RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO CTU immobil… · RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA...

Tribunale di Reggio Calabria – Sezione Fallimentare – G.D. Dr.ssa Caterina Asciutto – n° Reg.Fall. 23/2012

0 C.T.U.: Dott. Ing. Francesco Alessandro Tescione

TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA

PRIMA SEZIONE CIVILE

UFFICIO FALLIMENTARE

Giudice Delegato: Dr.ssa CATERINA ASCIUTTO

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Fallimento FREMVI TRASPORTI S.R.L.

Reg. Fall. 23/2013

Curatore: Dr.ssa Alessandra de Simone Saccà

C.T.U.: Dott. Ing. Francesco Alessandro Tescione

- Iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Reggio Calabria n° B117 - Iscritto all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Reggio Calabria al n° 683 - Studio Tecnico: Via Locri n° 3, 89128 Reggio Calabria - P.IVA: 02809200807 - [email protected] - [email protected] - tel.: 3283918802/3387795602/0965891919

mailto:[email protected]

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Tribunale di Reggio Calabria – Sezione Fallimentare Fallimento n° 23/2013

Giudice Delegato: Dr.ssa Caterina Asciutto

Curatore: Dr.ssa Alessandra de Simone Saccà

Con sentenza n°23/13 R. Sent. del 17/07/2013, il Giudice del Tribunale di Reggio Calabria –

Sezione Fallimentare Dott. Giuseppe Campagna, ha dichiarato il fallimento della società

FREMVI TRASPORTI S.R.L., CF. /P.IVA 02526900341, con sede legale in Reggio Calabria alla Via

Manfroce n° 77/H, cap. 89122 e contestualmente nominava Giudice Delegato la Dr.ssa

Caterina Asciutto e Curatore la Dr.ssa Alessandra de Simone Saccà.

Il sottoscritto Ing. Francesco Alessandro Tescione, nato a Reggio Calabria (RC) il 06/03/1979,

libero professionista con studio in Reggio Calabria alla Via Locri n° 3, iscritto all’Ordine degli

Ingegneri della Provincia di Reggio Calabria al n° B117, ed iscritto all’Albo dei Consulenti del

Tribunale di Reggio Calabria, cat. Ingegneri, al n° 683, è stato nominato dal G.D. Dr.ssa Caterina

Asciutto, con provvedimento datato 10/12/2014, quale C.T.U. nel procedimento di cui sopra,

mediante notificazione eseguita ai sensi dell'art 16 del d.l. 179/2012, ed è venuto a

conoscenza dei quesiti affidatigli:

1) Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi,

l’immobile in oggetto acquisito al fallimento (comune, località, via, numero civico, piano,

numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini

e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti

comuni;

2) Acquisisca la documentazione relativa al bene o, ove non possibile, provveda a ricostruire

la documentazione del ventennio antecedente effettuando le dovute visure presso il

servizio di pubblicità immobiliare;

3) Accerti la conformità tra i dati riportati nelle trascrizioni effettuate dal curatore e quelli

risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni

di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande

giudiziali;

4) Qualora sia necessaria la suddivisione della massa immobiliare in più lotti, se l'immobile

non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni

necessarie per l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di

idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

5) Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

6) Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della

normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se

l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi del d.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. dell’edilizia)

ed indichi il presumibile costo della sanatoria;



7) Dica se è possibile vendere i beni acquisiti alla massa fallimentare in uno o più lotti, in

quest’ultimo caso formando i singoli lotti e identificando i nuovi confini;

8) Stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla

pubblicazione della sentenza di fallimento, indicando l’eventuale data di registrazione del

contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio o

comunicando l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;

9) Indichi l’esistenza sui beni acquisiti al fallimento di eventuali vincoli artistici, storici o

alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti

demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione

dell’abitazione al coniuge;

10) Determini il valore di ciascun lotto con indicazione del criterio di stima usato;

11) Qualora si tratti di quote di beni immobili, provveda alla redazione di un prospetto di

frazionamento ai fini di un eventuale giudizio di divisione

12) Qualora ravvisi la presenza di materiali tossici (cemento-amianto) individui i costi per il

loro smaltimento o altre eventuali alternative

Premessa

Per la stesura della presente relazione si è avvalsi, non solo della verifica dei documenti in atti

alla procedura fallimentare, ma anche delle necessarie indagini svolte a supporto e delle

relative informazioni assunte presso gli uffici competenti. Agli approfonditi controlli ed esami

sulla documentazione ritenuta necessaria ai fini della corretta determinazione del giudizio di

stima e unitamente a quanto sopra, è seguito il sopralluogo presso i beni acquisiti all’attivo

della procedura fallimentare per l’analisi della loro consistenza e la verifica della qualità e dello

stato di conservazione con annessa riproduzione fotografica dello stato di fatto.

Inoltre è opportuno sottolineare che dalle verifiche preliminari effettuate, congiuntamente

alle comunicazioni intercorse con il curatore fallimentare, sono stati rilevati due immobili

sottoposti a procedura fallimentare contraddistinti dai seguenti elementi identificativi:

- Terreno sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto, iscritto al N.C.T. foglio

n°85, particella 781 della superficie catastale di metri quadrati 11.918;

- Locale deposito, sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto, iscritto al N.C.E.U.

foglio n°85, particella 782, sub.1, Piano T, Z.c. 1°, Cat. C/2, Cl. 2, Consistenza Mq. 43,

Superficie Catastale Mq. 187.

Entrambi i suddetti immobili risultano intestati alla società FREMVI TRASPORTI S.R.L. con sede

in Reggio Calabria per 1/1.

