Tribunale di Lucera (FG) SEZIONE CIVILE PREMESSO 184-11.pdf · contratto di locazione e verbale...
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Tribunale di Lucera (FG) SEZIONE CIVILE
Al Sig. G.E. Dott.ssa Giulia STANO
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO n.184/11 R.G.E. 2011 al
procedimento esecutivo: Banca Popolare di Milano Soc. Coop. a.r.l. – Guppo
BIPIEMME contro i Sig.ri ………….. e ……………;
PREMESSO
- che il sottoscritto Ing. Leonardo LEMBO nato a Lucera (FG) il 30.07.1973
con studio professionale alla Via Gaetano Gifuni n.31 veniva nominato
C.T.U. nel procedimento indicato in epigrafe in data 22.02.2012 e prestava
giuramento di rito lo stesso giorno;
- che venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti:
1. CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la
titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la
completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni
prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni
pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel
ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un
atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai
suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali
carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione
notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà
appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota,
indicando i nomi dei comproprietari.
2. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita
ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a
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mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al/ai
creditore/i procedente/i della data e del luogo di inizio delle operazioni
peritali e previo altresì accesso all’immobile:
a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli
analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione
del giudice ed indicazione dei relativi costi, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dal’Ufficio Tecnico Erariale;
b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla
verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed
edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità, verificando anche la
coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò
che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive,
all’indicazione di ciò che è stato sanato o dell’eventuale sanabilità in
applicazione del combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del D.P.R.
6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47,
nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso
gli uffici comunali competenti;
c) all’allegazione della certificazione di qualificazione energetica ex art.6,
comma 3 d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n.
311/2006, indicando – ove ne rilevi l’inesistenza – se è possibile
ottenerla in considerazione dello stato dell’immobile e quali siano le
spese necessarie per l’adeguamento del bene alla disciplina sul
risparmio energetico;
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d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di
pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori
elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di
trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.e. ed
indicazione del relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in
relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda
ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità
o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa
autorizzazione del G.e. ed indicazione dei relativi costi, alla sua
correzione o redazione.
3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto
del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati,
indicando, in ciascuna di tali relazioni:
l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,
mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua
ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),
degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e
accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile
sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera
dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero
progressivo;
la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un
paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato
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“DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appartamento capannone ecc.) e
la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione
dei beni oggetto della stima”), indicando la tipologia del bene, l’altezza
interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato
tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato
ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie
commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione;
nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche
strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura manto di
copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche
interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature
interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto
elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun
elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro
rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al
loro adeguamento);
indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es.posti auto comuni,
giardino ecc.);
lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore
(indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo,
lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano
occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la
data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza
per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato
della causa eventualmente in corso per li rilascio; si precisa che in
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caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione
della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato
alcunché sino alla acquisizione dei suindicati elementi;
i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando
in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli
che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando,
per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed,
in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o
negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che
stato) ed altre trascrizioni;
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al coniuge;
altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri
reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al
coniuge, ecc);
l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;
per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al
momento della vendita a cura e spese della procedura:
iscrizioni;
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
eventuali difformità urbanistico-edilizie;
eventuali difformità Catastali;
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altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
eventuali cause in corso;
la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in
separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni
utilizzate per la stima, il valore al mq. e ed il valore totale; esponendo
altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima,
precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e
manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non
eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria (v.
infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali
rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il
valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse
ipotesi: a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per
la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura; b) ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente. In particolare,
trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia condonabile in base alla
legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della data dell’abuso
e del termine previsto per la presentazione della domanda) ovvero
sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01 (accertamento di
conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i
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relativi costi; se trattasi di irregolarità non sanabile stabilisca, quale
prezzo base il vaolre dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i
costi di abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero
utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che
trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30,
31, 33, 34, 35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r 380/01);
nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della
sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote
indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,
identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate
in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli
comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali
conguagli in denaro.
4. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed
interne dell’immobile, nonchè la planimetria dello stesso, copia del titolo
abilitativo edilizio e atti di sanatoria e la restante documentazione
necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’eventuale
contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al
punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali).
5. DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi
allegati.
6. DEPOSITI altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd)
contenenti ciascuno i seguenti files:
a. File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione
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nell’intero testo delle generalità del debitore (indicaz.:Perizia);
b. File contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.:
Planim.);
c. File contenente le fotografie del singolo lotto (indicaz.: Foto).
7. Fissi l’inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso
prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dalI’assunzione
dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo
occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla
relazione la documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione.
8. DEPOSITI in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 giorni
prima dell’udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad
una copia epurata delle generalità del debitore.
9. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori
procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito)
a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale
della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.
10. INTERVENGA eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per
rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano
particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle
parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza.
11. Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato
di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti
che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia
semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza in favore
del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei
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certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati,
della relazione notarile e dei documenti che devono essere
necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza;
all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni documento concernente gli
immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione,
in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l’Ufficio del
Registro, la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l’Ufficio del Territorio
ecc.) o del Condominio, nonché ad estrarne copia, non trovando
applicazione, nel caso di specie, i limiti di cùi al T.U. sulla privacy.
12. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere
all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della
nomina di custode giudiziario.
13. Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del
corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che
l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice
su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.
14. Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della
udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito
(provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di
rinvio), con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia
o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si
procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà
conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza
cx art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia).
15. Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo prorpio;
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16. Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e
dell’assistenza della forza pubblica (segnatamente i Carabinieri della
Stazione del Comune ove si trova l’immobile) per acceder nell’immobile
periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo
opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone
altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza pubblica dia
notizia al debitore o al terzo occupante che al momento dell’accesso verrà
forzata la porta d’ingresso;
- che il G.E. fissava il deposito della relazione peritale almeno 45 giorni
prima dell’udienza del 01.10.2012;
- che in data 08.03.2012 hanno avuto inizio le operazioni peritali presso
l’immobile in oggetto (all. n.1) come da verbale in allegato (all. n.2);
- che in data 08.03.2012 lo scrivente faceva richiesta all’Ufficio urbanistica
del Comune di Volturino della destinazione urbanistica e di altro
provvedimento amministrativo riguardante l’immobile de quo (all. n.3);
- che in data 07.08.2012 il Comune di Volturino rilasciava a mano la
documentazione amministrativa richiesta in riferimento all’immobile de quo
(all.ti n. 4-5-6);
ciò premesso
il C.T.U esaminati gli atti ed i documenti del procedimento redige la seguente
RELAZIONE TECNICA
1. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI
Al fine di avere un quadro chiaro sulle iscrizioni e trascrizioni del bene
oggetto di stima, forniti dalla parte procedente e di seguito riportati, si
evidenzieranno i soggetti coinvolti:
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- immobile costruito nel Comune di Volturino (FG) e riportato
catastalmente al foglio 40, particella 539, sub 2 (all. n. 9);
…………..
Iscrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.
………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in
regime di COMUNIONE LEGALE del 26/11/2005 – Registro Particolare
1652 Registro Generale 9780 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno,
Repertorio 29674/11432 del 21/11/2005 IPOTECA VOLONTARIA
derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobile sito in Volturino (FG) SOGGETTO DEBITORE a favore di
Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con
sede a Milano C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 per il diritto
DI PROPIETÀ per la quota di 1/1 e ricadente nel Comune di Volturino
(FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539,
Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO,
Consistenza 8 vani;
Iscrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.
………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del
09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142 Pubblico
Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del 03/05/2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA
DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG) SOGGETTO
DEBITORE a favore di Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. –
GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F. 00715120150 relativa
all’unità negoziale 1 per il diritto DI PROPIETÀ per la quota di 1/1 e
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ricadente nel Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto
FABBRICATI al Foglio 40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 –
ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Consistenza 8 vani;
Trascrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.
