TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - IMMOBILIARE ...

TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI

- IMMOBILIARE -

Esecuzione Immobiliare: N° 158 / 2012 R.G. delle esecuzioni civili

Promossa da: xxxxxxxx

Contro: xxxxxxxx

Giudice: Dott. ROMANDINI CAMILLO

Perito (C.T.U.) Ing. Gianni Primavera

- R E L A Z I O N E P E R I T A L E –

stima beni immobili

Ing. Gianni Primavera - Via F.P.Michetti,4 - 65129 Pescara – Tel/Fax:0854503017 E-mail:[email protected]

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Indice generale

1. Premessa ........................................................................................................................................ 3

2. Identificazione e descrizione ........................................................................................................ 5

2.1 Dati Catastali ........................................................................................................................... 5

2.2 Confinanti ................................................................................................................................ 5

2.3 Provenienza ............................................................................................................................. 6

2.4 Descrizione .............................................................................................................................. 6

2.5 Consistenza ............................................................................................................................. 6

2.6 Caratteristiche costruttive ........................................................................................................ 8

3. Regime patrimoniale del debitore .................................................................................................. 8

4. Vicende giuridiche dell'immobile .................................................................................................. 9

4.1 Vicende giuridiche dell'immobile per l’ultimo ventennio ....................................................... 9

4.2 Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio ............................................................. 10

5. Rispondenza della planimetria catastale ...................................................................................... 11

6. Regolarità edilizia e urbanistica ................................................................................................... 11

7. Legge N° 47/85 e s.n. .................................................................................................................. 12

8. Situazione di possesso.................................................................................................................. 12

9. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla documentazione prodotta dalla Conservatoria 12

10. Vincoli ed oneri condominiali .................................................................................................... 13

11. Valutazione dell'immobile .......................................................................................................... 13

11.1 Metodologia di stima ........................................................................................................... 13

11.2 Individuazione Valore Unitario .......................................................................................... 14

11.3 Coefficienti Parametrici Di Valore ..................................................................................... 15

11.4 Formazione Del Valore Di Mercato .................................................................................... 16

12. Criteri di formazione dei lotti .................................................................................................... 17

13. Riepilogo per ordinanza di vendita ............................................................................................ 18

14. Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ............................................................. 19

15. Verifica certificazioni ex art. 6 D.Lvo 311/06 ............................................................................ 20

16. Riepilogo commerciale per la pubblicità ................................................................................... 21

17. Schema riassuntivo .................................................................................................................... 22

18. Allegati ....................................................................................................................................... 24


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1. Premessa Con atto di pignoramento immobiliare notificato in data 04/06/2012 e trascritto presso la

Conservatoria dei RR.II. di Chieti (trascrizione N.N. xxxx R.G. e xxxx R.P. del 20.2.2013

Rep. n. xxxxdel 15.6.2012), il Sig.xxxxxxxx richiedeva al Tribunale di Chieti il

pignoramento dei seguenti cespiti di proprietà del Sig. xxxxxxxxxx, e precisamente:

“appartamento di civile abitazione sito in Chieti alla via F. Ferri, n.44, piano terzo, distinti in

Catasto del Comune di Chieti al F. 37, part. 655, sub 27, di vani 3”.

Accedendo a tale richiesta, la S.V. in data 23/05/2013 nominava quale esperto il sottoscritto Ing.

Gianni Primavera, come da verbale (vedasi All. “1”), che alla presente relazione si allega e a

cui si rinvia per la specifica dei quesiti formulati.

Accettato l’incarico, prestato il giuramento di rito, presa visione degli atti e dei documenti

prodotti, il sottoscritto procedeva ad esperire le operazioni peritali, come da riepilogo in

appresso:

− con raccomandata1 con prova di consegna, in data 15/07/2013 il sottoscritto comunicava

formalmente all'esecutato la data prefissata per il sopralluogo di rito, da esperire presso

l’immobile in questione (vedasi All. “2”)

− con comunicazione a mezzo posta certificata inviata in data 1 5 /07/2013

all'Avv.xxxxxxx, il sottoscritto comunicava formalmente la data prefissata per il

sopralluogo di rito, da esperire presso l’immobile in questione;

− in data prefissata, e precisamente il giorno 23/07/2013, nonostante la citata raccomandata1

con prova di consegna del 15/07/2013 fosse rimasta priva di riscontro, il sottoscritto si

recava presso l’unità immobiliare oggetto di accertamento dove - stante l’assenza

dell’esecutato - le verifiche, nella fattispecie articolate in sommaria ricognizione ed

esecuzione di documentazione fotografica, venivano limitate all’esterno del predetto

immobile;

− Successivamente il sottoscritto si è recato nuovamente presso l'immobile e in data

30/08/2013 è stato possibile visionare l'abitazione ed effettuare i dovuti rilievi metrici e

fotografici, costatandone anche l'occupazione da parte di terzi.


