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TRIBUNALE DI FORLI’ RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

La sottoscritta Dott. Arch. Catia Amadori iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì-Cesena al n. 9 con Studio Tecnico in Forlì V.le Fulcieri P. Di Calboli n. 6, è stata nominata C.T.U. per la stesura di relazione peritale finalizzata alla descrizione e stima dei beni pignorati nella procedura espropriativa R.G. 333/2015 promossa da:

BPER Banca S.p.A. contro

BOLOGNESI MONIA con verbale di conferimento d’incarico e assegnazione del quesito del 2-2-2018, di cui al verbale di accettazione e giuramento del 08-02-2018 veniva a conoscenza dei quesiti con invito a rispondere agli stessi con elaborato scritto. 1. avvisi, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice dell’Esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile stesso; La debitrice Sig.ra Bolognesi Monia è stata avvisata con lettera raccomandata A.R. spedita in data 14-03-2018 all’ indirizzo di residenza, via Caio Cassio Longino n. 11, int. 4, Savignano sul Rubicone (FC);della data e luogo di inizio delle operazioni peritali presso l’immobile pignorato in accordo con il Custode Giudiziario per il giorno 23-03-2018, data in cui è stato effettuato il sopraluogo all’immobile alla presenza del Custode giudiziario nominato Avv. Stefania Cappelli. 2. identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondano ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale; Piena proprietà per 1/1 di casa di civile abitazione, abbinata ad altrui proprietà, sita in Comune di Longiano (FC) Via Consolare n. 1462, con il relativo sedime e l’area scoperta annessa, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Longiano come segue:

- Foglio 17 P.lla 13 Sub. 3, P. T-1, cat. A/3, cl. 3, vani 7, RC Euro 578,43. L’area di sedime e pertinenza della casa in oggetto risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Longiano come segue:

- Foglio 17 P.lla 13, Ente Urbano di mq 68. Confini: ragioni Baldini, Biguzzi, Lontani Vittorio, eredi Domeniconi, cortile comune, salvo altri. (vedi allegati da 1 a 4) DESCRIZIONE IMMOBILI Dal punto di vista del contesto territoriale, i beni pignorati di cui trattasi consistono in casa

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indipendente unifamiliare terra-cielo addossata ad altre dello stesso tipo in borgo storico lungo la via Consolare, 1462 Longiano (FC) a circa 2 km dal centro storico del medesimo comune. La zona è raggiungibile agevolmente dalla rete viaria ed è provvista delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.L’edificio sorge su un’area pertinenziale fra coperto e scoperto pari a mq. 68. Descrizione generale del fabbricato Prospetto fabbricato da Via Consolare Interno PT Trattasi di fabbricato costruito nei primi decenni del ‘900 risistemato nel 1958 e ampliato nel 1963. Il corpo di fabbrica, è composto di due piani compreso piano terra e raggiungibile attraversando una corte comune ad altre unità immobiliari prospicienti la medesima. Il fabbricato ha struttura muraria portante tradizionale intonacata all’esterno e tinteggiata di colore rosa antico sul fronte e di colore verde oliva sul fianco. Sul prospetto frontale alla parete esterna inferiore è apposto una zoccolatura eseguita con piastrelle di grès di colore cotto. I serramenti sono di tipo non uniforme consistendo al piano terra in portoncino di ingresso di tipo blindato con finitura a doghe verticali di legno naturale di colore chiaro. Accanto vi è la porta finestra del soggiorno in alluminio di colore bianco con doppio vetro e camera isolante e decoro a riquadri interno. All’esterno è protetta da scuroni in doghe di legno massello verticali di colore naturale chiaro. Sempre sul fronte le finestre al primo piano sono in pvc di colore bianco con doppio vetro e camera isolante e protette all’esterno da tapparelle in pvc di colore grigio chiaro e inferriate in ferro a finitura zincata. La porta-finestra sul balcone è in legno verniciato di colore bianco con doppio vetro e camera isolante protetta all’esterno con tapparella e inferriata simile alle prime.Il locale retro-cucina è provvisto di lucernario in materiale plastico ad apertura manuale. La copertura, a due falde, è provvista di minimo cornicione frontale, manto in coppi di laterizio e lattoneria in lamiera in finitura simil-rame. Il fabbricato presenta interventi di manutenzione ordinaria di epoca recente e lo stato manutentivo generale esterno del fabbricato risulta discreto. L’appartamento Al piano terra, in altezza mt 2,80 e 2,90 sono collocati ingresso,pranzo,dispensa,retro cucina,ripostiglio,bagno; al piano primo, in altezza mt. 2,85 e 2,95, sono collocati soggiorno,2

