TRIBUNALE DI PESARO Esecuzioni Immobiliari · D Documentazione Conservatoria RR.II. – visure e...

Geom. Giuseppe FALCONE - FALCONE & BONAZZOLI Geom. Associati- Galleria dei Fonditori N. 3 -61122 PESARO (PU) - Cod. fisc.: FLC GPP 66H30 L103J - P. Iva: 02596390415 Ph: +39 0721 411030- Fax: 418070 - mobile ph: +39 348 4759294 E - mail: [email protected] PEC: [email protected]

Procedura di Esecuzione Immobiliare N. 230/2015. Tribunale di Pesaro - Giudice Dott. Davide Storti

ORIGINALE

ESECUZ. IMMOBILIARE N. 230/2015

+ E.I. 306/2015 riunita alla N.

230/2015

TRIBUNALE DI PESARO Esecuzioni Immobiliari

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 230/2015. GIUDICE: Dott. DAVIDE STORTI

CREDITORI: Omissis e Omissis ESECUTATI: Omissis, Omissis e Omissis

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO

Pesaro, li 30/11/2016

Il Consulente Tecnico

Geom. Giuseppe FALCONE

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RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO ______________________________________________________________________________________________

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INDICE

A. Premesse e quesiti; pag. 7

B. Operazioni peritali e descrizione in termini generali; pag. 7

C. Immobili oggetto di perizia e formazione di lotti;

pag. 8

LOTTO N. 1) Pag. 10

1 Esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

pag. 10

2.1 Sommaria descrizione del bene; pag. 10 2.2 Descrizione dettagliata del bene; pag. 11 3 L’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportato dalla

Conservatoria dei RR.II., acquisizione dell’estratto dell’atto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia;

pag. 12

4 Lo stato del possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, verifica dell’esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento;

pag. 13

5 6 7 8

L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti dai contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; la Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, compresa la conformità degli impianti, posti a servizio dell’edificio, alle disposizioni contenute nel D.M. del 22/01/2008 n. 37 l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; La predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica;

pag. 13 pag. 13 pag. 14 pag. 16

9 In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza del quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già

pag. 16




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corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della Legge 47/1985 ovvero dell’art. 46, comma quinto, del D.P.R. n. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

10 La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

pag. 17

11 L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

pag. 18

12 La formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita ovvero l’indicazione che le unità non possono essere divise.

pag. 18

13 La stima Commerciale dei beni Pag. 18

LOTTO N. 2) Pag. 21


pag. 21

2.1 Sommaria descrizione del bene; pag. 21 2.2 Descrizione dettagliata del bene; pag. 22 3 L’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportato dalla

Conservatoria dei RR.II., acquisizione dell’estratto dell’atto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia;

pag. 23


pag. 23

5 6

L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti dai contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

pag. 23 pag. 24




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7 8

all’acquirente; la Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, compresa la conformità degli impianti, posti a servizio dell’edificio, alle disposizioni contenute nel D.M. del 22/01/2008 n. 37 l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; La predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica;

pag. 25 pag. 26

9 In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza del quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della Legge 47/1985 ovvero dell’art. 46, comma quinto, del D.P.R. n. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

pag. 26


pag. 27

11 L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

pag. 27


pag. 27

13 La stima Commerciale dei beni pag. 28

LOTTO N. 3) pag. 30


pag. 30

2 Sommaria descrizione del bene; pag. 31




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3 L’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportato dalla Conservatoria dei RR.II., acquisizione dell’estratto dell’atto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia;

pag. 31


pag. 13

5 6 7 8

L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti dai contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; la Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, compresa la conformità degli impianti, posti a servizio dell’edificio, alle disposizioni contenute nel D.M. del 22/01/2008 n. 37 l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; La predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica;

pag. 32 pag. 33 pag. 34 pag. 34

9 In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza del quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della Legge 47/1985 ovvero dell’art. 46, comma quinto, del D.P.R. n. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

pag. 35


pag. 35

11 L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche

pag. 35




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se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;


pag. 35

13 La stima Commerciale dei beni Pag. 36

ALLEGATI LOTTO 1):

All. A Documentazione Fotografica;

All. B Documentazione Catastale – visure e planimetrie;

All. C Documentazione Urbanistica e doc. Comune di FANO;

All. D Documentazione Conservatoria RR.II. – visure e atti;

All. E Attestato di Prestazione Energetica;

LOTTO 2):

All. F Documentazione Fotografica;

All. G Documentazione Catastale – visure e planimetrie;

All. H Documentazione Urbanistica e doc. Comune di Saltara;

All. I Documentazione Conservatoria RR.II. – visure e atti;

All. L Documentazione Condominiale;

All. M Attestato di Prestazione Energetica;

LOTTO 3):

All. N Documentazione Fotografica;

All. O Documentazione Catastale – visure ed estratto di mappa;

All. P Documentazione Urbanistica (cert. di Destinazione Urbanistica);

All. Q Documentazione Conservatoria RR.II. – visure e atti;




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A. PREMESSE, QUESITI

Premesso che,

- in data 14/01/2016 lo scrivente Geom. Falcone Giuseppe è stato incarico da parte del Giudice Dott.

Storti Davide del Tribunale di Pesaro alla redazione della Perizia relativa ad immobili di cui

all’Esecuzione Immobiliare N. 230/2015;

- successivamente riceveva comunicazione dalla Segreteria del Tribunale di attendere la Riunione

all’Esecuzione Immobiliare N. 230/2015 della N. 306/2015 che avveniva con verbale del

07/04/2016;

- in data 12/05/2016 il CTU richiedeva alla parte creditrice il pagamento dell’acconto concesso dal

Giudice, che veniva onorato in data 20/06/2016, data questa in cui si è dato corso alle operazioni

peritali;

- in data 06/10/2016 il CTU otteneva proroga dei termini di consegna dell’elaborato peritale fissato

per il giorno 30/11/2016;

ciò premesso,

al sottoscritto Geom. Falcone Giuseppe, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Pesaro-

Urbino al N. 1261 e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Pesaro, relativamente alla

procedura di Esecuzione Immobiliare N. 230/2015 alla quale è stata riunita l’Esecuzione N.

306/2015 è stato chiesto di predisporre elaborato peritale che rispondesse e stabilisca quanto

riportato con Decreto del 14/01/2016.

B. OPERAZIONI PERITALI

Si riportano, di seguito, le varie fasi delle operazione peritali svolte:

- In data 14/01/2016 veniva conferito allo scrivente l’incarico da parte del Giudice Dott.

