TRIBUNALE DI SASSARI Ufficio Esecuzioni Immobiliari · IPOTECA VOLONTARIA del 24/05/2005 con...

Procedura n. 61/10 R.G.E

TRIBUNALE DI SASSARI

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Maria Grixoni

Promossa da:

BNL SPA Creditore Procedente

Contro

debitore

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Ing. Sergio Bacchiddu

__________________________________________

Dott. Ing. Sergio Bacchiddu via IV novembre n°20 - 07030 - Muros (SS) P.I. 01632120901

tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 2

SOMMARIO

QUESITO UNO: Identificazione del bene ............................................................................. 3

QUESITO DUE: “Descrizione del bene” ............................................................................... 4 Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 8. ......................................................................................... 6 Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 9. ......................................................................................... 7 Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 10. ....................................................................................... 9 Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 11. ......................................................................................10 Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 5. ........................................................................................10 Riepilogo dimensionale degli immobili: .....................................................................................................11

QUESITO TRE: “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” ........................................ 12

QUESITO QUATTRO: “Accatastamento” .......................................................................... 12

QUESITO CINQUE: “Destinazione Urbanistica/Di Piano” ................................................. 13

QUESITO SEI: “Conformità alla normativa - sanabilità” ..................................................... 15

QUESITO SETTE: “Divisione in lotti” ................................................................................ 16 LOTTO A): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 8) ...................................16 LOTTO B): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 9) ...................................16 LOTTO C): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 10) ..................................16 LOTTO D): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 11) .................................17 LOTTO E): Piena proprietà di Magazzino (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 5).........................................17

QUESITO OTTO: “Divisibilità in natura” ........................................................................... 17

QUESITO NOVE: “Stato del bene” ..................................................................................... 18

QUESITO DIECI: “Regime vincolistico” ............................................................................ 18

QUESITO UNDICI: “Determinazione del valore” ............................................................... 18 VALORE DEGLI IMMOBILI ...................................................................................................................21 LOTTO A): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 8) ...................................21 LOTTO B): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 9) ...................................22 LOTTO C): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 10) ..................................23 LOTTO D): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 4) ...................................24 LOTTO E): Piena proprietà di Magazzino (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 5).........................................26 RIEPILOGO VALORI ..............................................................................................................................27


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Il sottoscritto Ingegnere Sergio Bacchiddu nato a Sassari il 08.07.1972, regolarmente

iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Sassari al n° 981, in data 13.10.2010 ha

prestato giuramento in qualità di esperto ed il Giudice dell’esecuzione Dott.ssa Maria Grixoni

gli ha posto i quesiti di cui al verbale di udienza, integrato delle “Disposizioni generali in

materia di esecuzioni immobiliari”.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

QUESITO UNO: Identificazione del bene Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma Cod. Proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti od inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di “quota di bene”. Alla istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti:

- Atto di Pignoramento Immobiliare; - Visura catastale Storica (Catasto Fabbricati); - Relazione Notarile ventennale riguardante le iscrizioni e trascrizioni relative

all’immobile pignorato per il ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento;

OSSERVAZIONI:

La documentazione è completa.

Sono stati acquisiti i seguenti documenti:

- Planimetrie Catastali dei fabbricati; - Visure catastali attuali (Catasto Fabbricati); - Concessioni Edilizie; - Stralcio degli allegati alla C.E.

ELENCO DELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Ipoteche:

IPOTECA VOLONTARIA del 24/05/2005 con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II di Sassari in data 26/05/2005 R.Gen: 1400, R.Part: 12604, Rep: 9002, Art: 175, a favore


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di Banca Nazionale del Lavoro S.P.A e contro e debitore non datore ;

Pignoramenti:

Atto Giudiziario Esecutivo Cautelare con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II di Sassari in data 01/04/2010 RG 5638, RP 3615 e Rep 152/2010, derivante da Verbale di Pignoramento Immobiliare (codice atto 726).

Vincoli:

Vincolo del 22/09/1984 con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Sassari, in data 07/12/1984 RG 11271, RP 14028 e Rep 31863, a favore del Comune di Alghero e contro .

Vincolo del 06/10/2003 con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Sassari, in data 14/10/2003 RG 15656, RP 20418 e Rep 5830, a favore del Comune di Alghero e contro

.

QUESITO DUE: “Descrizione del bene” Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano,, interno, caratteristiche interne, ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle provinciali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città. Oggetto del pignoramento sono:

piena proprietà di immobile sito in Alghero (SS) in Via Grazia Deledda n. 4 composto dalle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati come di seguito riportato:

Catasto Fabbricati N° Comune Foglio Mapp. Sub. Zona Cens Cat. Classe Consistenza Rendita Località 1 Alghero 71 445 4 ------------- A/3 1 11 vani € 681,72 Piano T - 1 - 2 2 Alghero 71 445 5 ------------- C/2 6 31 mq € 112,07 Piano T

L’accesso agli immobili è stato effettuato in data 09/02/2011. Di tale attività si allega

il verbale. Gli immobili fanno parte di un fabbricato multipiano destinato a residenze private e

magazzini. Nel 1995 l’immobile è stato interessato da un intervento di sopraelevazione. Si

tratta di una palazzina servita da un ampio cortile, confinante per un lato con Via Grazia

Deledda, per gli altri lati con altre proprietà.

In seguito al sopralluogo preliminare alle operazioni peritali, per poter dare luogo alla

formazione dei lotti si è reso necessario l’aggiornamento della posizione catastale degli

immobili sottoposti a perizia, con conseguente ridefinizione degli identificativi catastali come

di seguito riportato:


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Catasto Fabbricati Comune Foglio Mapp. Sub. Zona Cens Cat. Classe Consistenza Rendita Località Alghero 71 445 5 ------------- C/2 --- 31 mq ------- Piano T Alghero 71 445 8 Piano T Alghero 71 445 9 Piano 1 Alghero 71 445 10 Piano 2 Alghero 71 445 11 Piano 3 Alghero 71 445 12 Piano T – 1 – 2 – 3

L’edificio ricade in una zona centrale di Alghero interessata prevalentemente da

residenze. Tutta la zona è piuttosto trafficata, soprattutto nei periodi estivi a causa del

notevole afflusso turistico che interessa l’intera area urbana. Il livello di servizi e la dotazione

infrastrutturale della zona è ottimale. L’intera zona è servita da attività commerciali di prima

necessità, quali supermercati alimentari e farmacie, ed è ben servita dai trasporti pubblici.