………….. per il diritto di PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del 09/05/2012
– Registro Particolare 2894 Registro Generale 3537 Pubblico Ufficiale
UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI LUCERA Repertorio
213/2012 del 09/03/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – 9726
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI di Immobile ricadente nel
Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio
40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO
ECONOMICO, Consistenza 8 vani, a favore di Banca Popolare di Milano
Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.
00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di
Volturino (FG). Sez. D ulteriori informazioni: Si precisa che l'immobile
descritto al quadro "B" della presente nota e' pervenuto alla sig…………
…….., unitamente a …………….., in virtù di atto di compravendita
trascritto in data 26/11/2005 ai nn. 9779 di Reg. Gen. e 6868 di Reg. Part..
Si trascrive la presente nota in rettifica di quella pubblicata in data
05/09/2011 ai nn. 7514 di R.G e 5636 di R.P. per errata indicazione della
data di nascita della signora …………………, in quella erroneamente
indicata come 31/07/1967 mentre e' correttamente da intendersi
31/07/1976.
…………..
Iscrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.
13
………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in
regime di COMUNIONE LEGALE del 26/11/2005 – Registro Particolare
1652 Registro Generale 9780 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno,
Repertorio 29674/11432 del 21/11/2005 IPOTECA VOLONTARIA
derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobile sito in Volturino (FG) a favore di Banca Popolare di Milano
Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.
00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di
Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,
particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO
ECONOMICO, Consistenza 8 vani;
Iscrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.
………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del
09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142 Pubblico
Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del 03/05/2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA
DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG) a favore di
Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con
sede a Milano C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente
nel Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al
Foglio 40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI
TIPO ECONOMICO, Consistenza 8 vani;
Trascrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.
………….. per il diritto di PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del 05/09/2011
– Registro Particolare 5636 Registro Generale 7514 Pubblico Ufficiale
14
UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI LUCERA Repertorio
586/2011 del 12/07/2011 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – 726
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI di Immobile ricadente nel
Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio
40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO
ECONOMICO, Consistenza 8 vani, a favore di Banca Popolare di Milano
Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.
00715120150 relativa all’unità negoziale 1. Sez. D ulteriori informazioni:
Si precisa che l'immobile descritto al quadro "B" della presente nota e'
pervenuto ai sigg.ri …………………………………., in virtù di atto di
compravendita trascritto in data 26/11/2005 ai nn. 9779 di Reg. Gen. e
6868 di Reg. Part. in cui la signora ………………. veniva indicata con la
data di nascita del 31/07/1976.
………….
Nota di Trascrizione Reg. Gen. 10372 Reg. Part. n.32931 del 22/12/1988 a
favore di ………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:
………….., in regime di comunione di beni. contro ………….., nato a
Volturino il 31 gennaio 1915, C.F.: ………….., vedovo. Dell’atto di
donazione a rogito della sottoscritta dottoressa Rossella SANNONER
Notaio in Biccari in data 22 novembre 1988 Rep. N. 1454, registrato a
Lucera il 9 dicembre 1988 al N.1387, (all. n.6) con il quale il signor
………….. dona irrevocabilmente, con la espressa riserva del diritto di
usufrutto in suo favore sua vita natural durante al figlio ………….. che
accetta la nuda proprietà del seguente immobile sito in Volturino:
- Porzione di fabbricato urbano sito alla I traversa sinistra di via Croce,
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18 in primo piano composto di due vani ed accessori, detto immobile
ancorchè di remota costruzione è stato Denunciato per
l’accatastamento all’ U.T.E. di Foggia in data 20 novembre 1986 al
N.56/N.C. (Mod.97) ed è riportato al N.C.E.U. alla partita 1721
Foglio 40 particella 539 subalterno 2, I traversa sinistra di via Croce,
18 P.R. e con consistenza classamento e rendita catastale da
determinarsi. Con ogni accessorio pertinenza e comunione diritti
azioni e ragioni di ogni sorta, servitù attive e passive, e con
immissione nel possesso giuridico di quanto ricevuto (all. n. 7).
Trascrizione contro ………….. nato il 06/05/1951 a Volturino (FG) C.F.
