Tribunale Civile di Spoleto...caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale...

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Tribunale Civile di Spoleto

RELAZIONE DEL C.T.U. NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N. 58/2014

PROMOSSA DA

ITALFONDIARIO SPA NELLA QUALITA' DI MANDATARIA DI

CASSE DI RISPARMIO DELL'UMBRIA SPA

(AVV. ZUCCACCIA FRANCESCA)

CONTRO

************************************************

(AVV. FRANCESCA PEPPEROSA)

ILL.MO DOTT ROBERTO LAUDENZI

GIUDICE DELL’ ESECUZIONE

“RELAZIONE CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO”

FOLIGNO 05/10/2015 C.T.U.

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PREMESSO CHE

- Il sottoscritto Dr. Agr. Carlo Santarelli, è stato nominato dalla S.V.

Consulente Tecnico d’ Ufficio nella procedura esecutiva in epigrafe.

- In data 23/03/2015, ore 9.00 il G.E., Dr. Roberto Laudenzi, mi con-

feriva l'incarico di C.T.U..

- Il C.T.U., nella medesima data, acquisiva tutta la documentazione e

prendeva visione dei quesiti tecnici che la S.V. aveva posto.

Provveda esso esperto:

1. esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra opera-

zione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo rac-

comandata con ricevuta di ritorno, all’esecutato, al creditore proce-

dente e ai comproprietari, della data e del luogo di inizio delle opera-

zioni e previo altresì accesso all’immobile:

a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, ed

alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, i-

dentificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del

giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, alle-

gando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati

dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b) alla verifica delle regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in

caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sa-

nabilità ai sensi della leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi,

assumendo le opportune informazioni presso gli uffici competenti;

c) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento

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dell’esatta corrispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramen-

to con le risultanti catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi ne-

cessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed e-

seguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento

del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla leg-

ge n. 1492/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predispo-

nendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza

di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni

oggetto di pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti

individuati, indicando in ciascuna di tali relazioni:

- l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua

ubicazione (città, via, numero civico, piano eventuale numero inter-

no), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali per-

tinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni);

- una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale

saranno indicati tra l’altro anche il contesto in cui essi si trovano (es.

se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare

con parti comune ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona

e dei servizi da essi offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;

- lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi

ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base

ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione

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e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale di-

sdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa even-

tualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni

non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della indagine

senza maggiorazione del compenso, compenso che sarà liquidato

all’acquisizione dei suindicati elementi.

- L’esistenza di formalità, vincoli o oneri giuridici, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico

dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti

sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo

carattere storico – artistico;

- L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condomi-

niale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non oppo-

nibili all’acquirente;

Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in

che stato) ed altre trascrizioni; Atti di asservimento urbanistici e ces-

sioni di cubatura; Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di asse-

gnazione della casa coniugale al coniuge;

Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,

servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.); Iscrizioni,

Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli.

Per eventuali difformità urbanistico – catastali: Difformità urbanistico

– edilizie – Difformità Catastali.

Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

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l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.

spese condominiali ordinarie);

eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due an-

ni anteriori alla data della perizia;

eventuali cause in corso;

la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elen-

cazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi

(data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò

anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la

regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esisten-

za di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi

delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le op-

portune informazioni presso gli uffici comunali competenti nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisi-

zione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica pre-

visto dalla vigente normativa;

la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un pa-

ragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “Descrizione

analitica del (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che con-

traddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni og-

getto della stima”), indicando la tipologia del bene l’altezza interna

utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare,

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per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini

della determinazione della superficie commerciale, la superficie

commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione;

nei medesimi paragrafi l’esperto indicherà altresì le caratteristiche

strutturali del bene (tipo di fondazioni, str. verticali, solai, copertura,

manto di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio; nonché le ca-

ratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni,

tramezzature interne, pavimentazione, plafoni, porta d’ingresso, sca-

le interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, pre-

cisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per

gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso con-

trario, i costi necessari al loro adeguamento.

� L’esperto indicherà altresì le eventuale dotazioni condominiali (es.

posto auto, giardino ecc.).

� La valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in

separati paragrafi, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima,

esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun

immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale

del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente

gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti

in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di

possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,

l’abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati

sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia

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per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute

(15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche,

tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di

tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in

cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la

bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano

assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione

urbanistico – catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico

dell’acquirente.

Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della

sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le

quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,

identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere se-

parati in favore della procedura.

2. Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotogra-

fie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del

bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edili-

zia e atti di sanatoria; depositi in particolare, ove non in atti, copia

dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di

locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;

Alleghi altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al

pto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali).

L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei docu-

menti di cui all’art. 567, secondo comma, del codice, segnalando

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immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei.

3. L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori proce-

denti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno

quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569

del codice, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispet-

to della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscri-

zione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e tele-

trasmessi.

Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché ab-

biano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predet-

te note all’esperto, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tal

caso l’esperto interviene per rendere i chiarimenti.

4. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere

all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini del-

la nomina di custode giudiziario;

5. Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensio-

ne del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la

parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento

del giudice sul ricorso della medesima parte, cui aderiscono tutti gli

altri creditori.

6. Formuli tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso di impos-

sibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla

notifica alle parti.

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- Il C.T.U. in data 23/03/2015, verificava il fascicolo e la comple-

tezza della documentazione presente, come previsto ai sensi del

comma 2 dell’art. 567 c.p.c. come modificato dalla L. 03.08.98 n.

302.

- In data 28/04/2015, il sottoscritto spediva alle parti, raccoman-

data con ricevuta di ritorno, con indicato il luogo e la data d’inizio

delle operazioni peritali.

