TRIBUNALE DI VICENZA Esecuzioni Immobiliari · 2017-03-10 · TRIBUNALE DI VICENZA Esecuzioni...

TRIBUNALE DI VICENZA

Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Forzata BANCA DEL CENTRO VENETO - CREDITO COOPERATIVO S. C. - LONGARE

N. Gen. Rep. 487/2013 Giudice Dr. Giulio BORELLA

ELABORATO PERITALE LOTTO 1 di 1

Tecnico Incaricato: Arch Michela Marchi

Iscritto all ’Albo della Provincia di Vicenza al n.1.403

Iscritto all ’Albo del Tribunale di Vicenza al n. 1.463

con studio in Vicenza (Vicenza) C.trà G. Chinotto 18, 36100

telefono: +39 0444 543838

cellulare: +39 335 6100320

fax: +39 0444 543838

email: [email protected]

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Esecu zi on e Forzata N. 487/2013 Promos s a da: BAN C A DEL CENT R O VENE T O - CRE D I T O COOP E R A T I V O S. C. -

LONGA R E

Giudice Dr. Giulio BORELLA Per ito: Arch. Michela Marchi Pag. 1 di 39

Scheda sintetica e indice

Procedura Es. Imm. 487/2013 R.G., promossa da:

BANCA DEL CENTRO VENETO - CREDITO COOPERATIVO S. C. -

LONGARE

Diritto (cfr pag. 6): Piena proprietà 1/1.

Bene (cfr pag. 6): Appartamento (piano terzo) con annessa rimessa

(piano terra).

Ubicazione (cfr pag. 7): Comune di Camisano Vicentino, in Via

Giacomo Matteotti n.7.

Stato (cfr pag. 12): Normale.

Lotti (cfr pag. 26): Lotto 1 di 1.

Dati Catastali attuali (cfr pag. 13): Comune di Camisano Vicentino

(VI) (codice cat. B485) - C.F. - foglio 12°

1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria

A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale

escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.

2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini1, piano T, categoria C/6,

classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro

35,64.

Oltre:

i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C.,

bcnc e quanto indicato nella provenienza.

Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 14): No, fermo quanto

già indicato nell ’elaborato peritale e nella check list.

Irregolarità/abusi (cfr pag. 15): Sono state riscontrate delle

difformità/incongruenze.

Valore di v endita giudiziaria (cfr pag. 35): € 87. 000,00.

Vendibilità (cfr pag. 27) : Normale.

Motiv o (cfr pag. 27) : Localizzazione, stato conservativo immobile.

Pubblicità (cfr pag. 27) : Siti/editoria specializzata nel settore di

vendite all ’asta.

Occupazione (cfr pag. 28) : Occupato dagli esecutati e famigliari.

Titolo di occupazione (cfr pag. 29) : Proprietà.

Oneri (cfr pag. 31): Nulla da osservare.

Varie (cfr pag. 32) : Si rende necessaria la formale cancellazione della

ipoteca gravante nell ’immobile oggetto di pignoramento (vedi

paragrafo 7.1).

APE (cfr pag. 12) : Indice di prestazione energetica: F (295,80

kwh/Mq/Anno).

1 In sede di sopralluogo, effettuato in data 04.07.2016 si è potuto costatare che l’immobile oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Camisano Vicentino in Via Giacomo Matteotti s.n.c, e non in Via Pellegrini come indicato dalle visure catastali (cfr. Allegato 9 - A ).

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Allegati (cfr pag. 39)

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TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

Giudice: Dr. Giulio BORELLA

PERITO ESTIMATORE: ARCH. MICHELA MARCHI

CUSTODE: I.V.G. VICENZA

PERIZIA DI STIMA

Premessa

Nell’udienza del 06 Giugno 2016, la sottoscritta CTU Arch.

Michela Marchi, l ibera professionista iscritta all ’Albo degli Architetti,

Pianificatori, Paesaggisti, e Conservatori della Provincia di Vicenza al

n° 1.403, con studio in Contrà G. Chinotto,18 di Vicenza, prestava

giuramento di rito presso il Tribunale di Vicenza e veniva incaricata

dalla Sig.Giudice Dr. Giulio BORELLA, in qualità di esperto valutatore

nella procedura in epigrafe, con l 'incarico di redigere una perizia di

stima dell 'immobile sito in Camisano Vicentino (VI), Via Giacomo

Matteotti n.7 e della corrispondente autorimessa, come da planimetrie

e visure catastali allegate.

Veniva nominato in qualità di custode l’I.V.G. del Foro di

Vicenza.

Quesito

Vedi verbale relativo.

Sv olgimento delle operazioni peritali

• In data 17.06.2016, sono state reperite tramite i l portale

Geoweb, le seguenti informazioni: mappa, planimetrie catastali, visura

per immobili/soggetto.

• In data 17.06.2016 e successivamente in data 01.08.2016 è

stata inoltrata la domanda di accesso agli atti presso il Comune di

Camisano Vicentino; la visione documenti ed estrazione in copia

semplice è stata effettuata in data 02.09.2016 presso gli uffici di

competenza.