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Nelle more di dette operazioni, presso i competenti uffici pubblici, sulla scorta delle varie istanze

depositate - ovvero per richiesta diretta - l’esponente procedeva alla acquisizione della

documentazione di interesse; documentazione catastale, reperita presso gli uffici

provinciali della Agenzia del Territorio, articolata in (vedasi All. “3”); documentazione tecnico-

amministrativa, reperita presso gli uffici tecnici comunali (vedasi All. “4”).

Stante il citato provvedimento emesso dalla S.V. in data 19/09/2013, il sottoscritto ha proceduto

all’evasione del mandato sulla scorta dell’insieme della documentazione in atti ed acquisita,

nonché del sopralluogo esperito, come da relazione in appresso


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2. Identificazione e descrizione

2.1 Dati Catastali

L'immobile ad uso abitativo sito a Chieti in Via Ferdinando Ferri n.82 (sulla documentazione

catastale e sugli atti del processo di esecuzione immobiliare è riportato erroneamente il civico n.44),

piano 3, è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Chieti come di seguito:

− Foglio n° 37;

− Particella n° 655;

− Sub. 27;

− Zona Cens. 1;

− Categoria A/2;

− Classe1;

− Consistenza 3 vani;

− Rendita Euro 278,89;

− Piena proprietà di xxxxxxxxxxx, in regime di separazione dei beni.

2.2 Confinanti

L’immobile in oggetto, confina con le ditte seguenti:

− Appartamento, Foglio 37, particella 655 Sub. 26 di proprietà xxxxxx ;

− Appartamento, Foglio 37, particella 655 Sub. 28 di proprietà xxxxxxxxxxx Società a

Responsabilità Limitata;

− Corridoio, area comune condominiale


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salvo altri e/o aventi causa.

2.3 Provenienza

L'immobile è pervenuto al Sig. xxxxxxxxx per atto di compravendita a rogito Notaio Pretaroli

Alfredo di Chieti in data 19/02/2010 Repertorio n. xxxxxxxxxx registrato a Chieti il 12/03/2010 al

n. xxx serie 1T, trascritto a Chieti il xxxx al n. xxx RG e xxxx RP, dalla società “xxxxxxxxx

Società a Responsabilità Limitata” con sede a Roma C.F. xxxxx.

2.4 Descrizione

La descrizione viene effettuata sulla scorta del sopralluogo esperito presso l’immobile stesso,

ovvero sulla scorta della documentazione tecnico-amministrativa complessivamente disponibile,

il sottoscritto espone in appresso.

Il bene immobile oggetto di esecuzione – costituito da unità immobiliare urbana sita al piano

terzo di un edificio completamente ristrutturato nel 2008, composto da 2 piani interrati, piano

terra e 5 piani in altezza - è ubicato nel Comune di Chieti, alla via Ferdinando Ferri n° 82 (sulla

documentazione catastale e sugli atti del processo di esecuzione immobiliare è riportato

erroneamente il civico n.44), in zona urbana definibile semicentrale, pertanto dotata di

servizi a varia connotazione di utilità, nonchè dotata di infrastrutture primarie, secondarie e

funzionali quali: rete viaria, utenze idriche, utenze elettriche, reti fognanti ecc.

Più esattamente si tratta di unità immobiliare avente destinazione d’uso residenziale,

composto da ingresso-soggiorno-pranzo con balcone a livello, camera da letto, disimpegno e

bagno il tutto ristrutturato a nuovo nel 2008 (vedasi foto nn. 1/10 - All. “8”).

2.5 Consistenza

In ordine alla consistenza del bene in esame, premesso che:

- l’altezza interna misura è di 2,95m così come risulta da planimetria catastale;


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- le superfici sono state ottenute misurando l'immobile al lordo delle tramezzature interne

e delle tamponature esterne (ovvero computando per metà le tramezzature in comune con

differenti proprietà), risultando compatibili con le misure calcolate a mezzo di restituzione

scalimetrica grafica, applicata alla predetta planimetria catastale;

in appresso se ne espongono i dati:

Destina

zione

Sup.