L’immobile appartiene interamente ad un unico proprietario, pertanto non è mai stato

costituito un condominio.

Lo stato di conservazione dell’immobile può considerarsi non ottimale, e necessita di

alcuni interventi di ristrutturazione interna e delle facciate.

Le unità immobiliari pignorate costituiscono un edificio multipiano articolato su tre

livelli fuori terra.

Tuttavia l’immobile è stato interessato da lavori di ristrutturazione finalizzati alla

realizzazione di quattro unità abitative indipendenti, una ubicata al piano terra, una al piano

primo, una al piano secondo ed una al terzo piano (sottotetto).

Ha caratteristiche costruttive di tipo misto con struttura portante in muratura continua

talvolta in pietra scapola, divisioni interne in laterizi forati e solai in laterocemento armato.

Risulta intonacato al civile e tinteggiato con pittura color celeste.

L’accesso ai piani primo secondo e terzo (piano sottotetto) avviene da Via Grazia

Deledda attraverso il vano scale che mette in comunicazione i livelli in cui è articolato

l’edificio. L’unità abitativa ubicata al piano terra è invece servita da un accesso indipendente

da Via Grazia Deledda attraverso un cortile comune ad un’altra proprietà.

L’immobile risulta interessato da lavori di ristrutturazione. Le unità abitative ai piani

Terra, Secondo e Terzo sono ancora in fase di realizzazione ciascuna ad un diverso stato di

avanzamento dei lavori, solamente l’unità abitativa ubicata al piano primo è completa di

finiture ed abitata.


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Lo stabile è dotato di ambienti di servizio comuni alle unità poste ai piani Primo,

Secondo e Terzo, quali il vano scale e un locale tecnico realizzato per una futura installazione

di un ascensore. Tali ambienti, in seguito alla regolarizzazione della posizione catastale

dell’immobile sono stati censiti nel Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 12.

Le caratteristiche dimensionali di tali ambienti sono di seguito descritte:

Ambiente Superf netta (mq) Sup Lorda (mq) Coefficiente di correzione

Sup commerciale (mq)

Vano Scale 12,35 14,00 1,00 14,00Locale Tecnico 3,40 4,30 1,00 4,30

Totale 15,75 18,30 18,30

AMBIENTI DI SERVIZIO

L’altezza dei locali all’intradosso del solaio (H) è pari a 2,80 m per ciascuno dei 4

piani, mente per)il locale tecnico è pari a 11,40 m (vano ascensore).

Per semplicità espositiva, di seguito vengono descritte singolarmente le unità abitative

componenti l’edificio.

Comune di Alghero Foglio 71 Mapp. 445 Sub 8.

Al piano terra dell’edificio è ubicata un’unità abitativa oggetto di lavori di

ristrutturazione non ancora terminati. L’accesso è autonomo e dotato di portoncino blindato di

ultima generazione.

L’appartamento è composto da un unico ambiente adibito a zona giorno in cui

confluiscono l’ingresso, il tinello e l’angolo cottura. La zona notte è invece composta da un

disimpegno, un locale servizio igienico e due camere da letto. Da una delle due camere da

letto si accede ad un ampio cortile esterno.

I lavori di ristrutturazione sono ad un buon stato di avanzamento, più precisamente

sono state portate a termine le finiture di pareti e pavimenti di tutti gli ambienti e gli impianti

tecnologici sono quasi completi ad eccezione dell’impianto di climatizzazione che ad oggi

non risulta realizzato. Per terminare i lavori è necessario installare le porte interne e rifinire il

cortile a servizio di una delle camere della zona notte.

L’unità abitativa è dotata di impianti tecnologici di distribuzione di corrente e acqua.

Tali impianti sono perfettamente funzionanti


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Le caratteristiche dimensionali dell’unità abitativa sono di seguito descritte:



Ingresso - disimpegno 30,75 36,05 1,00 36,05Disimpegno 4,61 5,10 1,00 5,10Bagno 5,80 6,50 1,00 6,50Camera 18,15 22,50 1,00 22,50Camera 20,55 24,90 1,00 24,90Cortile 49,90 49,90 0,25 12,48Cortile ingresso 26,45 26,45 0,25 6,61

Totale 156,21 171,40 114,14

PIANO TERRA

L’altezza dei locali all’intradosso del solaio (H) è pari a 3,15 m, la superficie totale lorda al

netto dei cortili (SL) è pari a 95,05 mq per una volumetria totale pari a (SL x H) 299,41 mc.


Si tratta dell’unica unità abitativa completa di finiture ed abitabile. È anche l’unica a

non essere coinvolta da lavori di ristrutturazione. L’accesso avviene attraverso il vano scale

comune a tutto l’edificio che prospetta sulla via Grazia Deledda.

Le finiture, di medio livello, stilisticamente riconducono all’epoca di costruzione ed in

alcuni punti necessitano di alcuni interventi di manutenzione.

Presenti impianti idrici ed elettrici funzionanti ed efficienti. È presente anche un

impianto di termoregolazione ed un caminetto.

L’appartamento è composto da un ingresso/disimpegno, un tinello, un cucinotto un

locale servizio igienici e tre camere da letto.

Il tinello, dotato di caminetto, è servito da un ampio terrazzo con veranda coperta e

barbecue. Dal tinello si accede al cucinotto. La zona notte è composta da una camera ampia

servita da un terrazzo, destinabile a stanza da letto matrimoniale, e da due camere di

dimensioni inferiori utilizzabili come stanze da letto singole.

Gli infissi esterni sono in legno di vecchia concezione e quindi privi vetrocamera e di

taglio dei ponti termici. Esternamente sono chiusi con persiane in legno. Le porte interne sono

in legno massello con vetrature all’inglese.

La suddivisione degli spazi interni conferisce immobile discrete caratteristiche di

funzionalità e fruibilità degli ambienti.


