Tribunale Civile di Salerno - astelegaligiudiziarie.it · e- In data 14 marzo 2012 alle ore 16,30...

Emilio Lambiase TRIBUNALE DI SALERNO N° rge A r c h i t e t t o Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari 413/2010 Procedura esecutiva contro omissis Cron. 683/C 553/F

C.T.U. Arch. Emilio LAMBIASE Piazza Enrico de Marinis n.10 84013 Cava de’ Tirreni (SA) tel 089-441988 fax 089 9954127 cell. 335 6421227 [email protected]

P.E.C.: [email protected]

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R E L A Z I O N E

DECRETO DI NOMINA DELL’ESPERTO PER LA STIMA DEI BENI PIGNORATI E DI CONTESTUALE FISSAZIONE DELL’UDIENZA PER LA DETERMINAZIONE

DELLE MODALITA’ DI VENDITA (ART. 569 C.P.C.)

Il Giudice dell’esecuzione esaminati gli atti del presente procedimento; letta, in particolare, l’istanza di vendita presentata in data 17-11-2010; preso atto che la documentazione di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. è stata depositata il 17-3-2011; rilevato che, ai sensi dell’art. 569 c.p.c., deve disporsi la nomina di un esperto per la valutazione del/i bene/i pignorati/i e per la conseguente determinazione del prezzo base di vendita; rilevato, inoltre, che occorre fissare l’udienza per l’audizione del/i debitore/i, delle altre parti, degli eventuali comproprietari e dei creditori aventi un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri e non intervenuti, al fine di determinare le modalità di vendita del/i bene/i pignorato/i; ritenuto che, per agevolare l’attività della Cancelleria e garantire una maggiore celerità operativa, possa sollecitarsi la

collaborazione del procedente quanto alla comunicazione del presente decreto agli altri soggetti del processo esecutivo, nei sensi di seguito indicati;

P. Q. M.

1. nomina in qualità di esperto per la stima dei beni pignorati l’ Arch. Emilio LAMBIASE piazza Enrico de Marinis n.10, 84013 Cava de’ Tirreni (SA) tel. 089-441988 fax 089-9954127 cell. 335-6421227;

2. dispone che il solo esperto compaia innanzi a sé, per il conferimento dell’incarico e la prestazione del giuramento il giorno 7-2-2012, ore 12,30;

3. fissa, per l’audizione del/i debitore/i, delle altre parti, degli eventuali comproprietari e dei creditori aventi un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri e non intervenuti, al fine di determinare le modalità di vendita del/i bene/i pignorato/i, l’udienza del 5-7-2012;

4. avvisa i creditori e il/i debitore/i che copia della perizia sarà loro inviata direttamente dall’esperto almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza sopra fissata a mezzo posta ordinaria o a mezzo posta elettronica, laddove le parti abbiano indicato nei rispettivi atti l’indirizzo di posta elettronica presso il quale intendano ricevere le comunicazioni;

5. avvisa il creditore procedente e gli intervenuti, nonché il/i debitore/i, che possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto almeno quindici giorni prima ad inviare dette note all’esperto a mezzo posta ordinaria o posta elettronica;

6. avvisa il/i debitore/i che prima che sia fissata la vendita dell’immobile è sua/loro facoltà proporre, a pena di decadenza, istanza di conversione del pignoramento, ex art. 495 c.p.c., al fine di evitare la vendita stessa, con possibilità di pagamento dilazionato sino ad un massimo di 18 mesi; l’istanza, a pena di inammissibilità, dovrà essere accompagnata dal versamento di una somma non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti;

7. ordina al/ai debitore/i l’immediata presentazione del rendiconto; 8. avvisa, altresì, il/i debitore/i che, con l’ordinanza di vendita, potrà altresì essere nominato, ex art. 559

c.p.c., un custode giudiziario dell’immobile; che, anche prima dell’emanazione dell’ordinanza di vendita, si disporrà la nomina di un custode ove si ostacoli, in qualunque modo, il regolare espletamento della procedura esecutiva;

9. avvisa i comproprietari che, se il bene pignorato non è divisibile in natura, è loro facoltà proporre l’acquisto della quota indivisa dell’immobile di proprietà del debitore esecutato; che, nel caso in cui non intendessero esercitare tale facoltà, potrà procedersi alla vendita del medesimo nella sua interezza, ai sensi dell’art. 600 c.p.c., fatto salvo il loro diritto a percepire una proporzionale parte del prezzo all’esito dell’espletamento della vendita stessa;

10. onera il creditore procedente di provvedere alla notificazione del presente provvedimento ai comproprietari, ai creditori iscritti non intervenuti e al/i debitore/i nelle forme ordinarie entro dieci giorni prima dell’udienza di determinazione delle modalità della vendita.

Manda alla Cancelleria per la comunicazione del presente provvedimento al suindicato esperto, al creditore procedente e ai creditori intervenuti. Salerno, lì 30-12-2011 Il Giudice dell’Esecuzione Dott. Alessandro Brancaccio

mailto:[email protected]





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PREMESSE ED INCARICO:

Sono stato nominato quale esperto per la stima dei beni pignorati in data 30 dicembre 2011, e

conferito l’incarico per il giuramento in data 7 febbraio 2012.

SOPRALLUOGHI E ATTIVITA’:

a- In data 7 febbraio 2012, ho prestato giuramento innanzi al Giudice dell’esecuzione (cfr.

allegato);

b- In data 9 febbraio 2012 ho ritirato i fascicoli di causa presso il Tribunale;

c- In data 28 febbraio 2012 ho chiesto al Dirigente V Settore del Comune di Cava de’

Tirreni il certificato di destinazione urbanistica (cfr. allegato);

a. In data 15 marzo 2012 ho ritirato il certificato di destinazione urbanistica presso

il Comune di Cava de’ Tirreni;

d- In data 1 marzo 2012 ho convocato le parti per il giorno 14 marzo c.a. presso il mio

studio per dare inizio alle operazioni peritali (cfr. allegato);

e- In data 14 marzo 2012 alle ore 16,30 ho dato inizio alle operazioni peritali di cui al

verbale n.1 (cfr. allegato);

f- In data 7 marzo 2012 ho chiesto l’accesso agli atti per informazioni sullo stato delle

pratiche edilizie all’U.R.P. del Comune di Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

a. In data 25 marzo 2012 ho ritirato l’attestato dell’Ufficio Repressione Abusi Edilizi

del Comune di Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

b. In data 11 aprile 2012 ho ritirato l’attestato dell’Ufficio Concessioni Edilizie del

Comune di Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

c. In data 6 aprile 2012 ho ritirato l’estratto del certificato di matrimonio presso

l’Ufficio Stato Civile del Comune di Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

d. In data 28 marzo 2012 ho delegato un mio collaboratore presso il Comune di

Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

e. In data 18 aprile 2012 ho ritirato le pratiche edilizie dall’Ufficio Condono del

Comune di Cava de’ Tirreni (cfr. allegato);

g- In data 14 marzo 2012 alle ore 16,30 ho aperto le operazioni peritali presso il mio

studio (cfr. verbale n.1);

h- In data 21 marzo 2012 ho convocato a mezzo telegramma le parti sui luoghi di causa

per il secondo accesso per il 26 marzo 2012 (cfr. allegato);

i- In data 26 marzo 2012 alle ore 15,30 ho eseguito il secondo accesso sui luoghi di causa

di cui al verbale n.2 (cfr. allegato);

j- In data 5 aprile 2012 ho chiesto la consegna della documentazione tecnico

amministrativa al Sig. omissis (cfr. allegato);

k- In data 18 aprile 2012 ho eseguito il terzo accesso come da verbale n.3 (cfr. allegato);

l- In data 24 aprile 2012 ho eseguito il quarto accesso come da verbale n.4 (cfr.

allegato);

m- In data 4 maggio 2012 ho eseguito il quinto ed ultimo accesso come da verbale n.5

(cfr. allegato).






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Verbale d’accesso n.1

L’anno duemiladodici, il giorno quattordici del mese di marzo alle ore 16,30 io CTU ho

convocato le parti presso il mio studio in Cava de’ Tirreni Piazza Enrico de Marinis n.10, con

lettera A/R n. 14461541927-8 Avv. Giovanni Baldi presso cui ha chiesto domicilio il Prof. Avv.

Astolfo Di Amato; l’Avv. Francesca Paola Rinaldi e l’Avv. Raffaella Argenzio; con lettera A/R n.

14461541928-9 –Sig. omissis e con lettera A/R n. 14461541926-7 Sig. omissis, spedite in

data 1 marzo 2012 dall’Ufficio postale di Cava de’ Tirreni, per dare inizio alle operazioni

peritali. Alle ore diciassette e trenta, non è intervenuto nessuno e sospendo le operazioni.

