TRIBUNALE DI MILANO – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Dot. Piscopo - R.G.E. n. 367/08- 2180/2009- 15/2010 PREMESSA Il giorno 21.12.2010 in udienza , la S.V.I. Dot. Piscopo nominava me sottoscritta arch. Camilla Sapio, con studio in via Costanza 3 a Milano, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Milano al n. 6457 e all’Albo dei Consulenti del Tribunale di Milano al n. 9469, consulente tecnico d’ufficio nella causa promossa da Condominio Saturno , via Cilea 4 a Pioltello , c. fisc. 91503850157 , contro [OMISSIS], iscritta al R.Gen. n. 367/08 e nella causa promossa da M.P.S. Gestione Crediti Banca s.p.a. contro [OMISSIS] iscritta al R. Gen. n. 2180/2009; entrambe riunite nella procedura inscritta al R. Gen. N.15/2010 . Esaminati i registri immobiliari per l’intero ventennio anteriore al 21.03.2008 , data del pignoramento, e relativi all’ immobile pignorato sito a Pioltello in via Cilea 4, piano sesto,identificato catastalmente al foglio 2, mapp. 289 , sub 5001 QUADRO SINOTTICO DAL 21.03.1988 AL 21.03.2008

- In data 14/01/1987 al n. 4954/4068 trascritta scrittura privata a favore di [OMISSIS],

contro [OMISSIS], per la compravendita di appartamento sito in Pioltello in via Cilea 4 al piano sesto censito al foglio 2/C, mappale 289 sub 26 . (Titolo: scrittura privata autenticata N. 50848 di rep. del 31.12.1986 del notaio Daniela Ponti ). (ALLEGATO 3)

- In data 24/05/1991 al n. 43027/32411 trascritta scrittura privata per la compravendita di

appartamento in via Cilea 4 a Pioltello identificato catastalmente al foglio 2/C , mappale 289, sub 26 , a favore di [OMISSIS], contro [OMISSIS] ,come sopra identificato . (Titolo: scrittura privata autenticata del 16.05.1991 n. 45098 di rep. del notaio Valerio Chianese ). (ALLEGATO 4)

- In data 20/01/2005 al n. 6408/3364 trascritta compravendita a favore di [OMISSIS], come

sopra identificati , contro [OMISSIS], come sopra identificato , relativa ad un appartamento a Pioltello in via Cilea 4 e distinto in catasto al foglio 2 , mappale 289, sub. 5001 (Titolo: scrittura privata autenticata n. di rep. 5378/1943 del 17.01.2005 del dott. Tornambè Massimiliano ); (ALLEGATO 5)

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- Non sono stati trovati certificati energetici per l’ immobile in oggetto, ai sensi della normativa vigente;

- Non sono state trovate le certificazioni di conformità per gli impianti installati, ai sensi della

normativa vigente;

- Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Pioltello , sono stati verificati i disegni e la modulistica relativi alla licenza edilizia, al certificato di abitabilità e alle opere interne dell’ immobile oggetto di perizia (ALLEGATI 14 , 15 ) ;

- Presso l’Ufficio Tecnico Erariale di Milano sono state reperite le visure catastali

dell’ immobile. (ALLEGATO 1)

- Presso l’Ufficio Tecnico Erariale di Milano sono state reperite le piantine catastali dell’ immobile. (ALLEGATO 2)

- Presso l’anagrafe del comune di Pioltello è stato reperito il certificato di residenza della sig.ra [OMISSIS].( ALLEGATO 13)

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI:

- In data 20.01.2005 al n. 6409/1253 iscritta ipoteca volontaria a favore di “Banca Toscana

spa.”, con sede a Firenze , codice fiscale 05272250480 , a carico di [OMISSIS] per la proprietà di ½ cadauno in comunione dei beni, per la somma di € 310.000,00, compreso capitale, interessi e spese ; il tutto riferito all’immobile di via Cilea 4 a Pioltello , censito al foglio 2, mappale 289 , sub. 5001. (Titolo: atto notarile del 17.1.2005 n. 5379/1944 del notaio M. Tornambè) . (ALLEGATO 6 )

- In data 18.05.2007 al n. 74423/19444 iscritta ipoteca legale a favore di “Esatri Esazione

Tributi spa.”, con sede a Milano , a carico di [OMISSIS] per la quota di 5000/10000 di proprietà, per la somma di € 8.290,28 , compreso capitale, interessi e spese ; il tutto riferito all’immobile di via Cilea 4 a Pioltello , censito al foglio 2, mappale 289 , sub. 5001 (Titolo: atto amministrativo del 9.05.2007 n. 9400/68 dell’ Esatri spa) . (ALLEGATO 7 )

