9. Certficato di Residenza Storico

10. Scheda di Inquadramento Urbanistico

Relazione di consulenza tecnica di...

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