COMUNE DI BIBBIENA - Casentino · Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII...

COMUNE DI BIBBIENA- UO N. 4 URBANISTICA E COMMERCIO

VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO PER LA

RIORGANIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO PA23/C

RELAZIONE TECNICA - Pagina | 1

SINDACO

DANIELE BERNARDINI

ASSESSORE ALL'URBANISTICA

FEDERICO LORENZONI

GARANTE DELLA COMUNICAZIONE

DOTT. GIUSEPPE LIBERTO

PROGETTO

ARCH. SAMUELA RISTORI

RESP. PROCEDIMENTO

GEOM. GRAZIANO BINOZZI

novembre 2014

SINDACO

Daniele Bernardini

ASSESSORE ALL’URBANISTICA

Federico Lorenzoni

PROGETTO

Arch. Nora Banchi

RESP. PROCEDIMENTO

Geom. Graziano Binozzi

COLLABORATORI

Geom . Graziano Cresci

Arch. Samuela Ristori

Sig. Stefano Ristori

aprile 2010

COMUNE DI BIBBIENA VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO PER LA


RELAZIONE TECNICA

ai sensi degli artt. 18, 32 e 95 della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65

SINDACO

Daniele Bernardini


Federico Lorenzoni

PROGETTO

Arch. Nora Banchi

RESP. PROCEDIMENTO


COLLABORATORI




aprile 2010

SINDACO

Daniele Bernardini


Federico Lorenzoni

PROGETTO

Arch. Nora Banchi

RESP. PROCEDIMENTO


COLLABORATORI




aprile 2010

SINDACO

Daniele Bernardini


Federico Lorenzoni

PROGETTO

Arch. Nora Banchi

RESP. PROCEDIMENTO


COLLABORATORI




aprile 2010





SOMMARIO

INTRODUZIONE ......................................................................................................................... 4

CONTENUTI DELLA VARIANTE ............................................................................................ 4

IL PROGETTO PROPOSTO ..................................................................................................... 17

OBIETTIVI ................................................................................................................................... 17

MODIFICHE ALLE TAVOLE ......................................................................................................... 17

MODIFICHE ALLE NORME .......................................................................................................... 23

MODIFICHE AL DIMENSIONAMENTO ......................................................................................... 26

ASPETTI DI CUI ALL’ART. 18 COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONALE TOSCANA

12 NOVEMBRE 2014, N. 65 ....................................................................................................... 30

IL PERIMETRO DEL TERRITORIO URBANIZZATO ......................................................................... 30

COERENZA CON GLI STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE ............................................................... 32

Coerenza rispetto al PIT ........................................................................................................ 32

Coerenza verso altri piani e influenza esercitata dalla variante ............................................ 33

TUTELA E RIPRODUZIONE DEL PATRIMONIO TERRITORIALE ..................................................... 34

La sicurezza idrogeologica ..................................................................................................... 34

L’approvvigionamento idrico e la depurazione delle acque .................................................... 35

La disponibilità dell’energia ................................................................................................... 36

Mobilità ................................................................................................................................. 36

Qualità degli insediamenti .................................................................................................... 36

RICONDUCIBILITÀ ALL’ART. 32 DELLA LEGGE REGIONALE TOSCANA 12

NOVEMBRE 2014, N. 65 ............................................................................................................ 37





CONFORMITÀ AI SENSI DELL’ART. 95, COMMA 7, DELLA LEGGE REGIONALE

TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65 .................................................................................. 38

QUADRO DI RIFERIMENTO PAESAGGISTICO ED AMBIENTALE E PROBLEMATICHE AMBIENTALI38

Impatto sull’ambiente ............................................................................................................ 40

Impatto sul Territorio ............................................................................................................ 41

Impatto socio economico ........................................................................................................ 41

Impatto sulla salute umana ................................................................................................... 41

Impatto visivo ........................................................................................................................ 42

Impatto su Acquedotto e fognatura ....................................................................................... 42

Impatto sul Ciclo dei rifiuti ................................................................................................... 42

Impatto Inquinamento luminoso ........................................................................................... 42

ASPETTI GEOLOGICI ED IDROGEOLOGICI ................................................................................... 43

CONCLUSIONI ............................................................................................................................ 43





INTRODUZIONE

Il Comune di Bibbiena dispone di un Piano Strutturale approvato con de-

liberazione di C.C n. 114 del 24/11/2005 e di un Regolamento Urbanistico

approvato con deliberazione del C.C. n. 2 del 13/02/2009 (pubblicazione

sul BURT n.13 del 02/04/2009.

Seguono alcune varianti puntuali oltre alle seguenti varianti sostanziali

agli strumenti urbanistici:

Variante al PS e RU per localizzazione elisuperficie e altro, appro-

vata con del. C.C. n. 35 del 30/04/2010;

Variante al Regolamento Urbanistico di riequilibrio, adeguamento

normativo, e riordino di piccole porzioni territoriali approvata con

del. C.C. n. 62 del 27/09/2010;

Variante al regolamento urbanistico e al piano Strutturale riferita a

porzioni territoriali approvata con del. C.C. n. 7 del 05/03/2013.

La presente è una variante puntuale al Regolamento urbanistico inerente

una piccola modifica, ovvero una nuova organizzazione funzionale del

piano attuativo PA 23C in loc. la Casella a Bibbiena.

