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TRIBUNALE DI PIACENZAN° 150/2010

Dott. G. PICCIAUESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA AVV. A. PERINI

AVV. M. SONZINICONTRO

BAYO KEMOKO + 1RESIDENTI IN VIA RONCAGLIA NC. 4, CADEO

*********

RELAZIONE DELL'ESPERTO

IN PUNTO ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE IN COMUNE COMMERCIO DEI BENI IMMOBILI POSTI NEL COMUNE DI CADEO - PC.

***************

L'Ill.mo Sig. G.E. dott. Giovanni Picciau, nominava il sottoscritto geom. Andrea

Guarnieri nato a Piacenza il 16/11/1967, con studio in Strada Agazzana nc. 52,

Piacenza, Esperto nell’Esecuzione Immobiliare in epigrafe.

All'udienza del 25/10/2010 il sottoscritto prestava il giuramento di rito con

l'assunzione del quesito in calce al verbale della medesima udienza.

Lo scrivente

- visionati in data 12/11/2010 i beni oggetto di pignoramento posti in Comune di

Cadeo, loc. Fontana Fredda (PC), Via Roncaglia nc. 4/B,

- esperite le visure catastali,

- svolte indagini presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità

Immobiliare,

- svolte indagini presso il comune di Cadeo (PC) all'ufficio edilizia e all'anagrafe,

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espone al Sig. G.E. le proprie conclusioni con la seguente RELAZIONE.

art. 1

IDENTIFICAZIONE BENE

Trattasi di appartamento posto al piano terra con relativa cantina e

autorimessa al piano interrato di un immobile ad uso abitazione di complessive

quattro abitazioni, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc Fontana Fredda Via

Roncaglia nc. 4/B; i beni oggetto della presente attualmente sono censiti al C.F. di

Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterni 1, 8.

Gli immobili fanno parte di fabbricato a due piani fuori terra, costituito da

quattro appartamenti (di cui due al piano terrra e due al piano primo) e da altrettanti

locali cantina e autorimessa al piano interrato.

Nell'atto di compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del

02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “Si precisa che è

ricompresa nella presente vendita la pertinente quota in ragione della metà della

porzione di area adiacente in angolo nord ovest dell'abitazione, confinante con corte

comune, via Bandiera, argine oltre cui Strada di Roncaglia; e di una piccola striscia

di terreno in confine di est, confinante con proprietà Corcagnani o aventi causa, corte

comune, via Bandiera; viene inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti

comuni del fabbricato, in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”

CONFINI

Come da atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del

02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253:

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APPARTAMENTO “confinante con vano scala comune, con propria area di

pertinenza, e con proprietà Affaticati o aventi causa.”

CANTINA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati o

aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”

AUTORIMESSA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati

o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”

DATI CATASTALI

I beni di cui al presente art. 1. risultano così censiti:

C.F. Comune di Cadeo (PC), intestati a:

Bayo Kemoko nato in Guinea il 28/06/1965; propr. per ½ in regime di comunione dei

beni con Kouyate Sona;

Kouyate Sona nata in Guinea il 21/08/1965; propr. per ½ in regime di comunione dei

beni con Bayo Kemoko.

foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita

30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48

STORICO CATASTALE:

- variazione del 07/09/2006 n. 12228. 1/2006 in atti dal 07/09/2006 (protocollo n.

PC0073565) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO – ALLINEAMENTO

MAPPE. (precedentemente il bene risultava infatti censito come foglio 30 mappale

367 sub1)

- variazione del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO

(precedentemente la rendita risultava pari a £. 1248.

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foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita

30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30

STORICO CATASTALE:

- variazione del 07/09/2006 n. 12235. 8/2006 in atti dal 07/09/2006 (protocollo n.

PC0073565) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO – ALLINEAMENTO

MAPPE. (precedentemente il bene risultava infatti censito come foglio 30 mappale

367 sub 8)

- variazione del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO

(precedentemente la rendita risultava pari a £. 164.

Il fabbricato risulta edificato su area così censita:

– C.T. Comune di Cadeo (PC):

foglio mappale ha. qualità R.D. R.A.

