CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO per E.I. n. - aste.com file[3d] Diritti di comproprietà con terzi...

1Tel./Fax 049/9900225 – Cell. 328/9531172 - E-mail: [email protected]

P.E.C.: [email protected] Fiscale: VRGLCU63R27G224P – Partita IVA: 03222770285

Dott. Arch. LUCA VERGERConsulente Tecnico del Tribunale di Padova

via Gloria n. 3, 35037 - S.Biagio di Teolo (PD)

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO per

ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 1 96/0 9

« - » Credit. Proc. : -

* * *

FASCICOLO “A”

PREMESSA pag. 2

§[1] DOCUMENTIEXART.567c.p.c.p a g . 3

§[2] INIZIOOPERAZIONIPERITALIp a g . 4

§[3] DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI pag. 5

[3a] Attuale Censimento Catastale pag. 8

[3b] Dati Catastali in Atto di Pignoramento e pag. 9

Istanza di Vendita

[3c] Regolarità del censimento catastale pag. 12

[3d] Diritti di comproprietà con terzi pag. 15

[3e] Vincoli di diritto pubblico opponibili pag. 17

[3f] Cfr tra op. realizzata e op. licenziata pag. 18

(3g) Calcolo Superficie commerciale pag. 21

§[4] VALORE COMM. DEI BENI PIGNORATI pag. 28

§[5] CARATT.DEITERRENI(AGRIC./EDIFIC.)

- - -

§[6] FORMALITA’, VINCOLI E ONERI

SUSCETTIBILI DI CANCELLAZIONE pag. 43

§[7] FORMALITA’, VINCOLI E ONERI

A CARICO DELL’ACQUIRENTE pag. 46

E.I. n.

196/09

G.E.

Dott.ssa LOLLI





§ [ 8 ]CERTIFICAZIONI IMPIANTI pag. 48

§ [ 9 ]PROSPETTO RIEPILOGATIVO pag. 48

§[10] ELENCO DEGLI ALLEGATI pag. 53

FASCICOLO “B”

PROSPETTO RIEPILOGATIVO

FASCICOLO “C”

CALCOLO PARCELLA

* * *

PREMESSA

Il sottoscritto Dott. Arch. Luca Verger, con studio professionale in

Teolo, via Gloria n. 3 (PD), iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici

del Tribunale di Padova con n. 2130, il giorno 01/07/2009 è stato

nominato C.T.U. dalla Sig.ra G.E. Dott.ssa Lolli nell’ambito della

procedura esecutiva in oggetto.

In data 22/09/2009 la Sig.ra G.E., su apposita istanza del C.T.U. in

data 08/09/2009, ha concesso una proroga del termine di deposito

della Consulenza d’Ufficio al 10/11/2009, motivata dal tempo

inutilmente trascorso a causa della mancata ricezione alla consegna

della comunicazione di inizio delle operazioni tecniche con

raccomandata “1” a/r in data 01/09/2009 (Allegato n.): l’indirizzo

del Debitore risultava infatti in quel periodo non abitato.

Per tale motivo, successivamente, il C.T.U., non essendo peraltro in

grado di contattare direttamente il Debitore, ha ritenuto di

procedere alla fissazione della data di inizio delle operazioni





tecniche per il giorno 01/10/2009 ore 17:00, tramite fax

22/09/2009 inviato al Geom. Arcaro, delegato dal Debitore a

rappresentarlo (Allegato n.).

Nella data fissata si è tenuto un primo sopralluogo presso gli

immobili oggetto di pignoramento, in occasione del quale non si

sono potuto potuti eseguire tutti i rilievi necessari per l’esigenza

manifestata dal Debitore, tramite i suoi delegati presenti, Geom.

Arcaro, Avv.ssa Pomaro e Sig.ra Toffanello, che i beni mobili

custoditi nell’abitazione e non oggetto di pignoramento, non

risultassero rappresentati nel rilievo fotografico.

Nella ulteriore data del 09/10/2009 ad ore 10:00, si è proceduto

pertanto ad un ulteriore sopralluogo nell’ambito del quale si sono

potute completare le indagini e i rilievi necessari

* * *

§ [1]

DOCUMENTI EX ART. 567 c.p.c.

La documentazione depositata risulta costituita di Certificazione

Notarile del Notaio Lorenzo Todeschini Premuda di Padova.

Sono state effettuate visure e ispezioni integrative presso il Catasto e la

Conservatoria dei RR.II (Allegati nn. 5 e 6).

* * *

§ [2]

INIZIO OPERAZIONI PERITALI





Le operazioni tecniche sono consistite in un’ispezione degli immobili

oggetto di Esecuzione, in un rilievo fotografico e in misurazioni

interne ed esterne dei fabbricati, ove queste sono risultate possibili, al

fine di stabilire la correttezza delle planimetrie catastali rispetto allo

stato di fatto: tali planimetrie sono risultate sostanzialmente

corrispondenti nelle dimensioni a quanto rilevato.

Si è constatato che l’immobile pignorato è costituito da un’abitazione a

due livelli (d’ora in poi denominata “Abitazione”), la quale consiste

nella porzione di un fabbricato di origine rurale, modificato nel

tempo in dimora di livello signorile e assimilabile per tipologia

distributiva e finiture ad una villa (catastalmente “Villino” cat. A/7);

da un fabbricato in stato avanzato di degrado composto di due livelli

(d’ora in poi denominato “Rovina”), il quale possiede dimensioni tali

da poter essere ristrutturato con destinazione residenziale accessoria;

da pertinenze accessorie di costruzione rudimentale e precaria

(prevalentemente legno e lamiera: d’ora in poi denominate

“Rimessa”), da un terreno pertinenziale di notevole estensione, in

gran parte destinato a giardino riccamente alberato, in parte

minoritaria ad orto. Nell’orto è presente una costruzione in legno e

vetro coperta in ondulato, di piccole dimensioni e in precarie

condizioni di manutenzione, adibita a serra-deposito (di seguito

denominata “Serra”).

L’Abitazione, benché idonea ad essere abitata, risulta

complessivamente in condizioni di manutenzione che non possono




[3a]

Dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti

C.F. (Catasto dei Fabbricati):

Comune di Padova

Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 1, Bene Comune Non

Censibile; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6; Annotazioni: cortile;





Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 4, Zona Censuaria: 2,

Categoria: A/7 (Abitazioni in villini), Classe: 2, Consistenza: 10,5 vani,

Rendita catastale €. 1.437,04; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,

piano: T-1;

Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 5, Categoria: unità

collabenti (F/2: n.d.C.T.U.), Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,

piano: T-1.

Intestazione (sub 4 e 5*):

_ nato a PADOVA il 15/08/1945, C.F. - (Proprietà per 1/1);

*: il sub. 1 non ha intestazione in quanto trattasi di Bene Comune Non Censibile;

* * *

C.T. (Catasto dei Terreni):

Comune di Padova

Foglio 112, Mappale: n. 29, Qualità: Ente Urbano, Superficie: are

39 e ca 72 (mq. 3972 n.d.C.T.U.)

[senza intestazione catastale in quanto trattasi di Ente Urbano]

* * *

[3b]

Dati catastali

Atto di Pignoramento e Istanza di Vendita

I dati catastali contenuti nell’ATTO DI PIGNORAMENTO in data

18/03/2008 e nell’ISTANZA DI VENDITA in data 09/06/2009 (v.

allegata nota di trascrizione del Verbale di pignoramento) sono





sostanzialmente corrispondenti alle risultanze catastali attuali.

Note del C.T.U.

1) Si precisa che nell’ISTANZA DI VENDITA (v. allegata Nota di

Trascrizione del Verbale di pignoramento n. 14726/8446 del

21/04/2009), è indicato come “immobile n. 4” il mappale 29 del fg.

112 del Catasto Terreni, il quale in realtà non costituisce un

ulteriore immobile rispetto ai primi tre, ma corrisponde al

censimento al Catasto Terreni dell’area che comprende i tre

mappali del Catasto Fabbricati indicati quali “immobile 1”

(mapp. 325 sub. 1), “immobile 2” (mapp. 325 sub. 4), e

“immobile 3” (mapp. 325 sub. 5);

2) La natura del Mapp. 325 sub. 5 del fg. 5 del Catasto Fabbricati è

specificata quale “Ente Urbano” nell’ATTO DI PIGNORAMENTO

e nell’ISTANZA DI VENDITA (v. allegata Nota di Trascrizione

del Verbale di pignoramento n. 14726/8446 del 21/04/2009):

trattasi di “unità collabenti”, ovvero appartenenti alla Categoria

F/2 di cui all’art. 3 comma 2 punto b) del Decreto Ministero delle

Finanze 2 gennaio 1998 n. 28, vale a dire di “costruzioni inidonee ad

utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello

di degrado”: a differenza dell’Ente Urbano (definizione al Catasto

Terreni di un BCNC al Catasto Fabbricati), sono dotate di

intestazione;

3) Nell’ATTO DI PIGNORAMENTO e nell’ISTANZA DI VENDITA

(v. Nota di Trascrizione del Verbale di Pignoramento n. n.