Lorda

Coeff Superficie

Convenzionale

[mq] * [mq]

Ingresso – soggiorno - pranzo 23,04 1 23,04

Disimpegno 1,56 1 1,56

Camera da letto 15,84 1 15,84

Bagno 5,65 1 5,65

Balcone 7,2 0,33 2,4

TOTALE SUPERFICIE CONVENZIONALE 48,49

Nella fattispecie, la superficie convenzionale, per - giusta prassi tecnica corrente - è la

superficie alla quale in fase di stima viene applicato il più probabile valore unitario di

mercato.

Riepilogativamente:

- Altezza utile interna appartamento ml. 2,95;

- Superficie lorda appartamento: mq. 46,09;

- Superficie lorda balcone: mq. 7,2;

- Superficie convenzionale complessiva: mq. 48,49


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2.6 Caratteristiche costruttive

Per quanto desumibile dall’insieme della documentazione tecnico-amministrativa disponibile,

nonchè dalla ispezione eseguita dallo scrivente, il bene in esame, in termini di soluzioni

costruttive, risulta caratterizzato da:

Str. verticali: in cemento armato;

Solai: solai in latero-cemento;;

Copertura: piana, relativamente all’intero edificio;

Pareti esterne: in laterizio con “cappotto termico”;

Pavimentazione interna: in ceramica;

Pareti interne: in laterizio intonacate;

Infissi esterni: in alluminio con doppi vetri, portoncino di tipo blindato con finitura in legno;

Infissi interni: porte in legno;

Scale: in marmo;

Ascensore: si, di recente installazione;

Impianto elettrico: di recente realizzazione;

Impianto idrico: di recente realizzazione;

Impianto termico: autonomo a gas, di recente realizzazione;

Altri impianti - dotazioni: videocitofono, impianto gas;

Terreno esclusivo: non presente;

Soffitta, cantina o simili: non presente;

Condizioni generali dell’unità immobiliare: ottime.

3. Regime patrimoniale del debitore

Il sottoscritto, sulla scorta della documentazione acquisita ha verificato che il debitore è in

regime d i separazione dei beni.


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4. Vicende giuridiche dell'immobile

4.1 Vicende giuridiche dell'immobile per l’ultimo ventennio

Storicamente, in senso cronologico inverso, sulla scorta della relazione notarile ai sensi dell'Art.

567, 2° comma c.p.c. in atti a firma del Notaio Michele D'Ambrosio in Penne - vengono

riportati gli estremi degli atti di rogito, a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà

per l'immobile oggetto di perizia:

- Proprietario è il sig.xxxxxxxxxx, a cui l'immobile è pervenuto per atto di compravendita a rogito

Notaio Pretaroli Alfredo di Chieti in data xxxxxxxx Rep. n.xxxxxx, reg.to a Chieti il xxxxxxx al n.

xxxx serie 1T, trascritto a Chieti il xxxxxxxx al n.xxxx RG e xxx RP, dalla società "xxxxxx–

Società a responsabilità Limitata" con sede in xxxxxxxxx;

− alla società xxxxxxxxx – Società a Responsabilità Limitata" l'immobile, (ex p.lla 655 sub.

3-5), è pervenuto per atto di compravendita a rogito notaio Capasso Alberto Vladimiro di Roma in

data xxxxxxx Rep. n. xxxxxxxx, reg.to a Roma 2 il xxxxxxx al n. xxxxxx serie 1T, trascritto a

Chieti il xxxxxxx al n. xxxx R.G. e xxxx R.P., dalla società "xxxxxx" con sede a Milano, c.f.

xxxxx

− alla società "xxxxxx" l'immobile, (ex p.lla 655 sub. 3-5), è pervenuto per atto di

compravendita a rogito notaio Capasso Alberto Vladimiro di Roma in data xxxx Rep. n.

xxxxxxxxx, reg.to a Roma 2 il xxxxxxx al n. xxxxxxxx serie 1T, trascritto a Chieti il xxxxxxxxx al

n. xxxx R.G. e xxxx R.P., dalla società "xxxx" con sede in Milano, c.f. ;

