Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010 tecnica 16-10.pdf · 7 – Verifica...

Procedimento esecutivo n. 16 del R. G. E. anno 2010

Dott. Arch. Michele D’Andrea * Via G. Amendola n° 53 * 71036 Lucera (Fg) * Tel. /fax 0881 547034

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******** TRIBUNALE DI LUCERA ********

ILL.MO G.E. Dott. M. De Palma

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO relativa al procedimento

esecutivo n. 16/10 R.G.E. promosso da “Donnino Maria Rosaria e Donnino

Raffaella” contro Cioccariello Mario.

INDICE DEI CAPITOLI

0 - Premessa.

1 – Controlli e verifiche del bene pignorato.

2 – Individuazione e regolarità del bene pignorato.

3 – Fascicolo dei beni pignorati e formazione dei lotti.

4 – Allegati;

5 – Deposito della perizia originale con allegati;

6 – Deposito supporti informatici (CD);

7 – Verifica dell’inizio operazioni peritali nei 20 gg. dall’assunzione

dell’incarico;

8 – Verifica del deposito della perizia tecnica 45 gg. prima della udienza;

9 – Attestazione di invio perizia alle parti;

0. PREMESSA .

0.1) Atto di pignoramento.

L’Atto di pignoramento è stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio -



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Ufficio Provinciale di Foggia – Servizio di Pubblicità Immobiliare – Sezione

staccata di Lucera in data 01.03.2010, Reg. gen. n. 1807, Reg. part. n. 1343 a

favore di:

- DONNINO Maria Rosaria nata a Lucera il 04.07.1947;

- DONNINO Raffaella nata a Lucera il 29.12.1951.

0.2) Giuramento e quesito.

Con convocazione telefonica dalla Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari

del Tribunale di Lucera, il sottoscritto Arch. Michele D’Andrea con studio

professionale a Lucera in via G. Amendola n. 53, veniva invitato a presentarsi

presso la stessa il giorno 04 Agosto 2010 alle ore 12,30 per l’affidamento di

una Consulenza Tecnica d’Ufficio da parte del G. E. dott. M. De Palma.

In tale data e alla medesima ora il sottoscritto previo giuramento di

rito, veniva nominato dal su citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto

e gli venivano affidati i quesiti che di seguito si riportano:

1. CONTROLLI

1.a - la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al

debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della

documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal

creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e

sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio

anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto

di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai

suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le



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eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale

relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la

proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per

quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.

2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita

ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione

scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al

creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni

peritali e previo altresì accesso all’immobile:

2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla

formazione di uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli

analiticamente sì da poterlo inserire nell’avviso di vendita (in ciascun

lotto dovranno essere indicati: la descrizione dell’immobile,tipologia,

ubicazione, caratteristiche essenziali, come la suddivisione dei vari

ambienti o del tipo di coltura, e superficie, i confini, i dati catastali,

eventualmente aggiornati, ed il prezzo base determinato come

specificato di seguito) e provvedendo, previa autorizzazione del

giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del

frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente

approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla

verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche

sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò

che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto



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costruito; e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione

dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n.

47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché

dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici

comunali competenti;

2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento

dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento

con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi

necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed

eseguendo le variazioni che sono necessarie per l'aggiornamento del

catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge

n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero

predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o

mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o

redazione,

3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni

oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti

individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

3.a - l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua

ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),

degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze

e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun

immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una



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lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un

numero progressivo;

3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un

paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato

"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e

la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo

"Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia

del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando

poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il

coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie

commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le

condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà

altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai,

copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell' edificio),

nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni,

infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso,

scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico,

precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per

gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso

contrario, i costi necessari al loro adeguamento);

3.c - indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto

comuni, giardino ecc.)

3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore

o da terzi e, in tal caso a che titolo; ove essi siano occupati in base ad



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un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e

la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta,

l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa

eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di

indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione

della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato

alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;

3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando

in sezioni separate quelli che resteranno a carico dello acquirente e

quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura,

indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in

particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso

affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

a)per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente

domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in

che stato) ed altre trascrizioni;

atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale al coniuge;

altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri

reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione

al coniuge, ecc.)

l’esistenza di usufrutto, tenendo conto della valutazione del bene;



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b) per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancel-

lati o regolarizzati al momento della vendita a cura

e spese della procedura:

iscrizioni;

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

eventuali difformità urbanistico-edilizie;

eventuali difformità catastali;

c)altre informazioni per l'acquirente,concernenti:

l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie);

eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia;

eventuali cause in corso;

3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in

separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle

informazioni utilizzate per la stima, del valore al mq. e del valore

totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le

correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta

per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed

oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali



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spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti

anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini il valore finale del

bene (lotto), al netto di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le

due diverse ipotesi:

a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la

bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;

b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.

In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia

condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo

conto della data dell’abuso ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01

(accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in

sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non

condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base il valore

dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di

abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi

motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di

immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt.

30,31,33,34,35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);

3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della

sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le

quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,

identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere

separate in favore della procedura;



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4 – ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed

interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della

concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante

documentazione necessaria; depositi in particolare ove non in atti,

copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle

dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di

ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio

operazioni peritali).

5 – DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi

allegati;

6 – DEPOSITI altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd)

contenenti ciascuno i seguenti files:

6a. File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione

nell’intero testo delle generalità del debitore;

6b. File contenente la planimetria relativa al singolo lotto;

6c. File contenente le fotografie del singolo lotto;

7 – FISSI l’inizio formale delle operazioni nel luogo dallo stesso prescelto

in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’assunzione

dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo

occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente

alla relazione la documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione.

8 – DEPOSITI in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 gg. prima

della udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una



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copia epurata delle generalità del debitore.

9 – INVII contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori

procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito)

a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale

della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.

10 – INTERVENGA eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per

rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano

particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle

parti almeno 15 gg. prima della predetta udienza.

11 – Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato

di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti

mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico,

anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di

provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti),

con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative

agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che

devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a

pena di decadenza; all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni

documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti

relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come,

ad esempio, il Comune, l’ufficio del Registro, la Conservatoria dei RR.

II., l’Ufficio del Territorio, ecc.) o del Condominio, nonché ad

estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti

di cui al T.U. sulla privacy.



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12 – Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere

all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini

della nomina del custode giudiziario.

13 – Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione

del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la

parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento

del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli

altri creditori.

14 – Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della

udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito

(provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di

rinvio) con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della

perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si

procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà

conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza

ex art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia).

15 - Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio.

16 – Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e

dell’assistenza della forza pubblica per accedere nell’immobile

periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo

opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone

altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza

pubblica dia notizia al debitore o al terzo occupante che al momento



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dell’accesso verrà forzata la porta d’ingresso;

17 – Il Giudice liquida in favore del perito, a titolo di acconto, la somma di

euro 400,00 che pone provvisoriamente a carico del creditore

procedente.