Riferisco che nella stessa giornata l’Avv. Raffaella Argenzio ha comunicato la sua indisponibilità

a presenziare i lavori e ha dato il suo consenso alla prosecuzione degli stessi rinunciando alla

nomina del tecnico di parte. Il Sig. omissis, custode giudiziale dei beni da periziare in Cava de’

Tirreni alla Via SS. Quaranta, non ha fornito alcuna giustificazione in relazione alla propria

assenza. Io CTU sono coadiuvato e assistito da due miei collaboratori, il Geom. Biagio

Sorrentino e l’Arch. Giuseppe Lambiase che sottoscrivono il presente verbale. Io CTU, visto la

totale assenza di collaborazione da parte del nominato Sig. omissis, chiederò l’ausilio della

forza pubblica per l’espletamento delle operazioni di cui all’incarico conferitomi dal Giudice il

quale mi autorizza a tanto. Pertanto convocherò il prossimo accesso direttamente sui luoghi di

causa in Cava de’ Tirreni alla Via SS. Quaranta congiuntamente alla forza pubblica appena la

stessa mi concede la propria disponibilità. Chiudo il presente verbale alle ore diciassette e

trenta.

L.C.S.


L’anno duemiladodici, il giorno ventisei del mese di marzo, alle ore quindici e trenta, io CTU ho

convocato le parti sui luoghi di causa in Via P. Senatore frazione SS. Quaranta a mezzo

telegramma del 21 marzo u.s. per il secondo accesso. E’ presente il Sig. omissis, il quale mi

dichiara che gli immobili da periziare sono stati realizzati abusivamente. Io CTU chiedo al Sig.

omissis di fornirmi, anche in prosieguo al presente accesso, tutta la documentazione tecnica-

amministrativa in suo possesso, ovvero, in possesso del proprio tecnico. Io CTU sono

coadiuvato da due miei collaboratori il Geom. Biagio Sorrentino e l’Arch. Giuseppe Lambiase.

Procedo al rilievo architettonico e fotografico dei luoghi. Alle ore sedici e trenta chiudo il

presente verbale.

L.C.S.


L’anno duemiladodici, il giorno diciotto del mese di aprile, alle ore diciassette, io CTU ho

convocato il Sig. omissis per la consegna in copia delle pratiche edilizie relative al condono così

come riportato nel verbale numero due. Alle ore 17,15, è presente il Sig. omissis il quale è

sprovvisto della documentazione richiesta e mi dichiara: “il mio tecnico ha rilasciato su

foglietto solamente i numeri di protocollo relativi alle pratiche: Io provvedo immediatamente a

sollecitare il mio tecnico per il rilascio di quanto richiesto”. Io CTU aggiorno la seduta a martedì

ventiquattro ore diciassette per la consegna della documentazione. Alle ore 17,40 chiudo il

presente verbale. L.C.S.

“Nota consegnata dal Sig. omissis allegata al verbale n.3):

1) condono 724/94 intestata al Sig. omissis prot. n.11441 del 01-03-1995;

2) condono 724/94 intestato al Sig. omissis prot. n.11444 del 01-03-1995;

3) condono 724/94 intestato al Sig. omissis prot. n.11446 del 01-03-1995;

4) pratiche legge 326/03 ? (da verificare al Comune)”.






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L’anno duemiladodici, il giorno ventiquattro del mese di aprile, alle ore diciassette, io CTU ho

convocato le parti come da verbale precedente numero tre. Il Sig. omissis a mezzo telefono mi

comunica che ha contattato il proprio tecnico che ha redatto le perizie di condono edilizio il

quale si rende disponibile per la resa della documentazione richiesta il prossimo quattro del

mese di maggio. Io CTU dispongo il prossimo accesso per la consegna delle pratiche per il 4

maggio ore diciassette.

L.C.S.


L’anno duemiladodici, il giorno quattro del mese di maggio, alle ore diciassette, io CTU ho

convocato le parti come da verbale precedente numero quattro. Alle ore diciassette e trenta

non è intervenuto nessuno. Io CTU sono in grado di chiudere definitivamente le operazioni

avendo attinto le altre informazioni direttamente dal Comune di Cava de’ Tirreni. Alle ore

17,30 chiudo il presente verbale.

L.C.S.

DISCORDANZE RILEVATE IN FASE DI ACCESSO AI LUOGHI:

1) Il fabbricato in corso di costruzione posto al piano terra sito in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA

SS. QUARANTA distinto dai seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757, sub2;

CONTRARIAMENTE A QUANTO DESCRITTO NEL CERTIFICATO NOTARILE, NELLA SCHEDA

RIPORTATA DALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI SALERNO E A QUANTO DICHIARATO DALLA

SIG.RA OMISSIS NELLA RICHIESTA DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI,

LA DESTINAZIONE ATTUALE DEL FABBRICATO E’ DEPOSITO. MANCANO TUTTE QUELLE OPERE

DI COMPLETAMENTO PER L’UTILIZZO FINALE COME ABITAZIONE. NELLA STIMA HO

CONSIDERATO PERCIO’ L’ATTUALE STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E DESTINAZIONE

D’USO-

2) La quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano interrato sito in Cava de’ Tirreni

(SA) alla Via SS. QUARANTA, composto di 3,5 vani catastali; riportato nel Catasto Fabbricati

del detto Comune al fol. 32, p.lla 757 sub 5, cat. A/2, cl. 4, vani 3,5, R.C. € 307,29, S.S.

Quaranta, piano S1; CONTRARIAMENTE A QUANTO DESCRITTO NEL CERTIFICATO NOTARILE,

NELLA SCHEDA RIPORTATA DALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI SALERNO E A QUANTO

DICHIARATO DAL SIG. OMISSIS NELLA RICHIESTA DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DI

CAVA DE’ TIRRENI, LA DESTINAZIONE ATTUALE DELLA PORZIONE DI FABBRICATO E’

DEPOSITO-GARAGE-TAVERNA. MANCANO TUTTE QUELLE OPERE DI COMPLETAMENTO PER

L’UTILIZZO FINALE COME ABITAZIONE. NELLA STIMA HO CONSIDERATO PERCIO’ L’ATTUALE

STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E DESTINAZIONE D’USO-






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TRIBUNALE DI SALERNO

GIUDICE UNICO DELL’ESECUZIONE

ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

La Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni, con sede in Torre del

Greco, al C.so Vittorio Emanuele n.92-100 Palazzo Vallelonga, C.f. 00423310630, in persona

del legale rappresentante pro tempore Dott. Antonino DE SIMONE, rappresenta e difesa dal

Prof. Avv. Astolfo DI AMATO e dagli Avv.ti Francesca Paola RINALDI e Raffaella ARGENZIO, e

con gli stessi elettivamente domiciliata in Salerno presso lo studio dell’Avv. Giovanni BALDI al

C.so Garibaldi n.148

PREMESSO

- che, in data 27 ottobre 2009, con atto per Notaio Giancarlo IACCARINO, la Banca di

Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni e la società OMISSIS stipulavano il

contratto di mutuo chirografario a medio termine rep. 23732, ai sensi del D.P.R. n.601

del 29/9/1973 e successive modificazioni;

- che il predetto contratto che la Banca di Credito Popolare concedeva alla OMISSIS un

mutuo chirografario a medio termine per un ammontare complessivo pari ad €

3.000.000,00, da restituire in 5 anni mediante il pagamento di 60 rate mensili

consecutive, ciascuna dell’importo indicato nel piano di ammortamento allegato al

contratto;

- che il contratto prevedeva, altresì, che sul capitale erano dovuti gli interessi al tasso

calcolato sommando all’indice di riferimento rappresentato dalla media Euribor/365 3

mesi uno spread di 2,50 punti percentuali;

- che l’art.7 del contratto prevedeva, altresì, che sulle somme dovute a titolo di rata di

mutuo erano dovuti gli interessi moratori determinati maggiorando di due punti

percentuali il tasso contrattuale;

- che l’art.8 del contratto prevedeva, inoltre, che nell’ipotesi di mancato rimborso delle

rate di mutuo, la BANCA, oltre a beneficiare degli interessi di mora, aveva facoltà di

dichiarare la parte mutuataria decaduta dal beneficio del termine per il pagamento delle

rate non ancora scadute e il diritto di considerare risoluto il contratto;

- che a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto stipulato, presentavano

fideiussione solidale ed indivisibile le società OMISSIS., tutte con sede in omissis ed i

Sig.ri OMISSIS;

- che, a seguito del mancato pagamento delle rate di mutuo di febbraio e marzo 2010, la

Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per azioni, in data 9 aprile 2010,

comunicava alla OMISSIS e ai fideiussori la decadenza dal beneficio del termine per il

pagamento delle arte a scadere e la risoluzione del contratto di mutuo, intimando il

pagamento del residuo, ai sensi dell’art.8 del contratto sottoscritto;

- che, non avendo alcuno degli obbligati provveduto al pagamento, la Banca di Credito

Popolare, avendo intenzione di procedere esecutivamente nei confronti dei debitori,

notificava ai medesimi in data 7 maggio 2010, il contratto di mutuo stipulato in data

27 ottobre 2009 con atto per Notaio Giancarlo IACCARINO rep.23732 racc.13526,

munito della formula esecutiva, ed il pedissequo atto di precetto per l’importo

complessivo di € 2.917.465,96 oltre IVA, CPA, spese forfettarie su diritti ed onorari,

spese di notifica ed eventuali spese successive, oltre gli interessi che matureranno fino

all’effettivo soddisfo;

- che la Banca di Credito Popolare intende sottoporre a pignoramento gli immobili di

proprietà del Sig. omissis.