- In data 06/05/2013 il sottoscritto si è recato presso lo Sportello

Unico per l’Edilizia del Comune di Nocera Umbra ed ha presentato la

richiesta di accesso ai documenti amministrativi affinché gli venissero

forniti gli elementi necessari per accettare l’esistenza della conces-

sione edilizia dei fabbricati esistenti, eventuali pratiche edilizie in cor-

so, il certificato di agibilità, l’eventuale presentazione di domanda di

sanatoria relativamente al fabbricato ed i vincoli ai quali è sottoposto

il bene, inoltre ha presentato la richiesta per il C.D.U..

- In data 06/52/2015, il sottoscritto si è recato all’ Agenzia del Ter-

ritorio di Foligno per acquisire le planimetrie, le visure catastali dei

beni pignorati.

- In data 18/05/2015, il sottoscritto eseguiva il sopralluogo sui be-

ni immobili pignorati.

Nel corso del sopralluogo lo scrivente ha rilevato gli immobili ed ha

eseguito alcune fotografie che vengono allegate alla presente al fine

di dare una migliore visione dei medesimi.

- In data 12/05/2015, il sottoscritto si è recato presso lo Sportello

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- Unico per l’Edilizia del Comune di Gualdo Cattaneo per ritirare il

Certificato di destinazione urbanistica.

- In data 10/07/2015, il sottoscritto si è recato all’ Agenzia del

Territorio di Spoleto ed ha eseguito un’ispezione ipotecaria, presso la

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Spoleto, per accertare

l’esistenza di eventuali formalità, vincoli o oneri giuridici, iscrizioni pi-

gnoramenti od altre trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene.

- In data 15/07/2015, il sottoscritto inviava lettera al Tribunale di

Perugia per una richiesta di appuntamento con il giudice per dei chia-

rimenti su alcune problematiche riscontrate la pratica in oggetto.

- In data 08/10/2015, il sottoscritto si è recato presso il giudice il

per risolvere le problematiche riscontrate.

CIO’ PREMESSO

Sulla base di quanto rilevato il C.T.U. redige la seguente RELAZIONE

DI CONSULENZA TECNICA distinta nei seguenti capitoli:

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA pag. 11

2. DESCRIZIONE FABBRICATO pag. 12

3. DESCRIZIONE TERRENO pag. 16

4. ACCERTAMENTI pag. 17

5. PROPRIETARI NEL VENTENNIO pag. 19

6. IPOTECARIE AL VENTENNIO pag. 21

7. INDIVIDUAZIONI LOTTI pag. 25

8. STIMA DEI BENI pag. 26

9. PROSPETTO RIASSUNTIVO pag. 38

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10. CONCLUSIONI pag. 38

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA

I beni immobili pignorati dalla ITALFONDIARIO SPA NELLA QUALITA'

DI MANDATARIA DI CASSE DI RISPARMIO DELL'UMBRIA SPA ven-

gono identificati catastalmente nel prospetto che segue:

COMUNE DI NOCERA UMBRA

CATASTO DEI FABBRICATI

Visura catastale intestata a *************** per la proprietà di

1/1

Fg Part. Sub Cat Indirizzo Cl Consistenza Rendita

109 202 1 C/1 Fraz. Nocera Scalo 3 140 mq 614,58 €

109 202 2 A/3 Fraz. Nocera Scalo 3 4 Vani 159,07 €


ANNOTAZIONE: I dati catastali sopra riportati non sono in linea con

i dati specificati immobiliare; difatti, nell’atto di pignoramento i beni

immobili sono ubicati in via della stazione 230 A anziché in via della

stazione 48.

Visura catastale intestata a *************** per la proprietà su-

perficiaria e ************ per la porzione dell'area





ANNOTAZIONE: I dati catastali sopra riportati non sono in linea con

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i dati specificati immobiliare; difatti, nell’atto di pignoramento i beni

immobili sono ubicati in via della stazione 230 A anziché in via della

stazione 48.

CONFINI

L'intero immobile è confinante con *** , via pubblica, ferrovia salvo

altri.

COMUNE DI GUALDO CATTANEO

CATASTO DEI TERRENI

Visura catastale del 06/05/2015, intestata a ************* per

la proprietà di 1/1.

Fg Part Qualità Classe Sup. mq R.D. R.A.

59 560 Seminativo 1 0.61.50 23,31 € 29,93 €

ANNOTAZIONE: I dati catastali sopra riportati sono in linea con i

dati specificati nell’atto di pignoramento.

Nella particella insiste una struttura ricettiva e ristorativa ******"

*************************************" non ancora regolariz-

zata ai sensi del DL 78/2010.

N.B. La valutazione del terreno verrà effettuata non considerando il

fabbricato presente.

CONFINI

Il terreno è confinante con ******** e ********* , strada Provincia-

le, salvo altri.

2. DESCRIZIONE FABBRICATO

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene sito nel Comune

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di Nocera Umbra.

2.1. Ubicazione

L'immobile è sito in Nocera Umbra, via della Stazione, 48. Il quartie-

re, in cui si trova il manufatto, è caratterizzato prevalentemente da

costruzioni di civile abitazione con caratteristiche simili all'edificato

oggetto della presente.

Nella zona inoltre sono presenti i servizi quali: bar, ristoranti, negozi,

alimentari etc.

Ad oggi il Fabbricato è di proprietà di ************* per la quota di

1/1.

2.2. . Descrizione Analitica dell'Immobile

L'immobile è costituito da un fabbricato che si sviluppa su più livelli:

al piano terra il fabbricato sviluppa una superficie complessiva di

circa 337 mq ed è rappresentato da una porzione destinata ad uso

abitativo ed una parte destinata ad attività ricettiva.

La zona ad uso abitativo, sviluppa una superficie di 106,97 mq ed

è rappresentata da:

� due camere che sviluppano una superficie complessiva di 27,97

mq;

� un disimpegno di 5,75 mq;

� un soggiorno - cucina r che sviluppa una superficie di circa 34,60

mq;

� un bagno di 7,80 mq;

� un ripostiglio di 3,03 mq;

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� una scala antincendio di circa 5,85 mq;

� due terrazzi di cui uno di 13,40 mq che permette l'accesso all'in-

gresso dell'appartamento, il secondo di 4,48 mq che dà accesso al

soggiorno - cucina.