- Svolgimento delle operazioni peritali -

Il sottoscritto a seguito dell’incarico ricevuto (all. “A”), dopo aver

esaminato gli atti, eseguiva quanto di seguito:

in data 04 agosto 2010 fissava l'inizio delle operazioni peritali per il

giorno 24 agosto 2010 alle ore 09,30 presso l’abitazione del debitore,

posta nel Comune di Lucera (FG) in viale XXIV Maggio n. 1 e ne dava

comunicazione a mezzo di lettere raccomandate a.r. (1^ convocazione -

all. “B.1”), alle seguenti parti interessate:

Sig. Cioccariello Mario residente a Lucera in via XXIV Maggio n. 1.

Avv. Modestino Napolitano c/o lo studio dell’Avv. G. Clemente a

Lucera in via Ferrovia n. 9/B.

Il giorno 06.08.2010 si recava presso l’Uff. Tecnico Erariale di Foggia

per reperire le planimetrie catastali dell’immobile pignorato .

In data 24.08.2010 alle 9,30 accompagnato dall’Arch. Raffaele

D’Imperio in qualità di aiuto e testimone, si recava sul luogo stabilito

(Lucera viale XXIV Maggio n. 1), dove trovava l’immobile chiuso e

nessuno dei convocati. Dopo aver atteso per circa 30 minuti le parti

convocate e non potendo svolgere il sopralluogo agli immobili oggetto

di causa per l’assenza dei proprietari, ne effettuava la ricognizione



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esterna ed alcune fotografie. Alle ore 10,05 il sottoscritto dopo aver

redatto il verbale, rinunciava al sopralluogo (all. “C.1”)

Nello stesso giorno del 24.08.2010, fissava la data per il nuovo

sopralluogo alle ore 9,30 del 06.09.2010, dandone comunicazione alle

parti a mezzo di raccomandata a.r. (2^ convocazione - all. “B.2”).

Raccomandata per il debitore ritornata successivamente al mittente per

compiuta giacenza.

In data 06.09.2010 alle ore 9,30 il sottoscritto C.T.U. accompagnato

dall’Arch. Raffaele D’Imperio, si recava su posto dove trovava

l’immobile chiuso e nessuno dei convocati. Dopo aver suonato più volte

al campanello del citofono, finalmente si affacciava sul balcone la Sig.ra

Donnino Rita Giuseppina, moglie di Cioccariello Mario, la quale si

dichiarava all’oscuro dell’appuntamento e nello stesso tempo, dopo

essere stata edotta sul motivo della visita, non permetteva ugualmente

l’accesso all’immobile, dicendo che doveva “informarsi”. Cosicché su

richiesta del sottoscritto e con la promessa che avrebbe autorizzata il

sottoscritto ad effettuare il sopralluogo, forniva il numero del telefono di

casa, affinché si prendesse accordo per stabilire l’ora del sopralluogo

(all. “C.2”). Cosa che non è mai avvenuta, perché il sottoscritto da

allora, ha telefonato numerose volte, a tutte le ore, per tre o quattro

giorni senza riuscire a parlare. Finalmente dopo alcuni giorni, rispondeva

la figlia della convenuta e poiché dalla voce sembrava minorenne, il

sottoscritto le chiedeva di riferire ai genitori che avrebbe richiamato il

giorno successivo alle ore 9,30, per stabilire la nuova data del

sopralluogo. Cosa del tutto inutile perché nessuno ha mai risposto al

telefono.

In data 10 settembre c.a., il sottoscritto sempre in compagnia



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dell’Arch. D’Imperio, trovandosi nei paraggi del compendio pignorato e

accortosi della presenza di “persone” in casa, bussava al loro

campanello. Cosicché dopo qualche tentativo finalmente si affacciava la

predetta Signora, la quale con aria indignata riferiva che non mi avrebbe

fatto entrare, che non poteva fissarmi nessun sopralluogo e che avrei

dovuto mandargli la raccomandata. Al ché il sottoscritto gli faceva

presente che poteva mettere in atto il punto 16 del Verbale di

Giuramento, dove il Giudice mi autorizzava ad avvalermi della Forza

Pubblica, la Sig.ra Donnino con aria indifferente mi rispondeva: “Puoi

fare quello che vuoi”.

Cosicché lo stesso giorno del 10 settembre 2010 inviava una nuova

raccomandata a.r., (3^ convocazione- all. “B.3”) alle parti interessate

dove fissava la nuova data per il sopralluogo, da effettuarsi alle ore 9,30

del 20 settembre 2010 e dove si comunicava, nel caso in cui il

sottoscritto era ancora una volta impossibilitato ad effettuare il

sopralluogo, si vedeva costretto ad accedere all’immobile con l’ausilio

della forza pubblica, avvalendosi dell’aiuto di un fabbro per forzare la

porta d’ingresso.

Raccomandata che il debitore non ha mai ritirato e che pertanto è

ritornata successivamente al mittente per compiuta giacenza.

In data 20 settembre c.a., il sottoscritto sempre in compagnia

dell’Arch. D’Imperio, alle ore 9,30, si recava su posto dove trovava

ancora una volta l’immobile chiuso e nessuno dei convocati. Dopo aver

suonato ripetutamente al campanello del citofono per circa 15 minuti,

senza che nessuno aprisse il portone e dopo aver redatto apposito

verbale, desisteva al sopralluogo (all. “C.3”).

In data 06 ottobre c.a., effettuava un ennesimo tentativo, telefonando



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ancora una volta a casa del debitore, affinché si riuscisse a convincere la

parte debitrice a permettere l’accesso al compendio. Ma ancora una

volta, trovava la Sig.ra Donnino che con aria indignata, riferiva le

seguenti parole: “Allora non l’hai capito che qua dentro non entri?”,

nulla è servito a convincerla, perché questa ha chiuso la comunicazione.

Lo stesso giorno del 06.10.2010, allo scopo di far presente al Giudice

Esecutore la situazione in essere, il sottoscritto si recava presso il

Tribunale di Lucera, dove riusciva a colloquiare con il Giudice sostituto

dott. C. Chiriaco, il quale gli consigliava di relazionare il tutto.

Il 12.10.2010 depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni

Immobiliari, Istanza di accesso forzoso (all. “A”).

In data 18.10.2010 il Giudice dott. C. Chiriaco depositava presso la

Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, l’autorizzazione all’accesso

forzoso, con l’ausilio della Forza Pubblica e l’aiuto di un fabbro (all.

“A”).

Il 25.10.2010 si recava presso il comando dei Carabinieri di Lucera per

prendere accordo sull’intervento a farsi. Ricevuto dal Maresciallo

“Armillotta”, esponeva la situazione in essere e forniva copia

dell’Autorizzazione del G.E. all’accesso forzoso. Dopo un breve

colloquio ed al fine di risolvere la questione in modo bonario, dietro

richiesta del sottoscritto, il maresciallo Armillotta previo numero

telefonico fornito dal sottoscritto, telefonava a casa del debitore per

convincerlo a fargli effettuare il sopralluogo. A nulla è servito, perché

ancora una volta la Sig.ra Donnino non si è resa disponibile. A questo

punto non potendo fare altrimenti si è presi accordo per effettuare il

sopralluogo in data 15.11.2010.