- Tutto ciò premesso, la Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni, in

persona del legale rappresentante Dott. Antonino DE SIMONE, rappresentata, difesa e

domiciliata come in epigrafe






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DICHIARA

E comunica al Sig. OMISSIS che intende sottoporre ad esecuzione forzata i beni immobili

di proprietà del medesimo siti in Cava de’ Tirreni ed in particolare i seguenti:

1) fabbricato in corso di costruzione sito in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA SS. QUARANTA

distinto dai seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757, sub2;

2) appartamento di 3,5 vani siti in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA SS. QUARANTA distinto

dai seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757m sub.5;

3) appartamento di 4,5 vani sito in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA SS. QUARANTA distinto

dai seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757, sub.6;

4) appartamento di 5 vani sito in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA SS. QUARANTA distinto dai

seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757, sub.7;





7) zona di terreno sita in Cava de’ Tirreni (SA) alla VIA SS. QUARANTA distinta dai

seguenti dati catastali: foglio 32, particella 478, consistenza mq 781;

quanto all’immobile di cui al n.1 per l’intero diritto di proprietà, quanto agli immobili di cui

ai nn.2-3-4-5-6-7 ciascuno per 1/12 dell’intera proprietà.

Napoli, 17 giugno 2010

Prof. Avv. Astolfo DI AMATO

Avv. Francesca Paola RINALDI

Avv. Raffaella ARGENZIO

A richiesta come innanzi, io sottoscritto Ufficiale Giudiziario addetto all’Ufficio

Notifiche del Tribunale di Salerno, visto il titolo esecutivo esibitomi e l’atto di precetto

notificato ai debitori in data 7 maggio 2010 per il pagamento delle somme negli stessi

contenute, oltre accessori e spese successive, sottopongo a pignoramento, in virtù dei

suddetti titoli, i seguenti immobili siti in Cava de’ Tirreni (SA):















quanto all’immobile sub 1 per l’intero diritto di proprietà, quanto agli immobili sub 2-3-4-5-

6-7 ciascuno per 1/12 dell’intera proprietà, i diritti e frutti maturati e maturandi, ivi

compresi accessori successivi e competenze della procedura esecutiva, salvo la maggiore o

minore determinazione che ne farà il Giudice dell’Esecuzione.

A tal fine ho fatto formale ingiunzione al Sig. OMISSIS, di non disporre dei beni suddetti,

nonché dei loro diritti e frutti, dalla data di notifica del pignoramento, senza ordine del

Giudice e sotto le sanzioni di legge, contestualmente ho fatto formale ingiunzione di

astenersi da qualsiasi atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni sottoposti al

pignoramento. Inoltre, ho fatto espresso invito al Sig. OMISSIS, ad effettuare presso la






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cancelleria del Giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio

in uno dei comuni del circondario del Tribunale di Salerno con l’avvertimento che, in

mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto,

le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria

dello stesso Giudice. Infine, ho avvertito il Sig. OMISSIS, che, ai sensi dell’art.495 c.p.c.,

può chiedere di sostituire agli immobili pignorati una somma di denaro pari all’importo

dovuto al creditore pignorante e ai creditori eventualmente intervenuti, comprensivo del

capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione, sempre che, a

pena di inammissibilità, sia già deposita in cancelleria, prima che sia disposta la vendita o

l’assegnazione a norma degli artt.530, 552 e 569 c.p.c., la relativa istanza unitamente ad

una somma non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il

pignoramento e dei crediti dei creditori eventualmente intervenuti indicati nei rispettivi atti

di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve essere data prova documentale. A

tal fine ho notificato, in pari data, il suesposto atto di pignoramento a:

OMISSIS.






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ISTANZA DI VENDITA

PROCEDURA ESECUTIVA R.G.E. 413/2010

per

La Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni, con sede in Torre del

Greco, al C.so Vittorio Emanuele n.92-100 Palazzo Vallelonga, C.f. 00423310630, in persona

del legale rappresentante pro tempore, rappresenta e difesa dal Prof. Avv. Astolfo DI AMATO e

dagli Avv.ti Francesca Paola RINALDI e Raffaella ARGENZIO, e con gli stessi elettivamente

domiciliata in Salerno presso lo studio dell’Avv. Giovanni BALDI al C.so Garibaldi n.148 in virtù

di procura in calce all’atto di pignoramento immobiliare

PREMESSO

- che, in data 27 ottobre 2009, con atto per Notaio Giancarlo IACCARINO, la Banca di

Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni e la società OMISSIS stipulavano il

contratto di mutuo chirografario a medio termine rep. 23732, ai sensi del D.P.R. n.601

del 29/9/1973 e successive modificazioni;

- che il predetto contratto che la Banca di Credito Popolare concedeva alla OMISSIS un

mutuo chirografario a medio termine per un ammontare complessivo pari ad €

3.000.000,00, da restituire in 5 anni mediante il pagamento di 60 rate mensili

consecutive, ciascuna dell’importo indicato nel piano di ammortamento allegato al

contratto;

- che il contratto prevedeva, altresì, che sul capitale erano dovuti gli interessi al tasso

calcolato sommando all’indice di riferimento rappresentato dalla media Euribor/365 3

mesi uno spread di 2,50 punti percentuali;

- che l’art.7 del contratto prevedeva, altresì, che sulle somme dovute a titolo di rata di

mutuo erano dovuti gli interessi moratori determinati maggiorando di due punti

percentuali il tasso contrattuale;

- che l’art.8 del contratto prevedeva, inoltre, che nell’ipotesi di mancato rimborso delle

rate di mutuo, la BANCA, oltre a beneficiare degli interessi di mora, aveva facoltà di

dichiarare la parte mutuataria decaduta dal beneficio del termine per il pagamento delle

rate non ancora scadute e il diritto di considerare risoluto il contratto;

- che a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto stipulato, presentavano

fideiussione solidale ed indivisibile le società OMISSIS tutte con sede in omissis ed i

Sig.ri OMISSIS;

- che, a seguito del mancato pagamento delle rate di mutuo di febbraio e marzo 2010, la

Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per azioni, in data 9 aprile 2010,

comunicava alla Omissis e ai fideiussori la decadenza dal beneficio del termine per il

pagamento delle arte a scadere e la risoluzione del contratto di mutuo, intimando il

pagamento del residuo, ai sensi dell’art.8 del contratto sottoscritto;

- che, non avendo alcuno degli obbligati provveduto al pagamento, la Banca di Credito

Popolare, avendo intenzione di procedere esecutivamente nei confronti dei debitori,

notificava ai medesimi in data 7 maggio 2010, il contratto di mutuo stipulato in data

27 ottobre 2009 con atto per Notaio Giancarlo IACCARINO rep. 23732 racc. 13526,

munito della formula esecutiva, ed il pedissequo atto di precetto per l’importo

complessivo di € 2.917.465,96 oltre IVA, CPA, spese forfettarie su diritti ed onorari,

spese di notifica ed eventuali spese successive, oltre gli interessi che matureranno fino

all’effettivo soddisfo;

- che, in data 6-12 luglio 2010, la Banca notificava al Sig. Omissis atto di pignoramento

immobiliare avente ad oggetto i seguenti beni:






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Tutto ciò premesso, la Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni,

nella persona del legale rappresentante, rappresenta, difesa e domiciliata come in epigrafe

FA ISTANZA

Affinché, a norma dell’art. 567 c.p.c., sia fissata l’udienza di comparizione delle parti per

l’autorizzazione alla vendita dei seguenti immobili pignorati in data 6-12-luglio 2010 in

danno del Sig. omissis ed in particolare:

















Ai sensi e per gli effetti del testo Unico Spese di Giustizia si dichiara che il valore del

contributo unificato per la presente procedura è pari ad € 220,00.

Napoli, 15 novembre 2010

Prof. Avv. Astolfo DI AMATO

Avv. Francesca Paola RINALDI

Avv. Raffaella ARGENZIO






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Dott. ADOLFO BRANCA Notaio

CERTIFICAZIONE NOTARILE

Ai sensi della legge 3 agosto 1998 n.302 in tema di espropriazione forzata.

