RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO · relazione del ctu, arch. roberto carfagno -...

ARCH. ROBERTO CARFAGNO - VIA CROCEFISSO, 39 - 24123 BERGAMO

TEL./FAX: 035.233965 - CELL. 340.2453629 - [email protected]

TRIBUNALE DI BERGAMO

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE REG.ES.IMM. 324/09 REG.INC. 467/09

PROCEDURA ESECUTIVA

PROMOSSA DA: - omissis -

CONTRO: - omissis -

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

IMMOBILE IN CERETE

Il sottoscritto arch. Roberto Carfagno, Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura in

epigrafe, iscritto all'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della

Provincia di Bergamo e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo, si pregia di

rassegnare la presente relazione tecnica d'ufficio in ordine ai quesiti formulatigli dal Giudice

dell’Esecuzione in occasione dell'udienza tenutasi in data 25.09.2009.

La relazione tecnica d’ufficio risulta così articolata:

1. PREMESSA pag. 3

2. OGGETTO DELLA CONSULENZA pag. 5

3. DATI CATASTALI, PROPRIETA’ E PROVENIENZE pag. 5

4. ISCRIZIONI, SERVITU’, DIRITTI pag. 10

5. PROCEDURE ESPROPRIATIVE pag. 11

RELAZIONE DEL CTU, ARCH. ROBERTO CARFAGNO - TRIBUNALE DI BERGAMO - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI


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6. AFFITTANZE pag. 11

7. SITUAZIONE EDILIZIA pag. 13

8. SITUAZIONE URBANISTICA pag. 15

9 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 19

10. SUDDIVISIONE IN LOTTI pag. 32

11. STIMA pag. 32

12. DESCRIZIONE SINTETICA PER BANDO D’ASTA pag. 35



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1. PREMESSA

Nel corso dell’udienza sopra richiamata sono stati richiesti al c.t.u. i quesiti e le operazioni

riportate di seguito:

• Identificare e descrivere sommariamente il bene, con confini e dati catastali e formare

uno o più lotti per la vendita.

• Per le costruzioni iniziate anteriormente al 01.09.1967, procurare la dichiarazione

sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della legge 47/1985, ovvero, in caso di

irreperibilità della dichiarazione, indicare la data presunta di inizio delle costruzioni.

• Per le costruzioni iniziate successivamente a tale data, accertare gli estremi della licenza

o concessione edilizia; evidenziare, in ogni caso, l’eventuale assenza di licenza o le

realizzazioni in difformità della stessa; indicare, in tali casi, se il proprietario dell’immobile

ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a pagare la relativa

oblazione.

• Per i terreni, allegare il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco

competente a norma dell’art. 18 legge 47/85.

• Accertare a chi è intestata la partita catastale relativa agli immobili pignorati, oggetto

della presente procedura. Provvedere, ove necessario, all’accatastamento dei beni al

N.C.E.U. e, in caso di oggettiva impossibilità, indicare le ragioni ostative.

• Accertare, in base alla documentazione della Conservatoria, se all’atto della notifica del

pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi, in base ad

un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi.

• Accertare l’esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende

relative ai medesimi, con le trascrizioni e iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente

al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrutto,

uso o abitazione.



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• Determinare il valore degli immobili pignorati.

• Provvedere all’eventuale formazione di lotti per gruppi omogenei, se la natura degli

immobili lo permette, indicando per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e

procedendo, se necessario, al frazionamento catastale.

• Accertare da chi sono occupati gli immobili ed a che titolo.

• Accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per P.U.

• Allegare all’elaborato le planimetrie degli immobili e una documentazione fotografica

degli stessi.

• Procedere, in caso di vendita degli immobili, a redigere e a presentare la nota di voltura.

• Depositare separata e succinta descrizione del lotto o dei lotti formati, con il prezzo loro

attribuito, secondo lo schema consueto per i bandi di vendita immobiliari.

La presente perizia è redatta sulla scorta:

• dei sopralluoghi effettuati in sito in data 21.10.2009, 02.12.2009, 12.01.2010;

• degli accertamenti e delle indagini svolti presso:

- l’Anagrafe e l’Ufficio Tecnico del Comune di Cerete il 12.10.2009 e il 12.01.2010;

- il Catasto e l’Agenzia delle Entrate di Bergamo il 21.10.2009;

- la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo il 11.01.2010;

- l’Agenzia delle Entrate di Clusone e di Lovere il 12.01.2010.



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2. OGGETTO DELLA CONSULENZA

Oggetto della consulenza è la descrizione, l’individuazione, nonché la stima del valore dei

seguenti beni immobili ubicati all’interno di un palazzo storico sito nel territorio del comune

di Cerete, in via Alessandro Volta 8 (ingresso dal civico n.10):

- appartamento quadrilocale al piano secondo;

- magazzino al piano terra.

Il palazzo, di antica edificazione, è compreso nel centro storico di Cerete Basso e sorge

lungo la via che collega Clusone al Lago di Iseo.

3. DATI CATASTALI, PROPRIETA’ E PROVENIENZE

3.1 SITUAZIONE CATASTALE

I beni stimati sono identificati nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Cerete,

come di seguito descritto.

Appartamento in Cerete, via Alessandro Volta n.8, posto al piano secondo.

Proprietà:

- omissis -

Identificazione catastale:

Comune di Cerete, foglio 22, particella 608, subalterno 9, categoria A/3, classe 1,

consistenza 6 vani, rendita € 238,60.



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Magazzino in Cerete, via Alessandro Volta n.8, posto al piano terra.

Proprietà:

- omissis -

Identificazione catastale:

Comune di Cerete, foglio 22, particella 608, subalterno 704, categoria C/2, classe 1,

consistenza 6 mq, rendita € 5,58.