Pertanto in data 26.10.2010 il sottoscritto inviava una nuova



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raccomandata a.r., (4^ convocazione - all. “B.4”) alle parti interessate

dove fissava il sopralluogo a farsi per le ore 9,00 del 15.11.2010 e dove

si comunicava che nel caso sia stato ancora una volta impossibilitato ad

effettuare il sopralluogo si sarebbe proceduti all’accesso forzoso,

avvalendosi dell’ausilio della Forza Pubblica e dell’aiuto di un fabbro.

Di detta raccomandata spedita al “Cioccariello” (ritornata al mittente

per compiuta giacenza), si avvisava verbalmente anche il Maresciallo

“Armillotta”.

Il giorno successivo il sottoscritto allo scopo di avvalersi di un idoneo

fabbro artigiano, prendeva accordo con un esperto fabbro artigiano del

luogo, il quale accettava l’incarico, rendendosi disponibile al momento

del sopralluogo, fissato per il 15.11.2010, qualora le circostanze

avessero richiesto il suo operato.

In data 10.11.2010 si recava presso L’Ufficio Anagrafe e di Stato

Civile del Comune di Lucera per produrre il certificato di residenza e

l’estratto di matrimonio (all. “I”);

Il giorno 15.11.2010 il sottoscritto pur non avendo ricevuto

l’attestazione della consegna della raccomandata inviata al debitore, alle

ore 9,00 si presentava in compagnia dell’Arch. Raffaele D’Imperio e del

maresciallo dei carabinieri di Lucera Sig. Vincenzo Gentile sul luogo

oggetto di causa e precisamente in via XXIV Maggio n. 1. All’atto del

sopralluogo il sottoscritto ed il maresciallo hanno suonato più volte al

campanello del citofono senza che nessuno rispondesse, fattosi aprire da

un condomino salivano al piano ed alla porta d’ingresso hanno suonato

svariate volte e con insistenza al campanello senza che nessuno aprisse la

porta. Poi quando ormai le speranze che qualcuno ci aprisse erano

svanite e scesi in strada, si affacciava al balcone la Sig.ra Donnino Rita



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Giuseppina Liliana che ci invitava a salire nell’abitazione. Sul posto oltre

al sottoscritto, all’Arch. Raffaele D’Imperio ed al maresciallo Vincenzo

Gentile, erano presenti la Sig.ra Donnino Rita Giuseppina Liliana, la

Sig.ra Rosmalen Janni e la Sig.na Cioccariello Francesca,

rispettivamente moglie, suocera e figlia del Sig. Cioccariello Mario.

Nessuno era presente per la controparte. Le operazioni si svolsero in

primo luogo informando i presenti dei quesiti e dell’ordinanza del G.E. e

successivamente si sono eseguite tutte le operazioni di sopralluogo. A

tal uopo si è proceduto ad effettuare l’ispezione del compendio

pignorato, le indagini e tutti i rilievi planimetrici e fotografici, nonché ad

acquisire tutte le informazioni ritenute necessarie per l’espletamento

dell’incarico ricevuto (all. “C.4”).

Il giorno 17.11.2010 si recava presso l’Ufficio Tecnico Urbanistico del

Comune di Lucera, per effettuare la ricerca sulla regolarità edilizia

riguardante gl’immobili oggetto di pignoramento per poi inoltrare la

richiesta ed il rilascio dei documenti tecnici in data 30.11.”10 (all. “H”).

Nei giorni a seguire le operazioni sono continuate a più riprese presso

l’Ufficio Provinciale del Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera),

dove il sottoscritto si è recato per produrre la visura catastale aggiornata

dell’immobile (all. “D”), per verificare la consistenza catastale e per

verificare la provenienza ed i proprietari succedutivi nel ventennio

anteriore la trascrizione del pignoramento, ecc. (all. “M”).

Il 26.11.2010 allo scopo di acquisire informazioni circa l’effettuazione

del sopralluogo all’immobile pignorato, si presentava presso lo studio

del sottoscritto il Sig. Oligno Antonio coniuge della ricorrente Sig.ra

Donnino Maria Rosaria, il quale dopo aver chiesto delle informazioni in

merito all’andamento del sopralluogo, dava informazioni circa



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l’acquisizione delle quote di spettanza riferite alla proprietà

dell’immobile e, su richiesta dello scrivente, forniva nei giorni a seguire

le fotocopie di n° 04 atti di compravendita dell’immobile (all. “L”). In

tale occasione il suddetto Sig. Oligno informava il sottoscritto e dava

delucidazioni sui lavori eseguiti all’immobile e dell’esistenza della Causa

Civile n.19/2010 r.g. promossa da Donnino Maria Rosaria + 1 c/

Cioccariello Mario.

Il giorno 30.11.2010 il sottoscritto depositava presso la Cancelleria

dell’Esecuzione Immobiliari del Tribunale, la richiesta di proroga per la

scadenza dei termini di consegna della relazione peritale, resasi

necessaria a causa del ritardo acquisito per l’effettuazione del

sopralluogo (circa tre mesi).

RISPOSTE AI QUESITI

1 - CONTROLLI la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in

capo al debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della

documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal

creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia

relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore

alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di

provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti

venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze

riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al

debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i

nomi dei comproprietari.



19

Dopo aver analizzato la documentazione depositata negli atti, le visure

catastali ed i registri immobiliari, il sottoscritto verificava:

1.a – che c’è corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al

debitore esecutato; si precisa però che nell’atto di pignoramento si è

riscontrato una discrepanza nella descrizione sulla provenienza al debitore in

quanto è riportato: “.... Detto immobile è pervenuto al debitore per atto

pubblico rogato per ministero del Notaio Francesco Di Bitonto, trascritto al

n. 6537, rep. 49548, ad integrazione dell’atto pubblico del 16.2.1996”. Lo

scrivente dopo aver analizzato la documentazione ipocatastale e gli atti di

compravendita, accertava che i dati riguardanti la provenienza sopra riportati

risultano errati, in quanto gli immobili sono pervenuti come di seguito si

riporta:

2.b - che detta documentazione si riferisce a tutti i proprietari che si sono

succeduti nel ventennio anteriore all’atto di pignoramento;

3.b – che la proprietà degli immobili sottoposti a pignoramento, formante un

unico lotto (come si specificherà al punto successivo 2°), appartiene ai

coniugi in regime di comunione dei beni “Cioccariello Mario” (debitore) e

“Donnino Rita Giuseppina Liliana” per la quota di comproprietà di 17/21

(8,5/21 ciascuno), a “Donnino Maria Rosaria” per quota di comproprietà di

2/21 ed a “Donnino Raffaella” per quota di comproprietà di 2/21.

2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita

ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta

a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al



20

creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni

peritali e previo altresì accesso all’immobile:

2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla

formazione di uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli

analiticamente si da poterlo inserire nell’avviso di vendita;

Dalla documentazione depositata negli atti, il pignoramento riguarda

l’unità immobiliare sita il Lucera alla via XXIV Maggio n. 1 (ex via

Montello), riportato in catasto al foglio 82, part. 229, sub 8, cat. A/3, cl. 2,

vani 4, esteso agli accessori, alle accessioni ed ai frutti di esso, maturati e

maturandi.