OSSERVAZIONI: Dal sopralluogo effettuato si è notato che il locale

destinato a ripostiglio è presente una porta che dà accesso alla zo-

na ricettiva, porta non presente nel progetto consegnato al comune.

La zona ricettiva sviluppa una superficie di 281,73 mq ed è rappre-

sentata da:

� un ingresso di 51,27 mq;

� due disimpegni di complessivi 22,05 mq;

� otto camere con bagno di superficie complessiva di 159,50 mq;

� un ascensore che mette in comunicazione il piano terra con il

primo di superficie 3,17 mq;

� una scala di 9,25 mq;

� un terrazzo di superficie 33,49 mq.

al piano primo, il fabbricato, destinato completamente ad attività

ricettiva, sviluppa una superficie complessiva di circa 363,62 mq ed è

rappresentato da:

� 4 disimpegni di superficie complessiva di 37,80 mq;

� tredici camere con bagno per una superficie complessiva di

259,39 mq;

� una cucina di 16,55 mq;

� un bagno di 4,78 mq;

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� 13 terrazzi di 38,20 mq;

� una scala di 6,90 mq.

al piano seminterrato, il fabbricato, destinato ad attività ristorati-

va, sviluppa una superficie complessiva di circa 406,35 mq ed è rap-

presentato da:

� cinque W.C per una superficie complessiva di circa 11,31 mq;

� due spogliatoi, di cui quello degli uomini di 4,04 mq, invece quel

lo per le donne di 4,14 mq;

� un locale impianti di 3,24 mq;

� cinque disimpegni di complessivi 17,43 mq;

� un laboratorio per la pasta di di 12,04 mq;

� una cucina di 77,22 mq;

� un magazzino di 10,78 mq;

� tre locali caldaia per una superficie complessiva di 4,29 mq;

� una sala pizzeria di 231,38 mq;

� un vano scala di 12,37 mq;

� un antibagno di 9,44 mq;

� un locale motore di 3,95 mq.

� due camere, di cui una di circa 16,02 mq e l'altra di circa 17,02.

E' presente anche un giardino di circa 1.100 mq da cui si accede dal

piano seminterrato.

L'intero immobile si presente in buone condizioni.

Il fabbricato, esternamente, si presenta intonacato e tinteggiato, gli

infissi e persiane sono in PVC, manto di copertura in coppi ed opere

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da lattoniere come canali di gronda e discendenti in rame.

Internamente invece abbiamo:

a) I locali ad uso abitativo che sono costituiti da pavimenti in gress

porcellanato, intonaco civile, tinteggiatura a tempera e gli infissi sono

in parte in PVC. E' presente e funzionante l'impianto elettrico, termi-

co, idrico e sanitario.

b) I locali destinati ad attività ricettiva ed ristorativa, invece, devono

essere ultimati per cui si presentano privi di pavimenti e di porte. In

tali locali, è stato predisposto l'impianto termico-idrico e sanitario ma

ad oggi non è funzionante.

3. DESCRIZIONE TERRENO

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno sito nel Comune

di Nocera Umbra.

3.1. Ubicazione

L'immobile è sito in Nocera Umbra, lungo la strada provinciale in via

Fano.

3.2. Descrizione Analitica del Terreno

Si tratta di una rata di terreno di forma rettangolare dove è presente

un immobile con destinazione ricettiva e ristorativa, ********"

**************".

OSSERVAZIONI

Dai sopralluoghi effettuati e dalle ricerche svolte presso il Comune di

Nocera Umbra si è riscontrato che sopra la rata di terreno di proprie

tà di ****************** è sita una struttura ricettiva e ristorativa,

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*************************" " di proprietà del Sig. **********

****, struttura autorizzata dal Comune per far fronte all'evento si-

smico che ha colpito il territorio del Comune di Nocera Umbra.

Tale struttura, però, aveva carattere provvisorio e doveva essere

mantenuta per il periodo di emergenza derivante dagli eventi sismici

che hanno colpito il territorio comunale, finito tale periodo, infatti, la

struttura doveva essere rimossa a cura e spese del proprietario, così

come meglio evidenziato dalla presa d'atto del sindaco del

14.10.1998, che allego alla presente.

Con Delibera del Consiglio Comunale numero 35 del 29.06.2012, si è

discusso, però, su l'adozione di variante al PRG per il recupero e ri-

qualificazione delle aree degli edifici non conformi, cercando, quindi,

di avere una sistemazione definitiva di questi edifici.

Ad oggi non si è ancora presa alcuna decisione ufficiale in merito.

A tal motivo e dopo un colloquio con il Giudice su come muoversi, ri-

tengo opportuno, procedere alla valutazione del solo terreno, trala-

sciando la valutazione dell'immobile sopra ubicato, anche perché il

manufatto e il terreno risultano di proprietà diverse, il primo (Fabbri-

cato) risulta di ************** , il secondo (terreno) di *********

*****.

4. ACCERTAMENTI

Il C.T.U., al fine di accertare il rilascio dei permessi di costruire e/o

eventuali pratiche edilizie in corso, il rilascio del certificato di agibilità,

l’eventuali presentazioni di domanda in sanatoria, ha richiesto, allo

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Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Nocera Umbra, il rilascio

in copia semplice di tutti i documenti amministrativi relativi agli im-

mobili oggetto della presente. Il C.T.U., inoltre, ha richiesto all’ Uffi-

cio Tecnico del Comune di Nocera Umbra un nuovo C.D.U., riferito al

bene immobile pignorato.

Lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Nocera Umbra ha rila-

sciato al sottoscritto tutto il fascicolo della pratica in oggetto, dal

quale risulta:

FABBRICATO

• Permesso di Costruire n. 24 anno 2007,

• Permesso di Costruire n. 86 anno 2009,

• Comunicazione di fine lavori e certificato di rispondenza del

04/04/2011 prot. n. 4499 del 07/04/2011

• No Agibilità

N.B. La fine lavori è relativa ai soli interventi di riparazione e miglio-

ramento sismico, difatti dal sopralluogo effettuato si è rilevato che, i

lavori (realizzazione pavimenti, impianti etc), inerenti la parte ricetti-

va e ristorativa non sono ancora stati realizzati.

TERRENO

CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

Il settore Urbanistica del Comune di Gualdo Cattaneo ha rilasciato al

sottoscritto il Certificato di Destinazione Urbanistica.(VDS C.D.U. in

allegato alla presente). Dal C.D.U. risulta che il terreno, sito nel terri-

torio comunale di Nocera Umbra al Fg 59 part 560 risulta classificato

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al vigente P.R.G. come zona agricola - E. Le prescrizioni urbanistiche

per la suddetta zona risultano specificate nelle Norme di Attuazione

allegate al vigente P.R.G. e nella variante di recepimento del P.U.T.

Prescrizioni Particolari:

Con Delibera di Consiglio Comunale n. 64 del 18.11.2014 con la qua-

le è stata adottata la Variante generale al vigente P.R.G. parte strut-

turale con le seguenti e nuove destinazioni urbanistiche:

- che nell'elaborato S.P.1F2 allegato all'atto deliberativo richiamato i

terreni sopra descritti risultano classificati come territorio agricolo in

aree di particolare interesse agricolo.

5. INDIVIDUAZIONI DEI PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI

NEL VENTENNIO

5.1 ******************** Fabbricato (FG 109 Part 202 e225)

-a ************ quanto alla part 202 del Foglio 109, Atto di acqui-

sto in data 29/01/2059 repertorio n. 20471, Registrato a Foligno il

10/02/1959 al n. 1293 e trascritto a Perugia il 11/02/1959 al partico-

lare 909;

quanto alla part. 225 del Fg 109 per donazione della nuda proprietà

avutane da ********** , che si riserva l'usufrutto, con atto ricevuto

dal Notaio in Bevagna Dott. Angelo Frinci in data 8/11/1976 rep n.

5820/2795, registrato a Foligno il 29/11/1976 al n. 2864 e trascritto

a Perugia il 2/12/1976 al particolare 13528.

Regime patrimoniale della famiglia

Ai fini e per gli effetti della legge 19 maggio 1975 n. 151, si eviden-

zia:

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a) l'acquisto dell'area mappale 202 del Foglio 109 è avvenuto in data

anteriore l'entrata in vigore della legge 19 maggio 1975 n. 151 e per-

tanto si deve ritenere "bene personale".

b) l'acquisto dei mappali 225 del Fg 189 è avvenuto per donazione e

pertanto anch'essi devono, in ogni caso, essere ritenuti "beni perso-

nali".

5.2 ******************** Terreno (FG 59 Part 561)

- a ************ per la quota di comproprietà pari ad 1/2 per ac-

quisto fattone, unitamente a ********* , con atto ricevuto dal nota

io dottor Angelo Frinici in data 10 novembre 1972 repertorio n.

364/146, registrato a Foligno il 15 novembre 1972nal n. 2352 e tra

scritto a Perugia il 28 novembre 1972 al particolare 11935 ed a se-

guito di assegnazione avutane da ********* con atto di divisione

ricevuto dal Notaio dottor Fabi Antonio in data 12 marzo 2009 reper-

torio n. 72187/22754, trascritto a Perugia il 20 marzo 2009 ai numeri

8224/5467.

- a ********* per acquisto fattone col sopracitato atto ricevuto dal

Notaio dott Angelo Frinici in data 10 novembre 1972 repertorio n.

364/146.

Regime patrimoniale della famiglia

Ai fini e per gli effetti della legge 19 maggio 1975 n. 151, si eviden-

zia:

a) la nota di trascrizione del sopracitato atto di divisione indica trat-

tasi di "bene personale".

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b) nel periodo di riferimento non risultano trascritte convenzioni ma-

trimoniali.

6. IPOTECARIE AL VENTENNIO

FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI ****** (FG 109 Part 202 e225)

Risultano a carico degli immobili alla data del 10 luglio 2015 le se

guenti formalità pregiudizievoli:

1. Pignoramento Immobiliare trascritto in data 27 maggio 2014

ai numeri 10732/8170 a favore di "Cassa di Risparmio dell'Umbria

S.P.A." con sede in Terni, per il diritto di proprietà, per la quota di

1/1, relativamente all'unità negoziale 1 e per il diritto di proprietà,

per la quota di 1/1, relativamente all'unità negoziale 2 a carico:

***************, nato a *********** il ********* per il diritto

di proprietà per la quota di 1/1 relativamente all'unità negoziale 1,

***************, nato a *********** il ******** , per il diritto

di proprietà per la quota di 1/1, relativamente all'unità negoziale 2;

Immobili

Unità negoziale 1

Comune di Nocera Umbra - Catasto Fabbricati -

Foglio 109 particella 202 subalterno 1, categoria C/1

Foglio 109 particella 202 subalterno 2, categoria A/3





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Unità negoziale 2

Comune di Nocera Umbra - Catasto Terreni -

Foglio 59 particella 560 - terreno di are 61.00.

e successivo pignoramento di rettifica trascritto a Perugia il 3 lu-

glio 2014 ai numeri 14008/10760 a favore

"Cassa di Risparmio dell'Umbria S.P.A." con sede in Terni, per il dirit-

to di proprietà, per la quota di 1/1,

a carico:

**************, nato a ************ il ********* per il diritto

di proprietà per la quota di 1/1.