3.2 PROVENIENZE

Per gli immobili identificati al paragrafo precedente, la provenienza dei beni risulta dai

seguenti trasferimenti.

Relativamente all’appartamento al piano secondo:

- omissis -

Relativamente al magazzino al magazzino al piano terra:

- omissis -



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4. ISCRIZIONI, SERVITU’, DIRITTI

4.1 ISCRIZIONI

Sui beni oggetto di perizia — oltre al pignoramento immobiliare, trascritto a Bergamo in

data 21.04.2009 ai numeri 21666/12007 - omissis - — si riscontrano le seguenti iscrizioni:

- ipoteca volontaria (a garanzia del mutuo fondiario concesso per l’acquisto degli

immobili) iscritta a Bergamo il 16.01.2006 ai numeri 2815/740 - omissis -;

- ipoteca legale (ai sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/73 e D.Lgs. 46/99) iscritta a Bergamo il

12.11.2007 ai numeri 69154/18013 - omissis -.

4.2 SERVITU’, DIRITTI

I beni immobili pignorati partecipano pro quota alla comproprietà di spazi comuni

condominiali.

Dai sopralluoghi effettuati non si rilevano particolari servitù/diritti, ad eccezione delle

consuete servitù di passaggio determinate dall’eventuale presenza di impianti elettrici e

meccanici, afferenti ad altre unità immobiliari confinanti, all’interno di pareti perimetrali od

interne ai singoli immobili.

5. PROCEDURE ESPROPRIATIVE

Dagli accertamenti effettuati non risulta che i beni immobili in questione siano oggetto di

procedure espropriative per pubblica utilità.



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6. AFFITTANZE

Dagli accertamenti effettuati risulta quanto segue:

- omissis -

Tutto ciò premesso, si procederà con la stima degli immobili pignorati ritenendo nullo il

contratto di locazione in favore dei sigg. - omissis - in quanto non registrato, e non

pertinente il contratto di locazione in favore del sig. - omissis -.

Gli immobili saranno quindi valutati nel proseguo liberi da affittanze.

7. SITUAZIONE EDILIZIA

Gli immobili oggetto di perizia fanno parte di un più ampio fabbricato di antica origine e

formazione, posto all’interno del nucleo storico di Cerete Basso, edificato ben prima

rispetto al 1967.

Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cerete sono presenti le seguenti pratiche edilizie:

- Autorizzazione edilizia n.1/1971 per la “modifica della distribuzione interna dei tavolati”

rilasciata il 28.10.1971 - omissis -. Nella pratica non compaiono però planimetrie di

sorta.

- Concessione edilizia in sanatoria n. 139/1990 (legge n.47/85) rilasciata il 05.05.1990 -

omissis - in base alla domanda di condono prot. n.1693, presentata in data 31.07.1986,

relativa all’immobile in “via A.Volta n. 8 sul mappale n. 608/9”. I lavori autorizzati



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consistono nella “formazione di camera e parte di corridoio mediante chiusura dell’atrio

esistente” - cfr. c.e. in sanatoria n.139/1990 allegata. Unitamente alla domanda vi è una

planimetria dell’intero appartamento che riproduce fedelmente la disposizione dei locali

interni riscontrata in sito.

Negli archivi comunali invece non vi è traccia alcuna di autorizzazioni o di pratiche edilizie

riguardanti il piccolo magazzino al piano terra.

Tutto ciò premesso:

- viste le autorizzazioni rintracciate in archivio relative all’appartamento;

- considerato che i disegni allegati alle predette pratiche corrispondono allo stato di fatto;

- vista la conformazione della cantina al piano terra (un ambiente unico di antica

formazione con archi murati);

- considerato altresì che - omissis - nell’atto di vendita degli immobili - omissis -

“dichiarano che le opere relative al fabbricato in oggetto risultano iniziate in data

anteriore al 1° settembre 1967 e […] garantiscono la regolarità urbanistica e edilizia di

quanto venduto”;

si desume che, da un punto di vista urbanistico-edilizio, gli immobili oggetto di perizia sono

conformi a quanto autorizzato a suo tempo dagli organi municipali competenti.



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8. SITUAZIONE URBANISTICA

8.1 IL TERRITORIO DI CERETE

Cerete è situato in Provincia di Bergamo, nella parte di territorio dell’alta Val Seriana

solcata dal corso del torrente Borlezza. Zona di collegamento e di passaggio tra la Valle

Seriana, il lago d’Iseo e la Valle Cavallina, Cerete dista da Bergamo km. 41, da Clusone

km 5, da Lovere km 11, da Milano km. 90. Esso fa parte della Comunità Montana Valle

Seriana Superiore. Il suo territorio è caratterizzato da formazioni montuose disposte lungo

l’asse Nord-Ovest/Sud-Est che formano un ampio avvallamento in corrispondenza

dell’alveo del torrente Borlezza.

Cerete Basso — la frazione dove sono ubicati gli immobili pignorati — pur evidenziando in

alcuni agglomerati la sua origine antica, deve il suo sviluppo urbano principalmente a

recenti insediamenti misti, artigianali e residenziali. Tale espansione è stata favorita

notevolmente dalla costruzione della nuova strada provinciale che collega Clusone a

Lovere e che sostituisce il tracciato precedente che passava per Cerete Alto.

Grazie alla nuova infrastruttura infatti, Cerete Basso è diventato il nucleo più importante di

tutto il territorio comunale.

Cerete Basso è posto a circa 480 metri sopra il livello dei mare — cfr P.G.T. del Comune di

Cerete.