CONTENUTI DELLA VARIANTE

La variante puntuale interessa il Piano Attuativo 23C in loc. la Casella a

Bibbiena. La modifica è inerente la riorganizzazione interna del comparto





con diversa distribuzione degli spazi pubblici e delle superfici fondiarie, al

fine di suddividerlo in stralci funzionali per facilitare l’attuazione del

comparto.

Il comparto PA23C è una previsione del primo Regolamento Urbanistico

del febbraio 2009. Si tratta di un’ampia area edificabile di oltre tre ettari e

ventidue proprietà coinvolte.

Figura 1 Estratto dal RU nella prima stesura del febbraio 2009

A seguito della estensione dell’area e della molteplicità delle proprietà

coinvolte, oltre che probabilmente per la complessità derivante dal dise-

gno di lottizzazione, l’area non è mai stata attuata ed è stata oggetto di

successive richieste di variante atte a modificare il disegno di piano per

ovviare ai problemi di cui sopra.





Pertanto il comparto è stato oggetto di variante e la zonizzazione è stata

variata prima nel settembre 2010 poi nel giugno 2013.

Figura 2 Estratto dal RU nella stesura del settembre 2010

Ad oggi, dopo numerosi tentativi di accordo ricercati nel corso degli anni

tra i proprietari del comparto PA23C e nonostante le varianti apportate al

Regolamento Urbanistico tese a semplificare la pianificazione, la richiesta

di approvazione del Piano di Lottizzazione pervenuta agli atti il

16/01/2013, prot. 0001323 non è stata sottoscritta da tutte le parti.

Con Delibera di Giunta 220 del 30/10/2013 è stato suddivisa la lottizzazio-

ne in due stralci funzionali, fermo restando la zonizzazione e mantenendo

i parametri urbanistici assegnati. Tale delibera ha potuto però svincolare e





risolvere i problemi attuativi di una modesta parte delle proprietà che ri-

mangono ancora oggi

Quindi, a seguito di numerose riunioni tra l’amministrazione ed i proprie-

tari coinvolti, è stata raggiunta una proposta condivisa di riorganizzazione

del comparto e suddivisione in stralci funzionali.

Si riportano di seguito le vigenti Norme del Regolamento Urbanistico:

art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C)

Descrizione urbanistica

dell’ambito

UTOE n.1 Bibbiena

Ambito 1D - Bibbiena nord

Superficie dell’area 35.600 mq

Indici e parametri ur-

banistici

Volume max = mc. 21.300

Rc. = 40%

Hmax = ml. 7.00 – due piani fuori terra.

Distanze dei fabbricati dai confini, dalle strade e tra di loro

saranno determinate in sede di redazione dello strumento

attuativo.

Prescrizioni alla tra-

sformazione e sugli

spazi aperti

Sottoscrizione di convenzione urbanistica che impegni la

proprietà alla realizzazione di tutti i servizi e le infrastruttu-

re necessarie ed in particolare quanto prescritto all’art.3 del-

la L.R. n.1/05.

In particolare si prescrive:

tutela e valorizzazione dell’area boscata;

allineamento degli edifici lungo la viabilità principale;

demolizione dei manufatti precari e/o di valore negativo.





Il comparto comprende ventidue differenti proprietà tutte ricadenti

all’interno del fg. 66 del catasto del territorio di Bibbiena oltre ad un tratto

di strada vicinale della Casella.

Proprietà particella

Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero srl, Corezzo 52010 Chiusi della

Verna (AR)

143

Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII 466,

00185 ROMA

163

Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla, Viale F. Turati 90, 52011 Bib-

biena (AR)

168

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 789

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 790

Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La Fossa 25, 52010 Serravalle Bib-

biena (AR)

165

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 810

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 811

Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda, Via Poggio Mendico 13,

52011 Bibbiena (AR)

545

Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda,Via Poggio Mendico 13,

52011 Bibbiena (AR)

555

Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina, Via della Verna 12, 52011 Bib-

biena (AR)

788

Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianluca e Mazzi conforta, Via della

Verna 10, 52011 Bibbiena (AR)

791





Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8, Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI) 549

Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Elisena, Via falterona 134, 52014

Poppi (AR)

141

Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12, 52011 Bibbiena (AR) 161

Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria Pia, Mazzetti Giovanna, Maz-

zatti Giovanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena (AR)

167

Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatella, Via I. Ligozzi 1/D, 52011

Bibbiena (AR)

142

Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia Via San Rocco 32, 52011 Bibbie-

na (AR)

144

Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Dario, Viale Michelangelo 10,

52010 Chiusi della Verna (AR)

140

Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42, 52011 Bibbiena (AR) 164

Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze 11/B, Salutio 52016 Castel Foco-

gnano (AR)

349

Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Agostini Luciano, Via Oratorio 1,

52011 Bibbiena (AR)

172





Figura 3 Le proprietà nel comparto PA 23C

Figura 4 Estratto Catastale dal FG. 66





Figura 5 Ortofoto 2013





Figura 6 Immagini dalla Via della casella





STATO DELLA PROPRIETÀ E PERCENTUALI ASSEGNATE SECONDO IL VIGENTE REGOLAMENTO URBANISTICO

Proprietà particella mq catastali % pro-

prietà

% vol-

ume

%standard

ART. 5

RU

%standard

TAVOLE

RU

%standard

1444 (IF<1)

%strade di

progetto

Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero srl, Corezzo 52010 Chiusi della