Immobili

Unità negoziale 1


foglio 109, particella 225 subalterno 4, categoria A/3

pignoramento in rettifica in quanto nel precedente trascritto il 27

maggio 2014 al particolare 8170 è stato erroneamente indicato il

mappale 224 sub 4 del foglio 109 anziché come correttamente il

mappale 225 sub 4 del fg 109.

2. Ipoteca volontaria di lire 750.000,00 iscritta a Perugia il 21 a

prile 1999 ai numeri 8335/2056 a garanzia di finanziamento fondiario

di 300.000.000 lire con atto ricevuto dal notaio dottor Angelo Frillici

in data 9 aprile 1999 repertorio n. 131605/25100,

a favore

"Cassa di risparmio di Foligno S.P.A." con sede in Foligno, per il dirit

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contro

***************, nato a *********** il ******** per il diritto

di proprietà per la quota di 1/1,

contro debitore non datore di Ipoteca:

**********************************************" con sede

in *********** .

Immobili

Unità negoziale 1








3. Ipoteca volontaria di euro 600.000,00 iscritta a Perugia il 02

agosto 2002 ai numeri 19692/4248 a garanzia di finanziamento fon-

diario di 300.000,00 euro contratto con atto ricevuto dal notaio dot

tor Angelo Frillici in data 29 luglio 2002 repertorio n. 165361/29195,

a favore della "Cassa di risparmio di Foligno S.P.A". con sede in Foli-

gno, per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1,

contro

***************, nato a ************ il ********* per il diritto

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di proprietà per la quota di 1/1,

contro debitore non datore di Ipoteca:

**********************************************" con sede

in *********** .

Immobili

Unità negoziale 1








FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI - ******** -(FG 59 Part 560)

Risultano a carico degli immobili alla data del 10 luglio 2015 le se-

guenti formalità pregiudizievoli:

1. Pignoramento Immobiliare tra scritto in data 27 maggio 2014

ai numeri 10732/8170.

a favore:

*************, nato a ********** il ********* , per il diritto di

proprietà per la quota di 1/1, relativamente all'unità negoziale n. 2

Unità negoziale 2

Comune di Nocera Umbra - catasto terreni-

Foglio 59, particella 560 - terreno di are 61.00

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2. Ipoteca Volontaria di euro 600.000,00, iscritta a Perugia il 2

agosto 2002 ai numeri 19692/4248 a garanzia di mutuo fondiario di

euro 300.000,00 contratto con atto ricevuto dal Notaio Dott Angelo

Frillici in data 29 luglio 2002 repertorio n. 165361/29195

a favore

"Cassa di risparmio di Foligno S.P.A." con sede in Foligno, per il dirit-


contro

*************, nato a ************ il ********** per il diritto di

proprietà per la quota di 1/2

********* nato a ********** il ***** , per il diritto di proprietà per

la quota di 1/2

Immobili

Unità negoziale 2

Comune di Nocera Umbra - catasto terreni-

Foglio 59, particella 560 - terreno di are 61.00

7. INDIVIDUAZIONE LOTTI

Considerando che i beni pignorati sono siti in luoghi diversi e sono

anche rappresentati da beni di natura differente, un fabbricato ed un

terreno, il CTU ritiene opportuno procedere alla vendita in due lotti,

così formati:

LOTTO 1 (A) Diritti di proprietà, per la quota di 1/1 a *******

****** di un fabbricato destinato ad uso abitativo e ricettivo che si

sviluppa in più livelli, il tutto censito al N.C.E.U. del Comune di Noce

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ra Umbra, Fraz. Nocera Scalo, Via della Stazione n. 48 come segue:





Diritti di proprietà, per la quota superficiaria a *************** e

************ per la porzione dell'area di un fabbricato destinato

ad uso abitativo e ricettivo che si sviluppa in più livelli, il tutto censito

al N.C.E.U. del Comune di Nocera Umbra, Fraz. Nocera Scalo, Via

della Stazione n. 48 come segue:

Fg Part. Sub Cat Indirizzo Cl ConsistenzaRendita




LOTTO 2 (B) Diritti di proprietà, per la quota di 1/1 a *********

**** di un terreno agricolo censito al NCT del Comune di Nocera

Umbra come segue

Fg Part Qualità Classe Sup. mq R.D. R.A.

59 560 Seminativo 1 0.61.50 23,31 € 29,93 €

8. STIMA DEI BENI

Prima di procedere alla valutazione è necessario precisare il quesito

estimativo da risolvere e la peculiarità che il perito si trova ad affron-

tare nel caso specifico. Si richiede di determinare il valore che avreb-

bero gli immobili di proprietà in una libera contrattazione. Pertanto il

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quesito estimativo è risolto dall’aspetto economico del valore di mer-

cato.

Il procedimento estimativo che meglio permette di risolvere

quest’aspetto economico, è quello sintetico comparativo, che pre-

suppone l’esistenza di un mercato, dei beni da stimare, sufficiente-

mente attivo e trasparente, in modo tale che si possa applicare la

legge economica dell’indifferenza, che così recita: “ ...beni simili nello

stesso mercato nello stesso momento spuntano prezzi simili”. Il si-

gnificato di mercato, nella sua accezione tradizionale è identificato

come il luogo ove avvengono gli scambi di beni economici tra opera-

tori ed ovviamente per il mercato immobiliare, il luogo fisico ove so-

no localizzati i beni da stimare. Pertanto, operazione fondamentale è

quella di determinare i valori reali di compravendita e per far ciò si

deve necessariamente far riferimento a valori che si discostano dalla

valutazione automatica scartando gli altri, ovvero fare riferimento

all’esperienza e all’indicazione degli operatori economici della zona.

