EVOLUZIONE DEL DIRITTO DI

PROPRIETA’

EVOLUZIONE DEL DIRITTO DI

PROPRIETA’

•ORDINAMENTO ROMANO: la proprietà era considerata piena ed assoluta

“usque ad sidera, usque ad infera””

•STATUTO ALBERTINO (1848) : viene introdotto il concetto di esproprio che

successivamente venne riportato nella legislazione del Regno d’Italia dopo

l’unificazione (1861)

•CODICE CIVILE (1942) : la proprietà è riconosciuta come tale e se ne

consacrano sia la pienezza che l’esclusività “ Il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

•COSTITUZIONE ITALIANA (1948) : consacra la pienezza e l’esclusività

della proprietà pur con l’esplicito riferimento ai limiti ad essa imposti al fine di

assicurare la funzione sociale “La proprietà è pubblica o privata. I beni appartengono allo Stato , ad enti o a privati. La proprietà privata èriconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi diacquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.”.

I SUPPORTI GIURIDICI DELLA

PIANIFICAZIONE URBANISTICA

I SUPPORTI GIURIDICI DELLA

PIANIFICAZIONE URBANISTICA

• L.2359/1865 “Disciplina delle espropriazioni forzate per causa di utilità pubblica”Prevede: a) facoltà di redigere un piano regolatore (per i Comuni sup.10000 ab)

b) facoltà di adottare un piano di ampliamento

c) determinazione dell’ indennità di esproprio mediante la corresponsione

del giusto prezzo che si sarebbe determinato in una libera cantrattazione

di compravendita

• L. 2892/1885 “Legge per il risanamento della città di Napoli”

Approvata in seguito alla epidemia di colera è la prima legge sull’espropriazione per

motivi di risanamento ( venne realizzato il rettifilo)

•• La legge urbanistica La legge urbanistica nn°°1150/19421150/1942

modificata e ampliata , ma non sostituita, dalle seguenti leggi:

a) n°765/1967

b) n°10/1977

c) n°457/1978

d) n°47/1985

La legge n°1150/’42 e le successive sono state parzialmente assorbite e ampiamente modificate dal TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA REGOLAMENTARI IN MATERIA DIDI EDILIZIAEDILIZIA entrato in vigore il 30/06/2003.

Principali innovazioni - l’intero territorio nazionale è interessato dalla pianificazione urbanistica

- la richiesta della licenza edilizia ( diventata poi concessione edilizia e infine permesso di costruire) èobbligatoria in tutto il territorio nazionale

- il rilascio del permesso di costruire è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazioneopere di urbanizzazione primaria

- la responsabilità per ogni inosservanza è del titolare del

permesso, del Direttore e dell’Assuntore dei lavori

- il compito di vigilare sull’attività edilizia è principalmente

del Sindaco Sindaco

- nell’ordinamento giuridico sono operanti le sanzioni penali per

le infrazioni e le violazioni alle leggi

Organizzazione della pianificazioneOrganizzazione della pianificazione

Piani territoriali di coordinamentoPiani territoriali di coordinamento

Strumenti urbanistici generaliStrumenti urbanistici generali

Strumenti urbanistici esecutiviStrumenti urbanistici esecutivi

Piani Regolatori GeneraliPiani Regolatori Generali ( fase previsionale)

Piani Particolareggiati di esecuzionePiani Particolareggiati di esecuzione di iniziativa pubblica (fase attuativa)

Piani esecutivi consensualiPiani esecutivi consensuali di iniziativa privata

Legge Legge nn°°765 del 6/08/1967 Legge Ponte765 del 6/08/1967 Legge Ponte

•• Prevede: Prevede:

limiti tassativi di edificabilità in mancanza di un piano urbanistico

generale (art.17)

introduzione del piano di lottizzazione come strumento

alternativo rispetto al piano particolareggiato per l’esecuzione del

piano regolatore generale

obbligatorietà dell’applicazione delle “misure di salvaguardia”

determinazione dei limiti inderogabili di densità alla edificazione

privata e di standards minimi di servizi pubblici , distanze minime

a protezione del nastro stradale

( D.M. n°1404 /1968 e n°1444/1968 )

Decreto Ministeriale nDecreto Ministeriale n°°1404 del 19681404 del 1968Distanze minime a protezione del nastro stradale da osservare Distanze minime a protezione del nastro stradale da osservare

nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitatinella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati

• Distanze minime:

autostrade 60m

strade di grande comunicazione o di traffico elevato

(strade statali) 40m

strade di media importanza 30m

strade di interesse locale 20m

Il nuovo Codice della Strada introduce una classificazione delle strade e

relative fasce di rispetto che integra le precedenti disposizioni.