Storti Davide del Tribunale di Pesaro;

- In data 07/04/2016 veniva riunita all’Esecuzione Immobiliare N. 230/2015 a carico dei

Sigg. Omissis e Omissis l’Esecuzione Immobiliare N. 306/2015 a carico del Sig. Omissis;

- In data 20/06/2016 si dato corso alle operazioni peritali a seguito del pagamento

dell’acconto spese richiesto in data 12/05/2016;

- Dal 20/06/2016 al 04/10/2016 accessi al Comune di Fano e Saltara presso Uffici Edilizia




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Privata, Ufficio del Territorio di Pesaro, Agenzia del Territorio e Uffici Anagrafe per

richiesta di visione pratica edilizia e richiesta copie documenti;

- In data 12/09/2016 è stata inviata Comunicazione agli esecutati per il sopralluogo di rito

ma solo i Sigg. Omissis e Omissis hanno acconsentito l’accesso all’immobile in Fano,

mentre la comunicazione inviata al Sig. Omissis è stata restituita allo scrivente con

menzione di “DESTINATARIO SCONOSCIUTO” pur avendo residenza presso l’immobile

oggetto di perizia in Saltara;

- In data 20/09/2016 alle ore 09,30 si procedeva al sopralluogo presso l’immobile in Fano

Via Volturno 4, di cui all’Esecuzione Immobiliare N. 230/2015;

- In data 04/10/2016 si procedeva ad un nuovo accesso al Comune di Saltara per reperire

copia della documentazione urbanistica dell’immobile;

- In data 07/10/2016 si procedeva al sopralluogo presso gli immobili di proprietà del Sig.

Omissis in Saltara;

- In data 21/10/2016 si procedeva all’accesso al Comune di Fano per chiarimenti urbanistici

relativi all’immobile in Fano;

- In data 02/11/2016 si richiedeva al Comune di saltare il Certificato di Destinazione

Urbanistica relativa ai terreni in Saltara, ritirato in data 24/11/2016;

- In data 24/11/2016 si ritirava presso il Comune di Saltara Certificato di Destinazione

urbanistica relativa per i terreni in perizia;

- In data 30/11/2016 si riceveva la documentazione condominiale dell’immobile in Saltara.

Sulla scorta della documentazione catastale, preliminarmente acquisite, degli elaborati

progettuali depositati presso il Comune di Fano e Saltara, il sottoscritto ha effettuato i sopralluoghi

necessari all’interno degli immobili oggetto di esecuzione immobiliare per la verifica della legittimità

urbanistica e catastale effettuando idonea documentazione fotografica.

Quindi, ottenute tutte le necessarie informazioni utili alla redazione dell’elaborato peritale, il CTU

scrivente relaziona.

C. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA E FORMAZIONE DI LOTTI

Trattandosi di due procedimenti di esecuzione immobiliare (Esec. Immobiliare 230/15 e 306/15) poi

riunite nell’Esecuzione Immobiliare N. 230/2015 si elencano i beni immobiliari oggetto di esecuzione.

Esec. Imm.re N. 230/2015:




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1) Fabbricato residenziale da cielo a terra in Comune di Fano Via Volturno N. 4 distinto al

Catasto Fabbricati di detto Comune con il Foglio 47 Particella 788, di proprietà Omissis;

2) Frustoli di terreno in Comune di Saltara di superficie complessiva di mq. 196 distinti al

Catasto Terreni con il Foglio 2 Particelle 889 e 898, di proprietà Omissis x 1/3, FORTI

Sonaia x 1/3 e Omissis x 1/3;

ex Esec. Imm.re N. 306/2015 ora riunita alla 230/2015:

1) Porzione di fabbricato residenziale in Comune di Saltara Via XXV Aprile N. 5 costituito da

appartamento e autorimessa distinti al Catasto Fabbricati di detto Comune con il Foglio 2

Particella 976 sub. 11 (l’abitazione) e sub. 5 (l’autorimessa), di proprietà Omissis;

2) Terreni in Comune di Saltara di superficie complessiva di mq. 2371 distinti al Catasto

Terreni con il Foglio 2 Particelle 977, 980, 1016 e 1018, di proprietà Omissis;

3) Frustoli di terreno in Comune di Saltara di superficie complessiva di mq. 196 distinti al

Catasto Terreni con il Foglio 2 Particelle 889 e 898, di proprietà Omissis x 1/3, FORTI

Sonaia x 1/3 e Omissis x 1/3;

Considerata la natura dei beni, la loro localizzazione, le proprietà (parte in comproprietà e parte in

proprietà esclusiva) il CTU scrivente ritiene opportuno la formazione di N. 3 LOTTI di cui uno per

l’immobile in Fano e due per gli immobili in Saltara, più precisamente:

LOTTO 1) Fabbricato residenziale da cielo a terra in Comune di Fano (PU) Via Volturno N. 4 distinto

al Catasto Fabbricati di detto Comune con il Foglio 47 Particella 788;

LOTTO 2) Porzione di fabbricato residenziale in Comune di Saltara (PU) Via XXV Aprile N. 5

costituito da appartamento e autorimessa distinti al Catasto Fabbricati di detto Comune con il Foglio

2 Particella 976 sub. 11 (l’abitazione) e sub. 5 (l’autorimessa);

LOTTO 3) Terreni in Comune di Saltara di superficie complessiva di mq. 2567 distinti al Catasto

Terreni con il Foglio 2 Particelle 977, 980, 1016, 1018, 889 e 898.




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LOTTO N. 1)

CAPITOLO N. 1: ESATTA IDENTIFICAZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI

CATASTALI

L’immobile oggetto di perizia sito in Fano loc. Centinarola, Via Volturno N. 4.

I confini sono: Via Volturno (fronte fabbricato), Prop. Particella 790 (guardando il fabbricato dalla via

volturno a destra), Prop. Particella 792 (guardando il fabbricato dalla via Volturno a sinistra) e Via

Bezzecca (retro fabbricato).

Dati Catastali:

Catasto fabbricati COMUNE DI FANO

o Foglio 47 Particella 788, Cat. A/2 Classe 3 Consistenza vani 11,5 Rendita € 1.247,24 Via

Pasubio piano TU-2;

N.B. Catastalmente è erroneamente indicata Via Pasubio in luogo di Via Volturno, con tutta probabilità

in sede di costruzione l’immobile era inquadrato nella via Pasubio poi diventata Via Volturno.

Intestazione Catastale:

Omissis nata a Acqualagna il 15/05/1941; proprietà per 1000/1000.

Si ritiene opportuna la presentazione di variazione catastale per aggiornamento planimetrico e dati

di classamento.

Vedi allegato “B”

CAPITOLO N. 2.1: UNA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE

L’immobile oggetto di perizia è costituito da una palazzina di 2 piani utili fuori terra, ed 1 piano

seminterrato sita in Fano (PU) Loc. Centinarola, Via Volturno N. 4.

Il fabbricato edificato nei primi anni ‘70 risulta di discreto aspetto architettonico, in linea con

l’architettura dell’epoca, che bene si integrata nella zona in cui è ubicato.




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L’intero fabbricato, pur essendo stato accatastato come unica unità immobiliare, risulta di fatto

composto da due abitazioni distinte di cui una al piano terra (rialzato) ed una piano primo oltre ad

accessori e dipendenze comuni

L’area dove sorge l’immobile è a prevalente carattere residenziale con palazzine di analoghe

caratteristiche.

L’accesso alle abitazioni, dalla Via Volturno N. 4, è garantito percorrendo l’area comune, da qui si

accede all’ingresso e vano scala comune che collega anche i vani seminterrati ed il sottotetto.

All’immobile è possibile accedervi anche dalla Via Bezzecca posta sul retro del fabbricato. Dall’area

comune si accede anche alla autorimessa posta al piano seminterrato.