30 595 00.10.30 ENTE URBANO / /

Lo scrivente, durante il sopralluogo, ha rilevato alcune differenze tra lo stato

dei luoghi e la situazione rappresentata nella planimetria catastale, consistenti nelle

seguenti modifiche interne:

- appartamento: diversa distribuzione dei locali interni in quanto la cucina in realtà ha

dimensioni maggiori a discapito della camera da letto posta sul lato NORD-OVEST;

- cantina / autorimessa: sulla planimetria catastale è rappresentata una porta di

collegamento tra i due locali, non esistente in loco.

Per raffigurare il reale stato dei luoghi nelle planimetrie catastali si dovrà

presentare denuncia di variazione catastale avente costo pari a € 100,00 per tributi

catastali oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il

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contributo integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.

Si precisa che nelle planimetrie catastali l'abitazione è indicata al P.1° (Piano Primo)

mentre il box e la cantina sono indicati al P.T. (Piano Terra). In realtà in loco

l'abitazione è da ritenersi al Piano Terra e il box e la cantina sono al Piano Interrato.

DATI PIGNORAMENTO

Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010, trascritto

all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di

Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di Risparmio di

Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di 1/1 p.p. (1/2 p.p.

ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona

(nata in Guinea il 21/08/1965) .

CORRISPONDENZA DATI CATASTALI e DATI PIGNORAMENTO

(eventuali regolarizzazioni necessarie)

I dati catastali e i dati indicati in pignoramento NON CORRISPONDONO in

quanto nel verbale di pignoramento sono descritti come foglio 30 MAP. 367

subalterni 1, 8, mentre nell'attuale visura del CATASTO FABBRICATI si legge foglio

30 MAP. 595 subalterni 1, 8; tale differenza è data da variazione catastale per

modifica identificativo – allineamento mappe del 07/09/2006 n. 12228. 1/2006 in atti

dal 07/09/2006 (protocollo n. PC0073565) e del 07/09/2006 n. 12235. 8/2006 in atti

dal 07/09/2006 (protocollo n. PC0073565).

Lo scrivente precisa che non è necessario modificare il verbale di

pignoramento immobiliare in quanto a seguito di un'operazione catastale d'ufficio è

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mutato il solo numero di mappale ma la consistenza dei beni è la medesima sia

nell'attuale descrizione catastale sia in quella indicata nel pignoramento e la

continuità dei passaggi è correttamente individuata.

PROVENIENZA e PASSAGGI DI PROPRIETA' NEL VENTENNIO (anteriore alla

data di trascrizione pignoramento)

PROVENIENZE nel ventennio:

• ATTO DI COMPRAVENDITA Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del

02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, trascritto all'Ufficio

Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 03/08/2005

R.P. 8897, R.G. 13694,a favore dei Sig.ri Bayo Kemoko e Kouyate Sona, per

la quota di 1/2 p.p. ciascuno indivisa, contro il Sig. Varano Giuseppe nato il

24/10/1970 a Crotone (KR) per la quota di 1/1 p.p., relativamente agli immobili

censiti al C.F. di Cadeo foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8.

• CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE in morte della Sig.ra

Civardi Teresa Maria (nata a Calendasco, PC il 05/08/1938 e deceduta il

12/10/1994), registrato all'Ufficio del registro di Fiorenzuola d'Arda (PC) il

28/04/1995 al n. 7/385/1, trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio

di Pubblicità Immobiliare in data 13/04/2005 R.P. 3583, R.G. 5744, a favore

del Sig. Varano Giuseppe, per la quota di 1/1 p.p., relativamente agli immobili

censiti al C.F. di Cadeo foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8.

DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE

Gli immobili oggetto della presente sono posti in Comune di Cadeo (PC), loc

Fontana Fredda Via Roncaglia nc. 4/B;

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trattasi di appartamento posto al piano terra con relativa cantina e autorimessa al

piano interrato, il tutto facente parte di fabbricato a due piani fuori terra, costituito da

quattro appartamenti e da altrettanti locali cantina e autorimessa con pertinenziale

area sui quattro lati.

Esternamente le pareti del fabbricato appaiono intonacate e tinteggiate con

voltini e davanzali in graniglia di cemento decorativi.

Le lattonerie e i pluviali sono in lamiera preverniciata; il tetto è con copertura

in tegole e o coppi.

La recinzione a perimetro del fabbricato è in ferro verniciato su muretto in

blocchi di cemento per i tre lati strada e con rete a maglia metallica plastificata su

muretto posto nel retro a confine con l'area ortiva.

Gli accessi all'area di manovra ai box è da entrambe le vie laterali ed è priva di

cancelli.