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Le pareti interne presentano finiture in mediocre stato di manutenzione, rifinite al

civile con pittura muraria in tutti gli ambienti. Le pareti della cucina e del bagno sono rivestite

con piastrelle in maiolica sino ad una quota di circa 2,00 m dal pavimento nel bagno, e 1,60 m

dal pavimento nella cucina.

La pavimentazione è realizzata interamente in materiale ceramico di media scelta.

Pareti e soffitto di alcuni ambienti presentano evidenti segni di condensa ed umidità

che in alcuni casi hanno determinato il distacco della pittura e degli intonaci. La coibentazione

termica delle murature risulta con tutta probabilità poco adeguata poiché negli ambienti che,

per il loro utilizzo, sono maggiormente umidi come la cucina ed il bagno si sono presentati

vistosi fenomeni di condensa. Nella camera da letto matrimoniale invece l’umidità ha origini

probabilmente differenti. In quest’ultimo caso infatti, da una attenta analisi delle macchie e

dei percorsi di filtrazione ed assorbimento, si sono potuti riscontrare quadri umidi di

filtrazione. Per effetto dei fenomeni ciclici di imbibizione e successiva evaporazione

dell’acqua, in corrispondenza della fascia di separazione tra la zona umida e quella asciutta

del paramento murario (zona dove l'evaporazione é più attiva), si hanno elevate

concentrazioni di soluzioni saline. La cristallizzazione ciclica dei sali ha portato alla

formazione di efflorescenze sulla superficie dei paramenti. I sali disciolti nell'acqua di

imbibizione – quando si alternano periodi di prosciugamento, che concentrano le soluzioni, a

periodi di imbibizione che li ridisciolgono – hanno creato un’azione dirompente generata

dall'aumento di volume degli stessi durante la cristallizzazione dentro i canalicoli capillari dei

materiali costituenti il paramento e determinato quindi lo sgretolamento superficiale

dell’intonaco.

Data l’ubicazione dei segni, l’intensità del danno e l’estrema localizzazione, è

presumibile che l’origine sia dovuta ad infiltrazione di umidità proveniente dall’esterno o

dagli ambienti al piano superiore. In tutti i casi la presenza dei fenomeni sopra descritti

determina la necessita di interventi di manutenzione a carico di pareti e soffitti.



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Ingresso - disimpegno 10,15 13,25 1,00 13,25Tinello 21,55 25,00 1,00 25,00Cucina 11,15 13,70 1,00 13,70Bagno 5,65 6,50 1,00 6,50Camera 10,90 12,20 1,00 12,20Camera 21,60 24,35 1,00 24,35Camera 21,70 24,60 1,00 24,60Terrazzo della sala 40,15 40,15 0,25 10,04Terrazzo della camera 2,30 2,30 0,25 0,58

Totale 145,15 162,05 130,21

PRIMO PIANO


netto dei terrazzi (SL) è pari a 119,60 mq per una volumetria totale pari a (SL x H) 334,88

mc.


Si tratta di un’unità abitativa in fase di realizzazione. L’accesso avviene attraverso il

vano scale comune a tutto l’edificio. Le finiture di pareti e pavimenti non sono state

realizzate. Gli impianti tecnologici risultano incompleti e non allacciati alle rispettive reti di

distribuzione. Gli infissi installati (finestre e portefinestre) sono di legno massello. Non sono

presenti serramenti esterni ne porte interne.




Ingresso - disimpegno 7,85 8,40 1,00 8,40Camera 32,30 36,40 1,00 36,40Camera 8,90 10,00 1,00 10,00Camera 12,90 15,90 1,00 15,90Camera 21,60 24,00 1,00 24,00Camera 22,40 24,90 1,00 24,90Terrazzo della sala 23,15 23,15 0,25 5,79Terrazzo della camera 2,30 2,30 0,25 0,58

Totale 131,40 145,05 125,96

SECONDO PIANO


netto dei terrazzi (SL) è pari a 119,60 mq per una volumetria totale pari a (SL x H) 334,88

mc.


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All’ultimo piano dell’edificio si trova un’unità abitativa in fase di realizzazione, le cui

caratteristiche rispecchiano quelle dei locali posti al secondo piano. L’accesso avviene

attraverso il vano scale comune a tutto l’edificio. Le finiture di pareti e pavimenti non sono

state realizzate. Gli impianti tecnologici sono stari realizzati ma non allacciati alle rispettive

reti di distribuzione. Gli infissi installati sono di legno massello. Non sono preseti infissi

esterni ne porte interne.




Camera 33,30 36,40 1,00 36,40Camera 8,00 11,70 1,00 11,70Camera 9,80 9,30 1,00 9,30Camera 16,30 19,25 1,00 19,25Camera 25,95 28,50 1,00 28,50Terrazzo retro 5,70 5,70 0,25 1,43Terrazzo retro 6,15 6,15 0,25 1,54Terrazzo facciata 23,15 23,15 0,25 5,79

Totale 128,35 140,15 113,90

TERZO PIANO

L’altezza media dei locali all’intradosso del solaio (H) è pari a 2,80 m, la superficie totale

lorda al netto dei terrazzi (SL) è pari a 105,15 mq per una volumetria totale pari a (SL x H)

257,62 mc.


Si tratta di un’unità immobiliare autonoma ubicata al piano terra dello stabile di cui

fanno parte gli altri immobili precedentemente descritti. L’accesso avviene dalla Via Grazia

Deledda attraverso una porta carrabile. Gli infissi installati sono in legno massello di vecchia

concezione, privi di vetrocamera e di tagli dei ponti termici. Esternamente l’ingresso è dotato

di serranda avvolgibile metallica.

Presenti impianti idrici ed elettrici funzionanti ed efficienti.

Nel locale, per l’intera superficie calpestabile, è stato realizzato un soppalco in legno

su struttura portante in acciaio che è stato adibito a laboratorio.

Le caratteristiche dimensionali del magazzino sono di seguito descritte:


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Piano Terra 32,55 36,15 1,00 36,15Soppalco 29,60 33,40 1,00 33,40

Totale 62,15 69,55 69,55

MAGAZZINO

L’altezza dei locali all’intradosso del solaio (H) è pari a 4,50 m, la volumetria totale pari a

(SL x H) 162,67 mc.

