CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO · 2019-09-09 · TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO E.I. n.124/2017...

TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO

Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091

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CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

Giudice dell’esecuzione dott. SIMONA D’OTTAVI E. I. n.124/2017

Nomina CTU: 08 maggio 2017

Giuramento: 7 giugno 2017

Udienza di vendita: 25 gennaio 2019

PROMOSSO DA:

ING. CIUTTI ALESSANDRO

CONTRO

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Diritti di PIENA PROPRIETA’ per l’intera quota su UNITA’ DI CIVILE ABITAZIONE E GARAGE

su FABBRICATO RESIDENZIALE sito in VIA SALARIA SNC di SPINETOLI (AP)

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CAPITOLO 1

1.1 IDENTIFICAZIONE ECLASSIFICAZIONE DEL BENE pag. 4

1.2 ALTRE INFORMAZIONI pag. 5

1.3 SPESE DI GESTIONE CONDOMINIALE pag. 5

1.4 COMPROPRIETA’ E USUFRUTTO pag. 6

CAPITOLO 2

2.1 CONCESSIONI EDILIZIE pag. 6

2.2 ELABORATI GRAFICI pag. 6

2.3 DIFFORMITA’ pag. 6

2.4 REGOLARITA’ URBANISTICA E SITUAZIONE SANITARIA pag. 6

2.5 DIFFORMITA’ CATASTALI pag. 7

CAPITOLO 3

3.1 STATO DI POSSESSO pag. 7

CAPITOLO 4

4.1 PROVENIENZA pag. 7

4.2 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI pag. 7

4.3 ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE E DELLA PROCEDURA pag. 8

CAPITOLO 5

5.1 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE pag. 8

5.2 COMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE pag. 9

5.3 STIMA pag. 9

CAPITOLO 6

6.1 DESCRIZIONE DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D’ASTA pag. 12

CAPITOLO 7

7.1 DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI pag. 14

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7.2 CONCLUSIONI pag. 15

AALLLLEEGGAATTII::

Allegato n.1: Estratto di Mappa scala 1:2000;

Allegato n.2: Visura Catastale;

Allegato n.3: Planimetria SUB 12 - scala 1:200;

Allegato n.4: Planimetria SUB 12 - scala 1:200;

Allegato n. 5: Verbale di pignoramento;

Allegato n. 6: SCIA e Elaborati grafici allegati;

Allegato n.7 Agibilità;

Allegato n. 8: Promessa di Vendita;

Allegato n. 9: Regolamento di condominio;

Allegato n. 10: STIMA con MCA

Allegato n.11: Documentazione Fotografica;

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CAPITOLO 1

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iinnffoorrmmaazziioonnii ppeerr ll’’aaccqquuiirreennttee

1.1 IDENTIFICAZIONE E CLASSIFICAZIONE DEL BENE

Gli immobili pignorati e oggetto di stima consistono in un unità di civile

abitazione al piano primo e un garage al piano interrato posti all’interno di

un fabbricato residenziale elevato a cinque piani fuori terra sito in Via Salaria

snc di Spinetoli (AP).

Catastalmente le unità in oggetto, si possono così identificare (Allegato n.2 –

visura catastale):

Catasto: Fabbricati

Comune Censuario: Spinetoli (AP)

Identificativo:

appartamento:

fgl 9 p.lla 651 sub 12 categ. A/2 cl.4 - cons. 6 vani - Rendita € 238,60

Confini

Confini: la proprieta’ confina a nord, est e sud con l’esterno mentre a

ovest con e scala condominiale.

garage

fgl 9 p.lla 651 sub 30 categ. C/6 cl.3 - cons. 30 mq - Rendita € 46,48

Confini

Confini: la proprieta’ confina a nord con spazi condominiali, ad est

con a sud con terrapieno e a ovest con

Intestazione:

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Gli immobili sono intestati a:

Non esistono altri soggetti comproprietari e/o altri soggetti aventi diritti di

usufrutto.

1.2 ALTRE INFORMAZIONI

Non ci sono altre informazioni rilevanti per l’acquirente.

Esiste una scrittura privata stipulata dalla on la

ditta precedente proprietaria dell’area su cui è stato

edficato il fabbricato), la quale si impegna ad acquistare due porzioni

immobiliari rispettivamente un’unità di civile abitazione al piano primo e un

garage al piano seminterrato meglio indicati nella planimetria allegata al

contratto.

L’individuazione delle due unità immobiliari è indicata su una planimetria che

non corrisponde con lo stato dei luoghi e i termini dell’accordo risultano

decaduti.

Si ritiene che la Scrittura privata, che si allega alla presente, mai trascritta ne

registrata, non abbia valore legale (Allegato n.8)

1.3 SPESE DI GESTIONE CONDOMINIALE

Il condominio è gestito dal sig.