Generalità anagrafiche della ditta pignorata:

omissis.

Ubicazione e dati catastali degli immobili pignorati:

In Cava dei Tirreni, alla Via Santi Quaranta:

1) Fabbricato in corso di costruzione posto al piano terra; riportato nel Catasto Fabbricati

del detto Comune al fol. 32, p.lla 757 sub 2, in corso di costruzione, Via Santi Quaranta,

piano T;

2) Quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano interrato, composto di 3,5 vani

catastali; riportato nel Catasto Fabbricati del detto Comune al fol. 32, p.lla 757 sub 5, cat.

A/2, cl. 4, vani 3,5, R.C. € 307,29, S.S. Quaranta, piano S1;

3) Quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano terra, composto di 4,5 vani


A/2, cl. 4, vani 4,5, R.C. € 395,09, S.S. Quaranta, piano T;

4) Quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano primo, composto di 5 vani


A/2, cl. 4, vani 5, R.C. € 438,99, S.S. Quaranta, piano 1;






A/2, cl. 4, vani 5, R.C. € 438,99, S.S. Quaranta, piano1;

7) Quota pari ad 1/12 del terreno di catastali metri quadrati 781; riportato nel Catasto

Terreni del detto Comune al fol. 32, p.lla 478, bosco ceduo cl. 4, mq 781, R.D. € 0,65m

R.A. € 0,16.

Conservatoria RR. II. Salerno

Periodo consultato: a partire dall’ultimo titolo di proprietà antecedente il ventennio che

precede il pignoramento trascritto il 18/19/2010 e fino a tutto il 24/1/2011.






11

QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA

- Atto per notar Pasquale Torella del 22-5-1973 trascritto il 6-6-1973 ai nn. 15761/13903

col quale omissis hanno venduto alle germane omissis, per la quota di ½ ciascuno, un

appezzamento di terreno in Cava de’ Tirreni, alla Località Santi Quaranta riportato in

Catasto al fol. 32 p.lle 40 (attuale p.lla 757), 41 (attuale p.lla 478) e 42;


col quale omissis ha venduto ai coniugi omissis la quota pari ad ½ dell’appezzamento di

terreno di cui innanzi;

- Atto per notar Matteo Fasano del 2-10-2001 trascritto il 15-10-2001 ai nn.

28049/21857 col quale omissis hanno provveduto alla divisione dei beni comuni

assegnando ai coniugi omissis la piena proprietà dei cespiti in oggetto;


28050/21858 col quale i coniugi omissis hanno donato a omissis il cespite inannzi9

descritto al n.1;

- Successione di omissis, deceduta ab intestato l’8-12-2004, lasciando quali unici eredi

legittimi il coniuge omissis, ed i figli omissis nella cui eredità è caduta la quota pari ad

½ sui cespiti da n. 2 a n. 7 (den. Succ. presentata a Salerno, catalogata al n.

23/1312/5 e trascritta ai nn. 16855/13274).

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI NEL PERIODO

Trascrizioni

- trascrizione del pignoramento nn. 41779/29205 in data 18-10-2010 sorto in virtù di

atto dell’Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Salerno Sez. dist. Cava de’ Tirreni in

data 6-7-2010 a favore Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni, sede

Torre del Greco, e contro omissis, avente ad oggetto le quote immobiliari sugli immobili

sopra descritti.






12


III SEZIONE CIVILE

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

VERBALE DI CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMA

L’anno 2012, addì 7, del mese febbraio, nel Tribunale di Salerno e davanti al Giudice dell’esecuzione dott.

Alessandro Brancaccio, compare l’esperto Arch. Emilio Lambiase con domicilio in Cava de’ Tirreni, Piazza Enrico

de Marinis n.10.

Il G.E., fatte le debite ammonizioni, invita l’esperto a prestare giuramento e lo stesso vi adempie pronunciando la

formula di rito: “Giuro di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidatemi”.

L’esperto dichiara di non essere pubblico dipendente (art. 53 d.lgs. n. 165/2001).

Indi il g.e. pone all’esperto i seguenti quesiti, da ritenersi ad ogni effetto integrati con il foglio di raccomandazioni

contestualmente consegnato in copia:

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall’art. 567 cod.

proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e

restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed

idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o

è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere,

in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea

(descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda,

limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postogli da 4 a 12;

per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la

corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure

esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;

5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico proprietario, producendo

anche l’atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non

trascritti;

6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti,

predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e

delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

7. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è

occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di

contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della

durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa

eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che

delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla

trascrizione del pignoramento;

8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di

matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello

stesso e la data della relativa annotazione;






13

9. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che

resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine

edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e

simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali

spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali

cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed

in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti

contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali

obbligazioni propter rem);

10. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie,

trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori

trascritti (cioè i creditori muniti di ipoteche o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro),

queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento

dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo

incrociato;

12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di

agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6-6-01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art.

46 del T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28-2-85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale

da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata

L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,

ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art.

40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;

13. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base

di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie

immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al

principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni,

lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo

stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri

giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti

nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o

nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

14. corredi la relazione –da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato

testo word per windows Microsoft, nonché .pdf per Adobe Acrobat) –di una planimetria e di riepilogo o

descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di

ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al

foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed

all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno),

l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le

iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche,

l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;






14

15. estragga reperto fotografico –anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di

raccomandazioni consegnato contestualmente –dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione,

anche degli interni:

Ancora, il g.e. ricorda all’esperto che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il termine perentorio

del 45° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto che lo ha

nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore –e a quest’ultimo anche se

non costituito –e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente l’udienza stessa; e,

nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest’ultima per rendere i chiarimenti

necessari.

Invita, altresì l’esperto ad allegare all’originale della perizia da depositare in Cancelleria l’attestazione di aver

proceduto ai suddetti invii.

L’esperto accetta l’incarico; chiede ed ottiene:

termine definitivo di gg. 45 prima dell’udienza di determinazione delle modalità della vendita *, fissata, con

decreto/ordinanza del 3 gennaio 2012, al 5 luglio 2012, per il deposito della relazione;

autorizzazione: al ritiro della produzione di parte ed all’estrazione di copia dei verbali di causa; all’uso di

mezzo proprio con esonero della P.A. da ogni responsabilità, ove debba allontanarsi dal Comune di residenza

in luogo distante oltre 10 km; ad avvalersi dell’opera di un collaboratore di sua fiducia, ove peraltro

assolutamente indispensabile, per misurazioni ovvero operazioni materiali; ad eseguire o a far eseguire

indagini tecniche assolutamente indispensabili presso strutture od enti pubblici; ad accedere a pubblici uffici

onde prendere visione ed estrarre copia, con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati.

L’esperto, ove occorra, è sin d’ora, autorizzato a delegare il collaboratore a svolgere indagini tecniche e a reperire

la necessaria documentazione presso i pubblici uffici competenti, indicandone, a tal fine, le generalità (cognome,

nome, luogo e data di nascita, residenza, titolo professionale, cod. fisc.).

L’esperto è, altresì, autorizzato, sin d’ora, ove occorra, a richiedere l’ausilio della forza pubblica

territorialmente competente (Carabinieri, Polizia di Stato, Guardia di Finanza) e ad avvalersi di un

artigiano per accedere agli immobili pignorati, sicché è espressamente dispensato dal formulare

apposita istanza all’Ufficio.

Il g.e. dà atto che non sono opponibili all’esperto le limitazioni previste dalla normativa a tutela della riservatezza,

agendo egli per motivi di giustizia e su ordine del giudice; dà atto altresì che le operazioni iniziano

contestualmente con l’esame degli atti e che esse proseguiranno come da successivo avviso che l’esperto

trasmetterà alle parti.

L’esperto riferisca immediatamente di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando

contestualmente le parti che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su apposita

istanza, cui aderiscano tutti gli altri creditori.

Il g.e. pone, a carico del creditore procedente o surrogante, un anticipo di € 500,00 IVA esclusa –a favore

dell’esperto; fissa l’udienza del 05/07/2012, per la determinazione delle modalità della vendita.

L’esperto Il Giudice dell’esecuzione

_________________________

* Salva, in casi eccezionali, la possibilità di conseguire, chiedendola in tal caso prima della scadenza del termine, una

proroga; ed obbligarsi l’esperto, in caso di concessione della medesima, alla sua comunicazione alle parti.