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Come indicato nell'atto di compravendita del Notaio Dr.ssa GRAZIA

ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, all'unità

immobiliare compete la quota in ragione della metà di porzione di area adiacente in

angolo NORD - OVEST dell'abitazione, e di una piccola striscia di terreno in confine

di EST, che in loco corrispondono rispettivamente ad un'area a giardino sui lati

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strada e ad un area coltivata ad orto nel retro.

L'ingresso al bene oggetto della presente avviene da passaggio pedonale

comune da cui si accede al vano scala comune che serve tutti i piani del fabbricato.

C.F. di Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterno 1.

L'appartamento oggetto di stima posto al piano terra è suddiviso in:

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ingresso/disimpegno, soggiorno, tre camere da letto, cucina, bagno e due balconi.

I pavimenti dell'abitazione sono in ceramica; i pavimenti e i rivestimenti sia

della cucina che del bagno sono anch'essi in piastrelle di ceramica.

Il bagno è dotato di: lavabo, vasca, vaso, bidè e attacco per la lavatrice.

La porta d'ingresso è in legno con pannellatura cieca; le porte interne sono in

legno con specchiatura in vetro.

Le finestre e le porte finestre sono in legno con vetro semplice, complete di

tapparelle in pvc e di ulteriore serramento esterno in alluminio e vetro semplice.

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Le pareti sono intonacate e tinteggiate; praticamente in tutti i locali si rilevano

problemi di umidità e muffa alle pareti e al soffitto.

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L'impianto di riscaldamento è autonomo ed è funzionante a gas metano; la

caldaia è del tipo pensile marca FERROLI ed è di recente installazione (anno 2010).

Il funzionamento dell'impianto di riscaldamento avviene tramite il termostato

posto direttamente sulla caldaia; i termosifoni sono in lamiera e sono privi di valvole

termostatiche.

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L'impianto elettrico è sotto traccia ed è completo di citofono; all'ingresso

dell'abitazione è installato un vecchio interruttore generale per cui l'impianto pare

privo di magnetotermici e di differenziali.

I balconi sono pavimentati con piastrelle in clinker e la ringhiera è in ferro

verniciato con pannelli in vetro.

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Il locale cantina, posto al piano interrato, è stato visionato solo esternamente

in quanto il proprietario al momento del sopralluogo non disponeva delle chiavi di

accesso. La porta d'ingresso al locale è in legno smaltato; i muri del corridoio

comune sono intonacati e la pavimentazione è in battuto di cemento; si rileva la

presenza di canaline esterne per il passaggio dell'impianto elettrico e di

illuminazione.

Dalla planimetria catastale e dalla visione della facciata esterna, la cantina risulta

dotata di n. 2 finestre.

Le condizioni di manutenzione e conservazione dell'abitazione sono scadenti.

C.F. di Cadeo (PC) al foglio 30 map. 595 subalterno 8.

L'autorimessa oggetto di stima è posta al piano interrato e vi si accede da

scivolo e cortile comuni.

Il pavimento è in battuto di cemento; il portone è del tipo basculante ed è

realizzato in lamiera zincata. Il locale è dotato di n. 1 finestra.

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La pavimentazione è in battuto di cemento, le paretti ed il soffitto sono intonacati al

civile e tinteggiati.

Le condizioni di manutenzione e conservazione dell'autorimessa sono

discrete.

Si rileva che fanno parte della consistenza delle unità oggetto della presente

stima anche le aree a giardino e ad orto poste rispettivamente a fronte e a lato

dell'abitazione e nel retro della stessa per la quota di ½ così come evidenziato nella

planimetria allegata.

art. 2

STATO DI POSSESSO DEL BENE

Le unità immobiliari risultano abitate e utilizzate dalla famiglia dei sig.ri Bayo

Kemoko e Kouyate Sona .

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art. 3

REGIME PATRIMONIALE

L'Ufficio Anagrafe del Comune di Cadeo, a seguito di richiesta scritta dello scrivente

relativamente al regime patrimoniale degli esecutati, ha risposto quanto segue: “In

risposta alla vostra richiesta del 05/11/2010, si informa che il certificato che attesta il

regime patrimoniale tra i coniugi è l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Nel

caso dei Signori Bayo Kemoko e Kouyate Sona, non è possibile procedere al rilascio

del suddetto certificato in quanto gli stessi, cittadini stranieri, risultano coniugati nella

Repubblica popolare di Guinea e il loro atto di matrimonio non è stato trascritto in

alcun Comune Italiano”.