8.2 PREVISIONI URBANISTICHE DEL NUOVO P.G.T.

Il Comune di Cerete si è dotato di un nuovo Piano di Governo del Territorio (adottato dal

Consiglio Comunale nella seduta del 02/02/2009 con delibera n. 6; approvato dal

Consiglio Comunale nella seduta del 18/04/2009 con delibera n. 22).

Nel P.G.T. gli immobili oggetto di perizia risultano compresi negli Ambiti residenziali di



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antica formazione e nel Gruppo di edifici n. 2 (edifici di pregio architettonico).

Si riporta di seguito l’estratto dell’art.12 del Piano delle Regole del P.G.T. relativo ai

predetti ambiti.

“ART. 12 - Ambiti di antica formazione Definizione

Sono definiti «Ambiti di antica formazione» le parti di territorio caratterizzate da insediamenti storici e da spazi che qualificano il tessuto urbano di antica datazione. Modificazione degli edifici esistenti

Ferme restando le prevalenti previsioni e prescrizioni riportate sulle Schede Normative riferite ai singoli edifici compresi negli Ambiti di antica formazione ed allegate al presente PdR, sono ammesse modificazioni degli edifici secondo i seguenti tipi di intervento conformemente alle definizioni dell'art. 5. Edifici Gruppo 1 (monumenti) - restauro Edifici Gruppo 2 (edifici di pregio architettonico) 1. parti esterne: restauro 2. parti interne: risanamento conservativo con mantenimento delle qualità riscontrate delle parti Edifici Gruppo 3 (edifici con valore storico-ambientale) 1. parti esterne: risanamento conservativo 2. parti interne: risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia nelle parti con minore valore testimoniale Edifici del gruppo 4 (edifici con valore documentario) 1. parti esterne spazio pubblico: risanamento conservativo 2. parti esterne spazio privato: ristrutturazione edilizia con mantenimento delle qualità riscontrate delle parti 3. parti interne: ristrutturazione edilizia con mantenimento delle qualità riscontrate delle parti Edifici Gruppo 5 (edifici recenti) - Sono ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia e di sostituzione nel rispetto dei parametri di seguito esplicitati: 1. Per gli edifici o le parti soggette a restauro conservativo le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere eseguite con le cautele del restauro. 2. Tutti gli interventi devono garantire il mantenimento delle qualità riscontrate sulle parti così come documentato dal rilievo da allegare alla pratica edilizia e, successivamente, durante l'esecuzione dei lavori (in presenza di qualità riscontrate durante l'esecuzione dei lavori). 3. Negli edifici, in cui gli interventi recenti abbiano compromesso in parte i caratteri storico-architettonici, le prescrizioni relative ai tipi di intervento si intendono riferite soltanto alle parti dell'edificio che ancora presentano le caratteristiche proprie degli edifici storici. 4. Per le parti compromesse, riscontrabili nella documentazione di rilievo dello stato attuale, sono consentiti gli interventi di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, alla condizione che non contrastino con le indicazioni di Piano sulle restanti parti dell'edificio e concorrano a ripristinare l'impianto storico e i caratteri originari dell'edificio. Per gli edifici del Gruppo 1, gli interventi sono finalizzati al restauro filologicamente guidato di ogni parte. L'intervento di restauro comprende altresì la rimozione di tutti gli elementi incongrui e il ripristino delle strutture originarie. Sono vietati gli interventi eseguiti con tecniche e con materiali incoerenti. Per gli edifici dei Gruppi 2 e 3 gli interventi devono essere finalizzati alla eliminazione delle parti incongrue e al miglioramento delle condizioni abitative e della qualità dell'ambiente. Deve inoltre essere conservata la qualità storico-architettonica delle parti esterne e delle altre parti dell'edificio presenti e rilevate nella documentazione da allegare alla pratica comunale. Sono vietati gli interventi eseguiti con tecniche e con materiali incoerenti. Per gli edifici del Gruppo 4 gli interventi devono essere finalizzati al mantenimento e miglioramento dell'immagine spazio pubblico ancora presente e che il Piano intende conservare e tramandare. Particolare attenzione deve essere rivolta alle qualità delle parti del fabbricato fronteggiante tale spazio, ivi compresi androni, intesi come dilatazione dello spazio pubblico, coperture, aperture (dimensione, scansione), fasce marcapiano, elementi decorativi e di finitura della facciata, delle aperture e materiali costruttivi.