− alla società "xxxx" l'immobile, (ex p.lla 655 sub. 3-5), è pervenuto per atto di scissione

parziale a rogito Notaio Marchetti Carlo di Rho in data xxxxx Rep. n. xxxxx, trascritto a Chieti il

xxxx al n. xxxxx R.G. e xxxxx R.P., dalla società "xxxx" con sede in xxxx, c.f. xxxxxx;

− alla società "xxxxxxxx" l'immobile, (ex p.lla 636 sub. 3-5), è pervenuto per atto di

scissione parziale a rogito Notaio Marchetti Carlo di Milano in data xxxxxxxx Rep. n. xx,

trascritto a Chieti il xxxxx al n. xxxx R.G. e xxxx R.P., dalla società "xxxxxx" con sede in xxxx,

c.f. xxxxxxx;

− alla società "xxxxxxx" l'immobile, (ex p.lla 636 sub. 3-5), è pervenuto per atto di fusione

di società per incorporazione a rogito Notaio Marchetti Carlo di Milano in data xxxxx Rep. n. xxx,

trascritto a Chieti il xxxx al n. xxxxx R.G. e xxxx R.P. , dalla società "xxxxxxxx." con sede in


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xxxx, c.f. xxxxx;

− alla società "xxxxxxxx." l'immobile, (ex p.lla 636 sub. 3-5), è pervenuto per atto di

conferimento in società a rogito Notaio Capasso Alberto Vladimiro di Roma in data xxxxx Rep. n.

xxxxx, trascritto a Chieti il xxxxx al n. xxxxx R.G. e xxxx R.P., dalla società "xxxxx " con sede in

xxx, c.f. xxxxxxxx;

− alla "xxxxxxxxxx" l'immobile, (ex p.lla 636 sub. 3 e sub. 1-2), è pervenuto per atto di

mutamento di denominazione o ragione sociale a rogito notaio Capasso Alberto Vladimiro di

Roma in data xxxxxxxxx Rep. n. xxxxx, trascritto a Chieti il xxxx al n. xxxx R.G. e xxxx R.P.,

dalla società "xxxxxx." con sede in Roma, c.f. xxxxxx;

− alla società "xxx." l'immobile, (ex p.lla 636 sub. 3 e sub. 1-2), è pervenuto per atto di

conferimento in società a rogito Notaio Capasso Alberto Vladimiro di Roma in data xxx Rep. n.

xxxxxxx, trascritto a Chieti il xxxxxx al n. xxxxxxxxxx R.G. e xxxxxxxx R.P., dalla società

"xxxxxx" con sede in xxxxx, c.f. xxxxx;

− alla società "xxxxx" limmobile è pervenuto in forza di: ATTO PRECEDENTE AL

VENTENNIO.

4.2 Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio

Sulla scorta del certificato di relazione notarile ai sensi dell'Art. 567, 2° comma c.p.c. in atti a

firma del Notaio Michele D'Ambrosio in Penne, sussiste continuità delle trascrizioni.


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5. Rispondenza della planimetria catastale

Per quanto desumibile dall’insieme della documentazione disponibile, nonchè dalla ispezione

eseguita dallo scrivente, l'immobile in esame risulta corrispondente alla planimetria

catastale.(vedasi copia in All. “3” e All. “4”)

6. Regolarità edilizia e urbanistica

L’accertamento della regolarità amministrativa dell'immobile oggetto di disamina, è stato

effettuato sulla scorta della documentazione resa disponibile dall’ufficio tecnico del Comune di

Chieti, giusta istanza trasmessa allo stesso in data 01/8/2013, e successiva acquisizione

documentale (vedasi All. “4”).

Riguardo ai titoli abilitanti agli interventi edilizi, detta documentazione, consiste in:

− Licenza Edilizia n° 16226/1361 del 12/08/1968

− Denuncia di Inizio Attività del 14/03/2007 protocollo n. 13479/1596 avente come oggetto

“Lavori di ristrutturazione del fabbricato sito in Chieti Via F.Ferri n.82”

Alla D.I.A. è stata allegata una “Relazione tecnica di cui all'Art. 28 della Legge 9/01/1991

n.10 attestante la rispondenza alle prescrizioni in materia di contenimento del consumo

energetico degli edifici. Applicazione decreto legislativo 19/08/2005 n. 192 allegato I

(Art.11) Regime transitorio per la prestazione energetica degli edifici”;