15

RELAZIONE TECNICA

Io sottoscritto C.T.U. ho espletato i sopralluoghi necessari ed ho acquisito tutti gli elementi, la

documentazione e le informazioni presso gli Enti pubblici e privati (Comune di Cava de’ Tirreni,

Agenzia del Territorio, Borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, atti pubblici di

vendita di beni con analoghe caratteristiche, liberi Professionisti, etc.) per cui sono in grado

di predisporre la relazione di stima per i beni pignorati con le seguenti limitazioni:

1) “Il fabbricato in corso di costruzione posto al piano terra sito in Cava de’ Tirreni (SA) alla

VIA SS. QUARANTA distinto dai seguenti dati catastali: foglio 32, particella 757, sub2”,


RIPORTATA DALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI SALERNO E A QUANTO DICHIARATO DALLA

SIG.RA OMISSIS NELLA RICHIESTA DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI,

LA DESTINAZIONE ATTUALE DEL FABBRICATO E’ DEPOSITO. MANCANO TUTTE LE OPERE DI

COMPLETAMENTO PER L’UTILIZZO FINALE COME ABITAZIONE. NELLA STIMA HO

CONSIDERATO PERCIO’ L’ATTUALE STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E DESTINAZIONE

D’USO-

2) “La quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano interrato sito in Cava de’ Tirreni

(SA) alla Via SS. QUARANTA, composto di 3,5 vani catastali; riportato nel Catasto Fabbricati

del detto Comune al fol. 32, p.lla 757 sub 5, cat. A/2, cl. 4, vani 3,5, R.C. € 307,29, S.S.

Quaranta, piano S1”,


RIPORTATA DALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI SALERNO E A QUANTO DICHIARATO DAL SIG.

OMISSIS NELLA RICHIESTA DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI, LA

DESTINAZIONE ATTUALE DELLA PORZIONE DI FABBRICATO E’ DEPOSITO-GARAGE-TAVERNA.

MANCANO LE OPERE DI COMPLETAMENTO PER L’UTILIZZO FINALE COME ABITAZIONE. NELLA

STIMA HO CONSIDERATO PERCIO’ L’ATTUALE STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E

DESTINAZIONE D’USO-

3) Fabbricato isolato, a più livelli, ultimato in ogni sua parte, con le limitazioni di cui alla

descrizione in piano seminterrato, composto di più appartamenti abitati da diversi nuclei

familiari appartenenti allo stesso Sig. omissis, esecutato, descritti ai punti 2), 3), 4), 5) e

6) del seguente prospetto, per il quale è stato chiesto il condono edilizio al Comune di

Cava de’ Tirreni, iter allo stato SOSPESO o DECADUTO;

4) fabbricato, isolato, ad unico livello terraneo, anch’esso ultimato e condonato come

abitazione, oggi utilizzato dal Sig. omissis come deposito e riportato al numero 1) del

successivo schema, per il quale è stato concesso il parere favorevole alla richiesta di

sanatoria edilizia, oggi non ancora ritirata, il cui Decreto Sindacale presso la

Soprintendenza B.A.A.A.S. ha la validità pari a cinque anni;

5) terreno agricolo riportato al seguente punto 7) che ricade in zona omogenea E3,

Tutela agricola (art. 76 delle N.T.A.) –non è consentita alcuna nuova edificazione

pubblica o privata- con pericolosità da dissesto dei versanti Elevata/Molto elevata.

6) Il totale degli Oneri per la definizione delle cinque pratiche di sanatoria edilizia a nome del

richiedente Omissis (padre dell’esecutato omissis), riferite tutte al fabbricato principale, da

versare al Comune di Cava de’ Tirreni, se richiesti, ascende pertanto ad € 6.231,66 salvo

interessi legali e conguaglio finale (fermo restando la procedura per l’iter che attualmente è

SOSPESA o DECADUTA) e fatto salvo ancora l’eventuale saldo delle spese tecniche non

quantificabili.






16

Indagini preliminari e verifica urbanistica

La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera

dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta

il “prezzo di vendita effettivo” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile

valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione

dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto

urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad

esempio una rivalutazione dell’area circostante, un nuovo insediamento, un nuovo assetto

viario, etc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e

quindi procedere nella verifica di questi aspetti.

Lo strumento edilizio più importante è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) che

guida e normalizza tutte le attività edilizie pubblica e privata. Le direttive del P.R.G.C.

interessano sia gli edifici che i terreni e suddivide il territorio comunale in diverse zone, in base

alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; determina e classifica

inoltre tutti i vincoli esistenti. Tutte le zone così individuate determinano e definiscono le

caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso oltre alla viabilità ordinaria ed in genere tutte

le vie di comunicazione.

La destinazione d’uso dell’unità abitativa o del fabbricato e terreni da stimare, viene certificata

dal Comune in maniera ufficiale e in un determinato periodo e quindi ne focalizza in modo

preciso il valore di trasformazione, aspetto questo di fondamentale importanza per la stima. Il

documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C., in genere dieci anni.

Verifica delle procedure amministrative

La regolarità delle procedure amministrative è molto importante ai fini della valutazione di un

immobile; essa garantisce la piena disponibilità dell’immobile che a volte, in caso di irregolarità

potrebbe essere oggetto di demolizione o confisca. I condoni e le sanatorie a volte non sono

sufficienti a garantirne il valore e la regolarità edilizia. La perizia di stima in caso di

controversie assume un valore di certificazione ufficiale.

L’analisi riguarda la regolarità delle procedure amministrative; la presenza e verifica della

concessione edilizia; eventuali concessioni in sanatoria rilasciate dal Comune; conformità

dell’edificio al progetto approvato; controllo statico e verifica delle certificazioni e collaudi

depositati presso il Genio Civile; abitabilità e regolarità amministrativa che riguarda il cambio

della destinazione d’uso dell’immobile; accatastamento e identificazione del valore legale

dell’immobile e quindi della rendita ai fini fiscali. La proprietà del bene deve essere garantita

dall’atto notarile.






17

DESCRIZIONE E CONSISTENZA IMMOBILIARE:

Gli immobili pignorati sono composti da due fabbricati isolati e un terreno ubicati alla

località SS. Quaranta del Comune di Cava de’ Tirreni, così distinti:

a- fabbricato isolato, a più livelli, ultimato in ogni sua parte, con le limitazioni di

cui alla descrizione in piano seminterrato, composto di più appartamenti abitati da

diversi nuclei familiari appartenenti allo stesso Sig. omissis, esecutato, descritti ai

punti 2), 3), 4), 5) e 6) del seguente prospetto, per il quale è stato chiesto il

condono edilizio al Comune di Cava de’ Tirreni, iter allo stato SOSPESO o

DECADUTO;

b- fabbricato, isolato, ad unico livello terraneo, anch’esso ultimato e condonato

come abitazione, oggi utilizzato dal Sig. omissis come deposito e riportato al

numero 1) del successivo schema, per il quale è stato concesso il parere

favorevole alla richiesta di sanatoria edilizia, oggi non ancora ritirata, il cui

Decreto Sindacale presso la Soprintendenza B.A.A.A.S. ha la validità pari a cinque

anni;

c- terreno agricolo riportato al seguente punto 7) che ricade in zona omogenea

E3, Tutela agricola (art. 76 delle N.T.A.) –non è consentita alcuna nuova

edificazione pubblica o privata- con pericolosità da dissesto dei versanti

Elevata/Molto elevata (cfr. allegato).

1) Fabbricato in corso di costruzione posto al piano terra; riportato nel Catasto Fabbricati

del detto Comune al fol. 32, p.lla 757 sub 2, in corso di costruzione, Via Santi Quaranta,

piano T; CONTRARIAMENTE A QUANTO DESCRITTO NEL CERTIFICATO NOTARILE E

NELLA RICHIESTA DI SANATORIA, LA DESTINAZIONE ATTUALE DI QUESTA

PORZIONE DI FABBRICATO E’ DEPOSITO. MANCANO TUTTE QUELLE OPERE DI


CONSIDERATO L’ATTUALE STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E


2) Quota pari ad 1/12 dell’appartamento posto al piano interrato, composto di 3,5 vani


A/2, cl. 4, vani 3,5, R.C. € 307,29, S.S. Quaranta, piano S1; CONTRARIAMENTE A

QUANTO DESCRITTO NEL CERTIFICATO NOTARILE E NELLA RICHIESTA DI

SANATORIA, LA DESTINAZIONE ATTUALE DI QUESTA PORZIONE DI FABBRICATO

E’ DEPOSITO-GARAGE-TAVERNETTA. MANCANO TUTTE QUELLE OPERE DI


CONSIDERATO L’ATTUALE STATO DI RIFINITURA, MANUTENZIONE E







A/2, cl. 4, vani 5, R.C. € 438,99, S.S. Quaranta, piano 1;






A/2, cl. 4, vani 5, R.C. € 438,99, S.S. Quaranta, piano1;

7) Quota pari ad 1/12 del terreno di catastali metri quadrati 781; riportato nel Catasto

Terreni del detto Comune al fol. 32, p.lla 478, bosco ceduo cl. 4, mq 781, R.D. € 0,65m

R.A. € 0,16.