A richiesta della Scrivente sulla situazione condominiale, l’amministratore

riferisce che:

- l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese

ordinarie) è di circa euro 400,00,

- l’importo delle rate scadute sono pari ad euro 207,00 relative alle quote

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ordinarie dell’esercizio 2018;

- non ci sono debiti condominiali da parte de egli anni passati.

Il regolamento di condominio è allegato alla presente perizia (Allegato n.9)

1.4 COMPROPRIETÀ E USUFRUTTO

L’immobile è intestato a:

con sede in

Proprieta` per 1/1;

Non esistono altri soggetti comproprietari e/o altri soggetti aventi diritti di

usufrutto.

CAPITOLO 2

SSiittuuaazziioonnee eeddiilliizziiaa,, uurrbbaanniissttiiccaa ee ssaanniittaarriiaa ddeellll’’iimmmmoobbiillee

2.1 CONCESSIONI EDILIZIE

Il fabbricato oggetto di stima è stato edificato con Permesso di Costruire n.15

del 2010 e successive varianti.

L’ultimo atto autorizzativo è la SCIA a variante finale n.264/2012 (Allegato n._6

e elaborati grafici)

Non esistono altre concessioni/autorizzazioni e domande di condono

richieste e/o rilasciate in carico all’unità di interesse.

2.2 ELABORATI GRAFICI

Gli elaborati grafici sono allegati alla SCIA DEL 2012 (Allegato n.6):

2.3 DIFFORMITÀ

Al sopralluogo la Scrivente ha verificato lo stato dei luoghi e sull’immobile

NON sono state rilevate alcune opere difformi rispetto a quanto riportato

nell’ultimo progetto depositato.

2.4 REGOLARITÀ URBANISTICA E SITUAZIONE SANITARIA

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L’edificio e’ regolare dal punto di vista urbanistico e l’autorizzazione di

agibilità è stata richiesta e rilasciata con provvedimento n.6/12 del

17/12/2012 (Allegato n.7)

2.5 DIFFORMITA’ CATASTALE

L’edificio e’ regolare dal punto di vista catastale.

CAPITOLO 3.0

SSttaattoo ddii ppoosssseessssoo

3.1 STATO DI POSSESSO

L’immobile è intestato catastalmente alla ditta pignorata ed e’ LIBERO. Sia

l’appartamento che il garage sono liberi da mobili e cose e al sopralluogo è

risultato evidente che entrambi non sono mai stati utilizzati.

CAPITOLO 4.0

VViinnccoollii ee OOnneerrii ggiiuurriiddiiccii

4.1 PROVENIENZA

La ditta ha acquistato il terreno, su cui è stato

edificato l’edificio residenziale, dalla sig.ra

con atto del 02/10/2008 e trascritto al n.6276 del 07/10/2008.

4.2 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI

Domande Giudiziali:

A carico delle unità immobiliari si rilevano trascritte le seguenti domande

giudiziali:

trascrizioni:

Trascrizione contro n. 5368 del 06/11/2017: (Allegato n.5)

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE emesso con Decreto Ingiuntivo

rep 2196/2017 del 18/10/2017 e trascritto presso la C.RR.II. in data 06/11/2017

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a favore di e contro e

gravante sugli immobili in oggetto.

Iscrizioni

A carico degli immobili oggetto d’indagine, si rilevano le seguenti Iscrizioni:

Iscrizione n.2223 del 27/11/2009

Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE DI MUTUO IPOTECARIO per

l’importo totale di € 1.350.000 a garanzia di un capitale di € 900.000,00

concesso dalla CASSA DI RISPARMIO DI ASCOLI PICENO SPA alla ditta

gravante sugli immobili pignorati e su maggior

consistenza.

Iscrizione n.682 del 21/07/2015

Ipoteca giudiziale per l’importo totale di € 120.000,00 a garanzia di un

capitale di € 63.555,18 a favore di

e gravante sugli immobili pignorati.

4.3 ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE E DELLA PROCEDURA

Oneri e vincoli a carico dell’acquirente

Oneri per la cancellazione della trascrizione del pignoramento e

dell’iscrizione pregiudizievole.

Oneri e vincoli a carico della procedura

Nessun onere a carico della procedura.

CAPITOLO 5.0

SSttiimmaa ddeellll’’IImmmmoobbiillee

5.1 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile oggetto di stima consiste in un appartamento di civile abitazione

posto al piano primo di maggior fabbricato residenziale e elevato a quattro

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piani fuori terra.

Si ha accesso all’unità tramite scala condominiale ed è costituito da ingresso,

soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due ampi balconi a nord e a

sud-est.