Sopralluoghi e principali indagini dirette:

- 29/12/2014, inizio delle operazioni peritali presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate –

Divisione Servizi Catastali di Reggio Calabria per acquisire la documentazione tecnico-

catastale dello stato di fatto;



- 04/01/2015, presa di contatto con l’Ufficio Tecnico del Comune di Vittoria (RG) al fine di

acquisire la documentazione relativa alla destinazione d’uso degli immobili ed ai titoli

abilitativi edilizi degli immobili in oggetto;

- 05/01/2015, continuazione delle operazioni peritali presso gli Uffici dell’Agenzia delle

Entrate – Divisione Servizi Catastali di Reggio Calabria per acquisire la documentazione

catastale degli immobili confinanti e presso Uffici dell’Agenzia delle Entrate – Divisione

Servizio di Pubblicità Immobiliare per acquisire la documentazione Ipocatastale degli

immobili in oggetto;

- 16/01/2015, continuazione delle operazioni peritali presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Vittoria (RG) per la formale presentazione della domanda ed il ritiro della documentazione

inerente la destinazione d’uso degli immobili e copia della Richiesta di Autorizzazione in

Sanatoria n°77/2007 a firma dell’Ing. Giuseppe Mangione per lavori di manutenzione

straordinaria;

- 16/01/2015, continuazione delle operazioni peritali presso i luoghi in cui insistono i beni

in oggetto, Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto.

Relazione di Consulenza Tecnica

La presente relazione risponde ai quesiti formulati dal G.D. Dr.ssa Caterina Asciutto seguendo

la medesima successione degli stessi, secondo paragrafi separati che riprendono i singoli

quesiti e le relative risposte. È completata dalla documentazione cartacea, grafica e

fotografica allegata separatamente.

Risposte ai quesiti- indice sintetico degli argomenti 1 DESCRIZIONE DEI LUOGHI ACQUISITI AL FALLIMENTO ........................................................................... 4

2 DOCUMENTAZIONE RELATIVA AL BENE .................................................................................................. 9

3 ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE .................................................................................................. 10

3.1 ELENCO ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI DI PIGNORAMENTI: ........................................... 10

3.2 ELENCO TRASCRIZIONI DOMANDE GIUDIZIARIE .............................................................................. 11

4 DOCUMENTAZIONE CATASTALE ............................................................................................................ 12

5 USO PREVISTO DA PIANO REGOLATORE GENERALE.............................................................................. 12

6 CONFORMITA’ RISPETTO ALLE CONCESSIONI AMMINISTRATIVE.......................................................... 13

7 POSSIBILITA’ DI VENDITA IN LOTTI ........................................................................................................ 14

8 STATO DI POSSESSO ............................................................................................................................... 14

9 PRESENZA DI VINCOLI ............................................................................................................................ 14

10 STIMA DEI BENI ...................................................................................................................................... 14

11 PROSPETTO DI FRAZIONAMENTO .......................................................................................................... 17

12 COSTI SMALTIMENTO MATERIALI TOSSICI (CEMENTO-AMIANTO) ....................................................... 17



1 DESCRIZIONE DEI LUOGHI ACQUISITI AL FALLIMENTO

Gli immobili in oggetto sono siti nel territorio del Comune di Vittoria, in Provincia di Ragusa,

Contrada Serra Roveto, prospicenti la SP 112 (Via Pozzo Bollente), a circa 1km dal centro

abitato, vi si accede direttamente dalla SP 112 che si innesta dalla SS 115 che collega le città

di Trapani e Siracusa passando per Agrigento, Gela, Ragusa ed appunto Vittoria e rappresenta

una delle arterie non autostradali più importanti della Sicilia Sud Occidentale.

Figura 1. Immagine satellitare

L’area è a vocazione agricola, sono presenti, come si può riscontrare dall’immagine satellitare,

numerose serre ed aziende agricole, vista la presenza del Mercato Ortofrutticolo sito nella

vicina Contrada Fanello.

Originariamente, i due immobili costituivano un unico fondo di 13.360,00 mq, iscritto al

Catasto Terreni, Sezione di Vittoria (codice: M088A), foglio 85, particella 242 (v. All. A).

Figura 2. Identificazione p.lle 781 e 782 (ex p.lla 242)



A partire dal 15/06/2007, a seguito di variazione catastale, è stata soppressa la particella 242

e sono state costituite le particelle 781 e 782 che identificano i due immobili oggetto della

presente:

- Particella 781: terreno agricolo sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto,

iscritto al N.C.T. foglio n°85, particella 781 della superficie catastale di mq 11.918, qualità

Mandorleto classe 1, reddito Dominicale € 135,41, Reddito Agrario € 55,40;

- Particella 782: locale deposito, sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto,

SNC, iscritto al N.C.E.U. foglio n°85, particella 782, sub.1, Piano T, Zona censuaria 1°, Cat.

C/2, Cl. 2, Consistenza Mq. 43, Superficie Catastale Mq. 187, Rendita € 108,82.

Il lotto dei due immobili ha forma pressoché rettangolare e si affaccia sulla SP 112 per circa 87

m, vi si accede attraverso un’apertura nella recinzione di circa 7 m interamente realizzata sul

confine sud-est della particella 782. La suddetta recinzione, presente unicamente sul lato che

si affaccia sulla strada, è quasi totalmente ricoperta da sterpaglie ed arbusti, originariamente

era stata realizzata con teloni di colore verde e picchetti in legno.