………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/1 in
regime di BENE PERSONALE del 26/11/2005 – Registro Particolare
6868 Registro Generale 9779 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno
Repertorio 29673/11431 del 21/11/2005 ATTO TRA VIVI – 112
COMPRAVENDITA di Immobile ricadente nel Comune di Volturino
(FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539,
Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO,
Consistenza 8 vani, a favore di ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera
(FG) C.F. ………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di
1/2 in regime di COMUNIONE LEGALE (con …………..) e …………..
nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F. RCCNNT76L71M132R per il
diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in regime di
COMUNIONE LEGALE (con …………..). Sez. D ulteriori informazioni:
Soggetto non comparente riferito all’unità immobiliare de quo –
………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F. ………….. per il
16
diritto di USUFRUTTO.
………………….
Nota di Trascrizione Reg. Gen. 10372 Reg. Part. n.32931 del 22/12/1988 a
favore di ………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:
………….., in regime di comunione di beni. contro ………….., nato a
Volturino il 31 gennaio 1915, C.F.: ………….., vedovo. Dell’atto di
donazione a rogito della sottoscritta dottoressa Rossella SANNONER
Notaio in Biccari in data 22 novembre 1988 Rep. N. 1454, registrato a
Lucera il 9 dicembre 1988 al N.1387, con il quale il signor …………..
dona irrevocabilmente, con la espressa riserva del diritto di usufrutto in
suo favore sua vita natural durante al figlio ………….. che accetta la nuda
proprietà del seguente immobile sito in Volturino:
- Porzione di fabbricato urbano sito alla I traversa sinistra di via Croce,
18 in primo piano composto di due vani ed accessori, detto immobile
ancorchè di remota costruzione è stato Denunciato per
l’accatastamento all’ U.T.E. di Foggia in data 20 novembre 1986 al
N.56/N.C. (Mod.97) ed è riportato al N.C.E.U. alla partita 1721
Foglio 40 particella 539 subalterno 2, I traversa sinistra di via Croce,
18 P.R. e con consistenza classamento e rendita catastale da
determinarsi. Con ogni accessorio pertinenza e comunione diritti
azioni e ragioni di ogni sorta, servitù attive e passive, e con
immissione nel possesso giuridico di quanto ricevuto (all. n. 7).
Iscrizione contro …………..nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
………….. del 08/06/1996 – Registro Particolare 350 Registro Generale
3643 Pubblico Ufficiale FONTANA DOTT.SSA MIKELA Repertorio
17
1246 del 05/06/1996 IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO per immobile sito in
Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,
particella 539, Subalterno 2. SOGGETTO TERZO DATORE
D’IPOTECA – Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 680 del
10/08/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE).
Iscrizione contro ………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
………….. per il diritto di USUFRUTTO TERZO DATORE per la quota
di 1/1 del 26/11/2005 – Registro Particolare 1652 Registro Generale 9780
Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 29674/11432 del
21/11/2005 SOGGETTO TERZO DATORE D’IPOTECA Immobile sito
in Volturino (FG) a favore di Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A
R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F. 00715120150
relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di Volturino (FG) e
riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539, Subalterno
2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Consistenza 8
vani;
Iscrizione contro ………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
………….. per il diritto di USUFRUTTO TERZO DATORE per la quota
di 1/1 del 09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142
Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del
03/05/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG)
SOGGETTO TERZO DATORE D’IPOTECA a favore di Banca Popolare
di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano
18
C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di
Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,
particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO
ECONOMICO, Consistenza 8 vani;
2.DESCRIZIONE, SUPERFICIE, DATI CATASTALI E VALORE
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE RIPORTATO CATASTALMENTE
AL FOGLIO 40 PARTICELLA 539 SUB 2: sito nel Comune di Volturino
(FG), l’immobile oggetto di stima è disposto su tre piani (piano rialzato,
primo e secondo) di un fabbricato costituito da quattro piani con l’accesso
su Via Croce n.18 ad angolo con Via “Nuova di sotto” (foto n.1). L’u.i. ha
un ingresso indipendente a cui si accede tramite delle scale esterne (foto
n.2). Il fabbricato ha una linea molto semplice con altezze diverse
considerato che è stato costruito sul versante collinare tra via Croce e via
“Nuova di sotto” a quote molto diverse ed un rivestimento esterno con
intonaco tinteggiato per l’ultimo piano, mentre nella parte inferiore, è
caratterizzato da mattoncini a facciavista tinteggiati (foto n.3). I tre ambienti
hanno diversa destinazione d’uso: quello del piano rialzato è adibito a zona
giorno (foto n.4); quello del primo piano è utilizzato come zona notte (foto
n.5); mentre il 2° piano si divide in due parti, una coperta utilizzata come
deposito (foto n.6) e l’altra, scoperta a terrazzo (foto n.7). Inoltre gli
immobili sono collegati tra loro attraverso una scala interna (foto n.8 e 9)
che permette il passaggio da un ambiente all’altro.