Riepilogo dimensionale degli immobili:

Le caratteristiche dimensionali dell’appartamento possono essere riassunte come di

seguito indicato:

Identificativi Descrizione Superf netta (mq) Sup lorda (mq) Sup commerciale

lorda(mq)Abitazione Mapp 445 sub 8 Piano Terra 156,21 171,40 114,14Abitazione Mapp 445 sub 9 Piano Primo 145,15 162,05 130,21Abitazione Mapp 445 sub 10 Piano Secondo 131,40 144,05 125,96Abitazione Mapp 445 sub 11 Piano Terzo 128,35 140,15 113,90BCNC Mapp 445 sub 12 Bene Comune 15,75 18,30 18,30Magazzino Map 445 sub 5 Magazzino 62,15 69,55 69,55

Totale 639,01 705,50 572,06

Immobile Via Marconi


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QUESITO TRE: “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:

a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato

l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato.

I dati riportati nel Verbale di Pignoramento non corrispondono pienamente a quelli

risultanti dalla documentazione catastale, ne corrispondono allo stato dei luoghi. Tuttavia tali

dati consentono l’univoca individuazione dell’immobile.

Nella fattispecie le differenze riscontrate riguardano l’entità dell’immobile indicato nel

pignoramento come “casa composta al piano terra da tre camere, cucina, bagno tre cortiletti

e locale, al primo piano da cinque camere e bagno ed al secondo da due soffitte e terrazza,

confinante [..omissis..]”. Allo stato di fatto l’immobile dell’esecutato è articolato su 3 (tre)

piani. Sono state riscontrate differenze relative numero, disposizione e destinazione degli

spazi indicati nel verbale di pignoramento.

Quanto sopra è facilmente deducibile dall’esame delle planimetrie dello stato di fatto

allegate alla presente Perizia di Stima.

QUESITO QUATTRO: “Accatastamento” Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, in particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti: - Qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria catastale e la

rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;

- Quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che salva l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi.

Tutti gli immobili risultano essere regolarmente accatastati e gli identificativi catastali

consentono l’univoca individuazione dell’immobile.

Precedentemente all’affidamento dell’incarico gli immobili erano accatastati come di

seguito descritto:

Catasto Fabbricati ComuneFoglioMapp. Sub. Zona Cens Cat. ClasseConsistenzaRendita Località

Alghero 71 445 4 A/3 1 11 vani € 681,72 Via Grazie Deledda n 4– Piano T -1 - 2

Alghero 71 445 5 C/2 6 31mq € 112,07 Via Grazie Deledda n 4– Piano T


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Tuttavia dal sopralluogo presso gli immobili sono emerse differenze tra quanto

riportato nelle planimetrie catastali depositate presso L’agenzia del Territorio e lo stato di

fatto. Tali differenze riguardavano numero e suddivisione degli spazi interni del l’immobile

censito al mappale 445 sub 4. Tale condizione era pregiudicante per l’identificazione delle

unità immobiliari e per la costituzione dei lotti pertanto, dietro autorizzazione del G.E. il CTU

ha proceduto alla regolarizzazione della posizione catastale degli immobili pignorati, creando

la condizione descritta in risposta al QUESITO DUE della presente perizia

Si precisa che per le unità immobilari contradistinte con i subalterni 8,10, e 11, poichè

accatastate sotto la categoria F/3 (U.I. in corso di costruzione), non sono previste le

planimetrie catastali.

QUESITO CINQUE: “Destinazione Urbanistica/Di Piano” Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

Gli immobili oggetto della presente Relazione di Stima ricadono in un’area definita

dal Piano Regolatore Generale approvata con decreto Assessoriale N° 1427/U del 5/XI/84

come Zona B1.

Sulla base delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di

Alghero la sottozona B1 fa parte di una zona detta B di completamento residenziale definita

come segue:

“le parti della città e del territorio totalmente e parzialmente edificate nelle quali il

processo di urbanizzazione rappresenta uno stato di fatto”.

La sottozona B1 ha il seguenti indici fondiari:

- 7 mc/mq con obbligo di Piano Particolareggiato, e 3 mc/mq con concessione edilizia diretta .

Le zone residenziali sono destinate prevalentemente ad abitazioni. Sono inoltre

consentiti:

- studi professionali e commerciali; - negozi e pubblici esercizi; - magazzini e depositi, limitatamente ai soli piani terreni e interrati; - piccoli laboratori artigiani purchè non molesti; - autorimesse pubbliche e private; - locali per il tempo libero e supermercati.


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Ai sensi dell’art. 4 del D.P.G.R. 9743-271 in data 01/08/1977, la volumetria

realizzabile assumendo come parametro 100 mc/ab deve essere proporzionalmente ripartita

come segue:

- 70 mc per residenze - 20 mc per servizi strettamente connessi alla residenza - 10 mc per servizi pubblici.

Ove si ravvisi l’opportunità, al fine di realizzare una equilibrata distribuzione di

alcune attrezzature nella città, possono essere consentiti con la procedura della deroga

stabilita dall’art. 3 L. 1357 del 21/12/1955, alberghi, ristoranti, cinema, teatri, supermercati,

case di cura, purchè dotati di ampie aree di verde e di parcheggio che garantiscano

l’autonoma funzionalità dell’opera nella zona residenziale di cui sono previsti.

Le tipologie edilizie sono libere purché risultino validamente inserite nel disegno

urbano già definito; tuttavia al fine di garantire un risultato più omogeneo si prescrivono le

seguenti norme:

- Indice fondiario = 3 mc/mq con Conc. Edil diretta e 5,00 mc/mq con P.P. - rapporto di copertura <50%. - un distacco minimo di m 10 tra pareti finestrati di vani abitabili non altrimenti

finestrati; - un'altezza, nel rispetto dei vincoli panoramici vigenti, non superiore a m 21; - nelle nuove costruzioni ad uso abitazione o promiscuo (a condizione che gli uffici non

superino il 25% della superficie destinata ad abitazione), ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 mq ogni 10 mc di costruzione. Dovrà comunque essere riservato un posto auto per ogni appartamento. …… omissis ….