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letto,bagno e terrazzo. La scala di collegamento è realizzata in massello di graniglia nella tipologia tipica dei primi decenni del ‘900 con parapetto in legno massello di più recente fattura. I pavimenti sono in monocottura ceramica di colore chiaro, le porte interne sono in pannello liscio tamburato e impiallacciate in legno del tipo mogano al piano terra a verniciate di colore bianco al piano primo con maniglie in finitura simil-ottone. Il terrazzo ha pavimento in piccole mattonelle di grès colore cotto e parapetto in muratura intonacata e tinteggiata di colore verde. Il bagno al piano terra ha pavimento e rivestimento in altezza circa mt 2,00 in ceramica tipo bicottura di colore bianco con doppi vasi igienici,lavabo, box doccia e vasca. Il bagno al piano primo ha pavimento e rivestimento in altezza circa mt 2,00 in ceramica tipo bicottura di colore bianco con doppi vasi igienici,lavabo e box doccia. I locali pranzo e dispensa hanno rivestimento alle pareti verticali in materiale plastico ad effetto simil-legno e le restanti pareti e soffitti sono tinteggiati di colore bianco. All’interno di alcuni locali vi sono zone di umidità da condensa, nel locale retro cucina è presente un’infiltrazione d’acqua e sul soffitto del vano scala e camera da letto prospiciente il terrazzo vi sono crepe sull’intonaco dovute a lievi movimenti della struttura. Lo stato manutentivo interno può definirsi nel complesso sufficiente.La superficie commerciale complessiva dell’unità immobiliare è pari a mq. 110. Esterno e Impianti-Utenze L’area cortilizia di passaggio all’ingresso dell’abitazione è pavimentata in elementi di cemento autobloccante di colore grigio e sul fronte strada non possiede recinzione. L’appartamento è provvisto di impianto elettrico sottomurato con alcune parti in esterno, impianto tv e impianto di riscaldamento autonomo con caldaia posta nel locale cucina e radiatori di tipo misto in acciaio di colore bianco, di colore marrone e nel tipo ad elementi di ghisa. L’unità immobiliare ha l’autonomi contatori del gas – acqua posti in vano sul cortile e contatore della luce posto in nicchia a muro dietro al portoncino di ingresso. (vedi foto allegato 5) 3. verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza, a tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedentemente al ventennio, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa, solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi; Le unità immobiliari pignorate risultano di piena proprietà di:

• -Bolognesi Monia nata a Cesena il 19-04-1977 per la quota di 1/1. per averla acquistata con:

• ATTO DI COMPRAVENDITA con rogito del Notaio Dott. Antonio Porfiri in Cesena (FC) in data 04-04-2011 Repertorio n. 218.127, Raccolta n. 50.387 trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Forlì all’art. 4394 del 22-04-2011, con il quale la Sig.ra Casanova Rosina vende alla Sig.ra Bolognesi Monia che compra, quanto appresso: Casa di civile abitazione, abbinata ad altrui proprietà, sita in Comune di Longiano Via Consolare n. 1462, con il relativo sedime e l’area scoperta annessa, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Longiano come segue:

o Foglio 17 P.lla 13 Sub. 3, P. T-1, cat. A/3, cl. 3, vani 7, RC E 578,43.

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L’area di sedime e pertinenza della casa in oggetto risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Longiano come segue:

o Foglio 17 P.lla 13, Ente Urbano di mq 68. Confini: ragioni Baldini, Biguzzi, Lontani Vittorio, eredi Domeniconi, cortile comune, salvo altri.

