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Pagina 1DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI

TRIBUNALE CIVILE DI PIACENZA

Nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 348/2012 promossa da:

CONDOMINIO "PORTA AGAZZA" avv.to E. Losini

contro

…..

con l'intervento di

EQUITALIA EMILIA NORD SPA

RELAZIONE DELL’ESPERTO

Lo scrivente dottore ingegnere Francesco Cavalli, con studio a Piacenza nei Chiostri del

Duomo n. 17, iscritto all’Albo dei dottori ingegneri della provincia di Piacenza con il n.

1279, essendo stato nominato in qualità di Esperto nella procedura in epigrafe,

nell’udienza del 4 marzo 2013 prestava giuramento di rito e riceveva mandato di

effettuare gli accertamenti e di predisporre una relazione scritta contenente:

1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando

anche la corrispondenza / non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati

indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la

specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso

(indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà,

superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la

cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione

del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;

3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da

terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro,

verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di

abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare

riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento,

in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto,

data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa


eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso

regolarmente pagato o non pagato;

4. l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio

spese relative all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. atto c.c.), ivi

compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello

stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare:

domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre

trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;

atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti

all’edificabilità, vincoli per ragioni storico- artistiche o diritti di prelazione;

il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali,

se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o

certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,

con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;

altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,

uso, abitazione);

5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre

trascrizioni pregiudizievoli) con indicazione del costo per la loro cancellazione;

6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle

eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali;

7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo

frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono

di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento

forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della

differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali,

dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale

della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;


8. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o

meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi di bene

strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;

9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda

divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di

divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata dalla

quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì,

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di

alienare l’intero bene;

10. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare

la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della

funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;

11. il nominativo e recapito dell’Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto

di stima faccia parte di un edificio in condominio;

12. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4

fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2

scatti dell’interno);

13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file

contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le

fotografie.

Accettato l’incarico ed esaminata la documentazione di causa, al fine di verificarne la

completezza ex art. 567 c.p.c., lo scrivente procedeva all’acquisizione dei dati necessari

per l’espletamento dell’incarico, compiendo indagini presso l’Agenzia delle Entrate –

Servizio di Pubblicità Immobiliare e Servizi Catastali di Piacenza e presso gli Uffici

Tecnici del comune di Bobbio nonché presso operatori immobiliari della zona.

Effettuava quindi un sopralluogo, previo accordi telefonici con il signor …..o ….,

esecutato, presso gli immobili oggetto di stima, al fine di accertare l’ubicazione, la

natura, la consistenza, la conformità edilizia, lo stato di conservazione e, in generale,

tutte le caratteristiche necessarie per la descrizione e la stima del valore degli stessi.


Documentazione ex art. 567 codice di procedura civile

Dall’esame della documentazione presente nel fascicolo di causa si è accertato che la

stessa è completa ed idonea e pertanto si è proceduto all’assolvimento dell’incarico

rispondendo ai quesiti da 1 a 12.


1. Identificazione catastale, confini, provenienza e corrispondenza degli immobili

pignorati – Quesito n. 1

I beni oggetto di pignoramento fanno parte del condominio “Porta Agazza” posto in via

Corgnate n. 12 in comune di Bobbio e consistono in:

appartamento con autorimessa posto a Bobbio in via Corgnate n. 12;

autorimessa con deposito e cantina posta a Bobbio in via Corgnate n. 12;

studio posto a Bobbio in via Corgnate n. 6;

ufficio posto a Bobbio in via Corgnate nn. 8 e 10.

Inquadramento generale con individuazione del condominio

1.1 Appartamento con autorimessa posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12

Foglio 58, particella 388, subb. 2 e 17

Identificazione catastale

Gli immobili oggetto di pignoramento risultano descritti nel Catasto Fabbricati di

Bobbio in capo alla ditta …….. nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc. ……..,

proprietario per 1000/1000, come segue:


Foglio Part Sub Cat Cl Cons. Rendita euro Indirizzo

58 388 2 A/2 5 4 vani 413,17 Località Corniate – Piano: T

58 388 17 C/6 9 14 mq 62,18 Località Corniate – Piano: T

L’area su cui insiste il suddetto immobile è descritta nel Catasto Terreni di Bobbio alla

Partita 1, aree di enti urbani e promiscui, come segue:

Foglio Part. Qualità Superficie R. D. euro R. A. euroha a ca

58 388 ente urbano 15 00 - -

In base alle verifiche eseguite è stato accertato che l’immobile è correttamente descritto

nella scheda planimetrica catastale e nelle visure catastali e che ad esso risulta

correttamente attribuita la propria categoria catastale.

Confini

L’area su cui insistono gli immobili sopra descritti confina in circondario con ragioni di

cui alla particella 414, con via Matteotti, con ragioni di cui alla particella 410 e con via

Corgnate.

Per quanto riguarda i confini dei singoli subalterni non è stato possibile determinarli, in

quanto non risulta disponibile l'elaborato planimetrico presso l’Agenzia delle Entrate –

Servizi Catastali di Piacenza.