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QUESITO SEI: “Conformità alla normativa - sanabilità” Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, sesto comma della L. 28/ febbraio 1985, n. 47.

La storia degli immobili oggetto della presente perizia estimativa può essere riassunta

nei seguenti passaggi:

- La costruzione è stata realizzata in data non precisata. Presso l’archivio del Comune di Alghero non è stata rinvenuta documentazione relativa all’edificazione dell’immobile;

- Richiesta di esecuzione lavori di sopraelevazione del 26/05/1984 con la quale si richiede di poter sopraelevare l’edificio, già composto da due piani fuori terra (Terra e Primo), di un altro piano (il Secondo);

- Concessione per la Esecuzione di Lavori Edilizi n° 308/84 del 24/12/1984; - Concessione di variante in corso d’opera n° 239/91 del 08/11/1991 relativa alla

concessione n° 308/84; - Certificato di abitabilità n° 1/93 rilasciato dal Sindaco del Comune di Alghero il

15/01/1993; - Richiesta di esecuzione lavori di sopraelevazione del 11/05/1999 prot 15367 relativa a

lavori di sopraelevazione; - Concessione per la Esecuzione di Lavori Edilizi n° 384 del 19/11/2003 – pratica

edilizia 99/0474; - Concessione edilizia in Sanatoria per l’Accertamento di Conformità n° 453/07 del

11/12/2007 – pratica edilizia 99/0474; - Concessione di variante in corso d’opera n° 561 del 28/11/2006 relativa alla

concessione n° 384 del 19/11/2003 - pratica edilizia 99/0474;

Tuttavia dall’esame degli elaborati progettuali approvati dall’Amministrazione

Comunale di Alghero con l’ultima concessione di variante in corso d’opera, sono emerse

alcune differenze tra lo stato di fatto e quanto indicato negli elaborati progettuali. Tali

differenze sono riconducibili a differenti suddivisioni degli spazi interni: gli spazi interni

degli immobili sono suddivisi in modo difforme da quanto indicato negli elaborati grafici

allegati alla Concessione Edilizia;

Trattandosi di differenze non coinvolgenti le caratteristiche strutturali degli immobili e

che non incidono sulla volumetria dell’immobile, la regolarizzazione dello stato di fatto deve

essere effettuata mediante la procedura di Accertamento di conformità per modifiche di opere

interne.

Per tale procedura si valuta un costo comprensivo della sanzione e dell’onorario del

Tecnico incaricato al netto di IVA pari a circa Euro 1.500,00


tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 16

QUESITO SETTE: “Divisione in lotti” Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in questo ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice all’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale:

Il bene è divisibile in lotti ed è consigliabile la sua vendita in lotti distinti. Ciascun

lotto è comprensivo delle superfici comuni di pertinenza calcolate in maniera proporzionale

alla Superficie Lorda componente il lotto.

Tali lotti sono stati individuati come di seguito indicato:

LOTTO A): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 8)

Composto dal solo immobile ubicato al piano TERRA dell’edificio, tra quelli

distinti al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:

Catasto Fabbricati Comune FoglioMapp. Sub. Zona Cens Cat. ClasseConsistenzaRendita Località

Alghero 71 445 8 in corso dicostruz . Via Grazie Deledda n 6A–

Piano T La superficie commerciale lorda dell’immobile del lotto è di mq 114,14.

LOTTO B): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 9)

Composto dall’unità abitativa ubicata al piano PRIMO dell’edificio, tra quelli distinti al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:


Alghero 71 445 9 A/4 2 6 vani € 309,87 Via Grazie Deledda n 6A– Piano 1

La superficie commerciale lorda del lotto comprensiva della quota della aree comuni

di pertinenza è di mq 130,21.

LOTTO C): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 10)

Composto dall’unità abitativa ubicata al piano SECONDO dell’edificio, tra quelli distinti al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:

Catasto Fabbricati Comune FoglioMapp. Sub. Zona Cens Cat. ClasseConsistenzaRendita Località


Piano 1 La superficie commerciale lorda del lotto comprensiva della quota della aree comuni



tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 17

LOTTO D): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 11)

Composto dall’unità abitativa ubicata al piano TERZO dell’edificio, tra quelli distinti al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:

Catasto Fabbricati Comune Foglio Mapp. Sub. Zona Cens Cat. ClasseConsistenzaRendita Località


Piano 1 La superficie commerciale lorda del lotto comprensiva della quota delle aree comuni


LOTTO E): Piena proprietà di Magazzino (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 5)

Composto dal solo immobile ubicato al piano TERRA in Via Grazie Deledda 4, distinto al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:


Alghero 71 445 5 C/2 4 65 mq € 171,21 Via Grazie Deledda n 4– Piano T

La superficie commerciale lorda dell’immobile del lotto è di mq 69,55.

QUESITO OTTO: “Divisibilità in natura” Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’ U.T.E.) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 Cod. Proc. Civ. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078.

L’esecutato è proprietario per intero degli immobili oggetto di stima come indicato in

risposta al “QUESITO DUE”. Tuttavia l’insieme dei beni pignorati può essere considerato

divisibile in natura. La divisione del compendio pignorato può dare origine ai lotti come

descritto in risposta al “QUESITO SETTE” nella presente Perizia di Stima. Il valore dei

singoli lotti è indicato nella presente Perizia di Stima in risposta al “QUESITO UNDICI”


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QUESITO NOVE: “Stato del bene” Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che l’oggetto di pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene; dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica).

Al momento del sopralluogo i beni risultavano essere in piena proprietà dell’esecutato

come indicato in risposta al “QUESITO DUE” della presente Perizia di Stima.

Inoltre l’esecutato risulta occupare tutti gli immobili pignorati.

QUESITO DIECI: “Regime vincolistico” Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene.

Sono stati rilevati due vincoli stipulati col comune di Alghero.

Il primo vincolo, con iscrizione datata 1984, è un vincolo di edificabilità di rispetto

della cubatura secondo gli indici stabiliti dal P.R.G. e dal R.E. Comunale. Riguarda tutta

l’area del mappale interessato dall’edificio.