LOTTO 1 composto da un fabbricato:
Immobile “A.1” sito in via Croce n.18 (ex Contrada Crocella come riportato
dalle visure catastali) Comune di Volturino (FG), piano R-1-2 foglio 40, part.
19
539, sub 2 Categoria A3, classe 2 consistenza 8 vani (all. n. 9);
VERIFICA URBANISTICA: il fabbricato originario ha subito una
sopraelevazione per civile abitazione autorizzata con Concessione n.6 del
11/04/1988 dal Comune di Volturino (FG) (all. n.4). Urbanisticamente il
fabbricato, riportato catastalmente al foglio 40 part. 539 sub 2, ricade in Zona
totalmente edificata “B” del P.R.G. del Comune di Volturino (FG) approvato
con D.C.C. n° 1 del 19/02/2003 (all.ti n.ri 5-6).
Inoltre si evidenzia che l’immobile de quo non è dotato di nessuna
certificazione di qualificazione energetica ex art. 6, comma 3 d.lgs. n.
192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n. 311/2006.
VERIFICA DATI CATASTALI (all. n.8)
L’immobile “A.1” è contraddistinto catastalmente nel seguente modo:
Situazione degli intestati dal 30/06/1987
……………. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
…………………........ diritti ed oneri reali fino al 22/11/1988.
Situazione degli intestati dal 22/11/1988
………………… nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
………………………. diritti ed oneri reali usufrutto fino al 21/11/2005;
…………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:
………………………… diritti ed oneri reali proprietà fino al 21/11/2005 –
INSTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/11/1988 voltura n.45.2/1988
in atti dal 02/10/1991 Repertorio n.:1454 Rogante: SANNONER Sede:
BICCARI Registrazione: UR Sede: LUCERA n:1387 del 09/12/1988
DONAZIONE;
Situazione degli intestati dal 21 /11/2005
20
………………… nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.
……………………… diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in regime
di comunione dei beni con …………………… fino al 21/11/2005;
…………………. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
…………………………… diritti ed oneri reali usufrutto per 1/1 fino al
21/11/2005;
………………. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.
…………………………… diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in
regime di comunione dei beni con ………………………… fino al
21/11/2005 - INSTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/11/2005 nota
presentata con Modello Unico n.6868.1/2005 in atti dal 28/11/2005
Repertorio n.:290673 Rogante: DI CARLO BRUNO Sede: FOGGIA
COMPRAVENDITA.
Situazione degli intestati dal 21 /11/2005
…………………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.
………………………….. diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in
regime di comunione dei beni con ………………………..;
……………… nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.
…………………………. diritti ed oneri reali usufrutto per 1/1;
………………. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.
……………………………. diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in
regime di comunione dei beni con …………………. – VOLTURA
D’UFFICIO del 21/11/2005 Voltura n. 19957.1/2005 in atti dal 30/11/2005
(prot.n. FG0217212) Repertorio n.:29673 Rogante: DI CARLO BRUNO
Sede: FOGGIA CANC. PASS. INTER.TR 6868/05.