14726/8446 del 2 1/04/2009) non è indicata la Sezione Urbana

(“E”);

4) Nell’ISTANZA di VENDITA (v. Nota di Trascrizione del Verbale

di Pignoramento n. n. 14726/8446 del 21/04/2009) non è

indicato l’indirizzo per quanto riguarda il mapp. 325 sub. 5 del Fg.

5 del Catasto Fabbricati e per quanto riguarda il mapp. 29 del Fg.

112 del Catasto Terreni.

ATTO DI PIGNORAMENTO

Comune di Padova, via Gustavo Levorin n. 6

NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 1, cat. E;

NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 4, cat. A/7, vani 10,5;

NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 5, cat. EU;

NCT, fg. 112., particella 29, cat. T, consistenza 39 are 72 centiare.

ISTANZA DI VENDITA

(Nota di Trascr. Verbale di Pignoramento 14726/8446 del 21/04/2009)

Immobile n. 1

Comune: G224 – PADOVA (PD)

Catasto: FABBRICATI

Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 1

Natura: E – ENTE COMUNE Consistenza: -

Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6

Immobile n. 2


Catasto: FABBRICATI

Dott. Arch. LUCA VERGER

Consulente Tecnico del Tribunale di Padova





Natura: A/7-ABITAZ.IN VILLINI Consist.: 10,5 vani


Immobile n. 3


Catasto: FABBRICATI


Natura: EU – ENTE URBANO Consistenza: -

Immobile n. 4


Catasto: TERRENI

Foglio: 112 Particella 29 Sub.: -

Natura: T-TERRENO Consistenza: 39 are 72 cent.

* * *

[3b]2

Atto di Pignoramento cfr Istanza di vendita

L’ATTO DI PIGNORAMENTO in data 18/03/2008 e l’ISTANZA DI

VENDITA 09/06/2009 riportano sostanzialmente gli stessi dati, con

le stesse lievi difformità, sopra rilevate, rispetto ai dati

effettivamente risultanti attualmente.

* * *

[3c]

Regolarità del Censimento Catastale

Vi sono alcune difformità tra le planimetrie catastali e lo stato di





fatto rilevato in occasione del sopralluogo del C.T.U.:

1) Per quanto riguarda la planimetria P.T. dell’Abitazione di cui al

mapp. 325 sub. 4: lo spazio della Cucina che costituisce accesso

al Ripostiglio è indicato con una maggiore profondità in

direzione Nord-Sud rispetto a quanto rilevato nel sopralluogo: ~ml.

2,10 (misurati sulla planimetria catastale) contro gli effettivi ~ml.

1,66;

2) Per quanto riguarda la planimetria P.1 dell’Abitazione di cui al

mapp. 325 sub. 4, i vani censiti quali sub. 5 (“unità collabenti”, cat.

F/2 di cui all’art. 3 comma 2 punto b del Decreto Ministero delle

Finanze 2 gennaio 1998 n. 28) e identificati quali “bagni”, sono

indicati come accessibili sia dal Guardaroba attraverso due porte,

sia dalla Camera 3 attraverso un passaggio a sbalzo con parete

curva: in realtà essi non risultano accessibili né dal Guardaroba, né

dalla Camera 3, non essendovi porte di comunicazione con il

Locale Guardaroba, né alcun passaggio con la Camera 3;

parimenti la terrazza non risulta accessibile da alcun locale

interno all’Abitazione;

3) Per quanto riguarda la planimetria del sub. 5 (Rimessa), indicato

nell’Estratto di Mappa ad una distanza di circa 3-4 metri dal

muro di cinta Est, risulta in realtà ad esso addossato; inoltre la

costruzione non è in muratura, come sembrerebbe indicare la

planimetria catastale, ma risulta costruita con materiali precari

quali pali e pannelli di legno e lamiera; il primo Ripostiglio a Sud





(Rip. 1) è indicato nella planimetria quale garage, e vi è

un’annotazione manuale secondo la quale l’unità sarebbe fusa

con il sub. 4 (Abitazione); nello stato di fatto, il Rip. 1 non ha le

caratteristiche di un garage, è adibito a deposito e non risulta

censito nel sub. 4;

4) Per quanto riguarda la planimetria P.T. del sub. 5 (Rovina):

alcuni setti murari interni ivi indicati non risultano presenti (v.

Locale 1 e Locale 2 nel rilievo del C.T.U. – Allegato n. ); non

risultano altresì rappresentati i vani che il C.T.U. ha rilevato

quali Locale n. 3 e n. 5; inoltre è ivi indicata una scala di

collegamento con il P1, di cui non esiste traccia;

5) Per quanto riguarda la planimetria P1 del sub. 5 (Rovina), non è

stato possibile verificarne la relativa correttezza o meno rispetto

allo stato di fatto, in quanto dall’esterno il fabbricato si presenta

fittamente ricoperto di vegetazione e la sua articolazione risulta

non identificabile, mentre all’interno, oltre a mancare una scala

di adduzione al P.1, le strutture orizzontali appaiono pericolanti e

non sicure;

Il costo delle pratiche catastali necessarie al Catasto Fabbricati (per

variazioni planimetrie) e al Catasto Terreni (per aggiornamento

della mappa), assommando i diritti di ufficio e la parcella del

richiedente comprensiva di accessori di legge, può giungere ad un

importo di circa €. 2.000,00, cifra che di fatto non ha incidenza

significativa sul valore di stima degli immobili.






* * *

[3d]

Diritti di comproprietà con soggetti terzi

Sugli immobili oggetto del presente pignoramento non sussistono

diritti di comproprietà con soggetti terzi (v. successivo punto 3d: Atti

di Provenienza).

* * *

[3d]1: Atti di Provenienza

I beni oggetto di pignoramento con l’attuale consistenza, sono

pervenuti alla piena proprietà dell’Esecutato Sig. _ per i seguenti Atti:

1) Quota nuda proprietà di 1/3: Testamento pubblico registrato con

atto in data 03/03/1969 rep. n. 13068 del notaio La Rosa

Salvatore di Padova, trascritto a Padova il 22 marzo 1969 ai nn.

4731/3590 (v. Allegato n.), con il quale gli immobili allora così

identificati: Comune di Padova, C.T., Fg. 112, mapp. 29 di are

28.08, mapp. 31 di are 7.77, mapp. 32 di are 5.17, per un totale di

are 41,02 (comprendenti una porzione di are 1.30 poi ceduta nel

1997 al Comune di Padova, quale mapp. 769 del Fg. 112, dal Sig. _

-), pervengono in proprietà per successione in morte di _ -nato

a Vigonza il 19(o 20)/10/1906, e per la quota di 1/3 di nuda

proprietà ciascuno, al Sig. _ - nato a Padova il 15/08/1945, -, al Sig.

_ - nato a Padova il






10/08/1932, - e al Sig. _ - nato a Padova il 13/06/1937, -,

rimanendo beneficiaria dell’usufrutto la Sig.ra -, vedova _, nata a

Cartura il 14/10/1914, -;

2) Piena proprietà della medesima quota di 1/3: dal 27/03/1986,

alla morte della Sig.ra - (v. Ispezione integrativa del CTU in data

05/11/2009 e Visura Storica per Immobile al Catasto Terreni in

data 27/10/2009);

3) Quota piena proprietà degli ulteriori 2/3: Compravendita in data

15/11/1990 n. 53050 rep. n. 53050 del notaio La Rosa Salvatore

di Padova, trascritto a Padova il 07/12/1990 ai nn.

29440/20205, con la quale “i sigg. _ FA - cedono e vendono al

fratello _ -, che acquista la quota indivisa di 2/3 (due terzi) degli

immobili censiti: COMUNE DI PADOVA – Foglio 112 (...) – mapp.