Dopo aver effettuato accurate ed approfondite indagini nella zona e

sulla base dell’esperienze maturate, vista la significatività statistica

del campione e l’adeguatezza delle fonti, dati desunti dal listino prez-

zi degli immobili della C.C.I.A.A. e dagli operatori di mercato della

zona, si è potuto stabilire che i prezzi di mercato riferiti agli immobili

di cui alla presente (fabbricato e terreno), per caratteristiche intrin-

seche ed estrinseche a quelle da valutare e nelle condizioni ordinarie

per destinazione e localizzazione, è il seguente:

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Listino Immobiliare C.C.I.A.A.

NOCERA UMBRA Ristrutturato Abitazioni

Min/mq € Max/mq €

Centro Storico 800,00 1.110,00

Semiperiferia 800,00 1.000,00

Periferia 800,00 950,00

Min € Max €

Terreni Agricoli 1.500/Ha 12.000/Ha

Dati provenienti dal listino dei prezzi degli immobili sulle piazze dell’ Umbria, I° Trimestre 2015

Osservazioni dati rilevati

E’ opportuno far presente che i valori riportati dalla Borsa della

Camera di Commercio sono cautelativi e vanno aumentati di almeno

il 20 %.

FABBRICATO LOTTO (A)

Agenzia Tecnocasa:

1) Appartamento al terzo piano di una piccola palazzina composto

da: ingresso, ampio e luminoso salone, cucina, tre camere, due ba-

gni, terrazzi, cantina, 120 Mq Prezzo 72.000,00 Euro. Euro/mq

600,00.

Agenzia Tecnocasa:

2) Zona tranquilla e panoramica, a due passi dal centro storico del

paese, proponiamo in vendita appartamento completamente ristrut-

turato al secondo piano di una piccola palazzina così composto: sog

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giorno, cucina terrazzo/veranda, due camere e bagno per una super-

ficie di 65 mq. Prezzo 75.000,00 Euro. Euro/mq 1.153,00.

3) Palazzetto cielo terra ristrutturato con moltissima cura e materiali

di altissimo pregio. Si sviluppa su due piani: salone, cucina - soggior-

ni e bagno al piano terra; tre camere ed un bagno al piano primo.

Superficie di 100 mq. Prezzo 105.000,00 euro. Euro/mq 1.050,00.

TERRENO LOTTO (B)

Valori Agricoli Medi

Tipologia

NOCERA UMBRA

Valore medio/Ha

€

Terreni Agricoli 1.500,00 12.000,00

Dati provenienti da Quadro d’insieme dei valori agricoli per tipo di coltura dei terreni compresi nelle sin-

gole regioni agrarie delle province di Perugia e Terni

Osservazioni dati rilevati

E’ opportuno far presente che i valori riportati dalla Borsa della

Camera di Commercio e quelli relativi a Valori Agricoli Medi sono

cautelativi e vanno aumentati di almeno il 20 %.

Stima del fabbricato con metodo sintetico comparativo (A)

Per la stima degli immobili ho applicato il metodo sintetico compara-

tivo determinando il valore unitario per confronto diretto con i prezzi

realizzati nella zona per beni simili. Nella determinazione dei valori si

sono considerate tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche

del bene in particolare si è tenuto conto della consistenza complessi

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va, del grado di finitura, dello stato di manutenzione, dell’età e della

stabilità delle costruzioni, del pregio architettonico, delle dotazioni di

servizi, dell’ubicazione, della conformità alle normative edilizie, della

disponibilità e delle caratteristiche dei terreni, etc. Si precisa che:

1. i prezzi unitari del fabbricato abitativo e delle superfici secondarie

(terrazzi, soffitta, garage, portico, giardino, ripostiglio, stanzino, por-

tico e zona caldaia), sono riferiti alla superficie residenziale, asse-

gnando prezzi distinti per ciascun locale con diversa destinazione

d’uso, ragguagliando le superfici secondarie alla superficie residenzia-

le con adeguati coefficienti di riduzione;

2. il prezzo unitario dell'intero fabbricato è riferito alla superficie net-

ta delle peculiarità del bene (esposizione, accessibilità, stato attuale

del bene, etc). Si passa ora alla valutazione del più probabile valore

di mercato con procedimento sintetico comparativo. La determina-

zione del valore di mercato ordinario è ottenuta dal prodotto tra il

prezzo a mq e la superficie commerciale.

Tipologia Sup. Re-sid. netta

Sup. non Resid. netta Coeff. di riduz.

Sup. Com.

Piano Terra Residenziale mq mq mq Camera 1 15,88 1 15,88 Camera 2 12,09 1 12,09 Disimpegno 5,75 1 5,75 Soggiorno Cucina 34,60 1 34,60 Bagno 7,80 1 7,80 Ingresso 4,10 1 4,10 Ripostiglio 3,02 1 3,02 Scala antincendio 5,85 1/5 1,17 Terrazzo 1 13,40 1/5 2,68 Terrazzo 2 4,48 1/5 0,90 TOTALE 89,09 17,88 87,99 Piano Terra Ricettivo mq mq mq

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Ingresso 1 51,27 1 51,27 Disimpegno 1 9,42 1 9,42 Ripostiglio 3,00 1 3,00 Camera 1 15,57 1 15,57 Bagno 1 4,65 1 4,65 Camera 2 15,62 1 15,62 Bagno 2 5,40 1 5,40 Ascensore 3,17 1/5 0,63 Scala 9,25 1 9,25 Camera 3 16,39 1 16,39 Bagno 3 4,41 1 4,41 Camera 4 18,48 1 18,48 Bagno 4 4,33 1 4,33 Camera 5 14,34 1 14,34 Bagno 5 4,15 1 4,15 Camera 6 13,00 1 13,00 Bagno 6 3,94 1 3,94 Camera 7 15,43 1 15,43 Bagno 7 4,41 1 4,41 Camera 8 15,05 1 15,05 Bagno 8 4,33 1 4,33 Disimpegno 2 12,63 1 12,63 Terrazzo 33,49 1/5 6,70 TOTALE 248,24 33,49 252,40 Piano Primo ricettivo mq mq mq Disimpegno 1 8,66 1 8,66 Camera 1 12,33 1 12,33 Bagno 1 2,27 1 2,27 Terrazzo 1 2,64 1/5 0,528 Scala 6,9 1/5 1,38 Camera 2 17,43 1 17,43 Bagno 2 4,16 1 4,16 Terrazzo 2 2,64 1/5 0,528 Disimpegno 2 10,32 1 10,32 Camera 3 16,45 1 16,45 Bagno 3 4,41 1 4,41 Terrazzo 3 2,64 1/5 0,528 Camera 4 15,71 1 15,71 Bagno 4 4,08 1 4,08 Terrazzo 4 2,64 1/5 0,528 Camera 5 15,43 1 15,43 Bagno 5 4,33 1 4,33 Terrazzo 5 2,64 1/5 0,528 Camera 6 16,03 1 16,03 Bagno 6 4,92 1 4,92

