IL RATING IMMOBILIAREIL RATING IMMOBILIARECarlo Frittoli

Perché il rating immobiliare?Perché il rating immobiliare?

Fideiussioni agli Acquirenti

BasileaDueCrisi Finanziaria

RATING IMMOBILIARE

% di DEFAULT dell’OPERAZIONE

DIMENSIONAMENTO del RISCHIO

Investitori

Fideiussori

Banche

Fornitori

Acquirenti

Cosa é il rating immobiliare?Cosa é il rating immobiliare?

Investitori

Fornitori

Acquirenti

maggiore sicurezza

migliori capacità valutative

Gli effetti del ratingGli effetti del rating

AUMENTAREAUMENTARE il peso degli ASPETTI ECONOMICIASPETTI ECONOMICI

RIDURRERIDURRE l’importanza delle GARANZIE PATRIMONIALIGARANZIE PATRIMONIALI

Fideiussori

Banche

AAA

AA

A

BBB+

BBB

BB

B

CCC+

CCC

CC

C

Rating

Rischio molto basso,operazione affidabile

Rischio consistente, operazione affidabile solo con cautele

Rischio contenuto ma volatile, operazione da monitorare

Rischio elevato,operazione non affidabile

La scala valutativaLa scala valutativa

Classi valutazione% di default

S.&P.% di default Certa

AAA v > 4,50 p < 0,05% p < 0,000002%

AA 4,00 < v < 4,50

0,05% < p < 0,10%

0,002% < p < 0,000002%

A 3,50 < v < 4,00

0,10% < p < 0,20%

0,002% < p < 0,10%

BBB+ 3,30 < v < 3,50

0,20% < p < 0,40%

0,10% < p < 0,40%

BBB 3,10 < v < 3,30

0,40% < p < 0,70%

0,40% < p < 0,70%

BB+ 2,90 < v < 3,10

0,70% < p < 1,20%

0,70% < p < 1,20%

BB 2,70 < v < 2,90

1,20% < p < 2,00%

1,20% < p < 2,00%

Le probabilità di defaultLe probabilità di default

RATINGIMMOBILIARE

L’utilizzo concretoL’utilizzo concreto

Compagnia diAssicurazioni

Societàspecializzata

fideiussione assicurativa

Banche

innalzamento dell’affidabilità

PROMOTOREIMMOBILIARE

Le professionalità in giocoLe professionalità in gioco

Competenze Immobiliari

Competenze Assicurative

Competenze Tecniche

Competenze Finanziarie

i tassidi interesse di

TUTTOl’indebitamento

il profilodi rischio

dell’impresa

PROMOTOREIMMOBILIARE

BANCA

finanziamento

fideiussioni

con BASILEA 2finanziamenti e fidejussionifanno aumentare…

Il problema delle fideiussioniIl problema delle fideiussioni

PROMOTOREIMMOBILIARE

BANCAfinanziamento

COMPAGNIAASSICURATRICE

fideiussionico

nsoli

damen

to

della

affid

abili

tà

dell’

oper

azion

e

La premessa per la competitivitàLa premessa per la competitività

I rapporti fra Banche e il settore immobiliare stanno per cambiare

Una Compagnia Assicuratrice può :

rafforzare la fiducia delle Banche verso l’operatore

fornire polizze fidejussorie che non aumentano l’esposizione bancaria

offrire soluzioni che non incidono sul livello dei tassi di interesse

In vista di Basilea 2In vista di Basilea 2

focalizzare il proprio giudizio sulle caratteristiche dell’operazione

RATING IMMOBILIARE

L’interazione con la valutazione aziendaleL’interazione con la valutazione aziendale

% di defaultimmobiliare

RATING AZIENDALE

% di defaultaziendale

% di defaultdell’operazione

RATING della OPERAZIONE

IMMOBILIARE

Il rating evolutivoIl rating evolutivo

VALUTAZIONE PRELIMINAREVALUTAZIONE PRELIMINARE

ACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVAACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVA

AFFIDABILITAFFIDABILITÀÀ

LA VALUTAZIONELA VALUTAZIONEPRELIMINAREPRELIMINARE

RATINGIMMOBILIARE

Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare

RISCHIO DIMERCATO( 7 parametri )