29 (...) di are 28.08 (...) - 31 (...) di are 7,77 (...) – 32 di are 5.17

(...) = totali are 41.02” [comprendenti una porzione di are 1.30

poi ceduta nel 1997 al Comune di Padova, quale mapp. 769 del Fg.

112, dal Sig. _ -];

4) Cessione Mapp. 769 Fg. 112: Compravendita in data 15/11/1997 n.

200994 Notaio Doria Roberto di Padova, trascritta a Padova il

05/12/1997 ai nn. 33986/23467, con la quale il Sig. _ -, nato a

Padova il 15/08/1945, B-, cede al Comune di Padova,

00644060287, la piena proprietà del





Mapp. 769 del Fg. 112 del Catasto Terreni, di are 1.30, confinante

a Nord con il Mapp. 29 (_ -), a Sud con Via Levorin, a Est con il

Mapp. 95 e ad ovest con il Mapp. 797: la consistenza catastale

dell’area su cui insistono gli immobili oggetto di pignoramento,

oggi censita quale mapp. 29 del Fg. 112 del Comune di Padova di

are 39.72, deriva appunto dalla sottrazione delle are 1.30 del

Mapp. 769 del Fg. 112, dalle are 41.02 pervenute in proprietà al

Sig. _ - per gli atti sopra citati.

* * *

[3e]

Esistenza di vincoli di diritto pubblico

Le indagini effettuate dal C.T.U. presso la Conservatoria dei RR.II.

di Padova non hanno evidenziato la presenza di alcun vincolo di

diritto pubblico incidente concretamente sul godimento

dell’immobile e opponibile alla procedura esecutiva (v. anche

Certificazione notarile in Atti).

Per quanto riguarda i vincoli derivanti dalle prescrizioni urbanistiche

e di assetto del territorio del Comune e della Provincia di Padova, si

rimanda all’Allegato n. 4 (C.D.U. Prot. Gen. n. 223426

dell’08/09/2009, estratto N.T.A. del P.R.G, estratto N.T.A. del

P.A.T.I., estratto N.T.A. del P.A.T.).

* * *

[3f]






Confr onto tra l’opera realizzata e l’opera licenziata

In base alle risultanze di approfondite indagini del C.T.U. presso

l’Archivio delle Pratiche Edilizie e l’Archivio Cartografico del

Comune di Padova e alla normativa in materia (art. 17 Legge

765/1967, art. 31 Legge 47/1985) e tenuto conto che il primo P.R.G.

del Comune di Padova risale al 1957, non si può affermare che le

costruzioni oggetto di pignoramento costituiscano o contengano

abusi edilizi, ovvero che integralmente o parzialmente risultino

certamente costruite, senza concessione edilizia, successivamente al

1957.

Nell’Archivio dell’Ufficio di Edilizia Privata del Comune di Padova, il

C.T.U. ha reperito tre pratiche edilizie, con autorizzazione, riferite al

fabbricato la cui porzione Est, attualmente identificata quale mapp.

325 sub. 4 del Fg. 5 Sez. E del Catasto Fabbricati, è oggi oggetto di

Esecuzione Immobiliare: la Prot. 30460 del 07/10/1935 e la prot.

10483 del 18/03/1949 (intestate la prima a _ -, la seconda a _ -)

riferita alla porzione Ovest (allora identificata quale mapp. 145/a del

Fg. 5 Sez. E); e la Prot. 38131 dell’11/12/1935, intestata a _ -, riferita

alla porzione Est (allora identificata quale mapp. 145/b del Fg. 5 Sez.

E): per quanto riguarda quest’ultima si tratta dell’autorizzazione alla

realizzazione di modifiche interne funzionali alla divisione dalla

porzione Ovest (costruzione della scala di adduzione al P.1 e

tamponamento di porte), opere di cui si ha in





parte notizia anche nell’Atto di Stralcio di quota rep. 16115 Notaio

Foratti dr. Fausto di Padova, trascritto a Padova ai nn. 1749/1088 (v.

Certificazione Notarile in Atti e l’Allegato n. 6).

Negli elaborati grafici si possono riconoscere l’attuale Abitazione con

una distribuzione interna ancora elementare, affine per tipologia ma

non esattamente corrispondente all’attuale (in particolare al P.T.), e

mancante dell’ampliamento sull’angolo Sud-Est (Cucina e servizi

annessi); e il fabbricato posto più a Sud e qui denominato “Rovina”: è

evidente pertanto che l’assetto definitivo dell’Abitazione, derivi da una

ristrutturazione complessiva realizzata successivamente al 1935.

L’indagine eseguita dal C.T.U. presso l’Archivio Cartografico del

Comune di Padova, con la visura e l’acquisizione degli

aerofotogrammetrici del 1953, 1967, 1975, 1983 e 1995 (Allegato n.

4), non ha tuttavia consentito di stabilire con certezza se alcune delle

costruzioni, o parti di esse, oggi oggetto di pignoramento, siano state

realizzate successivamente al 1957 in assenza di concessione edilizia:

infatti trattasi di sommarie traduzioni grafiche di fotografie aeree

non del tutto attendibili per la numerosa presenza di vetusti alberi di

alto fusto che a tutt’oggi impediscono di scorgere con nettezza ad

esempio l’ampliamento Sud-Est (Cucina e Servizi annessi) e la

Rimessa (v. ortofoto dell’area nel sito www.padovanet.it);

l’ampliamento Sud-Est, che tramite stima a vista da parte del C.T.U.,

potrebbe verosimilmente risalire a periodo anteriore il 1953, non è

presente in alcuno degli aerofotogrammetrici, nemmeno in quello





del 1995 sottostante l’attuale P.R.G.; parte della Rimessa è presente

solamente nell’aerofotogrammetrico del 1995.

E stata reperita inoltre un’altra pratica intestata al Sig. _, la prot.

33202 del 23/08/1976, concernente la richiesta di autorizzazione per

modifiche delle pertinenze accessorie al fine di realizzare un

allevamento di polli e conigli: la pratica non è tuttavia giunta

all’approvazione con il rilascio della concessione.

* * *

[3f]1: Agibilità

Il fabbricato non è dotato di certificato di agibilità (nella pratica

edilizia Prot. 38131 dell’11/12/1935 sopracitata, non è presente

l’autorizzazione all’abitabilità di cui all’art. 221 del R.D. 27/07/1934 n.

1265 – Allegato n. 4); tuttavia, come confermato al C.T.U. dal Tecnico

Comunale dell’U.T. 3 competente per la zona in oggetto, Geom.

Contin, all’epoca, fuori dal centro abitato, vigeva una prassi in deroga alla

norma citata, secondo la quale non veniva richiesta l’autorizzazione alla

costruzione e all’abitabilità: a parere dello stesso Tecnico Comunale, il

fabbricato in oggetto deve pertanto essere considerato regolare.

A conferma di questa tesi, deve considerarsi il fatto che

nell’Autorizzazione del Podestà di cui al prot. 38131, attinente

modifiche ad un preesistente fabbricato rurale, venga prescritto

“l’obbligo della osservanza, sotto la sua piena responsabilità, di






tutte le norme contenute nei regolamenti comunali di edilizia e di

igiene”.

Infine si fa presente che l’incidenza dei costi per l’eventuale

ottenimento del certificato di agibilità, viene comunque considerata

dal C.T.U. nella stima dell’immobile, essendo tali costi certamente

compresi nelle opere di manutenzione straordinaria di cui necessita

l’Abitazione per essere comparata con gli standards e i valori di

mercato attuali: eventuali modifiche catastali, accertamenti sulla

sicurezza dei solai, sostituzione degli impianti e relative certificazioni,

opere funzionali al risparmio energetico (sostituzione dei serramenti

etc.), opere funzionali all’aggiornamento dell’impianto fognario.

* * *

(3g)

Calcolo della Superficie Commerciale

La superficie commerciale dell’immobile in oggetto è stata

calcolata con sostanziale riferimento all’Allegato “C” comma 4 del

D.P.R. n. 138/98 e alla Norma UNI 10750 (Agenzie Immobiliari –

Requisiti del servizio, Luglio 1998) punto 4.4.2, come somma

complessiva:

1) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio

diretto di quelli principali, quali bagni, ripostigli, ingressi,

corridoi e simili;

2) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani

principali, quali soffitte, cantine e simili, opportunamente






omogeneizzata;

3) della superficie dei balconi, terrazze e simili di pertinenza

dell’unità immobiliare, opportunamente omogeneizzata;

4) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile

costituente pertinenza dell’unità immobiliare, opportunamente

omogeneizzata;

La superficie commerciale è stata determinata misurando la

superficie coperta al lordo delle murature esterne. In particolare, i

muri interni e quelli perimetrali esterni sono stati computati per

intero, fino ad uno spessore massimo di cm.50, mentre quelli in

comune tra diverse destinazioni (ad. es: principale ed accessoria)

sono stati computati al 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25

(DPR 138/98).