Decreto Ministeriale Decreto Ministeriale nn°°1444 del 19681444 del 1968Limiti inderogabili di densitLimiti inderogabili di densitàà edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e

rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenzirapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e ali e produttivi e

spazi pubblici o riservati alle attivitspazi pubblici o riservati alle attivitàà collettive, al verde pubblico o a parcheggi collettive, al verde pubblico o a parcheggi

da osservare ai fini della formazione dei nuovi insediamenti urda osservare ai fini della formazione dei nuovi insediamenti urbanistici o della banistici o della

revisione di quelli esistenti.revisione di quelli esistenti.

•• Definisce :Definisce :

zone territoriali omogeneezone territoriali omogenee

rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti

residenziali e produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle

attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi

rapporti altrimenti chiamati standard urbanisticistandard urbanistici

quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività

collettive, a verde pubblico o a parcheggi per le diverse

zone omogenee

Zone territoriali omogeneeZone territoriali omogenee

•• Zone di tipo AZone di tipo A : parti del territorio interessate da agglomerati urbani che

rivestono carattere storico, artistico o di particolare

pregio ambientale

•• Zone di tipo BZone di tipo B : parti del territorio totalmente o parzialmente edificate

•• Zone di tipo CZone di tipo C : parti del territorio destinate a nuovi insediamenti

•• Zone di tipo DZone di tipo D : parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per

impianti industriali

•• Zone di tipo EZone di tipo E : parti del territorio destinate ad uso agricolo

•• Zone di tipo FZone di tipo F : parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse comune ( istruzione superiore all’obbligo

escluse le università, attrezzature sanitarie e

ospedaliere, parchi pubblici urbani e territoriali).

Standard urbanisticiStandard urbanistici

QuantitQuantitàà minime di suolo che devono essere destinate ad minime di suolo che devono essere destinate ad

attrezzature di interesse pubblico negli strumenti urbanisticiattrezzature di interesse pubblico negli strumenti urbanistici

Gli standard urbanistici si differenziano per zona omogeneaGli standard urbanistici si differenziano per zona omogenea

QuantitQuantitàà minima per abitanteminima per abitante

Zona A, B C Zona A, B C 4.50 mq per istruzione fino all’obbligo

2.00mq per attr. interesse comune : religiose, sociali,

sanitarie

9.00 mq per aree a parco, per il gioco e lo sport

2.50 mq per parcheggi

•• Zona E Zona E 6.00 mq per attrezzature per l’istruzione o di interesse comune

•• Zona FZona F 1.50 mq attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo

1.00 mq attrezzature sanitarie ed ospedaliere

15.00 mq parchi pubblici urbani e territoriali

Le opere di urbanizzazioneLe opere di urbanizzazione

Impianti e attrezzature destinate a conferire a un determinato tImpianti e attrezzature destinate a conferire a un determinato territorio le erritorio le

caratteristiche urbanecaratteristiche urbane

Opere di urbanizzazioneOpere di urbanizzazione

Primaria Secondaria Indotta

Le spese che il Comune deve affrontare per l’esecuzione delle opere di

urbanizzazione si definiscono oneri di urbanizzazione

Opere di urbanizzazione primariaOpere di urbanizzazione primaria

strade

gli spazi di sosta o di parcheggio

la rete fognaria

la rete idrica

la rete di distribuzione dell’energia elettrica, del gas, delle telecomunicazioni

gli spazi di verde attrezzato ( giardino od orto vicino alla casa, verde condominiale, le aiuole private e/o pubbliche di arredo urbano lungo le strade)

Opere di urbanizzazione secondariaOpere di urbanizzazione secondariaOpere volte alla realizzazione delle attrezzature di interesse Opere volte alla realizzazione delle attrezzature di interesse

pubblico che concorrono a soddisfare gli standard urbanisticipubblico che concorrono a soddisfare gli standard urbanistici

attrezzature per l’istruzione ( asili nido, scuole materne, scuole

dell’obbligo)

attrezzature di interesse comune ( municipi, uffici pubblici, chiese, biblioteche, centri sociali, culturali, sanitari e assistenziali, mercati)

verde attrezzato ( giardini pubblici, campi gioco, impianti sportivi di quartiere)

parcheggi pubblici di zona

Sono assimilati a questi le attrezzature e gli impianti di interesse generale quali le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo, le attrezzature sanitarie e ospedaliere, i parchi pubblici urbani eterritoriali, gli stadi per competizioni sportive.

