Compenso custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari

Il compenso del Custode Delegato

Relatore: dott. Mauro Pasquali dottore commercialista | revisore contabile componente della Commissione Esecuzioni Mobiliari e Immobiliari dell’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma

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dott. Mauro Pasquali 3

ATTIVITA’ DEL CUSTODE

DELEGATO NON CONTEMPLATE DALLA TARIFFA

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Il lavoro svolto dalla sottocommissione revisione compensi ha evidenziato in primo luogo, che il compenso è riferito esclusivamente al solo valore del compendio immobiliare, utilizzando un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare.

La tariffa non considera pertanto, onorari fissi per le attività svolte e quindi il solo parametro a scaglioni penalizza immobili di modico valore.

Ad esempio per un immobile di € 20.000,00, con tutte le attività espletate richieste sia dalla custodia che dalla delega (decreto e riparto), l’imponibile del compenso è pari ad € 850.


1- Esame, studio e monitoraggio del fascicolo;

2 - Partecipazione alle udienze;

3 - Esecuzione delle notifiche;

4 – Predisposizione Ordinanza di Vendita.

Le attività non previste dalla tariffa:


1- Esame, studio e

monitoraggio del fascicolo

CONCERNE L’ATTIVITA’ INTELLETTUALE DEL CUSTODE DELEGATO NECESSARIA PER LA GESTIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA , anche a seguito di richieste da parte del Giudice in sede di udienza . Pertanto, il custode dovrà verificare:

1. Il pignoramento e il sottostante titolo esecutivo;2. La documentazione ipo-catastale e/o la relazione

notarile;3. La continuità delle trascrizioni;4. L’esame dell’istanza di vendita;5. Le iscrizioni e le trascrizioni decorso il ventennio;

6. La regolarità degli adempimenti ex artt. 498 e 599 c.p.c.;

7


7. Gli interventi titolati e non titolati;8. La c.t.u. ed in particolare la corretta redazione della

descrizione del bene e della corrispondenza delle risultanze catastali con le generalità del debitore esecutato;

9. Le problematiche relative all’eventuale accettazione dell’eredità del debitore defunto;

10. Le problematiche connesse alla comproprietà del bene (comunione legale e contitolarità);

11. Le problematiche connesse al giudizio di divisione;12. Quantificazione delle spese e delle imposte relative al

trasferimento del bene.

La tariffa prevede soltanto la partecipazione all’udienza di nomina.Nella prassi viene richiesta la partecipazione attiva del custode, senza delega, a tutte le udienze che sono:conferimento incarico, ordinanza di vendita, vendita e riparto. Nella prassi, le udienze si protraggono oltre le 4 suindicate, ed in particolare per le aste deserte, per l’instaurazione del giudizio di divisione e per le complicazioni all’approvazione del riparto non imputabili al custode.


2 - Partecipazione

alle udienze

Tale adempimento comporta la verifica e la richiesta del certificato di residenza del debitore e degli ipotecari non intervenuti. Inoltre ogni ordinanza di vendita va notificata ai creditori iscritti non intervenuti nonché all’esecutato


3 - Esecuzione delle notifiche

Tale adempimento è previsto, nella esecuzione immobiliare, nella fase della delega ex art. 591 bis cpc. Per le aste deserte vanno predisposte più ordinanze di vendita.


4 – Predisposizione

Ordinanza di Vendita


Criteri per la maggiorazione dei compensi adottati dalla

sottocommissione

La commissione ha ritenuto necessario applicare una FRANCHIGIA FISSA SUL VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE FINO A € 100.000,00 e COMPENSO GRADUALE DA € 100.000,00 FINO ALL’IMPORTO DI € 500.000,00, SECONDO LE SEGUENTI ATTIVITA’ ESPLETATE :

1 – CESSAZIONE DELL’INCARICO PRIMA DELL’ORDINANZA DI VENDITA - compenso con franchigia di € 200,00 e graduale dello 0,2%, fino al max di € 1.000;

2 – CESSAZIONE DELL’INCARICO PRIMA DELLA VENDITA -compenso con franchigia di € 300,00 e graduale dello 0,3%, fino al max di € 1.500;

3 – CUSTODIA E DELEGA - compenso con franchigia di € 500,00 e graduale dello 0,5%, fino al max di € 2.500.


Maggiorazione compensi: ESAME E STUDIO DEL FASCICOLO


I

Nell’esempio precedente, e quindi per un immobile di € 20.000,00 con tutte le attività espletate richieste sia dalla custodia che dalla delega (decreto e riparto), l’imponibile del compenso sarà pari ad € 1.350,00850 + € 500 (franchigia) =


2 - Partecipazione alle udienze3 - Esecuzione delle notificheLa commissione ha ritenuto opportuno riferirsi, per analogia, alla TARIFFA FORENSE DM 127/2004 SUL VALORE DELLA CONTROVERSIA NEL PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE, ARTT. 48, 48b e E 59 tab. b.

4 – Predisposizione Ordinanza di VenditaSempre per analogia trova riferimento alla TARIFFA NOTARILE DM 313/99 SULLA REDAZIONE DELL’AVVISO DI VENDITA, IL QUALE PREVEDE UNA TARIFFA FISSA DA € 103,29 A € 258,23.


A carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario:

Compensi fissi stabiliti dalla sezione su ogni lotto:

€ 500,00 per trascrizione, voltura e registrazione oltre € 230 per ogni

cancellazione delle formalità

Compenso suddiviso a scaglioni:Fino a € 100.000,00: € 500,00Oltre € 100.000,00: € 1.000,00Oltre € 500.000,00: € 1.500,00

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