I coefficienti di omogeneizzazione utilizzati sono i seguenti:

1) calcolo della superficie commerciale dei balconi: è calcolata, per

quelli sporgenti dal filo esterno del fabbricato, in aggiunta a

quella dell’abitazione nella misura del 25%, per quelli non

sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) nella misura del

35% (UNI 10750).

2) calcolo della superficie commerciale delle terrazze: è calcolata,

per le terrazze poste a livello e a servizio della zona giorno, in

aggiunta a quella dell’abitazione nella misura del 30%, quando il

risultato non superi la superficie stessa della zona asservita, del

25% in tutti gli altri casi; per le terrazze poste a livello e a





servizio di altre zone dell’abitazione, è aggiunta a quella della

stessa nella misura del 25%, quando il risultato non superi la

superficie stessa della zona asservita, del 20% in tutti gli altri

casi.

3) Calcolo della superficie commerciale delle verande: è calcolata

in aggiunta alla superficie commerciale dell’abitazione nella

misura del 60% (UNI 10750).

4) calcolo della superficie commerciale dei portici: è calcolata in

aggiunta alla superficie commerciale dell’abitazione nella misura

del 35% (UNI 10750).

5) calcolo della superficie commerciale delle parti praticabili in

piano interrato o sottotetto (cantine, taverne, lavanderie,

solaio): è calcolata in aggiunta alla superficie commerciale

dell’abitazione nella misura del 50% qualora i locali siano

comunicanti con i vani principali e/o accessori a servizio diretto di

quelli principali, del 25% qualora non comunicanti (D.P.R.

138/1998).

6) calcolo della superficie commerciale dei box per auto: è

calcolata in aggiunta a quella commerciale dell’abitazione nella

misura del 50%.

7) calcolo della superficie commerciale del giardino o dello

scoperto di pertinenza: è generalmente calcolata in aggiunta a

quella dell’abitazione nella misura del 10% fino al totale della

superficie commerciale dell’abitazione stessa, del 2% per la





superficie eccedente (D.P.R. 138/1998): nel caso di estensioni

notevolmente maggiori di quella normale (mq. 400,00-800,00)

si considera per l’eccedenza un indice inferiore al 2% ovvero un

prezzo a corpo compatibile con le caratteristiche di appetibilità e

vendibilità dell’intero bene in relazione alle condizioni di

mercato.

N.B.1: Le quote percentuali indicate possono variare in ragione di fattori incrementativi o

decrementativi, determinati da particolari caratteristiche dimensionali, di ubicazione e di

qualità ambientale.

N.B.2: Si fa presente che il calcolo della superficie commerciale attuale dell’immobile,

non comprende le superfici identificate catastalmente come “unità collabenti” di cat. F/2:

infatti, trattandosi di fatto di fabbricati o parti di fabbricato fatiscenti e/o pericolanti o non

accessibili, possiedono un valore equivalente esclusivamente alla potenzialità derivante

dalla possibilità di ristrutturazione e ampliamento: tali superfici vengono comprese

pertanto nel calcolo della superficie commerciale conseguente al recupero di tali unità

degradate.

N.B.3: La superficie del terreno di pertinenza è stata ricavata dalla consistenza catastale

del mapp. 29 del Fg. 112 C.T., detratte le superfici delle strade interpoderali ad Est e a Nord,

comprese nel predetto mappale, e la superficie del sedime dell’Abitazione.

Abitazione

Abitazione (P.T.) mq. 136,24 x 1,00 = mq. 136,24

Centrale Termica mq. 3,56 x 0,25 = mq. 0,89

Abitazione (P.1) mq. 120,58 x 1,00 = mq. 120,58





Totale abitazione attuale (arrotondato al mq.) = mq. 258,00

Unità collabenti (P.1) mq. 15,00 x 1,00 = mq. 15,00

Terrazza (P.1) mq. 4,55 x 0,25 = mq. 1,14

Totale abitazione recuperata (arrotondato al mq.) = mq. 274,00

Pertinenze Accessorie (Rovina e Rimessa)

Rovina (P.T.) mq. 81,32 x 1,00 = mq. 81,32

Rovina (P.1) mq. 37,86 x 1,00 = mq. 37,86

Rimessa mq.128,00 x 0,25 = mq. 32,00

Garage*** mq. 23,00 x 0,50 = mq. 11,50

Totale pertinenze recuperate (arrotondato al mq.) = mq. 162,68

Terreno di pertinenza

mq. 3.972,00 – mq. 330,00 – mq. 140,00 = mq. 3.502,00 – 258,00 = mq. 3.244,00

Terreno: mq. 258,00 x 0,10 = mq. 25,80mq. 3244,00 x 0,01 = mq. 32,44

Totale terreno di pertinenza (arrotondato al mq.) = mq. 58,00

Totale Sup.Comm. attuale* = mq. 316,00

Totale Sup.Comm. dopo il recupero* = mq. 495,00

*: si precisa che non si tratta di una superficie reale, ma di una superficie indicizzata, la quale contiene

cioè già un giudizio di valore.

**: si è considerata la presenza del garage indicato nelle planimetrie catastali, benché tale unità non

risulti censita, né il locale indicato possieda le caratteristiche di un’autorimessa, in quanto nell’ipotesi di

un recupero, tale locale potrebbe essere adibilito a tale uso.

* * *

(3g)1: Descrizione sommaria






Considerate le caratteristiche dell’Abitazione e del Terreno di

pertinenza, di notevole estensione, destinato prevalentemente a

parco-giardino e riccamente alberato ed articolato, si può assimilare

l’insieme nel suo stato attuale alla tipologia della villa con parco,

nonostante l’abitazione costituisca una porzione di fabbricato, si trovi

cioè accostato ad un altro immobile, come ad es: una bifamiliare.

Considerata la potenzialità derivante dal recupero della pertinenza

accessoria qui denominata “Rovina”, deve considerarsi che il

compendio immobiliare, una volta restaurato potrebbe essere

assimiliato alla tipologia della villa con dependance e parco.

* * *

(3g)2: Confini e Orientamento

La proprietà confina a Nord con il Mapp. 25, a Sud con il Mapp. 769

(di proprietà del Comune), a Est con il Mapp. 95, a Ovest con i Mapp.

956 e 943, tutte particelle del Fg. 112 del C.T. (v. Allegato n. 5).

L’Abitazione ha facciate finestrate a Nord (i locali Pranzo e Androne

al P.T. e la Camera 2 e la Biblioteca al P1), a Sud (il locale Pranzo,

l’Androne, la Cucina al P.T., e la Camera 1, lo Studio e il Vano Scala al

P.1) e ad Est (il Salotto-Studio, il Bagno e il Ripostiglio al P.T., e la

Camera 3 al P.1): l’orientazione non può dirsi ottimale in quanto i lati

maggiormente finestrati risultano a Sud (luce diretta) e a Nord (poca

luce), mentre i locali finestrati ad Est sono illuminati solo la mattina:

l’orientazione ottimale dovrebbe essere Est-Ovest, con gli spazi della

Zona Notte orientati ad Est e quelli della Zona Giorno ad





Ovest.

L’Abitazione, anche per la presenza di alberi, restituisce la

senzazione di poca luminosità degli spazi interni.

* * *

(3g)3: Finiture

Le finiture, per quanto di tono signorile, risultano non omogenee in

tutta l’Abitazione e denunciano un degrado, più o meno accentuato,

dovuto alla vetustà e all’usura.

Deve evidenziarsi tuttavia che tale eterogeneità appare

programmatica e comunque risolta in modo da determinare un

carattere dell’insieme di Abitazione e parco, benché molto

particolare, tuttavia armonioso.

* * *

(3g)4: Impianti

Gli impianti elettrico e termotecnico (non vi è impianto di

climatizzazione) sono datati, parte fuori traccia (l’elettrico) e

comunque privi di certificati di conformità: pertanto qualsiasi

intervento di manutenzione straordinaria che si consideri nella stima

dell’immobile per comparare l’immobile agli standards attuali, deve

prevedere la parziale o verosimilmente integrale sostituzione e

integrazione degli impianti.