Opere di urbanizzazione indotteOpere di urbanizzazione indotte

parcheggi di superficie, in soprassuolo e in sottosuolo, sovrappassi e sottopassi pedonali e veicolari

mense pluriaziendali a servizio di insediamenti industriali o artigianali

impianti tecnici di interesse comunale o sovracomunale

impianti di smaltimento dei rifiuti solidi

sistemazione a verde delle fasce di protezione stradale, cimiteriale, di impianti produttivi e di sponde di fiumi e di laghi

manufatti occorrenti per arginature e terrazzamenti e per opere di consolidamento del terreno

Impianti di trasporto collettivo di interesse comunale e intercomunale

Legge nLegge n°°10 / 77 10 / 77

Norme per lNorme per l’’edificabilitedificabilitàà dei suolidei suoli

Legge quadro cioè legge che pone i principi fondamentali ai quali devono adeguarsi le Regioni nell’emanare le proprie normative urbanistiche.

Lascia spazio all’attività dei ComuniComuni ai quali spetta:

la formazione e l’adozione dei piani urbanistici

l’emanazione dei regolamenti edilizi comunali

il rilascio delle concessioni

Elementi fondamentali della legge riguardanoElementi fondamentali della legge riguardano::

il diritto di costruire

l’onerosità della concessione edilizia

il Programma Pluriennale di Attuazione del Piano Regolatore

La legge 10/77 ha innovato la disciplina della licenza edilizia sostituendola con la concessioneconcessione rendendola onerosaonerosa salvo alcune eccezioni e introducendo

l’istituto dell’autorizzazione autorizzazione per alcune opere minori.

Tale disciplina è stata in seguito ulteriormente modificata dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia

Il Programma Pluriennale di Attuazione è uno strumento amministrativostrumento amministrativo che rende

realizzabile le previsioni dello strumento urbanistico generale per archi temporali

(3-5 anni) in base ai fabbisogni e tenendo conto delle disponibilità delle risorse

pubbliche e private.

Legge nLegge n°°457/1978457/1978

Norme per lNorme per l’’edilizia residenzialeedilizia residenziale

• Affronta il problema del recupero edilizio

individuazione delle zone di recuperozone di recupero

Titolo IV

perimetrazioneperimetrazione, all’interno delle zone di

recupero, degli immoboli, complessi edilizi,

isolati e le aree che saranno oggetto dei

Piani di RecuperoPiani di Recupero

L’individuazione delle zone di recupero è una scelta discrezionale del

Comune in caso di degrado.

Art.31 Art.31

definisce le categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente e precisa che tali definizioni prevalgono sule disposizioni degli strumenti urbanistici

interventi di manutenzione ordinariainterventi di manutenzione ordinaria opere di riparazione, rinnovamento e

sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a integrare o mantenere

in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

interventi di manutenzione straordinaria interventi di manutenzione straordinaria opere per rinnovare e sostituire parti

anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-

sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità

immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso

interventi di restauro e risanamento conservativo interventi di restauro e risanamento conservativo opere rivolte a conservare

l’organismo quali il consolidamento, il ripristino, il rinnovo degli elementi

costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti

richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei

all’organismo edilizio.

interventi di ristrutturazione edilizia interventi di ristrutturazione edilizia opere che trasformano gli organismi

edilizi mediante un insieme sistematico di interventi che possono portare a un

organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. ( Il Test Unico lo ha

in parte modificato)

interventi di ristrutturazione urbanisticainterventi di ristrutturazione urbanistica opere che possono portare anche

alla modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Legge Legge nn°°47/198547/1985Norme in materia di controllo dellNorme in materia di controllo dell’’attivitattivitàà urbanisticourbanistico--ediliziaedilizia; ;

sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusivesanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive

• Affronta due importanti temi rivolti a combattere l’abusivismo edilizio:

• Il controllo dell’attività urbanistico-edilizia

• La sanatoria delle opere realizzate abusivamente

Introduce il Certificato di destinazione urbanisticaCertificato di destinazione urbanistica

Contiene tutte le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata, documento che deve essere obbligatoriamente allegato agli atti pubblici e privati di trasferimento di immobili

Legge Legge nn°°179/1992179/1992Norme per lNorme per l’’edilizia residenziale pubblicaedilizia residenziale pubblica

• Introduce il Piano integrato di intervento Piano integrato di intervento

Non è uno strumento urbanistico ma uno strumento operativo che consente di procedere in maniera ordinata all’edificazione o al recupero di intere parti della città con l’intervento di operatori pubblici o privati.

Legge nLegge n°°493/93493/93Disposizioni Disposizioni prpr ll’’accelerazione degli investimenti e il sostegno accelerazione degli investimenti e il sostegno

delldell’’occupazione e la semplificazione delle procedure in materia di occupazione e la semplificazione delle procedure in materia di

edilizia edilizia

• Istituisce i Programmi di Recupero Urbano (PRU)

Per la formazione di questi piani concorrono con competenze diverse Regioni, Comuni e operatori privati

Programmi di Riqualificazione Urbana ( PRIU)

Sono di competenza del Comune

Testo UnicoTesto UnicoD.P.RD.P.R 380/2001 modificato con 380/2001 modificato con D.LgsD.Lgs 301/2002301/2002

Riunisce e coordina le disposizioni legislative.

Ai sensi del nuovo T.U. sono due i titoli che legittimano un intervento edilizio.

Permesso di costruirePermesso di costruire

Denuncia di inizio attivitDenuncia di inizio attivitàà

Istituisce lo Sportello unico per lSportello unico per l’’ediliziaedilizia

Semplifica la procedura per il rilascio del certificato di agibilità

Permesso di costruirePermesso di costruire

• Sostituisce la concessione edilizia

• Il rilascio è subordinato alla conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici e all’esistenza delle urbanizzazioni primarie

• Ad eccezioni di alcuni casi previsti il rilascio del Permesso dicostruire implica la corresponsione di un contributocontributo in misura proporzionale all’incidenza degli oneri di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione

• Le caratteristiche caratteristiche del Permesso di costruire sono:

ll’’irrevocabilitirrevocabilitàà

trasferibilittrasferibilitàà

ll’’onerositonerositàà

la validitla validitàà limitata nel tempolimitata nel tempo

la pubblicitla pubblicitàà

•• IrrevocabilitIrrevocabilitàà una volta rilasciato non può essere ritirato o diventare inefficace se non nei previsti casi di decadenza o per annullamento

•• TrasferibilitTrasferibilitàà può essere trasferito, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa

•• OnerositOnerositàà viene rilasciato dietro versamento di un contributo, salvo alcuni casi di gratuità

•• ValiditValiditàà limitatalimitata nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo, quello di ultimazione non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.

•• PubblicitPubblicitàà ne è data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio del Comune.

• Il permesso di costruire è richiesto per i seguenti interventi ( art.10 )

nuova costruzione

Permesso di costruirePermesso di costruire

ristrutturazione urbanistica

ristrutturazione edilizia

ristrutturazione edilizia interventi che portino ad un organismo in parte o del tutto diverso dal precedente, che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Procedura per il rilascio del Permesso di Procedura per il rilascio del Permesso di

CostruireCostruire

• La domanda va presentata allo Sportello Unico corredata da:attestazione del titolo di legittimazioneelaborati progettualiautocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie (edilizia residenziale)

Entro 10 giorni lo Sportello Unico comunica il nominativo del Responsabile del procedimentoentro 60 giorni dalla presentazione della domanda il Responsabile del procedimento cura l’istruttoria, acquisisce i pareri degli uffici comunali nonché pareri di altri enti o autorità chiamati a pronunciarsi sulla materia e formula una proposta di provvedimento. Sempre nei 60 giorni il Responsabile può chiedere modifiche di modesta entità al progetto presentato, illustrandone le ragioni. L’interessato deve integrare la documentazione nel termine di 15 giorni.

• Il Permesso di costruire è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio entro 15 giorni dalla proposta di provvedimento emanata dal Responsabile del provvedimento e viene notificata all’interessato dallo Sportello Unico.