Verna (AR)

143 2150 mq 6,63% 1411,16

mc

353 mq 400 mq 169 mq 324 mq

Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII 466,

00185 ROMA

163 1260 mq 3,88% 827,01 mc 207 mq 234 mq 99 mq 190 mq

Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla, Viale F. Turati 90, 52011 Bib-

biena (AR)

168 2120 mq 6,53% 1391,47

mc

348 mq 394 mq 167 mq 319 mq

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 789 400 mq 1,23% 262,54 mc 66 mq 74 mq 32 mq 60 mq

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 790 800 mq 2,47% 525,08 mc 131 mq 149 mq 63 mq 120 mq

Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La Fossa 25, 52010 Serravalle Bib-

biena (AR)

165 1370 mq 4,22% 899,20 mc 225 mq 255 mq 108 mq 206 mq

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 810 910 mq 2,80% 597,28 mc 149 mq 169 mq 72 mq 137 mq

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 811 690 mq 2,13% 452,88 mc 113 mq 128 mq 54 mq 104 mq

Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda, Via Poggio Mendico 13,

52011 Bibbiena (AR)

545 250 mq 0,77% 164,09 mc 41 mq 46 mq 20 mq 38 mq

Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda,Via Poggio Mendico 13, 52011

Bibbiena (AR)

555 1367 mq 4,21% 897,24 mc 224 mq 254 mq 108 mq 206 mq

Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina, Via della Verna 12, 52011 Bib-

biena (AR)

788 780 mq 2,40% 511,96 mc 128 mq 145 mq 61 mq 117 mq





Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianluca e Mazzi conforta, Via della

Verna 10, 52011 Bibbiena (AR)

791 1295 mq 3,99% 849,98 mc 212 mq 241 mq 102 mq 195 mq

Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8, Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI) 549 985 mq 3,04% 646,51 mc 162 mq 183 mq 78 mq 148 mq

Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Elisena, Via falterona 134, 52014

Poppi (AR)

141 1230 mq 3,79% 807,32 mc 202 mq 229 mq 97 mq 185 mq

Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12, 52011 Bibbiena (AR) 161 1320 mq 4,07% 866,39 mc 217 mq 245 mq 104 mq 199 mq

Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria Pia, Mazzetti Giovanna, Maz-

zatti Giovanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena (AR)

167 2680 mq 8,26% 1759,03

mc

440 mq 498 mq 211 mq 404 mq

Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatella, Via I. Ligozzi 1/D, 52011 Bib-

biena (AR)

142 2720 mq 8,38% 1785,28

mc

446 mq 506 mq 214 mq 410 mq

Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia Via San Rocco 32, 52011 Bibbie-

na (AR)

144 1460 mq 4,50% 958,28 mc 240 mq 271 mq 115 mq 220 mq

Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Dario, Viale Michelangelo 10,

52010 Chiusi della Verna (AR)

140 1590 mq 4,90% 1043,60

mc

261 mq 296 mq 125 mq 239 mq

Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42, 52011 Bibbiena (AR) 164 1670 mq 5,15% 1096,11

mc

274 mq 311 mq 132 mq 251 mq

Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze 11/B, Salutio 52016 Castel Foco-

gnano (AR)

349 1460 mq 4,50% 958,28 mc 240 mq 271 mq 115 mq 220 mq

Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Agostini Luciano, Via Oratorio 1,

52011 Bibbiena (AR)

172 1060 mq 3,27% 695,74 mc 174 mq 197 mq 83 mq 160 mq

Indivisa 550 430 mq 1,33% 282,23 mc 71 mq 80 mq 34 mq 65 mq

Indivisa 541 2455 mq 7,57% 1611,35 403 mq 456 mq 193 mq 370 mq





mc

Strada vicinale della Casella 456 mq 4887 mq

TOTALE SUPERFICIE PIANO ATTUATIVO 32908 mq 4887 mq

TOTALE SUPERFICIE COMPARTO 32452 mq 100% 21300,00

mc

5325 mq 6034 mq 2556 mq 4887 mq





ZONIZZAZIONE E QUANTITÀ DI STANDARD SE-

CONDO IL VIGENTE REGOLAMENTO URBANI-

STICO

ZONA MQ %

VERDE PUBBLICO 4865 mq 13,83%

V1 2737 mq

V2 1593 mq

V3 234 mq

V4 301 mq

PARCHEGGI 1169 mq 3,32%

P1 420 mq

P2 514 mq

P3 235 mq

STRADE DI PROGETTO 4887 mq 13,89%

STRADA VICINALE DELLA

CASELLA

465 mq

TOTALE SPAZI PUBBLICI 11386 mq 32,37%

TOTALE STANDARD 6034 mq

SUPERFICIE FONDIARIA 23789 mq 67,63%

SF1 3411 mq

SF2 3103 mq

SF3 4870 mq

SF4 4846 mq

SF5 2542 mq

SF6 1765 mq

SF7 3252 mq

TOTALE COMPARTO 35175 mq 100%

È da evidenziare la notevole differenza tra la superficie catastale deri-

vante dalle visure effettuate sulla proprietà e a superficie dedotta dalla

cartografia in CTR 32.452 mq nel primo caso e 34.643 mq nel secondo.





La differenza è da ricondurre ad un errore nella dichiarazione della super-

ficie sulle visure catastali, che è molto consistente per la particella indivisa

541.