* * *

(3g)5: Stato di conservazione





L’edificio non è in buone condizioni di manutenzione: in particolare si

è notata la vetustà e il degrado della copertura e delle lattonerie,

verosimilmente corrispondenti all'età dell'ultima ristrutturazione del

fabbricato (ipoteticamente anteriore al 1957) con un interessamento

della struttura, e la conseguente necessità del rifacimento.

Le murature denunciano fenomeni, sia pure non estremamente gravi,

di risalita di umidità, con ammaloramento degli intonaci esterni ed

anche interni.

Le finiture (pavimenti, tinteggiature, infissi, etc.), come già

evidenziato, denunciano un degrado dovuto alla vetustà, all’uso e alla

mancanza di manutenzione.

* * *

(3g)6: Caratteristiche della Zona

L’immobile oggetto di pignoramento si trova in Padova, nella

frazione di Camin, la quale è zona periferica e interessata dalla

presenza della Zona Industriale, e tuttavia è considerata, se non

pregiata, comunque molto appetibile assieme alla zona di Vigonovo

situata sulla stessa direttrice (Via Vigonovese), in quanto risultando

molto ben servita (si accede in pochi minuti alla tangenziale e

all’autostrada), consente l’insediamento a pochi minuti dal centro

città e a prezzi notevolmente inferiori a quelli cittadini.

* * *

§ [4]





VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI

Si è proceduto a determinare il più probabile valore di mercato dei

beni in oggetto, per via sintetico comparativa, eseguendo la stima per

coefficiente di merito sulla base dei prezzi correnti nella zona per

nuove unità immobiliari o per unità immobiliari simili ristrutturate,

rapportati al tipo di costruzione da valutare mediante coefficienti

riduttivi o maggiorativi che tengano conto della diversa ubicazione e

panoramicità, del diverso tipo di costruzione, del grado di vetustà e

del grado di obsolescenza tecnologica e funzionale.

La potenzialità dei beni in oggetto va considerata attentamente alla

luce della normativa ordinaria specifica per la zona agricola (art. 20

N.T.A. del P.R.G. così come modificata dalla L.R. n. 11/2004 e

successive modificazioni ad opera della L.R. n. 4/2008), di quella

derivante dalla L.R. n. 14/2009 (cd. “Piano Casa”) così come

specificata dalla Circolare Regionale n. 4 del 29/09/2009 (BUR n. 82

del 06/10/2009) e delle caratteristiche del caso in esame: in

particolare, a proposito del comma 2 L.R. 14/2009, la C.R. 4/2009

specifica che la percentuale di ampliamento del 20% va applicata

esclusivamente alla consistenza degli edifici esistenti, prescindendo

dagli ampliamenti realizzabili in via ordinaria sulla base degli

strumenti urbanistici vigenti con l’eccezione della “prima casa in

zona agricola, il cui ampliamento, secondo l’art. 9 comma 6 è

calcolato sul volume massimo assentibile. Se il volume esistente è

superiore la percentuale di ampliamento va calcolata sul volume






esistente”. Il citato comma 2, prescrive che l’ampliamento deve

essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o

utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente: la C.R. 4/2009

specifica al proposito che per contiguità si intende la prossimità

all’edificio principale e il carattere pertinenziale.

Per quanto riguarda la possibilità consentita dall’art. 3 L.R. 14/2009

di procedere alla integrale demolizione e ricostruzione con

ampliamento fino al 40% di edifici costruiti anteriormente al 1989, la

C.R. 4/2009 chiarisce in premessa a pag. 3 che “non vi è motivo per

escludere le zone agricole dall’applicazione delle regole generali. È

pertanto possibile realizzare gli interventi di cui agli artt. 2 e 3

anche su edifici situati in zona agricola (...) ed è ammesso anche nel

caso in cui l’edificio non sia più funzionale alla conduzione del

fondo”; chiarisce ulteriormente, in accordo con la finalità

esclusivamente perseguita dalla legge, di un rinnovamento del

patrimonio edilizio desueto con tecniche costruttive più avanzate e

sostenibili, che “fatte salve le variazioni conseguenti

all’ampliamento, [l’edificio ricostruito] deve mantenere un rapporto

con la sua localizzazione originaria, con esclusione quindi della

possibilità di ricomporre il volume in altra posizione, quantunque

sulla stessa area di proprietà”: il confronto tra il comma 2 e il

comma 3 dell’art. 3 della L.R. 14/2009 (comma 3 nel quale è

consentita una percentuale di ampliamento del 50% “nel caso in cui

l’intervento di cui al comma 2 comporti una ricomposizione





planivolumetrica con forme architettoniche diverse da quelle

esistenti comportanti la modifica dell’area di sedime nonché delle

sagome degli edifici originari e sia oggetto di un piano attuativo ai

sensi della legge regionale n. 11/2004”) , porta a ritenere

fondatamente, che gli interventi consentiti dal comma 2 debbano

risolversi nel rispetto della configurazione originaria, ovvero nella

ricostruzione dell’esistente sulla medesima area di sedime, con la

medesima sagoma, tipologia e forma architettonica originarie, fatte

salve le variazioni dovute all’ampliamento (tale interpretazione è

stata confermata al C.T.U. dal Tecnico Comunale dell’U.T.3). Si

evidenzia inoltre che in base all’art. 9 comma 2 della L.R. 14/2009,

“con gli interventi previsti dagli artt. 2, 3 e 4 non può essere

modificata la destinazione d’uso degli edifici tranne nel caso di cui

all’art. 2 comma 2, in relazione all’ampliamento realizzato mediante

l’utilizzo di un corpo edilizio contiguo già esistente”; al proposito la

C.R. 4/2009 chiarisce che il comma 2 della legge esclude il cambio di

destinazione d’uso, sia per la parte esistente, sia per quella sostituita

che per quella ampliata: il mutamento della destinazione d’uso nel

caso dell’utilizzo di un corpo edilizio contiguo già esistente (art. 2

comma 2), è volto ad omogeneizzare la destinazione d’uso del corpo

edilizio esistente su cui è stato realizzato l’ampliamento con

l’ampliamento stesso.

Riassumendo e traducendo le precitate prescrizioni nel caso in

esame:





1) Per quanto riguarda la possibilità di ampliamento del 20%,

considerato che l’Abitazione è accostata ad Ovest ad un’altra unità

immobiliare, che ha tipologia tripartita simmetrica con affacci

prevalenti Nord-Sud, e che si trova a distanza di circa ml. 6,00-

9,00 dal confine Est, si ritiene non applicabile alla stessa quanto

previsto dal comma 1 dell’art. 2 L.R. 14/2009, mentre risulterebbe

possibile quanto previsto dal comma 2 relativamente all’utilizzo a

tal fine della Rovina, quale corpo edilizio pertinenziale contiguo,

ovvero prossimo all’abitazione, con eventuale mutamento della

destinazione d’uso: considerato che il volume esistente,

comprensivo di quello dell’Abitazione e delle pertinenze, consiste

in circa mc.1.427,00 (infatti il volume dell’Abitazione è di circa

mc. 737,00, il volume della Rovina è di circa mc. 330,00, il

volume della Rimessa è di circa mc. 360,00), la Rovina potrebbe

essere ampliata di circa mc. 285,00, e potrebbe quindi

configurarsi quale unità edilizia a destinazione residenziale di

circa mc. 615,00, eventualmente anche autonoma rispetto

all’edificio principale; un siffatto ampliamento della Rovina non

potrebbe essere realizzato sul fronte Est, caratterizzato da forme

architettoniche che, da quanto intravisto tra la folta vegetazione che

le ricopre, potrebbero essere di pregio (archi ogivali, torretta circolare,

etc.), mentre invece potrebbe esserlo sul fronte Sud, essendo la L.R.

14/2009 derogatoria rispetto a tutte le norme urbanistiche regionali

e comunali, in particolare sulle distanze.





Appare invece non realizzabile la sopraelevazione della parte

Nord, in quanto dovrebbe rispettare la distanza di ml. 3,00

prescritta dall’art. 873 c.c. dalla costruzione confinante a Nord. Si

considererà anche la potenzialità derivante dall’ipotesi di

ampliamento con costituzione di un’unità immobiliare autonoma

con proprio terreno pertinenziale, precisando che la nuova unità

immobiliare risultante avrebbe caratteristiche di orientamento

notevolmente penalizzate, con l’affaccio ad Ovest precluso (a

meno di costruire a ml. 1,50 dal confine ex art. 905 c.c.) e

prevalente affaccio ad Est; in secondo luogo, dovendosi prevedere

per la stessa una porzione esclusiva di terreno pertinenziale,

porterebbe certamente ad una perdita di pregio dell’insieme del

compendio immobiliare attuale, con un valore al nuovo per unità

di superficie commerciale inferiore a quello preso in

considerazione dal C.T.U.;

2) Per quanto riguarda la possibilità di integrale demolizione e

ricostruzione con ampliamento del 40% di cui all’art. 3 L.R.