Corrispondenza dei dati degli immobili pignorati con quelli riportati nell’atto di

pignoramento

In base alle verifiche eseguite presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità

Immobiliare, è stato accertato che i dati indicati nell’Atto di pignoramento immobiliare

redatto in data 30 novembre 2012, rep. n. 3328/2012, trascritto a Piacenza con nota del

25 gennaio 2013 ai n.ri 971/749 a favore di CONDOMINIO "PORTA AGAZZA" con

sede a Bobbio, Cod. Fisc. 80007460332 e contro …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod.

Fisc. ….., corrispondono alla situazione in essere alla data di trascrizione dell’atto stesso.


Specificazione in merito alla proprietà del bene

Il pignoramento è relativo alla quota di 1000/1000 di proprietà del signor …. …..

dell'appartamento con autorimessa posti a Bobbio in via Corgnate n. 12, così come sopra

descritti.

Provenienze

Dagli accertamenti effettuati, l’immobile risulta intestato, in conformità ai passaggi di

proprietà dell’ultimo ventennio, in capo a …….. nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc.

……., proprietario per 1000/1000, per titolo anteriore al ventennio.

1.2 Autorimessa - deposito posta in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12

Foglio 58, particella 388, sub. 25


L’immobile oggetto di pignoramento risulta descritto nel Catasto Fabbricati di Bobbio in

capo alla ditta …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc. ……. proprietario per

1000/1000 come segue:


58 388 25 C/6 5 168 mq 390,44 Località Corgnate n 12 – Piano: S1- S2




58 388 ente urbano 15 00 - -


nelle visure catastali e che ad esso risulta correttamente attribuita la propria categoria

catastale.


Confini



Corgnate. Per quanto riguarda i confini dei singoli subalterni non è stato possibile

determinarli, in quanto non risulta disponibile l'elaborato planimetrico presso l’Agenzia

delle Entrate – Servizi Catastali di Piacenza.


pignoramento





sede a Bobbio, Cod. Fisc. 80007460332 e contro …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod.

Fisc. ……., corrispondono alla situazione in essere alla data di trascrizione dell’atto

stesso.


Il pignoramento è relativo alla quota di 1000/1000 di proprietà del signor ….. ……

dell'autorimessa-deposito posta a Bobbio in via Corgnate n. 12, così come sopra

descritta.

Provenienze


proprietà dell’ultimo ventennio, in capo a …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc.

……., proprietario per 1000/1000, per titolo anteriore al ventennio.

1.3 Studio posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 6





capo alla ditta …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc………., proprietario per



58 388 28 A/10 2 2,5 vani 438,99 Località Corgnate n. 6 – Piano: T




58 388 ente urbano 15 00 - -



catastale.

Confini







pignoramento





sede a Bobbio, Cod. Fisc. 80007460332 e contro …….. nato a Bobbio il 17/01/1940,

Cod. Fisc. …….V, corrispondono alla situazione in essere alla data di trascrizione

dell’atto stesso.



Il pignoramento è relativo alla quota di 1000/1000 di proprietà del signor …. ….. dello

studio posto a Bobbio in via Corgnate n. 6, così come sopra descritto.

Provenienze


proprietà dell’ultimo ventennio, in capo a …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc.

….., proprietario per 1000/1000, per titolo anteriore al ventennio.

1.4 Ufficio posto in comune di Bobbio in via Corgnate nn. 8 e 10




capo alla ditta …… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc……, proprietario per



58 388 26 A/10 2 3 vani 526,79 Località Corgnate n. 10 – Piano: T





58 388 ente urbano 15 00 - -



catastale.


Confini



Corgnate.

Per quanto riguarda i confini dei singoli subalterni non è stato possibile determinarli, in

quanto non risulta disponibile l'elaborato planimetrico presso l’Agenzia delle Entrate –

Servizi Catastali di Piacenza.


pignoramento





sede a Bobbio, Cod. Fisc. 80007460332 e contro …. nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod.

Fisc. ……, corrispondono alla situazione in essere alla data di trascrizione dell’atto

stesso.


Il pignoramento è relativo alla quota di 1000/1000 di proprietà del signor ………degli

uffici posti a Bobbio in via Corgnate n. 8 e n. 10, così come sopra descritti.

Provenienze


proprietà dell’ultimo ventennio, in capo a …….. nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod.

Fisc……., proprietario per 1000/1000, per titolo anteriore al ventennio.


2. Descrizione dei beni e stato di conservazione – Quesito n. 2

Gli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare fanno parte del condominio

“Porta Agazza” realizzato a metà degli anni ’70. Il condominio è posto a Bobbio (PC) in

via Corgnate n. 12, si sviluppa su quattro piani fuori terra oltre a due piani seminterrati

ed è formato da 11 unità immobiliari a destinazione residenziale e cantine, 3 unità

immobiliari a destinazione commerciale e 12 unità immobiliari ad uso autorimessa.