• L’inizio delle operazioni peritali hanno avuto luogo in data

04.07.2016 alle ore 11.00 (raccomandata AR agli esecutati per l ’inizio

delle operazioni peritali è stata inviata in data 17.06.2016 e non

ritirate) con appuntamento presso gli immobili oggetto d’esecuzione

immobiliare ubicati nel Comune di Camisano Vicentino e

catastalmente censiti all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di

Vicenza – Territorio Servizi Catastali come segue:

Comune di Camisano Vicentino :

� fg. 12 - m.n. 265 sub 13 (salvo quanto oggetto d’esecuzione);

� fg. 12 - m.n. 265 sub 4 (salvo quanto oggetto d’esecuzione);

• In data 02.08.2016 è stato inoltrato i l documento di verifica

della completezza della documentazione (trattato in seguito).

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• In data 30.08.2014 è stato svolto l ’aggiornamento ispezioni

ipotecarie delle formalità, e sono state svolte le opportune ricerche per

sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market Comparison

Approach” ma non sono stati trov ati un numero idoneo di atti di

comprav endita tali da permettere i l completamento della stima

secondo tale metodo.

Note inerenti gli accertamenti eseguiti

1. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale

della presente relazione.

2. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state

eseguite analisi chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né

indagini di tipo ambientale, in conseguenza della mancanza di

un qualche minimo indizio, come da prassi nelle procedure

espropriative.

3. Non è stato eseguito un ri l ievo topografico delle aree ma si è

provveduto a ri levare la sola consistenza fisica degli immobili

oggetto d’esecuzione.

4. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui

l ’acquisto avviene visto e piaciuto senza alcuna garanzia per

vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per mancanza di qualità.

Non è stata eseguita alcuna verifica della parte strutturale ed

impiantistica degli edifici l imitandosi a raccogliere la

documentazione tecnica inerente a tali aspetti.

Di tutto quanto sopra si è tenuto conto in sede di formulazione

del valore a base d’asta.

* * *

Ciò premesso , dopo approfondito studio della

documentazione oltre a quella recuperata direttamente dal

sottoscritto, dalle informazioni assunte durante i colloqui a seguito di

convocazione della parte e/o durante i sopralluoghi, dai riliev i

eseguiti , i l sottoscritto perito stimatore presenta la propria

RELAZIONE DI STIMA

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0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di

cui all’art. 567 c.p.c.

Verifica preliminare

Dal controllo preliminare è emerso che il creditore procedente

ha optato per i l deposito della “Relazione Ipocatastale ventennale a

firma del Notaio Dott. Proc. Paolo Dianese”.

Come richiamato in “Premessa – Introduzione”, in data

02.08.2016 è stato inoltrato telematicamente con PCT il documento di

verifica della completezza della documentazione (cfr. Allegato 13 ),

evidenziando/riscontrando all ’esito dei controll i operati “NON

COMPLETA ” con riportato:

“ […] Altre informazioni o documenti di cui è necessaria la

acquisizione:

La documentazione non è completa perché:

• nel fascicolo pervenuto oggetto del suddetto pignoramento,

la nota di trascrizione del pignoramento non è completa, vi è

presente solo la pagina 1.

• manca (conferma) dello stato civile e la comunione dei beni

degli esecutati, lo scrivente ha effettuato richiesta presso il

Comune di Camisano Vicentino e sta attendendo riscontro.

[…]”.

SI PRECISA CHE:

• E’ stata ridepositata in data 05-08-2016 la nota di

trascrizione completa.

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1 Quesito 1: identificazione del/i bene/i e sommaria descrizione

I beni immobili di cui al presente punto, risultano così

identif icati:

1.1 Diritto

a. SOGGETTI A FAVORE

• ***********

Quota: 1/2 Diritto: proprietà

• ***********

Quota: 1/2 Diritto: proprietà

Si precisa che il luogo di nascita indicato catastalmente

“Jugoslavia” è indicato nell ’atto di provenienza “Kosovo ex

Jugoslavia”. Tanto dovevasi solo per precisazione.

1.2 Bene

b. UNITÀ NEGOZIALI – IMMOBILI

Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -

foglio 12°






35,64.

Oltre:

i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C., bcnc

e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).

***

Si riporta quanto indicato nell’atto provenienza: “[…] La vendita

è fatta senza riserve, con ogni diritto e garanzia di legge, ed è

comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,

servitù, azione e ragione, ivi compresa una quota proporzionale del

diritto venduto sui beni condominiali tali definiti dalla legge (art. 1117

c.c.), dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio che la

parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare […]” (cfr.

Allegato 3 ).

2 In sede di sopralluogo, effettuato in data 04.07.2016 si è potuto costatare che l’immobile oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Camisano Vicentino in Via Giacomo Matteotti e non in Via Pellegrini come indicato dalle visure catastali (cfr. Allegato 9 - A ).

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1.3 Ubicazione

Il fabbricato edil izio (cui le unità in oggetto appartengono) è

localizzato nel Comune di Camisano Vicentino, in Via Giacomo

Matteotti n. 7.

Foto 1 Foto 1: Immagini riprese da Google Maps – individuazione comune (cfr. Allegato 21)

Il Comune di Camisano Vicentino è un comune della provincia

di Vicenza. È attraversato dal torrente Ceresone e dalla roggia Poina.

Il territorio comunale ha una superficie di 30,01 kmq e confina

con i seguenti comuni: Campodoro (PD), Gazzo (PD), Grisignano di

Zocco, Grumolo delle Abbadesse, Piazzola sul Brenta (PD).

Foto 2 Foto 3 Foto 2: Sovrapposizione tra ortofoto e mappa catastale (cfr. Allegato 21 ) – individuazione fabbricato immobiliare (cerchio rosso)

Foto 3: Immagini riprese da Google Maps (cfr. Allegato 21 ) – individuazione fabbricato immobiliare (poligono rosso)

L’impianto edil izio è adibito ad uso residenziale.