Dall'ispezione degli immobili effettuato in data 15.11.2010 previo

raccomandate a.r. spedite alle parti interessate in data 04 e 24 agosto, 10

settembre e 26 ottobre 2010 e dalla verifica delle piante catastali, si riscontra

che gli immobili oggetto di pignoramento posti nel Comune di Lucera, alla

via XXIV Maggio n. 1, fanno parte della scala “A”, del fabbricato “L/1” e

sono costituiti da:

- n. 01 appartamento per civile abitazione, in 1° piano, distinto dall’interno 3;

- n. 01 vano ripostiglio posto nell’androne a piano terra della scala “A” ,

identificato con il n° 04;

- n. 01 vano ripostiglio (ex box motom), posto nell’androne a piano terra

della scala “B”, identificato con il n° 03;

- n. 01 terreno a giardino o orto di pertinenza, identificato al foglio 82, p.lla



21

825.

In considerazione che detti immobili fanno parte dello stesso stabile, si è

inteso identificare il compendio pignorato come un unico lotto;

2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla

verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche

sotto il profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò

che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto

costruito; e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione

dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n.

47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n., 47/1985, nonché

dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici

comunali competenti;

Dalle indagini effettuate e dalla documentazione rilasciata dall’ufficio

tecnico del Comune di Lucera, si riscontra che:

1) Gli immobili pignorati sono stati costruiti dall’Istituto Autonomo Case

Popolari (I.A.C.P.) ex INA Casa, in epoca antecedente al 1° sett. 1967,

presumibilmente verso gli anni 60.

2) In data 10.12.1999 il Sig. Cioccariello Mario in qualità di rappresentante

del condomino ha presentato richiesta per la costruzione di n. 04 ripostigli, di

cui uno di proprietà, da realizzarsi nell’ambito dell’androne condominiale, per

la quale è stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 3520 dal Comune Lucera

in data 14.01.2000 (all. “H.1”).

3) In data 21.09.1998 i coniugi Cioccariello Mario e Donnino Rita hanno



22

presentato al Comune di Lucera la D.I.A. acquisita al n. di protocollo 27753

del 28.09.1998, a firma del Geom. Matteo Carano, per l’esecuzione di lavori

di manutenzione straordinaria relativa ai prospetti ed alla recinzione dell’area

pertinenziale (giardino o orto) (all. “H.2”).

Opere queste, che in fase di accertamento da parte dei Vigili Urbani e

dell’Uff. Tecnico del Comune di Lucera sono state sospese allo stato d’uso,

perché ritenute difforme alla D.I.A. presentata, in quanto in contrasto con il

P.R.G. perché ricadenti in zona a Verde Pubblico Attrezzato e in Assenza di

titolo abilitativo rilasciato dal Comune, pertanto ritenute abusive (all. “H.3”).

In conseguenza del quale il Comune di Lucera in data 15.07.03 ha emesso

l’Ordinaza n. 884 di rimozione e ripristino dello stato dei luoghi, precedente

all’abuso commesso, dell’area interna, affacciatesi su via Pasubio, ricadente

in zona Verde Pubblico Attrezzato, a carico del Sig. Cioccariello Mario (all.

“H.4”). A cui ha fatto seguito in data 04.12.2003, l’Avvio al procedimento

per l’esecuzione d’ufficio dell’ordinanza n. 884. Per la quale il Sig.

Cioccariello Mario ha presentato in data 15.12.2003 la richiesta di

interruzione dell’avvio della procedura per l’esecuzione d’ufficio. Richiesta

negato dal Comune con notifica del 02.01.2004 protocollata al n 70.

Il 30.01.2004 i coniugi Cioccariello Mario e Donnino Rita Giuseppina

Liliana allo scopo di sanare la situazione in essere, di cui al punto precedente,

hanno presentato al Comune di Lucera, una Dichiarazione di Interesse alla

Sanatoria di Opere Abusive ai sensi della L.R. n. 28 del 23.12.2003 – D.L. n.

269 del 30.09.2003 a firma dell’Ing. Donato Pilla, protocollata al n. 4133 del

03.02.2004, riguardanti la realizzazione di un garage-deposito, della



23

consistenza di mt. 5,80x10,60, sulla superficie originariamente adibita a

cortile, di pertinenza dell’abitazione (all. “H.5”) .

Richiesta di condono che il Comune di Lucera non ha ancora definito.

In data 11.06.2004 il Comune di Lucera ha emesso una 2^ Ordinanza e

precisamente la n. 940 avente per oggetto: “Ordinanza di demolizione e

ripristino dello stato dei luoghi precedente all’abuso commesso dai Sig.ri

Cioccariello Mario e Donnino Rita per aver eseguito lavori edilizi in assenza

di atto abilitativo, presso l’immobile sito in via XXIV Maggio , civ. 1”

(all.”H.6”).

4) Per quanto riportato nei precedenti punti 2 e 3 il sottoscritto è venuto a

conoscenza dell’esistenza della Causa Civile n.19/2010 r.g. in corso,

promossa da Donnino Maria Rosaria + 1 c/ Cioccariello Mario.

5) Ai fini dell’agibilità e abitabilità, l’immobile in oggetto ne è privo, poiché

per lo stesso non risulta presentata nessuna richiesta, ne è stato rilasciato il

certificato da parte dell’ufficio tecnico urbanistico.

2.b.1 Abusivismo:

Per quanto si è potuto accertare dalla visione dell’immobile e dalle indagini

effettuate in catasto e all’Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Lucera,

le opere che il sottoscritto ritiene che siano state eseguite in assenza di

permessi e/o in modo difforme alle autorizzazioni comunali, e pertanto

ritenute abusive (all. ”F.6”), consistono in;:

1) Chiusura del balcone-veranda posta sulla facciata dell’ingresso principale

di via XXIV Maggio, eseguita mediante la demolizione dei muri interni e



24

realizzazione di un tratto di parete di facciata esterna. Opera questa che

ha portato ad un aumento di superficie dell’appartamento ( vedi foto n.

01).

2) Realizzazione di una mensola balcone presumibilmente realizzata in c.a.

delle dimensioni di cm. 255x100, rifinito con pavimento, ringhiera in

ferro, ecc., posto in corrispondenza del precedente punto 1), ( vedi foto

n. 01).

3) Demolizione di alcune pareti interne, atte a dar luogo ad una diversa

distribuzione nella zona cucina-soggiorno.

4) Realizzazione di una copertura sull’area a giardino pertinenziale, con assi

di ferro scatolare bullonate tra loro ed ai muri perimetrali, sovrapposte

con onduline plastificate trasparenti, aventi la superficie di circa mq.

30,00 e per la restante parte anch’essa coperta con assi di legno e pezzi di

pannelli zincati, poggianti su una struttura precaria composta da tubi

innocenti mobili non fissati ai muri perimetrali. (vedi foto nn. 13, 14 e

15).

2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento

dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con

le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari

per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le

variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi

compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39,

oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove



25

mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea

planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

Dopo aver effettuato il sopralluogo, la visura catastale aggiornata (all.