(Allegato 6) Titoli di provenienza nel ventennio:

• ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito del Notaio Dott. Alfredo D’Ausilio in Savignano sul Rubicone (FC) in data 21-01-1994 Repertorio n. 70.436, Raccolta n. 4.822 trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Forlì all’art. 1487 del 17-02-1994, con il quale l’Avv. Ghini Curzio Maria nella sua qualità di curatore dell’eredità giacente del Sig. Buda Bruno, vende alla Sig.ra Casanova Rosina, che compra la piena proprietà dei dirititti pari ad 1/2, divenendo in tal modo proprietaria per l’intero di quanto appresso: Casa per civile abitazione sita in Longiano, Via Consolare n. 1462, erigentesi su area pertinenziale riportata al C.T. di detto Comune come segue: Foglio 17, P.lla 13 di mq 68. E riportata al NCEU del Comune di Longiano come segue: Partita n.218, Fg. 17, P.lla 13, via Crocetta n. 38, Piano T, cat. A/5, cl. 2, vani 3.5, RC L. 227.500. Confini: cortile comune ad altre unità immobiliari, ragioni eredi Domeniconi Enrico, ragioni Lontani, ragioni Biguzzi, salvo se altri.

(Allegati 7-8) 4. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli od oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati; E’ presente agli atti del fascicolo la relazione notarile prevista all’art. 567 comma 2 c.p.c. del Notaio in Bologna dott. Francesco Natali aggiornata alla data del 28-12-2015. Si è proceduto quindi alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. Da visura del 12/03/2018, presso l’Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Forlì - Servizio di Pubblicità Immobiliare, successivamente alla data del 28-12-2015 sui beni oggetto della presente procedura gravano le seguenti: nessuna (Vedi allegato 9) 5. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento;

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Sono state estratte le planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento. (Vedi allegato 4) 6. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.); Non risultano omissioni fiscalmente rilevanti. 7. riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti; L’appartamento sito in via Consolare n.1462, Longiano (FC) è occupato da GASMI ABDELAZIZ CF: GSMBLZ72D02Z352Y nato a Sbeitla (Tunisia) il 02/04/1972 mediante contratto di Locazione ad uso abitativo, registrato presso l’Agenzia delle Entrate in data 27-05-2014 e valido dal 15-05-2014 al 14-05-2018, che prevede che, alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, sia prorogato di diritto di 4 anni, se nessuna delle parti comunicherà all’altra disdetta mediante lettera raccomandata A.R. almeno sei mesi prima della scadenza. Il canone annuo di locazione è convenuto in Euro 6.000,00 che il conduttore si obbliga a corrispondere in n. 12 rate eguali anticipate di Euro 500,00 a mezzo contanti o bonifico bancario o assegno circolare. Poiché il contratto è stato registrato in data 27-05-2014 e quindi antecedente alla data di pignoramento depositato il 19-11-15, risulta essere opponibile. Il canone risulta congruo in base ai valori di mercato in considerazione dell’ampiezza dell’appartamento e dello stato manutentivo. (vedi allegato 10) Alla data del 03-04-2018 risultano residenti in Via Consolare n.1462 i seguenti signori:

• Gasmi Abdelaziz nato a Sbeitla (Tunisia) il 02-04-1972; • Marzoug Ep Gasmi Laila nata a Metlaoui (Tunisia) il 17-03-1975;

• Gasmi Moez nato a Cesena (FC) il 30-06-2014; • Gasmi Rined nato a Cesena (FC) il 02-07-2013;

• Gasmi Mohamed Amin nato a Bir El Hafay (Tunisia) il 28-09-2007. (vedi Certificato di residenza storico allegato 11)