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La zona di ubicazione è pressoché residenziale; dista circa

600 metri dal centro cittadino. In esso sono presenti i servizi di una

cittadina di circa 11.000 abitanti.

Vi è presente una rete di trasporto pubblico locale su gomma

(servito dalle Ferrovie Tranvie Vicentine e Busitalia).

Il fabbricato immobiliare pignorato si compone di un

appartamento con relativa rimessa, con una superficie totale

ragguagliata pari a circa 95,61 mq, sito in una palazzina condominiale

sviluppata su quattro piani fuori terra.

1.4 Descrizione

L'impianto edil izio dell 'immobile risale agli anni ‘60, con la

conseguente tipologia costruttiva/impiantistica/estetica dell'epoca. Per

completezza, di seguito viene riportato quanto indicato nell ’atto di

provenienza: “[…] che la costruzione del fabbricato di cui fa parte

quanto oggetto del presente atto è stata iniziata anteriormente al

giorno 1 settembre 1967 […]” (cfr. Allegato 3 ).

Nello specifico, è un appartamento al piano terzo con annessa

rimessa al piano terra.

Vi sono parti in comune: vano scala, locale contattori, corte.

Riliev o fotografico intero edificio

*** L’appartamento in questione si compone di:

- Ingresso - corridoio, soggiorno con annesso terrazzo, due camere, bagno, cucina con annesso ripostiglio e terrazzo.

Oltre a ciò l ’appartamento comprende una rimessa al piano terra. Per quanto alle finiture si precisa che: i pavimenti/rivestimenti sono in piastrelle, ad esclusione della rimessa che è in cemento lisciato.

Foto 4 Foto 5 Foto 4: Vista prospettica del fabbricato – Appartamento oggetto di esecuzione (poligono rosso) cfr. Allegato 21 .

Foto 5: Vista prospettica del fabbricato – Appartamento oggetto di esecuzione (poligono rosso) cfr. Allegato 21 .

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I serramenti sono in legno a vetro singolo, invece l’oscuramento è dato da tapparelle avvolgibil i.

Le superfici sono finite ad intonaco civile tinteggiate con pittura; impianto idro-termo-sanitario a elementi radianti con caldaia autonoma, impianto elettrico e impianto di climatizzazione. Per quanto dato a vedere e ri levato in sede di sopralluogo in data 04.07.2016, non appaiono sussistere particolari problematiche di natura statica e/o strutturale dell ’immobile.

Segue “Prospetto superficie ragguagliata” (cfr. Allegato 19)

Inoltre, si riporta nel seguito:

- la planimetria catastale dell’immobile (rinvenuta su banca dati

non corrispondente allo stato dei luoghi) (cfr. Allegato 11 ):

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Stralcio della planimetria catastale – terzo piano.

Stralcio della planimetria catastale – piano terra.

- Schema grafico dell ’immobile (ri l ievo sommario stato dei

luoghi) (cfr. Allegato 7 )

Stralcio dello schema grafico dell’immobile – terzo piano.

Stralcio dello schema grafico dell’immobile – piano terra.

*** Riliev o fotografico beni pignorati

Foto 6 Foto 7 Foto 6: Ingresso appartamento oggetto di esecuzione

Foto 7: Ingresso - corridoio

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Foto 8 Foto 9 Foto 8: Soggiorno Foto 9: Terrazzo annesso al salotto

Foto 10 Foto 11 Foto 10: Camera Foto 11: Bagno

Foto 12 Foto 13 Foto 12: Camera Foto 13: Cucina

Foto 14 Foto 15 Foto 14: Terrazzo annesso alla cucina Foto 15: Rimessa (fg. 12 m.n. 265 sub 4)

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Foto 16: Rimessa (fg. 12 m.n. 265 sub 4)

Per una migliore ed esaustiva comprensione dello stato di fatto

dei luoghi si richiama l’allegato relativo al ri l ievo fotografico effettuato

in sede di sopralluogo (cfr. Allegato 21 ).

1.5 Necessità di interv enti manutentiv i urgenti

L'impianto edil izio non necessita di interventi manutentivi

urgenti, ma d’interventi di manutenzione ordinaria (pulizia,

tinteggiature, eliminazione muffe …).

1.6 Attestato prestazione energetica

L’immobile rientra – come da giudizio di prestazione (cfr.

Allegato 12 ) – nella classe energetica F (295,80 Kwh/Mq/anno),

attestato registrato presso il portale della Regione Veneto con il

codice identificativo 87931/2016.

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2 Quesito 2: storia catastale 2.1 Dati catastali attuali


foglio 12°




Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie.



35,64.


Oltre:



2.2 Variazioni storiche


foglio 12°




09.11.2015 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei

dati di superficie.

10.03.2011 – Dati derivanti da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 10/03/2011

protocollo n. VI0134818 in atti dal 10/03/2011 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA

RICHIESTA DAL COMUNE (n. 72902.1/2011).

01.01.1992 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO

TARIFFARIO.

02.03.1987 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 02/03/1987 in atti dal 01/10/1999 VDE,

VSI, FRAZ., CLS (n. 3027/B/1987).



35,64.

09.11.2015 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei

dati di superficie.