RISCHIOECONOMICOFINANZIARIO

( 4 parametri )

RISCHIO TECNICODELL’OPERATORE

( 4 parametri )

Rischioeconomicofinanziario

Rischio tecnicodell’operatore

RATINGIMMOBILIARE

Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare

Rischio diRischio dimercatomercato

Il rischio di mercatoIl rischio di mercatoL’indagine sul campo

Analisi delmercato

immobiliare

Residuidi nuove

costruzioni

Rilevazionedei cantiericoncorrenti

Prospezionedinamica

competitiva

Il rischio di mercatoIl rischio di mercato

binomio “ubicazioneubicazione / tipologia ediliziatipologia edilizia”

congruità del prezzo

potenzialità commerciali

saturazione della domanda in zona

adeguatezza dimensionale

qualità progettuale

rispondenza tipologica al mercato

I parametri valutativi

11

22

33

44

55

66

77

Rischio dimercato

Rischio tecnicodell’operatore

RATINGIMMOBILIARE

Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare

RischioRischioeconomicoeconomicofinanziariofinanziario

Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziario

ANALISI ANALISI ECONOMICA ECONOMICA

STATICASTATICA

Gli strumenti

ANALISI ANALISI DINAMICA DINAMICA

del RISCHIOdel RISCHIO

preventivazione dei costi

stima dei ricavi

valutazione delle tempistiche

Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziarioGli elementi

Il rischio economico/finanziarioIl rischio economico/finanziarioI parametri valutativi

analisi economica statica

analisi dinamica del rischio

analisi tecnico/progettuale

frazionabilità dell’intervento

11

22

33

44

Rischio dimercato Rischio

economicofinanziario

RATINGIMMOBILIARE

Componenti della valutazione preliminareComponenti della valutazione preliminare

Rischio tecnicoRischio tecnicodell’operatoredell’operatore

questionario conoscitivo

colloqui preliminari

Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatoreGli strumenti

I parametri valutativi

Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatore

AREA PROGETTAZIONE

AREA GESTIONALE

AREA COMMERCIALE

capacità tecnica11

I parametri valutativi

Il rischio tecnico dell’operatoreIl rischio tecnico dell’operatore

collocazione territoriale

anzianità di mercato

interventi recenti

22

33

44

L'ACCOMPAGNAMENTOL'ACCOMPAGNAMENTODELLA INIZIATIVADELLA INIZIATIVA

ASSISTENZATECNICA

MONITORAGGIOMERCATO

MONITORAGGIOOPERAZIONE

L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa

ASSISTENZATECNICA

validazione del progetto

validazione delle opere

assistenza sui materiali

L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa

rilevazione dei nuovi cantieri

evoluzione della domanda immobiliare

prezzi e ritmi di assorbimento

MONITORAGGIOMERCATO

L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa

andamento di vendite / incassi

assistenza commerciale

ottimizzazione dei flussi finanziari

verifica dei pagamenti

MONITORAGGIOOPERAZIONE

L’accompagnamento dell’iniziativaL’accompagnamento dell’iniziativa

GLI OBIETTIVI nell'ADOZIONEGLI OBIETTIVI nell'ADOZIONEdel RATING IMMOBILIAREdel RATING IMMOBILIARE

maggiore FIDUCIAFIDUCIA dagli Acquirenti

accelerazione delle VENDITEVENDITE

anticipazione degli INCASSIINCASSI

FIDELIZZAZIONEFIDELIZZAZIONE della clientela

I vantaggi sul mercatoI vantaggi sul mercato

Per l’Operazione:

1. Riduzione del rischio commerciale

anticipazione di 6 mesi delle vendite

2. Accelerazione dei flussi finanziari

anticipazione di 6 mesi degli acconti

anticipo di 3 mesi degli accolli-mutuo

3. Aumento del M.O.L.

varianti sul 50% degli alloggi

4. Soddisfazione dei clienti

passaparola = minori costi commerciali

1,50%

1,20%

0,90%

1,00%

0,30%

4,90%

I vantaggi economiciI vantaggi economici

analisi e monitoraggio del MERCATOMERCATO

indagine sulla CONCORRENZACONCORRENZA

PREVISIONIPREVISIONI sulla dinamica competitiva

Per l’ Operatore / Operazione:Per l’ Operatore / Operazione:

I vantaggi di I vantaggi di “know-how”“know-how”

TRASPARENZATRASPARENZA dell’immagine aziendale

maggiore AFFIDABILITAFFIDABILITÀÀ per le Banche

maggiore CREDIBILITCREDIBILITÀÀ per Investitori

Per l’ Operatore :Per l’ Operatore :

I vantaggi sul mondo finanziarioI vantaggi sul mondo finanziario

Giudizio parametrico oggettivo Giudizio parametrico oggettivo emesso da un soggetto terzoemesso da un soggetto terzo

Valutazione sul singolo Intervento Valutazione sul singolo Intervento e non sul Bilancio Aziendale e non sul Bilancio Aziendale

Perché il rating immobiliare è affidabile?Perché il rating immobiliare è affidabile?

Appendice 1Appendice 1

Le fideiussioni in ediliziaLe fideiussioni in edilizia

Le fideiussioni e l’ediliziaLe fideiussioni e l’edilizia

Tipologia Grado di rischio

Provvisorie appalti pubblici Basso

Definitive appalti pubblici Basso

Rimborsi I.V.A. Basso

Oneri urbanizzazione Basso

Sovvenzioni e contributi Medio/alto

Dilazioni pagamento all’erario Medio/alto

Performance bond Alto

Anticipi (ex D.Lgs. 122/05) Alto

I fideiussori – vantaggi e svantaggiI fideiussori – vantaggi e svantaggi

Soggetti Vantaggi Svantaggi

Banche Garanzie a prima richiesta

Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Aumento il costo dell’intero indebitamento

Compagnie di assicurazione

Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Non aumento il costo dell’intero indebitamento

Poca elasticità per i rischi medio-alti

Tempi lunghi di risposta per i rischi medio-alti

Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B.

Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Non aumento il costo dell’intero indebitamento

Garanzie per soli importi limitati

Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti

Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B.

Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Non aumento il costo dell’intero indebitamento

Garanzie per soli importi limitati

Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti

Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi

Soggetti Vantaggi Svantaggi

Banche Unico soggetto finanziatore

Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Aumento il costo dell’intero indebitamento

Compagnie di assicurazione

Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Non aumento il costo dell’intero indebitamento

Difficoltà a reperire garanzie di importi elevati

Tempi lunghi di risposta anche per importi poco elevati

Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B.

Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi

Non aumento il costo dell’intero indebitamento

Garanzie per soli importi limitati

Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti

Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B.

Soggetti non riconosciuti idonei al rilascio di tali garanzie dallo stesso D.Lgs. 122/05

Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi

Esistono due modalità di erogazione:

Polizze singole: viene rilasciata una polizza per ciascun acquirente

Vantaggi e svantaggi:

L’erogazione a singole polizze:

─ prevede un affidamento generale iniziale che come tale è mutevole nel tempo essendo legato alla valutazione annuale dei bilanci delle società;

─ le tempistiche di emissione delle polizze non garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio;

─ è possibile che venga posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto;

─ le polizze vengono pagate al rilascio.

Le fideiussioni sugli anticipiLe fideiussioni sugli anticipi

Polizza unica: per ogni intervento edilizio viene rilasciata una singola polizza e per ciascun acquirente viene rilasciata una appendice di applicazione alla polizza generale

Vantaggi e svantaggi:

L’erogazione a polizza unica:

─ la garanzia non è soggetta a revisione annuale sui dati aggiornati di bilancio;

─ le tempistiche di emissione delle appendici di applicazione alla polizza garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio;

─ non viene mai posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto;

─ il non utilizzo di parte della garanzia non viene rimborsato.

Appendice 2Appendice 2

Testo di polizza singolaTesto di polizza singolaa garanzia degli anticipia garanzia degli anticipi

Appendice 3Appendice 3

Testo di polizza unicaTesto di polizza unicaa garanzia degli anticipia garanzia degli anticipicon relativa appendicecon relativa appendice