Nessuna limitazione appare evidente per quanto riguarda sia l’accessibilità all’immobile.

CAPITOLO N. 2.2: DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL BENE

L’immobile oggetto di perizia è sito in FANO loc. Centinarola, Via Volturno N. 4.

Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra abitabili, oltre a sottotetto pressoché inaccessibile e

ad un piano seminterrato ad uso garage e cantine. L’immobile è dotato di vano scala interno che

collega tutti i piano del fabbricato, dal piano seminterrato al piano sottotetto.

Il fabbricato presenta una struttura portante in cemento armato e muratura di tamponamento, con

copertura a due falde, i solai sono in latero-cemento.

Le facciate esterne risultano in parte intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con rivestimento

del tipo “mattoncino faccia a vista” incollate, i parapetti dei balconi sono in ferro verniciato a disegno

semplice, gli infissi esterni risultano essere in alluminio con vetro-camera protette con avvolgibili in

PVC.

Lo stato di manutenzione e conservazione esterna del fabbricato è discreta, non si notano, per

quanto è dato a vedere, lesioni di alcun genere.

Internamente al fabbricato, come già accennato precedentemente, è localizzato un appartamento al

piano terra (rialzato), un appartamento al piano primo, un sottotetto non praticabile e vani

autorimessa-cantine al piano seminterrato.

L’appartamento al piano terra-rialzato (catastalmente indicato come piano primo) è così suddiviso:

ingresso-disimpegno, pranzo, cucinotto, soggiorno, ripostiglio, bagno, due camere, due balconi sul

fronte ed uno sul retro. Le finiture dell’alloggio prevedono pavimenti parte in ceramica e parte in

marmo, rivestimenti ceramici per cucina e bagno, porte in legno tamburate, impianto di




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riscaldamento del tipo tradizionale a gas metano con radiatori. Buono lo stato di conservazione e

manutenzione.

L’appartamento al piano primo (catastalmente indicato come piano secondo) è così suddiviso:

ingresso-disimpegno, pranzo-soggiorno in unico ampio vano, cucinotto, ripostiglio, bagno, due

camere, due balconi sul fronte ed uno sul retro. Le finiture dell’alloggio prevedono pavimenti parte in

ceramica e parte in marmo, rivestimenti ceramici per cucina e bagno, porte in legno tamburate,

impianto di riscaldamento del tipo tradizionale a gas metano con radiatori. Buono lo stato di

conservazione e manutenzione.

Il vano scala che collega tutti i piano dell’edificio ha pavimenti in marmo e balaustre con corrimano in

legno.

Il piano sottotetto risulta essere al grezzo.

Il piano seminterrato è composto da un ampio garage con accesso dall’area comune che affaccia

sulla Via Volturno, un vano destinato a centrale termica e due ampi vani cantina oltre ad ulteriore

piccolo vano posto sul retro di cui si chiarirà meglio nel capitolo relativo alla legittimità urbanistica.

Completano la proprietà un ampio scoperto che circonda il fabbricato e che presenta accessi sia

dalla Via Volturno (fronte fabbricato) che dalla Via Bezzecca (retro fabbricato).

CAPITOLO N. 3: L’ATTO DI ACQUISTO E L’ESATTA PROPRIETA’ COSI’ COME RIPORTATO DALLA

CONSERVATORIA DEI RR.II. e, acquisizione dell’estratto dell’atto di matrimonio del debitore

esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia;

Gli immobili oggetto della presente perizia risultano essere stati edificati su area di proprietà della

Sig.ra Omissis nata ad Acqualagna il 19/05/1941.

L’area è stata acquistata dalla Sig.ra Omissis in forza dell’atto di compravendita a firma del Notaio

Leandro Benini di Fano in data 14/06/1971 Trascritto a Pesaro il 14/07/1971 al N. 2806 RP.

Pertanto la proprietà degli immobili oggetto di perizia risulta essere della Sig.ra Omissis nata a

Acqualagna il 19/05/1941.

La Sig.ra Omissis risulta essere vedova del proprio coniuge Sig. FORTI Primo deceduto in Fano il

18/11/2006.

Vedi allegato “C”




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CAPITOLO N. 4: LO STATO DEL POSSESSO DEL BENE, CON INDICAZIONE DE OCCUPATO DA TERZI,

DEL TITOLO IN BASE AL QUALE E’ OCCUPATO e verifica dell’esistenza di contratti registrati in

data antecedente il pignoramento.

In sede di sopralluogo lo scrivente ha potuto accertare che attualmente il possesso dell’abitazione

posta al piano primo risulta essere della Sig.ra Omissis, invece l’appartamento posto al piano terra-

rialzato risulta utilizzato dalla figlia della Sig.ra Omissis Sig.ra Omissis.

Dalla verifica eseguita presso l’Agenzia delle Entrate di Pesaro non sono emersi contratti di locazione

sia a favore della Sig.ra Omissis sia contro la Sig.ra Omissis.

CAPITOLO N. 5: L’ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI NATURA

CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE IVI

COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DAI CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORI

DELLO STESSO O I VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO.

Da quanto si è potuto accertare non risultano formalità, vincoli ed oneri, anche di natura

condominiale gravanti sul bene ed altri vincoli che possano incidere sull’attitudine edificatoria e/o

connessi con il carattere storico-artistico che resteranno a carico dell’acquirente.

Unica eccezione, per la quale si chiarirà in seguito, riguarda l’esistenza di porzione di fabbricato

realizzate abusivamente e per le quali si dovrà prevedere la loro rimozione.


CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI

ALL’ACQUIRENTE.


condominiale gravanti sul bene o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, fatta

eccezione per le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per le quali si dovrà provvedere alla

cancellazione a seguito di aggiudicazione del bene:

ISCRIZIONI:




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- Iscrizione del 07/05/1997 R.P. 706 R.G. 4047. Ipoteca volontaria derivante da Concessione

a garanzia di apertura di credito. Capitale Lire 250.000.000 ipoteca per Lire 500.00.000,

Durata anni 10. Atto Notarile Pubblico a firma del Notaio Filippo BARILE di Fano del

05/05/1997 Rep. 120942. A favore di BANCO DI CREDITO COOPERATIVO DI FANO SOCIETA’

COOPERATIVA A RESPONSABILITA’ LIMITATA, contro Omissis nata a Acqualagna il 19/11/1941.

Ipoteca su unità negoziale in Fano, Catasto Fabbricati Foglio 47 Particella 788, A/2

Abitazione di tipo civile.

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI:

- Trascrizione contro del 22/09/2015 R.P. 5908 R.G. 9147. Verbale PIGNORAMENTO

immobiliare del 11/08/2015 rep. 2881/2015 Tribunale di Pesaro, trascritto a Pesaro il

22/09/2015 RP. 5908 RG. 9147. A favore di LUNGHI Luca nato in Svizzera il 08/10/1972 e

CURZI Katja nata a Pesaro il 07/03/1975, contro Omissis nata a Acqualagna il 19/11/1941.