02.03.2006 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 02/03/2006 protocollo n. VI0042545 in atti

dal 02/03/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO (n. 5026.1/2006).

01.01.1992 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO

TARIFFARIO.

30.06.1987 – Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 30/06/1987.

Oltre:

3 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2. 4 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.

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2.3 Osserv azioni rispetto ai dati del pignoramento

Non vi sono osservazioni in merito ai dati del pignoramento.

- conforme

- non conforme

Fermo quanto già indicato precedentemente e nella check list

(cfr. Allegato 13 ).

2.4 Giudizio di regolabilità/docfa

L’immobile oggetto di pignoramento risulta conforme.

- conforme

- non conforme

L’immobile oggetto di pignoramento risulta da aggiornare

catastalmente stanti le difformità/incongruenze tra lo stato ri levabile

agli atti e quello ri levato in sede di sopralluogo (cfr. allegato 8 ),

ovvero sulla distribuzione e quant’altro come da successivo punto 3.

Risulta, pertanto, da predisporre denuncia di variazione docfa

con importo indicativo presunto per dette incombenze pari a circa €

1.000,00.

2.4 Costi regolarizzazione catastale = € 1.000,00

2.5 Confini

I confini (in senso N.E.S.O.), salvo più precisi:


foglio 12°

mappale n. 265

a nord: m.n. 186, 169;

ad est: m.n. 756;

a sud: con asse stradale – Via Matteotti;

ad ovest: m.n. 266, 214.

se riferito alla singola unità:

− sub 13: altra unità su due lati (Nord, Est), muri perimetrali su

due lati (Sud, Ovest).

− sub 4: altra unità per tre lati (Nord, Est, Sud), muri perimetrali.

(cfr. Allegato 10 - 11 ).

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3 Quesito 3: regolarità urbanistica

3.1 Titoli urbanistici

Relativamente alla legittimità del fabbricato, giusta richiesta di

accesso (cfr. Allegato 4 ) e presa visione documenti del 02.09.2016

presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Camisano

Vicentino, lo stesso ha messo a disposizione la seguente

documentazione (cfr. Allegato 5 ):

• CONCESSIONE EDILIZIA N. 948/82 (Protocollo n. 4048) per

lavori di: variante interna, presentata in data non riportata nei

documenti, ri lasciata i l 30.08.1982.

• CONCESSIONE EDILIZIA N. 948/82 (Protocollo n. dato non

conosciuto) per lavori di: variante interna sull ’area (o

sull ’immobile), presentata in data 02.08.1985, ri lasciata i l

19.05.1986.

Per completezza, viene riportato di seguito quanto indicato

nell ’atto di provenienza: “[…] Ai sensi delle vigenti normative in

materia urbanistica, la parte venditrice dichiara e garantisce:

- che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del

presente atto è stata iniziata anteriormente al giorno 1 settembre

1967; tale dichiarazione viene resa dalla parte alienante ai sensi e per

gli effetti del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 consapevole delle

responsabilità penali cui incorrerebbe in caso di dichiarazione

mendace;

- che successivamente il Comune di Camisano Vicentino ha ri lasciato

concessione edilizia in data 30 agosto 1982 prot. n. 4048 pratica n.

948/82 e successiva concessione ri lasciata in data 19 maggio 1986,

ottenendo la relativa abitabil ità in data 14 ottobre 1986 pratica n.

948/82;

- che a detto immobile non sono state apportate variazioni o modifiche

in violazione alle leggi urbanistiche […]” (cfr. Allegato 3 ).

3.2 Abitabilità e agibilità

Certificato di Abitabil ità N. 948/82 (Protocollo n. dato non

conosciuto) per destinazione RESIDENZIALE ri lasciato i l 14.10.1986, i

cui lavori sono stati iniziati in data 25.08.1983 e ultimati in data

20.05.1986 (cfr. Allegato 6 ).

3.3 Abusi

Lo scrivente evidenzia che, a seguito del sopralluogo del

04.07.2016, sono state riscontrate delle difformità (interne e/o

prospettiche, altezza interna dei locali, ….) rispetto alla

documentazione amministrativa in atti che appaiono sanabili ai sensi

DPR 380/01; ferma la necessità eventuale di presentazione di istanza

congiunta del condominio per le parti interessanti tutto i l fabbricato.

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La valutazione di spesa da sostenere per la sanabilità fa

riferimento alla predisposizione della pratica tecnica/amministrativa da

presentare all ’Ufficio Tecnico Comunale e i diritti e/o sanzioni

pecuniarie derivanti, ecc., oltre agli oneri di rimozione per messa in

pristino.

3.4 Sanabilità e costi

Premesso quanto indicato ai precedenti punti, risultano modesti

oneri di regolarizzazione amministrativa, oltre a quella catastale già

dimessa al precedente punto 2. Sanabilità e costi: indicazione

orientativa di massima non probatoria. Per un totale di circa €

2.000,00.

3.3 Costi regolarizzazione edil izia = € 2.000,00

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4 Quesito 4: valore e vendibilità

4.1 Metodo di valutazione

È necessario premettere che: sono state svolte le opportune

ricerche per sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market

Comparison Approach”, ma NON SONO STATI TROVATI UN

NUMERO IDONEO DI ATTI DI COMPRAVENDITA tali da permettere

i l completamento della stima secondo tale metodo.