IL PROGETTO PROPOSTO

Obiettivi

L’obiettivo è quello di promuovere e facilitare l’attuazione del comparto,

alla luce delle difficoltà riscontrate tra i lottizzanti nel corso degli ultimi

cinque anni per trovare un accordo ai fini della redazione della pianifica-

zione attuativa.

Modifiche alle tavole

Figura 7 Proposta di modifica della zonizzazione e suddivisione in stralci funzionali





La proposta consiste in modifiche alla zonizzazione interna del comparto,

con diversa distribuzione della viabilità, degli spazi pubblici e degli spazi

privati edificabili.

Una piccola parte del comparto, in vicinanza di una zona B viene ad essa

annessa, fermo restando i parametri edificatori e gli obblighi di cessione

degli spazi pubblici in armonia con il disegno complessivo del piano.

Il resto del piano attuativo è suddiviso in sette sub-comparti. Le quantità

volumetriche assegnate variano con una maggiorazione di volumetria as-

segnata complessiva da 21.300 mc a 23.391 mc. Questo al fine di assegna-

re a ciascun sub comparto una quota intera di volume tale da consentire la

realizzazione di almeno una unità edilizia isolata sul lotto. Questo secondo

la prevalente tipologia di zona.





STATO DELLA PROPRIETÀ E PERCENTUALI ASSEGNATE SECONDO LA PROPOSTA PROGETTUA-

LE Proprietà particella mq

catastali

mq

reali

differenza % pro-

prietà

% vol-

ume

%standard

ART. 5

RU

%standard

TAVOLE

RU

%standard

1444 (IF<1)

%strade

di pro-

getto

Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero

srl, Corezzo 52010 Chiusi della Verna

(AR)

143 2150 mq 2170

mq

-20 mq 6,63% 1411,16

mc

353 mq 400 mq 169 mq 324 mq

Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gian-

franco, Via Gregorio VII 466, 00185

ROMA

163 1260 mq 1220

mq

40 mq 3,88% 827,01

mc

207 mq 234 mq 99 mq 190 mq

Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla,

Viale F. Turati 90, 52011 Bibbiena (AR)

168 2120 mq 2175

mq

-55 mq 6,53% 1391,47

mc

348 mq 394 mq 167 mq 319 mq

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12,

52011 Bibbiena (AR)

789 400 mq 396

mq

4 mq 1,23% 262,54

mc

66 mq 74 mq 32 mq 60 mq

Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12,

52011 Bibbiena (AR)

790 800 mq 792

mq

8 mq 2,47% 525,08

mc

131 mq 149 mq 63 mq 120 mq

Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La

Fossa 25, 52010 Serravalle Bibbiena

(AR)

165 1370 mq 1296

mq

74 mq 4,22% 899,20

mc

225 mq 255 mq 108 mq 206 mq

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati

71, 52011 Bibbiena (AR)

810 910 mq 904

mq

6 mq 2,80% 597,28

mc

149 mq 169 mq 72 mq 137 mq

Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati

71, 52011 Bibbiena (AR)

811 690 mq 678

mq

12 mq 2,13% 452,88

mc

113 mq 128 mq 54 mq 104 mq





Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wan-

da, Via Poggio Mendico 13, 52011 Bib-

biena (AR)

545 250 mq 283

mq

-33 mq 0,77% 164,09

mc

41 mq 46 mq 20 mq 38 mq

Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wan-

da,Via Poggio Mendico 13, 52011 Bib-

biena (AR)

555 1367 mq 1311

mq

56 mq 4,21% 897,24

mc

224 mq 254 mq 108 mq 206 mq

Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina,

Via della Verna 12, 52011 Bibbiena

(AR)

788 780 mq 779

mq

1 mq 2,40% 511,96

mc

128 mq 145 mq 61 mq 117 mq

Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianlu-

ca e Mazzi conforta, Via della Verna 10,

52011 Bibbiena (AR)

791 1295 mq 1279

mq

16 mq 3,99% 849,98

mc

212 mq 241 mq 102 mq 195 mq

Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8,

Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI)

549 985 mq 928

mq

57 mq 3,04% 646,51

mc

162 mq 183 mq 78 mq 148 mq

Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Eli-

sena, Via falterona 134, 52014 Poppi

(AR)

141 1230 mq 1130

mq

100 mq 3,79% 807,32

mc

202 mq 229 mq 97 mq 185 mq

Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12,

52011 Bibbiena (AR)

161 1320 mq 1349

mq

-29 mq 4,07% 866,39

mc

217 mq 245 mq 104 mq 199 mq

Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria

Pia, Mazzetti Giovanna, Mazzatti Gio-

vanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena

(AR)

167 2680 mq 2716

mq

-36 mq 8,26% 1759,03

mc

440 mq 498 mq 211 mq 404 mq

Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatel-

la, Via I. Ligozzi 1/D, 52011 Bibbiena

(AR)

142 2720 mq 2764

mq

-44 mq 8,38% 1785,28

mc

446 mq 506 mq 214 mq 410 mq

Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia

Via San Rocco 32, 52011 Bibbiena (AR)

144 1460 mq 1460

mq

0 mq 4,50% 958,28

mc

240 mq 271 mq 115 mq 220 mq

Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Da-

rio, Viale Michelangelo 10, 52010 Chiu-

si della Verna (AR)