La superficie lorda dell’unità di civile abitazione e’ di mq 85,00, di cui utili mq

70,00, oltre i due balconi di complessivi mq 30,00 e il garage è di mq 33,90 di

cui utili mq 30,00.

L’altezza di piano è rispettivamente di ml 2,70 per l’appartamento e di ml

2,40 per il garage.

STATO DI MANUTENZIONE

Le finiture interne sono di buone fattezze e di recente realizzazione. Per

l’utilizzo dell’immobile non è necessaria alcuna revisione e/o modifica agli

impianti tecnologici presenti.

IMPIANTI: Gli impianti tecnologici risultano in buone condizioni e risultano

conformi alle attuali normative.

5.2 COMMERCIABILITÀ DELL’IMMOBILE

Gli immobili così come sopra descritti hanno una buona appetibilità per

l’ubicazione ed esposizione nella zona, anche per la recente costruzione

degli stessi con caratteristiche adeguate alle attuali normative sul risparmio

energetico e sull’acustica.

5.3 STIMA

Nella Stima si svolge un’operazione di analisi di tutti i dati raccolti per

formulare innanzi tutto un giudizio tecnico sulla commerciabilità con i pregi e

le criticità del bene in vendita. Le operazioni di stima sono effettuate con lo

scopo d’individuare il Valore di Mercato ovvero, come definito dal Codice

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delle Valutazioni Immobiliari, “il più probabile prezzo per il quale una

determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data

della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i

soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo

un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno

agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”. Per

conferire maggiori informazioni economiche all’investitore interessato, si

indica il Valore di HBU cioè “Il più conveniente e miglior uso di una proprietà

immobiliare per una sua configurazione fisicamente possibile,

appropriatamente giustificata, legalmente ammissibile e finanziariamente

fattibile, nonché tale da determinare la previsione del più elevato valore”. I

criteri estimativi da analizzare e scegliere nel modo più appropriato sono

funzione della natura e tipologia dell'asset e dei dati che è possibile reperire

sul mercato. In presenza di un mercato dinamico con compravendite recenti

d'immobili dello stesso segmento, il modello più affidabile è certamente

quello del confronto di mercato con criteri differenziali propri del Market

Comparison Approach.

La mancanza di dati certi e/o recenti conduce alla verifica della capacità

del bene a produrre un reddito che potrà essere attentamente trattato per

lo sviluppo di metodi reddituali con la Capitalizzazione Diretta (direct) o la

Capitalizzazione Finanziaria (yield). Per asset suscettibili di trasformazione

(terreni edificabili, fabbricati collabenti, ecc), il metodo che si dovrà

sviluppare è il Flusso di Cassa Scontato (Discounted Cash Flow Analysis).

Considerata la forte componente soggettiva nella ricerca di alcuni dati, il

metodo del Costo di Ricostruzione Deprezzato potrà essere utilizzato solo

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marginalmente. Infine, il Valore a Base d’Asta costituisce il valore

d’immissione sul mercato del bene tenuto conto del Valore di Mercato e

dell’HBU. Il Valore è poi decurtato del 10% in applicazione del disciplinare

d'incarico oltre a ogni Costo riferito alla regolarizzazione delle conformità

descritte nell’Audit Documentale e nella Due Diligence. Oltre a quanto

sopra, si deve poi tenere conto dell’esigenza di garantire il diritto sia del

Debitore Pignorato, sia del Creditore Procedente a garantire, ove possibile,

una soluzione che determini la vendita al miglior prezzo nel più breve

termine. A tal fine, in particolari condizioni di mercato, si dovrà giustificare un

maggiore o minore valore assoluto della percentuale indicata.

Di seguito, si elencano i “Valori” definiti per l’immobile oggetto di stima e i

cui parametri tecnici estimativi con i relativi procedimenti, sono

analiticamente indicati nella relazione allegata (Allegato n. 10 – MCA e

stima): Il valore commerciale dell’immobile è valutato in € 93.000,00 (euro

NOVANTATREMILA/00)

VALORE A BASE D’ASTA

Nel rispetto delle disposizioni di cui al disciplinare d’incarico, il valore a base

d’asta è determinato con abbattimenti di quello di mercato per

l’abbattimento forfetario in relazione alla differenza tra oneri tributari

calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della

garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (minimo

10%); stato di possesso; per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura

e per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente; per

l’eventuale necessità di bonifica da rifiuti, anche tossici o nocivi; altri oneri e

pesi.