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8. verifichi, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello Stato ex d. lgs. n. 42/04, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex testo unico “beni culturali”, vincoli di p.r.g., diritti di prelazione legale, ecc.) che resteranno a carico dell’acquirente; Gli immobili pignorati risultano sottoposti ai vincoli urbanistici descritti in risposta al quesito 11. 9. verifichi l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; Non risultano formalità di questo genere 10. verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato; Trattasi di abitazione indipendente unifamiliare per cui non risultano spese registrate di gestione e manutenzione. Non risultano procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato. 11. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale; La sottoscritta, con richiesta in data 16/03/2018 agli atti con Prot. Gen. n. 3403, ha acquisito il Certificato di Destinazione Urbanistica dal Comune di Longiano Prot. Gen. n 3840 del 26/03/2018 che riporta quanto segue: Il Dirigente del Servizio Edilizia CERTIFICA ai sensi dell’art. 30 commi 2 e 3 del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii che l’area ubicata in questo Comune in località Crocetta in adiacenza a Via Consolare 1462 distinta in Catasto Terreni di questo Comune al Foglio 17 Mappali 13 di superficie complessiva di mq. 68 come dichiarato nella istanza, ha la seguente destinazione urbanistica:

- Strumento urbanistico generale: P.R.G. vigente, dal 22-3-2017: - Destinazione d’uso: Zone culturali ambientali A-centro storico di Crocetta; - Vincoli speciali riportati nello strumento urbanistico: nessuno - Vincoli speciali per strumenti urbanistici di attuazione: piano particolareggiato centro

storico di Crocetta approvato con del. CC n. 82/1985; - Altri vincoli e prescrizioni: sono fatte salve le ulteriori eventuali disposizioni per ambito

territoriale di appartenenza riportate nel PTCP approvato con delibera del C.P. n. 70346/146 in data 19-07-2010 e ss.mm., nonché le prescrizioni riportate nel Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico e quelle connesse alle fasce di rispetto degli elettrodotti e delle strade.

(Vedi allegato 12) 12. acquisisca il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità; ……..

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13. verifichi con riguardo ai fabbricati, la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, verifichi con riguardo ai terreni, la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori; L’immobile in oggetto, risulta essere stato edificato in data anteriore al 1-9-1967 e con richiesta di accesso atti presso il Comune di Longiano risultano presentati per lo stesso i seguenti titoli edilizi: -Autorizzazione Edilizia del 23-7-1958 per “sistemazione e alzamento di un fabbricato” rilasciata dal Sindaco del Comune di Longiano al sig. Ronchi Angelo di Luigi per fabbricato sito in frazione Crocette strada comunale di Campolungo. ( Pratica individuata con il n. 288/1958). -Autorizzazione Edilizia del 20-01-1964 per “ampliamento di fabbricato urbano” rilasciata dal Sindaco del Comune di Longiano al sig. Ronchi Giovanni per fabbricato sito in frazione Crocetta Via Consolare Vecchia ( Pratica individuata con il n. 612/1963 su domanda del sig. Ronchi Giovanni Prot. 3357 del 17-12-1963). -Licenza di Abitabilità del 25-05-1965 relativa all’ Autorizzazione Edilizia del 20-01-1964 per lavori iniziati in data 22-01-1964 e completati in data 20-04-1964. L’unità immobiliare risulta abitabile. -Autorizzazione Edilizia del 26-06-1973 per “modifica del tetto della casa civile perché pericolante per la parte inclinata e con infiltrazioni d’acqua all’interno per la parte in piano” rilasciata dal Sindaco del Comune di Longiano al sig. Galbucci Giuseppe per fabbricato sito in frazione Crocetta Via Consolare Vecchia distinto in Catasto al F. 17 p.lla 18 ( Pratica individuata con il n. 1370/1973 su domanda del sig. Galbucci Giuseppe Prot. 1932 del 19-05-1973). CONFORMITA’ EDILIZIA: -con il titolo edilizio del 1958 il fabbricato è costituito da due stanze al piano terra e due stanze al piano superiore collegate con una scala e con copertura a 2 falde. Nel progetto è dichiarato di spostare internamente la scala e la porta sul muro portante di mezzo, in esterno è modificata la posizione della porta di ingresso e viene aperta una nuova porta finestra. -con titolo edilizio del 1964 è presentato uno stato di rilievo che differisce dallo stato legittimo del 58 per l’addizione in ampliamento di un vano ad uso “cucina cibi” al piano terra. Nello stato di progetto si prevede al piano terra un ampliamento con formazione di bagno e sgombero, al piano primo si prevede il medesimo ampliamento planimetrico con formazione di 1 camera da letto provvista di 2 finestre sul fronte fabbricato e apertura di porta interna che collega la camera esistente alla nuova; inoltre è prevista l’apertura di una finestra nella camera esistente sul fronte fabbricato. Si osserva che al piano terra l’addizione del vano cucina come stato di rilievo, la divisione di locale bagno e sgombero con relative finestre e al piano primo la soppressione del bagno sono indicate malamente a matita sulla tavola di progetto rilevando che l’addizione “a matita” del vano cucina-cibi sia da ritenersi come stato di rilievo e non come stato di progetto poiché colorata in rosso come la parte in ampliamento. Per tali addizioni grafiche a matita, che risultano non ortodosse dal punto di vista tecnico-amministrativo poiché di difficile attribuzione dell’autore e comunque anche cancellabili, la sottoscritta deve assumere un’interpretazione alla luce di simili scarabocchi indicativi visti in altre pratiche comunali presso diverse amministrazioni territoriali e favorevolmente risalenti al