Pignoramento su unità negoziale in Fano, Catasto Fabbricati Foglio 47 Particella 788, A/2

Abitazione di tipo civile, unità negoziale in SALTARA, Catasto Fabbricati Foglio 2 Particella

976 sub. 11 e 5, Catasto Terreni F. 2 Particelle 977-980-1016-1018-889-898.

Vedi allegato “D”

CAPITOLO N. 7: LA VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE, la

conformità degli impianti, posti a servizio dell’edificio, alle disposizioni contenute nel D.M. del

22/01/2008 n. 37 l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione

o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

Inquadramento urbanistico:

L’area su cui sorge il fabbricato oggetto di perizia risulta essere inquadrata nel vigente P.R.G. come

zona B2.2 ZONE RESIDENZIALI SEMISATURE A MONTE DELLA STRADA INTERQUARTIERI ED A SUD DEL

FIUME METAURO. Le zone B2.2 sono zone residenziali semisature caratterizzate da differenti densità

fondiarie, poste a monte della strada interquartieri, sud del Fiume Metauro ed in genere nelle

frazioni, in cui sono ancora possibili dei margini di completamento dei tessuti esistenti. In tali zone il

Piano si attua per intervento diretto. Gli inci edilizi ed urbanistici da osservare nell’edificazione sono i

seguenti:

UF = 0,60 mq/mq Utilizzazione fondiaria;




- 15 -


HMAX = 9,50 ml Altezza massima degli edifici;

IPE = 0,20 mq/mq Indice di permeabilità.

Concessioni e/o Autorizzazioni:

L’immobile è stato edificato sulla scorta della Licenza di Costruzione N. 1861 del 05/06/1971 e

dichiarato Abitabile con Autorizzazione di Abitabilità del 30/03/1988, degli stessi sono stati acquisiti

i relativi documenti.

Dall’analisi del progetto architettonico di cui alla Licenza di Costruzione N. 1861/1971 e quanto rilevato

sul posto si sono potute accertare le seguenti difformità:

1) Piano Seminterrato: Ampliamento sul fronte fabbricato, lato sinistro, in corrispondenza

degli accessi carrabili del garage, sono stati spostati i portoni carrabili metallici in

posizione più avanzata con conseguente realizzazione di muratura laterale e utilizzo del

solaio del balcone esistente come copertura comportando un ampliamento di Ml. 1,20 x 5,60

x H. 2,55 circa;

2) Piano Seminterrato: Ampliamento sul retro del fabbricato, in corrispondenza della ex

centrale termica, è stato realizzato un vano ad uso ripostiglio con struttura in muratura e

solaio in latero cemento delle dimensioni di Ml. 2,20 x 2,55 x H. 2,55 circa;

3) Piano Seminterrato: si rilevano lievi modifiche interne consistenti nella diversa posizione

delle aperture (porte) e realizzazione di parete divisoria nell’ampio vano posto sul lato

destro del fabbricato;

4) Interno Fabbricato: rilevate modifiche interne consistenti nella diversa distribuzione interna

(mancata realizzazione di un bagno sia al piano terra (rialzato) che al piano primo) e altre

lievi modifiche planimetriche;

5) Esterno del Fabbricato: si rilevano modifiche prospettiche consistenti nella realizzazione di

ampia finestre in luogo di accesso carrabile sia nella parte retro-sinistra del fabbricato

che fronte-destra, nonchè ulteriori piccole modifiche sempre prospettiche nel resto del

fabbricato;

Relativamente ai punti 1-2, sentito il parere del Responsabile del Servizio Edilizia Privata del Comune

di Fano, non è possibile sanare la situazione in essere in quanto mancano le distanze di legge dal

confine di proprietà, inoltre, da una sommaria verifica delle cubature ammissibili sembra non esserci

disponibilità. Pertanto si ritiene che tali abusi debbano essere rimossi.




- 16 -


Relativamente ai punti 3-4-5 le difformità rilevate possono essere sanate.

Non risultano presentate pratiche di Condono Edilizio ai sensi della L. 47/85 e succ.

Si rimanda al Cap. 9 per le procedure di sanatoria e relativi costi.

Relativamente agli impianti esistenti, per quanto è dato a vedere, si rileva la conformità.

Vedi allegato “C”

CAPITOLO N. 8: LA PREDISPOSIZIONE DELL’ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

E’ stata predisposta l’Attestazione di Prestazione Energetica e trasmessa alla Regione Marche come

disposto dalla normativa vigente. L’APE predisposto ha inquadrato il fabbricato nella classe

energetica “G” con EPgl,nren 225,81 kWh/mq anno.

Vedi allegato “E”

CAPITOLO N. 9: IN CASO DI OPERE ABUSIVE, il controllo della il controllo della possibilità di

sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa;

altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto

istante e la normativa in forza del quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del

procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già

corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono

che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino

nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della Legge 47/1985 ovvero dell’art. 46,

comma quinto, del D.P.R. n. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in

sanatoria;

Come indicato al CAPITOLO 7, si è potuto accertare l’esistenza di opere abusive nel fabbricato che

vengono riportate di seguito:

1) Piano Seminterrato: Ampliamento sul fronte fabbricato, lato sinistro, in corrispondenza

degli accessi carrabili del garage, sono stati spostati i portoni carrabili metallici in

posizione più avanzata con conseguente realizzazione di muratura laterale e utilizzo del

solaio del balcone esistente come copertura comportando un ampliamento di Ml. 1,20 x 5,60

x H. 2,55 circa;




- 17 -


2) Piano Seminterrato: Ampliamento sul retro del fabbricato, in corrispondenza della ex

centrale termica, è stato realizzato un vano ad uso ripostiglio con struttura in muratura e

solaio in latero cemento delle dimensioni di Ml. 2,20 x 2,55 x H. 2,55 circa;

3) Piano Seminterrato: si rilevano lievi modifiche interne consistenti nella diversa posizione

delle aperture (porte) e realizzazione di parete divisoria nell’ampio vano posto sul lato

destro del fabbricato;

4) Interno Fabbricato: rilevate modifiche interne consistenti nella diversa distribuzione interna

(mancata realizzazione di un bagno sia al piano terra (rialzato) che al piano primo) e altre

lievi modifiche planimetriche;

5) Esterno del Fabbricato: si rilevano modifiche prospettiche consistenti nella realizzazione di

ampia finestre in luogo di accesso carrabile sia nella parte retro-sinistra del fabbricato

che fronte-destra, nonchè ulteriori piccole modifiche sempre prospettiche nel resto del

fabbricato;

Come già sopra riportato, per i Punti 1-2, sentito il parere del Resp. Serv. Edilizia Privata del Comune

di Fano, non è possibile proporre sanatoria pertanto si dovrà ripristinare lo stato legittimato con

Licenza di Costruire N. 1861/1971 prevedendo la demolizione delle opere difformi.

I costi della rimessa in pristino sono stimati in € 9.000,00 comprensivi di oneri tecnici ed accessori.

Per quanto riguarda i punti 3-4-5 è possibile sanare la situazione in essere con la presentazione di

progetto in Sanatoria ai sensi dell’Art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e succ. con i seguenti costi:

- Sanzione unica € 1.000,00;

- Diritti di segreteria, Bolli e Spese Tecniche € 3.500,00 oltre IVA e CPA.