A circa 20 m dal ciglio stradale vi è il fabbricato, accatastato come locale Magazzino/Deposito

(C/2), costruito in epoca antecedente al 1967, come riportato nell’autocertificazione prodotta

dal Sig. Strada Giuseppe, proprietario dei beni fino al 2006, sottoposto ad interventi di

manutenzione straordinaria nel 2007, con Autorizzazione in Sanatoria n°77/2007 rilasciata

dall’Ufficio Tecnico, Settore Territorio ed Urbanistica, del Comune di Vittoria vista l’istanza

presentata a nome di Cento Vincenzo (titolare della EREDI FAVARETTO MARIO S.r.l.

precedente proprietaria degli immobili), nato a Reggio Calabria il 30/01/1983, nella qualità di

Amministratore Unico della Ditta Centrans Logistic S.r.l. con sede in Gallico (RC), Cont.da

Fondachello n°13, vista la richiesta di voltura presentata dal Sig. Gatto Sebastiano (GATTO

TRASPORTI , nato a Vittoria il 16/06/1964 ed ivi residente in via C. Terranova n°98), e a firma

dell’ing. Giuseppe Mangione, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ragusa, (v.



All. E) per il rifacimento del tetto ed altre opere poi non completate e ad oggi in stato di totale

abbandono.

Figura 3. Fabbricato p.lla 782 sub 1

L’immobile, con struttura in muratura ordinaria, è composto da due ambienti più servizio,

collegati internamente da aperture. Vi si accede da una porta in lamiera priva di serratura o

lucchetto. Il primo ambiente, di dimensioni 6 m x5 m, si presenta in pessime condizioni, manca

la pavimentazione ed è privo di infissi, una grata in ferro chiude la finestra che si affaccia sulla

parte posteriore, il tetto è in lamiera coibentata autoportante dello spessore di 5 cm, a due

falde con colmo a 3,55 m ed altezza alla gronda a 3,10 m, posata, come già riportato, durante

i lavori di ristrutturazione del 2007. Il secondo ambiente, cui si accede direttamente dal primo

attraverso un’apertura, ha dimensioni circa 3 m x 2 m, si presenta anch’esso in pessime

condizioni, privo di pavimentazione ed infissi sia esterni che interni, una grata in ferro chiude

l’unica finestra che si affaccia sulla parte posteriore. Il bagno, cui si accede attraversando il

secondo ambiente, ha dimensioni circa 3 m x 1.22 m, è privo di pavimentazione e sanitari,

tuttavia sono ben visibili le predisposizioni per l’allaccio degli stessi, manca tuttavia l’allaccio

alla rete di distribuzione di acqua potabile comunale. L’impianto elettrico non risulta

completo, manca l’allaccio alla rete di distribuzione ed il relativo contatore, ed è stato oggetto

di manomissioni, tuttavia sono presenti numerose prese a muro e vari punti luce sia interni

che esterni. L’interno del fabbricato è intonacato di bianco, mentre l’esterno risulta a cemento

e sono presenti tracce di umidità alle pareti. L’immobile non è allacciato alla rete pubblica

fognaria, pertanto era prevista la realizzazione di una vasca settica (tipo IMHOFF), ma che non



è stata posata e di cui resta visibile lo scavo, anche se ormai coperto di rovi, nel terreno

immediatamente alle spalle del fabbricato.

Figura 4. Vista prospetto posteriore e scavo per fossa settica

Attorno al perimetro esterno del fabbricato è presente un marciapiede largo mediamente 1

m, sul prospetto principale è possibile riscontrare la presenza di una vasca/pozzo non

accessibile avente una profondità pari a circa 2 m.

Figura 5. Prospetto principale

La restante parte di terreno, riportata nella planimetria catastale come cortile, pertinenza

della particella 782 (circa 1350 mq), e la particella 781 (11918 mq Mandorleto) sono anch’esse

in completo stato di abbandono, ricoperto di rovi ed arbusti secchi. Il terreno non è stato

livellato per cui sono presenti numerosi fossi ed avvallamenti e si nota la presenza di cumuli



Figura 8. Locale deposito a servizio della vasca

di materiale di risulta (teli in plastica, parti di tubazione per irrigazione, sedie di legno rotte,

una lamiera in Eternit (1,2 m x 0,70 m)).

Figura 7. Terreno p.lla 781

Nella parte più a nord della particella 781, a circa 1,5 m dal confine della proprietà, è presente

una vasca per la raccolta di acqua per uso agricolo del volume di circa 120 mc, dotata di

annesso locale. Intorno alla vasca sono presenti rotoli di teli in plastica ed altro materiale di

risulta come visibile dalla documentazione fotografica (v. All. C).

Figura 9. Vasca per irrigazione

Gli immobili confinano a con le particelle (v. All. B):

- 893 – SERRA- int. DI BELLA Rosaria e GERACE Giuseppe;

- 899 – SEMINATIVO - int. GERACE Giuseppe(livellario) e GIUDICE PORCELLI (concedente);

- 892 – MANDORLETO - int. DI BELLA Rosaria e GERACE Giuseppe;

- 904 – MANDORLETO - int. DI BELLA Rosaria e GERACE Giuseppe;

- 882 – SEMINATIVO - int. DI BELLA Rosaria e GERACE Giuseppe;

- 879 – MANDORLETO - int. GERACE Giuseppe(livellario) e GIUDICE PORCELLI (concedente);

- 885 –SEMINATIVO ARBOREO-int. GERACE Giuseppe(livell.) e GIUDICE PORCELLI (conced.);

- 555 – FABBRICATO cat. C/2, cl. 2 - int. DI BELLA Rosaria e GERACE Giuseppe;

- 531 – Sub 1 FABBRICATO cat. D/10 - int. MACAUDA Giovanni,

Figura 6. Lastra in Eternit



– Sub 2 FABBRICATO cat. A/4, cl 2- int. MACAUDA Giovanni;

- 831 – SERRA - int. MACAUDA Giovanni.