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medesimo periodo storico. Per tali motivi si ritiene di assumere tali indicazioni come indicate dal progettista e avallate dall’Ufficio tecnico comunale. Pertanto si rilevano le seguenti non conformità di tipo edilizio:

1) l’ ampliamento al piano terra per formazione di locale “cucina cibi” non è chiaro se viene realizzato senza titolo edilizio dal 1958 al 1964 poiché nel 1964 non appare chiaro se è assunto come stato di rilievo ( in tal caso risulterebbe realizzato senza titolo edilizio) oppure come stato di progetto pur sommariamente indicato con grafica aggiunta “a mano”. In tal caso risulterebbe realizzato come progetto nel titolo edilizio del 1964. Si ritiene di dare credito a quest’ultima ipotesi.

2) Rispetto allo stato di progetto-legittimo del titolo edilizio del 1964 (titolo provvisto di

abitabilità), risultano comunque e inoltre non conformi le seguenti opere:

- copertura della parte in ampliamento non allineata in altezza con il corpo esistente come dichiarato ma ribassata di una misura imprecisata e vicina a mt 1,5. Tale allineamento infatti viene realizzato con titolo del 1973 nel quale è dichiarato nello stato attuale lo sfalsamento delle coperture. Il titolo edilizio del 1973 non riporta le piante del fabbricato; la difformità si ritiene rientrante in una tolleranza esecutiva come da L.R.23/04 art. 19 bis co 1bis lett a) “il minore dimensionamento dell’edificio”; -non è stata realizzata la finestra sul fronte fabbricato nella prima camera-letto alla destra dell’arrivo scale e la finestra-luce sul fronte del fabbricato della camera-letto in ampliamento, è stato realizzato un bagno all’interno della camera-letto in ampliamento ; la difformità si ritiene sanabile come indicato da L.R.23/04 con SCIA per ristrutturazione in sanatoria ai sensi dell’art. 17 co 1 e co 3 lett. a) con oblazione pari al doppio del Costo di Costruzione oppure per un ammontare non inferiore ad Euro 2.000,00; -è stato realizzato un terrazzo interno alle dimensioni planimetriche dell’ampliamento ( con erronea indicazione a matita sulle tavole di progetto di presunto terrazzo all’esterno dell’ampliamento planimetrico) e formazione di porta-finestra per accedervi; la difformità si ritiene rientrante in una tolleranza esecutiva come da L.R.23/04 art. 19 bis co 1bis lett a) “il minore dimensionamento dell’edificio”; Ai sensi della L.R.23/04 art. 17bis co 1 resta ferma l’applicazione della disciplina sanzionatoria di settore tra cui la normativa antisismica, di sicurezza,igienico sanitaria e quella contenuta nel Codice dei beni Culturali e del Paesaggio di cui al D.Lgs 42/2004.

Non risultano, ad oggi, in corso procedure amministrative e sanzionatorie. Concludendo lo stato di fatto non corrisponde allo stato di progetto ma le planimetrie catastali risultano corrispondenti allo stato di fatto pertanto dichiarate senza conformità edilizia.