Nell'atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005

Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “ … BAYO Kemoko e KOUYATE Sona

di essere coniugati in regime di comunione dei beni, regime generalmente applicato

ai rapporti patrimoniali tra coniugi dal diritti della Guinea Africana. Premesso: - che i

signori BAYO Kemoko e KOUYATE Sona, cittadini della Guinea Africana, dichiarano

di ben conoscere la lingua italiana e di saper leggere e scrivere in tale lingua, e di

essere in possesso di permesso di soggiorno per stranieri, come risulta dai Permessi

di Soggiorno rilasciati dalla Questura di Piacenza rispettivamente per BAYO Kemoko

in data 6 febbraio 1996 n. D123806 rinnovato in data 2 settembre 2002, ora valido

come carta di soggiorno a tempo indeterminato, e per la signora KOUYATE Sona in

data 26 ottobre 1999 n. D120160 rinnovato in data 2 settembre 2002, valido come

carta di soggiorno a tempo indeterminato.”

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art. 4

ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI, ONERI, ANCHE DI NATURA

CONDOMINIALE, CHE RESTERANNO A CARICO

DELL'ACQUIRENTE

L'immobile risulta gravato da:

- tratto da atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005

Repertorio N.5971 Raccolta N.1253: “Si precisa che è ricompresa nella presente

vendita la pertinente quota in ragione della metà della porzione di area adiacente in

angolo nord ovest dell'abitazione, confinante con corte comune, via Bandiera, argine

oltre cui Strada di Roncaglia; e di una piccola striscia di terreno in confine di est,

confinante con proprietà Corcagnani o aventi causa, corte comune, via Bandiera;

viene inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti comuni del fabbricato,

in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”

art. 5

ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI, ONERI, ANCHE DI NATURA

CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANELLATI DALLA PROCEDURA

Gli immobili in oggetto, nel ventennio, sono gravati da:

a) TRASCRIZIONI:

– Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010,

trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in

data 20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto

fabbricati di Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di

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Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di

1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il

28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965).

COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00

– Verbale di Pignoramento Immobili del 11/03/2002 rep. n. 423, trascritto

all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

19/03/2002, R.P. 2505, R.G. 3447, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di

Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Banca Agricola

Mantovana Spa (con sede a Mantova), contro Varano Giuseppe nato a

Crotone (KR) il 24/10/1970.

COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00

In relazione a detta formalità nell'Atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA

ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, si legge: "... è

stata ordinata di cancellazione dal Tribunale di Piacenza in data 6 luglio 2005 giusta

ordinanza n. 29/2002, cron. n. 482, in corso di cancellazione"; dalla visura effettuata

presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

11/03/2011, tale formalità non risulta ancora essere stata cancellata.

b) ISCRIZIONI:

– Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario, Notaio

Dott.ssa Grazia Annunziata del 02/08/2005 rep. n. 5972/1254, iscritta presso

l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

03/08/2005, R.P. 3223 R.G. 13695, importo tot. € 195.000,00 a favore Cassa

di Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di

Studio Tecnico geom. Andrea Guarnieri - Strada Agazzana nc. 52 - Piacenza tel./fax 0523/761228 studio.guarnieri@alice.it andrea.guarnieri@geopec.it 18

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1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno in comunione dei beni), dei Sig.ri Bayo Kemoko

(nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965) ,

sugli immobili censiti al C.F. di Cadeo al foglio 30 mappale 367 subalterni 1, 8.

Debitore non datore di ipoteca: Bayo Mohamed nato in Guinea il 30/03/1983.

COSTO PER CANCELLAZIONE: trattandosi di un'ipoteca volontaria che gode

delle agevolazioni della Legge 601/73 si dovranno pagare € 35,00.

art. 6

REGOLARITA' EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI

- POSIZIONE EDILIZIA

In base a:

– ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Cadeo (PC),

– quanto indicato nell'atto di compravendita atto di Compravendita Notaio

Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta

N.1253,

il fabbricato oggetto della presente fu edificato a seguito di licenza di costruzione

n.714 rilasciata dal Sindaco del Comune di Cadeo in data 7 luglio 1973.

L'inizio lavori risale al 02/08/1973 e la fine lavori al 25/07/1974; il certificato di

abitabilità è del 18/10/1974.

Non risultano presentate ulteriori pratiche edilizie.