L’edificio è realizzato in muratura di cls e di laterizio ed ha i solai ed il tetto di latero-

cemento. Il tetto è provvisto di canali di gronda e di pluviali di lamiera verniciata. Le

facciate del condominio sono intonacate e tinteggiate. Le parti condominiali comuni

sono rappresentate da una striscia di giardino che si sviluppa sul lato nord dell’edificio,

sul prospetto principale che si affaccia su via Corgnate e sul retro, dal vano scala e dal

corridoio delle cantine, dall’ascensore, dal corsello di manovra e dalla rampa di accesso

alle autorimesse. L’area di proprietà condominiale è delimitata da un muretto sormontato

da una cinta in metallo verniciato, da due cancelli di ferro verniciato per l’accesso

carraio e da un cancelletto in ferro verniciato per l’accesso pedonale. Oltre all’ingresso

principale posto in via Corgnate, il condominio ha un accesso carraio anche sul retro in

via IV Novembre. Il vialetto di ingresso pedonale è rivestito in lastre di granito, i

marciapiedi in beole e le aree di manovra delle autorimesse, così come la rampa,

presentano pavimentazione in calcestruzzo.

Le parti esterne si presentano in buone condizioni di manutenzione. L’ingresso

all’edificio è chiuso da un serramento in alluminio anodizzato con vetri, da cui si accede

al vano scala.

Il vano ingresso, i pianerottoli ed i gradini della scala sono pavimentati con lastre di

marmo botticino. Il vano scala è intonacato al civile e tinteggiato. La scala è dotata di

ringhiera di ferro verniciato con corrimano in legno. L’edificio è dotato di ascensore.


2.1 Appartamento con autorimessa posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12


Descrizione e consistenza dell’appartamento

Dall’ingresso del condominio, entrando, sulla sinistra, si perviene all’appartamento posto

al piano terra a cui si accede da una porta in legno tamburato non blindata.

L'appartamento attualmente è utilizzato come ufficio ed è composto da ingresso, bagno e

tre camere; si precisa che la camera posta a sinistra del disimpegno era stata predisposta

per essere la cucina abitabile dell’appartamento.

L’abitazione presenta le seguenti finiture:

pareti intonacate e tinteggiate;

pavimenti in pistrelle di ceramica in tutti gli ambienti;

battiscopa in legno;

porte interne in legno tamburato con vetrofanie e maniglie in ottone;

serramenti in legno con doppi vetri, muniti di tapparelle in plastica e controdavanzali

in marmo;

camera predisposta per ospitare la cucina con pareti rivestite in piastrelle di ceramica

fino all’altezza di m 1,50;

bagno con pareti rivestite con piastrelle di ceramica fino all'altezza di m 1,80 e

dotato di sanitari di ceramica composti da lavabo, water, bidet e vasca da bagno

corredati da rubinetteria di serie;

impianto autonomo di riscaldamento con termosifoni a piastre radianti in ghisa;

scaldabagno per la produzione di acqua calda sanitaria;

impianto elettrico sotto traccia con punti luce, deviatori e prese di corrente in tutti i

locali con placche in metallo marca Biticino.

L’appartamento non è mai stato oggetto di interventi di ammodernamento e si presenta

in discreto stato di conservazione; si sottolinea comunque che sia le finiture sia gli

impianti presenti nell’appartamento risultano ormai obsoleti.


L’abitazione ha una superficie commerciale, determinata computando per intero i muri

perimetrali esclusivi ed in ragione di un mezzo lo spessore dei muri comuni alle unità

immobiliari confinanti, pari a mq 67,20 ed un’altezza pari a m 2,90.

Autorimessa

Le autorimesse del condominio si trovano al piano seminterrato e direttamente

accessibili sia da via Corgnate sia da via IV Novembre, posta sul retro dell’edificio.

L’autorimessa oggetto di esecuzione si trova in un edificio autonomo dal condominio,

posto comunque all’interno dell’area condominiale. Si precisa che non è stato possibile

accedere all’autorimessa in quanto l’esecutato non aveva le chiavi della stessa, si è

comunque ritenuto di poter procedere alla stima in quanto trattasi di un’autorimessa

singola all’interno di un condominio, per cui si ritiene che il valore non sia

sostanzialmente determinato dalle caratteristiche e dallo stato delle finiture interne.

L’autorimessa ha una superficie commerciale, determinata sulla base della scheda

catastale, computando per intero i muri perimetrali esclusivi ed in ragione di un mezzo lo

spessore dei muri comuni alle unità immobiliari confinanti, di mq 17,98 ed un’altezza

pari a m 2,80.