2 DOCUMENTAZIONE RELATIVA AL BENE Gli immobili, identificati catastalmente come particelle 781 e 782 sub. 1 del foglio n° 85 del

Comune di Vittoria (RG), sono pervenuti alla società “FREMVI TRASPORTI S.r.l”, in persona del

suo amministratore unico e pertanto legale rappresentante Sig. Branca Antonino, nato a

Cinquefrondi (RC) il 06/07/1986, con atto di Compravendita Rep. N. 98300 e Racc. N. 20927

del 29/07/2009 a firma del Dr. Rodolfo CAVANDOLI, Notaio in Collecchio e Sala Baganza,

iscritto nel ruolo del Collegio Notarile del Distretto di Parma, dalla ditta “EREDI FAVARETTO

MARIO S.r.l.”, con sede in Salgareda (TV) in persona del suo amministratore unico e pertanto

legale rappresentante Sig. Cento Vincenzo, nato a Reggio Calabria il 30/01/1983. Nota

presentata con Modello Unico n. 10552.1/2009 in atti dal 18/08/2009.

Dall’atto sopracitato (v. All. D) e dalle Visure Storiche Catastali (v. All. A) è possibile ricostruire

i vari passaggi con cui i beni sono giunti in possesso della ditta “FREMVI TRASPORTI S.r.l.”:

o 29/07/2009 – Compravendita tra “FREMVI TRASPORTI S.r.l” con sede in Reggio Calabria e

“EREDI FAVARETTO MARIO S.r.l.” con sede in Salgareda (TV), Rep. N. 98300 e Racc. N.

20927.

o 06/04/2009 – Compravendita tra “EREDI FAVARETTO MARIO S.r.l.” con sede in Salgareda

(TV) e “MANTELLA VEICOLI INDUSTRIALI S.P.A.” con sede in Catanzaro (CZ), Rep. N.

71508 e Racc. N. 22967, Rogante Not. A. Andreacchio, Sede: Soverato. Voltura d’ufficio

del 06/04/2009 n. 4737.1/2009 in atti dal 05/06/2009 (prot. n. RG0118112).

COMPRAVENDITA TRASCRIZIONE 4830/09.

o 09/09/2008 – Dazione in pagamento tra “MANTELLA VEICOLI INDUSTRIALI S.P.A.” con

sede in Catanzaro e “AUTOTRASPORTI PRIULA S.r.l.” con sede in Pieve di Soligo (TV),

Rep. N. 69867e Racc. N. 21957, Rogante Not. A. Andreacchio, Sede: Soverato. Voltura

d’ufficio del 09/09/2008 n. 8313.1/2008 in atti dal 02/10/2008 (prot. n. RG0175763).

COMPRAVENDITA TRASCRIZIONE 11756/08.

La Autotrasporti Priula S.r.l. a fronte di un debito contratto con la “Mantella Veicoli

industriali S.P.A.” cedeva a quest’ultima gli immobili in oggetto e contestualmente si

impegnava formalmente al pagamento integrale del residuo prezzo ancora dovuto alla

Società Gatto Trasporti S.r.l., pari a € 130.000,00.

o 03/07/2007 - Compravendita tra “AUTOTRASPORTI PRIULA S.r.l.” con sede in Pieve di

Soligo (TV) e “GATTO TRASPORTI S.r.l.” con sede in Vittoria (RG), Rep. N. 11745 e Racc.

N. 2988, Rogante Not. M. Scifo, Sede: Vittoria (RG). Nota presentata con Modello

Unico n. 10940.1/2007 in atti dal 01/08/2007. COMPRAVENDITA.

A garanzia del pagamento nei confronti della Società “Gatto Trasporti S.r.l.” è stata

iscritta ipoteca volontaria sugli immobili in oggetto contro la Società “Autotrasporti

Priula S.r.l.” per l’importo di € 200.000,00 presso la Conservatoria dei RR.II. di Ragusa

in data 07/02/2008 ai nn. 2970 RG e 639 RP. a seguito di atto per Notaio Maria Scifo

in data 24/01/2008 repertorio n. 12342.



o 15/06/2007 – Variazione Catastale – Variazione Tipo Mappale: vengono costituite le

particelle 781 (N.C.T.) e 782 sub. 1 (N.C.E.U.), foglio n° 85 del Comune di Vittoria (RG)

e contestualmente viene soppressa la particella 242 foglio n° 85 Catasto Terreni del

Comune di Vittoria, Mandorleto cl. 1, sup. 13360 mq, Reddito Dom. € 151,80, Reddito

Agr. € 62,10 . Tipo mappale del 15/06/2007 n. 133130.1/2007 in atti dal 15/06/2007

(protocollo n. RG0133130).