Pertanto, al fine di sanare le opere non conformi, è necessario presentare una SCIA in sanatoria comportante le seguenti spese: -diritto per SCIA Euro 226,00 (si ritiene di applicare il diritto amministrativo per attività di edilizia onerosa) -oblazione pari ad Euro 2.000,00 -onorario professionale Euro 2.500,00 oltre Iva e contrib. previd. e quindi pari ad Euro 2.822,00 Per un totale complessivo pari ad Euro 5.048,00.

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14. proceda, in caso di opere abusive, al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/01, precisando gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, co. 6°, della l.n. 47/85 ovvero dall’art. 46, co. 5° del d.P.R. n. 380/01, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; L’immobile in oggetto non si trova nelle condizioni previste dall’articolo 40, co.6°, della l.n. 47/85 ovvero dall’art. 46, co. 5° del d.P.R. 380/01. 15. verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; I beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico e il diritto del debitore sul bene pignorato risulta di proprietà. 16. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione della prestazione energetica, provvedendo in caso positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione; ove il fabbricato non fosse ancora dotato di a.p.e., l’esperto provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre a tecnico abilitato) la suddetta attestazione attenendosi, in attesa dell’emanazione dei decreti previsti dall’art. 4, co.1°, d.l. n. 63/13, alle prescrizioni in esso contenute redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al d.P.R. n. 59/09, fatte salve eventuali normative regionali in vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo economico nella sua circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata «Chiarimenti in merito all’applicazione delle disposizioni di cui al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che per la redazione dell’a.p.e. sarà riconosciuto all’esperto, salvo casi particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di € 250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in caso di pluralità di immobili; E’ stata effettuata ricerca presso il Catasto Energetico della Regione Emilia-Romagna e l’immobile censito al NCEU del Comune di Longiano al Foglio 17 part. 13 sub. 3 (appartamento) risulta già dotato di a.c.e., qui di seguito riportato: Attestato di Certificazione Energetica N. 00853-28537-2011 rilasciato il 01-04-2011 con classe energetica “G” valido fino al 01-04-2021. (vedi allegato n.13) 17. provveda, qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento, salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori ad € 3.000,00); I fabbricati risultano censiti al NCEU. 18. verifichi, qualora accerti variazioni colturali o cambi d’uso, se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento, quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati,

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sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del d.m. 701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all’esecuzione in calce indicati), salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00); Non si rilevano cambi d’uso e/o necessità di adeguamento catastale. 19. proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro ed il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale); STIMA DEL VALORE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE Caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari nel loro complesso: Vicinanza ai servizi-posizione rispetto al territorio urbano sufficiente Accessibilità (difficoltà di raggiungimento con mezzi da ogni parte del territorio) buono Posto auto e/o parcheggio pubblico insufficiente Parcheggio privato insufficiente Spazi verdi pubblici usufruibili raggiungibili a ragionevole distanza a piedi buono Situazione di protezione dai rumori buono Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari nel loro complesso: Stato manutentivo dei fabbricati sufficiente Manutenibilità della costruzione in rapporto ai metodi e materiali costruttivi buono Esposizione-aerazione dei locali-vista sufficiente Grado di finitura degli interni sufficiente Stato manutentivo dei materiali di finitura interna sufficiente Stato manutentivo degli impianti sufficiente Accessibilità:gradimento del percorso di accesso alle unità imm,lunghezza del percorso dalla pubblica via,spaziosità degli ambiti esterni,soleggiamento,esclusività della pertinenza.

sufficiente

Accessibilità: collocazione al piano e mezzo di raggiungimento,ecc

buono

Pertanto, in considerazione: -degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS; -delle circostanze intrinseche ed estrinseche descritte che caratterizzano l’immobile; -della “vetustà” dell’immobile ; -del grado di manutenzione generale dell’immobile per ciò che riguarda la struttura, le opere di finitura,la dotazione di impianti che può definirsi: sufficiente-normale -del valore di mercato delle unità immobiliari sul territorio analoghe a quelle in oggetto per caratteristiche di localizzazione, costruttive,progettuali e stato manutentivo;