2.2 Autorimessa - deposito posta in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12


L’unità immobiliare si sviluppa su due piani; al primo piano seminterrato si trova un

ampio locale destinato ad autorimessa, un deposito e le scale per scendere al secondo

piano seminterrato in cui si trova una spaziosa cantina. I locali al primo piano

seminterrato sono accessibili sia dal vano scala condominiale tramite due porte in ferro,

sia dalla rampa e quindi dal corsello di manovra delle autorimesse, dove si trova un

ampio portone in lamiera verniciata con apertura a doppia anta ripiegabile; per quanto

riguarda la cantina posta al secondo piano seminterrato, l’accesso può avvenire

solamente tramite la scala in ferro posta al piano soprastante. L’autorimessa ed il locale

deposito presentano pareti in blocchi di cemento intonacati, pavimento in piastrelle di

gres e serramenti sia interni sia esterni in lamiera verniciata. L’autorimessa è dotata di

impianto elettrico, di illuminazione ed idrico. La cantina, a cui si accede direttamente

dall’autorimessa, presenta muri in calcestruzzo armato a vista, solaio in laterocemento a


vista, pavimento in tavelle di cotto e serramenti in metallo verniciato. La cantina è dotata

di impianto elettrico, di illuminazione ed idrico.

L’unità immobiliare presenta la seguente superficie commerciale, determinata

computando per intero i muri perimetrali esclusivi ed in ragione di un mezzo lo spessore

dei muri comuni alle unità immobiliari confinanti:

primo piano seminterrato – autorimessa e locale ripostiglio mq 110,39

secondo piano seminterrato – cantina mq 93,20

Superficie commerciale complessiva mq 203,59

2.3 Studio posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 6


Lo studio, posto al piano terra del condominio, ha un accesso indipendente da via

Corgnate n. 6. L’unità è posta nell’angolo sud-ovest del condominio, si affaccia sul

giardino dell’edificio tramite una vetrata in alluminio anodizzato con inclusa porta di

ingresso; la vetrata è protetta all’esterno da una saracinesca in metallo. Lo studio è

attualmente utilizzato come ambulatorio medico ed è costituito da un ampia sala da

aspetto, un bagno, un locale per le visite ambulatoriali dotato di lavandino ed un balcone.

L’unità presenta le seguenti finiture:

pareti intonacate e tinteggiate;





in marmo;

bagno con pareti tinteggiate fino ad una certa altezza con tinteggiatura a smalto

lavabile e dotato di sanitari di ceramica composti da lavabo, water e bidet corredati

di rubinetteria di serie;

impianto autonomo di riscaldamento costituito da radiatori autonomi a gas marca

Robur modello Calorio presenti sia nell’ambulatorio sia nella sala d’aspetto;



locali con placche in metallo;

vetrata con porta di ingresso in alluminio anodizzato con vetro singolo e saracinesca

esterna in metallo;

balcone posto sul lato est con pavimentazione in piastrelle di gres e ringhiera in

metallo verniciato e vetro.

Lo studio non è mai stato oggetto di interventi di ammodernamento e si presenta in

discreto stato di conservazione; si sottolinea comunque che le finiture risultano ormai

obsolete.

L’unità ha una superficie commerciale, determinata computando per intero i muri

perimetrali esclusivi, in ragione di un mezzo lo spessore dei muri comuni alle unità

immobiliari confinanti e di un terzo la superficie del balcone pari a mq 49,23 ed

un’altezza pari a m 2,90.

2.4 Ufficio posto in comune di Bobbio in via Corgnate nn. 8 e 10


L’immobile di cui si tratta è costituito da due unità catastalmente indipendenti, si ritiene

comunque di trattarle congiuntamente in quanto si tratta di due uffici comunicanti tra di

loro tramite una porta interna e con un unico bagno. Di conseguenza, anche al fine della

successiva individuazione dei lotti di vendita, si ritiene corretto considerarli come un

unico immobile.

L’ufficio, posto al piano terra del condominio, ha sia un accesso indipendente da via

Corgnate nn. 8 e 10 sia un accesso dal vano scala condominiale. L’immobile si affaccia

sul giardino del condominio tramite due vetrate in alluminio anodizzato con inclusa

porta di ingresso; le vetrate sono protette all’esterno da una saracinesca in metallo.

L’immobile è attualmente utilizzato in parte da un’agenzia assicurativa ed in parte dal

signor ……, fratello dell’esecutato, ed è costituito da un disimpegno, tre locali, un

bagno ed un balcone.


L’unità presenta le seguenti finiture:

pareti intonacate e tinteggiate ad eccezione di una paretina interna costituita da un

serramento in alluminio e vetro;





in marmo;

bagno con pareti tinteggiate fino ad una certa altezza con tinteggiatura a smalto

lavabile e dotato di sanitari di ceramica composti da lavabo e water corredati di

rubinetteria di serie;

impianto di riscaldamento costituito da radiatori in alluminio non presenti in tutti i

locali; si precisa che la caldaia è stata rimossa, quindi, ad oggi, pur essendo presenti i

radiatori, l’ufficio non è dotato di riscaldamento;


locali con placche in metallo;

vetrate con porta di ingresso in alluminio anodizzato con vetro singolo e saracinesca

esterna in metallo;

balcone posto sul lato est con pavimentazione in piastrelle di gres e ringhiera in

metallo verniciato e vetro.

Come le unità immobiliari già descritte, anche lo studio non è mai stato oggetto di

interventi di ammodernamento e si presenta in discreto stato di conservazione, pur

presentando finiture obsolete.