Effettuata a seguito della richiesta di Autorizzazione in Sanatoria n. 77/2007 rilasciata

per lavori di manutenzione straordinaria dal Comune di Vittoria (RG) su richiesta

presentata dal Sig. Cento Vincenzo, nato a Reggio Calabria (RC) il 30/01/1983, vista la

richiesta di Voltura presentata dal Sig. Gatto Sebastiano, nato a Vittoria (RG) il

16/06/1964. (v. All. E).

o 31/07/2006 - Compravendita tra “GATTO TRASPORTI S.r.l.” con sede in Vittoria (RG) e

Strada Giuseppe, nato a Comiso (RG) il 29/01/1946 ed ivi residente, Rep. N. 10546 e

Racc. N. 2421, Rogante Not. M. Scifo, Sede: Vittoria (RG). Nota presentata con Modello

Unico n. 11722.1/2006 in atti dal 16/08/2006. COMPRAVENDITA.

o 08/08/1973 – Atto n. 4374 a firma del Notaio Demostene di Cosimo in data 08/08/1973

registrato a Vittoria il 24/08/1973 al n. 5709 con cui il livellario, Sig. Strada Giuseppe,

nato a Comiso (RG) il 29/01/1946 ed ivi residente, diveniva PROPRIETARIO,

estinguendo così il Diritto del Concedente GIUDICE PORCELLI GIUSEPPE, fu

Giambattista.

3 ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE Dal confronto tra la documentazione acquisita dallo scrivente e la trascrizione del 21/08/2013,

Registro particolare 8152 - Registro Generale 1176 - ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA

DICHIARATIVA DI FALLIMENTO, effettuata dal curatore Dr.ssa Alessandra de Simone Saccà non

si riscontrano difformità rispetto ai dati catastali degli immobili acquisiti dalla Procedura

Fallimentare, l’unica difformità riscontrabile riguarda l’indirizzo dei due immobili che come già

indicato nei paragrafi precedenti è C.da Serra Roveto e non Serra ROVERETO come invece

riportato nella Nota di Trascrizione sopra citata ed inserita tra gli allegati (v. All. F).

Dalla documentazione allegata in atti risultano le seguenti formalità in cui sono presenti gli

immobili acquisiti all’attivo della Procedura Fallimentare (v. All. F):

3.1 ELENCO ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI DI PIGNORAMENTI:

1. TRASCRIZIONE del 31/07/2007 – Registro particolare 10940 Registro Generale 18200

Pubblico Ufficiale SCIFO MARIA Repertorio 11745/2988 del 03/07/2007

ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA

Nota disponibile in formato elettronico.

2. ISCRIZIONE del 07/02/2008 – Registro Particolare 639 Registro Generale 2970

Pubblico Ufficiale SCIFO MARIA Repertorio 12342/3339 del 24/01/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da IPOTECA VOLONTARIA



Pubblico Ufficiale ANDREACCHIO ANTONIO Repertorio 69867/21957 del 09/09/2008





Documenti successivi correlati:

1. ANNOTAZIONE n. 1965 del 25/09/2013 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA

GIUDIZIALE)


Pubblico Ufficiale ANDREACCHIO ANTONIO Repertorio 71508/22967 del 06/04/2009





GIUDIZIALE).


Pubblico Ufficiale CAVANDOLI RODOLFO Repertorio 98300/20927 del 29/07/2009





GIUDIZIALE).


Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA Repertorio 201/2013 del 17/07/2013

ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI SEQUESTRO PREVENTIVO



1. ANNOTAZIONE n. 4351 del 12/12/2014 (DECRETO DI DISSEQUESTRO).



ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO



Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 16248/2013 del 02/09/2013

DOMANDA GIUDIZIALE – REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE


3.2 ELENCO TRASCRIZIONI DOMANDE GIUDIZIARIE

1. ANNOTAZIONE del 25/09/2013 – Registro particolare 1965 Registro Generale 12810


ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE – AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE


Formalità di riferimento: Trascrizione n. 11756 del 2008.















ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE – DECRETO DI DISSEQUESTRO



4 DOCUMENTAZIONE CATASTALE Gli immobili risultano correttamente accatastati in due distinti lotti (v. All. A):

- Particella 781: terreno agricolo sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto,

iscritto al N.C.T. foglio n°85, particella 781 della superficie catastale di mq 11.918, qualità

Mandorleto classe 1, reddito Dominicale € 135,41, Reddito Agrario € 55,40;

- Particella 782: locale deposito, sito in Comune di Vittoria (RG), Contrada Serra Roveto,

SNC, iscritto al N.C.E.U. foglio n°85, particella 782, sub.1, Piano T, Zona censuaria 1°, Cat.

C/2, Cl. 2, Consistenza Mq. 43, Superficie Catastale Mq. 187, Rendita € 108,82.

La variazione catastale è stata effettuata in data 15/06/2007, per variazione di Tipo Mappale

n. 133130.1/2007 in atti dal 15/06/2007 (protocollo n. RG0133130) e contestualmente è stata

redatta e presentata la planimetria del fabbricato che risulta perfettamente rispondente alla

reale situazione dell’immobile.

Soltanto la vasca di irrigazione per la raccolta di acqua per uso agricolo del volume di circa 120

mc, nella parte più a nord della particella 781, a circa 1,5 m dal confine della proprietà non è

riportata in catasto in quanto esclusa dall’obbligo di accatastamento (D.M. 2 gennaio 1998, n.

28, Art. 3 – Immobili oggetto di censimento).

5 USO PREVISTO DA PIANO REGOLATORE GENERALE Lo strumento urbanistico del Comune di Vittoria è il Piano Regolatore Generale approvato con

Decreto Dirigenziale n. 1151 del 16/10/2003 dell’Assessorato Regionale Territorio ed

Ambiente, pubblicato sulla G.U.R.S. n° 52 del 28/11/2003. Per il rilascio del Certificato di

Destinazione Urbanistica degli immobili oggetto della presente, lo scrivente C.T.U. ha

presentato, in data 13/01/2015, domanda assunta al prot. n° 0192 presso la Direzione

Pianificazione e Gestione Territoriale, Ecologia e Tutela Ambientale – Ufficio del Piano Servizio

di Destinazione Urbanistica del Comune di Vittoria.