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-dei valori della banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate-Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) per l’anno 2017- semestre 2 per immobili analoghi a quello in oggetto con il seguente risultato di interrogazione: Provincia: Forlì-Cesena Comune: Longiano Codice di zona: D1 Microzona catastale: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili. Ci si riferisce alle abitazioni di tipo economico Destinazione: residenziale Stato conservativo: normale Valore di mercato Euro/mq di superficie Lorda – Abitazioni di tipo economico: Min. 1.050,00-Max 1.350,00; -delle caratteristiche di prestazione energetica dell’immobile: G -della difficoltà attuali del mercato delle vendite immobiliari; si ritiene che il più probabile valore di mercato attuale di tali unità immobiliari stimato con criterio sintetico e con metodo di confronto del prezzo di mercato per immobili simili nella medesima zona di riferimento ,nello stato di fatto in cui attualmente si trovano, in considerazione del contratto d’affitto in essere opponibile e in scadenza il 14-05-2018 prorogabile di ulteriori 4 anni, sia determinabile in ragione di Euro/mq 1.050,00 per la superficie convenzionale dell’abitazione, spazi di servizio e parti comuni ragguagliati. La superficie convenzionale dell’abitazione è calcolata come superficie netta con riduzione percentuale per garage, cantine,balconi,terrazzi + 10% sup.muri oltre a quota parti comuni: LOTTO UNICO Piena proprietà per 1/1 di casa di civile abitazione, abbinata ad altrui proprietà, sita in Comune di Longiano Via Consolare n. 1462, con il relativo sedime e l’area scoperta annessa, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Longiano come segue:

- Foglio 17 P.lla 13 Sub. 3, P. T-1, cat. A/3, cl. 3, vani 7, RC Euro 578,43. L’area di sedime e pertinenza della casa in oggetto risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Longiano come segue:

- Foglio 17 P.lla 13, Ente Urbano di mq 68. Confini: ragioni Baldini, Biguzzi, Lontani Vittorio, eredi Domeniconi, cortile comune, salvo altri. (vedi allegati da 1 a 4) Superficie

commerciale in mq Prezzo unitario Euro/mq

Valore di mercato

Valore di mercato dell’intero immobile-appartamento

110 1.200,00

132.000,00

Stato di possesso:occupato con contratto di locazione opponibile in scadenza il 14-05-2018 prorogabile di ulteriori 4 anni

0

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Spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni alla data del resoconto dell’Amministratore.

0

Oneri di regolarizzazione urbanistica -catastale

-5.048,00

Totale parziale (b)

126.952,00

Riduzione del valore per assenza della garanzia per vizi applicato sulla voce b)

-10% -12.695,20

Valore di stima

complessivo 114.256,80

VALORE DELL’INTERO BENE - APPARTAMENTO PER LA PIENA PROPRIETA’ A CORPO Arrot. ad Euro 114.000,00 (euro centoquattordicimila/00)

20. accerti, nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate; Risulta pignorata la piena proprietà pertanto non vi sono quote non pignorate. Per le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si rimanda alla risposta del quesito 4. Si è verificata l’esistenza di creditori iscritti e intervenuti che risultano: - Banca Carim – Cassa di risparmio di Rimini spa, presso Avv. Roberto Roccari del Foro di Forlì. - Nuova Banca delle Marche spa, presso Avv. Roberto Roccari del Foro di Forlì. - Romagna Est Banca di Credito Cooperativo spa, presso Avv. Astorre Mancini del Foro di Rimini. 21. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani), indicando anche il valore locativo dell’immobile; Casa di civile abitazione unifamiliare con ingresso indipendente a due piani,proprietà terra-cielo, ampliata negli anni ’60 con interventi di manutenzione straordinaria in epoca più recente, sita in Via Consolare,1462 Longiano (FC) in agglomerato storico zona Crocetta. Al piano terra, in altezza mt.