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Terrazzo 6 2,64 1/5 0,528 Disimpegno 3 5,82 1 5,82 Camera 7 18,90 1 18,9 Bagno 7 4,55 1 4,55 Terrazzo 7 6,52 1/5 1,304 Cucina 16,55 1 16,55 Bagno 4,78 1 4,78 Disimpegno 4 13,00 1 13 Camera 8 15,16 1 15,16 Bagno 8 4,33 1 4,33 Terrazzo 8 2,64 1/5 0,528 Camera 9 16,39 1 16,39 Bagno 9 4,41 1 4,41 Terrazzo 9 2,64 1/5 0,528 Camera 10 15,44 1 15,44 Bagno 10 4,41 1 4,41 Terrazzo 10 2,64 1/5 0,53 Camera 11 18,48 1 18,48 Bagno 11 4,33 1 4,33 Terrazzo 11 2,64 1/5 0,53 Camera 12 12,99 1 12,99 Bagno 12 3,95 1 3,95 Terrazzo 12 2,64 1/5 0,53 Camera 13 14,34 1 14,34 Bagno 13 4,16 1 4,16 Terrazzo 13 2,64 1/5 0,53 TOTALE 325,42 38,20 327,54 Piano Seminterrato mq mq mq W.c 2,23 1 2,23 Spogliatoio Donne 4,14 1 4,14 Spogliatoio Uomini 4,04 1 4,04 W.c. 2 2,23 1 2,23 Locale impianti 3,24 1/5 0,648 Disimpegno 2,64 1 2,64 Disimpegno 2 6,4 1 6,4 Laboratorio Pasta 12,04 1 12,04 Disimpegno 3 4,72 1 4,72 Cucina 77,22 1 77,22 Magazzino 10,78 1 10,78 Locale Caldaia 1,38 1/5 0,276 Locale caldaia 2 1,38 1/5 0,276 Locale caldaia 3 1,53 1/5 0,306 Disimpegno 4 6,04 1 6,04 Sala Pizzeria 231,38 1 231,38 Disimpegno 4 2,35 1 2,35

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Vano Scala 12,37 1/5 2,474 Ascensore 1 0 Antibagno 9,44 1 9,44 W.c 3 3,1 1 3,1 W.c 4 1,45 1 1,45 W.c. 5 2,3 1 2,3 Locale motore 3,95 1/5 0,79 TOTALE 382,5 23,85 387,27 TOTALE CASA 1045,25 113,42 1055,20

Come sopra ricordato, per facilitare le successive operazioni di stima,

le superfici secondarie vengono ragguagliate alla superfici residenziali

con un adeguato coefficiente di riduzione, valutate in relazione allo

stato d’uso e di manutenzione dei beni.

Terrazze

Coefficiente di riduzione pari ad 1/5

SUP. COM. RAGGUAG. ZONA RESIDENZ. 17,88 mq*1/5 = 3,58 mq

SUP. COM. RAGGUAG. ZONA RICETTIVA: 38.20 mq*1/5 = 7,64mq

Scala antincendio


SUP. COMMER. RAGGUAG 5,85 mq*1/5 = 1,17 mq

Ascensore



Locale impianti



Locale Caldaia


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– 34 –


Vano Scala



Locale motore


SUP. COMMER. RAGGUAG 3,95 mq/0,20=0,79 mq

Superficie Commerciale -Piano Terra Residenza -

15,88 + 12,09 + 5,75 + 34,60 + 7,80 + 4,10 + 3,02 + 1,17 + 2,68

+ 0,90 = 87,99 mq

Superficie Commerciale -Piano Terra Ristorativo-

51,27 + 9,42 + 3,00 + 15,57 + 4,65 + 5,40 + 0,63 + 9,25 + 16,39

+ 4,41 + 18,48 + 4,33 + 14,34 + 4,15 + 13,00 + 3,94 + 15,43 +

4,41 + 15,05 + 4,33 + 12,63 + 6,70 = 252,40 mq

Superficie Commerciale -Piano Primo Ricettivo -

8,66 + 12,33 + 2,27 + 0,53 + 1,38 + 17,43 + 4,16 + 0,53 +

15,43 + 4,33 + 0,53 + 16,03 + 4,92 + 0,53+ 5,82 + 18,90 + 4,55

+1,30 + 16,55 + 4,78 + 13,00 + 15,16 + 4,33 + 0,53 + 16,39

+ 4,41 + 0,53 + 18,48 + 4,33 + 0,53 +12,90 + 3,95 + 0,53

+14,34 + 4,16 + 0,53 = 327,54 mq

Superficie Commerciale -Piano Seminterrato -

2,23 + 4,14 + 4,04 + 2,23 + 0,65 + 2,64 + 6,40 + 12,04 + 4,72 +

77,22 + 10,78 + 0,28 + 0,28 +0,31 + 6,04 + 231,38 + 2,35 +

2,47 + 9,44 + 3,10 + 1,45 + 2,30 + 0,79 = 387,27 mq

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Superficie Commerciale -TOTALE -

87,99 + 252,40 + 327,54 + 387,27 =1.055,20 mq

Il prezzo medio di mercato al mq per unità immobiliari simili distinto

per destinazione e nelle condizioni ordinarie, è il seguente:

Residenza Superficie Commerciale = Euro/mq 1.000,00

Ricettivo - Ristorativo Superficie Commerciale = Euro/mq 1.200,00

Si passa ora alla valutazione del più probabile valore di mercato con

procedimento sintetico comparativo.