“D”) e confrontato i dati catastali con quelli riportati nell’atto di

pignoramento ha verificato che c’è corrispondenza tra i dati riportati

nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali.

Si precisa però che il sottoscritto dalle indagini fatte ha riscontrato le

seguenti difformità catastali:

1. la planimetria dell’appartamento non risulta aggiornata delle modifiche

effettuate. Tali modifiche riguardano: la chiusura della veranda, la

creazione del balcone e la diversa distribuzione degli spazi interni

originata dalla demolizione di alcune pareti divisorie (all. “F.6”) ;

2. il ripostiglio realizzato nell’androne del vano scala ed il solaio o

sottotetto non risultano denunciati (all. “F.4- F.2”);

3. inoltre come si relazionerà al punto 3, sono da aggiornare e/o modificare

i dati riguardanti la ditta intestataria, in quanto errati nelle intestazioni e

nelle quote di proprietà, così come i dati riportati nello storico catastale

(all. “D”).

Difformità queste che il sottoscritto ritiene siano necessarie denunciare in

catasto ai fini dell’aggiornamento dei dati e per la vendita dell’immobile.

3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto

del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati,

indicando, in ciascuna di tali relazioni:



26

3.a l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua

ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),

degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e

accessori e, degli eventuali millesimi di parti comuni;

- ciascun immobile sarà identificato in questa parte della relazione, da un

lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero

progressivo;

-- Formazione del lotto:

Trattandosi di un appartamento con annesso giardino e ripostigli di

pertinenza, il sottoscritto ha ritenuto opportuno considerare il compendio

oggetto del pignoramento come un unico lotto.

-- Individuazione dei beni componenti il lotto:

Il lotto in oggetto è costituito da un appartamento per civile abitazione con

accesso dalla scala “A”, dal soprastante sottotetto o solaio, da un ripostiglio

al piano terra di detta scala, da un altro ripostiglio al piano terra o piano

cantina della scala “B” e da un appezzamento di terreno ad uso di giardino o

orto, tutti ricadenti nel piano di lottizzazione dell’I.A.C.P. ex INA Casa,

individuato come fabbricato o lotto “L/1”, ubicato nella zona semiperiferica

del Comune di Lucera, in via XXIV Maggio n. 01, meglio identificata come

“Pezza del Lago” o zona “Ferrovia”.



27

Immobile Piano Sup. Lorda Sup. Netta Sup. Balc. Sup. Giard. Alt. vani

Appartamento primo mq. 116,00 mq. 80,40 mq. 8,20 -------------- mt. 2,95

Sottotetto secondo mq. 116,00 mq. 95,00 -------------- -------------- 0,30 - 1,60

Ripostiglio "1" terra mq. 8,30 mq. 6,80 -------------- -------------- mt. 2,10

Ripostiglio "2" terra mq. 3,00 mq. 2,10 -------------- -------------- mt. 2,10Giardino/orto terra -------------- -------------- -------------- mq. 63,00 --------------

RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE DEL LOTTO

- Confini:

-- L’appartamento confina con il vano scala, con via XXIV Maggio per due

lati, con la stradina privata e con i simili distinti dagli interni 02 e 04, salvo

altri.

-- Il ripostiglio al piano terra della scala “A”, confina con il disimpegno, con il

simile n. 03, con la stradina privata e con il lotto “B”, salvo altri.

-- Il ripostiglio al piano cantina o piano terra della scala “B”, confina con il

disimpegno, con i simili n. 02 e 04 e con la stradina privata ;

-- Il giardino o orto confina con il distacco su via Pasubio, con la stradina

privata, con i simili distinti dalle p.lle nn. 824 e 802, salvo altri.

- Dati catastali (all. “D”):

Gli immobili sono censiti nel Comune di Lucera (Fg) così come di seguito si

riporta, in ditta:

- Cioccariello Mario nato a Lucera il 06.01.1958 (cod. fisc. CCC MRA

58A06 E716C) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni.

- Cioccariello Mario nato a Lucera il 06.01.1958 (cod. fisc. CCC MRA



28

58A06 E716C) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni con

Donnino Rita Giuseppina Liliana.

- Donnino Rita Giuseppina Lili nata a Lucera il 17.12.1961 (cod. fisc. DNN

RGS 61T57 E716X) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei beni.

- Donnino Rita Giuseppina Liliana nata a Lucera il 17.12.1961 (cod. fisc.

DNN RGS 61T57 E716X) - Proprietà per 1/21 in regime di comunione dei

beni con Cioccariello Mario.

Con le seguenti indicazioni:

foglio 82, p.lla 229, sub. 8, cat. A/3, cl. 2, cons. 6,0 vani, rend. E.

464,81, ub. Via Montello, p. 1;

Si fa presente che il terreno di pertinenza sebbene risulti accatastato con

l’appartamento, in data 18.08.1986 è stato oggetto del frazionamento n. 57

in atti dal 28.11.1991, passando a Partita 1 (area di enti urbani e promiscui),

con le seguenti indicazioni:

foglio 82, p.lla 825, sub. -, cat. - , cl. -, superficie mq. 63,00.

Per quanto sopra riportato, “si precisa che la suddetta intestazione è

errata”, in quanto i comproprietari “Cioccariello Mario e Donnino Rita

Giuseppina Liliana” oltre ad essere riportati due volte con diversa dicitura,

risultano sbagliati nella descrizione delle quote, poiché gli stessi così come si

evince dagli atti di compravendita (vedi all. “L”) nell’insieme delle quote

ereditate e/o acquistate sono comproprietari di 8,5/21 ciascuno.

Nell’intestazione a titolo così come si evince dagli atti di compravendita,



29

mancano i nomi e le quote degli altri proprietari dell’immobile in oggetto,

individuati nelle persone di:

- Donnino Maria Rosaria o Maria Rosaria Antonietta in Oligno, nata a

Lucera il 04.07.1947 (c.f.: DNN MRS 47L44 E716S), proprietaria per 2/21;

- Donnino Raffaella in Palmieri nata a Lucera il 29.12.1951 (c.f.: DNN RFL

51T69 E716R), proprietaria per 2/21;

3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un

paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato

"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e la

lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei

beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna

utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per

ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della

determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale

medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi

paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene

(tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti

esterne dell' edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile

(infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta

d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto

termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e

per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso

contrario, i costi necessari al loro adeguamento);



30

3.b.1 descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto.

Il lotto in oggetto è composto dalla seguente unità immobiliare e

pertinenze (all. “F-G”):

a) n. 01 appartamento per civile abitazione: posto al primo piano di via

XXIV Maggio n. 01 (all. “F.3”), avente accesso mediante androne e

scalinata condominiale. L’appartamento è composto dall’ingresso, dal

soggiorno/cucina, dal corridoio, da tre camera da letto e dal bagno

con antibagno; ambienti questi ben illuminati ed arieggiati che

affacciano sulla strada principale e sulla stradina privata. Nell’insieme

l’appartamento ha una superficie lorda complessiva di circa mq.