18

QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA:


col quale omissis hanno venduto alle germane omissis per la quota di ½ ciascuno, un

appezzamento di terreno in Cava de’ Tirreni, alla Località Santi Quaranta riportato in

Catasto al fol. 32 p.lle 40 (attuale p.lla 757), 41 (attuale p.lla 478) e 42;


col quale omissis ha venduto ai coniugi omissis la quota pari ad ½ dell’appezzamento di

terreno di cui innanzi;


28049/21857 col quale omissis hanno provveduto alla divisione dei beni comuni

assegnando ai coniugi omissis la piena proprietà dei cespiti in oggetto;


28050/21858 col quale i coniugi omissis hanno donato a omissis il cespite inannzi9

descritto al n.1;

- Successione di omissis, deceduta ab intestato l’8-12-2004, lasciando quali unici eredi

legittimi il coniuge omissis ed i figli omissis nella cui eredità è caduta la quota pari ad ½

sui cespiti da n. 2 a n. 7 (den. Succ. presentata a Salerno, catalogata al n. 23/1312/5 e

trascritta ai nn. 16855/13274).

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI NEL PERIODO – Trascrizioni:

- trascrizione del pignoramento nn. 41779/29205 in data 18-10-2010 sorto in virtù di

atto dell’Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Salerno Sez. dist. Cava de’ Tirreni in

data 6-7-2010 a favore Banca di Credito Popolare Società Cooperativa per Azioni, sede

Torre del Greco, e contro omissis, avente ad oggetto le quote immobiliari sugli immobili

sopra descritti.






19

INDAGINE E VERIFICA DELLE PROCEDURE AMMINISTRATIVE DELLE PRATICHE

DI CONDONO EDILIZIO PRESSO IL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI:

In data 7 marzo 2012 ho chiesto all’U.R.P. del Comune di Cava de’ Tirreni la verifica per

nominativo e per particelle catastali di ogni attività edilizia pregressa e in atto con il

seguente risultato:

- l’Ufficio Repressione Abusi Edilizi, il Dirigente responsabile, dichiara che NON

esiste nulla a carico dei Sigg. omissis + altri –prot. N.16154 del 15.03.2012- (cfr.

allegato);

- l’Ufficio V Settore, Area Governo del Territorio, Sportello Unico per l’Edilizia, il

Dirigente responsabile dichiara che NON esiste alcun titolo abilitativo

all’edificazione dei Sigg. omissis + altri –prot.21695/P –(cfr. allegato);

- l’Ufficio III Settore, Servizi alla Persona, Ufficio Stato Civile, attesta che il Sig.

omissis è separato consensualmente con provvedimento del Tribunale di Salerno

dal 29 novembre 2005;

- l’Ufficio Condono Edilizio ha intercettato le seguenti pratiche edilizie che

riguardano i cespiti oggetto della presente stima –i richiedenti, diversi

dall’esecutato Sig. omissis, hanno chiesto il condono avendone titolo idoneo

essendo omissis padre e omissis la madre:

o omissis (padre di omissis) richiesta di Sanatoria edilizia ex lege 724/94

prot. 11444 del 1 marzo 1995 –PARERE già espresso NEGATIVAMENTE-

(cfr. allegato);


prot. 11446 del 1 marzo 1995 –PARERE già espresso NEGATIVAMENTE-

(cfr. allegato);

o omissis (madre dell’esecutato omissis) richiesta di Sanatoria edilizia ex lege

724/94 prot. 11441 del 1 marzo 1995 –PARERE già espresso

FAVOREVOLMENTE- sono state versate le quote di oblazione e gli oneri

di concessione come chiesto dal Comune però la Concessione edilizia in

Sanatoria, ad oggi, NON è stata ritirata da parte del richiedente. Preciso

che il Decreto sindacale presso la Soprintendenza ai B.A.A.A.S. di Salerno

ha la validità di cinque anni trascorso inutilmente tale periodo, decade.

(cfr. allegato);


prot.36900 del 12 luglio 2004 –ITER ALLO STATO SOSPESO O DECADUTO-

(cfr. allegato);



(cfr. allegato);



(cfr. allegato);






20



(cfr. allegato);



(cfr. allegato);

Le richieste di condono edilizio ex lege nazionale 326/2003, come il caso in

specie, allo stato attuale come dichiarato verbalmente dal Funzionario, NON

vengono esaminate dal Comune di Cava de’ Tirreni per la confusione, contrasto

legislativo e complessità interpretative tra le leggi regionali nn. 18/2004

e10/2004 e quella nazionale.

Tale contrasto normativo ha generato:

- il Comunicato del Ministero dell’Economia del 9 gennaio 2004;

- lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato del 10 settembre 2003;

- la Circolare ANCE del 9 dicembre 2003;

- la Circolare 2/DPF del Ministero dell’Economia del 7 giugno 2004;

- la Circolare del Ministero Infrastrutture del 7 dicembre 2005, n.2699;

- la sentenza della Corte Costituzionale 6 febbraio 2006, n.49;

- lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato sulla sentenza della Corte

Costituzionale e il D.L. 168/2004;

- la Circolare con chiarimenti del Ministero delle Infrastrutture con chiarimenti del 7

dicembre 2005, n.2699.

Per le cinque richieste di Condono edilizio presentate ai sensi e per gli effetti

della legge n. 326/2003 in data 10 e 12 luglio 2004 dal Sig. omissis, padre

dell’esecutato omissis, è decorso ampiamente i termine di 24 mesi dalla

presentazione dell’istanza.

Perciò le richieste sarebbero da ritenersi giacenti come “Silenzio

inadempimento”, stante la Sentenza del TAR Campania, Napoli, Sez. II -2

dicembre 2009, n.8325, e la normativa di riferimento che riporto di seguito

belle “note di carattere giuridico”.

NOTE DI CARATTERE GIURIDICO:

TAR CAMPANIA, Napoli, Sez. II - 2 dicembre 2009, n. 8325 DIRITTO URBANISTICO -

Regione Campania - Condono ex L. n. 326/2003 - Assoggettamento al regime di cui all’art. 7

della L.R. n. 10/2004 - Decorso del termine di 24 mesi dalla presentazione dell’istanza -

Silenzio inadempimento - Rimedio amministrativo e giurisdizionale. Nella Regione Campania le

domande di condono presentate ai sensi della legge n. 326 del 2003, a differenza di quelle

presentate ai sensi delle leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994, sono assoggettate al regime di

cui all'art. 7 della L.R. n. 10 del 2004, sicché devono essere definite con un provvedimento

espresso entro il termine di 24 mesi dalla presentazione, il cui decorso non equivale a titolo

abilitativo in sanatoria ma configura un mero inadempimento, avverso il quale, oltre al rimedio

amministrativo previsto dalla citata norma regionale (intervento sostitutivo da parte

dell'amministrazione provinciale competente), è azionabile la tutela giurisdizionale ai sensi

dell'art. 21-bis della legge n. 1034 del 1971. omissis (avv. Cirillo) c. Comune di Frattaminore

(avv. Pezone). TAR CAMPANIA, Napoli, Sez. II - 2 dicembre 2009, n. 8325






21

La legge regionale n.10 del 18 novembre 2004: (si veda sentenza Corte Cost. n.49/2006), “Norme sulla sanatoria degli abusi edilizi di cui al decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, articolo 32 così come modificato dalla legge di conversione 24 novembre

2003, n. 326 e successive modifiche ed integrazioni”. L’Articolo 3, OPERE NON SUSCETTIBILI DI SANATORIA, così recita:

1. Non possono formare oggetto di sanatoria le opere abusive che hanno comportato la

realizzazione di nuove costruzioni difformi dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni degli

strumenti urbanistici vigenti alla data di esecuzione delle stesse.

2. Non possono formare oggetto di sanatoria le opere abusive rientranti tra le tipologie di cui al

decreto legge n. 269/03, allegato 1, se le stesse:

a) sono state eseguite su immobili soggetti a vincoli di tutela, anche successivamente

alla commissione dell’abuso, e sono difformi dalle norme urbanistiche e dalle

prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti alla data di esecuzione delle stesse;

b) sono state ultimate dopo il 31 marzo 2003. Si considerano ultimate le opere edilizie

completate al rustico comprensive di mura perimetrali e di copertura e concretamente

utilizzabili per l’uso cui sono destinate;

c) sono state realizzate su aree facenti parte o di pertinenza del demanio pubblico;

d) sono state realizzate in uno dei comuni di cui alla legge regionale 10 dicembre 2003,

n. 21, articolo 1 e hanno destinazione residenziale, fatta eccezione per gli adeguamenti

di natura igienico-sanitaria e funzionali di cui all’articolo 5, comma 2, della stessa legge.