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Valore commerciale € 93.000,00

Riduzione forfettaria 10%: € 9.300,00

Spese per cancellazioni formalità max: € 500,00

Detrazione spese per sanatoria urbanistica € 0,00

Spese condominiali scadute 2018 € 207,00

VALORE: € 83.000,00

Riduzione per art.572 cpc 25% € 20.750,00

VALORE A BASE D’ASTA arr.to: € 62.000,00

(diconsi euro 62.000/00)

CAPITOLO 6.0

6.1 DESCRIZIONE DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D’ASTA

Descrizione

Trattasi di un unità di civile abitazione al piano primo e locale garage al

piano seminterrato facenti parte di maggior edificio residenziale sito in via

Salaria snc di Spinetoli (AP).

Dati catastali

Catasto: Fabbricati

Comune Censuario: Spinetoli (AP)

appartamento:

fgl 9 p.lla 651 sub 12 categ. A/2 cl.4 - cons. 6 vani - Rendita € 238,60

Confini

Confini: la proprieta’ confina a nord, est e sud con l’esterno mentre a

ovest con Capriotti Immobiliare e scala condominiale.

garage

fgl 9 p.lla 651 sub 30 categ. C/6 cl.3 - cons. 30 mq - Rendita € 46,48

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E.I. n.124/2017



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Confini

Confini: la proprieta’ confina a nord con spazi condominiali, ad est

con sud con terrapieno e a ovest con

Servitù

Non esistono servitù regolarmente trascritte a carico dell’immobile oggetto di

stima.

Possesso

L’immobile è intestato catastalmente alla ditta pignorata ed e’ LIBERO e non

è stato mai utilizzato.

Esiste una scrittura privata stipulata dalla ditta con la

ditta quale si impegna ad acquistare due porzioni

immobiliari rispettivamente un’unità di civile abitazione al piano primo e un

garage al piano seminterrato meglio indicati nella planimetria allegata al

contratto (Allegato n._8).

L’individuazione delle due unità immobiliari è indicata su una planimetria che

non corrisponde con lo stato dei luoghi e i termini dell’accordo risultano

decaduti.

Si ritiene che la Scrittura privata che si allega alla presente non abbia valore

legale.

Descrizione immobile

L’immobile oggetto di stima consiste in un appartamento di civile abitazione

posto al piano primo di maggior fabbricato residenziale e elevato a cinque

piani fuori terra.

Si ha accesso all’unità tramite scala condominiale ed è costituito da ingresso,

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Da:

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soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due ampi balconi a nord e a

sud-est.

La superficie lorda dell’unità di civile abitazione e’ di mq 85,00, di cui utili mq

70,00, oltre i due balconi di complessivi mq 30,00 e il garage è di mq 33,90 di

cui utili mq 30,00.

L’altezza di piano è rispettivamente di ml 2,70 per l’appartamento e di ml

2,40 per il garage.

STATO DI MANUTENZIONE

Le finiture interne sono di buone fattezze e di recente realizzazione. Per

l’utilizzo dell’immobile non è necessaria alcuna revisione e/o modifica agli

impianti tecnologici presenti.

IMPIANTI: Gli impianti tecnologici risultano in buone condizioni e risultano

conformi alle attuali normative.

Valore a base d’asta di _____________ € 62.000,00

(euro sessantaduemila/00)

CAPITOLO 7.0

DDeessccrriizziioonnii ddeellllee ooppeerraazziioonnii ppeerriittaallii ee ccoonncclluussiioonnii

7.1 Descrizione delle operazioni peritali

Dopo avere esaminato i fascicoli della causa in oggetto, e avere effettuato

le prime ricerche catastali e ipotecarie del bene pignorato, la sottoscritta,

con lettera raccomandata, comunica alle parti interessate, che in data 4

luglio 2018 alle ore 16,00 si procederà con il sopralluogo dell’immobile

pignorato sito in Via Salaria snc di Spinetoli (AP).

La CTU procede alla verifica dello stato dei luoghi, al rilievo dei locali e

dell’edificio e a reperire tutte le informazioni necessarie alla stima.

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Da:

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E.I. n.124/2017 CIUTTI contro CAPRIOTTI IMMOBILIARE SRL



15

Al sopralluogo si prende atto che l’edificio pignorato è libero e che non è

mai stato utilizzato dopo la sua realizzazione.

Viene redatta la documentazione fotografica (Allegato n._11) e effettuate

tutte le misurazioni dell’edificio ritenute utili alla stima, mediante

distanziometro laser.

7.2 Conclusioni

Avendo espletato il mandato conferitole, la sottoscritta ringrazia per la

fiducia concessagli e rassegna la presente relazione composta da n. _____

pagine, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse

necessitare.

Sono allegati alla presente e ne costituiscono parte integrante i n.11 allegati

comprensivi della documentazione fotografica e del rapporto di Valutazione

Immobiliare.

Ascoli Piceno, lì 20 gennaio 2019

Il C.T.U. geom. Marozzi Patrizia

Firm

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Da:

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CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO · 2019-09-09 · TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO E.I. n.124/2017...

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