Il tutto per complessivi € 5.500,00 circa comprensivi di IVA e CPA.

CAPITOLO N. 10: VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO

CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DA TALI PESI OVVERO CHE IL DIRITTO SUL BENE DEL

DEBITORE PIGNORATO SIA DI PROPRIETA’ OVVERO DERIVANTE DA ALCUNO DEI SUDDETTI TITOLI

Per quanto è stato possibile accertare non risultano gravami di alcun genere per l’immobile oggetto

di perizia.




- 18 -


CAPITOLO N. 11: INFORMAZIONE SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI

MANUTENZIONE, SU EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE Già DELIBERATE, ANCHE SE IL RELATIVO

DEBITO NON SIA ANCORA SCADUTO, SU EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE NEGLI

ULTIMI DUE ANNI ANTERIORI ALLA DATA DELLA PERIZIA, SUL CORSO DI EVENTUALI

PROCEDIMENTI GIUDIZIARI RELATIVI AL BENE PIGNORATO.

L’immobile oggetto di perizia non fa parte di Condominio ed è immobile totalmente autonomo di unica

proprietà, pertanto le spese di gestione sono esclusivamente quelle che la proprietà decide volta per

volta di effettuare per necessità del fabbricato.

CAPITOLO N. 12: LA FORMAZIONE DI PIU’ LOTTI OVE APPAIA CONVENIENTE AI FINI DELLA LORO

VENDITA OVVERO L’INDICAZIONE CHE LE UNITA’ NON POSSONO ESSERE DIVISE

Come già trattato al punto “C” della presente perizia, Trattandosi di due procedimenti di esecuzione

immobiliare (Esec. Immobiliare 230/15 e 306/15) poi riunite nell’Esecuzione Immobiliare N.

230/2015 con differenti beni e proprietà, si è preferito rispondere alla domanda in via preliminare al

punto “C” per dare una continuità logica alla perizia. Lo scrivente CTU ha pertanto definito di

predisporre N. 3 Lotti per l’intera esecuzione immobiliare.

Il presente Lotto 1) pur avendo la possibilità di essere diviso in due lotti differenti per opportunità si è

ritenuto di non procedere ad ulteriore divisione.

CAPITOLO N. 13: LA STIMA COMMERCIALE DEI BENI

Dalle informazioni in possesso dello scrivente e/o disponibili presso operatori accreditati del

settore per la presente relazione di stima sono stati utilizzati alcuni parametri di valutazione

tenendo conto delle seguenti condizioni e limitazioni:

- l’immobile è stato considerato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e la stima

è riferita alla data odierna;




- 19 -


- i parametri dimensionali sono stati rilevati dagli elaborati grafici acquisiti e da verifiche a

campione effettuate in loco;

- la crisi immobiliare che ha colpito il settore ha fortemente limitato le compravendite di immobili se

non a prezzi decisamente più bassi di quelli ipotizzabili solo alcuni anni fa;

Ciò posto, tenuto conto dei seguenti fattori caratterizzanti l’immobile in questione:

- l’ubicazione, la posizione e l’ orientamento;

- la presenza dei servizi essenziali;

- le caratteristiche funzionali e ambientali del territorio;

- la tipologia edilizia, le caratteristiche strutturali, il grado di finitura e lo stato di conservazione e di

manutenzione;

Eseguita una specifica indagine di mercato si è constatato che il prezzo di mercato di immobile

dotato di finiture medie, analogamente localizzato sia a livello di contesto urbano, sia di dotazione di

servizi è attestato mediamente in € 1.700,00 al metro quadrato di superficie commerciale, ossia

calcolando al pieno le murature perimetrali, ed al 50% quelle di confine con altre proprietà e, con le

dovute riduzioni percentuali per le superfici accessorie ed a destinazione autorimessa, ne deriva il

valore commerciale dell’immobile come sotto dimostrato.

CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI:

- Abitazione posta al piano Terra (rialzato): Sup. Comm.le Mq. 114,22;

- Balconi P.T.: Sup. Mq. 25,06 x 33% = Mq. 8,27;

- Vano scale P.T: Sup. Mq. 11,25 x 25% = Mq. 2,81;

- Abitazione posta al piano 1°: Sup. Comm.le Mq. 114,22;

- Balconi P.1°: Sup. Mq. 25,06 x 33% = Mq. 8,27;

- Vano scale P.1°: Sup. Mq. 11,25 x 25% = Mq. 2,81;

- Autorimessa e cantine P. S1: Sup. Mq. 114,22 x 50% = Mq. 57,11;

- Vano scale P.S1: Sup. Mq. 11,25 x 25% = Mq. 2,81;

- Area esterna esclusiva P.T.: Sup. Mq. 464,48 x 10% = Mq. 46,45;

Totale superficie commerciale Mq. 356,97

Valore commerciale alloggio:

Mq. 356,97 x €/mq. 1.700,00 = € 606.849,00




- 20 -


Calcolo delle opere occorrenti per la rimessa in pristino delle opere definite “abusive”:

- Rimessa in pristino volontaria delle opere abusive non regolarizzabili: a corpo € 9.000,00;

- SANATORIA per opere abusive regolarizzabili comprensiva di sanzioni, oneri tecnici, IVA e

CPA: a corpo € 5.500,00;

Sommano opere di ripristino e sanatoria € 14.500,00

Totale Valore Commerciale: € 606.849,00 – 14.500,00 = € 592.349,00

VALORE LOTTO 1 per arrotondamento: € 590.000,00

(euro Cinquecentonovantamila)




- 21 -


LOTTO N. 2)


CATASTALI

L’immobile oggetto di perizia sito in Saltara (PU), Via XXV Aprile N. 5.

I confini sono: Via XXV Aprile (fronte fabbricato), Prop. Particella 976 sub. 12 (guardando il fabbricato

dalla via XXV Aprile a destra), Parti comuni (lato sinistro) e Terreni Omissis (retro fabbricato).

Dati Catastali:

Catasto Fabbricati COMUNE DI SALTARA

o Foglio 2 Particella 976 Sub. 11, Cat. A/3 Classe 2 Consistenza vani 3 Rendita € 170,43 Via

XXV Aprile snc piano S1-T;

o Foglio 2 Particella 976 Sub. 5, Cat. C/6 Classe U Consistenza mq. 35 Rendita € 86,76 Via

XXV Aprile snc piano S1-T;


Omissis nato a Fossombrone il 22/04/1971; proprietà per 1000/1000.

Vedi allegato “G”

CAPITOLO N. 2.1: UNA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE

L’immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento con autorimessa in palazzina con

tipologia a “schiera” nel Condominio denominato “Condominio Via XXV Aprile” sito in Saltara, Via XXV

Aprile N. 5.

Il fabbricato edificato negli anni 2003/2004 risulta di buon aspetto architettonico che bene si

integrata nella zona in cui è ubicato.

L’intero complesso è costituito da due corpi di fabbrica in allineamento ove sono stati realizzati N. 7

appartamenti e relative autorimesse oltre a dipendenze comuni.




- 22 -


L’area dove sorge l’immobile è a prevalente carattere residenziale con palazzine di analoghe

caratteristiche.