3. Le disposizioni di cui alla lettera a) del comma 2 prevalgono sulle disposizioni di cui alla

lettera d) dello stesso comma.

4. Restano ferme le disposizioni di cui al decreto legge n. 269/03, articolo 32, comma 27,

lettere a),b), c), e), f) e g).

VINCOLI –EDILIZI-URBANISTICI-AMBIENTALI- ESISTENTI:

I citati immobili sono sottoposti al vincolo paesaggistico di cui alla legge 1497/1939 e D.M.

12 giugno 1967, pubblicato sulla G.U. n. 171 del 20 luglio 1967.

I due edifici principali realizzati abusivamente e la particella di terreno ricadono nel vigente

P.R.G.C., approvato dal Consiglio Provinciale di Salerno con delibera n.35 del 7 maggio 1999,

nonché il D.P.G.R.C. n.4523 del 13 aprile 2000, di conformità al P.U.T. così come variato con le

procedure di cui all’art.34 del D. Lgs 267/2000 nell’ambito dell’accordo di programma

sottoscritto dalla Regione Campania, la Provincia di Salerno e il Comune di Cava de’ Tirreni in

data 6 luglio 2004 divenuta esecutiva con D.P.G.R. n.92 del 10 febbraio 2005 pubblicato sul

BURC n.19 del 4 aprile 2005, variante al P.R.G.C. denominata “Contratti di Quartiere II”

adottata con delibera di C.C. n.49 del 29 settembre 2004, in zona E3.

Il Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino Regionale Destra Sele con delibera n.10 del

28 marzo 2011, ha approvato il progetto di variante “Aggiornamento del vigente Piano

Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio” (distinto in rischio frane e rischio da

alluvioni) per il territorio di competenza dell’Autorità di Bacino Destra Sele e divenuto vigente

dalla data della sua pubblicazione sul BURC n.26 del 26 aprile 2011, pertanto il sopradetto

terreno è classificato nella Carta della pericolosità da dissesto dei versanti come

ELEVATA/MOLTO ELEVATA.






22

RIEPILOGO dei versamenti dell’oblazione e degli oneri concessori fermo restando le limitazioni in ordine all’affermazione eventuale da parte del Comune di Cava de’ Tirreni di DECADENZA delle istanze di sanatoria come riportato in precedenza:

Domanda di Sanatoria omissis (madre dell’esecutato omissis) prot. n. 11441 del 01/03/1995

- Rimane da ritirare la Concessione in quanto gli ultimi pagamenti richiesti dal Comune di Cava de’ Tirreni risultano effettuati e trasmessi in data 24/11/2008 prot. n. 672005.

Domanda di Sanatoria omissis prot. n. 36900 del 12/07/2004

Oblazione Calcolata € 7180

Oblazione Versata € 7180

Restano per il saldo € 0

Oneri Concessori Calcolati € 1938.6

Oneri Concessori Versati € 1938.6


Resta da versare l’indennità risarcitoria (danno ambientale) pari a € 967.96 salvo conguaglio Domanda di Sanatoria omissis prot. n. 36899 del 12/07/2004




Oneri Concessori Calcolati € 5445

Oneri Concessori Versati € 5445


Resta da versare l’indennità risarcitoria (danno ambientale) pari a € 1.244.53 salvo conguaglio Domanda di Sanatoria omissis prot. n. 36893 del 12/07/2004




Oneri Concessori Calcolati € 7568

Oneri Concessori Versati € 7568








23














Resta da versare l’indennità risarcitoria (danno ambientale) pari a € 1.382.82 salvo conguaglio

Il totale degli Oneri per la definizione delle cinque pratiche di sanatoria edilizia a

nome del richiedente omissis (padre dell’esecutato omissis), riferite tutte al fabbricato

principale, da versare al Comune di Cava de’ Tirreni, se richiesti, ascende pertanto ad

€ 6.231,66

salvo interessi legali e conguaglio finale (fermo restando la procedura per l’iter che

attualmente è SOSPESA o DECADUTA) e fatto salvo ancora l’eventuale saldo delle spese

tecniche non quantificabili.






24

Descrizione sintetica della metodologia utilizzata

Per la stima mi sono riferito alla pubblicazione della FIAIP (Federazione Italiana Agenti

Immobiliari Professionali) edizione 2010, dell’Osservatorio Immobiliare di Salerno e Provincia,

1° semestre 2010; ai borsini immobiliari ufficiali dell’Agenzia del Territorio; alle pubblicazioni di

agenzie immobiliari; agli atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche. Il giudizio

di stima, si sa, rappresenta una previsione. Mentre il prezzo è un dato storico perché equivale

alla quantità di denaro con cui un bene è già stato scambiato, il valore, invece, è l'espressione

di un giudizio di stima perché rappresenta il prezzo più probabile con cui, in condizioni

ordinarie, il bene verrà scambiato.

Pertanto la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in sostanza la previsione del più

probabile prezzo futuro di scambio del bene. La metodologia estimativa è sempre comparativa.

In ogni stima, infatti, si effettua un confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato

ad altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche. Esiste

un'unica metodologia di stima fondata sul confronto o comparazione.

I parametri o le caratteristiche principali sono: prossimità ad un centro di particolare

importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro; salubrità

della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o

industrie inquinanti; efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di

traffico e la presenza di attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla

rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso; panoramicità, in particolare si fa

riferimento al piano in cui è posizionata l'unità abitativa la presenza di attività economiche

nella zona ad esempio, negozi, etc.; la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o

gratuito la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) presenza di aree degradate, etc.

Da valutare il grado di finitura del fabbricato numero di unità abitative per piano, la grandezza

media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 il grado di funzionalità ed

efficienza degli impianti interni all'immobile (scale di sicurezza, condizionamento, tipo di

riscaldamento etc.).

Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare sono la Superficie Reale o

Commerciale. E’ la superficie di ogni singolo vano, e tiene conto di tutta la superficie interna

comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di confine con altre

unità abitative. Superficie Utile o di calpestio si sommano le superfici di ogni singolo vano al

netto dei muri interni ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte

armadi a muri , in quanto superfici utilizzabili. Balconi, Logge, Lastrici solari viene considerata

il 50 % della superficie da sommare alla Superficie Utile o commerciale Cantine, seminterrati

viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie Utile.






25

Stima dei beni pignorati

Dall’esame generale di tutta la documentazione che ho acquisito presso la P.A., che riporto

come allegati nella presente relazione, e il riscontro diretto dei manufatti pignorati che ho

rilevato sui luoghi di causa durante gli accessi, posso affermare che non ho rilevato

significative difformità tali da indurre a procedure di ulteriore sanatoria edilizia.

Pertanto:

1) La documentazione prevista per la procedura è idonea ed è presente in atti;

2) La documentazione presentata nella procedura è completa ed idonea al prosieguo

della procedura;

3) Immobili composti da fabbricati e terreni ricadono sul territorio Comunale di Cava

de’ Tirreni (SA) alla località S. Quaranta;

4) Gli immobili in oggetto sono composti da numero quattro abitazioni, un locale ad uso

Deposito-Garage e Taverna che fanno parte di un unico fabbricato, una porzione di

terreno e da un corpo di fabbrica indipendente quest’ultimo ancora in corso di

costruzione, il tutto è ubicato sul territorio Comunale di Cava de’ Tirreni alla Frazione

S.S. Quaranta e censiti in Catasto Fabbricati rispettivamente, per le abitazioni e il

locale deposito-garage-taverna, al fg. 32 p.lla 757 sub 5, 6, 7, 8 e 9, mentre per il

terreno al fg. 32 p.lla 478, ed infine per il corpo di fabbrica indipendente ed ancora

in corso di costruzione al fg. 32 p.lla 757 sub 2;

5) Gli immobili sono pervenuti alla parte esecutata così come indicato e descritto nella

Certificazione Notarile a firma del Notaio Adolfo Branca;

6) Considerato i beni pignorati, la loro funzione e conformazione, si è ritenuto

formulare due lotti di vendita, di cui il primo composto dalle quote di comproprietà

pari a 1/12 e cioè:

1° LOTTO quota indivisa pari a 1/12 di a) appartamento al piano terra di vani

catastali 4,5 censito al fg. 32 p.lla 757 sub 6 r.c. € 395,09; b) appartamento al

piano terra di vani catastali 4,5 censito al fg. 32 p.lla 757 sub 8 r.c. € 395,09; c)

appartamento al piano primo di vani catastali 5 censito al fg. 32 p.lla 757 sub 7 r.c.