116,00, quella netta di circa mq. 80,40 e l’altezza interna dei vani di

circa mt. 2,95. All’appartamento sono annessi due balconi della

superficie complessiva di mq. 8,40 ed il piano sottotetto o solaio,

posto in corrispondenza dell’appartamento, da cui si riceve accesso

mediante una botola posta nell’antibagno. Lo stesso ha la superficie

lorda di mq. 116,00 e la superficie utile di circa mq. 95,00, mentre

l’altezza interna è di circa cm. 30 all’imposta del tetto e di cm. 170,00

al colmo. Questo è privo di qualunque tipo di rifiniture e viene

utilizzato come deposito(vedi foto nn. 09-10). L’appartamento

internamente è rifinito con pavimenti in graniglia di cemento delle

dimensioni di cm 20x20 in tutti i vani, ad eccezione della cucina che è

pavimentata con materiale dello stesso tipo ma di dimensioni di cm.

30x30 e del bagno che è pavimentato e rivestito con mattonelle

ceramiche di cm. 20x20 e 15x15, così come l’angolo cottura che è



31

piastrellato fino all’altezza di circa cm. 165. Le pareti ed i soffitti

sono intonacati e pitturati a pennello, tranne una parete del corridoio

che è rifinita a stucco. Gli infissi interne sono del vecchio tipo in legno

pitturato, mentre la porta d’ingresso è del tipo blindato e gli infissi

esterni sono in anticorodal con vetri. L’appartamento oltre

all’impianto citofonico è dotato dell’impianto di riscaldamento e di

acqua calda, funzionanti con caldaia murale alimentata a gas metano,

di quello idrico/fognante, telefonico, elettrico e del gas metano

rispettivamente allacciati alle pubbliche reti cittadine. L’immobile

versa in discrete condizioni di manutenzione e di conservazione,

essendo lo stesso ad eccezione del bagno che è stato rifatto da

qualche decennio, ancora rifinito con i materiali di originari. Gli

ambienti godono di una buona esposizione e pertanto sono ben

illuminati ed arieggiati (vedi foto nn. 01 a 08).;

RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'APPARTAMENTO Superficie

Lorda Superficie

netta Superficie.

balcone Altezza

vani Manutenz-zione

Impianto Elettrico

Impianto Idrico/fogn.

Impianto Termico

mq.116,00 mq. 80,40 mq. 8,20 mt. 2,95 discreta Non a norme Funzionante funzionante

RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DEL SOTTOTETTO 0 SOLAIO

Superficie Lorda

Superficie netta

Superficie balcone Altezza vani

Manutenz-zione

Impianto Elettrico

Impianto Idrico/fogn.

Impianto Termico

mq.116,00 mq. 95,00 No mt.0,30-1,70 scarsa No No No

b) n. 02 vani ripostigli o depositi, di cui:

b.1) n. 01 ripostiglio al piano terra della scala “A” (all. ”F.4”), distinto

dal numero interno “04”, costruito da circa 10 anni, nell’area destinata



32

originariamente a porticato, avente le dimensioni interne di mt. 3,40x

2,20 pari alla superficie netta di mq. 7,80 ed altezza utile di mt. 2,10. Lo

stesso è stato realizzato con muratura di laterizi forati ed è rifinito con

pavimento e intonaco a civile. Questo è completo di infisso in alluminio

bianco e di impianto elettrico. Nell’insieme versa in buone condizioni di

manutenzione e di conservazione (vedi foto n. 11);

(ripostiglio è sottoposto a giudizio nella Causa Civile n.19/2010);

b.2) n. 01 ripostiglio al piano terra o piano cantina della scala “B” (all.

“F.5), distinto dal numero interno “03”, facente parte del fabbricato

originario, avente le dimensioni interne di mt. 1,30 x 1,90 pari alla

superficie netta di circa mq. 2,50 e l’altezza utile di mt. 2,10. Lo stesso

è stato realizzato con muratura di laterizi forati ed è rifinito con

pavimento di cemento e intonaco rustico. Questo è completo di

cancello in legno pitturato ed è privo di qualunque tipo di impianto. .

Nell’insieme versa in discrete condizioni di manutenzione e di

conservazione (vedi foto n. 12);

RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DEI RPOSTIGLI

Ripostiglio

Superficie

lorda

Superficie

netta

Altezza

vani

Manutenz-

zione

Impianto Elettrico

Impianto Idrico/fogn

Impianto Termico

b.1

mq. 9,20

mq. 7,80

mt. 2,10

discreta

si

no

no

b.2

mq. 3,30

mq. 2,50

mt. 2,10

scarsa

no

no

no

c) – n. 01 giardino o orto di pertinenza (all. “F.6”) è costituito da un

terreno di forma rettangolare, catastalmente individuato con la p.lla n.

825 del foglio 82, della superficie di mq. 63,00. Lo stesso è recintato



33

con una muratura in laterizio facciavista dello spessore di cm. 30,00

fino all’altezza di circa mt. 2,60 per tre lati, mentre il quarto lato è

costituito dal muro del fabbricato confinante. Detta recinzione

racchiude una superficie interna di circa mq. 54,00, avente i lati di mt.

10,00 x 5,40, a cui si accede tramite un ampio portone in ferro posto in

via Pasubio civ. 92 e da un ingresso secondario posto nella stradina

condominiale. Detto manufatto occupa una superficie lorda di circa

61,00 mq., la restante parte è stata lasciata per la creazione di un

passaggio condominiale sul lato di confine interno. La suddetta

superficie internamente è rifinita con pavimento in battuto di cemento

ed è parzialmente coperta per circa 30,00 mq. con una struttura

provvisoria composta da assi di ferro scatolare bullonate tra loro ed ai

muri perimetrali, sovrapposta con onduline plastificate trasparenti,

mentre per la restante parte è coperta con assi di legno e pezzi di

pannelli zincati, poggianti su una struttura precaria formata da tubi

innocenti mobili non fissati ai muri perimetrali (vedi foto nn. 13-14-15).

3.b.2 caratteristiche strutturali del lotto:

Gl’immobili in oggetto, fanno parte di una costruzione di 2-3 piani

fuori terra , oltre al piano seminterrato ed al sottotetto.

L’intera compagine vanta strutture portanti con muratura di mattoni,

che scaricano su fondazioni in calcestruzzo, con solai in pignatte e travetti

in laterizio. I muri di facciata sono del tipo in muratura portante intonacati

e rifiniti con intonaco al quarzo; mentre la copertura è del tipo a tetto con

falde inclinate, ricoperte con tegole di argilla. Le tramezzature interne sono



34

del tipo in laterizi forati dello spessore di cm. 8.

3.c -indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,

giardino ecc.).

Il fabbricato oltre alle normali dotazioni condominiali quali: androne,

scalinata e percorsi per l’accesso ai ripostigli ed ai giardini privati, non ha

altre dotazioni condominiali.