L’accesso all’abitazione, dalla Via XXV Aprile al N. civico 5, è garantito percorrendo camminamento

comune ad altre unità immobiliari, da qui si accede alle scale comuni dove vi è l’accesso

all’abitazione. L’accesso al garage, sempre dalla via XXV Aprile, è garantito percorrendo la rampa e

corselli carrabili che portano al piano seminterrato.

Nessuna limitazione appare evidente per quanto riguarda sia l’accessibilità all’immobile.

CAPITOLO N. 2.2: DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL BENE

L’immobile oggetto di perizia è sito in SALTARE (PU) Via XXV Aprile N. 5.

L’appartamento si sviluppa su un piano fuori terra ed uno interrato abitabili, oltre a scoperto

esclusivo. L’autorimessa, posta al piano seminterrato è collegata all’abitazione del piano terra con

scala a chiocciola.

Il fabbricato presenta una struttura portante in cemento armato e muratura di tamponamento, con

copertura a , i solai sono in latero-cemento.

Le facciate esterne risultano in parte intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con rivestimento

del tipo “mattoncino faccia a vista”, i parapetti dei balconi sono in c.a. sormontate da corrimano in

ferro zincato a disegno semplice, gli infissi esterni risultano essere in legno con vetro-camera

protette con persiane anch’esse in legno.

Lo stato di manutenzione e conservazione esterna del fabbricato è discreta, non si notano, per

quanto è dato a vedere, lesioni di alcun genere.

Internamente l’appartamento è così suddiviso: al Piano Terra sogg./cucina, camera, bagno, terrazzo

e scoperto esclusivo, al Piano Seminterrato ripostiglio con scoperto esclusivo oltre a garage con

w.c. direttamente collegato con il piano terra da scala interna.

Le finiture dell’alloggio prevedono pavimenti in ceramica, rivestimenti in ceramica per w.c. e bagno,

porte in legno tamburate, impianto di riscaldamento del tipo tradizionale a gas metano con radiatori.

Ottimo lo stato di conservazione e manutenzione.

L’autorimessa ha pavimenti in ceramica e basculante in lamiera di ferro zincato.




- 23 -





Gli immobili oggetto della presente perizia risultano edificati su terreni di proprietà del Sig. Omissis

nato a Fossombrone il 22/04/1971 che li ha acquistati dalla Soc. “IMMOBILIARE MONTE RIDOLFO S.R.L.”

con sede in Fano in forza dell’atto di Compravendita a firma del Notaio Massimo SPINAZZOLA del

14/05/2003 Rep. N. 6242.

Pertanto la proprietà degli immobili oggetto di perizia risulta essere della Sig. Omissis nato a

Fossombrone il 22/04/1971.

Il Sig. Omissis risulta essere di STATO CIVILE LIBERO.

Vedi allegato “D” e “I”




In sede di sopralluogo lo scrivente ha potuto accertare che attualmente il possesso dell’abitazione

risulta essere del proprietario Sig. Omissis.


contro il Sig. Omissis.







connessi con il carattere storico-artistico che resteranno a carico dell’acquirente, fatta eccezione


r.grandi

Rettangolo



- 24 -


per la quota condominiale per le spese di gestione sia ordinaria che straordinaria a favore del

Condominio di cui fa parte l’abitazione con garage.



ALL’ACQUIRENTE.



eccezione per le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, per le quali si dovrà provvedere alla


ISCRIZIONI:

- Iscrizione del 23/03/05/2012 R.P. 524 R.G. 2971. Ipoteca volontaria derivante da

Concessione a garanzia di mutuo fonfiario. Capitale € 210.000,00 ipoteca per € 420.000,00,

Durata anni 20. Atto Notarile Pubblico a firma del Notaio SPINAZZOLA Massimo di Fano del

19/03/2012 Rep. 33955/9773. A favore di BANCO DI CREDITO COOPERATIVO DI FANO

SOCIETA’ COOPERATIVA, contro Omissis nata a Fossombrone il 22/04/1971;

- Annotazione a Iscrizione del 23/05/2005 R.P. 1904 RG 8736. Annotazione a Iscrizione,

Frazionamento in quota riferimento Iscrizione RP 3240 del 09/10/2003. Atto Notarile

Pubblico a firma del Notaio Massimo SPINAZZOLA di Fano del 15/03/2005 Rep. 16317. A

favore di BANCO DI CREDITO COOPERATIVO DI FANO SOCIETA’ COOPERATIVA, contro Omissis

nata a Fossombrone il 22/04/1971; Quota N. 1 Catasto fabbricati Comune Saltara Foglio 2

Particella 976 sub. 11 e 5, in ammortamento mediante 120 rate mensili dal 30/04/2005 al

31/03/2015. (mutuo probabilmente interamente pagato ma non ancora cancellato).



immobiliare del 30/11/2015 rep. 4079/2015 Tribunale di Pesaro. A favore di LUNGHI Luca

nato in Svizzera il 08/10/1972 e CURZI Katja nata a Pesaro il 07/03/1975, contro Omissis

nato a Fossombrone il 22/04/1971. Pignoramento su unità negoziale in Fano, Catasto

Fabbricati Foglio 47 Particella 788, A/2 Abitazione di tipo civile, unità negoziale in SALTARA,




- 25 -


Catasto Fabbricati Foglio 2 Particella 976 sub. 11 e 5, Catasto Terreni F. 2 Particelle 977-

980-1016-1018-889-898.

TRASCRIZIONI CONTRO:

- Convenzione edilizia trascritta a Pesaro in data 30/07/2003 al N. 6624 RP a favore del

Comune di Saltara e contro Omissis, avente ad oggetto i terreni censiti al Catasto Terreni

di Saltara al Foglio 2 Particelle N. 815-816-823-824 (aree sulle quali è stato edificato

l’immobile di cui sopra).

Vedi allegato “I”





Concessioni e/o Autorizzazioni:

L’immobile è stato edificato sulla scorta della Concessione Edilizia N. 25/03 del 27/06/2003,

successiva Variante con Denuncia di Inizio Attività N. 11/05 del 25/03/2005 e dichiarato Abitabile

con Autorizzazione di Abitabilità del 06/02/2007 Prot. 9896, degli stessi sono stati acquisiti i relativi

documenti.

Dall’analisi del progetto architettonico di cui alla DIA in Variante N. 11/05 e quanto rilevato sul posto

si sono potute accertare le seguenti difformità:

1) Piano Seminterrato: Realizzazione di parete divisoria interna a delimitazione del garage con

la porzione posta sul retro del fabbricato, in moto da ottenere una tavernetta che si collega

al piano terra con scala a chiocciola.

Relativamente a tale difformità è possibile richiedere sanatoria.

Non risultano presentate pratiche di Condono Edilizio ai sensi della L. 47/85 e succ.

Si rimanda al Cap. 9 per le procedure di sanatoria e relativi costi.

Relativamente agli impianti esistenti, per quanto è dato a vedere, si rileva la conformità.