− Denuncia di Inizio Attività del 08/08/2008 protocollo n. 36101 avente come oggetto

“Comunicazione per l'esecuzione di opere interne di ordinaria e straordinaria

manutenzione dell'immobile sito in Via F.Ferri n.82 …..” ;

− Dichiarazione di Idoneità statica dell'immobile del 29/09/2008 con protocollo n. 5261;


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− Richiesta di rilascio certificato di abitabilità del 24/09/2008 con protocollo n. 43439;

Con riferimento alla unità immobiliare oggetto della presente disamina, riguardo ai predetti

titoli, l'immobile risulta regolare ma non in possesso del certificato di Abitabilità poiché non

ancora rilasciata dall'Ufficio tecnico del Comune di Chieti.

7. Legge N° 47/85 e s.n. Il competente ufficio tecnico ha dichiarato la non esistenza di istanze di sanatoria relative

all’immobile in questione.

8. Situazione di possesso

Durante il sopralluogo esperito dallo scrivente, si è potuto verificare che l'immobile risulta

attualmente occupato da terzi.

In particolare dalle ricerche eseguite dallo scrivente, risulta stipulato un regolare contratto di

locazione ad uso abitativo per l’unità immobiliare, per la durata di anni 1 dal 05/04/2013 al

05/04/2014 (senza rinnovo automatico), registrato all'Agenzia delle Entrate di Chieti in data …..

al n. ….. Vol. 3: (vedasi All. “5”).

9. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla

documentazione prodotta dalla Conservatoria

Sulla scorta della citata relazione notarile a firma del notaio Michele D'Ambrosio, risulta:

− TRASCRIZIONE N.xxxxxxx R.G. e xxxxxx R.P. del 20.2.2013 – Verbale di Pignoramento

Immobiliare – Ufficiale Giudiziario di Chieti – Rep. n. 237 del 15.6.2012 a favore di xxxxxxxx e

contro xxxxxxxxxx.

− ISCRIZIONE N.N. xxxx R.G. e xxxxx R.P. del 17.11.2011 - ipoteca volontaria per euro


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100.000,00 derivante da concessione di debito con contratto a rogito Notaio Marra Egidio di

Pescara in data xxxxx, Rep. n. xxxxx – a favore di xxxxxxxx., con sede in Pescara, codice fiscale

e contro xxxxxxxxxx;

− ISCRIZIONE N.N. xxxx R.G. e xxx R.P. del 28.3.2012 – ipoteca giudiziale derivante da

Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Chieti del 7.3.2012 Rep. 102 con cui a garanzia della somma

di euro 4.500,00 si iscrive ipoteca giudiziale per euro 8.000,00 – a favore xxxxxxxxxx, nato ad

Ortona (CH) il xxxxxxxxx e contro xxxxxxxxxxxxx;

− ISCRIZIONE N.N. xxxxxx R.G. e xxxx RP. del 5.11.2012 – ipoteca giudiziale derivante

da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Chieti del 14.9.2012 Rep. 592 con cui a garanzia della

somma di euro 90.679,95 si iscrive ipoteca giudiziale per euro 105.000,00 – a favore xxxxxx.,

con sede in Roma, codice fiscale xxxxxxxxx e contro xxxxxxxxxx;

10. Vincoli ed oneri condominiali

Sulla scorta dell’istanza inoltrata in data 02/08/2013 presso la Società di Amministrazione e

consulenze immobiliari Petrocco Servizi s.a.s. (vedasi All. “6”), l'Amministratore del

Condominio Geom. Petrocco lorenzo, in data 12/09/2013 attestava che fino a tale data, gli oneri

a carico del proprietario dell'immobile, sono di carattere economico e ammontano a un totale di

Euro 504,97 (vedasi All. “6”)

11. Valutazione dell'immobile

11.1 Metodologia di stima

Dopo aver preso visione dell'immobile, si è ritenuto opportuno eseguire la stima dei beni con

metodologia sintetica comparativa per confronto - con metodologia “a vista o impressione”,

sulla base degli atti e della ispezione interna ed esterna dell’unità immobiliare - applicando alla

superficie convenzionale il più probabile valore unitario desunto dalla serie storica dei prezzi

noti nelle compravendite di beni omologhi, mediata con risultanze documentali oggettivanti.