Utilizzo della v alutazione

L'uti l izzo della valutazione è un postulato estimativo

fondamentale che stabil isce che il valore di stima dipende, o se si

vuole è in funzione, dello scopo per i l quale è richiesta la valutazione,

avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la

promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra

i soggetti, i fatti e i l bene, i l servizio o i l diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla

determinazione del "più probabile valore in l ibero mercato" e del "più

probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata" nell 'ambito

delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in

condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile

valore in regime di l ibero mercato, si prendono in esame i differenziali

esistenti, al momento della stima, fra l 'ipotetica vendita dell'immobile

in esame in l ibero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla

procedura esecutiva.

Basi del v alore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard

internazionali (IVS 2007 - IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa

(IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue: "Il valore di

mercato è l 'ammontare stimato per i l quale un determinato immobile

può essere compravenduto alla data della valutazione tra un

acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non

condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata

attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito

con eguale capacita, con prudenza e senza alcuna costrizione. "

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili

in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione OS/2011 - R.l.2) i l

valore di mercato viene così definito: "L'importo stimato al quale I'

immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un

'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle

normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione

commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito

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con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione."

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali

(IVS 2007 - IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione,

capitolo 4, 2.l2) viene definito come segue: "Il termine di vendita

forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è

costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un

appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste

circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo

che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla

natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le

quali non può essere intrapreso un marketing appropriato".

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili

in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione OS/2011 -

Appendice A.l.5.l) i l valore di vendita forzata viene così definito: "Il

valore di vendita forzata è l 'importo che si può ragionevolmente

ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve

perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla

definizione del valore di mercato."

Sulla base dei documenti sopra elencati, del sopralluogo,

degli esami in situ, nonché dell 'esame a campione del mercato

immobiliare locale, si è tenuto conto delle caratteristiche intrinseche

dei beni oggetto di valutazione ed è stata verificata l ’effettiva

possibil ità di uti l izzo, in relazione alla documentazione in nostro

possesso.

- L’esperto premettere che, per effettuare una valutazione

corretta del bene, soprattutto in relazione al particolare momento

economico che tutto i l paese sta attraversando, è necessario

analizzare preventivamente il mercato ed esprimere alcune

considerazioni imprescindibil i, che trovano riscontro tanto nella

valutazione dei beni mobili, quanto in quella dei beni immobili.

-Innanzitutto bisogna registrare che il settore edile sta

vivendo un prolungato periodo di crisi, figlio probabilmente

dell 'eccessiva enfasi dei decenni passati, ma indubbiamente

alimentato dallo stato generale dell ’economia.

- Il mercato odierno in materia è certamente difficile per

quanto riguarda gli immobili. Nell'esprimere una valutazione dei beni,

è necessario riflettere sull 'orizzonte temporale e sulle prospettive

attese, non dimenticando che il periodo di crisi attraversato dal

settore, dura ormai da un quinquennio.

Market Comparison Approach

Il procedimento per MCA si fonda sul principio elementare

che il prezzo del bene da stimare sarà fissato dal mercato degli

immobili nello stesso modo con cui i l mercato medesimo ha fissato i l

valore degli immobili di cui si conosce il prezzo. Per la legge di

Jevons, se due immobili presentano le stesse caratteristiche di

formazione del valore sia dal punto di vista qualitativo che

quantitativo i l prezzo fissato dal mercato sarà il medesimo.

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L’esperto considera 3 immobili che ricadono nella stessa

zona OMI e che sono stati oggetto di offerte di vendita nel periodo di

tempo più prossimo (entro i l semestre, come nel caso di specie e

come specificato nelle schede), in quanto le compravendite avvenute

a Camisano Vicentino nell ’ultimo anno non comprendono beni

comparabili per caratteriste a quello staggito. La scrivente ha reperito

i dati dalle agenzie immobiliari di zona (citati nella perizia e agli atti

d'archivio del consulente esperto estimatore) e le informazioni relativi

ai dati metrici e valutativi, uti l i ai fini della stima.

Si sono inoltre introdotti:

- Il Coefficiente Ponderale atto a correggere il valore

medio riportato dalla Banca Dati Quotazioni Immobiliari

dell 'Agenzia delle Entrate in base alle caratteristiche

intrinseche ed estrinseche dell 'immobile in perizia per

definire i l V Valore Medio OMI corretto; VmOMIc.

- Il Saggio Mercantile di Zona che considera il rapporto tra

domanda e offerta in l ibero mercato e, quindi, la

presumibile aspettativa di alienazione in vendita forzosa

del bene oggetto di stima.

- Le Fonti di Informazione sono: Catasto di Vicenza,

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, Ufficio

Tecnico di Camisano Vicentino, Agenzie Immobiliari

locali ed Osservatori del Mercato: Borsa Immobiliare

Camera di Commercio Industria e Artigianato di Vicenza;

Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del

Territorio (Valori O.M.I.): 2 semestre 2015 .

I prezzi nelle compravendite di appartamenti a Camisano

Vicentino sono in debole diminuzione negli ultimi 6 mesi (-1,76%).

La leggera diminuzione dei prezzi evidenziata è abbastanza

definita ed omogenea nel periodo in esame. Il calo dei prezzi si è

fatto più sensibile negli ultimi 3 mesi.

