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ANNO X • NUMERO 03
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COMPRARE CASA: NUOVA O USATA? INVE
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Lʼattuale regime fiscale incentiva lʼacquisto di una casausata. Le imposte in caso di acquisto di una casa con esenza sconto prima casa
a cura di Anna CarboneIn caso di acquisto con sconto prima casa su un immobile dinuova costruzione (venduto dal costruttore) è necessario paga-re lʼimposta Iva al 4% del valore di cessione ed un imposta diregistro di 168 euro. Se invece lo stesso immobile viene ven-duto da un privato, non sussiste Iva da pagare mentre lʼimpostadi registro sarebbe pari al 3% del valore catastale.In caso di acquisto senza sconto prima casa, se lʼimmobile è acqui-stato direttamente dal costruttore va calcolata lʼIva al 10% sul valo-re di cessione. Lʼimposta di registro è pari a 168 euro e lʼimpostaipotecaria e catastale pari a 336 euro. Se lʼimmobile è acquista-to da privato va calcolato unʼimposta al 10% sul valore catastalesommando lʼimposta di registro (7%) e lʼimposta ipotecaria e cata-stale (3%). Non si pagano invece le 168 euro e i 336 euro.Valore catastale o valore di cessione del beneA prima vista la spesa di acquisto di una casa nuova o di unausata potrebbe sembrare quasi uguale. Nelle due ipotesi (casanuova o casa usata) cambia il valore imponibile sia che si bene-fici o non dello sconto prima casa. Non è una differenza da poco.Nel caso di acquisto di una casa nuova il 10% si calcola sul rea-le valore di cessione, ossia sul prezzo effettivamente pagato percomprare casa. Nel caso di acquisto di una casa usata il 10%si calcola sul valore catastale dellʼimmobile, che solitamente èsempre più basso rispetto al prezzo reale della compravendita.Valore catastale e pertinenze.Il valore imponibile catastale si applica anche sulle pertinenzedellʼabitazione. Va quindi calcolato su box, cantine, solai ecc. Incaso di acquisto direttamente dal costruttore va invece utilizza-to il valore reale della loro compravendita.
Vendita da parte di promotore immobiliareSi potrebbe pensare che sia sufficiente acquistare lʼimmobile nuo-vo prima dal costruttore o da un promotore immobiliare per evi-tare il sovraccarico fiscale. Tuttavia, anche in questi casi vale lʼap-plicazione del valore di cessione del bene come imponibile. Lʼim-presa costruttrice può diventare il primo acquirente dellʼimmobileal fine di rivendere lo stesso ai privati. Anche in questo caso lalegge prevede che si applichi come valore imponibile dellʼimmo-bile il valore di cessione della casa e non il suo valore catastale.Quando si applica il valore catastale come imponibile (vendita daprivato; vendita da impresa non costruttrice; vendita da impresacostruttrice/ristrutturatrice): dopo 4 anni dallʼultimazione dei lavori;Quando si applica il valore di cessione come imponibile (vendi-ta da impresa costruttrice/ristrutturatrice): entro 4 anni dallʼulti-mazione dei lavori.
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In ogni caso, il rendimento netto di un investimento nel-la casa è più alto del rendimento netto di un investimentoin titoli di Stato (Bot, Btp)
a cura di Anna Carbone
Quando si acquista un immobile per uso investimento, gene-ralmente si tende ad affittarlo a terzi ottenendo in cambio ilpagamento di un canone di locazione mensile. Con lʼelimi-nazione dellʼequo canone il prezzo di locazione è determi-nato dalla libera trattativa tra il proprietario locatore e lʼaffit-tuario. In media il rendimento lordo dellʼinvestimento immo-biliare in un anno (ad esempio, un bilocale affittato a terzi)oscilla intorno al 5-6%. Si tratta però di un dato indicativo chepuò fortemente variare in base a molti fattori e parametri loca-li (ad esempio in città è più alto di qualche punto percentua-le a causa della forte domanda). Va tuttavia considerato chesi sta parlando di rendimento lordo. Oltre al ricavo (affitto) ilproprietario dellʼimmobile dovrà sostenere ogni anno unaserie di costi della casa e di oneri fiscali. Il rendimento nettodi un investimento immobiliare si dimezza generalmente al3%. Comunque, il rendimento netto di un investimento nelmattone si presenta più alto del rendimento netto di un inve-stimento in titoli di Stato (Bot, Btp). È invece più basso di uninvestimento azionario (ma anche meno rischioso).
Il rendimento netto dellʼinvestimento nel mattone è dato daiseguenti fattori: prezzo di acquisto dellʼimmobile, canone dilocazione, costi e oneri fiscali, rivalutazione della zona
Il proprietario di un immobile non ha modo di agire sul fatto-re “costi e oneri fiscali”. Per semplicità basti pensare che il50% del rendimento lordo incassato dallʼaffitto di un immo-bile va a coprire costi e tasse. Anche il canone di locazioneè poco manovrabile. Può essere più o meno alto della media
ma difficilmente si discosta molto dal prezzo medio di loca-zione di una zona per appartamenti con caratteristiche simi-li. Quello che invece incide sullʼentità del rendimento dellʼin-vestimento è il prezzo di acquisto dellʼimmobile. Se lʼacqui-rente ha fatto un buon affare, acquistando lʼimmobile ad unprezzo inferiore al suo valore di mercato, potrà affittarlo alprezzo di locazione medio della zona ed ottenere dallʼinve-stimento immobiliare un rendimento netto più elevato e uncapital gain maggiore nel momento in cui deciderà di riven-dere lʼimmobile. Saper prevedere la rivalutazione di una zonaè invece molto difficile. Se è prevista una futura rivalutazio-ne di una zona (es. metropolitana, spostamento in loco diaziende e uffici, parchi ecc.) i prezzi degli immobili tende-ranno ad aumentare anche molto prima rispetto alla realiz-zazione dellʼopera a causa dellʼeffetto annuncio.
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