Vedi allegato “H”





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E’ stata predisposta l’Attestazione di Prestazione Energetica e trasmessa alla Regione Marche come

disposto dalla normativa vigente. L’APE predisposto ha inquadrato il fabbricato nella classe

energetica “D” con EPgl,nren 78,54 kWh/mq anno.

Vedi allegato “M”










sanatoria;

Come indicato al CAPITOLO 7, si è potuto accertare l’esistenza di opere abusive nel fabbricato che

vengono riportate di seguito:

1) Piano Seminterrato: Realizzazione di parete divisoria interna a delimitazione del garage con

la porzione posta sul retro del fabbricato, in moto da ottenere una tavernetta che si collega

al piano terra con scala a chiocciola.

Per quanto riguarda tale difformità è possibile sanare la situazione in essere con la presentazione di

progetto in Sanatoria ai sensi dell’Art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e succ. con i seguenti costi:

- Sanzione unica € 1.000,00;

- Diritti di segreteria, Bolli e Spese Tecniche € 2.000,00 oltre IVA e CPA.

Il tutto per complessivi € 3.500,00 circa comprensivi di IVA e CPA.







- 27 -


Per quanto è stato possibile accertare non risultano gravami di alcun genere per l’immobile oggetto

di perizia.






L’immobile oggetto di perizia fa parte del Condominio denominato “Condominio XXV Aprile” gestito

dalla Condominio Service della Dott.ssa Laura Mazzeo con sede in Fano Via Indipendenza N. 30.

Sentito l’Amministratore del Condominio e reperita la documentazione necessaria si evidenziano i

dati sotto riportati:

- SPESE CONDOMINIALI ANNUE: € 457,14;

- Alla data odierna il Sig. Omissis risulta in regola con il pagamento delle rate condominiali;

- Non sono ancora state redatte le tabelle millesimali pertanto le spese condominiali sono

suddivise in parti uguali tra tutti i CONDOMINI;

- Non vi sono spese o lavori straordinari previsti o deliberati.

Vedi allegato “L”






punto “C” per dare una continuità logica alla perizia.

Lo scrivente CTU ha pertanto definito di predisporre N. 3 Lotti per l’intera esecuzione immobiliare.





- 28 -





- l’immobile è stato considerato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e la stima


- i parametri dimensionali sono stati rilevati dagli elaborati grafici acquisiti e da verifiche a

campione effettuate in loco;

- la crisi immobiliare che ha colpito il settore ha fortemente limitato le compravendite di immobili se

non a prezzi decisamente più bassi di quelli ipotizzabili solo alcuni anni fa;

Ciò posto, tenuto conto dei seguenti fattori caratterizzanti l’immobile in questione:


- la presenza dei servizi essenziali;

- le caratteristiche funzionali e ambientali del territorio;

- la tipologia edilizia, le caratteristiche strutturali, il grado di finitura e lo stato di conservazione e di

manutenzione;

Eseguita una specifica indagine di mercato si è constatato che il prezzo di mercato di immobile

dotato di finiture medie, analogamente localizzato sia a livello di contesto urbano, sia di dotazione di

servizi è attestato mediamente in € 1.350,00,00 al metro quadrato di superficie commerciale,

ossia calcolando al pieno le murature perimetrali, ed al 50% quelle di confine con altre proprietà e,

con le dovute riduzioni percentuali per le superfici accessorie ed a destinazione autorimessa, ne

deriva il valore commerciale dell’immobile come sotto dimostrato.

CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI:

- Abitazione posta al piano Terra: Sup. Comm.le Mq. 46,80;

- Terrazzo P.T.: Sup. Mq. 3,59 x 33% = Mq. 1,18;

- Scoperto esclusivo P.T: Sup. Mq. 20,79 x 5% = Mq. 1,03;

- Ripostiglio P. S1: Sup. Mq. 15,06 x 66% = Mq. 9,94;

- Scoperto esclusivo P.S1: Sup. Mq. 108,26 x 5% = Mq. 5,41;

- Autorimessa P.S1: Sup. Mq. 42,54 x 50% = Mq. 21,27;

Totale superficie commerciale Mq. 85,63

Valore commerciale alloggio:




- 29 -


Mq. 85,63 x €/mq. 1.350,00 = € 115.600,50

Calcolo degli oneri occorrenti per la sanatoria di opere abusive:

- SANATORIA per opere abusive regolarizzabili comprensiva di sanzioni, oneri tecnici, IVA e

CPA: a corpo € 3.500,00;

Sommano oneri di sanatoria € 3.500,00

Totale Valore Commerciale: € 115600,50 – 3.500,00 = € 112.100,50


(euro Centododicimila)

LOTTO N. 3)




- 30 -



CATASTALI

Gli immobili oggetto di perizia consistono in terreni siti in Saltara (PU) in prossimità della strada

Provinciale N. 26.

Per la loro maggior consistenza i confini sono: Strada Provinciale N. 26, prop. Mapp. 818, prop. Mapp.

120-976 e prop. Mapp. 643.

Dati Catastali:

Catasto Terreni COMUNE DI SALTARA

o Foglio 2 Particella 977 - Semin.Arbor.- Classe 5- area mq. 9- RD € 0,02 RA € 0,03;


o Foglio 2 Particella 1016 - Seminativo- Classe 4- area mq. 1218- RD € 4,72 RA € 4,09;


o Foglio 2 Particella 889 - Seminativo- Classe 4- area mq. 190- RD € 0,74 RA € 0,64;

o Foglio 2 Particella 898 - Uliveto- Classe 1- area mq. 6- RD € 0,02 RA € 0,02;


Particelle 977-980-1016-1018

Omissis nato a Fossombrone il 22/04/1971; proprietà per 1000/1000.

Particelle 889-898

Omissis nato a Fossombrone il 22/04/1971; proprietà per 1/3

Omissis nata a Cagli il 29/01/1963; proprietà per 1/3

Omissis nata a Acqualagna il 19/11/1941; proprietà per 1/3.

Vedi allegato “O”

CAPITOLO N. 2: UNA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE

I terreni oggetto di perizia è costituiti da più appezzamenti di cui due di discrete dimensioni ed i

rimanenti quattro di minime dimensioni.




- 31 -


Le particelle 1016-1018 e 980 possono considerarsi un unico appezzamento essendo contigui della

dimensione complessiva di mq. 2362 mentre le rimanenti particelle sono frustoli derivanti da

frazionamenti di esigua valenza, infatti la particella 977 risulta essere di mq. 9, la particella 898

risulta essere di mq. 6 mentre la particella 889 è di mq. 190.

La maggior consistenza dei terreni costituiti dalle particelle 1016-1018 e 980 risultano avere una

morfologia scoscesa che va dalle abitazioni poste sulla Via XXV Aprile verso valle fino alla Strada

Provinciale N. 26, gli stessi risultano in parte piantumati con alberi di ulivo.

La particella 889 di mq. 190 è localizzata nell’incrocio tra la Strada Provinciale N. 26 e la strada che

si collega con la Via Ingirola.

Le particelle rimanenti 977 e 898 di complessivi mq. 15 complessivi non hanno alcuna valenza.

Nessuna limitazione appare evidente per quanto riguarda sia l’accessibilità ai terreni.