• I termini stabiliti dal Testo Unico sono raddoppiati per i Comuni con più di 100mila abitanti e per i progetti particolarmente complessi.

Denuncia dDenuncia d’’inizio attivitinizio attivitàà (D.I.A.)(D.I.A.)

• La Denuncia d’inizio attività è richiesta per i seguenti interventi

( art. 22 )

Interventi non elencati agli art.6 ( attività edilizia libera) e 10 ( interventi subordinati al permesso di costruire) purché conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente

varianti ai permessi di costruire che non incidono sui parametriurbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Possono essere realizzati mediante DIA gli interventi di ristrutturazione edilizia , di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica in alternativa al Permesso di costruire. ( In questi casi diventa onerosa)

Presentazione della D.I.A. Presentazione della D.I.A.

• D.I.A corredata dagli elaborati grafici di progetto e da una dettagliata relazione a firma del progettista abilitato che assevera la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici nonché il rispetto della normativa sulla sicurezza e di quella igienico-sanitaria,

presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori allo Sportello Unico dal proprietario dell’immobile o dall’avente diritto.

AttivitAttivitàà edilizia liberaedilizia libera

• Il Testo Unico all’articolo 6 indica gli interventi che non sono sottoposti al preventivo controllo pubblico e che, pertanto, possono essere eseguiti senza titolo abilitativo

• Manutenzione ordinaria

• Eliminazione delle barriere architettoniche

Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo

OPERE INTERNEOPERE INTERNE

• Il Testo Unico non comprende le opere interne tra gli interventi che necessitano del Permesso di costruire, per tanto si ritiene che tali opere siano soggette alla sola D.I.A.

• Per le singole unità immobiliari sono da considerarsi opere interne quelle che:

• Non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti

• Non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile

• Non modifichino la destinazione d’uso

S.C.I.AS.C.I.ASegnalazione certificata di Inizio AttivitSegnalazione certificata di Inizio Attivitàà

Introdotta dal D.L. 78/2010 e convertita in legge con la L.n°122/2010122/2010

Art. 4ter pur non modificando il T.U. sostituisce il termine D.I.A. con SCIA e di fatto la denuncia di inizio attività con la segnalazione certificata di inizio attività

La SCIA rende possibile ll’’inizio dei lavori lo stesso giorno in cui inizio dei lavori lo stesso giorno in cui viene presentataviene presentata la segnalazione all’amministrazione competente senza dover aspettare i 30 giorni previsti dalla DIA.

La segnalazione deve essere corredata dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, e deve essere accompagnata da tutti gli elaborati tecnici che devono poi consentire agli enti preposti di effettuare le dovute verifiche.

Il provvedimento non esprime in dettaglio i casi in cui si può far ricorso alla SCIA , ma la esclude qualora vi siano vincoli ambientali, esclude qualora vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.paesaggistici o culturali.

Certificato di agibilitCertificato di agibilitàà

T.U. art. 24,25,26T.U. art. 24,25,26

Attesta l’esistenza delle condizioni di

SicurezzaSicurezza

igieneigiene

salubritsalubritàà

risparmio energrisparmio energeticoetico

E’ necessario per gli edifici destinati ad abitazione sia per quelli destinati ad attività lavorative.

Viene rilasciato dal Dirigente (responsabile) del competente Ufficio Comunale per le opere di

Nuova costruzione

ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali

interventi che influiscono sulla sicurezza igiene e salubrità e risparmio energetico

Procedimento rilascio del Certificato di Procedimento rilascio del Certificato di

AgibilitAgibilitàà

La domanda di rilascio (richiesta dal titolare del P.C. oppure dal soggetto che ha presentato la DIA) deve essere inoltrata allo Sportello Unicoper l’edilizia entro 20 giorni dalla data di ultimazione dei lavori.

Documentazione necessaria:

richiesta di accatastamento

dichiarazione di conformità nonché di salubrità

dichiarazione dell’impresa installatrice della conformità degli impianti (certificato di collaudo)

Entro 20 giorni dalla richiesta il responsabile dell’Ufficio rilascia il C. di agibilità (l’Ufficio può richiedere una sola volta una eventuale integrazione alla documentazione)

Vale il silenzio-assenso

Certificazione energeticaCertificazione energetica