140 1590 mq 1631

mq

-41 mq 4,90% 1043,60

mc

261 mq 296 mq 125 mq 239 mq





Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42,

52011 Bibbiena (AR)

164 1670 mq 1671

mq

-1 mq 5,15% 1096,11

mc

274 mq 311 mq 132 mq 251 mq

Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze

11/B, Salutio 52016 Castel Focognano

(AR)

349 1460 mq 1505

mq

-45 mq 4,50% 958,28

mc

240 mq 271 mq 115 mq 220 mq

Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Ago-

stini Luciano, Via Oratorio 1, 52011

Bibbiena (AR)

172 1060 mq 1028

mq

32 mq 3,27% 695,74

mc

174 mq 197 mq 83 mq 160 mq

Indivisa 550 430 mq 390

mq

40 mq 1,33% 282,23

mc

71 mq 80 mq 34 mq 65 mq

Indivisa 541 2455 mq 4788

mq

-2333 mq 7,57% 1611,35

mc

403 mq 456 mq 193 mq 370 mq

TOTALE SUPERFICIE COMPARTO 32452

mq

34643

mq

-2191 mq 100% 21300,00

mc

5325 mq 6034 mq 2556 mq 4887 mq

ZONIZZAZIONE E QUANTITÀ DI STANDARD SECONDO LA PROPOSTA PROGETTUALE

SUPERFICI MQ %

VERDE PUBBLICO 5227 mq 15,09%

PARCHEGGI 1176 mq 3,39%

STRADE DI PROGETTO 2630 mq 7,59%

TOTALE SPAZI PUBBLICI 9033 mq 26,07%





TOTALE STANDARD 6403 mq 18,48%

SUPERFICIE FONDIARIA 25610 mq 73,93%

TOTALE COMPARTO 34643 mq 100%

SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI INCIDENZA SPAZI PUBBLICI PER SUBCOMPARTO

PA 23/1 1617 mq 1061 mc 205 mq 12,68%

PA23/2 2524 mq 1600 mc 484 mq 19,18%

PA23/3 773 mq 500 mc 150 mq 19,40%

PA23/4 15488 mq 10000 mc 4828 mq 31,17%

PA23/5 3830 mq 2400 mc 768 mq 20,05%

PA23/6 2500 mq 1600 mc 155 mq 6,20%

PA23/7 7280 mq 5600 mc 2263 mq 31,09%

ZONA B3 525 mq 630 mc 180 mq 34,29%

TOTALE 34537 mq 23391 mc 9033 mq





Modifiche alle norme

L’area interessata dalla variante è attualmente compresa tutta in zona C, la

variante prevede che una piccola parte sia inclusa nella contigua zona B3

con una norma speciale che disciplina le modalità di realizzazione degli

spazi pubblici individuati nelle tavole di piano.

Quindi gli articoli delle norme interessati dalle modifiche sono due:

1. art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C) che deve essere modifica-

to e articolati in sette sotto articoli relativi ai sub-comparti indivi-

duati.

SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI

PA 23/1 1617 mq 1061 mc 205 mq

PA23/2 2524 mq 1600 mc 484 mq

PA23/3 773 mq 500 mc 150 mq

PA23/4 15488 mq 10000 mc 4828 mq

PA23/5 3830 mq 2400 mc 768 mq

PA23/6 2500 mq 1600 mc 155 mq

PA23/7 7280 mq 5600 mc 2263 mq

2. art. 17.5.34 La Casella (N88B) con l’assegnazione della volumetria

e le modalità di realizzazione degli spazi pubblici individuati nelle

tavole di piano





SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI

ZONA B3 525 mq 630 mc 180 mq

art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C) MODIFICATO

Descrizione urbanisti-

ca dell’ambito

UTOE n.1 Bibbiena

Ambito 1D - Bibbiena nord

Superficie dell’area 34.015 mq

Indici e parametri ur-

banistici

Volume max = mc 22.761

Rc. = 40%

Hmax = ml. 7.00 – due piani fuori terra.

Distanze dei fabbricati dai confini, dalle strade e tra di

loro saranno determinate in sede di redazione dello

strumento attuativo.

Prescrizioni alla tra-

sformazione e sugli

spazi aperti

Sottoscrizione di convenzione urbanistica che impegni

la proprietà alla realizzazione di tutti i servizi e le in-

frastrutture necessarie ed in particolare quanto pre-

scritto all’art.3 della L.R. n.1/05.

In particolare si prescrive:

tutela e valorizzazione dell’area boscata;

allineamento degli edifici lungo la viabilità

principale;

demolizione dei manufatti precari e/o di valore

negativo.

Il presente ambito PA23C può essere attuato anche per singoli sotto-comparti,

come individuati nella cartografia di piano e secondo la seguente disciplina:

PA23C/1 Superficie dell’area = circa 1.617 mq





Volume max assegnato = 1.061 mc

PA23C/2

Superficie dell’area = circa 2.524 mq


PA23C/3

Superficie dell’area = circa 773 mq

Volume max assegnato = 500 mc

PA23C/4



PA23C/5



Non è ammesso l’accesso al comparto dalla Via Vicinale della

Casella. L’attuazione del comparto è subordinata alla realiz-

zazione e collaudo delle opere di urbanizzazione relative al

comparto PA23C/4, con particolare riferimento ai sistemi di

smaltimento (fognature acque chiare, scure, meteoriche), ap-

provvigionamento (luce, acqua, gas) ed alla viabilità.