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È consentito il recupero per usi residenziali di fabbricati rurali non più utilizzati a tali fini. La chiusura di fienili e porticati deve consentire la lettura della struttura originaria. Per gli edifici del Gruppo 5 in caso di sostituzione devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici ed edilizi: - volume edificabile: massimo uguale al preesistente - superficie coperta: massimo uguale alla preesistente - filo edilizio: è riconfermato il filo edilizio preesistente o dell'isolato o della strada - altezza non superiore all'altezza massima degli edifici contigui o in relazione prospettica se appartenenti al Gruppo 1, 2, 3 e 4, in ogni caso da valutarsi in relazione alla larghezza delle strade pubbliche su cui si affacciano (Altezza massima =1,5 volte la larghezza strada) - spessore massimo del corpo di fabbrica: m. 12 - distanza da confini privati: m. 5, aderenza o confine come preesistente oppure con l'assenso della proprietà confinante; - distanza da fabbricati esistenti alla data di adozione del P.d.R. : - pari all'altezza del fabbricato più alto con un minimo di mt. 5 dal confine, se su lotti contermini - pari all'altezza del fabbricato più alto con un minimo di mt. 5 se sul medesimo lotto - distanza tra nuovi fabbricati: m. 10 o aderenza Sono consentite distanze inferiori tra confini e tra fabbricati se preesistenti e coerenti con i caratteri dell'impianto storico che il piano tutela. La realizzazione di nuovi volumi in sostituzione di edifici recenti nonché gli interventi di recupero o ampliamento sul patrimonio edilizio esistente, devono rispettare le seguenti caratteristiche costruttive: - materiali di tamponamento esterno e finiture esterne: intonaco a calce, mattoni a vista o altri materiali della tradizione locale. - pendenza falde del tetto: max 35%. Sono consentite diverse pendenze se preesistenti o se in prosecuzione, di coperture con pendenza maggiore, appartenenti ad edifici aventi valore storico-ambientale. - tetto in coppi o materiali aventi analoghe caratteristiche in relazione all'immagine dell'edificio da tramandare verso spazio pubblico e privato. - serramenti e oscuramenti in legno. - posiziona dell'edificio: perpendicolarmente, parallelamente o in prosecuzione degli assi ordinatori delle architetture preesistenti storicamente consolidate. - i prospetti dell'edificio non devono contrastare con le qualità storico-ambientali dell'area in cui ricade l'intervento I volumi in sostituzione di edifici recenti devono disporsi secondo i sistemi aggregativi delle tipologie edilizie storicamente consolidate. L'inserimento di nuovi volumi deve essere attentamente valutato al fine di non costituire contrasto, ma naturale completamento delle visuali prospettiche e del paesaggio. L'uso dei sottotetti degli edifici dei Gruppi 2, 3, 4 e 5 è consentito solo ai sensi della L.R. 12/05 e successive modifiche ed integrazioni. La creazione di abbaini, aperture in falda, lucernari, o altre soluzioni costruttive finalizzate a dare luce ai locali sottotetto è consentita a condizione che, nel caso di abbaini, sia presentato un progetto unitario esteso a tutti i fronti dell'edificio cui appartiene l'unità immobiliare. È comunque preclusa la possibilità di realizzare gli abbaini verso gli spazi pubblici. Nei locali destinati ad uso abitativo dovranno comunque essere garantiti i rapporti di aeroilluminazione naturale diretta secondo quanto previsto dal testo della circolare dell'Assessore alla Sanità della Regione Lombardia in data 3/2/1997 e successive modifiche ed integrazioni. La realizzazione delle opere dirette al superamento delle barriere architettoniche è consentita ai sensi e nei limiti previsti dalle leggi vigenti in materia; tali opere devono essere attuate nel rispetto dei valori presenti e caratterizzanti il sistema storico-ambientale. Modificazioni delle aree

Nelle aree a giardino o a parco di pertinenza degli edifici nelle zone a verde privato siano essi pubblici o privati e appartenenti agli edifici dei Gruppi 1 e 2, gli interventi devono essere finalizzati al mantenimento dell'immagine storicamente consolidata. Tali aree sono inedificabili e devono essere mantenute a verde, senza alterazioni dell'impianto arboreo se di pregio. E' consentita la realizzazione di parcheggi in sottosuolo purché non comportino alterazioni all'impianto arboreo e all'immagine storicamente consolidata. Nelle di pertinenza dei gruppi di edifici 3, 4, 5 ivi comprese le aree a verde privato sono ammessi in sottosuolo interventi finalizzati alla creazione di parcheggi pertinenziali tali da non alterare i valori storico-ambientali riconosciuti del luogo. All'interno dei cortili è sempre ammesso traslare in posizione più idonea o demolire gli edifici o parti di edifici recenti, bassi fabbricati o autorimesse recenti o che risultino chiaramente come superfettazione incongrue rispetto alla caratterizzazione storico architettonico dell'ambiente. Gli interventi che prevedono l'eliminazione delle superfettazione e delle parti incongrue devono essere finalizzati al ripristino del disegno originario dei cortili o di un disegno coerente con i caratteri storico architettonici, senza



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pregiudicare il recupero delle parti non oggetto di intervento. […] Gli interventi relativi allo spazio pubblico devono essere finalizzati alla tutela e valorizzazione delle diverse parti della città e dei suoi elementi fondativi: piazze, strade, monumenti. Tali interventi devono privilegiare l'uso di materiali della tradizione locale. E' vietata la realizzazione di impianti per la distribuzione del carburante. Modificazioni alle destinazioni d'uso

La destinazione d'uso è residenziale, terziaria e per servizi secondo le indicazioni della tavola "Ambiti normativi". Per la destinazione d'uso terziaria è consentita la trasformazione verso la destinazione d'uso residenziale. Sono consentite al piano seminterrato e interrato, al piano terreno e al piano primo destinazioni commerciali (nel rispetto delle prescrizioni riportate al successivo art. 36 e di quanto previsto dal D.P.R. 303/56 e dal Regolamento Locale di Igiene), terziarie, per la ristorazione e pubblici esercizi. Sono altresì ammesse le attività di artigianato di servizio purché non insalubri ai sensi del T.U. delle leggi sanitarie e s.m.i. Sono consentite, a tutti i piani, attività turistico-ricettive e studi professionali. Per le attività commerciali e terziarie già insediate alla data di adozione del PdR, ai piani superiori al primo, sono consentiti interventi che consentono la prosecuzione delle attività. Modalità attuative

Qualora non siano previste modificazioni alla sagoma dell'edificio e alle destinazioni d'uso valgono le modalità previste all'art.11. Qualora l'intervento preveda modificazioni alle sagome e alle destinazioni d'uso valgono le modalità seguenti: - E' richiesto il Permesso di Costruire per gli interventi negli edifici dei Gruppi 1, 2, 3, 4 e/o altre procedure nel rispetto delle leggi nazionali e regionali vigenti. - E' richiesto il Permesso di Costruire convenzionato o atto d'obbligo per interventi di sostituzione con cambio di destinazione d'uso (edifici del Gruppo 5). - E' richiesto il Piano Attuativo per gli interventi di trasformazione urbanistica.