14/2009, posto che la demolizione non può essere parziale,

ovvero deve riguardare l’intera volumetria esistente (fabbricato

principale e pertinenze accessorie), e che non può essere mutata

la destinazione d’uso (del fabbricato principale e delle

pertinenze), si ritiene la stessa non applicabile al caso in oggetto:

infatti, posto che nella ricostruzione devono essere rispettati il

sedime e la sagoma dell’edificio originario, tranne che per






l’ampliamento, l’ampliamento non risulta realizzabile né per il

fabbricato principale (che peraltro ha già una consistenza

notevole: mq. 274,00 con le unità collabenti al P.1), né per le

pertinenze accessorie, per il motivo che per le stesse non è

consentito in tale fattispecie, il mutamento della destinazione

d’uso. Si sottolinea inoltre che il Tecnico Comunale dell’U.T. 3,

Geom. Contin, ha confermato al C.T.U. la non applicabilità

dell’art. 3 L.R. 14/2009.

Pertanto si verificherà innanzitutto la potenzialità derivante

dall’eventuale recupero e riutilizzo con la medesima destinazione,

dei fabbricati pertinenziali (Rovina, Rimessa e unità collabenti al P.1: la

Rovina, in particolare può essere recuperata a “dependance” del

fabbricato principale, avendo una consistenza superiore ai mq. 45,00

ed altezze compatibili con l’uso residenziale); successivamente si

aggiungerà il valore stimato della potenzialità derivante da un

eventuale ampliamento del 20% ex art. 2 comma 1 L.R. 14/2009,

concentrato sul fabbricato contiguo pertinenziale qui denominato

“Rovina”, al fine di realizzare un’unità immobiliare autonoma con

proprio terreno pertinenziale.

* * *

[4]1: Indagini di mercato

Le risultanze delle indagini dirette ed indirette hanno rilevato che per

immobili a destinazione residenziale situati in Camin, o in zona

periferica similare, vengono attribuiti valori medi unitari al nuovo di






~ 1.600,00 €/mq. – 2.000,00 €/mq.: la differenza tra il valore

massimo e minimo dipende dalle diverse tipologie dimensionali: con

l’aumento della consistenza (bifamiliari, villini o ville), e quindi del

valore complessivo dell’immobile, diminuisce di conseguenza il

valore unitario al metro quadrato in relazione all’appetibilità.

* * *

[4]2: Coefficienti di omogeneizzazione

I coefficienti di merito applicati sono quelli desumibili dalla seguente

tabella; quelli scelti per l’omogeneizzazione del valore medio reperito

tramite le indagini di mercato, consentono di apprezzare la

valutazione data alle caratteristiche dell’immobile in oggetto:

1)Caratteristiche posizionali medie

zona periferica 1,00

zona tra periferia e centro 1,20

zona centrale 1,40

zona degradata 0,90

2) Caratteristiche ambientali intrinseche (panoramicità,

orientamento, luminosità)

ottime 1,00

medie 0,95

scadenti 0,90

3) caratteristiche tecniche e funzionali

ottime 1,00

buone 0,90





mediocri 0,80

scadenti 0,70

4) Caratteristiche tipologiche

villa, villino, fabbr. signorile 1,10

fabbricato di tipo civile 1,00

fabbricato di tipo economico 0,90

fabbricato di tipo popolare 0,80

fabbricato di tipo rurale 0,70

5) Stato di conservazione e manutenzione

normale 1,00

mediocre 0,80

scadente 0,60

6) Vetustà fisica

da 1 a 5 anni 1,00

10 anni 0,95

12 anni 0,93

da 21 a 50 anni 100 – [15 + (anni – 20) x 0,50]

100

oltre 50 anni 0,70

7) Caratteristiche ambientali estrinseche (salubrità, ceto prevalente,

rumorosità, comodità di parcheggio, accessibilità, servizi)

ottime 1,05

buone 1,00

mediocri 0,95





scadenti 0,90

***

All’unità immobiliare oggetto di valutazione, si è ritenuto di poter

applicare un valore unitario al nuovo pari a 1.700,00 €/mq. che

rappresenta un valore medio attribuibile ad esso per le caratteristiche

tipologiche e dimensionali già descritte sopra, per l’ampio terreno

pertinenziale e per il pregio complessivo del compendio.

Per giungere alla determinazione del valore unitario di mercato da

attribuire all’immobile, si sono applicati a detto valore di 1.700,00

€/mq., opportuni coefficienti di compensazione scelti tra quelli

determinati nella precedente tabella, che consentono di apprezzare la

differenza rispetto alle quotazioni medie di mercato.

In particolare si sono applicati i seguenti coefficienti di correzione in

relazioneallecaratteristicheintrinsechepossedutedall’immobile:

Abitazione e pertinenza

- Caratteristiche Posizionali 1,00*

- Caratteristiche Ambientali intrinseche 0,95**

- Caratteristiche Tecniche e Funzionali 0,80

- Caratteristiche Tipologiche 1,10

- Stato di Conservazione 0,90***

- Vetustà Fisica 0,70****

- Caratteristiche Ambientali estrinseche 1,05

*: si è scelto il coeff. 1,00 in quanto il prezzo reperito tramite indagini dirette riguarda già immobili in

quella zona o in zona similare.





**: si è scelto il coeff. 0,95 in quanto l’orientazione non risulta ottimale (Nord-Sud);

***: si è scelto il coeff. 0,90 in quanto il degrado è dovuto prevalentemente alla vetustà, valorizzata con

indice 0,70.

****: si è scelto il coeff. 0,70 in quanto l’ultima ristrutturazione risale verosimilmente a più di 50 anni.

Il coefficiente complessivo risulta pertanto:

1,00 x 0,95 x 0,80 x 1,10 x 0,90 x 0,70 x 1,05 = 0,55

Il valore al mq. omogeneizzato risulta:

1.700,00 €/mq. x 0,55= 935,00 €/mq.

Il valore stimato dell’immobile (senza le potenzialità) di complessivi

mq. commerciali ~ 316,00 risulta:

935,00 €/mq. x mq. 316,00 = ≈ €. 300.000,00

* * *

Calcolo della potenzialità derivante dal solo recupero dell’esistente

L’entità della potenzialità edificatoria del bene potrebbe avere come

conseguenza una maggiorazione del valore di stima dell’immobile nel

suo stato attuale.

Si osserva che il valore stimato della maggiorazione dovuta alla

eventuale potenzialità dell’immobile inciderebbe sulla convenienza

economica all’acquisto dello stesso nelle condizioni iniziali di

conservazione: la maggiorazione “x” del valore stimato del bene,

dovuta alla sua intrinseca potenzialità, dovrebbe essere inferiore o al

massimo uguale alla differenza tra il valore stimato del bene

restaurato, e ampliato di fatto con il recupero della “Rovina” in






Dependance, meno il valore iniziale del bene e i costi da sostenere per il

recupero.