Relativamente ai beni oggetto della presente, dal confronto della planimetria

allegata alla suddetta licenza edilizia con lo stato dei luoghi, risulta una lieve modifica

interna consistente in una maggiore dimensione della cucina a discapito del locale

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camera da letto posto sul lato NORD-OVEST .

Per la sanatoria di detta difformità occorre presentare D.I.A. in sanatoria e nuova

scheda tecnica per abitabilità il cui costo è valutabile in circa complessivi €. 1.200,00

+IVA+CI per parcella professionista oltre a circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da

versare al Comune di Cadeo.

Si precisa che anche nelle planimetrie allegate alla Licenza Edilizia l'abitazione è

indicata al 1° Piano mentre il box e la cantina sono indicati al Piano Terreno.

In realtà in loco l'abitazione è da ritenersi al Piano Terra e il box e la cantina sono al

Piano Interrato.

- POSIZIONE URBANISTICA:

• dal POC (Piano operativo Comunale) approvato con delinera del consiglio

comunale n. 58 del 31/07/2007 l'immobile risulta ricompreso in:

“ AMBITI A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE

ZONE CONSOLIDATE B”.

art. 7 / art. 8

- ATTESTATO CERTIFICAZIONE ENERGETICA

- VERIFICA CONFORMITA' IMPIANTI, ove esistenti, a servizio

dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 e

l'esistenza dei relativi certificati e libretti d'uso

CLASSE ENERGETICA G (EP tot = 313,69 kWh/mq/anno).

Si allega alla presente Certificato di Attestazione Energetica

n. 01708-97591-2010 rilasciato in data 14/12/2010 dall'Arch. Silvia Lavelli

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quale tecnico incaricato dello scrivente.

Il Certificato è valido fino alla data del 14/12/2020.

L'esecutato non ha fornito alcuna certificazioni degli impianti né libretti d'uso.

art. 9

VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO

Il sottoscritto Perito:

- accertata la consistenza del bene oggetto di pignoramento,

- preso atto della configurazione del bene,

ritiene che detto bene debba essere venduto in UN UNICO LOTTO e più

precisamente:

LOTTO UNICO, quota di 1/1 di piena proprietà di appartamento posto al piano

terra con relativa cantina al piano interrato, oltre ad autorimessa posta anch'essa al

piano interrato, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc Fontana Fredda Via

Roncaglia nc. 4/B, e censito come segue:

foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita

30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48

30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30

Il fabbricato risulta edificato su area così censita:

– C.T. Comune di Cadeo (PC):

foglio mappale ha. qualità R.D. R.A.

30 595 00.10.30 ENTE URBANO / /

Il Perito in base ai rilievi cartacei e alle misurazioni effettuate in loco, determina la

consistenza metrica dei beni oggetto di stima come segue:

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APPARTAMENTO

PIANO SUPERFICIE COEFF. MQ.

Interrato

CANTINA 28,00 0,40 11,20

Terra

ABITAZIONE 107,00 1,00 107,00

BALCONI 9,60 0,30 2,88

tot. mq. 121,08

ARROTONDATI a mq. 121,00

Le superfici si intendono al lordo dei muri.

AUTORIMESSA pari a mq. 23,00

Il sottoscritto perito in ordine alla determinazione del valore in comune commercio dei

beni che formano la consistenza del lotto:

- considerato lo stato di conservazione e manutenzione dei beni,

– effettuate indagini nella zona interessata per quanto attiene la contrattazione di

compravendita d'immobili similari a quello oggetto di stima,

– tenuto conto della destinazione d'uso dell'immobile,

– considerata l'ubicazione della zona in cui si trovano i beni,

– tenuto conto delle pertinenze di cui sono dotati,

– considerata l'utenza dei beni,

– tenuto altresì conto delle servitù attive e passive di cui sono gravati,

ritiene che per la valutazione del lotto si possa adottare il metodo sintetico-

comparativo.

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Lo scrivente procede alla stima dell'immobile considerandolo nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova e come segue:

LOTTO UNICO:

quota di 1/1 della piena proprietà:

APPARTAMENTO

mq. 121,00 x €/mq. 915,00 = € 110.715,00

AUTORIMESSA

A CORPO: € 12.000,00

sommano: € 122.7150,00

Considerando:

– l'attuale crisi del settore immobiliare e la conseguente difficoltà nelle vendite,

– la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori

catastali,

– l'assenza di garanzia per vizi occulti,

– la natura esecutiva e non contrattuale della vendita,

lo scrivente applica un degrado pari al 25%

€ 122.715,00 x - 25% = € 92.036,25 arrotondati a € 92.000,00.