Classificazione delle aree

Gli ambiti di antica formazione sono classificati di categoria A secondo il D.M. 1444/68 e di recupero ai sensi della legge 457/78.”



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9 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

9.1 SITUAZIONE GENERALE, CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE E COSTRUTTIVE

Gli immobili fanno parte di un antico edificio posto nel centro storico di Cerete Basso, in

via Alessandro Volta, ai numeri civici 6, 8, 10, 12, in corrispondenza di una strettoia lungo

la strada che collega l’agro di Clusone al Lago Sebino.

Di seguito verrà descritta solamente la porzione del palazzo di cui ai numeri civici 8, 10,

12, in quanto la parte di cui al numero civico 6 presenta ingressi, corpi scale e cortile

indipendenti rispetto al resto del complesso.

IL PALAZZO

Il palazzo, assieme agli edifici attigui, costituisce un unico isolato caratterizzato da un

fronte continuo su strada e da vari corpi di fabbrica aggettanti verso l’interno.

I toni, gli stili e i volumi evidenziano chiaramente quanto lo stabile abbia subito nel corso

della sua storia pesanti interventi che ne hanno modificato in parte l’aspetto originario.

Il prospetto esterno, esposto a nord-est, tuttavia presenta una certa omogeneità stilistica

con la facciata intonacata, il portale di ingresso e le cornici delle finestre in pietra arenaria,

i piccoli terrazzi a sbalzo con parapetti leggeri in ferro, il tetto con tegole in cotto, la fascia

di sottogronda in legno e la bella edicola con la grande pittura murale raffigurante la

crocefissione di Cristo. I prospetti interni al contrario risultano meno coerenti. In

particolare il corpo scala esterno (con la copertura in vetro cemento) e gli ampi terrazzi a

sbalzo appaiono modeste superfetazioni in contrasto con lo stile del fabbricato.

L’edificio, che nel complesso si presenta all’esterno in un discreto stato di conservazione,

ha le seguenti caratteristiche:



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- pianta articolata con uno sviluppo a “L” sull’asse nord-est / sud-ovest;

- tre piani fuori terra, oltre al sottotetto non abitabile;

- un unico corpo scala comune di distribuzione completamente esterno;

- facciata sul fronte strada (nord-est) semplice e perfettamente piana, intonacata con

finitura a civile ad eccezione della zoccolatura a terra, che è realizzata con intonaco

strollato (crespone). La tinteggiatura delle parti finite a civile è di colore ocra (le parti con

intonaco strollato sono grigie). Come si è detto, sulla facciata spicca la pregevole

edicola con una pittura murale di grandi dimensioni. L’intonaco è in alcuni tratti

parzialmente ammalorato;

- facciate interne maggiormente articolate con una profonda loggia in corrispondenza del

corpo scale e con ampi balconi a sbalzo. Le pareti sono in genere intonacate con

finitura a civile. Le tinteggiature, ove presenti, sono di colore bianco e ocra. L’intonaco è

in genere in buono stato di conservazione: parti delle facciate sono state rinnovate di

recente. Tali porzioni di facciata risultano prive di tinteggiatura;

- balconi sul fronte principale di modeste dimensioni con parapetti leggeri in profili piatti

retti e piegati in ferro verniciato con smalto di colore marrone, con disegno che richiama

lo stile liberty. La soletta del balcone al piano secondo è in c.a., mentre quelle del

balcone al piano primo e dello sporto del bagno al piano secondo sono in pietra

arenaria;

- balconi e loggiati sui fronti interni di ampie dimensioni con parapetti con disegno

semplice (in profili tondi in ferro verniciato con smalto di colore nero) e con solette in c.a.

(a vista quelle dei balconi, tinteggiati con colore bianco quelle delle logge);

- tetto con copertura in tegole in cotto, fascia di sottogronda in legno, canali di gronda e

pluviali (esterni alla facciata) in rame. La fascia di sottogronda e la lattoneria sul lato

strada appaiono fortemente ammalorati;



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- aperture, porte e finestre:

o serramenti in legno tipo Douglas con vetro camera;

o persiane esterne in legno color noce con lamelle inclinate (ad eccezione delle

persiane del secondo piano su strada, che sono verniciate e composte da elementi

in legno piani intagliati);

o solo sul fronte strada cornici e davanzali in rilievo in pietra arenaria.

L’ingresso al fabbricato avviene da via Volta, in corrispondenza del numero civico 10,

attraverso un portale in pietra protetto da un robusto portone a due battenti in legno colore

noce scuro. Sebbene il portone abbia dimensioni sufficienti per il passaggio di automezzi,

l’ingresso è solo pedonale, in quanto non vi sono spazi adeguati per la sosta e il ricovero

delle auto presso il porticato e il cortile interno.

Al piano terra lungo il fronte principale, al fianco del predetto portale, si trovano inoltre

l’ingresso di un ufficio/magazzino e un bar.

Varcato l’ingresso, si accede a un androne comune che porta al vano scale e al cortile. Il

passaggio, che è coperto e che per un breve tratto è voltato a botte, presenta finiture

povere: pavimento in battuto di cemento con evidenti rappezzi, intonaco civile/rustico e

tinteggiatura con pittura di colore bianco. Entrando lungo il lato sinistro del passaggio, si

trovano nell’ordine la porta di ingresso del piccolo magazzino pignorato, il vano scale

(coperto da un lucernario in fibrocemento, ma totalmente aperto) e l’arco, sorretto da due

tozze colonne in pietra arenaria, dal quale si passa al cortile. Un’altra colonna è inglobata

nella muratura poco prima del magazzino.