4.2

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Il prezzo è riferito a “offerte” ed è stato opportunamente allineato tramite un’operazione cosiddetta di omogeneizzazione e per mezzo di un apposito rapporto strumentale mentre la data è quella della pubblicazione dell’annuncio relativo all’offerta medesima (con gli stessi criteri visti per gli atti). Per il cartellino di agenzia ho usato la data di presa visione. Il rapporto strumentale di allineamento dei pre zzi offerta e prezzi reali varia in base all’andame nto del mercato, ad oggi con domanda scarsa tende ad assumere valori attorno a 0,95.

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LOTTO 1-Valore di mercato attribuito


foglio 12°






35,64.

Oltre:


bcnc e quanto indicato nella provenienza

4.2.1 VALORE € 105.000,00

Per una migliore ed esaustiva comprensione/dettagli si richiama

(cfr. allegato 14 - 19 ).

4.3 Confronto con trasferimenti pregressi

Per elaborare la stima con il metodo “metodo di stima” sono

stati presi in considerazione i seguenti dati (cfr. allegato 14 - 19 ):

Agenzia delle Entrate:

(Banca dati delle quotazioni

immobiliari)

Zona: Camisano Vicentino – semicentro / Santa

Maria di Camisano

Destinazione: residenziale - Abitazioni civ ili

Min – Max: 1300 – 1800.

Borsino immobiliare:

(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – semicentro;

Destinazione: residenziale - abitazioni civ ili;

Min – Max: 976 - 1188.

Immobiliare.it:

(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via Ugo la Malf a;

Destinazione: residenziale - appartamento;

Valore medio: 1230.

Immobiliare.it:

(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via Ugo la Malf a;


Valore di comprav endita: 1.041,42 €.

Casa.it:

(Agenzia immobiliare) Zona: Arzignano – Via Filanda;


Valore di comprav endita: 1.199,49 €.

Casa.it:

(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via degli Alpini;


Valore di comprav endita : 1.0047,00 €.

5 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.

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4.4 Giudizio di v endibilità

L’immobile oggetto di pignoramento, ricade in una fascia di

vendibil ità normale: localizzazione, stato conservativo immobile.

4.5 Forme di pubblicità

Si prevedono le seguenti forme di pubblicità per la vendita

dell ’immobile: siti/editoria specializzata nel settore delle vendite

all ’asta.

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5 Quesito 5: stato di possesso 5.1 Debitore

• ***********

Quota: 1/2 Diritto: piena proprietà

• **********

Quota: 1/2 Diritto: piena proprietà

Si precisa che il luogo di nascita indicato catastalmente

“Jugoslavia” è indicato nell ’atto di provenienza “Kosovo ex

Jugoslavia”. Tanto dovevasi solo per precisazione.

5.2 Locazione

L’immobile oggetto di pignoramento, al momento del

sopralluogo è risultato occupato dagli esecutati e famigliari (cfr.

Allegato 20 ).

Dagli accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio

Territoriale di Vicenza 1 con nota del 02.09.2016 risulta che: “[…] In

relazione alla richiesta di informazioni indicata in oggetto, a seguito di

interrogazioni al sistema informativo dell ’Anagrafe Tributaria, si

comunica che a nome dei soggetti indicati non è attivo alcun

contratto di locazione e/o comodato riguardante gli immobili oggetto di

esecuzione. A tal fine si comunica inoltre che la verifica dell’esistenza

di alcun tipo di contratto registrato tra le tipologie indicate è stata

estesa a tutto i l territorio nazionale. […]” (cfr. Allegato 18 ).

Per gli ulteriori approfondimenti si richiamano le considerazioni

(relazione periodica) del custode già nominato.

5.3 Comodato

Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2.

5.4 Assegnazione al coniuge

Relativamente all ’assegnazione al coniuge, dalle informazioni

acquisite presso l’Ufficio Servizi Demografici di Camisano Vicentino,

giusta richiesta di Stato civile, in data 01.09.2016 è pervenuta tale

informazione: “[…] Facciamo riferimento alla richiesta allegata e

comunichiamo che dalle nostre risultanze anagrafiche ********+

1. Sono iscritti all’anagrafe di questo Comune in Via Matteotti n. 7/6;

2. Gli stessi risultano coniugati fra di loro in data 25.09.1998 in luogo

SCONOSCIUTO e il loro matrimonio non risulta trascritto nei nostri

registri di stato civile. […]” (cfr. Allegato 17 ).

Per completezza, viene indicato quanto pervenuto dall ’atto di

provenienza “ […]” (cfr. Allegato 3 ).

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5.5 Affitto azienda

Nell ’immobile oggetto di pignoramento non risultano contratti

di affitto ad aziende, in quanto l’abitazione è adibita ad uso

residenziale.

5.6 Altro

Nulla da evidenziare. Vedi altri punti.

5.7 Sine titulo


5.8 Opportunità (art. 2923 c.c.)

Nulla da osservare.

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6 Quesito 6: vincoli e oneri 6.1 Pertinenze

Si riporta quanto indicato nell ’atto provenienza: “[…] La

vendita è fatta senza riserve, con ogni diritto e garanzia di legge, ed è

comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,

servitù, azione e ragione, ivi compresa una quota proporzionale del

diritto venduto sui beni condominiali tali definiti dalla legge (art. 1117

c.c.), dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio che la

parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare […]” (cfr.

Allegato 3 ).

6.2 Usufrutto, uso, abitazione

Non risultano diritti reali minori.

6.3 Serv itù


6.4 Conv enzioni edilizie

Non vi sono convenzioni edil izie.

6.5 Vincoli storico-artistici

Non vi sono vincoli storico-artistici.