Si calcolano i costi per il recupero, mediante il sistema parametrico

per unità di superficie o volume:

Per quanto riguarda la Rovina, il costo per un recupero di tipo

“pesante”, definito dall’obbiettivo di risanare integralmente il

manufatto edilizio mediante sostituzione e rifacimento degli elementi

orizzontali (solai, pavimentazioni, soffittature), rifacimento anche

parziale degli elementi verticali esterni (muratura di facciata,

rivestimenti, intonaci, tinteggiature) e degli elementi verticali interni

con la creazione di locali per bagni o cucine, la posa in opera degli

impianti e, di fatto, il cambio di destinazione, può essere stimabile in

circa €.1.500,00 per unità lorda di superficie:

- mq. 120,00 x €./mq. 1.500,00 = - €. 180.000,00

I costi di un eventuale ampliamento del 20% ex art. 2 L.R. 14/09 si

stimano con il parametro del metro cubo:

- mc. 285,00 x €./mc. 320,00 = - €. 90.000,00

Per quanto riguarda la Rimessa, la sua demolizione e ricostruzione

può essere stimata in €. 150,00 per unità di volume lordo (con la

realizzazione di un Garage e di Ripostigli):

- mc. 360,00 x €./mc. 150,00 = - €. 50.000,00

Per quanto riguarda l’Abitazione, i costi per una manutenzione

straordinaria con recupero delle unità collabenti al P.1, possono

essere stimati in circa €. 800,00 per unità lorda di superficie (tenuto





conto del rifacimento della copertura, del risanamento delle

murature e degli intonaci, della sostituzione degli infissi, del

rifacimento e integrazione degli impianti, della sostituzione delle

finiture obsolete, del rifacimento del bagno al P.T. e della Cucina):

mq. 274,00 x €./mq. 800,00 = ~ €. 220.000,00

* * *

Il valore del compendio immobiliare, nello stato successivo

all’eventuale recupero, può essere stimato, applicando il prezzo “al

nuovo” individuato per il bene in oggetto alla superficie commerciale

derivante dal solo recupero delle pertinenze accessorie (unità

collabenti al P.1, Rovina e Rimessa):

Caratteristiche Posizionali 1,00

Caratteristiche Ambientali intrinseche 0,95

Caratteristiche Tecniche e Funzionali 0,95*

Caratteristiche Tipologiche 1,10

Stato di Conservazione 1,00

Vetustà Fisica 1,00**

Caratteristiche Ambientali estrinseche 1,05

*: si è scelto il coeff. 0,95 in quanto l’orientazione non risulta comunque ottimale (Nord-Sud);

**: si è applicato il coeff. 1,00 in quanto il bene recuperato può essere equiparato ad una nuova

costruzione.

Il coefficiente complessivo risulta pertanto:

1,00 x 0,95 x 0,95 x 1,10 x 1,00 x 1,00 x 1,05 = 1,04

Il valore al mq. omogeneizzato risulta:






1.700,00 €/mq. x 1,04= ~ 1.768,00 €/mq.

Il valore stimato dell’immobile dei complessivi mq. commerciali ~

495,00 recuperati, risulta pertanto:

1.768,00 €/mq. x ~ mq. 495,00 = ≈ €. 875.000,00

La potenzialità deriva pertanto dalla valutazione della differenza tra

tale valore stimato del compendio recuperato, i costi per il recupero e il

valore stimato del bene nelle condizioni attuali di conservazione:

€. 875.000,00 - €. 450.000,00 - €. 300.000,00 = €. 125.000,00

Data la notevole entità dei costi del recupero, si ritiene che la

potenzialità, ovvero la maggiorazione del valore base dovuta alla

convenienza all’acquisto possa essere stimata in €. 75.000,00.

* * *

Pertanto il più probabile valore di mercato del bene, considerata la

sola potenzialità derivante dal mero recupero dei fabbricati (senza

ampliamento), si ottiene dal valore stimato del compendio nelle

attuali condizioni di conservazione con l’aggiunta della potenzialità

stimata:

€. 300.000,00 + €. 75.000,00 = €. 375.000,00

Si precisa che il terreno di pertinenza viene di fatto così valutato ~ €.

69.000,00 (€. 375.000,00 : mq. 316,00 x mq. 58,00) allo stato

attuale, mentre ~ €. 100.000,00 nello stato recuperato (€.

875.000,00 : mq. 495,00 x mq. 58,00).

* * *

Calcolo della potenzialità derivante dal recupero e ampliamento






Si calcola sinteticamente la ulteriore potenzialità derivante

dall’ampliamento della Rovina del 20% ex art. 2 L.R. 14/09 in

un’unità autonoma con circa mq. 400,00 di terreno di pertinenza: si

avrebbe un aumento della Sup. comm. del compendio di ~mq. 84,00

(tenuto conto del garage indicizzato con parametro 0,50), per un

totale pertanto di mq. 495,00 + mq. 84,00 = mq. 579,00.

Il prezzo base reperito tramite indagini dirette dovrebbe essere

diminuito per l’aumento della consistenza e per la perdita di pregio

del compendio: €. 1.600,00 invece che €. 1.700,00.

Si considerano per entrambe le unità le medesime caratteristiche

ambientali intrinseche ed estrinseche, e un medesimo indice di

omogeneizzazione di 1,04.

Il valore al metro quadrato omogeneizzato risulta pertanto:

1.600,00 €/mq. x 1,04= 1.664,00 €/mq.

Il valore stimato dei due immobili di complessivi mq. commerciali ~

579,00, risulta pertanto:

1.664,00 €/mq. x ~ mq. 579,00 = ≈ €. 960.000,00

La potenzialità deriva pertanto dalla valutazione della differenza tra

tale valore stimato del compendio recuperato e ampliato, i costi per il

recupero e per l’ampliamento e il valore stimato del bene nelle

condizioni attuali di conservazione:

€. 960.000,00 - €. 540.000,00 - €. 375.000,00 = €. 45.000,00

Pertanto il più probabile valore di mercato del bene, considerata la

potenzialità derivante dal recupero dei fabbricati e dall’ampliamento

ex art. 2 L.R. 14/09, si ottiene dal valore stimato del compendio nelle






attuali condizioni di conservazione (con la potenzialità derivante dal

solo recupero dele unità collabenti) con l’aggiunta della potenzialità

derivante dall’ampliamento:

€. 375.000,00 + €. 45.000,00 = €. 420.000,00

Si precisa che il terreno di pertinenza viene di fatto così valutato ~ €.

77.000,00 (€. 420.000,00 : mq. 316,00 x mq. 58,00) allo stato

attuale, mentre ~ €. 95.000,00 nello stato recuperato (€. 960.000,00 :

mq. 579,00 x mq. 58,00).

* * *

§[5]

CARATT. DEI TERRENI (AGRIC./EDIFIC.)

Omissis.

* * *

§[6]

FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI

suscettibili di cancellazione

Risultano, a carico degli immobili sopra descritti, a tutto il giorno

26/08/2009 (ispezioni integrative effettuate dal C.T.U. presso la

Conservatoria RR.II. di Padova – Allegato n. 6), le seguenti formalità

pregiudizievoli suscettibili di cancellazione (v. Certificazione notarile

in Atti):

1) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Padova in data

01/12/2008 ai nn. 52464/11373 derivante da Decreto Ingiuntivo






rep. 2752/2008 Tribunale di Padova, per €. 68.000,00 (Capitale €.

56.661,00);

A carico dei seguenti immobili:

Immobile n. 1


Catasto: FABBRICATI




Immobile n. 2


Catasto: FABBRICATI




Immobile n. 3


Catasto: FABBRICATI



Immobile n. 4


Catasto: TERRENI








A favore:

_ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -): quota 1/1 proprietà;

Contro:

_ nato a PADOVA il 1 5/08/1945 (C.F-): quota 1/1 proprietà;

2) ATTO DI PIGNORAMENTO trascritto a Padova in data

21/04/2009 ai nn. 14726/8446 per Atto Giudiziario del

28/03/2009 rep. n 1795/2009, Ufficiale giudiziario di Padova C.F.:

80015080288

A carico dei seguenti immobili:

Immobile n. 1


Catasto: FABBRICATI




Immobile n. 2


Catasto: FABBRICATI









Immobile n. 3


Catasto: FABBRICATI



Immobile n. 4


Catasto: TERRENI



A favore:

_ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -): quota 1/1 proprietà;

Contro:

_ nato a PADOVA il 1 5/08/1945 (C.F. -): quota 1/1 proprietà;

* * *

§ [7]

FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI

che rimarranno a carico dell’acquirente

1) Servitù di finestra di cui all’Atto di Stralcio di quota rep. 16115

del 09/02/1935 Notaio Foratti Fausto di Padova, trascritto a Padova il

05/03/1935 ai nn. 1749/1088 (Allegato n. 6): in esso è stabilita






inoltre una servitù di passaggio sulla capezzagna mediana ed

inferiore dei campi di cui ai mapp. 17/a, b, c, d, e, f (verosimilmente

riguardante solamente i mapp. 17/e, d, c.) che non costituisce più un

vincolo nell’attuale situazione di frazionamento: infatti gli

appezzamenti identificati allora quali mapp. 17/e e 17/c non

rientrano tra i beni oggetto del presente pignoramento.