21
Situazione dell’unità immobiliare dall’impianto meccanografico
Immobile sito in Volturino (FG) 1 TRAV. SR. DI V.CROCE n. 18 piano: PR;
FOGLIO 40 particella 539 sub2, dati derivanti da impianto meccanografico
del 30/06/1987;
Situazione dell’unità immobiliare relativa ad atto del 20/11/1986
(antecedente all’impianto meccanografico)
Immobile sito in Volturino (FG) 1 TRAV. SR. DI V.CROCE n. 18 piano: PR;
FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria A/4, classe 4, consistenza 3,5 vani
rendita L.574 dati derivanti da CLASSAMENTO del 20/11/1986 n.
56.1/1986 in atti dal 22/03/1991
Situazione dell’unità immobiliare dal 09/10/1991
Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;
FOGLIO 40 particella 539 sub2 dati derivanti da VARIAZIONE del
09/101991 n.40.1/1991 in atti dal 09/10/1991 AMPLIAMENTO PER
SOPRAELEVAZIONE
Situazione dell’unità immobiliare dal 09/10/1991
Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;
FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria 3 classe 2 consistenza 8 vani
rendita L.1.072 dati derivanti da CLASSAMENTO del 09/10/1991
n.40.2/1991 in atti dal 11/05/1998
Unità immobiliare dal 01/01/1992
Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;
FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria 3 classe 2 consistenza 8 vani
rendita Euro 454,48 L.880.000 dati derivanti da VARIAZIONE del
01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO.
22
3. LOTTO 1: DESCRIZIONE ANALITICA
DELL’IMMOBILE (all.ti n.ri 13-14-15)
L’immobile oggetto di stima è disposto su tre piani (piano rialzato, primo e
secondo) di un fabbricato costituito da quattro piani con l’accesso, tramite
delle scale esterne (foto n.2), su Via Croce n.18 ad angolo con Via “Nuova di
sotto” del Comune di Volturino (FG) (foto n.1). Dall’ingresso si accede al
primo vano di circa 14 mq. destinato a disimpegno da dove si dipartono gli
altri ingressi agli altri vani (foto n.4). Subito a destra dell’ingresso c’è una
finestra e la caldaia coperta da una piccola struttura in legno e a seguire c’è il
soggiorno/cucina. Questo, con una superficie di circa 30 mq. e di forma ad
“L”, è caratterizzato da due finestre che permettono una buona illuminazione
naturale del vano e l’affaccio su via “Nuova di Sotto”; nella parte sinistra del
suddetto vano è collocato il cucinino delimitato dal soggiorno solo tramite un
piccolo gradino e si distingue dalla presenza del rivestimento in piastrelle
(foto n.10). Di fronte all’ingresso principale vi è il wc con una superficie di
circa 4,00 mq. completo di tutti i sanitari (foto n.11) e di una finestra (foto
n.12). Il piano del wc è sopraelevato di circa 10 cm. rispetto al piano
dell’immobile. Di fianco al wc vi è la la scala di accesso ai piani superiori con
un piccolo sottoscala utilizzato come ripostiglio (foto n.13). Il piano superiore
è distinto in tre camere da letto ed un WC, tutti dotati di finestra (foto n.14-
15-16-17). Infine, da una seconda rampa di scale, (foto n.9) si accede al
terrazzo distinto in due parti di cui una coperta con un altezza inferiore ai 2 m
(foto n.6) viene utilizzata come deposito e lavanderia l’altra parte scoperta, è
adibita a terrazzo (foto n.7). L’intero immobile è pavimentato con parque al
piano rialzato ed al primo piano ad esclusione del cucinino e del wc dove è
23
presente una pavimentazione in piastrella finto parque, mentre nel vano in
copertura è utilizzato un pavimento in piastrelle. Nell’u.i. è presente un
impianto di riscaldamento alimentato con termocamino (foto n. 18) e diffuso
attraverso normali caloriferi posti in tutte le stanze, un impianto di acqua
calda sanitaria tramite la caldaia (foto n. 19) posta all’ingresso ed alimentata
tramite bombole a GPL poste nel sottoscala della scala esterna. L’impianto
elettrico presente risulta essere in buone condizioni. L’u.i. è sprovvista di
infissi interni, mentre gli infissi esterni nei due bagni e in una camera da letto
sono in legno (foto n.20), la finestra nell’ingresso al piano terra è in alluminio
(foto n.21), mentre i rimanenti infissi sono nuovi con vetro camera e a taglio
termico (foto n.22). Inoltre gli infissi su via Croce sono dotati di zanzariere
(foto n.23).