6.6 Contratti incidenti sull’attitudine edificatori a

Non ci sono contratti incidenti sull ’attitudine edificatoria.

6.7 Prelazione agraria

Non vi è prelazione agraria.

6.8 Altri v incoli o oneri


Inoltre, dalla consultazione degli strumenti urbanistici vigenti

Piano Regolatore Vigente – P.R.G. (in data 29.09.2014 è stato

approvata la variante adottata con deliberazione consil iare n. 13 del 9

aprile 2014 ai sensi della L.R.61/85 art. 50 comma 4 lettera 1 - DCC

n° 58 /2014; in data 09.04.2014 è stata adottata la variante al P.R.G.

ai sensi della L.R. 61/85 art. 50 comma 4 lettera l : aggiornamento del

testo delle NTA e del RE in conseguenza delle varianti intervenute

successivamente alla variante genera le approvata con DGRV n.

4015/2001 (DCC n° 13 /2014), risultano i seguenti vincoli e/o tutele:

P.R.G.:

� Zona per interventi residenziali: Zona C1c: semintensiva h max 8,5

m. (norme tecniche) – Tavola 13.1;

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Stralcio della Tavola 13.1 (P.R.G.) 6.9 Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni

Nulla da osservare. Nello specifico, in sede di sopralluogo in

data 04.07.2016 gli esecutati hanno confermato che nella palazzina

condominiale dove è sito l ’immobile oggetto di pignoramento non è

presente un amministratore.

Per gli ulteriori approfondimenti si richiamano le

considerazioni (relazione periodica) del custode già nominato.

6.10 Rapporti con ev entuali ipoteche (art. 2812 c.c .)

Nulla da osservare.

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7 Quesito 7: trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli 7.1 Titolo di acquisto del debitore

Atto di compravendita autenticato dal Notaio Amelia Cuomo in

data 16.10.2008 al n. 19234 di Repertorio, regolarmente trascritto a

Vicenza i l 27.10.2008 ai nn. 23187/14732.

Diritto trasferito: piena proprietà per l ’intero (1/1) - in regime di

comunione legale dei beni - agli odierni debitori/esecutati (cfr.

Allegato 3 ).

7.2 Regime patrimoniale


7.3 Elenco precedenti proprietari nel v entennio

Da oltre un ventennio – fino al 22.05.2002:

- Zebele Raffaele: atto di compravendita autenticato dal

Notaio Giuseppe Boschetti in data 28.09.1990 al n. 86125

di Repertorio, regolarmente iscritto a Vicenza i l 08.10.1990

ai nn. 12464/8847.

Dal 23.05.2002 – fino al 15.10.2008:

- Ademi Emin: atto di compravendita autenticato dal Notaio

Giuseppe Ponzi in data 23.05.2002 al n. 106249 di

Repertorio, regolarmente iscritto a Vicenza i l 17.06.2002 ai

nn. 13659/9192.

7.4 Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudi zev oli

Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano

ISCRITTE, a carico degli immobili pignorati, le seguenti ipoteche

(giusta ispezione del 30.08.2016):

• ipoteca v olontaria , stipulata i l 23.05.2002 a firma del Notaio

Ponzi Giuseppe al n. 106250 di repertorio, iscritta i l

17.06.2002 ai nn. 13660/2924, a favore di “Banca del

CentroVeneto Credito Cooperativo SCARL – Longare,

Società Cooperativa a Responsabilità Limitata” ***** derivante

da concessione a garanzia di mutuo.

Immobili colpiti: Camisano Vicentino – fg. 12 - mn. 265 - sub

13 e 47 (quota 1/1 di proprietà).

Importo capitale: 99.000,00

Importo totale: 198.000,00

Durata mutuo: 15 anni.

Si riporta quanto indicato nell’atto provenienza: “[…] La parte

alienante garantisce il diritto venduto, gli immobili che lo

concernono e la loro l ibertà da ogni peso, onere, canone,

l ivello, censo, privilegio e formalità pregiudizievole di

iscrizione o trascrizione ad eccezione della seguente

formalità:

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- ipoteca pubblicata in data 17.06.2002 ai n.ri 13660/2924 a

favore della banca del Centroveneto Credito Cooperativo

SCARL Longare per euro 198.000,00 durata 15 anni;

in merito a detta formalità la parte venditrice dichiara e

garantisce che, come da dichiarazione ri lasciata dalla Banca

Mutuante provvederà ad inviare all ’Agenzia del Territorio

competente la comunicazione attestante l ’estinzione

dell ’obbligazione ai fini di quanto previsto dal nuovo

procedimento semplificato di cancellazione dell ’ ipoteca a

garanzia di mutui.

Tutti i pesi, oneri, canoni e gravami in genere, anche fiscali o

condominiali, restano comunque a carico della parte

venditrice sino ad oggi, ancorché accertati posteriormente. La

parte alienante presta ampia garanzia per l ’evizione, anche

parziale. […]” (cfr. Allegato 3 ).

N.B.: l’ipoteca sopra descritta grav a ancora sull’i mmobile

oggetto di pignoramento – si rende necessaria la fo rmale

cancellazione di tale ipoteca sull’immobile.

• ipoteca v olontaria , stipulata i l 16.10.2008 a firma del Notaio

Amelia Cuomo al n. 19235 di repertorio, iscritta i l 27.10.2008

ai nn. 23188/4941, a favore di “Banca del CentroVeneto

Credito Cooperativo Società Cooperativa – Longare” contro

gli esecutati, derivante da concessione a garanzia di mutuo

fondiario.