L’ufficio ha una superficie commerciale, determinata computando per intero i muri

perimetrali esclusivi, in ragione di un mezzo lo spessore dei muri comuni alle unità

immobiliari confinanti e di un terzo la superficie del balcone, pari a mq 77,72 ed

un’altezza pari a m 2,90.


2.5 Quote di partecipazione condominiale

Agli immobili oggetto di pignoramento e precedentemente descritti competono le

seguenti proporzionali quote di comproprietà su tutti gli enti che in forza di legge (in

particolare dell’art. 1117 del codice civile) sono considerati di proprietà comune ed

indivisibile di tutti i condomini, ivi compresi l’area cortilizia condominiale, il giardino

condominiale, il vano scala, i corridoi comuni, l’ascensore:

appartamento con autorimessa (foglio 58, particella 388, subb. 2 e 17): la quota

indivisa di 45,377 millesimi di proprietà e la quota indivisa di 17,11 millesimi di

ascensore;

autorimessa-deposito (foglio 58, particella 388, sub 25), studio (foglio 58, particella

388, sub. 28) e ufficio (foglio 58, particella 388 subb. 26 e 27): la quota indivisa di

135,456 millesimi di proprietà e la quota di 54,03 millesimi di ascensore.

3. Stato di possesso dei beni – Quesito n. 3

In seguito al sopralluogo effettuato presso gli immobili oggetto di pignoramento ed alla

dichiarazione fornita dal signor ……… (allegato n. 9), si relaziona quanto segue:

l’appartamento posto in comune di Bobbio e descritto al C.F. del comune di Bobbio al

foglio 58, particella 388 sub. 2 è adibito ad ufficio ed in uso al signor ….. ……;

l’autorimessa posta in comune di Bobbio e descritta al C.F. del comune di Bobbio al

foglio 58, particella 388 sub. 17 è libera;

l’autorimessa con cantina posta in comune di Bobbio e descritta al C.F. del comune di

Bobbio al foglio 58, particella 388 sub. 25 è utilizzata dal ………;

lo studio posto in comune di Bobbio e descritto al C.F. del comune di Bobbio al

foglio 58, particella 388 sub. 28 è in uso gratuito al Dottor …….;

l'ufficio posto in comune di Bobbio e descritto al C.F. del comune di Bobbio al foglio

58, particella 388 sub. 26 è in uso gratuito al sig. ……, fratello dell'esecutato ………..

l'ufficio posto in comune di Bobbio e descritto al C.F. del comune di Bobbio al foglio

58, particella 388 sub. 27 è in uso gratuito all'assicurazione "R&T".


4. Formalità, vincoli, oneri, ecc., gravanti sui beni che resteranno a carico

dell’acquirente – Quesito n. 4

Dagli accertamenti effettuati è stato constatato che gli immobili oggetto di stima

ricadono nella fascia di rispetto di 150 metri del torrente Trebbia, area tutelata per

interesse paesaggistico ai sensi dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 – Codice dei beni

culturali e del paesaggio.

Per quanto riguarda l’esistenza di convenzioni matrimoniali il signor ……. ha dichiarato

di essere celibe (allegato n. 9).

5. Formalità, vincoli, oneri, ecc., gravanti sui beni non opponibili all’acquirente –

Quesito n. 5

A carico degli immobili pignorati risultano iscritte le formalità non opponibili

all’acquirente, di seguito descritte.

Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo in forza di atto notaio Cesare Spreafico in data 18

aprile 2007, rep. n. 7799/1509, iscritta a Piacenza in data 27 aprile 2007 ai nn.

7173/1371, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.p.A., con

sede a Parma e domicilio ipotecario eletto a Parma, Via Università n. 1, Cod. Fisc.

02113530345 e contro …., nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc. …….

Per mezzo del suddetto atto veniva iscritta ipoteca di euro 165.000,00 sugli immobili di

proprietà di …… descritti nel C.F. di Bobbio al foglio 58, particella 388 subb. 2, 17, 25,

26, 27 e 28.

Ipoteca volontaria a garanzia di apertura di credito in forza di atto notaio Giovanna

Covati in data 19 gennaio 2010, rep. n. 15133/5298, iscritta a Piacenza in data 20

gennaio 2010 ai nn. 872/134, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E

PIACENZA S.p.A., con sede a Parma e domicilio ipotecario eletto a Parma, Via

Università n. 1, Cod. Fisc. 02113530345 e contro ……. in qualità di terzo datore di

ipoteca, nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc. ……. ….. in qualità di terzo datore di

ipoteca, nato a Bobbio il 10/02/1946,


Cod. Fisc. …. e contro ..

… DI …… & C. in qualità di debitore non datore di ipoteca, con sede a Bobbio, Cod.

Fisc. 00288830334.

Per mezzo del suddetto atto veniva iscritta ipoteca di euro 135.000,00 sugli immobili di

proprietà di … descritti nel C.F. di Bobbio al foglio 58, particella 388 subb. 2, 17, 25,

26, 27 e 28 e sugli immobili di proprietà di ….

descritti nel C.F. di Bobbio al foglio 58, particella 388 subb. 3, 18 e 14.