• CALCOLO DELLE SUPERFICI: l’immobile è costituito da:
Superficie lorda Superficie netta
200,21 mq. 141,05 mq.
• CONFINI: l’immobile confina con Via Croce, con l’immobile di
………………………………. (foglio 40 particella 502) (all. n. 10) e Via
“Nuova di Sotto”. (all. n. 9a)
4. LOTTO 1: Immobile riportato catastalmente al foglio 40
part. 539 sub.2
Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che restano a carico
dell’acquirente:
Domande giudiziali: Il procedimento esecutivo è ancora in corso.
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: no
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione dalla casa
24
coniugale al coniuge: no
Altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali,
obbligazioni propter rem, servitù, uso abitazione, assegnazione al coniuge,
ecc.): no
L’esistenza di un usufrutto, tenendo conto nella valutazione del bene: no,
l’usufruttuario è deceduto il 04/08/2007 in Volturino (FG) come risulta dal
Registro degli Atti del Comune di Volturino n.10 parte I Anno 2007 (all.
n.11).
Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno
cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese
della procedura
iscrizioni: si. Alla data del 13.08.2012 non risultano ulteriori iscrizioni e
trascrizioni (all.ti n.ri 16-16a);
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli: si. Alla data del
13.08.2012 non risultano ulteriori pignoramenti ed altre trascrizioni
pregiudizievole (all.ti n.ri 16-16a);
eventuali difformità urbanistico-edilizie: si, la sagoma esterna e la
suddivisione interna non è conforme a quella autorizzata dal Comune di
Volturino (FG) con concessione n.6 del 11/04/1988 (all. n. 4 planimetrie di
progetto);
eventuali difformità catastali: non è disponibile l’elaborato planimetrico,
inoltre risulta ancora l’usufrutto per 1/1 al sig. …………………… nato a
Volturino il 31/01/1915 e deceduto il 04/08/2007 (all.ti n.ri 9-11).
L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie): no
25
Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute: no
Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia: no
Eventuali cause in corso: no
VALUTAZIONE LOTTO 1 IMMOBILE A.1: appare opportuno
premettere le seguenti considerazioni generali che la posizione
dell’immobile e la comodità dei servizi di comunicazione nonché il fatto
che la zona è completamente urbanizzata e posizionato vicino al centro
storico, sono elementi favorevoli che possono rendere piuttosto
interessante e incoraggiare un eventuale acquisto dell’alloggio di cui si
tratta. L’immobile attualmente ha uno stato di manutenzione buono
rispetto agli altri fabbricati vicini.
CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI: nel caso in questione, tra gli aspetti
economici del bene, appare chiaro che l’aspetto economico da determinare
risulta quello del più probabile valore di mercato. Resta, pertando, da
esplicitare il rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene immobile e la
moneta, che in una libera contrattazione ipotizzata con riferimento
all’attualità, si potrebbe verificare. Per questo si procederà secondo la
metodica della comparazione con esperienze analoghe di mercato, previa
verifica della equivalenza di tutte le condizioni marginali. Pur trattandosi
di unità immobiliare urbana di modesta consistenza, l’attribuzione dei
valori verrà effetuata congruemente con i più aggiornati indirizzi di
procedure estimative: ricercando il valore definitivo conseguentemente
all’applicazione del parametro base di riferimento ragionevolmente
mediato fra quelli di determinazione sintetico comparativa del mercato
26
locale e corretto, tramite coefficienti, in ragione delle influenze ascendenti
e discendenti associabili al bene specifico. Il procedimento diretto o
sintetico adottato basato sul confronto con esperienze e compravendita dei
beni analoghi, ha determinato il prezzo corrente per immobili aventi
caratteristiche analoghe a quello di cui si tratta, prezzo che tiene presente
principalmente le valutazioni sopra esposte, con caratteristiche generali
assimilabili a quelle dell’oggetto di stima nell’ambito del mercato locale.