3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a

che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un

contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la

scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta,

l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in

corso per il rilascio;

Sia l’appartamento che le pertinenze sono occupati ed utilizzati dal nucleo

familiare dei Sigg. Cioccariello Mario e Donnino Rita Giuseppina Liliana

in qualità di proprietari, ivi compresa la Sig.ra Rosmalen Ianny madre

della Sig.ra Donnino, che ne hanno la residenza (all. ”I”);

3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene:

- per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:

domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in

che stato) ed altre trascrizioni;

Dalle ispezioni Ipotecarie allegate agli atti (all. “M”) e dalle indagini

svolte, si evince che il compendio pignorato è gravato dalle seguenti



35

formalità:

1. Rettifica a TRASCRIZIONE A FAVORE del 10.10.1996 Registro

Particolare n. 5754, Registro Generale n. 6887 – Pubblico Ufficiale Di

Bitonto Francesco Rep. n. 44095 del 20.09.1996 – ATTO TRA VIVI –

COMPRAVENDITA .

2. TRASCRIZIONE A FAVORE del 10.10.1996 Registro Particolare n.

5755, Registro Generale n. 6888 – Pubblico Ufficiale Di Bitonto

Francesco Rep. n. 44095 del 20.09.1996 – ATTO TRA VIVI –

COMPRAVENDITA .

3. TRASCRIZIONE A FAVORE del 27.07.2000 Registro Particolare n.

6537, Registro Generale n. 7821 – Pubblico Ufficiale Di Bitonto

Francesco Rep. n. 49548 del 15.07.2000 – ATTO TRA VIVI –

COMPRAVENDITA.

4. TRASCRIZIONE CONTRO del 01.03.2010 Registro Particolare 1343

Registro Generale 1807 – Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio

23/2010 del 15.01.2010 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

Dalla documentazione messa a disposizione dall’Ufficio

Tecnico/Urbanistico del Comune di Lucera non risultano atti di

asservimento o di cessioni di cubatura.

convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale al Coniuge;



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Dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Anagrafe di Lucera non

risultano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della

casa coniugale (all. “I”).

altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri

reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione

al coniuge, ecc.);

Dalle domande fatte alla Sig.ra Donnino Rita Giuseppina Liliana

coniuge di Cioccariello Mario non ci sono limitazioni d’uso od altro.

- per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al

momento della vendita a cura e spese della procedura:

iscrizioni;

Dall’analisi delle ispezioni Ipotecarie allegate agli atti non risultano

iscrizioni.

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

Dall’analisi delle Ispezioni Ipotecarie allegata agli atti, oltre al

pignoramento dell’attuale procedura ad istanza di Donnino Maria Rosaria e

Donnino Raffaella, “Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale di Pignoramento

Immobili reg. gen. n. 1343, reg. part. n. 1807 del 15.01.2010”, non esistono

altri pignoramenti e/o trascrizioni pregiudizievoli.

Difformità:

Urbanistico-edilizie;

Dopo aver effettuato il sopralluogo, il rilievo dell’immobile pignorato e



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le ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera, il sottoscritto

come già relazionato nei punti 2.b e 2.b.1 ha potuto constatare le seguenti

difformità urbanistico-edilizie:

a) la chiusura della veranda,

b) la creazione di una mensola balcone,

c) la diversa destinazione d’uso del giardino o orto di pertinenza,

salvo eventuali opere riguardanti la creazione del ripostiglio b.1), che

potrebbero derivare da una diversa interpretazione a giudizio del G. I. dott.

M. Ferrucci per la causa in corso n. 19 del 2001 r.g., promossa dalle

ricorrenti “Donnino Maria Rosaria e Donnino Raffaella” c/ Cioccariello

Mario per le opere oggetto di causa riguardanti il mutamento della

destinazione d’uso dell’area a giardino di cui al punto c) e la creazione di

ripostigli nell’androne condominiale, di cui uno di proprietà (3.b.1).

Catastali;

Confrontatolo la visura e planimetria catastale (all. “D-E”) con il rilievo

dell’immobile pignorato (all. “F ”) il sottoscritto ha avuto modo di accertare

le seguenti difformità catastali:

1) il ripostiglio realizzato nell’androne del vano scala ed il piano sottotetto

o solaio non risultano denunciati;

2) la planimetria dell’appartamento non è aggiornata con le modifiche

effettuate, riguardanti la chiusura della veranda, la creazione del balcone

e la diversa distribuzione degli spazi interni originata dalla demolizione



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di alcune pareti divisorie.

Difformità queste che il sottoscritto ritiene siano necessarie denunciare in

catasto ai fini dell’aggiornamento dei dati e per la vendita dell’immobile.

Inoltre come già relazionato al punto 3) sono da aggiornare e/o modificare i

dati riguardanti la ditta intestataria, in quanto errati nell’intestazione e nelle

quote di proprietà, così come i dati riportati nello storico catastale.

altre informazioni per l'acquirente, concernenti:

l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie);

eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia

Trattandosi di un fabbricato condominiale anche se legalmente non

costituito, le uniche spese riguardano la pulizia delle scale ed il consumo

dell’ENEL, salvo eventuali spese per la manutenzione ordinaria e

straordinaria delle parti comuni.

Dal colloquio tenuto con la Sig.ra Donnino Rita G. L. non ci sono

spese straordinarie da sostenere, né spese condominiali scadute e non

pagate.

eventuali cause in corso;

Per quanto venuto a conoscenza e come già riportato nei punti precedenti,

per il bene in oggetto esiste la causa in corso n. 19 del 2001 r.g., promossa



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dalle ricorrenti “Donnino Maria Rosaria e Donnino Raffaella c/ Cioccariello

Mario”, posta a giudizio del G.I. dott. M. Ferrucci, riguardanti i lavori

realizzati all’interno del porticato dell’immobile ed i lavori realizzati

sull’area pertinenziale originariamente adibita a giardino.

3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, il valore finale del bene (lotto),

al netto di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le tre diverse ipotesi:

a) in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la

bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;

b) ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di

regolarizzazione urbanistico - catastale;

c) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;

- Valutazione del lotto:

Il valore di mercato dell'immobile è stato calcolato tenendo presente

nella giusta misura la legge della domanda e dell'offerta, la quale costituisce

una norma basilare ai fini di una corretta ed esatta valutazione. Pertanto, allo

scopo di dare una giusta valutazione oggettiva ed appropriata, si sono

espletate indagini circa il mercato edilizio della città di Lucera, al fine di

comparare il bene in oggetto ad altri aventi caratteristiche, tipologia e

ubicazione analoghe a quello di stima, che sono stati compravenduti negli

ultimi sei mesi, per individuare il reale prezzo di vendita. Dalle indagini e

ricerche svolte interpellando colleghi, imprenditori ed agenti immobiliari del

posto è emerso che per immobili analoghi a quelli oggetto di stima, posti nel

centro abitato, salvo modesti scarti e limitate oscillazioni, i prezzi di mercato



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sulla scorta delle vendite effettuate, calcolati al lordo delle murature di

pertinenza variano da un minimo di Euro 800,00 ad un massimo di Euro

1.200,00 al mq. per le superfici dell’appartamento, mentre per gli accessori

quali: balconi, solaio, cantine o ripostigli e giardino così come d’uso comune

si ritengono rispettivamente congrui i valori di coefficiente rispettivamente

pari a 0,50 - 0,20 - 0,30 e 0,25 di quello dell’appartamento. Tutto ciò

premesso, dagli accertamenti ed indagini espletate fatte le opportune

considerazioni circa l’ubicazione, l’epoca di costruzione, la tipologia, la

destinazione d’uso, lo stato di conservazione e di manutenzione, il grado di

rifinitura e delle caratteristiche tipologiche, il corredo impiantistico,

l’esistenza di licenze o autorizzazioni edilizie, ecc., ne consegue che il prezzi

unitari di mercato per gli immobili in oggetto calcolati al lordo delle

murature di pertinenza e sulla media dei prezzi rilevati siano per

l’appartamento di E/mq. 900,00.