€ 438,99; d) appartamento al piano primo di vani catastali 5 censito al fg. 32 p.lla

757 sub 9 r.c. € 438,99; e) locale al piano seminterrato censito al fg. 32 p.lla 757

sub 5 r.c. € 307,29, erroneamente riportato in catasto con categoria A/2; f) terreno

censito al fg. 32 p.lla 478 are 07 e ca 81 r.d. € 0,65 e r.a. € 0,16; e il secondo per la

proprietà esclusiva e cioè

2° LOTTO proprietà esclusiva a) ( attuale deposito) censito al fg. 32 p.lla 757

sub 2 categoria F/3 (in corso di costruzione).

7) Il possesso dell’immobile è da parte del debitore esecutato e suoi familiari.

8) Il Sig. omissis, esecutato, risulta separato con provvedimento del Tribunale di

Salerno dal 29 novembre 2005 omologata la separazione consensuale fra coniugi;

9) Sugli immobili in oggetto non esiste condominio;

10) Non ho effettuato le visure ipotecarie in quanto risulta una operazione costosa;

11) Si allegano alla presente le relative visure catastali, estratto di mappa catastale e

planimetrie catastali.

12) Situazione urbanistica, per il primo lotto, sono state presentate al comune di Cava

de’ Tirreni le richieste di concessione edilizie in sanatoria secondo la legge 326/2003

e per le quali non sono state ancora rilasciate le rispettive concessioni edilizie con le

limitazioni sopra descritte; mentre per il secondo lotto è stata approvata e non

ritirata la rispettiva concessione edilizia in sanatoria, sempre con le limitazioni di cui

sopra;






26

13) I cespiti sono rappresentati per il primo lotto, da abitazioni facente parte di un

piccolo fabbricato e rispettivo terreno, mentre per il secondo lotto da un corpo di

fabbricato indipendente ancora censito in corso di costruzione perché non ultimato.

Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano – come è noto – un esercizio

intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del più probabile prezzo che

potrebbe essere pagato per un determinato bene in un dato momento, la determinazione

del valore corrente di mercato di ciascun immobile è stata realizzata – per cautela e

maggior controllo – operando il criterio cosiddetto del “valore venale”, e cioè il valore

unitario a mq. ricavato da indagini di mercato e presso le Agenzie immobiliari della zona

ove sono ubicati i cespiti oggetto della presente procedura, da tale analisi è emerso una

stima unitaria così come in appresso indicata;

Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative al lotto, comprensive

della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni unitamente alla

relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascuno di essi presso i

competenti uffici.

Cespiti ubicati nel Comune di Cava de’ Tirreni (SA) alla località S.S. Quaranta, agli stessi vi

si accede da strada privata che si immette direttamente dalla strada provinciale.

L’immobile è ubicato in zona periferica rispetto al centro abitato e in zona suburbana.

Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la

determinazione del valore di stima dato il livello oggettivamente della struttura, tali valori

sono stati ricavati dal confronto tra i valori ordinari applicati in zona dove sono ubicati i beni

e i valori dettati dal borsino immobiliare O.M.I.






27

SCHEDA DI VALUTAZIONE IMMOBILE PRIMO LOTTO

A) VALUTAZIONE IN BASE AL CRITERIO DEL VALORE DI MERCATO

Superficie commerciale

Abitazione piano terra Sc1 = m2

122,00

Balconi al 30% di mq. 16,40 Sc1 = m2

4,92

Abitazione piano terra Sc2 = m2

100,00


7,00

Abitazione piano primo Sc3 = m2

88,00


31,50

Abitazione piano primo Sc4 = m2

88,00

Locale piano S1 Sc5 = m2

233,00


11,70

Terreno Sc6 = m2

781,00

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili

Abitazione piano terra P1 = 2000,00 €/m2

Abitazione piano terra P2 = 2000,00 €/m2

Abitazione piano primo P3 = 2100,00 €/m2

Abitazione piano primo P4 = 2100,00 €/m2

Locale piano S1 P5 = 1200,00 €/m2

Terreno P6 = 40,00 €/m2

Valore di mercato Sc1x P1 = Vm = € 253840,00






Il valore parziale del primo lotto è pari a € 1.228.470,00/12 = € 102.372,50






28

Al valore parziale del primo lotto così determinato bisogna detrarre il costo

dovuto per gli oneri del il danno ambientale da versare al Comune di Cava de’

Tirreni per il perfezionamento delle pratiche di condono edilizio, se procedibile,

pari a € 6.231,66, salvo interessi legali e conguaglio finale. Quindi si ottiene:

Il valore totale del primo lotto è pari a € 96.140,84

Valore arrotondato € 96.140,00 (euro novantaseimilacentoquaranta)






29

SCHEDA DI VALUTAZIONE IMMOBILE SECONDO LOTTO

A) VALUTAZIONE IN BASE AL CRITERIO DEL VALORE DI MERCATO

Superficie commerciale

Unità piano terra Sc1 = m2

71.61

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili

Unità piano terra P1 = 1300,00 €/m2

Valore di mercato Sc1x P1 = Vm = € 93.093,00

Il valore totale del secondo lotto è pari a € 93.093,00 (euro novantatremilanovantatre)

Il valore complessivo del PRIMO LOTTO e SECONDO LOTTO ascende

a € 189.233,00 (euro centottantanovemiladuecentotrentatre)






30






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33

Omissis

Omissis

Omissis

Omissis

Omissis

Omissis

Omissis

Omissis

Omnissis

Omissis






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Sicuro di aver risposto ai quesiti dell’A.G., mi rendo disponibile per ogni ulteriore chiarimento,

se necessario.

Salerno maggio 2012

Il C.T.U. Arch. Emilio Lambiase






54

INDICE GENERALE

Premesse ed incarico

Sopralluoghi e attività

o Verbale d’accesso n.1





o Discordanze rilevate in fase di accesso ai luoghi

Atto di pignoramento immobiliare

Istanza di vendita

Certificato notarile

Quadro sinottico della provenienza

o Formalità e pregiudizio nel periodo –trascrizioni-

Verbale di conferimento di incarico di stima

Relazione Tecnica

o Indagini preliminari e verifica urbanistica

o Verifica delle procedure amministrative

o Descrizione e consistenza immobiliare

o Quadro sinottico della provenienza

o Formalità pregiudizievoli nel periodo –trascrizioni-

o Indagine e verifica delle procedure amministrative delle pratiche di condono

edilizio presso il Comune di Cava de’ Tirreni

o Note di carattere giuridico

o Vincoli –edilizi/urbanistici/ambientali- esistenti

o Riepilogo dei versamenti dell’oblazione e degli oneri di concessione

o Descrizione sintetica della metodologia utilizzata

o Stima dei beni pignorati

o Scheda di valutazione immobile primo lotto

o Scheda di Valutazione immobile secondo lotto

o Banca dati delle quotazioni immobiliari

o Agenzia del Territorio di Salerno -visura storica per immobile- (tre)

o Agenzia del Territorio di Salerno -elenco immobili-

o Agenzia del Territorio di Salerno –visura per immobile- (sei)

o Agenzia del Territorio di Salerno –planimetrie catastali- (quattro)

o Agenzia del Territorio di Salerno –estratto della mappa catastale-

o Documentazione fotografica






55

Allegati

o Decreto di nomina

o Richiesta certificato di destinazione urbanistica presso il Comune di Cava de’

Tirreni

o Certificato di destinazione urbanistica (originale)

o Lettere A/R di convocazione accesso n.1 (tre in originale)

o Verbale d’accesso n.1 (originale)

o Richiesta accesso agli atti all’URP del Comune di Cava de’ Tirreni

o Attestato dirigente V settore –ufficio repressione abusi- (originale)

o Attestato dirigente V settore –area governo del territorio- rilascio eventuali titoli

abilitativi all’edificazione

o Estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio (originale)

o Atto di delega per collaboratore presso la P.A.

o Pratica edilizia prot. n. 11444 del 1 marzo 1995 –omissis- Diniego-

o Pratica edilizia prot. n. 11446 del 1 marzo 1995 – omissis - Diniego-

o Pratica edilizia prot. n. 11441 del 1 marzo 1995 – omissis - Favorevole-

o Pratica edilizia prot. n. 36900 del 12 luglio 2004 – omissis - Sospeso o decaduto-





o Convocazione 2° accesso a mezzo telegramma del 21 narzo 2012 (tre)

o Verbale d0accesso n.2 (originale)

o Convocazione 3° accesso a mezzo lettera A/R

o Verbale d’accesso n. 3 (originale)



o Ricevute fiscali (originali)

N. 83 del 10 febbraio 2012

N. 317 del 11 aprile 2012

N. 254 del 19 marzo 2012

Fattura pro-forma del collaboratore

o Trasmissione della Relazione alle parti

ALLEGATI A PARTE

Parcella professionale

Salerno aprile 2012

Il C.T.U. Arch. Emilio Lambiase



Tribunale Civile di Salerno - astelegaligiudiziarie.it · e- In data 14 marzo 2012 alle ore 16,30...

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