Dal Certificato emesso in data 16/01/2015 e dalle NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE PREVISTE

DAL P.R.G. (art. 38 e 56) (v. All. E) si evince che gli immobili ricadono:



- in “D2 - ZONE PER INSEDIAMENTI INDUSTRIALI” in tali zone sono consentiti insediamenti

industriali, aree per l’attività di autotrasporto e interscambio, aree per attività espositiva e di

vendita all’ingrosso di prodotti per l’edilizia, l’agricoltura, etc. L’edificazione in dette zone è

subordinata all’approvazione di un piano particolareggiato o di un piano di lottizzazione

convenzionato esteso ad un’area non inferiore a 1 ettaro (10.000 mq).

- in “G2 – ZONE SOTTOPOSTE A VINCOLO DI PROTEZIONE DEL NASTRO STRADALE” in tali zone

è inibita l’edificazione in prossimità del ciglio stradale e per una larghezza in funzione delle

caratteristiche della strada. Fuori dai centri abitati, ma all’interno delle zone B – C – D del

P.R.G. e per strade di Tipo C (strade extraurbane secondarie), come la SP112, la distanza

minima da rispettare è pari a 10,00 ml.

Inoltre entrambe le particelle sono interessate, per una larghezza media di 2,5 m, dal previsto

allargamento della SP112 e nella particella 781 ricade il tracciato di una strada, larga circa

12,00 m, prevista dal P.R.G. che la attraversa lungo la direttrice nord-sud e che di fatto la

dividerà in due parti, rispettivamente di mq 4.958,02 e 5.711,03, al netto della superficie

occupata dalla sede stradale.

Quanto sopra descritto viene riassunto nella seguente tabella:

FOGLIO 85

DESTINAZIONE URBANISTICA

PART. 781

In parte “D2” (mq 4.958.02 + 5.711.03) ed interessata dalla “G2”;

In parte “sede viaria” (costituita dall’allargamento della strada adiacente – circonvallazione ovest (SP112) (mq 138.62) e dalla strada di previsione sugli strumenti urbanistici vigenti (mq 957.05).

PART. 782

In parte “D2” (mq 1328.59) ed interessata dalla “G2”;

In parte “sede viaria” (costituita dall’allargamento della strada adiacente – circonvallazione ovest (SP112) (mq 81.15).

6 CONFORMITA’ RISPETTO ALLE CONCESSIONI AMMINISTRATIVE L’immobile, secondo quanto riportato negli Atti di Compravendita (v. All. D) e nella

Dichiarazione datata 31/01/2007 dal Sig. Giuseppe Strada, proprietario dal 1973 al 2006, ed

allegata alla richiesta di Autorizzazione in Sanatoria n. 77/2007 (v. All. E), riportato al N.C.E.U.

del Comune di Vittoria foglio 85 p.lla 782 sub. 1, risulta edificato in data anteriore al 1967,

prima cioè dell’entrata in vigore della L. 765 del 06/08/1967, con il quale il legislatore ha

introdotto, anche per i fabbricati esterni al nucleo urbano, l’obbligo di dotarsi di Licenza

Edilizia/ Permesso di Costruzione.

A seguito della nota U.T.C. settore Urbanistica n° 1831 del 30/01/2007 agenti del Corpo di

Polizia Municipale di Vittoria hanno accertato la realizzazione di opere edili in violazione

dell’art. 5 della Legge 37/1985 e hanno redatto il verbale n° 5 del 07/02/2007 a carico

dell’allora proprietario Sebastiano Gatto (v. All. E). Tali violazioni sono state in seguito sanate

con l’Autorizzazione in Sanatoria n° 77/2007 rilasciata il 02/05/2007 dall’Ufficio Tecnico –

Settore Territorio ed Urbanistica del Comune di Vittoria al Sig. Vincenzo Cento (“EREDI

FAVARETTO MARIO S.r.l.) vista l’istanza prot. 7682 da lui presentata, unitamente alla relazione

tecnica ed agli elaborati a firma dell’Ing. Giuseppe Mangione, e la richiesta di voltura



presentata dal Sig. Sebastiano Gatto (v. All. E). All’interno dei fascicoli non si rileva la presenza

del certificato di agibilità del fabbricato né il N.O. del Servizio di Edilizia Asismica del settore

Tecnico Regionale di Ragusa.

7 POSSIBILITA’ DI VENDITA IN LOTTI Lo scrivente ritiene che i beni di cui alla presente Procedura Fallimentare dal punto di vista

dell’utilità e del godimento, debbano essere considerati come unica entità.

Infatti anche se gli immobili sono catastalmente due unità indipendenti e quindi teoricamente

è possibile venderli separatamente, questo andrebbe comunque a diminuire il valore delle

due componenti, in quanto il valore dei singoli lotti sommato sarebbe certamente inferiore al

valore del complesso dell’intero lotto.

Secondo la destinazione urbanistica (punto 5), il P.R.G. individua l’area come “ZONA PER

INSEDIAMENTI INDUSTRIALI” ed in tali zone non è consentito edificare residenze ad eccezione

di eventuali alloggi per personale di custodia con una superficie utile abitabile non superiore

a 95 mq e comunque tale edificazione sarebbe subordinata all’approvazione di un piano

particolareggiato o di un piano di lottizzazione convenzionato esteso ad un’area non inferiore

a 1 ettaro (10.000 mq), quindi di poco inferiore a quella dell’intero lotto.