Il cortile ha una forma ad “L”, si sviluppa a sud-ovest del fabbricato ed è pavimentato in

cemento. Non sono presenti alberature o parti a verde. Al termine del cortile vi è un altro



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edificio (con ingresso dal cortile), totalmente ristrutturato.

Il vano scale, come s’è detto, è aperto sull’esterno, ha uno sviluppo diverso tra piano primo

e piano secondo e presenta anch’esso finiture piuttosto modeste (balaustre in profili tondi

di ferro, pedate della scala in elementi in cemento prefabbricato con graniglia, con effetto

simile al seminato alla veneziana, pavimento del pianerottolo al primo livello con vecchie

piastrelle ancora con effetto tipo seminato alla veneziana, pavimento del pianerottolo al

secondo livello con piastrelle in gres color marrone/ocra, zoccolini in parte solo disegnati —

sulle scale — e in parte in legno — sui pianerottoli —, tinteggiatura delle pareti colore ocra,

tinteggiatura dei plafoni colore bianco).

Al secondo ed ultimo piano, in corrispondenza di un ampio loggiato si trova l’ingresso

dell’appartamento pignorato.

GLI IMMOBILI PIGNORATI

L’appartamento, che si sviluppa su un unico piano, è un quadrilocale di grandi dimensioni,

in condizioni di manutenzione precarie (durante il sopralluogo tutti i locali erano

pesantemente imbrattati), con una distribuzione degli spazi piuttosto razionale.

Esso è composto da ingresso, soggiorno con balcone, cucina, tre camere (di cui una con

annesso ripostiglio) e bagno.

L’alloggio ha un doppio affaccio: il soggiorno, la cucina, una camera e il bagno sono

esposti nord-est (verso via Volta), mentre l’ingresso e le altre due camere sono rivolte a

sud-ovest. Tali ultimi locali si affacciano però sulla loggia comune.

I pavimenti della cucina, del relativo disimpegno e della camera esposta a nord-est

hanno una quota maggiore di circa 26 cm rispetto al resto dell’appartamento.

L’impianto di riscaldamento è del tipo misto: vi sono alcuni vetusti radiatori elettrici (il cui



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funzionamento non è stato possibile accertare, stante la mancanza di energia elettrica

nell’appartamento), una stufa a gas nell’ingresso e una stufa con cucina nella camera che

prospetta su strada (quest’ultima risulta in pessime condizioni). L’impianto elettrico è del

tipo completamente incassato. A causa della predetta mancanza di energia elettrica, non

è stato possibile accertarne l’effettivo funzionamento.

L’acqua calda ad uso sanitario è prodotta da un boiler installato in cucina.

Le solette portanti risultano, ad un rapido esame, in buono stato: non si sono rilevati

avvallamenti considerevoli nei pavimenti e nemmeno eccessive/insolite vibrazioni al

passaggio all’interno dei locali.

Al momento del sopralluogo inoltre non vi erano tracce di umidità di sorta sui plafoni o

sulle pareti.

Le finiture risultano di tipo medio, ma sono tutte piuttosto datate:

- pareti e plafoni intonacati a civile/rasati a gesso e tinteggiati con colori chiari

(bianco/ocra). Le pareti del soggiorno sono rivestite con carta da parati a strisce

verticali, colore giallo-rosa/azzurro; le pareti della cucina e del bagno sono rivestite in

piastrelle di ceramica fino alla quota di 180 cm;

- pavimenti:

o ingresso: pietra lucidata colore rosa/ocra con venature grigie;

o soggiorno e una camera: doghette di parquet industriale, essenza rovere;

o cucina e relativo disimpegno, altre due camere e ripostiglio: piastrelle di cemento

con scaglie in pietra con effetto tipo seminato alla veneziana;

o bagno: piastrelle di ceramica di colore verde;

- serramenti esterni:

o ingresso: porta a un battente con fianchi ripiegabili e sopraluce in legno tipo noce



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con inserti in vetro smerigliato di colore giallo;

o altri locali: serramenti in legno tipo Douglas con vetro camera trasparente;

- persiane:

o presso il loggiato a sud-ovest: in legno tipo noce con lamelle inclinate (la persiana

di una camera con apertura a battente ha un cardine divelto);

o su strada a nord-est: in legno verniciate con smalto marrone e composte da

elementi piani intagliati;

- porte interne in legno con inserto centrale in vetro smerigliato. Le porte del soggiorno e

della cucina e della camera con pavimento in parquet sono state rimosse dai cardini (di

queste porte, solo quella della camera è depositata all’interno dell’appartamento); la

porta di un’altra camera ha la lastra in vetro centrale rotta;

- zoccolini in legno impiallacciati, colore noce scuro.

Il magazzino al piano terra ha dimensioni e finiture modeste: il pavimento è in battuto di

cemento con finiture antisdrucciolo, le pareti e il soffitto sono intonacate al rustico con

tinteggiatura colore bianco, la porta è in legno a due battenti. Nel locale è presente

l’impianto elettrico. Tutte le finiture sono datate.

9.2 CONFINI

Appartamento al piano secondo

• nord-est: via Alessandro Volta

• nord-ovest: appartamento privato

• sud-ovest: appartamento privato e vano scale comune

• sud-est: appartamento privato



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Magazzino al piano terra

• nord-est: proprietà privata (foglio 22, particella 608, sub. 703)

• nord-ovest: androne comune

• sud-ovest: scale comuni e proprietà privata (foglio 22, particella 608, sub. 703)

• sud-est: proprietà privata

9.3 CONSISTENZA

Appartamento al piano secondo

SUPERFICIE CALPESTABILE

A. Superficie calpestabile interna appartamento c.a. mq. 93,8 (escluso balconi)

SUPERFICIE PERTINENZE

B. Balcone nord-est c.a. mq. 2,9

SUPERFICIE COMMERCIALE

C. Superficie commerciale c.a. mq. 119,4

D. Superficie commerciale totale c.a. mq. 120,4 (compreso balcone)

= C + (B.1 x 1/3) = mq 119,4 + (mq 2,9 x 1/3) = mq 120,4

Magazzino al piano terra

SUPERFICIE CALPESTABILE

E. Superficie calpestabile c.a. mq. 6,0

SUPERFICIE COMMERCIALE

F. Superf. commerciale c.a. mq. 7,0

9.4 DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI

Di seguito si descrivono sommariamente le caratteristiche dei singoli locali costituenti

l’appartamento e della cantina.