Il secondo vincolo, con iscrizione datata 2003, è un vincolo di destinazione di un

seminterrato a posti auto.

QUESITO UNDICI: “Determinazione del valore” Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà) .

I beni oggetto del pignoramento, debitamente descritti in risposta al “QUESITO DUE”

nella presente Relazione di stima, consistono in:

- N° 1 unità immobiliare ad uso residenziale e ubicata in Alghero, Via Grazie Deledda 4, catastalmente distinta al foglio 71 Mapp. 445 Sub4

- N° 1 unità immobiliare ad uso di magazzino/deposito e ubicata in Alghero, Via Grazie Deledda 4, catastalmente distinta al foglio 71 Mapp. 445 Sub5


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Tuttavia in base a quanto indicato in risposta ai “QUESITO QUATTRO” e

“QUESITO SETTE” sono stati individuati 5 (cinque) lotti composti da beni autonomi ed

indipendenti.

Si tratta di n 1 abitazioni abitabile (PIANO PRIMO), tre rustici in via di ultimazione

(PIANO TERRA, SECONDO E TERZO) e un magazzino/deposito (POSTO AUTO). In tutti

i casi, il procedimento estimativo è analogo. Di seguito verrà illustrato il metodo di stima

indicando le differenze per ciascun caso.

Lo scopo della stima è la determinazione del valore economico del bene volta a

stabilire la base d’asta per la loro vendita giudiziaria.

Gli immobili sono beni non soggetti a trasferimenti da un luogo ad un altro, il cui

mercato segue un andamento strettamente locale. Il valore di mercato degli immobili, è

funzione della loro utilità, disponibilità e rarità. Di conseguenza tale valore, in un dato

momento e in un determinato ambiente, dipenderà dalla fondamentale legge economica della

domanda e dell’offerta. Per i motivi sopra esposti si procederà alla stima adottando il criterio

del più probabile valore di mercato.

Per effettuare la stima verrà applicato il procedimento sintetico comparativo e verrà

adottato il parametro dell’unità di superficie commerciale lorda (metro quadrato) per gli

immobili in centro urbano. Si procederà quindi a formare una scala di prezzi noti di beni

analoghi espressi in termini di parametro adottato (Euro/mq) nella quale inserire il bene da

stimare. Per la ricerca dei prezzi verranno valutati immobili analoghi a quello oggetto di stima

per ubicazione, per caratteristiche e consistenza nel rispetto del principio dell’ordinarietà.

Si procede quindi all’individuazione del BENE ORDINARIO MEDIO presente in

zona da considerare come bene di riferimento. Per la determinazione della superficie

commerciale le superfici di tutte le entità componenti l’immobile, quali locali ambienti e

balconate, verranno ragguagliate mediante l’applicazione di particolari coefficienti correttivi

che terranno conto della destinazione d’uso e delle condizioni reali di ciascuna entità da

ragguagliare.

Si giungerà quindi alla determinazione del valore ordinario del bene, cioè il più

probabile valore di mercato di immobili ordinari con caratteristiche assimilabili a quelli

oggetto di stima. In seguito verrà data valutazione ai fattori che attualmente caratterizzano la

destinazione, l’indirizzo produttivo, lo stato e la consistenza del bene, la zona in cui ricade, le

caratteristiche agronomiche dei suoli la destinazione urbanistica vigente e i relativi vincoli a


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cui è soggetto e l’occupazione dell’immobile, i relativi comodi e gli scomodi. Sulla base di

tali valutazioni si applicheranno al valore precedentemente ottenuto aggiunte e/o detrazioni

determinate sulla base delle condizioni reali dell’immobile stimato. In tal modo il valore

ordinario verrà adeguato alle reali condizioni in cui si trovano gli immobili al momento della

stima e verrà così determinato il valore reale del bene.

Si rilevano e si descrivono tutti gli elementi di importanza fondamentale ai fini della

stima qui di seguito elencati:

Caratteristiche estrinseche:

Consistono nelle principali caratteristiche della zona in cui ricadono gli immobili,

quali l’ubicazione rispetto al centro abitato ed al centro economico della città, i collegamenti

ai servizi della città, livello di dotazione infrastrutturale, tipo di fabbricati e categorie delle

unità immobiliari presenti in zona, esposizione e salubrità dell’area, traffico e rumorosità.

Caratteristiche intrinseche

Consistono nelle caratteristiche proprie dell’immobile oggetto di stima quali: la

destinazione d’uso, epoca di costruzione, il grado di finitura, consistenza, presenza e

caratteristiche di pertinenze esterne, allacci e collegamenti alla rete infrastrutturale della zona.

Comodi e scomodi.

Per comodi o scomodi si intendono tutte quelle condizioni che determinano una

maggiore o minore desiderabilità del bene, e che pertanto ne determinano un incremento o in

decremento del valore economico non dovuto ad incrementi o decrementi del reddito

conseguibile.

Gli aspetti di comodo o scomodo valutati sono determinati rispettivamente dalla

presenza o assenza delle seguenti caratteristiche:

- Aree annesse quali giardini, cortili o simili; - Dotazione e corretto dimensionamento di impianti particolari quali aria condizionata,

riscaldamento autonomo etc; - Diritti reali di godimento; - Diritti di superficie; - Sicurezza e sorveglianza della zona; - Salubrità della zona; - Conformità normativa; - Disponibilità dell’immobile per una fruizione immediata; - Interventi di manutenzione.


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VALORE DEGLI IMMOBILI

Per la valutazione dei beni oggetti di stima si parte da valori ricavati da indagini di

mercato sui prezzi correnti e dalla banca dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato

Immobiliare) pubblicata dall’Agenzia del territorio relativi al I semestre 2010 e alla zona B2

per immobili di tipo residenziale abitazioni di tipo civile.

Tipologia Zona Centrale B2 Min Max Medio

Abitazioni di tipo civile € 2200,00 € 3100,00 € 2650,00 Abitazioni di tipo economico € 1800,00 € 2500,00 € 2150,00

Box € 1000,00 € 1200,00 € 1100,00

Di seguito è riportata la valutazione del valore di mercato di ogni singolo immobile

precedentemente descritto.