Ipoteca Legale derivante da ipoteca esattoriale ex art. 77 DPR 602/1973 emessa da

EQUITALIA EMILIA NORD S.p.A. con sede a Parma, in data 14 aprile 2011 rep. n.

211/8511, iscritta a Piacenza in data 18 aprile 2011 ai nn. 6017/1037 a favore di

EQUITALIA EMILIA NORD S.p.A., con sede a Parma e domicilio ipotecario eletto a

Piacenza in Viale dei Mille n. 7, Cod. Fisc. 00989820345 e contro …. nato a Bobbio il

17/01/1940, Cod. Fisc. …..

Per mezzo del suddetto atto veniva iscritta ipoteca legale di euro 39.493,92 sugli

immobili di proprietà di ….. descritti nel C.F. di Bobbio al foglio 58, particella 388 subb.

2, 17, 25, 26, 27 e 28.

Verbale di pignoramento immobiliare redatto dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di

Piacenza in data 30 novembre 2012, rep. n. 3328/2012, trascritto a Piacenza con nota del


sede a Bobbio, Cod. Fisc. 80007460332 e contro …. nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod.

Fisc….

Mediante il suddetto verbale venivano pignorati gli immobili di proprietà di ….. ….

descritti nel C.F. di Bobbio al foglio 58, particella 388 subb. 2, 17, 25, 26, 27 e

28.

6. Conformità edilizia ed urbanistica – Quesito n. 6

Dalle indagini compiute presso l’Ufficio Tecnico del comune di Bobbio, lo scrivente ha

accertato che il condominio di cui fanno parte gli immobili oggetto di esecuzione

descritto alla particella 388, del foglio 58, del comune di Bobbio, è stato costruito in

forza di Licenza di Costruzione n. 27/76 rilasciata in data 27 febbraio 1976 al signor


…... I lavori di costruzione del condominio sono stati iniziati in data 10/6/1976 e

terminati in data 8/11/1979; in data 14/11/1979 è stato rilasciato il certificato di

abitabilità.

Per quanto riguarda le unità immobiliari oggetto di esecuzione e descritte al C.F. del

comune di Bobbio al foglio 58, particella 388, subb. 25, 26, 27 e 28, è stata presentata

Domanda di Concessione/Autorizzazione in sanatoria n. 374 in data 30/9/1986 ai sensi

della legge n. 47 del 28/2/1985. La domanda è relativa ad opere compiute abusivamente

in quanto in difformità alla Licenza di costruzione n. 27/76 e precisamente:

“aver ricavato al piano terra del condominio da un negozio, tre unità immobiliari

distinte”;

“aver aumentato al primo piano sottostrada la superficie utile di un autorimessa

unendo gli spazi precedentemente destinati a cantina e depositi”;

“aver realizzato una cantina al secondo piano sottostrada non prevista a progetto”.

Le opere di cui sopra sono state sanate con Concessione/Autorizzazione in sanatoria n.

374 del 31 marzo 1995 in conformità alla Legge n. 47 del 28 febbraio 1985.

In seguito ai rilievi effettuati, si evidenzia che, relativamente all'appartamento descritto

al C.F. al foglio 58, part. 388, sub. 2, non ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto, che

coincide con quanto rappresentato nelle schede catastali, e lo stato autorizzato con

Licenza di costruzione n. 27/76. Sulla base del sopralluogo sono state rilevate modifiche

della disposizione interna senza provvedere a presentare le relative pratiche edilizie; per

ulteriori dettagli si rimanda all’allegato n. 3 in cui sono state rappresentate le difformità

rilevate.

La sanatoria per la difformità di cui sopra implica la presentazione di una denuncia in

sanatoria ai sensi dell’art. 17 della Legge Regionale n. 23 del 21 ottobre 2004.

Il costo della sanatoria per la difformità sopra descritta, comprensivo di spese tecniche si

determina in complessivi euro 2.000,00 oltre a diritti di segreteria, tributi catastali e

oneri di oblazione che dovranno essere determinati dallo Sportello unico per l'edilizia ai

sensi del comma 3, lettera c dell’art. 17 della Legge Regionale n. 23 del 21 ottobre 2004.


Dalla consultazione del PRG vigente in comune di Bobbio l'area su cui insistono gli gli

immobili oggetto di esecuzione risulta classificata come "Zona di completamento

residenziale intensiva", normata dall’art. 13.1 delle NTA.

7. Stima del valore dei beni pignorati – Quesito n. 7

7.1 Criterio di stima adottato

Trattandosi di stimare il più probabile valore di mercato di beni immobili, lo scrivente

ritiene che il metodo di stima più appropriato sia quello sintetico comparativo con

riferimento all’andamento del mercato immobiliare. In applicazione di tale metodo si

prendono in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che

maggiormente incidono sul valore del bene quindi, tenuto conto delle stesse, si

determina il valore di mercato del bene oggetto di stima, facendo riferimento alla

situazione del mercato degli immobili di tipologia analoga a quelli da stimare. Nel caso

di cui si tratta, dovendosi stimare diverse unità immobiliari facenti parte di un

condominio, le caratteristiche principali da prendere in considerazione sono: ubicazione,

tipologia, consistenza, dimensione, epoca di costruzione, tipologia costruttiva e tipologia

di servizi presenti, nonché il livello delle finiture delle unità immobiliari e delle parti

comuni del condominio.