8 STATO DI POSSESSO All’atto del sopralluogo sia il terreno che l’entrostante fabbricato risultano liberi e non

occupati. Come già descritto risultano in stato di totale abbandono, sia l’accesso al terreno

che quello al fabbricato sono infatti privi di qualsivoglia sistema di chiusura.

9 PRESENZA DI VINCOLI Dalla documentazione acquisita presso gli uffici competenti e dal titolo di proprietà non è stata

riscontrata sui beni acquisiti al fallimento alcun tipo di vincolo né l’esistenza di diritti

demaniali, né di usi civici.

A garanzia del pagamento nei confronti della Società “Gatto Trasporti S.r.l.” è stata iscritta

ipoteca volontaria sugli immobili in oggetto contro la Società “Autotrasporti Priula S.r.l.” per

l’importo di € 200.000,00 presso la Conservatoria dei RR.II. di Ragusa in data 07/02/2008 ai

nn. 2970 RG e 639 RP. a seguito di atto per Notaio Maria Scifo in data 24/01/2008 repertorio

n. 12342.

10 STIMA DEI BENI La valutazione dei beni descritti consiste nel determinarne il valore di mercato (valore venale)

che può essere definito come la più probabile somma di moneta con la quale il bene oggetto

della stima può essere scambiato in un determinato mercato e ad un certo tempo.

Fra i vari metodi per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato, si è

scelto quello comparativo diretto, detto anche stima sintetica.

Stima sintetico-comparativa



Il criterio di stima sintetico-comparativo prende in esame i valori di mercato attuali, in regime

di libera concorrenza, di unità immobiliari similari a quelle in oggetto, terreno ad uso agricolo

cat. Mandorleto e Fabbricato ad uso magazzino/deposito, tenendo conto delle caratteristiche

dell’intero fabbricato, della ubicazione, delle qualità specifiche, dell’epoca di costruzione,

delle condizioni di manutenzione e conservazione, caratteristiche tutte descritte nei paragrafi

precedenti, nonché delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degl’immobili da stimare.

Nella fattispecie si è tenuto conto anche dei seguenti fattori:

- che la zona d’ubicazione malgrado sia considerata periferica è ben collegata alla città di

Vittoria, dalla quale dista poco più di 1 km, in quanto in prossimità di una delle arterie non

autostradali più importanti della Sicilia Sud Occidentale (SS 115);

- che gli immobili si trovano in prossimità del Mercato Ortofrutticolo sito nella vicina Contrada

Fanello;

- che l’immobile presenta i vantaggi di avere accesso indipendente direttamente sulla SP112

e che la stessa, secondo le previsioni del P.R.G. verrà allargata;

- che sia il terreno che il fabbricato sono in condizioni di manutenzione pessime;

- che le finiture del magazzino sono inesistenti;

- che il fabbricato è privo di allaccio alla rete fognaria;

- che nel fabbricato l’impianto idraulico e l’impianto elettrico risultano incompleti;

- che per l’immobile al momento non è stato rilasciato il certificato di agibilità.

Vista la realtà territoriale e la mancanza, attualmente, di un mercato immobiliare

particolarmente attivo, il sottoscritto ha proceduto in primo luogo al reperimento di

valutazioni inerenti immobili di caratteristiche più prossime a quelli in esame, ciò ha permesso

di formare delle categorie di unità immobiliari di prezzi noti in modo tale che la comparazione

avvenisse in ambito di un gruppo uniforme per condizioni intrinseche ed estrinseche. Inoltre

sono stati consultati i valori forniti dall’OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare e i VAM-

Valori Agricoli Medi della Provincia di Ragusa, adottando gli opportuni coefficienti correttivi di

merito.

Stima Fabbricato

Pertanto dall’indagine di mercato, condotta presso le agenzie immobiliari si è riscontrato che il più probabile prezzo di mercato, praticato per compravendita di immobili destinati a deposito/magazzino, ubicate nella stessa zona è per unità di superficie pari a circa 200 €/mq. Altro dato viene raccolto dall’Osservatorio del mercato immobiliare che offre le banche dati del mercato immobiliare al 1° semestre 2014. Le quotazioni, per la zona Rurale/ zona Agricola di Vittoria, con uno stato di conservazione normale, oscillano per magazzini tra un min. di 140 €/mq ed un max. di 280 €/mq. In sintesi si sono rilevati i prezzi di mercato più recenti, per metro quadro di superficie, di beni simili a quelli da stimare. Nella fattispecie, alla luce di tutti i fattori sopra elencati e delle condizioni in cui versa l’immobile in oggetto, si stima congruo un valore unitario di 132,3 €/mq, pari al 63 % del valore medio delle quotazioni fornite dall’OMI.



Tale valore è stato ricavato considerando gli opportuni coefficienti di merito assegnabili all’immobile in virtù della Tabella TCM 3.1.1 del 17 luglio 2008, (v. All. G). La superficie considerata ai fini dell’applicazione di tale metodo di stima è la superficie commerciale. Per superficie commerciale si intende la sommatoria della superficie lorda dell'unità immobiliare e delle superfici accessorie omogeneizzate, intendendo per superficie lorda la superficie coperta misurata al lordo dei muri perimetrali, mentre per superfici accessorie omogeneizzate la superficie delle pertinenze di uso esclusivo. Nel caso in esame la superficie del cortile (circa 1.350 mq), secondo quanto indicato nelle “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani” per la rilevazione dei dati del Osservatorio del Mercato Immobiliare, in quanto “giardino e aree scoperte a verde” ha un Coefficiente di omogeneizzazione superficiale pari al 10%. Superficie coperta al lordo dei muri perimetrali= mq 45 Superficie commerciale = (45 mq + (1.350 mq x 10%) = mq 180