13 e 4 (quota 1/1 di proprietà).



Durata mutuo: 20 anni.

• ipoteca giudiziale , stipulata i l 31.08.2009 a firma di Equitalia

Nomos S.P.A. ai nn. 111756/124 di repertorio, iscritta i l

11.09.2009 ai nn. 19104/4218, a favore di “Equitalia Nomos

SPA” contro *******, derivante ipoteca legale ai sensi art. 77

dpr 602/73 modificato dal d.lgs. 46/99 e dal d. 193/01.


13 e 4 (quota ½ di proprietà – Fana Il ir)



(cfr. Allegato 2 ).

Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano

TRASCRITTE , a carico dell 'immobile pignorato, le seguenti note

(giusta ispezione del 30.08.2016):

• Atto esecutivo e cautelare – Verbale di pignoramento

immobili in data 17.09.2013 a firma dell ’Ufficiale giudiziario

del Tribunale di Vicenza al n. 4908/2013 di repertorio,

trascritto i l 26.09.2013 ai nn. 16277/11559 a favore di “Banca

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del Centroveneto Credito Cooperativo SC Longare” e contro

gli esecutati.

Immobili colpiti: Arzignano – g. 12 - mn. 265 - sub 13 e 4

(quota 1/1 di proprietà).

(cfr. Allegato 2 ).

7.5 Elenco delle formalità cancellate


7.6 Opportunità di div isione in lotti

Per quel che concerne il frazionamento, è necessario

premettere che esso per natura è ammesso solo se l’edificio/immobile

considerato non cessa di servire l ’uso a cui è destinato.

È da escludere la possibil ità di dividere l’immobile pignorato in

lotti per la seguente motivazione: l ’articolazione strutturale interna

dell ’abitazione non consente un frazionamento (necessario

considerare prima di svolgere l’opera varie aspetti: posizionamento

scarichi bagno, finestre, possibil ità di realizzare “bussola” d’ingresso o

porte di accesso, ecc…) in quanto non consentirebbe di garantire

l ’attuale uso dell ’abitazione (abitativo) e una perdita di valore

dell ’immobile.

7.7 Composizione e v alore


foglio 12°







35,64.


Oltre:


bcnc e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).

6 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.

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Riepilogo:

Consistenza commerciale

complessiva unità principali (superficie

ragguagliata):

mq.

95,61 Valore di Mercato (secondo il MCA

e Sistema di Stima) dell 'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€

105.000,00 Data della valutazione 06.09.2016 Spese di regolarizzazione delle

difformità 2.4 Sanabilità catastale 3.4 Sanabilità edil izia/urbanistica

€ €

1.000,00 2.000,00

Valore di Mercato dell 'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:

€

102.000,00 Riduzione del valore per differenza

tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l 'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato in scaglioni: 15% fino a 1.000.000 euro, 10% tra 1.000.000 e 2.000.000 euro e 5% oltre i 2.000.000 euro):

€

15.300,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell 'acquirente:

€

0.000,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell 'acquirente:

€

0,00 Valore di v endita giudiziaria

(arr.to) dell 'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€

87.000,00

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8 Quesito 8: comoda divisionabilità

8.1 Giudizio

Non divisibile (come richiamato al precedente punto 7.6).

8.2 Separazione quota

Non divisibile e non necessario.

8.3 Divisione totale

Non divisibile e non necessario.

8.4 Valore quota

Non divisibile e non necessario .

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9 Quesito 9: osservazioni finali e conclusioni

9.1 Note

Si evidenzia quanto segue:

- si rende necessaria la formale cancellazione della ipoteca

gravante nell ’immobile oggetto di pignoramento (vedi

paragrafo 7.1).

9.2 Conclusioni e dichiarazione di rispondenza

L’esperto incaricato ritiene, con il presente Rapporto di Stima

(E.I. 487/2013) che si compone di n. 39 facciate oltre ai relativi

allegati, di aver assolto l 'incarico ricevuto rispetto al conferito quesito,

rimane a disposizione del Giudice Giulio BORELLA per qualsiasi

chiarimento e riepiloga segue:

� STATO: normale

� VENDIBILITÀ: normale

� BENE: appartamento (p.3) con annessa rimessa (p.t.)

� OCCUPAZIONE: occupato dagli esecutati e famigliari ;

� PREZZO a base d’asta è calcolato in € 87.000,00 (Valore vendita

giudiziaria).

Dichiarazione di rispondenza

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007

(IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da

Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la

valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con

la presente

DICHIARA

□ Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

□ Di non aver agito in conflitto di interesse.

□ Di non aver uti l izzato ne fatto affidamento su conclusioni non

fondate.

□ Di aver svolto i l proprio incarico nella più rigorosa indipendenza,

obiettività ed imparzialità.

□ Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione

può essere sottoposto a riesame.

□ La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio

delle conoscenze dello stesso.

□ Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni

e dalle condizioni riportate.

□ Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

□ Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

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□ E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento

della professione.

□ Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale

ove è ubicato e collocato l ’immobile.

□ Ha ispezionato di persona la proprietà.

□ Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha

fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto

***

Vicenza, lì 06.09.2016.

L’esperto stimatore

(Arch. Michela Marchi)

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TRIBUNALE DI VICENZA Esecuzioni Immobiliari · 2017-03-10 · TRIBUNALE DI VICENZA Esecuzioni...

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