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APPARTAMENTO AL PIANO SECONDO

Ingresso

superficie: 13,4 mq c.a.;

altezza: ingresso: 3,0 m; disimpegno cucina: 2,73 m;

esposizione: sud-ovest (sotto loggia comune);

finiture: pareti ingresso: intonaco civile con rasatura a gesso,

tinteggiatura (molto imbrattata) colore bianco;

pareti disimpegno cucina: parte inferiore, perlinatura in legno tipo noce;

parte superiore, intonaco civile con rasatura a gesso,


plafone: intonaco civile con rasatura a gesso, tinteggiatura colore bianco;

pavimento ingresso: pietra lucidata colore rosa/ocra con venature grigie;

pavimento dis.cucina: piastrelle di cemento con scaglie in pietra,

effetto seminato alla veneziana;

zoccolini: in legno colore noce;

porta d’ingresso: in legno con inserti in vetro smerigliato,

a un battente con impennate laterali ripiegabili e con sopraluce fisso;

porte interne: in legno con inserto centrale in vetro smerigliato;

note: - il pavimento del disimpegno della cucina ha una quota maggiore di circa

26 cm rispetto all’ingresso. Vi si accede tramite un gradino (due alzate da

13 cm cadauna);

- nel locale è presente una stufa a gas.

Soggiorno




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altezza: 3,00 m;

esposizione: nord-est;

finiture: pareti: carta da parati a strisce verticali, colore giallo-rosa/azzurro,


pavimento: parquet in doghette di rovere industriale;


porta interna: la porta è stata rimossa;

serramento esterno: porta a due battenti con sopraluce fisso

in legno tipo Douglas con vetro camera trasparente;

persiane a due battenti in legno verniciato

con elementi verticali piani intagliati;

note: - dal soggiorno si accede al balcone esterno est con superficie di 2,9 mq;

- nel locale è presente un radiatore elettrico.

Cucina


altezza: 2,73 m;


finiture: pareti, parte inf.: piastrelle in ceramica quadrate,

colore bianco/ocra con motivi geometrici/floreali;

pareti, parte superiore: intonaco civile, tinteggiatura colore bianco;

plafone: intonaco civile, tinteggiatura colore bianco;

pavimento: piastrelle di cemento con scaglie in pietra,


porta interna: la porta è stata rimossa;



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serramento esterno: finestra a due battenti




note: - nel locale è presente un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria.

Camera n.1


altezza: 2,73 m;


finiture: pareti: intonaco civile con rasatura a gesso,


plafone: intonaco civile con rasatura a gesso,





porta interna: in legno con inserto centrale in vetro smerigliato;





note: - dal locale si accede ad un ripostiglio cieco con pavimento posto ad una

quota inferiore rispetto a quello della camera;

- nel locale è presente una stufa con cucina.



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Camera n.2


altezza: 3,00 m;

esposizione: sud-ovest (sotto loggia comune);

finiture: pareti: intonaco civile con rasatura a gesso, tinteggiatura colore bianco;


pavimento: parquet in doghette di rovere industriale;

porta interna: in legno con inserto centrale in vetro smerigliato,

la porta è stata rimossa (ma è presente all’interno del locale);



persiana scorrevole in legno con lamelle inclinate.

Camera n.3


altezza: 3,00 m;

esposizione: sud-est;






porta interna: in legno con inserto centrale in vetro smerigliato

(la lastra in vetro è rotta);




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persiane a due battenti in legno con lamelle inclinate

(un’anta ha un cardine divelto).

Ripostiglio camera n.1


altezza: 3,00 m;

esposizione: il locale è cieco;






note: - il pavimento è posto ad una quota inferiore rispetto a quello della camera.

Bagno


altezza: 3,00 m;


finiture: pareti, parte inf.: piastrelle in ceramica rettangolari,

colore ocra/verdi con motivi floreali;

pareti, parte superiore: intonaco civile, tinteggiatura colore bianco;

plafone: intonaco civile, tinteggiatura colore bianco;

pavimento: piastrelle di ceramica di colore verde;




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serramento esterno: finestra a due battenti (senza persiane esterne)


note: - il bagno è attrezzato con lavabo, wc, bidet, vasca;

- nel locale sono presenti radiatori elettrici.

MAGAZZINO AL PIANO TERRA


altezza: 3,15 m;

esposizione: il locale è cieco;

finiture: pareti e plafone: intonaco civile rustico, tinteggiatura colore bianco;

pavimento: battuto di cemento;

porta di accesso: porta a due battenti in legno verniciato a smalto.



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10. SUDDIVISIONE IN LOTTI

Le unità immobiliari descritte (appartamento e magazzino) non si prestano ad essere

ulteriormente suddivisi in lotti in grado di essere maggiormente apprezzati sul mercato.

Al contrario, considerato che l’appartamento non ha a disposizione altre pertinenze al

piano terra (cantine o box), si propone di abbinare la vendita dell’appartamento a quella

del piccolo magazzino.