L'importo sopra calcolato è comprensivo del valore dell'area di

pertinenza e delle quote di comproprietà sulle parti comuni.

art. 10

PAGAMENTO DELL'IVA DA PARTE DELL'AGGIUDICATARIO

Non è previsto alcun addebito di I.V.A. in quanto trattasi di bene

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personale.

La cifra calcolata dallo scrivente nel precedente art. 9 dovrà essere aumentata

della tassa di registro e spese d'asta (atto notarile, spese di voltura, trascrizione e

marche da bollo) per un totale pari a circa € 700,00.

art. 11

PARERE, NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA, SULLA POSSIBILITA' DI

COMODA DIVISIBILITA' DELLA QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE

LOTTO UNICO: QUOTA 1/1 PIENA PROPRETA'.

art. 12

OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE PER RIPRISTINARE

FUNZIONALITA' COMPROMESSA OVVERO PER EVITARE UNA

COMPROMISSIONE DELLA FUNZIONALITA' STESSA

Lo scrivente, considerato lo stato degli immobili al momento del sopralluogo,

ritiene che, nonostante i difetti riscontrati, non vi siano opere da ritenersi urgenti al

fine della vendita dell'immobile e comunque ne ha già tenuto conto nel calcolo del

valore del bene stesso.

COSTO DELLE OPERE

In base a quanto sopra indicato non vi è alcun costo per opere urgenti.

Il costo per le opere di accatastamento è pari a € 100,00 per tributi catastali

oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il contributo

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integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.

Per la D.I.A. in sanatoria e nuova scheda tecnica per abitabilità il costo è

valutabile in circa complessivi €. 1.200,00 +IVA+CI per parcella professionista oltre a

circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da versare al Comune di Cadeo.

art. 13

PARTE CONCLUSIVA - RIASSUNTIVA

La consistenza, l'ubicazione, i confini, i dati catastali e i valori del lotto, sono

così evidenziati:

LOTTO UNICO: quota di 1/1 p.p. di appartamento posto al piano terra con relativa

cantina e autorimessa al piano interrato, il tutto sito in Comune di Cadeo (PC), loc

Fontana Fredda Via Roncaglia nc. 4/B, e censito come segue:

C.F. Comune di Cadeo (PC),

foglio mappale sub ubicazione consistenza cat. cl. rendita

30 595 1 località Fontana Fredda P T-1 6,5vani A/2 3 € 352,48

30 595 8 località Fontana Fredda P T 20 mq. C/6 4 € 72,30

IL VALORE DEL LOTTO (quota 1/1 p.p.) E’ PARI A € 92.000,00.

L'importo sopra calcolato è comprensivo del valore dell'area di

pertinenza e delle quote di comproprietà sulle parti comuni.

Si rileva quanto segue:

• Il fabbricato risulta edificato su area censita al C.T. Comune di Cadeo (PC) al

foglio 30 mappale 595 (ENTE URBANO avente superficie catastale pari a mq.

1.030,00);

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• Nell'atto di compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del

02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “Si precisa che è

ricompresa nella presente vendita la pertinente quota in ragione della metà

della porzione di area adiacente in angolo nord ovest dell'abitazione,

confinante con corte comune, via Bandiera, argine oltre cui Strada di

Roncaglia; e di una piccola striscia di terreno in confine di est, confinante con

proprietà Corcagnani o aventi causa, corte comune, via Bandiera; viene

inoltre ceduta la relativa quota di comproprietà sugli enti comuni del

fabbricato, in ragione di 250/1000 (duecentocinquanta millesimi).”

• CONFINI:

Come da atto di Compravendita Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del

02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253:

APPARTAMENTO “confinante con vano scala comune, con propria area di

pertinenza, e con proprietà Affaticati o aventi causa.”

CANTINA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà Affaticati

o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”

AUTORIMESSA “confinante con propria area di pertinenza, e con proprietà

Affaticati o aventi causa, con corridoio cantine e con area comune.”

• Nell'atto di provenienza Notaio Dr.ssa GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005

Repertorio N.5971 Raccolta N.1253 si legge: “ … BAYO Kemoko e KOUYATE

Sona di essere coniugati in regime di comunione dei beni, regime

generalmente applicato ai rapporti patrimoniali tra coniugi dal diritti della

Guinea Africana.