- In data 21.03. 2008 al n. 38393/20892 trascritto pignoramento immobiliare a favore di

Condominio Saturno , con sede a Pioltello in via Cilea 4, c.fisc. 91503850157 , contro [OMISSIS], come sopra indicato, il tutto riferito agli immobili da

peritare siti in Pioltello ,via Cilea 4 , foglio 2 , mappale 289, sub. 5001 , per la quota di ½ di proprietà , per un credito di 2.868,73 € più spese ; (titolo : atto giudiziario del 6.02.2008 n. 1524 di Milano) .(ALLEGATO 8 ) - In data 8.09. 2009 al n. 117665/74558 trascritto pignoramento immobiliare a favore di

Banca Monte dei Paschi di Siena , con sede a Siena, c.fisc. 00884060526 , contro [OMISSIS], come sopra indicata, il tutto riferito agli immobili da

peritare siti in Pioltello ,via Cilea 4 , foglio 2 , mappale 289, sub. 5001 , per la quota di ½ di proprietà ; (titolo : atto giudiziario del 3.08.2009 n. 12926 di Milano) .(ALLEGATO 9 ) - In data 28.01.2010 al n. 8334/4310 trascritto pignoramento immobiliare a favore di

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Condominio Saturno , con sede a Pioltello in via Cilea 4, c.fisc. 91503850157 , contro [OMISSIS], come sopra indicata, il tutto riferito agli immobili da

peritare siti in Pioltello ,via Cilea 4 , foglio 2 , mappale 289, sub. 5001 , per la quota di ½ di proprietà, per un credito di 3.471,71 € più spese ; (titolo : atto giudiziario del 2.12.2009 n. 18903 di Milano) .(ALLEGATO 10 ) - In data 14.07.2010 al n. 89260/21571 iscritta ipoteca legale a favore di “Equitalia Gerit

spa.”, con sede a Roma, c.fisc. 00410080584 , a carico di [OMISSIS] , compreso capitale, interessi e spese ; il tutto riferito all’immobile di via Cilea 4 a Pioltello , censito al foglio 2, mappale 289 , sub. 5001 (Titolo: atto amministrativo del 25.06.2010 n. 117966/61 dell’ Equitalia Gerit spa) . (ALLEGATO 11 )

UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI DELLA LOCALITA’ L’ immobile oggetto della presente valutazione è ubicato in una zona semicentrale del Comune di Pioltello, in prossimità della strada Cassanese, a circa 600 mt dal centro, 2,7 km dalla fermata della linea metropolitana di Cernusco sul Naviglio e a circa 2 km dalla stazione Ferroviaria. Il comune di Pioltello confina con Cernusco sul Naviglio, Rodano, Peschiera Borromeo, Segrate e Vimodrone ; dista circa 6,5 km dal confine est di Milano ed è collegato al capoluogo lombardo da tre grandi arterie viarie : la Statale 11 Padana Superiore, la Provinciale 103 Cassanese e la provinciale 14 Rivoltana, che collega Pioltello con l’Idroscalo e l’aeroporto di Linate . I collegamenti viari sono integrati dalla linea ferroviaria, già citata, che si connette alla Stazione di Milano Lambrate con la linea metropolitana n. 2 ; inoltre un treno navetta collega Pioltello con Greco e con l’Università di Milano Bicocca e un servizio di autobus mette in comunicazione il comune con la fermata di Cernusco della metropolitana n. 2. Pioltello conta oggi circa 31.000 abitanti e deve il suo sviluppo agli anni 60 in cui fu sede dell’immigrazione proveniente dal sud d’Italia , che ha contribuito a trasformare il territorio da prevalentemente agricolo a densamente urbanizzato. Dal punto di vista edilizio la zona, sede del fabbricato da periziare, è costruita con

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edilizia a destinazione prevalentemente residenziale , variamente databile intorno agli anni 60 ; la via è una via tranquilla dotata di molti negozi e di spazi verdi , edificata con condomini di edilizia economica e popolare, tutti pluriplano privi di box di pertinenza. La zona è densamente popolata e si nota la compresenza di cittadini di diverse etnie. DATI CATASTALI L’ immobile oggetto di valutazione risultano censiti al NCEU del Comune censuario di Pioltello (ALLEGATO 1) :

APPARTAMENTO : foglio 2, mappale 289, sub. 5001, via Cilea 4, piano 6, cat. A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 482,89 €, intestato a :

[OMISSIS] , proprietà per ½ in comunione dei beni con [OMISSIS];

- [OMISSIS] proprietà per 1/2 in comunione dei beni con [OMISSIS];