Valore unitario teorico da correggere con coefficienti che influenzano la
stima, i quali dipendono da vari fattori intrinseci (l’esposizione, l’anno di
costruzione, le rifiniture e lo stato di conservazione, la grandezza dei vani
in rapporto all’uso dei quali sono destinati, la distribuzione dei locali e la
sufficienza dei servizi interni, l’estetica, la corrispondenza allo scopo per
cui è stato costituito) ed estrinseci (salubrità del luogo, l’ubicazione
rispetto alle strade, al mercato e al centro abitato, l’efficienza dei servizi
pubblici che servono il quartiere, il ceto sociale prevalente che caratterizza
il quartiere).
COEFFICENTI PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE
Per l’immobile A.1 il coefficiente è: tipologia catastale 1,05; demografia
abitanti 0,80; ubicazione 1,20; livello di piano 1,00; vetustà 1,00;
conservazione 0,70; regolarità urbanistica 1,00; quindi risulta (6,75/7=0,96).
- DETERMINAZIONE DEL VALORE: per l’immobile in questione si
procederà alla determinazione del valore nel seguente modo:
Immobile A.1 il valore di mercato è di € 625,00 (valore virtuale) €/mq di
superficie utile x 0,96 (coefficiente) = € 625,00 x 0,96= € 600,00.
In ragione del valore unitario base, delle superfici convenzionali e dei
27
coefficienti di correlazione di cui sopra (valore virtuale x coefficienti) si
ottengono al momento attuale, i seguenti valori:
Sup. (mq) Valore unit. (€/mq.) Valore
200,21* mq. 600,00 € 120.126,00
Totale € 120.126,00
*La superficie indicata dell’u.i. è lorda e comprende anche la superficie delle
scale di accesso calcolata al 50%.
LOTTO UNICO: Valore totale dell’immobile a base d’asta € 120.126,00
4. CONCLUSIONI.
Immobile costituito da piano rialzato, primo e secondo sito in Via Croce n. 18
angolo Via “Nuova di Sotto”, nel Comune di Volturino (FG).
• Foglio 40 Part. 539 sub 2: PianoR-1-2 con ingresso su Via Croce n.18,
formato da otto vani, un wc ed un sottoscala; superficie netta di mq.
141,05.
• CONFINI: l’immobile confina con Via Croce, con l’immobile di
…………………………. (foglio 40 particella 502) (all. n. 10) e Via
“Nuova di Sotto” (all. n. 9a).
Prezzo base d’asta € 120.126,00 (euro centoventimilacentoventisei/00)
Fanno parte integrante della presente relazione i seguenti allegati:
• Comunicazioni inizio delle operazioni peritali (all. n.1);
• Verbale di sopralluogo (all. n.2)
• Istanza al Comune di Volturino (FG) per la richiesta di
documentazione amministrativa (all. n.3);
• Documentazione amministrativa rilasciata dal Comune di Volturino
28
(FG) (all.ti n.4-5-6 – concessione n.6 del 11/04/1988, certificato di
destinazione urbanistica, stralcio planimetrico particolareggiato);
• Nota di trascrizione cessione immobile del 22/11/1988 (all. n.7);
• consultazione catastale aggiornata:
- visura storica foglio 40 part. 539, sub 2 (all. n.8);
- visura attuale foglio 40 part.539, sub 2 e stralcio planimetrico
catastale (all. n.9-9a);
- visura attuale confinanti, foglio 40 part. 502 (all. n.10);
• certificato di morte di …………………… (all. n.11);
• documentazione fotografica (all. n.12);
• Rilievo dell’immobile: foglio 40, part. 539, sub 2 (all.ti n.ri 13-14-15);
• Ispezione ipotecaria aggiornata al 13.08.2012 (all.ti n.ri 16-16a);
• n.1 avviso di ricevimento della raccomandata (avviso di inizio
operazioni peritali);
• n. 1 ricevute raccomandata invio perizia.
Lucera, 13.08.2012 Il C.T.U.