Valore normale unitario = (Val OMI min + Val OMI max) / 2 € 210,00

Superficie commerciale mq 180

VALORE NORMALE UNITARIO € 210,00

VALORE NORMALE (valore normale unitario x superficie) € 37.800,00

Coefficiente di merito (dovuto a fattori posizionali, caratt. Intrinseche dell’edificio e dell’unità, costruttore) (v. All. G) - 37,0 %

VALORE DI MERCATO (valore normale unitario x superficie + % coeff. Di merito) € 23.814,00

Stima Terreno

Per la determinazione del più probabile valore di mercato, oltre alle indagini condotte presso

le agenzie immobiliari, viste le caratteristiche intrinseche del terreno in esame e di quelli

confinanti, sono stati consultati i Valori Agricoli Medi della Provincia di Ragusa Annualità 2014,

in particolare quelli relativi alla Regione Agraria n° 4, denominata “Pianura di Vittoria” in cui

ricadono i terreni agricoli dei comuni di Acate, Comiso e Vittoria.

In base ai Valori Agricoli Medi pubblicati, anno 2014, che fissano il valore per ettaro (10.000

mq) di un terreno in base al tipo di coltura e tenendo fede alla qualità riportata in catasto, cioè

Mandorleto, è possibile determinare il valore del bene in oggetto (v. All. G):

- Mandorleto: 8049,00 €/Ha

Per cui in base all’estensione complessiva del bene (11.918,00 mq = 1,1918 Ha) si ha:

8049,00 €/Ha x 1,1918 Ha = 9592,80 €

Corrispondenti a 0,805 €/mq.

Poiché secondo il P.R.G. sull’area non è consentito edificare residenze, tuttavia è possibile la

realizzazione di alloggi per personale di custodia con una superficie utile abitabile non

superiore a 95 mq, subordinata all’approvazione di un piano particolareggiato o di un piano di

lottizzazione convenzionato esteso ad un’area non inferiore a 1 ettaro (10.000 mq).



Pertanto avendo il terreno un’estensione superiore a quella del lotto minimo di intervento è

possibile, ottenuti i permessi necessari, edificare un piccolo fabbricato ad uso residenziale. In

questo caso il valore del terreno andrebbe incrementato di circa 1900 €, tale cifra è ottenuta

considerando la massima superficie utile abitabile pari a 95 mq ed il costo delle aree edificabili

(20 €/mq) ricavato dalle indagini di mercato effettuate dallo scrivente.

In virtù delle considerazioni fin qui esposte il più probabile valore di mercato del terreno

identificato al N.C.T. del Comune di Vittoria, foglio 85, particella 781 è pari a:

9.592,80 +1.900 € = 11.492,80 €

Il più probabile valore di mercato dei beni acquisiti alla massa fallimentare è quindi pari a:

€ 23.814,00 + € 11.492,80 = 35306,80 €.

11 PROSPETTO DI FRAZIONAMENTO Gli immobili acquisiti alla massa fallimentare risultano interamente di proprietà della “FREMVI

TRASPORTI S.r.l.”.

12 COSTI SMALTIMENTO MATERIALI TOSSICI (CEMENTO-AMIANTO) Durante il sopralluogo effettuato presso i beni oggetto della presente, effettuato in data

16/01/2015, lo scrivente ha potuto riscontrare la presenza di una lastra ondulata in

fibrocemento (cemento-amianto), del tipo usato per la copertura di fabbricati o tettoie (v.

Figura 6), abbandonata sul terreno, senza alcuna protezione, a circa 15 m dal fabbricato in

direzione ovest. Per stimare i costi relativi alla messa in sicurezza e allo smaltimento in

apposita discarica autorizzata sono state interpellate società specializzate e che possiedono

tutti i requisiti previsti dalle norme. La “CENTRO RECUPERI MINNELLA MICHELANGELO”, con

sede in Casteltermini (AG), società specializzata e dotata delle autorizzazioni necessarie ha

inviato il proprio preventivo allo scrivente (v. All. H):

Preventivo per la rimozione, bonifica, imballaggio, trasporto e smaltimento di n° 1 lastra in

cemento amianto:

-Piano di lavoro euro 400,00 oltre iva;

- Rimozione, bonifica, imballaggio, trasporto e smaltimento di n° 1 lastra in cemento amianto

euro 400,00 oltre iva;

Totale complessivo: 800,00 € + iva.

Tale importo è stato confermato da una ricerca effettuata dallo scrivente presso siti internet

di aziende specializzate nel settore.

La presente relazione si compone di n° 17 pagine dattiloscritte oltre i sotto elencati allegati:

- Allegato A - Documentazione Catastale;

- Allegato B - Documentazione Catastale e identificazione grafica proprietà confinanti;

- Allegato C - Documentazione Fotografica;

- Allegato D - TITOLO DI PROPRIETA’;



- Allegato E - Documentazione acquisita presso l’U.T. Comune di Vittoria;

- Allegato F - Visure Ipocatastali;

- Allegato G - Documentazione inerente la Stima degli immobili;

- Allegato H – Preventivo per smaltimento fibrocemento.

Il C.T.U. ritiene di aver adempiuto all'incarico conferitole e rimane a disposizione del G.E.

per eventuali chiarimenti.

Reggio Calabria, lì 08.02.2015

Il C.T.U.

Ing. Francesco Alessandro Tescione

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