7.2 Stima del valore venale degli immobili

Avuto riguardo per il mercato della zona per beni di analoga tipologia e destinazione,

tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche precedentemente descritte

degli immobili oggetto di stima, con particolare riguardo per il loro stato di

conservazione, la zona e la presenza o meno di affittuari o utilizzatori si ritiene congruo

stimare i valori riportati nei paragrafi che seguono; con precisazione che gli immobili

sono contraddistinti con la numerazione con cui è stata fatta la descrizione degli stessi

nei paragrafi precedenti, al fine di facilitare la corrispondenza tra descrizione e stima

dello stesso immobile. La stima viene fatta considerando le superfici così come

determinate nel paragrafo 2.


7.2.1 Appartamento con autorimessa posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12


Sulla base di quanto sopra esposto, avuto riguardo per l’andamento dei prezzi di mercato

della zona e sulla scorta delle indagini e delle consultazioni effettuate presso banche dati,

presso operatori immobiliari e presso le Pubblicazioni dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene congruo stimare il valore di 950,00

euro al mq per quanto riguarda l’appartamento ed il valore a corpo di euro 10.000,00

(euro diecimila/00) per quanto riguarda l’autorimessa. Tenuto conto della superficie

commerciale dell’appartamento, il valore di mercato viene così determinato: mq 67,20 x

euro/mq 950,00 = euro 63.840,00 (euro sessantatremilaottocentoquaranta/00).

Si precisa che il valore stimato tiene già conto del costo della sanatoria di cui al

paragrafo 6).

7.2.2 Autorimessa - deposito posta in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12


Sulla base di quanto sopra esposto, avuto riguardo per l’andamento dei prezzi di mercato

della zona, si ritiene congruo stimare il valore di 350,00 euro al mq per quanto riguarda

il primo piano seminterrato ed il valore di 200,00 euro al mq per quanto riguarda la

cantina post al secondo piano seminterrato; tenuto conto della superficie commerciale, il

valore di mercato viene così determinato: mq 110,39 x euro/mq 350 + mq 93,20 x

euro/mq 200 = euro 57.276,50 (euro cinquantasettemiladuecentosettantasei/50).

7.2.3 Studio posto in comune di Bobbio in via Corgnate n. 6


Sulla scorta delle indagini e delle consultazioni effettuate, in considerazione delle ridotte

dimensioni e delle possibilità di utilizzo come ambulatorio, si ritiene congruo stimare il

valore di 850,00 euro al mq. Tenuto conto della superficie commerciale dello studio, il

valore di mercato viene così determinato: mq 49,23 x euro/mq 850,00 = euro 41.845,50

(euro quarantunmilaottocentoquarantacinque/50).


7.2.4 Ufficio posto in comune di Bobbio in via Corgnate nn. 8 e 10


In riferimento al valore stimato per lo studio confinante ed in considerazione delle

maggiori dimensioni dell’immobile in oggetto e dell’assenza del riscaldamento, si ritiene

congruo stimare un valore inferiore e pari a 750,00 euro al mq. Tenuto conto della

superficie commerciale dell’ufficio, il valore di mercato viene così determinato: mq

77,72 x euro/mq 750 = euro 58.290,00 (euro cinquantottomiladuecentonovanta/00).

7.3 Formazione e stima dei lotti

Determinato il valore dei beni oggetto di esecuzione, al fine di conseguire una più

vantaggiosa occasione di vendita, lo scrivente ritiene opportuno individuare i seguenti

quattro lotti:

Lotto n. 1 costituito dall'intera proprietà dell'appartamento con autorimessa posto in

comune di Bobbio in via Corgnate n. 12 e descritti al C.F. di detto comune al foglio

58, particella 388, subb. 2 e 17, di proprietà di ---;

Lotto n. 2 costituito dall'intera proprietà dell'autorimessa con deposito e cantina posta

in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12 e descritto al C.F. di detto comune al

foglio 58, particella 388, sub. 25, di proprietà di ----;

Lotto n. 3 costituito dall'intera proprietà dello studio posto in comune di Bobbio in

via Corgnate n. 6 e descritto al C.F. di detto comune al foglio 58, particella 388, sub.

28, di proprietà di -----;

Lotto n. 4 costituito dall'intera proprietà dell’ufficio posto in comune di Bobbio in

via Corgnate nn. 8 e 10 e descritto al C.F. di detto comune al foglio 58, particella

388, subb. 26 e 27, di proprietà di ----.

Per quanto riguarda la descrizione e consistenza degli immobili che costituiscono i

singoli lotti si rimanda al paragrafo 2; nel seguito si riportano i valori venali dei singoli

lotti:


Lotto n. 1

Sulla base di quanto sopra riportato il valore venale del lotto n. 1 risulta pari ad euro

10.000,00 (autorimessa) + 63.840,00 (appartamento) euro 73.840,00

(settantatremilaottocentoquaranta/00).