I terreni di cui alle particelle 889 e 898 sono pervenuti in proprietà ai Sigg. Omissis, Omissis e

Omissis per successione del Sig. FORTI Primo del 18/11/2006 registrato a Fano il 24/09/2007 Vol.

490 N. 68. Pertanto la proprietà di tali terreni risulta essere dei Sigg. Omissis nato a Fossombrone

il 22/04/1971; prop. x 1/3, Omissis nata a Cagli il 29/01/1963; prop. x 1/3 e Omissis nata a

Acqualagna il 19/11/1941; prop. x 1/3.

I terreni di cui alle particelle 1018-1016-980-977 risultano di proprietà del Sig. Omissis nato a

Fossombrone il 22/04/1971 che li ha acquistati dalla Soc. “IMMOBILIARE MONTE RIDOLFO S.R.L.” con

sede in Fano in forza dell’atto di Compravendita a firma del Notaio Massimo SPINAZZOLA del

14/05/2003 Rep. N. 6242.

Pertanto la proprietà degli immobili oggetto di perizia risulta essere della Sig. Omissis nato a

Fossombrone il 22/04/1971.


r.grandi

Rettangolo



- 32 -


I terreni di cui alle particelle 889 e 898 sono pervenuti in proprietà ai Sigg. Omissis, Omissis e

Omissis per successione del Sig. FORTI Primo del 18/11/2006 registrato a Fano il 24/09/2007 Vol.

490 N. 68. Pertanto la proprietà di tali terreni risulta essere dei Sigg. Omissis nato a Fossombrone

il 22/04/1971; prop. x 1/3, Omissis nata a Cagli il 29/01/1963; prop. x 1/3 e Omissis nata a

Acqualagna il 19/11/1941; prop. x 1/3.

Il Sig. Omissis risulta essere di STATO CIVILE LIBERO.

La Sig. Omissis risulta essere di STATO CIVILE LIBERO.

Il Sig. Omissis risulta essere VEDOVA del Sig. FORTI Primo.

Vedi allegato “Q”




In sede di sopralluogo lo scrivente ha potuto accertare che attualmente il possesso dei terreni sono

dei legittimi proprietari.


contro il Sig. Omissis, Omissis e Omissis.







connessi con il carattere storico-artistico che resteranno a carico dell’acquirente fatta eccezione

per la particella 889 per la quale è stato sottoscritto vincolo di in edificabilità con atto a firma del

Notaio Filippo BARILE di Fano in data 14/02/2000 rep. 136446, trascritto a Pesaro in data

03/03/2000 al N. 2006 RP.




- 33 -




ALL’ACQUIRENTE.



eccezione per le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, per le quali si dovrà provvedere alla


Per le particelle 977-980-1016-1018

ISCRIZIONI:

- Iscrizione del 23/03/05/2012 R.P. 524 R.G. 2971. Ipoteca volontaria derivante da

Concessione a garanzia di mutuo fondiario. Capitale € 210.000,00 ipoteca per €

420.000,00, Durata anni 20. Atto Notarile Pubblico a firma del Notaio SPINAZZOLA Massimo

di Fano del 19/03/2012 Rep. 33955/9773. A favore di BANCO DI CREDITO COOPERATIVO DI

FANO SOCIETA’ COOPERATIVA, contro Omissis nata a Fossombrone il 22/04/1971;

per le particelle 977-980-1016-1018-889-989



immobiliare del 30/11/2015 rep. 4079/2015 Tribunale di Pesaro. A favore di LUNGHI Luca

nato in Svizzera il 08/10/1972 e CURZI Katja nata a Pesaro il 07/03/1975, contro Omissis

nato a Fossombrone il 22/04/1971. Pignoramento su unità negoziale in Fano, Catasto

Fabbricati Foglio 47 Particella 788, A/2 Abitazione di tipo civile, unità negoziale in SALTARA,

Catasto Fabbricati Foglio 2 Particella 976 sub. 11 e 5, Catasto Terreni F. 2 Particelle 977-

980-1016-1018-889-898.

N.B. Relativamente alla particella 898 (ex 641 e 213) pervenuta al Sig. Omissis per successione di

FORTI Primo, lo stesso in sede di acquisto dichiarava di essere a conoscenza di tutte le prescrizioni

riportate nella convezione relativa al piano di lottizzazione stipulata tra ala soc. venditrice e il




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Comune di Saltara per atto a firma del Notaio Leandro BENINI di Fano in data 10/01/1977 rep. 82775,

trascritto a Pesaro il 22/02/1977 al N. 978 RP.

Vedi allegato “Q”





Inquadramento nel P.R.G.:

Dalle indagini svolte presso il Comune di Saltara, ed in particolare quanto riportato nel vigente PRG,

si è potuto accertare le seguenti destinazioni d’uso per i terreni oggetto di perizia.

Particelle 980parte, 1016 e 1018parte, hanno destinazione: Fascia di rispetto stradale;

Particelle 977 e 898parte, hanno destinazione: “C1” Zona residenziale di espansione privata con

piano attuativo vigente;

Particelle 980parte e 1018parte, hanno destinazione: “B2” Zona residenziale di completamento

posta entro fascia di rispetto stradale;

Particella 889parte, ha destinazione: “G3” Zona verde pubblico elementare;

Particella 889parte, ha destinazione: “viabilità”;

Particella 889parte, ha destinazione: “BE” Zona residenziale di completamento.

Analizzati nel dettaglio, considerati i vincoli sopra esposti, si può affermare che tali terreni non

hanno valenze edificatorie significative.

Vedi allegato “P”


NON NECESSARIO






- 35 -









sanatoria;

Non si rilevano opere abusive sui terreni trattati.




Per quanto è stato possibile accertare non risultano gravami di alcun genere per i terreni oggetto di

perizia.






Non pertinente








- 36 -



punto “C” per dare una continuità logica alla perizia.

Lo scrivente CTU ha pertanto definito di predisporre N. 3 Lotti per l’intera esecuzione immobiliare.





- I terreni sono stati considerato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e la stima


- i parametri dimensionali sono stati rilevati dagli elaborati grafici acquisiti e informazioni catastali;

Ciò posto, tenuto conto dei seguenti fattori caratterizzanti i terreni in questione:


- la morfologia del terreno;

- le presenza di piantumazioni;

Eseguita una specifica indagine di mercato, verificati anche i valori agricoli medi espressi dal

sito del Comune di Pesaro in materia di espropriazioni, si è constatato che il prezzo di mercato dei

terreni con medesime caratteristiche, è attestato mediamente in € 4,00 al metro quadrato di

superficie.

CALCOLO DELLE SUPERFICI e VALORE COMMERCIALE:

o Foglio 2 Particella 977 - mq. 9






Sommano superfici terreni: mq. 2567.

Valore commerciale Terreni:

Mq. 2567 x €/mq. 4,00 = € 10.268,00




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(euro Diecimiladuecentocinquanta)

Ritenendo di avere completato il proprio mandato, si rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Pesaro, li 30/11/2016 IL Consulente Tecnico Nominato Geom. FALCONE Giuseppe



TRIBUNALE DI PESARO Esecuzioni Immobiliari · D Documentazione Conservatoria RR.II. – visure e...

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