11. STIMA

11.1 CRITERI DI STIMA

Prima di procedere alle operazioni di stima, è opportuno esporre sinteticamente i criteri

adottati, rispetto ai quali sono state finalizzate le analisi, le descrizioni e le valutazioni

esposte in precedenza.

La stima del valore commerciale degli immobili è stata condotta operando per

comparazione con altri immobili consimili, sulla base dei valori medi risultanti da

transazioni note, da valutazioni di operatori specializzati, da pubblicazioni diverse, con

particolare riferimento al “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”,

edizioni 2009.

Ai listini richiamati si è fatto riferimento anche per i diversi coefficienti normalmente

applicati sul mercato, per adeguare i valori base alle caratteristiche particolari di ciascun

immobile (vetustà, posizione, locali e spazi accessori, ecc.) con gli adattamenti richiesti

dalle situazioni specifiche.

In via generale, sono stati attentamente valutati:

- la zona urbana in cui gli immobili sono situati;



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- l’accessibilità del complesso, la mancanza di spazi di sosta interni al condominio

e la dotazione di parcheggi in aree vicine;

- la tipologia edilizia e costruttiva;

- la funzionalità degli spazi e l’esposizione dei locali;

- la dotazione impiantistica e di servizi;

- la qualità delle finiture, l’età e lo stato di conservazione, sia nell’insieme che nelle

singole parti (tutte le finiture interne all’appartamento sono di tipo medio, ma

alquanto datate);

- la mancanza di ascensore (l’appartamento si trova al secondo piano).

11.2 EDIFICABILITÀ RESIDUA

Visto il tipo di immobili oggetto di perizia (singolo appartamento e piccolo

magazzino/cantina in un condominio), si è ritenuto di non attribuire valore all’eventuale

edificabilità residua realizzabile sul lotto, in quanto essa rappresenta solo una mera

potenzialità edificatoria. Infatti, per sfruttare tale eventuale potenzialità a costruire sarebbe

necessario ottenere il consenso da parte di tutti i condomini proprietari, cosa alquanto

difficile da raggiungere in simili situazioni.

Inoltre il fabbricato ove i beni sono ubicati è compreso nel nuovo Piano di Governo del

Territorio del Comune di Cerete in un Ambito residenziale di antica formazione (la zona a

maggiore tutela) e nel Gruppo di edifici n. 2 (edifici di pregio architettonico). Quindi le

specifiche condizioni potrebbero comunque impedire, in tutto o in parte, lo sfruttamento

della potenziale edificabilità residua, a causa di ragioni diverse: per la conformazione

dell’area, per il meccanismo delle distanze dai confini, per le caratteristiche dei fabbricati

esistenti, o altro. Infine un esame accurato di questi aspetti richiederebbe uno studio

planivolumetrico approfondito, impossibile in questa sede.



29

11.3 CALCOLI DI STIMA

Sulla base dei dati di consistenza e delle caratteristiche degli immobili descritti e dei criteri

di stima adottati, si perviene ai valori risultanti dai conteggi sotto riportati.

Stima appartamento = sup.comm. appartamento x valore comm./mq = (compreso balcone)

= 120,4 mq x 630,00 €/mq = 75.852,00 €

Stima magazzino = sup. comm. magazzino x valore comm./mq =

= 7,0 mq x 250,00 €/mq = 1.750,00 €

11.4 STIMA FINALE

In ultima analisi il prezzo corrente di mercato degli immobili in perizia (appartamento e

magazzino/cantina), risulta come segue:

Stima generale = stima appartamento + stima magazzino =

= 75.852,00 € + 1.750 € = 77.602,00 €

Arrotondando per difetto il valore ottenuto dai conteggi analitici, si stima il prezzo corrente

di mercato degli immobili in perizia, considerati liberi da iscrizioni/trascrizioni e non locati:

Appartamento quadrilocale al piano secondo, completo di magazzino/cantina al piano terra.

Prezzo € 77.600,00 (euro settantasettemilaseicento/00).



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12. DESCRIZIONE SINTETICA PER BANDO D’ASTA

Nel territorio del Cerete (Bg), frazione di Cerete Basso, via A.Volta n.8, in fabbricato

storico, appartamento al secondo e ultimo piano (quota di proprietà pari a 1/1) con doppio

affaccio, costituito da ingresso, soggiorno, cucina, n.3 camere da letto, bagno, ripostiglio,

balcone, superficie commerciale complessiva c.a. 120,4 mq e piccolo magazzino cieco al

piano terra (quota di proprietà pari a 1/1), superficie commerciale c.a. 7 mq, individuati al

N.C.E.U. Censuario di Cerete al foglio 22, particella 608, rispettivamente al subalterno 9

l’appartamento, al subalterno 704 il magazzino.

Gli immobili partecipano pro quota alla comproprietà di beni comuni condominiali

(androne coperto, cortile, vano scala, disimpegni), sono stati edificati prima del

01.09.1967, sono conformi da un punto di vista urbanistico-edilizio a quanto autorizzato

dagli organi municipali competenti (c.e. in sanatoria n. 139/1990) e sono attualmente

occupati abusivamente in forza di un contratto di locazione non registrato.

Prezzo € 77.600,00 (euro settantasettemilaseicento/00).

Bergamo, 15 gennaio 2010

arch. Roberto Carfagno



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DISTINTA DEGLI ALLEGATI

ALLA RELAZIONE TECNICA D’UFFICIO

Allegato A — DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Allegato B — PLANIMETRIE IMMOBILI

Allegato C — DOCUMENTAZIONE CATASTALE

Allegato D — ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI E CONTRATTI DI LOCAZIONE

Allegato E — SITUAZIONE EDILIZIA

Allegato F — SITUAZIONE URBANISTICA

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