LOTTO A): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 8)

Il Valore Ordinario Medio di beni analoghi a quello oggetto di stima espresso per

metro quadro di superficie lorda pari a Euro 2150,00.

Pertanto il valore ordinario del fabbricato è dato da:

VALORE ORDINARIO = VALORE UNITARIO X SUPERFICIE

Superficie commerciale Valore unitario Valore ordinario (€) (mq) (€/mq) (V.Ordinario x Superficie Commerciale)

114,14 2.150,00 245.401,00

Sulla base di quanto riportato nella descrizione dell’immobile si può affermare quanto

segue:

Caratteristiche estrinseche: il fabbricato riguardo alle caratteristiche della zona si presenta in condizioni di media ordinarietà.

Caratteristiche intrinseche: riguardo alle caratteristiche possedute il fabbricato si si presenta in condizioni di media ordinarietà.

Scomodi: il fabbricato presenta condizioni di inferiorità rispetto a beni ordinari medi simili per quanto di seguito indicato.

Date le condizioni generali dell’immobile, ed in base al concetto di ordinarietà, il

valore ordinario dell’immobile tiene conto del grado di vetustà dell’immobile, pertanto non

verranno applicati coefficienti di vetustà e obsolescenza tecnica.


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Di seguito si riporta la descrizione degli scomodi che determinano l’inferiorità

rispetto all’ordinarietà:

− Accertamento di Conformità: per la regolarizzazione autorizzativa della differente disposizione degli spazi interni.

− Finitura: l’immobile necessita di alcuni interventi finitura.

In seguito a valutazione economica degli scomodi sopra descritti valutati sulla base dei

correnti prezzi di mercato, e considerando un livello di finitura medio basso, si è calcolato un

Valore Reale Medio espresso per metro quadro di superficie lorda pari a Euro 1.890,00

Pertanto il valore reale dell’immobile è dato da:

VALORE REALE = VALORE REALE UNITARIO X SUPERFICIE COMMERCIALE

Il valore arrotondato per eccesso stimato dell’immobile è di seguito riportato.

Superficie Comerciale lorda Valore unitario Valore Reale (€) (mq) (€/mq) (V.Reale x Superficie Commerciale)

114,14 1.890,00 € 215.700,00

VALORE REALE

LOTTO B): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 9)


metro quadro di superficie lorda pari a Euro 2150,00.




130,21 2.150,00 279.951,50

VALORE ORDINARIO


segue:




tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 23







- Accertamento di Conformità: per la regolarizzazione autorizzativa della differente disposizione degli spazi interni.

- Manutenzione: l’immobile necessita di alcuni interventi di manutenzione straordinaria.


correnti prezzi di mercato, e considerando un livello di finitura medio, si è calcolato un






130,21 2.105,00 274.100,00

VALORE REALE

LOTTO C): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 10)


metro quadro di superficie lorda pari a Euro 2.150,00.




125,96 2.150,00 270.814,00

VALORE ORDINARIO


tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 24


segue:


















125,96 1.745,00 219.800,00

VALORE REALE

LOTTO D): Piena proprietà di Appartamento (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 4)






tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 25


113,90 2.150,00 244.885,00

VALORE ORDINARIO


segue:


Caratteristiche intrinseche: riguardo alle caratteristiche possedute il fabbricato si presenta in condizioni di media ordinarietà.
















113,90 1.645,00 187.370,00

VALORE REALE


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LOTTO E): Piena proprietà di Magazzino (Alghero Foglio 71 mapp. 445 sub 5)





Superficie commerciale Valore unitario Valore ordinario (€) (mq) mq (V.Ordinario x Superficie Commerciale)

69,55 1.100,00 76.500,00

VALORE ORDINARIO


segue:



Scomodi: il fabbricato presenta condizioni di media ordinarietà.




Trovandosi in condizioni di media ordinarietà il valore reale dell’immobile coincide

col suo valore orinario.


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RIEPILOGO VALORI

I valori stimati per gli immobili sottoposti perizia sono di seguito riportati:

Descrizione ValoreLOTTO A): € 215.700,00LOTTO B): € 274.100,00LOTTO C): € 219.800,00LOTTO D): € 187.370,00LOTTO E): € 76.500,00

Totale € 973.470,00

VALORI STIMATI

Si precisa che i valori sopra indicati sono stati calcolati considerando i prezzi di

mercato correnti all’epoca in cui è stata redatta la presente Relazione di Perizia Estimativa, e

pertanto sono da ritenersi validi solo in tale periodo temporale in quanto soggetti a variazioni

in base alle oscillazioni dei prezzi di mercato.

Ritenendo di aver espletato l’incarico ricevuto con giusto criterio e massima

razionalità rassegno il mandato ringraziando la S.V Ill.ma per la fiducia accordatami e

rimango a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

Sassari, 02/05/2011

Si allega:

- Verbale Sopralluogo - documentazione fotografica; - n 6 Visure catastali storiche attuali; - n 2 Planimetrie Catastali Attuali; - n 1 Elaborato planimetrico catastale attuale; - n 5 Concessione edilizia/ varianti / condoni con allegati elaborati relativi all’ultima

autorizzazione; - n 1 Certificato di agibilità; - n 5 Planimetrie dello stato di fatto;

Il CTU Dott. Ing. Sergio Bacchiddu




Giudice dell’esecuzione: Dott. Luca Buffoni

Promossa da:

BNL SPA Creditore Procedente

Contro

debitore

INTEGRAZIONE ALLA


Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Ing. Sergio Bacchiddu

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INTEGRAZIONE TECNICA

Nell’udienza in data 20/01/2015 il G.E. Dott. Luca Buffoni invita il sottoscritto Sergio

Bacchiddu, dottore ingegnere nato a Sassari il 08.07.1972, C.T.U. nella procedura in epigrafe,

a “dichiarare se l’immobile aggiudicato può essere regolarizzato come appartamento e con

quali costi”.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

In data 27/01/2016 il CTU nella persona del Dott. Agronomo Mariano Fresu in qualità di

collaboratore effettua un sopralluogo tecnico al fine di prendere atto dello stato di fatto

dell’immobile aggiudicato.