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Tale valore unitario medio-statistico è stato opportunamente trasposto nei beni in esame a

mezzo di parametri costitutivi di valore, incrementali, decrementali o invarianti, che hanno

tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche (zona, condizioni strutturali, età,

funzionalità, esposizione / posizione, livello, assenza di garanzie e incompletezza documentale),

sintetizzati da un coefficiente totale “K

tot

” correttivo delle qualificazioni medie.

11.2 Individuazione Valore Unitario Il più probabile valore unitario di mercato degli immobili, nello stato di fatto ed in condizioni

normali, è stato identificato mediando, a fini di massima certezza probabilistica dell’indagine, il

valore desunto da personali esperienze esperite nello specifico campo, ovvero da operatori del

settore (agenzie immobiliari, imprenditori, mediatori) con quello oggettivato dalle più recenti

pubblicazioni specialistiche relative ad osservatori locali e nazionali dei prezzi quali ad esempio

“L’osservatorio dei valori immobiliari” curato dalla Agenzia del Territorio (vedasi All. “7”).

Detti valori, riferiti ad immobili residenziali siti in zone semicentrali del Comune di Chieti,

vengono assunti come in appresso:

- il dato desunto dalla pubblicazione “Osservatorio dei valori immobiliari” curato dalla

Agenzia del Territorio per il primo semestre 2012 varia da un minimo di €/mq 1’200,00

ad un massimo di €/mq1'800,00; il valore medio è pari ad €/mq (1'200,00 + 1'800,00) / 2 =

€/mq 1'500,00; per il secondo semestre 2012 varia da un minimo di €/mq 1’100,00 ad

un massimo di €/mq1'650,00; il valore medio è pari ad €/mq (1'100,00 + 1'650,00) / 2 =

€/mq 1'375,00; ottenendo così un valore medio riferito al 2012 pari ad €/mq (1'500,00 +

1'375,00) / 2 = €/mq 1'437,50

- il dato desunto dai valori ricavati tramite interviste a qualificati operatori del settore

immobiliare locale e dalle comunicazioni di offerta riportate in pubblicazioni specializzate,

per immobili simili a quello oggetto della perizia ed ubicati nello stesso edificio e in zone

limitrofe, varia tra un minimo di \/mq 1'500,00 ed un massimo di €/mq 1'800,00, ed è stato

assunto, in termini medio-statistici, pari ad €/mq (1'500,00 + 1'800,00) / 2 = €/mq 1'650,00;


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Il valore unitario di riferimento dei beni in oggetto, considerato in termini tecnicamente

accettabili in quanto basato sulla ordinarietà dei valori medio-statistici riscontrati, ulteriormente

mediati, risulta pari a: €/mq (1'437,50 + 1'650,00) / 2 = €/mq 1'543,75

11.3 Coefficienti Parametrici Di Valore

I parametri costitutivi effettivamente considerati nella ricerca del più probabile valore di

mercato dei beni in oggetto, in termini di trasposto ed adeguamento del valore medio-statistico

identificato e relativo a simili condizioni medio-statistiche di riferimento, sono quelli relativi

alla zona, alle condizioni strutturali, all’età, alla funzionalità, alla esposizione / posizione ed

all’assenza di garanzie, assunti dal sottoscritto come in appresso:

• in termini invarianti, nella componente zonale, assumendo un coefficiente K

zon

=

1,00 per considerare le caratteristiche dell’immediato intorno zonale del bene;

• in termini invarianti, nella componente relativa alla struttura, assumendo un coefficiente

K

str

= 1,00, tenuto conto delle condizioni di normalità strutturale dell’immobile, stante

l’assenza di visibili quadri di degrado e/o dissesto;

• in termini decrementali, nella componente relativa all’età, assumendo un coefficiente

K

età

= 0,90, tenuto conto dell’originaria epoca di realizzazione ma della recente

ristrutturazione;

• in termini incrementali, nella componente funzionale, assumendo un coefficiente K

fun

=

1,25 , considerando la corretta distribuzione degli spazi interni e le ridotte dimensioni che

rendono più appetibile l'immobile;

• in termini decrementali, nella componente relativa alla esposizione nord - fronte

strada, assumendo un coefficiente K

pos

= 0,90;


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• in termini decrementali, nella componente relativa all'altezza di piano (terzo) con

ascensore, assumendo un coefficiente K

liv

= 0,98;

• in termini decrementali, nella componente relativa alla assenza di garanzie per

vizi, assumendo un coefficiente K

gar

= 0,95 , tenuto altresì conto della mancanza del

certificato di abitabilità.