COERENZE IMMOBILI Appartamento via Cilea 4 , piano sesto : foglio 2 , mappale 289, sub. 5001, si precisa che la planimetria catastale riporta la freccia “nord” errata, così come risulta errata la la seconda dicitura “ cortile comune” per l’affaccio della seconda stanza , che in realtà si affaccia su via Bellini, pertanto le coerenze reali sono le seguenti :

- a nord : appartamento altra proprietà ; - a est: cortile comune;

- A ovest : via Bellini;

- a sud : vano scala comune , salto rientrante con vano ascensore e pianerottolo

comune; DATI URBANISTICI L’ immobile oggetto di stima, secondo quanto previsto dal Piano Regolatore Generale

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vigente, è compreso in zona “B1” ( residenziale consolidata) ; secondo il PGT adottato è in “ambito residenziale consolidato intensivo “ Non sussistono vincoli monumentali , a livello ambientale l’area ricade nella fascia di rispetto dei pozzi. SERVITU’ – CONVENZIONI- ONERI REALI Non risultano sussistere servitù a carico dei beni pignorati . Si allega copia del regolamento di condominio , fornito dall’ amministratore , Antonino Vitale, via Lepontina 1 – Milano ; Tel e fax 02.6886341, che ha anche fornito rendiconto delle spese condominiali a carico dell’appartamento pignorato , pari a 16.417,18 € , comprensive di arretrati e rate per la gestione in corso , escluse spese legali, tecniche ed interessi. (Allegato n. 17 ) DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Il compendio oggetto di valutazione è costituito dal seguente immobile :

appartamento posto al piano sesto, scala G, del fabbricato denominato “Saturno” di via Cilea 4, di tre locali più servizi, privo di cantina e/o solaio . Si precisa che l’appartamento è stato visionato durante il sopralluogo effettuato in data lunedì 31 gennaio 2011 alle ore 12 ; pertanto la descrizione del bene si basa sulla visione diretta e sulle piantine catastali. L’appartamento è inserito in un fabbricato di edilizia economico-popolare , composto da 9 piani fuori terra e un piano interrato , prevalentemente di pertinenza dei negozi ai quali è collegato con scale interne agli stessi.

Lo stabile è dotato di portineria , di ascensore , di citofono e di riscaldamento centralizzato. L’ingresso al palazzo avviene passando da un cancello pedonale, affiancato dal cancello carrabile e dal corpo basso della portineria, attraversando il cortile si raggiungono

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le varie scale . I vialetti del cortile sono pavimentati semplicemente in cemento e contornati da aiuole a verde, verso la via Cilea il cortile è delimitato da una cancellata in ferro, verso la via Bellini il fabbricato si apre direttamente sul marciapiede tramite le vetrine di numerosi negozi ( 2 bar, salumeria, latteria, autoscuola, agenzia immobiliare, Caf) La struttura è in calcestruzzo armato con solette in latero - cemento, la copertura è piana con destinazione a terrazzo accessibile dal vano scala condominiale, la facciata è rivestita in clinker , alternato con fascia marcapiano e sfondati balconi intonacati e dipinti color beige , tapparelle in pvc ,serramenti in legno, balconi in calcestruzzo armato con balaustre in ferro e vetro retinato. La facciata solo per l’altezza del piano terra è rivestita in tesserine di mosaico di marmo chiaro come le cornici perimetrali delle finestre. L’ingresso al palazzo avviene tramite un angusto atrio pavimentato in palladiana di marmo ,chiuso con portone in ferro e vetro posto quasi al termine del cortile ; le scale sono rivestite in marmo con balaustra in ferro; dal pianerottolo del sesto piano si accede a tre appartamenti. Complessivamente lo stabile è di tipo popolare e lo stato di manutenzione è mediocre. La distribuzione interna all’appartamento , riscontrata durante il sopralluogo, è così riassumibile :

1. ingresso- soggiorno con finestra verso il balcone che si affaccia verso il cortile interno, si nota la demolizione del tavolato interno di divisione verso il corridoio, i pavimenti sono in ceramica tipo monocottura ;

2. cucina abitabile , con finestra e porta finestra verso il balcone , pareti e

pavimento piastrellati ; caldaietta murale a gas per produzione acqua calda ; 3. ripostiglio privo di finestre con pavimento in marmette;

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4. bagno con vasca , wc, bidet, lavabo e lavatrice, in discreto stato di manutenzione,

dotato di finestra alta verso il balcone; si nota un controsoffitto in pannelli tipo sughero;

5. camera da letto matrimoniale dotata di porta finestra verso il balcone, pavimento

in piastrelle tipo monocottura e pareti dipinte ed intonacate;

6. balcone con affaccio verso il cortile interno, pavimentato in gres.