Lotto n. 2

Sulla base dei conteggi sopra riportati, il valore venale del lotto n. 2 risulta pari ad euro

57.276,50 (euro cinquantasettemiladuecentosettantasei/50).

Lotto n. 3


41.845,50 (euro quarantunmilaottocentoquarantacinque/50).

Lotto n. 4


58.290,00 (euro cinquantottomiladuecentonovanta/00).

La valutazione degli immobili deve tenere comunque conto della procedura esecutiva in

corso, di conseguenza il valore di mercato sarà ridotto in misura percentuale del 20% in

considerazione dei maggiori oneri tributari determinati sul valore commerciale,

dell’assenza di garanzia per vizi occulti ed in particolar modo della natura esecutiva e

non contrattuale della vendita. Il valore di mercato dei lotti, sulla base di quanto detto,

sarà soggetto quindi ad un abbattimento forfettario del 20% di conseguenza il valore di

vendita sarà pari a:

Lotto n. 1 : euro 73.840,00 x 0,80 = euro 59.072,00 che si arrotondano in euro

59.000,00 (euro cinquantanovemila/00).


46.000,00 (euro quarantaseimila/00).


33.500,00 (euro trentatremilacinquecento/00).


47.000,0 (euro quarantasettemila/00).


8. Pagamento dell’IVA – Quesito n. 8

Gli immobili oggetto di pignoramento sono beni personali e di conseguenza non

risultano assoggettati al regime IVA.

9. Pignoramento di quota – Quesito n. 9

Gli immobili oggetto di pignoramento sono stati pignorati per l’intero, non sussiste

quindi la necessità di valutare una ipotesi di divisione.

10. Eventuali opere da eseguire sul bene – Quesito n. 10

Dai sopralluoghi e le indagini effettuate, ad oggi non si evidenzia la necessità di

effettuare interventi di manutenzione urgenti sui beni oggetto di esecuzione.

11. Nominativo e recapito dell’Amministratore condominiale – Quesito n. 11

Il condominio “Porta Agazza” posto a Bobbio in via Corgnate n. 12 è amministrato dal

signor Valerio Rolleri con studio in via Foresti n. 7 a Piacenza e recapito telefonico

0523/490985.

12. Sintesi conclusiva

Per quanto sopra esposto lo scrivente così riassume sinteticamente le risposte ai quesiti.

Consistenza ed ubicazione

I beni oggetto di esecuzione sono posti nel comune di Bobbio e consistono in:

appartamento con autorimessa posti a Bobbio in via Corgnate n. 12;

autorimessa con deposito posta a Bobbio in via Corgnate n. 12;

studio posto a Bobbio in via Corgnate n. 6;

ufficio posto a Bobbio in via Corgnate nn. 8 e 10.

Dati catastali

Gli immobili risultano descritti:

nel Catasto Fabbricati di Bobbio in capo a:


…… nato a Bobbio il 17/01/1940, Cod. Fisc. …., proprietario per 1000/1000 come

segue:


58 388 2 A/2 5 4 vani 413,17 Località Corniate – Piano: T

58 388 17 C/6 9 14 mq 62,18 Località Corniate – Piano: T

58 388 25 C/6 5 168 mq 413,17 Località Corgnate – Piano: S1-S2

58 388 28 A/10 2 2,5 vani 438,99 Località Corgnate n. 6 – Piano: T



L’area su cui insistono i suddetti immobili è descritta nel Catasto Terreni di Bobbio alla



58 388 ente urbano 15 00 - -

Confini

L’area su cui insistono gli immobili sopra descritti, confina in circondario con ragioni di





Formazione dei lotti

Al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita, lo scrivente ha ritenuto

opportuno individuare i seguenti quattro lotti:

Lotto n. 1 costituito dall'intera proprietà dell'appartamento con autorimessa posto in

comune di Bobbio in via Corgnate n. 12 e descritti al C.F. di detto comune al foglio

58, particella 388, subb. 2 e 17, di proprietà di …..;

Lotto n. 2 costituito dall'intera proprietà dell'autorimessa con deposito e cantina posta

in comune di Bobbio in via Corgnate n. 12 e descritto al C.F. di detto comune al

foglio 58, particella 388, sub. 25, di proprietà di …..


Lotto n. 3 costituito dall'intera proprietà dello studio posto in comune di Bobbio in

via Corgnate n. 6 e descritto al C.F. di detto comune al foglio 58, particella 388, sub.

28, di proprietà di …….

Lotto n. 4 costituito dall'intera proprietà dell’ufficio posto in comune di Bobbio in

via Corgnate nn. 8 e 10 e descritto al C.F. di detto comune al foglio 58, particella

388, subb. 26 e 27, di proprietà di …...

Valore di vendita


59.000,00 (euro cinquantanovemila/00);


46.000,00 (euro quarantaseimila/00);


33.500,00 (euro trentatremilacinquecento/00);


47.000,0 (euro quarantasettemila/00).

Piacenza, lì 12 agosto 2013

L’ESPERTOdott. ingegnere Francesco Cavalli

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