Conseguentemente il coefficiente totale di adeguamento, assunto con prassi tecnica

convenzionale pari al prodotto dei coefficienti citati, risulta:

Ktot = Kzon x Kstr x Ketà x Kfun x Kpos x Kliv x Kgar =

= 1,00 x 1,00 x 0,90 x 1,25 x 0,90 x 0,98 x 0,95= 0,94

11.4 Formazione Del Valore Di Mercato Il più probabile valore unitario di mercato dei beni in oggetto, pari a:

€/mq 1'543,75 x 0,94 = €/mq 1'451,12

viene applicato alla superficie convenzionale precedentemente computata, come da tabella

riassuntiva in appresso:

IDENTIFICATIVO

CORPO

Superficie

Convenzionale

Valore

Unitario

VALORE

COMPLESSIVO

QUOTA LOTTO

VALORE LOTTO

[mq.] [€/mq.] [€] % (1) [€] (2)

LOTTO UNICO 48,49 €/mq 1'451,12 € 70'364,80 100 % € 70'400,00

(1) Diritto reale: piena proprietà;


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(2) Arrotondato in eccesso o in difetto se superiore o inferiore ad € 50,00.

Per la piena proprietà dell’unità immobiliare oggetto della procedura

esecutiva n° 158/2012 R.G., il più probabile valore di mercato, ottenuto quale

media delle risultanze di una procedura estimativa comparativa - tenendo

debitamente conto degli specifici parametri costitutivi del valore - risulta pari

ad: € 70’400,00 (diconsi Euro settantamilaquattrocento / 00).

12. Criteri di formazione dei lotti

Le peculiarità del bene in esame - che si sostanzia in unità immobiliare urbana ad uso

residenziale, avente consistenza catastale paria n° 3 vani - ha indotto lo scrivente alla

formazione di unico lotto.


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13. Riepilogo per ordinanza di vendita

LOTTO UNICO

Piena proprietà di unità residenziale sita al piano terzo di fabbricato di maggior consistenza,

caratterizzata da superficie convenzionale complessiva di mq 48,49; il tutto sito nel Comune di

Chieti, in via F. Ferri n° 82.

Identificazione catastale:

- Appartamento: in Catasto Fabbricati del Comune di Chieti al Foglio 3 7, Particella 6 5 5 ,

Sub 27, categoria A/2, vani 3, Piano Terzo;

- Confinanti: xxxxxxxxx e xxxxx – Società a Responsabilità Limitata , salvo altri e/o aventi causa.

Vendita non soggetta ad I.V.A.

PREZZO BASE D’ASTA: € 70’400,00 (diconsi Euro settantamilaquattrocento / 00).

Chieti, 19/09/2013 il C.T.U.

Ing. Gianni Primavera


19

14. Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

• TRASCRIZIONE xxxxxxxxxxxx– Verbale di Pignoramento Immobiliare – xxxxxxxxxxxx

• ISCRIZIONE N.N. xxxxxxxxxxxxxx- ipoteca volontaria per euro 100.000,00 derivante da

concessione di debito con contratto a rogito Notaio Marra Egidio di Pescara in data

xxxxxxxxxxxxxxxxxxx

• ISCRIZIONExxxxxxxxxxxxxxx– ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del

Tribunale di Chieti del 7.3.2012 Rep. 102 con cui a garanzia della somma di euro 4.500,00

si iscrive ipoteca giudiziale per euro 8.000,00 – xxxxxxxxxxxxxxx

• ISCRIZIONE N.N. xxxxxxxx – ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del

Tribunale di Chieti del 14.9.2012 Rep. 592 con cui a garanzia della somma di euro

90.679,95 si iscrive ipoteca giudiziale per euro 105.000,00 –xxxxxxxxxxx

15. V erifica certificazioni ex art. 6 D.Lvo 311/06

Dalla documentazione esaminata anche presso l'ufficio tecnico comunale di Chieti, non

risultano certificazioni relative al ex D.Lvo 311/06, ma risulta con la Denuncia di Inizio Attività

del 14/03/2007 protocollo n. 13479/1596 avente come oggetto “Lavori di ristrutturazione del

fabbricato sito in Chieti Via F.Ferri n.82”, è stata allegata una “Relazione tecnica di cui all'Art.