PA23C/6




Casella. L’attuazione del comparto è subordinata alla realiz-

zazione e collaudo delle opere di urbanizzazione relative al

comparto PA23C/4, con particolare riferimento ai sistemi di

smaltimento (fognature acque chiare, scure, meteoriche), ap-

provvigionamento (luce, acqua, gas) ed alla viabilità.

PA23C/7








Casella.

art. 17.5.34 La Casella (N88B) MODIFICATO

Entro l’ambito individuato in cartografia in Loc. Casella, a fronte del nu-

cleo storico consolidato, è ammessa la costruzione di edifici nel rispetto

dei cinque metri di distanza dai soli confini di proprietà. È inoltre prevista

la sottoscrizione di un atto d’obbligo che impegni la proprietà alla realiz-

zazione di tutti i servizi e le infrastrutture necessarie e alla realizzazione e

cessione degli spazi pubblici individuati entro l’ambito di intervento nella

cartografia di piano.

Modifiche al dimensionamento

Il dimensionamento del piano è modificato nel seguente modo:

RU/PS VARIANTE 2014 C23

A 067 mq 200 mc 1

B1 73.296 mq 219.889 mc 1.189

B21 270.292 mq 810.875 mc 4.383

B22 79.202 mq 237.607 mc 1.284

B23 24.478 mq 73.435 mc 397

B3 80.927 mq 242.780 mc 1.312

B4 4.696 mq 14.087 mc 76

B5 49.051 mq 147.154 mc 795

N 81B 833 mq 2.500 mc 14





N 53B 667 mq 2.000 mc 11

N 54B 133 mq 400 mc 2

N 56B 267 mq 800 mc 4

N 57B 600 mq 1.800 mc 10

N 7B 200 mq 600 mc 3

B3 167 mq 500 mc 3

N 29B 333 mq 1.000 mc 5

N 30B 1.167 mq 3.500 mc 19

N 31B 2.267 mq 6.800 mc 37

N 32B 917 mq 2.750 mc 15

N 55B 267 mq 800 mc 4

N 66B 267 mq 800 mc 4

N 69B 200 mq 600 mc 3

N 88B 210 mq 630 mc 3

N 93B 267 mq 800 mc 4

N 102B 200 mq 600 mc 3

B21 2.100 mq 6.300 mc 34

N3D -2.800 mq -8.400 mc -45

B5 -2.533 mq -7.600 mc -41

B5 -3.801 mq -11.403 mc -62

ex C37 667 mq 2.000 mc 11

ex C14.1 6.667 mq 20.000 mc 108

ex C41 1.400 mq 4.200 mc 23

ex C41 -1.400 mq -4.200 mc -23

1C 000 mq 000 mc 0

2C 1.167 mq 3.500 mc 19

3C 000 mq 000 mc 0

4C 000 mq 0

5C 5.667 mq 17.000 mc 92





6C 1.667 mq 5.000 mc 27

7C 2.167 mq 6.500 mc 35

8C 000 mq 000 mc 0

9C 3.667 mq 11.000 mc 59

10C 3.000 mq 9.000 mc 49

11C 4.000 mq 12.000 mc 65

12C 1.333 mq 4.000 mc 22

13C 6.667 mq 20.000 mc 108

ex C14.1/13C -7.500 mq -22.500 mc -122

14C 2.000 mq 6.000 mc 32

15C 1.200 mq 3.600 mc 19

16C 3.733 mq 11.200 mc 61

17C 333 mq 1.000 mc 5

18C 200 mq 600 mc 3

19C 833 mq 2.500 mc 14

20C 2.500 mq 7.500 mc 41

21C 1.667 mq 5.000 mc 27

22C 3.000 mq 9.000 mc 49

23C 7.587 mq 22.761 mc 123

24C 400 mq 1.200 mc 6

52C 833 mq 2.500 mc 14

53C 1.167 mq 3.500 mc 19

54C 1.167 mq 3.500 mc 19

55C 833 mq 2.500 mc 14

56C 1.400 mq 4.200 mc 23

57C 1.233 mq 3.700 mc 20

58C 933 mq 2.800 mc 15

68C 2.667 mq 8.000 mc 43

72C 1.333 mq 4.000 mc 22





73C 667 mq 2.000 mc 11

76C 1.100 mq 3.300 mc 18

2D4 900 mq 2.700 mc 15

5D4 500 mq 1.500 mc 8

VP -433 mq -1.300 mc -7

VP -2.000 mq -6.000 mc -32

NP 16.989 mq 50.967 mc 275

N8F 1.333 mq 4.000 mc 22

N9F 067 mq 200 mc 1

PR 1ESR 333 mq 1.000 mc 5

TOTALE NUOVO C 65.954 mq 197.861 mc 1.070

TOTALE NUOVO B 592.601 mq 1.777.804 mc 9.610

TOTALE RESIDENZIALE 667.577 mq 2.002.732 mc 10.826

RESIDUO RESIDENZIALE 88.251 mq 264.753 mc 1.431





ASPETTI DI CUI ALL’ART. 18 COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONA-

LE TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65

Il perimetro del territorio urbanizzato

La presente variante ha per oggetto previsioni interne al perimetro del ter-

ritorio urbanizzato come definito dall’art. 224 della Legge Regionale To-

scana 12 novembre 2014, n. 65 e che non comportano variante al piano

strutturale.