Da tanto ne consegue che tutta la superficie commerciale dell’immobile in

oggetto sia:

Consistenza dell’abitazione e degli accessori:

Descrizione: Sup.

mq.

Coeff. Descrizione: Sup.

mq.

Coeff. Descrizione Sup.

mq

Coeff.

Abitazione 116,0 1,00 Giardino: 63,00 0,25 Solaio 116,00 0,20

Balcone: 8,20 0,50 Cantina: 12,50 0,40

Superficie Totale Commerciale del lotto Mq. 164,05



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Da tanto torna che il più probabile valore di mercato per il lotto in oggetto

calcolato all’attualità (Dicembre 2010) sia:

superficie commerciale mq. 164,05 x E./mq. 900,00 = E. 147.645,00

Valore del lotto arrotondato per eccesso Euro 148.000,00

(Euro centoquarantottomila/00) ……………………………………………..

- Decurtazioni: tali decurtazioni e correzioni

Come già evidenziato nei punti precedenti, le spese da decurtarsi sul valore

del lotto in oggetto, salvo quelle riguardanti eventuali vizi occulti, riguardano

le spese necessarie per:

la regolarizzazione urbanistica delle opere ritenute abusive, sanabili con

una spesa calcolata in via forfettaria pari a E. 4.000,00;

le pratiche catastali per gli accatastamenti e le rettifiche delle

intestazioni, calcolate in E. 2.500, 00;

il ripristino dello stato dei luoghi dell’area a giardino, in ottemperanza

dell’ordinanza comunale n. 884, calcolate in E. 1.000,00.

Il tutto per la somma di E. 7.500,00 da decurtarsi sul valore dell’immobile.

Da tanto torna che il valore di mercato del lotto in oggetto, decurtato delle

suddette spese sia di:

- Valore del lotto ………………………………………… E. 148.000,00

- Decurtazioni …….. …………………………………… E. 8.000,00

Valore del lotto al netto delle decurtazioni ……...……E. 140.000,00



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(euro centoquarantamila/00)…… …….. …………………………………… .

3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della

sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le

quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,

identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere

separate in favore della procedura;

Per quanto esposto nei punti precedenti, l’immobile oggetto di causa è

pignorato per la quota di possesso del debitore “Cioccariello Mario" pari a

8,5/21 della quota indivisa, pertanto a fronte della maggior difficoltà che si

riscontra per la vendita delle quote indivise, il sottoscritto ritiene che sia

applicato un coefficiente moltiplicatore pari a 0,80 sul valore della piena

proprietà di spettanza al debitore, così come riportato nelle seguente tabella:

Valore Diritti di proprietà Coeff. Indivisibilità del bene Valore di vendita

E. 140.000,00 8,5/21 0,80 E. 45.333,33 pari a

E. 45.500,00

- valutazione della sola quota:

Per quanto sopra, si ritiene che il valore della quota spettante sui diritti di

proprietà sia di Euro 45.500,00 (euro quarantacinquemilacinquecento).

- divisibilità del bene:

Date le caratteristiche distributive, urbanistiche e normative dei beni, il

sottoscritto C.T.U. ritiene che non è possibile operare alcuna divisione tra i

beni che costituiscono il lotto in oggetto.



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4 – Allegati alla Consulenza Tecnica D’Ufficio:

“A” – Nomina C.T.U. – Verbale di Giuramento – Autorizzazione G. E. –

Proroga termine di consegna relazione peritale;

“B” – Avviso inizio operazioni peritali:

n. 04 raccomandate a.r. avviso di sopralluogo x 2.

“C” – Verbali di sopralluogo in originale:

n. 01 del 02.07.10 - n. 02 del 16.05.2009 - n. 03 del 16.05.2009 -

n. 04 del 16.05.2009

“D” – Visure catastali + n. 2 certificati storici;

“E” – Planimetrie catastali:

stralcio planimetrico, planimetria immobile e planimetria giardino;

“F” – Planimetrie del lotto:

appartamento, sottotetto, 2 ripostigli e giardino, + planimetria

dell’appartamento con l’individuazione delle opere abusive ;

“G” – Rilievo fotografico composto da 10 fotografie;

“H” – Documentazione Tecnica prodotta dal C.T.U.:

Richiesta documenti all’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera - C.E.

n. 3.520/01 – D.I.A. prot. n. 027752 del 28.09.1998 -Ordinanze

Comunali nn. 884/03 – 940/04 - Dichiarazione di interesse alla

Sanatoria di Opere Abusive prot. n. 1442 del 28.01.2003.

“I” – Certificati anagrafici prodotti dal C.T.U. :

n. 03 certificati di residenza + n. 01 certificato di matrimonio;



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“L” – Documenti di proprietà prodotti dal C.T.U.:

n. 04 atti di compravendita.

“M” – Documentazione Ipocatastale:

Ispezioni Ipotecaria aggiornata.

“N” - Attestazione C.T.U. invio relazione peritale alle parti.

5 – Data di deposito della perizia originale in Cancelleria;

La presente relazione di Perizia Tecnica d’Ufficio in originale è stata

depositata in Cancelleria in data 22 dicembre 2010.

6 – Deposito floppy disk;

File distinti con la Consulenza Tecnica d’Ufficio decurtata nel testo

delle generalità del debitore insieme a quelli contenenti le foto e le piante,

sono stati riportati su supporto informatico (CD) ed in triplice copia,

unitamente alla presente, vengono depositati in Cancelleria;

7 – Verifica di inizio operazioni peritali entro 20. gg. dall’assunzione

dell’incarico;

Poiché l’affidamento dell’incarico è stato fatto in data 04 agosto 2010

(All. “A”), e le operazioni peritali sono iniziate in data 24 agosto 2010 (All.

“B”), il presente quesito è stato rispettato.

8 – Verifica del deposito 45 gg. prima della udienza.

Poiché l’Udienza è stata fissata dal G.E. per il giorno 17.01.2011 ed il

sottoscritto ha depositato la Consulenza Tecnica in data 22 dicembre 2010 ,

nel rispetto della proroga accordata dal G.E. in data 13.12.2010 (all. “A”), il



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presente quesito è stato rispettato.

9 – Attestazione di invio perizia alle parti;

Il sottoscritto C.T.U. in ottemperanza al quesito posto attesta di aver

provveduto ad inviare una copia della presente relazione peritale alle parti

interessate, contestualmente all’avvenuto deposito della presente in

Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari (all. “N”).

Il Consulente Tecnico d'Ufficio ritiene, con la presente relazione che si

compone di n. 45 pagine dattiloscritte e di n. 12 allegati, di aver assolto

l'incarico ricevuto.

Ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per

qualsiasi ulteriore chiarimento.

Firma del C.T.U.

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