La determinazione del valore di mercato ordinario è ottenuta dal pro-

dotto tra il prezzo a mq e la superficie complessiva commerciale:

VALORE Residenza 1.000,00 € x 87,99 € = Euro 87.968,00

VALORE Ricettivo 1.200,00 € x 967,21 € = Euro 1.160.654,40

ai valori sopra trovati, ora, bisogna sommare il valore del giardino fa-

cente parete del fabbricato. La stima dei giardini non è di facile valu-

tazione perché non abbiamo un mercato di riferimento a cui rappor-

tarci, infatti, non è frequente il

caso di dover valutare edifici con aree pertinenziali destinate a parchi

o giardini privati.

Innanzitutto va considerato che esiste un limite cosiddetto di

“normalità” nella consistenza delle aree pertinenziali. Quando una

costruzione con area pertinenziale abbia superficie ad essa asservita

fino a 5 volte la superficie coperta non si è in presenza di un terreno

pertinenziale suscettibile di una valutazione autonoma, ma

semplicemente di un accessorio diretto dell’immobile, il cui valore si

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considera compenetrato in quello dei locali che costituiscono l’edificio

principale.

In altre parole il valore del giardino, quando lo stesso abbia

un’estensione pari od inferiore al limite anzidetto, viene valutato

incrementando adeguatamente il valore unitario dei locali o del

fabbricato di cui il giardino stesso costituisce pertinenza.

Si ritiene appropriato attribuire un incremento pari al 2 % del valore

unitario adottato per il fabbricato ad usoricettivo.

VALORE Giardino = 1.101,60 mq* 12,00 € = 26.438,40 Euro

VALORE TOTALE Lotto A = € 87.986,00 +€ 1.160.654,40 +

26.438,40 € = 1.275.078,80 Euro

Allo stato di fatto, vista la necessità di ultimare i lavori, sia nei locali

destinati ad attività ricettiva, realizzazione impianto termico-idrico-

sanitario, realizzazione pavimenti, porte e bagni ed intonaco muri,

che nei locali destinati ad attività ricettiva: funzionamento impianto

termico-idrico e sanitario, realizzazione pavimenti e bagni il valore

sopra stimato, dovrà essere decurtato di un importo pari al costo ne-

cessario per la realizzazione dei lavori sopra detti.

Tale detrazione, alla luce delle esperienze lavorative svolte, si è sti-

mato essere di € 150.000,00 circa.

VALORE TOTALE Lotto A = € 1.275.078,80 Euro -

150.000,00 € =1.125.078,80 €

Pertanto il valore complessivo dell'intero immobile costituenti il lotto

A risulta essere pari ad euro 1.125.078,80 (diconsi

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unmilonecentoventicinquemilaoeuro,ottanta).

Stima del terreno con metodo sintetico comparativo (B)

Per la stima del terreno agricolo il Tecnico ha applicato il metodo sin-

tetico comparativo determinando il valore unitario per confronto di-

retto con i prezzi realizzati nella zona per beni simili. La determina-

zione del valore dell’aree agricole è normalmente definita sulla base

delle tipologie del terreno, coltura presente, posizione, esposizione

etc.. Il terreno ricade, così come individuato dal certificato di Desti-

nazione Urbanistica, in zona agricola - E. Ciò premesso procediamo

ad individuare i prezzi di mercato dei terreni agricoli riferiti al mq di

aree simili, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quelle da

valutare e moltiplicare tale valore, per la superficie del terreno.

Si precisa ch i prezzi dei terreni sono riferiti alla superficie espressa in

ettari, considerando l’ubicazione, la coltura, l'esposizione etc. La de-

terminazione del valore di mercato ordinario è ottenuta dal prodotto

tra il prezzo ad Ha la superficie dl terreno. Il prezzo medio di mercato

al mq per unità immobiliari simili distinto per destinazione e nelle

condizioni ordinarie, è il seguente:

VALORE Terreno= Euro/Ha 15.000

Si passa ora alla valutazione del più probabile valore di mercato con

procedimento sintetico comparativo.

La determinazione del valore di mercato ordinario è ottenuta dal pro-

dotto tra il prezzo a mq e la superficie complessiva del terreno:

VALORE terreno 0.61.00 Ha x 15.000 €/Ha = 9.150,00 Euro

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VALORE TOTALE Lotto B= 9.150,00 Euro

9. PROSPETTO RIASSUNTIVO

VALORE LOTTO A 1.125.078,80 Euro

VALORE LOTTO B 9.150,00 Euro

VALORE TOTALE LOTTO A + LOTTO B 1.134.228,80 Euro

10. CONCLUSIONI

Si ritiene che il bene oggetto della presente (Lotto A + Lotto B) abbia

un valore di mercato stimato in euro 1.134.228,80 che possiamo ar-

rotondare ad un valore di euro 1.134.200,00 (diconsi

unmilionecentotrettaquattromiladuecento,00).

Tanto si doveva ad evasione del mandato ricevuto.

Foligno, lì 14/10/2015

CTU

ALLEGATI

• Documentazione fotografica;

• Conservatoria dei RR.II di Perugia, Certificati e Visure Ipotecarie;

• Agenzia del territorio, Visure Catastali;

• Agenzia del territorio Planimetria;

• Comune di Gualdo Cattaneo, Certificato Destinazione Urbanistica;

• Concessione Edilizia;

• Vax;

• Raccomandate A/R;

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Tribunale Civile di Spoleto...caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale...

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