Dal raffronto tra stato concessionato e stato di fatto emergono le seguenti difformità:

- variazione nella disposizione degli spazi interni:

Mentre nella planimetria allegata alla Concessione Edilizia son presenti solamente tre

grandi ambienti e tre terrazzi, allo stato di fatto gli spazi interni sono stati suddivisi in

7 (sette) ambienti. Nessuna modifica è stata apportata ai terrazzi. Tutte le finiture,

quali pavimentazioni, intonaci e pitture, così come gli impianti elettrici e idrici, sono

stati eseguiti e portati a termine. Sono inoltre state installate le porte interne. Da

evidenziare anche nella zona giorno è stata realizzata la struttura di un caminetto che

allo stato attuale è ancora in via di realizzazione. Sono infatti stati semplicemente

apposti i blocchi forati della muratura perimetrale del camino, ma mancano le finiture,

la canna fumaria e il comignolo.

- variazione nella destinazione d’uso degli ambienti:

Negli elaborati allegati alla Concessione Edilizia la planimetria del piano terzo viene

denominata come “Pianta Piano sottotetto”, ma non è riportata alcuna destinazione

d’uso dei singoli ambienti interni. Tuttavia allo stato di fatto sono presenti due camere,

due bagni, un disimpegno ed un ambiente giorno (tinello con angolo cottura).

- Variazioni altimetriche interne:

Le quote previste all’intradosso del solaio al piano terzo dell’edificio erano pari a m

1,80 in corrispondenza delle pareti perimetrali, di 3,10 metri in corrispondenza della

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tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 3

trave di colmo, e m 2,45 in corrispondenza dell’accesso al terrazzo della camera da

letto. Allo stato di fatto tali quote risultano lievemente modificate e sono state rilevate

rispettivamente nella misura di m 2,00, 3,18 e 2,60. Risultano invariate invece le quote

esterne dell’edificio.

- Variazioni prospettiche: tali variazioni sono a carico dei canali di gronda e di un

comignolo sulla copertura. Infatti lo stato autorizzato prevedeva canali di gronda

realizzati in opera mentre di fatto le grondaie sono state realizzate successivamente

alla edificazione dello stabile mediante installazione a parete di canalizzazioni

metalliche o plastiche. Inoltre, sulla copertura è stato realizzato un comignolo che

contiene le canne fumarie a servizio delle unità immobiliari ai piani sottostanti

l’immobile aggiudicato.

- Regolarizzazione catastale: l’immobile, accatastato con la categoria F3 (unità in corso

di costruzione), attualmente risulta essere ultimato nelle finiture e pertanto necessita di

essere regolarizzato.

Dal raffronto tra stato di fatto, dagli elaborati riportanti lo stato autorizzato, e dall’analisi della

normativa vigente in materia, emerge la possibilità di regolarizzazione richiesta dal G.E. con

la procedura di seguito indicata:

- Accertamento di Conformità ai sensi dell’art 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e ss.

mm.: per le variazione della disposizione degli spazi interni, variazioni altimetriche

interne e variazioni prospettiche.

- Per tale pratica si prevedono costi nella misura di:

Onorari professionali €. 1.500,00

Oneri e tributi €. 5.869,42

- Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ai sensi dell’art. 32 L.R. 23 aprile

2015 n 8, per quanto riguarda il riuso e recupero dei sottotetti ai fini abitativi. Per tale

pratica si prevedono costi nella misura di:

Onorari professionali €. 1.000,00

Oneri e tributi €. 9.755,93

- DOCFA per l’aggiornamento delle planimetrie catastali, del classamento e della rendita

catastale. Per tale pratica si prevedono costi nella misura di:

Firm

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Da:

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tel. (studio) 079.345673 –(cell.) 347.4536283 4

Onorari professionali € 1000,00

Oneri e tributi €. 100,00

Si tiene a precisare che gli oneri e tributi precedentemente specificati sono solo indicativi in

quanto dovranno essere calcolati definitivamente dagli uffici di competenza.

RIEPILOGO COSTI:

I costi sopra evidenziati possono essere riportati come di seguito indicato

Voce Costo

Oneri Professionali pratica di Accertamento di Conformità € 1.500,00

Onorari professionali SCIA € 1.000,00

Onorari Profesionali pratica DOCFA € 1.000,00

Totale € 3.500,00

Oneri pratica Accertamento di Conformità € 5.869,42

Oneri Pratica SCIA € 9.755,93

Oneri pratica DOCFA € 100,00

Totale € 15.725,35

Ritenendo di aver espletato l’incarico ricevuto con giusto criterio e massima razionalità

rassegno il mandato ringraziando la S.V Ill.ma per la fiducia accordatami e rimango a

disposizione per ogni eventuale chiarimento.

Il CTU Dott. Ing. Sergio Bacchiddu

Firm

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Da:

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a: A

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Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Maria Grixoni Promossa da: BNL SPA Creditore Procedente Contro

debitore

ALLEGATO 2 Documentazione fotografica

composto da n°7 pagine

I

Documentazione fotografica

Via Grazia Deledda - F 71 Mapp. 455 Sub 5 - 8 – 9 – 10 – 11 - 12 Esterni

Facciata Facciata

Cortile





debitore

ALLEGATO 6 Concessioni edilizie

C.E. 308/84 C. Variante 239/91

C.E. 384/03 C. Variante 561/06

Accertamento Conformità 453/07 - ed elaborati composto da n°10 pagine





debitore

ALLEGATO 7 Certificato agibilità

composto da n°1 pagina

STATO DI FATTOScala 1:100

Piano Terzo

Terrazza

Terrazza Terrazza

Camera

Camera

Disimpegno

Loc

Tecn

ico

Comune di AlgheroFoglio 71Mapale 445 Sub 11

Aree difformi rispetto alla variante alla C.E. 348/2003

Camera

Camera

Sub. 12 - benecomune non censibile

Vanoscale

TRIBUNALE DI SASSARI Ufficio Esecuzioni Immobiliari · IPOTECA VOLONTARIA del 24/05/2005 con...

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