28 della Legge 9/01/1991 n.10 attestante la rispondenza alle prescrizioni in materia di

contenimento del consumo energetico degli edifici. Applicazione decreto legislativo 19/08/2005

n. 192 allegato I (Art.11) Regime transitorio per la prestazione energetica degli edifici” (vedasi

All. “4”)


20

16. Riepilogo commerciale per la pubblicità

SCHEMA RIASSUNTIVO PER PUBBLICITÀ

ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 158 / 2012 R.G.

Custode Giudiziario recapito

LOTTO N° 1 Prezzo base d’asta € 70'400,00

Comune di: Prov. Indirizzo Zona Chieti (CH) Via F. Ferri n° 82 Semicentrale

Diritto reale: piena proprietà quota 1/1 Tipologia di immobile:

appartamento Sup. convenzionale complessiva

Mq 48,49

Pertinenze: Sup. lorda corte Stato conservativo: Ottimo Descrizione sintetica: alloggio sito al piano terzo di fabbricato di maggior consistenza Vendita soggetta Iva No

RIEPILOGO PER PUBBLICITÀ LOTTO UNICO

Piena proprietà di unità residenziale avente superficie convenzionale complessiva di mq 48,49; il

tutto sito in zona semicentrale del Comune di Chieti, in via F. Ferri n° 82.

Vendita non soggetta ad I.V.A. PREZZO BASE D’ASTA: € 70’400,00 (diconsi Euro settantamilaquattrocento / 00)

Chieti, 19/09/2013 il C.T.U.

Ing. Gianni Primavera


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17. Schema riassuntivo

SCHEMA RIASSUNTIVO

UZIONE IMMOBILIARE n. 158 / 2012 R.G.

Promossa da xxxxxxxxxx Nei confronti di xxxxxxxxxx

Giudice Dott. Romandini Camillo C.T.U. Ing. Gianni Primavera

LOTTO N° 1 Prezzo base d’asta € 70'400,00

Comune di: Prov. Indirizzo Zona

Chieti (CH) Via F. Ferri° 82 Semicentrale

iritti:

Piena

X quota 1/1 xxxxxxxxxx Compropri

quota

Compropri

quota Nuda

quota

Usufrutto quota Altro quota

Convenzione Comunione Bene comune Bene personale X Separazione dei beni X Stato civile libero

Immobile: Pertinenze: Appartamento X Capannon Aree scoperte (comuni)

Villa isolata Autorimessa Autorimessa

Ufficio Terreno edificabile Ripostiglio

Negozio Terreno agricolo Servitù

Laboratorio Villino “a schiera” Locale tecnico

Magazzino Vari locali accessori

Dati catastali:

Precedenti identificativi: ex. p.lla 655 sub. 3-5; ex p.lla 636 sub. 3 e sub. 5 (ex sub. 1-2)

Identificativi attuali


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Foglio Particella Sub. Consist. Categ. Classe Rendita 37 65

5 27 3 vani A/2 1 € 278,89

Descrizioni qualitative sintetiche per fabbricati: Superficie

(superficie convenzionale complessiva) mq 48,49

Superfici delle

Anno di costruzione 1968 ca. Anno di ultima ristrutturazione 2008 Stato di Ottimo X buono sufficiente Scarso pessimo Qualità delle finiture Ottimo buono X sufficiente Scarso pessimo Impianto a norma X non a norma Impianto termico autonomo X centralizzato Stato dell’immobile Libero Locato X Altro Legge 47/85 e s.n. Vendite successive al pignoramento:

Altri dati

Elenco delle Trascrizioni ed Iscrizioni, come da certificazione notarile in atti: Nota N° R.P. N° R.G. Data Trascrizione xxx xxx xxx Iscrizione xxx xxx xxx Iscrizione xxx xxx xxx Iscrizione xxx xxx xxx


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18. Allegati

- Allegato “1”: Verbale di nomina e formulazione dei quesiti;

- Allegato “2”: Comunicazione di sopralluogo;

- Allegato “3”: Documentazione catastale;

- Allegato “4”: Documentazione tecnico-amministrativa;

- Allegato “5”: Contratto di locazione;

- Allegato “6”: Oneri condominiali;

- Allegato “7”: Banca dati quotazioni immobiliari ecc.;

- Allegato “8”: Documentazione fotografica

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