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• I dati catastali e i dati indicati in pignoramento NON CORRISPONDONO in

quanto nel verbale di pignoramento sono descritti come foglio 30 MAP. 367

subalterni 1, 8, mentre nell'attuale visura del CATASTO FABBRICATI si legge

foglio 30 MAP. 595 subalterni 1, 8; tale differenza è data da variazione

catastale per modifica identificativo – allineamento mappe, ma non è

necessario modificare il verbale di pignoramento immobiliare.

• Gli immobili oggetto della presente, nel ventennio, risultano gravati da:

a) TRASCRIZIONI:

Verbale di Pignoramento Immobili del 10/05/2010 rep. n. 1409/2010,

trascritto all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in

data 20/05/2010, R.P. 4950, R.G. 7437, sugli immobili censiti al catasto

fabbricati di Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Cassa di

Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di

1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno), dei Sig.ri Bayo Kemoko (nato in Guinea il

28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965).

COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00

Verbale di Pignoramento Immobili del 11/03/2002 rep. n. 423, trascritto

all'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

19/03/2002, R.P. 2505, R.G. 3447, sugli immobili censiti al catasto fabbricati di

Cadeo (PC) foglio 30 map. 367 subalterni 1, 8, a favore Banca Agricola

Mantovana Spa (con sede a Mantova), contro Varano Giuseppe nato a

Crotone (KR) il 24/10/1970.

COSTO PER CANCELLAZIONE: € 262,00

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In relazione a detta formalità nell'Atto di Compravendita Notaio Dr.ssa

GRAZIA ANNUNZIATA del 02/08/2005 Repertorio N.5971 Raccolta N.1253, si

legge: "... è stata ordinata di cancellazione dal Tribunale di Piacenza in data 6

luglio 2005 giusta ordinanza n. 29/2002, cron. n. 482, in corso di

cancellazione"; dalla visura effettuata presso l'Ufficio Provinciale di Piacenza

Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 11/03/2011, tale formalità non risulta

ancora essere stata cancellata.

b) ISCRIZIONI:

Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario, Notaio

Dott.ssa Grazia Annunziata del 02/08/2005 rep. n. 5972/1254, iscritta presso

l'Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data

03/08/2005, R.P. 3223 R.G. 13695, importo tot. € 195.000,00 a favore Cassa

di Risparmio di Parma e Piacenza Spa (con sede a Parma), contro la quota di

1/1 p.p. (1/2 p.p. ciascuno in comunione dei beni), dei Sig.ri Bayo Kemoko

(nato in Guinea il 28/06/1965) Kouyate Sona (nata in Guinea il 21/08/1965) ,

sugli immobili censiti al C.F. di Cadeo al foglio 30 mappale 367 subalterni 1, 8.

Debitore non datore di ipoteca: Bayo Mohamed nato in Guinea il 30/03/1983.

COSTO PER CANCELLAZIONE: trattandosi di un'ipoteca volontaria che gode

delle agevolazioni della Legge 601/73 si dovranno pagare € 35,00.

• Il costo per le opere di accatastamento è pari a € 100,00 per tributi catastali

oltre a onorario del tecnico pari a € 900,00 a cui dovrà essere aggiunto il

contributo integrativo pari al 4% e l'IVA del 20%.

• Per la D.I.A. in sanatoria e nuova scheda tecnica per abitabilità il costo è

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valutabile in circa complessivi €. 1.200,00 +IVA+CI per parcella professionista

oltre a circa €. 1.000,00 per sanzioni e diritti da versare al Comune di Cadeo.

I beni oggetto della presente sono stati stimati considerandoli nell'attuale stato

di fatto e di diritto, comprendendo ogni relativo accessorio accessione, dipendenza,

pertinenza, con gli inerenti diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se e come

esistenti in fatto.

Piacenza, 22/03/2011 L'espertogeom. Guarnieri Andrea

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AVV. M. SONZINICONTRO

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PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILISCALA 1:100

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PLANIMETRIE CATASTALI

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ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE

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VISURE CATASTALI

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COMUNICAZIONE UFFICIO ANAGRAFE

- regime patrimoniale -

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ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA REGIONE EMILIA

ROMAGNA N. 01708-97591-2010 DEL 14/12/2010

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