7. seconda camera con finestra verso via Bellini, pavimento in piastrelle tipo monocottura e pareti dipinte ed intonacate;

Quanto sopra descritto è visibile nella documentazione fotografica allegata (ALLEGATO 16) . Si precisa che la dotazione impiantistica andrebbe controllata per verificarne la messa a norma, sia per quel che riguarda l’impianto elettrico che per quel che riguarda l’impianto del gas, si è notata la mancanza della presa d’aria necessaria per legge negli ambienti con apparecchi a gas (cucina), inoltre lo scaldabagno a gas sfiata nella canna fumaria , la cui conformità andrebbe certificata dal Condominio. Non si possono escludere altre problematiche , non immediatamente riscontrabili in fase di sopralluogo. Per esempio la presenza di un controsoffitto in pannelli tipo sughero contro il soffitto del bagno, potrebbe nascondere infiltrazioni d’acqua dal piano superiore con conseguenti distacchi di intonaco dal plafone. Si precisa , inoltre, che la piantina catastale riporta una distribuzione interna dei locali conforme alla realtà ma difforme per quel che riguarda la veranda, indicata come esistente sul balcone , ma in realtà non realizzata. CONSISTENZA Sulla base delle planimetrie catastali si sono computate le superfici commerciali (al

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lordo dei muri esterni ed interni e del 50 % dei muri di confine con altre proprietà) dell’appartamento , considerando pari a 1 la superficie residenziale e secondo dei coefficienti riduttivi le superfici delle pertinenze (balconi si calcola il 30 % della superficie; come indicato dal testo : AA.VV. “ I sistemi di misurazione immobiliare” ed. Il Sole 24Ore”), pertanto la superficie totale ragguagliata dell’immobile è la seguente :

• appartamento : mq (6,30 x 8,40) + (3,20 x 5,00) + (4,00 x 2,60) + (3,40 x 1,00) = mq 82,72 • balcone : mq (1,00 x 8,00) = mq 8,00

• superficie ragguagliata : 82,72 + ( 8,00 x 0,30) + = mq 85,12 .

UTILIZZAZIONE L’appartamento risulta occupato dalla signora[OMISSIS], come attestano il certificato di residenza allegato, mentre il sig. [OMISSIS] non risulta residente in Pioltello (ALLEGATO 13), sebbene presente nel momento del sopralluogo, insieme al figlio , un bimbo di 4 anni, e a due signori anziani, presumibilmente i genitori della sig.ra [OMISSIS], assente in quel momento . CONCESSIONE EDILIZIA Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Pioltello sono state verificate le concessioni edilizie con cui è stato costruito l’ immobile .

- il condominio risulta costruito con licenza edilizia n. 136/1961 rilasciata in data

24/01/1962 a nome Imm. Milano S.a.s.; è stata inoltre rilasciata l’autorizzazione di abitabilità in data 18/01/1964 sempre a nome Imm. Milano S.a.s

(ALLEGATO N. 14 ) . Rispetto alle planimetrie approvate si riscontra una lieve difformità nella distribuzione interna degli ambienti : il soggiorno risulta direttamente collegato con l’ingresso e con la zona notte tramite la demolizione di tavolati interni. La volumetria e le facciate del fabbricato risultano conformi a quanto autorizzato.

- per quel che riguarda le varianti interne è stato evidenziata l’esistenza anche della Denuncia di inizio attività n. 29572 del 15/11/ 1985 (ALLEGATO N. 15 ) a nome Notar Francesco per modifiche interne ai sensi art. 48 , ma il Comune di Pioltello non ha fornito i documenti completi in visura , e quindi non è stato possibile verificare la corrispondenza tra quanto denunciato e quanto realizzato.