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2,80 e 2,90 sono collocati ingresso,pranzo,dispensa,retro cucina,ripostiglio,bagno; al piano primo, in altezza mt. 2,85 e 2,95, sono collocati soggiorno,2 letto,bagno e terrazzo. Area di sedime e pertinenza di mq 68 e superficie commerciale complessiva di mq. 110. Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia e radiatori. Lo stato manutentivo generale può dirsi discreto. Il Valore locativo dell’immobile in oggetto viene indicato in euro 6.000,00 annui. 22. precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.; In considerazione che l’immobile è ad uso abitativo unifamiliare, si rende opportuna la vendita in lotto unico. 23. acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato; Il codice fiscale del debitore esecutato reperito presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì è il seguente: BOLOGNESI MONIA C.F. BLGMNO77D59C573C (vedi allegato 15) 24. acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti; A seguito di richiesta presso il Comune di Savignano sul Rubicone (FC), Servizi Demografici si certifica che il debitore esecutato, Sig.ra BOLOGNESI MONIA, risulta di stato civile nubile e residente in Via Cassio Longino, 11, int.4 (FC). (vedi allegato 14) 25. acquisisca inoltre, il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti; Si acquisiscono dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Forlì i certificati storici di residenza dei Sig.ri:

• Gasmi Abdelaziz nato a Sbeitla (Tunisia) il 02-04-1972; • Marzoug Ep Gasmi Laila nata a Metlaoui (Tunisia) il 17-03-1975; • Gasmi Moez nato a Cesena (FC) il 30-06-2014; • Gasmi Rined nato a Cesena (FC) il 02-07-2013; • Gasmi Mohamed Amin nato a Bir El Hafay (Tunisia) il 28-09-2007;

che alla data del 03-04-2018 risultano residenti in Via Consolare n.1462. (vedi Certificato di residenza storico allegato 11) 26. verifichi presso la Cancelleria civile del Tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento, nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato acquisendone copia;

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Da verifica presso i Registri del Catasto e della competente Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Forlì-Servizio di Pubblicità Immobiliare, alla data del 12/3/2018 sui beni oggetto della presente procedura non risultano domande giudiziali trascritte. 27. provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad I.V.A.); nel caso di doppio regime, provveda a suddividere il valore dell'immobile a seconda del regime fiscale al quale è soggetto; La vendita è soggetta ad imposta di registro. 28. formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso; 29. provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569, c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’allegato "A") ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti); l’allegato "A" dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all'immobile nella sua interezza; 30. provveda ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una copia della perizia ai creditori già costituiti e al debitore a mezzo p.e.c. (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria) e a depositare attestazione degli invii effettuati alle parti, i documenti ritirati, nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo Giudice ed eventuali originali di a.p.e. e c.d.u Sono allegati e fanno parte integrante della presente relazione: Allegato 1 - Estratto di mappa Allegato 2 - Visura Storica Catasto Fabbricati F. 17 P.lla 13 Sub. 3 Allegato 3 - Visura Catasto Terreni F. 17 P.lla 13 Allegato 4 - Planimetria catastale F. 17 P.lla 13 Sub. 3 Allegato 5 - allegato fotografico Allegato 6 - Atto di compravendita del 4-4-2011 Allegato 7 - Atto di compravendita del 21-1-1994 Allegato 8 - Allegato ad Atto di compravendita del 21-1-1994 Allegato 9 - Ispezione Ipotecaria Bolognesi Monia Allegato 10 -Contratto di locazione Allegato 11- Certificato storico di residenza Allegato 12 -CDU Allegato 13 -APE Allegato 14 -Certificato di residenza e stato civile Bolognesi Monia Allegato 15 -Codice Fiscale Bolognesi Monia Allegato 16 -ALLEGATO A Allegato 17 -Perizia Privacy Allegato 18 -Attestazione degli invii La restante documentazione catastale e d’archivio reperita presso gli Uffici pubblici e non qui allegata resta ai miei atti e potrà essere esibita su richiesta. Con ciò la sottoscritta C.T.U. ritiene assolto l’incarico ricevuto. Forlì 20-04-2018 IL C.T.U.

Arch. Catia Amadori