Si considera infatti, territorio urbanizzato le parti non individuate come

aree a esclusiva o prevalente funzione agricola nel piano strutturale vigen-

te al momento dell’entrata in vigore della presente legge.

Figura 8 Estratto dal Piano Strutturale vigente, Tav. C. 1.4.3 bis-Disciplina della Tutela

delle Aree Agricole





L'area ricade dentro l'Utoe di Bibbiena e fuori dalla zona a prevalente o

esclusiva funzione agricola.

Figura 9 Estratto dalla disciplina urbanistica del PTCP vigente

Anche ai sensi del vigente PTCP l’area non è considerata tra quelle a pre-

valente o esclusiva funzione agricola.





Coerenza con gli strumenti di pianificazione

I contenuti della presente variante risultano coerenti con gli strumenti di

pianificazione e gli eventuali piani o programmi di settore di altre ammi-

nistrazioni e con gli atti comunali di governo del territorio sovraordinati.

Coerenza rispetto al PIT

La scheda dell’Ambito 10- casentino del PIT riferisce quanto riportato:

“Nella progettazione degli assetti urbani deve essere

considerata la qualità progettuale degli insediamenti in

rapporto al riconoscimento degli elementi “identitari

locali” nonché la scala d’intervento rispetto al contesto

esistente.

- Tutela, nelle aree di frazionamento periurbano, della

maglia agraria fitta;

-Mantenimento delle aree libere lungo la viabilità di

rango nazionale e regionale e

-Tutela delle visuali panoramiche percepite delle

strade di particolare interesse paesistico e dai

principali punti vista legati al sistema insediativo

attraverso la riqualificazione delle sistemazioni e degli

arredi delle aree contigue così come per le nuove

viabilità e impianti per la produzione e per il trasporto

di energia.

- Nella progettazione degli assetti urbani devono

essere valutate le espansione degli insediamenti

lungo le antiche direttrici stradali e l’installazione di

apparati di ricezione (antenne, ripetitori ecc.)”

Per quanto riguarda la presente variante siamo in ambito periurbano, re-

siduato rispetto alla viabilità principale ma toccato dalla viabilità minore





storica della Casella. Per quanto riguarda la maglia agraria si rileva che

l’ambito è completamente abbandonato da oltre venti anni, l’abbandono

ha generato nel tempo la cancellazione delle sistemazioni agrarie.

Poiché l’area è già destinata a zona edificabile alcuni obiettivi risultano in-

differenti a quelli del PIT.

Particolare attenzione è data alla viabilità storica vicinale con l’inserimento

nelle NTA del Regolamento dell’impossibilità ad aprire nuovi accessi car-

rabili, questo al fine di non aggravare il traffico meccanizzato sulla antica

viabilità, cercando di mantenere il suo carattere rurale e pedonale.

Coerenza verso altri piani e influenza esercitata dalla variante

E’ già stato in precedenza evidenziato il carattere a livello locale della Va-

riante la quale non comporta sostanziali modifiche a livello urbanistico

dell’area interessata. Non vi è infatti modifica di destinazione d’uso rispet-

to all’attuale uso di destinazione residenziale.

Le previsioni urbanistiche contenute nella variante riguardano essenzial-

mente i progetti e le attività presenti nei limiti dell’ambito di intervento

del Piano attuativo e non hanno influenza sul resto del territorio comunale

né su altri piani urbanistici anche sovraordinati come ad esempio PIT e

PTC in quanto le previsioni di destinazione del presente Ru sono sostan-

zialmente riconfermate.





Tutela e riproduzione del patrimonio territoriale

La variante in oggetto rispetta le disposizioni di cui al titolo I, capo I della

Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65, con particolare riferi-

mento alla tutela e riproduzione del patrimonio territoriale, come analiz-

zato di seguito.

La sicurezza idrogeologica

Figura 10 Estratto dalla carta della pericolosità idraulica del Piano strutturale vigente





Figura 11 Estratto dalla carta della pericolosità geologica del Piano strutturale vigente

Dal quadro conoscitivo emergono chiaramente le condizioni di sicurezza

idrogeologica.

L’approvvigionamento idrico e la depurazione delle acque

L’area è servita dalle reti di adduzione dell’acqua e di smaltimento che so-

no convogliate al depuratore comunale. In fase attuativa saranno comple-

tate le opere di infrastrutturazione atte a garantire il servizio delle nuove

utenze insediate.





La disponibilità dell’energia

L’area è servita dalle reti di adduzione dell’energia elettrica, del gas e della

rete di illuminazione pubblica comunale. In fase attuativa saranno comple-

tate le opere di infrastrutturazione atte a garantire il servizio delle nuove

utenze insediate.

Mobilità

La zona è attualmente raggiungibile attraverso una rete carrabile, pedona-

le e ciclabile accessibile anche, in caso di necessità, al trasporto collettivo.

In fase attuativa saranno completate le opere di infrastrutturazione atte a

garantire il servizio delle nuove utenze insediate.

Qualità degli insediamenti

In fase di pianificazione attuativa sarà verificato il rispetto delle norme

qualitative disciplinate dal Regolamento Urbanistico, anche in riferimento

alla gestione delle diverse tipologie di rifiuti.