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CONSIDERAZIONI E CRITERI DI STIMA Per la valutazione del compendio si ritiene di poter applicare il metodo di stima sintetico-comparativo,sulla base dei prezzi di mercato noti relativi alla zona , per immobili simili. Il valore del cespite verrà quindi individuato moltiplicando la consistenza vendibile sopra computata per i prezzi unitari di mercato. STIMA SINTETICO-COMPARATIVA Riferimenti : listino della borsa immobiliare di Milano n. 36 pubblicato nel marzo 2010 relativo al secondo semestre 2009 che , per il Comune di Pioltello zona centrale , riporta per gli appartamenti vecchi oltre i 35 anni riporta una quotazione di 1350/1750 €/mq ; banca dati delle quotazioni immobiliari OMI edita dall’Agenzia del Territorio del primo semestre del 2010 per le abitazioni di tipo economico con stato conservativo normale riporta una quotazione di 1450-1650 €/mq Per gli immobili liberi i prezzi risultano perciò i seguenti, tenuto conto del loro stato di conservazione e del contesto in cui sono inseriti: Appartamento via Cilea 4 : mq 85,12 x 1.500 €/mq = € 127.680,00 E in c.t. € 127.000,00 Che si assume come valore probabile di mercato per l’ immobile in oggetto considerato libero, mentre per l’immobile occupato detto prezzo deve ridursi del 20 % per cui : Appartamento occupato : € 127.000 x 0,80 = € 101.600,00 E in c.t. € 101.000,00 COSTI A CARICO DELLA PROCEDURA Rifacimento piantina catastale con giusta indicazione dei punti cardinali, della coerenza su via Bellini ed eliminazione della veranda : 500 € + 4 % cassa professionisti + iva 20

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% + 50 € di bolli catastali , per un totale di 674 € ;

I costi noti, necessari per le cancellazioni delle formalità (al netto di eventuali oneri professionali) sono da valutarsi , in conformità a quanto comunicato verbalmente alla scrivente, dall’Agenzia delle Entrate di Milano, come segue :

• ipoteca volontaria : 35 € tassa ipotecaria + 59 € imposta di bollo + 0,50 % importo ipoteca 310.000 € = 1.550 € + 59 € + 35 € = 1644 € circa;

• ipoteca legale : 35 € tassa ipotecaria + 59 € imposta di bollo + 0,50 % importo ipoteca 8.290 € = 41,45 € ma si considera costo minimo di 168 € + 59 € + 35 € = 262 € circa;

• ipoteca legale :35 € tassa ipotecaria + 59 € imposta di bollo + 0,50 % importo ipoteca 75.534 € = 377,67 € + 59 € + 35 € = 471,67 € circa;

• pignoramento : 262 € circa; • pignoramento : 262 € circa; • pignoramento : 262 € circa;

CONCLUSIONI PERITALI Tutto ciò premesso e considerato, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima, della relativa ubicazione, consistenza, dei conteggi istituiti, si determina il più probabile valore di mercato dell’ appartamento sito al piano sesto, scala G , di via Cilea 4 a Pioltello , meglio descritti sopra, in:

• Appartamento libero : 127.000 € • Appartamento occupato: 101.000 €

ALLEGATI Allegato 1: visure catastali Allegato 2 : piantine catastali Allegato 3 : nota di trascrizione n 4954/4068 del 14.01.1987 ; Allegato 4: nota di trascrizione n. 43027/32411 del 24.05.1991 ; Allegato 5: nota di trascrizione n. 6408/3364 del 20.01.2005; Allegato 6 : nota di iscrizione n. 6409/1253 del 20.01.2005 ; Allegato 7: . nota di iscrizione n. 74423/19444 del 18.05.2007; Allegato 8: nota di trascrizione n. 38393/20892 del 21.03.2008 ; Allegato 9: nota di trascrizione n. 117665/74558 del 08.09.2009 ; Allegato 10: nota di trascrizione n. 8334/4310 del 28.01.2010 ; Allegato 11: nota di iscrizione n. 89260/21571 del 14.07.2010 ; Allegato 12 : raccomandate inizio operazioni peritali creditore procedente e debitore esecutato con relative ricevute ;

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Allegato 13 : certificato di residenza ; Allegato 14 : copia licenza edilizia ; Allegato 15 : copia protocollo per opere interne ; Allegato 16 : documentazione fotografica ; Allegato 17 : estratto conto spese condominiali e regolamento di condominio; Allegato 18 : ricevuta invio copia perizia al creditore procedente Milano, 15 febbraio 2011

In fede. Il C.T.U. Dott. arch. Camilla Sapio

fotografia n. 1 : facciata su via Cilea

fotografia n. 2 : angolo tra via Cilea e via Bellini

Fotografia n. 3 : facciata su via Bellini

fotografia n. 4 : facciata verso cortile

fotografia n. 5 : facciata verso cortile

fotografia n. 6 : particolare portone d’ingresso

Fotografia n. 7 : atrio d’ingresso

Fotografia n. 8 : vano scala

fotografia n. 9 : pianerottolo piano sesto

Fotografia n. 10 : vista ingresso e soggiorno

Fotografia n. 11 : vista soggiorno

Fotografia n. 12 : vista cucina

Fotografia n. 13 : vista cucina

fotografia n. 14 : vista balcone

fotografia n. 15 : vista bagno

Fotografia n. 16 : vista camera matrimoniale

Fotografia n. 17 : vista seconda camera