Per quanto riguarda eventuali vincoli di edificabilità, vi sono

unicamente le prescrizioni del P.R.G. con riferimento alle Zone “E2”, (v.

art. 20 delle N.T.A. così come modificato e integrato dalla L.R. 11/04 –

Allegato n. 4), l’art. 23.2.2b delle N.T.A. del P.A.T.I., per il quale nella

proprietà in oggetto sono individuate due parti, quella già edificata a Sud

come area di urbanizzazione consolidata, e quella a Nord come ambito

di connessione naturalistica di 1° grado (con vincolo di inedificabilità,

come confermato al C.T.U. dal Tecnico Comunale competente

dell’U.T.3), e l’art. 11.2.1 delle N.T.A. del P.A.T., il quale non modifica

l’assetto previsionale del P.R.G. vigente ma impone la salvaguardia ex

art. 29 L.R. 11/04 degli edifici o gruppi di edifici costruiti

anteriormente al 1942: tale salvaguardia si risolve nel vincolo del

mantenimento delle caratteristiche tipologiche generali (murature in

laterizio, copertura in legno e laterizio, solai in legno).

* * *

§ [8]

CERTIFICATI DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI






Gli impianti installati, come detto, sono datati e pertanto non sono

corredati da certificati di conformità (Allegato n. 4).

* *

§ [9]

PROSPETTO RIEPILOGATIVO

DIRITTO VENDUTO:

1) Piena proprietà (1/1);

* *

UBICAZIONE:

COMUNE DI PADOVA (Frazione di Camin), Via Levorin, 6.

* *

QUALITA’:

Unità immobiliare residenziale a due livelli (cat. A/7 – Abitazioni in

villini) con mq. catastali 3972,00 di terreno di pertinenza esclusiva, ed

unità collabenti (Cat. F/2);

* *

COMPOSIZIONE:

Abitazione: P.T.-1° di mq. comm. 258,00;

Terreno di pertinenza: ad uso esclusivo di ~ mq. 3.500,00

(escluse le strade interpoderali ad Est e Nord, comprese nel mapp. 29

del Fg. 112 C.T., e i sedimi dei fabbricati);

Unità Collabenti cat. F/2: 1) P.1 dell’abitazione (parte): ~ mq.comm.

16,00; 2) Rovina P.T./1°: ~ mq. comm. 120,00; 3) Rimessa P.T.: ~ mq.

comm. 43,50.





DESCRIZIONE CATASTALE:

C.F. (Catasto dei Fabbricati):

Comune di Padova

Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 1, Bene Comune Non

Censibile; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6; Annotazioni: cortile;

Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 4, Zona Censuaria: 2,

Categoria: A/7 (Abitazioni in villini), Classe: 2, Consistenza: 10,5

vani, Rendita catastale €. 1.437,04; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,

piano: T-1;

Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 5, Categoria: unità

collabenti (F/2: n.d.C.T.U.), Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,

piano: T-1.

Intestazione (sub 4 e 5*):

_ nato a PADOVA il 15/08/1945, C.F. –

(Proprietà per 1/1);

*: il sub. 1 non ha intestazione in quanto trattasi di Bene Comune Non Censibile;

* * *

C.T. (Catasto dei Terreni):

Comune di Padova

Foglio 112, Mappale: n. 29, Qualità: Ente Urbano, Superficie: are

39 e ca 72 (mq. 3972 n.d.C.T.U.)

[senza intestazione catastale in quanto trattasi di Ente Urbano]

* * *

VARIAZIONI CATASTALI :






L’Atto di Pignoramento e l’Istanza di Vendita non presentano

sostanziali difformità rispetto al censimento attuale.

Le visure effettuate dal C.T.U. non hanno rilevato variazioni catastali

successive al pignoramento.

Vi sono alcune lievi difformità nella mappa e nelle planimetrie, per la

cui regolarizzazione è stata stimata una spesa di circa €. 2.000,00, la

quale non ha incidenza sul valore di stima degli immobili.

* * *

CONFINI :

La proprietà confina a Nord con il Mapp. 25, a Sud con il Mapp. 769 (di

proprietà del Comune), a Est con il Mapp. 95, a Ovest con i Mapp.

956 e 943, tutte particelle del Fg. 112 del C.T.

* * *

PROVENIENZA:

1) Quota nuda proprietà di 1/3: Testamento pubblico registrato con atto

in data 03/03/1969 rep. n. 13068 del notaio La Rosa Salvatore di

Padova, trascritto a Padova il 22 marzo 1969 ai nn. 4731/3590; rimane

beneficiaria dell’usufrutto la Sig.ra -, vedova _, nata a Cartura il

14/10/1914;

2) Piena proprietà della medesima quota di 1/3: dal 27/03/1986,

alla morte della Sig.ra -;

3) Quota piena proprietà degli ulteriori 2/3: Compravendita in data

15/11/1990 n. 53050 rep. n. 53050 del notaio La Rosa Salvatore di

Padova, trascritto a Padova il 07/12/1990 ai nn.






29440/20205;

4) Cessione Mapp. 769 Fg. 112: Compravendita in data 15/11/1997 n.

200994 Notaio Doria Roberto di Padova, trascritta a Padova il

05/12/1997 ai nn. 33986/23467, con la quale il Sig. _ - cede al

Comune di Padova, la piena proprietà del Mapp. 769 del Fg. 112

del Catasto Terreni: la consistenza catastale dell’area su cui

insistono gli immobili oggetto di pignoramento, oggi censita

quale mapp. 29 del Fg. 112 del Comune di Padova di are 39.72,

deriva appunto dalla sottrazione delle are 1.30 del Mapp. 769

del Fg. 112, dalle are 41.02 pervenute in proprietà al Sig. _ - per

gli atti sopra citati.

* * *

COMPROPRIETARI:

Sugli immobili oggetto del presente pignoramento non risultano

diritti di comproprietà con soggetti terzi;

* * *

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI:

1) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Padova in data

01/12/2008 ai nn. 52464/11373 derivante da Decreto Ingiuntivo

rep. 2752/2008 Tribunale di Padova, per €. 68.000,00 (Capitale €.

56.661,00); a favore del sig. _ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -):

quota 1/1 proprietà;

* * *

2) ATTO DI PIGNORAMENTO trascritto a Padova in data

21/04/2009 ai nn. 14726/8446 per Atto Giudiziario del






28/03/2009 rep. n 1795/2009, Ufficiale giudiziario di Padova C.F.:

80015080288; a favore del sig. _ nato a Saonara il 20/07/1946 (C.F.:

-: quota 1/1 proprietà;

* * *

OCCUPAZIONE:

L’immobile costituisce l’abitazione del Debitore.

* * *

REGOLARITA’ EDILIZIA:

In base alle risultanze di approfondite indagini del C.T.U. presso

l’Archivio delle Pratiche Edilizie e l’Archivio Cartografico del

Comune di Padova e alla normativa in materia (art. 17 Legge

765/1967, art. 31 Legge 47/1985) e tenuto conto che il primo P.R.G.

del Comune di Padova risale al 1957, non si può affermare che le

costruzioni oggetto di pignoramento costituiscano o contengano

abusi edilizi, ovvero che integralmente o parzialmente risultino

certamente costruite, senza concessione edilizia, successivamente al

1957.

L’immobile non è dotato di certificato di agibilità, ma deve ritenersi

regolare sotto questo profilo, in quanto costruito e/o modificato

prima del 1957 (anno di entrata in vigore del primo P.R.G. del

Comune di Padova) fuori dal centro abitato.

* * *





PREZZO BASE:

Valore stimato = ~ €. 420.000,00;

§[10]

ELENCO DEGLI ALLEGATI

1) Verbale del Sopralluoghi in data 01/10/2009 e 09/10/2009;

2) Rilievo fotografico in data 01/10/2009 e 09/10/20;

3) Rilievo grafico;

4) Documentazione Comunale;

5) Visure e planimetrie catastali C.T.U.;

6) Ispezione integrativa c/o Conservatoria RR.II. (Padova);

* * *

Il C.T.U.

(Dott. Arch. Luca Verger)

Teolo, 10 Novembre 2009

P.S.: l’udienza è stata fissata ex art. 569 c.p.c. in data

24/11/2009: in base all’art. 2963 c.c. e all’art. 155 c.p.c. (v. anche

Cass. Civ. 06/10/1997, n. 9701 sul conteggio a ritroso) la data

della consegna dell’elaborato (45 giorni prima dell’udienza)

doveva essere il 10/10/2009 (sabato); è stata concessa una

proroga di gg. 30, decorrenti in base alla medesima normativa

dal primo giorno non festivo successivo alla precedente

scadenza, pertanto il 12/10/2009: ne consegue che la data di

consegna successiva alla proroga deve ritenersi il 10/11/2009.

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