RICONDUCIBILITÀ ALL’ART. 32 DELLA LEGGE REGIONALE TO-

SCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65

La presente variante consiste sostanzialmente in una modifica puntuale al

Regolamento Urbanistico, circoscritta ad una nuova organizzazione fun-

zionale del piano attuativo PA 23C in loc. la Casella a Bibbiena.

Come precedentemente dimostrato la presente variante ha per oggetto

previsioni interne al perimetro del territorio urbanizzato come definito

dall’art. 224 della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65 e che

non comportano variante al piano strutturale.

Pertanto si da atto che la variante è riconducibile alla casistica dell’art. 32

della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65.





CONFORMITÀ AI SENSI DELL’ART. 95, COMMA 7, DELLA LEGGE

REGIONALE TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65

Quadro di riferimento paesaggistico ed ambientale e problematiche

ambientali

Il quadro paesaggistico-visuale dell’area oggetto dell’intervento, in cui si

inseriscono gli effetti sullo stato delle risorse soggette alle modificazioni

derivanti dalla Variante, è il seguente:

Figura 12 Ortofotogramma sull’area interessata dal PA23C





Si tratta di un ambito periurbano, interessato da funzioni agricole nel re-

cente passato e totalmente abbandonato negli ultimi venti anni. Sporadi-

camente interessato da attività di orticoltura urbana a carattere non pro-

fessionale, con episodi di piccole costruzioni di manufatti precari e di va-

lore negativo spesso circondati da depositi di materiali.

Figura 13 Vista lungo la nuova viabilità della Casella





Figura 14 Vista lungo la nuova viabilità della Casella

Impatto sull’ambiente

Le opere di lottizzazione non comportano modificazioni dell’impatto

sull’ambiente rispetto alla situazione attuale, rimanendo invariata la de-

stinazione urbanistica.

Gli eventuali impatti sono riguardanti:

lo smaltimento in fognatura, per il quale si prescrive nelle norme

l’allacciamento alla attuale rete per il convogliamento dei liquami

in fognatura e trasporto al depuratore in loc. La Nave.

l’aumento del traffico veicolare nella strada storica vicinale della

Casella, per la quale si è prescritta l’impossibilità di accesso diretto

al fine di limitare il traffico meccanizzato.





L’attuazione delle previsioni della variante, connessi alla realizzazione di

opere edili, sono da considerarsi a carattere totalmente reversibile.

Impatto sul Territorio

In termini di consumo di suolo, gli interventi previsti, non recano modifi-

che rispetto al vigente Regolamento Urbanistico: il consumo del suolo ri-

mane pressoché identico.

Impatto socio economico

L’aspetto socio-economico della variante è ricondotto essenzialmente alla

possibilità incrementare l’attività edilizia ed il relativo indotto.

Impatto sulla salute umana

Le previsioni della variante, in ragione della sua entità e caratteristiche

non comporta un sostanziale aumento dei livelli di inquinamento rispetto

allo stato attuale sebbene potrebbe aumentare il carico urbanistico indotto

dalla destinazione comunque confermata del vigente Regolamento urba-

nistico.





Impatto visivo

Per la sua ubicazione l’attuazione delle previsioni potranno determinare

una diversa percezione del paesaggio, specie dall’attuale lottizzazione del-

la Casella.

Le indicazioni normative sella qualità degli interventi dovranno essere

quindi particolarmente efficaci.

Impatto su Acquedotto e fognatura

S rileva la presenza della rete fognaria pubblica nella quale dovranno esse-

re convogliati i reflui. L’impatto sul sistema fognario di acque bianche de-

rivante dalle acque piovane dovrà essere adegratamente dimensionato.

Impatto sul Ciclo dei rifiuti

In fase di pianificazione attuativa dovrà essere studiata con attenzione la

localizzazione degli spazi per la raccolta, anche differenziata, dei rifiuti in

funzione dei carichi urbanistici.

Impatto Inquinamento luminoso

In fase progettuale si dovrà prescrivere la rispondenza degli apparati il-

luminotecnici esterni alla L.R. 37/2000 in materia di contenimento

dell’irraggiamento luminoso, prescrivendo impiego di sorgenti luminose a





vapori di sodio ad alta pressione e basso consumo energetico, apparati

luminosi con diffusione guidata verso il basso, adozione di sistemi auto-

matici di controllo del flusso luminoso con spegnimento programmato.

Aspetti geologici ed idrogeologici

Dallo studio geologico effettuato per il vigente Regolamento urbanistico si

evince che i dati geologico-tecnici della variante in oggetto non dovrebbe-

ro essere modificati sostanzialmente poiché si tratta di un piccolissimo in-

cremento volumetrico ininfluente sulle condizioni di fattibilità e pericolo-

sità esistenti.

Conclusioni

Dall’analisi degli impatti che la Variante può esercitare sull’area interessa-

ta, e dalla valutazione degli elementi che caratterizzano i vari impatti,

emergono i seguenti dati:

Ciascun impatto analizzato non viene incrementato con l’attuazione

delle previsioni urbanistiche contenute nella Variante e anche qua-

lora se ne preveda un minimo incremento, resta sempre limitato

all’ambito locale e comunque presenta un carattere temporaneo e

reversibile.





In conclusione, il quadro che emerge quindi da questa valutazione preli-

minare, risulta indifferente rispetto alla situazione vigente, dal punto di

vista degli impatti sull’ambiente.

COMUNE DI BIBBIENA - Casentino · Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII...

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