TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Cancelleria Fallimentare

G.D. Dott. Luciano Varotti

PERIZIA DI STIMA – SCHEDA N. 29

Relativa ai terreni di proprietà di CMR Scrl

siti in comune di Fabbrico – Villaggio dello Sport

Concordato preventivo n° 3/2012 di Cooperativa Muratori di Reggiolo SCRL

Commissari giudiziali: dott.ssa Anna Spaggiari – dott.ssa Federica Lenzini

Perito estimatore: geom. Massimiliano Masia

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0-SOMMARIO 0-SOMMARIO ............................................................................................................................ 2 1- DATI PRELIMINARI.............................................................................................................. 3 2- DATI CATASTALI .................................................................................................................. 3 2.1 - COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE....................................................................... 3 3- DESCRIZIONE DEI BENI ....................................................................................................... 4 3.1- DESCRIZIONE ................................................................................................................... 4 3.1- DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE....................................................................... 5 4- PROVENIENZA...................................................................................................................... 6 5– DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO............................................ 6 6 – ALLEGATI ............................................................................................................................ 7

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1- DATI PRELIMINARI

RIFERIMENTO SCHEDA VALUTAZIONI CMR: 66

DATA SOPRALLUOGO: 28/05/2012

COMUNE: Fabbrico

DATA DI ACCESSO AGLI ATTI: non è stato possibile accedere agli archivi del comune di Fabbrico in quanto gli stessi risultano ancora chiusi a seguito degli eventi sismici del maggio/giugno 2012.

2- DATI CATASTALI

INTESTATI: CMR Scrl con sede in Reggiolo, C.F. 00124610353, proprietà per 1/1

Foglio Mappale Qualità Classe Red. Dom Red. Agr

Quota di proprietà

Superficie catastale (mq)

531 Sem. irr. 2 11,22 € 14,51 € 100,00% 1.338

461 Sem. irr. 2 6,72 € 8,69 € 100,00% 801

459 Sem. irr. 2 6,74 € 8,72 € 100,00% 804

18

460 Sem. irr. 2 6,75 € 8,73 € 100,00% 805

2.1 - COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

Ciascuno dei lotti è correttamente individuato da un mappale.

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3- DESCRIZIONE DEI BENI

3.1- DESCRIZIONE

In comune di Fabbrico, piena proprietà di n. 4 lotti di terreno edificabile già

urbanizzato a destinazione residenziale (rispettivamente identificati dai n. 6, 7, 8 e 10)

al momento del sopralluogo privi di fabbricati. Tutti i lotti sono inseriti all’interno della

lottizzazione PP 8 Villaggio dello Sport, ubicata nelle immediate vicinanze del campo

sportivo di Fabbrico e ricompresa tra via Bedollo, via Rocca Falcona, via Giovanni

Falcone (zona periferica est del paese). L’accesso al quartiere avviene da una strada

denominata via D’Antona che si diparte da Via Giovanni Falcone. La zona, ben servita e

collegata (sorge a poche centinaia di metri dal supermercato della COOP), si trova a

breve distanza dal centro del paese (circa un chilometro). I lotti hanno le seguenti

caratteristiche:

1. Lotti n. 6, 7 e 8: sono lotti contigui e corrispondono rispettivamente ai

mappali 459, 460 e 461 del fg. 18 del Comune di Fabbrico e hanno una

superficie catastale rispettivamente di 804 mq, 805 mq e 801 mq. Fanno

parte di un gruppo originario di n. 8 lotti disposti a L di cui cinque già venduti

(quattro già edificati e uno è ancora in corso di costruzione). La strada di

accesso è via D’Antona (strada che serve esclusivamente il quartiere e quindi

con traffico limitato) ma i lotti hanno anche affaccio su via Bedollo, via sulla

quale è già stato realizzato il marciapiede che risulta diviso dai lotti da una

recinzione in rete plastificata. Sui lotti 6 e 7 è possibile costruire 264,67 mq

di Su, mentre sul lotto 8 è possibile costruire 263,67 mq di Su, pertanto

possono essere destinati a fabbricati della tipologia bifamiliare o maisonette.

I lotti hanno giacitura piana e forma regolare. Attualmente l’area è

interessata da crescita di vegetazione spontanea che interessa parzialmente il

marciapiede e della quale si dovrà prevedere lo sfalcio.

2. Lotto n. 10: corrisponde al mappale 531 del fg. 18 del Comune di Fabbrico

e ha una superficie catastale di 1.338 mq. Fa parte di una serie di lotti

accessibili da via D’Antona, quelli confinanti sono già stati edificati e quello in

esame è l’unico ancora privo di fabbricati della zona. Il lotto confina a nord

con una palazzina (il confine è materializzato da un muretto in c.a. con

soprastante rete metallica), a ovest con via D’Antona (sulla quale è già stato

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costruito il marciapiede), a sud con un’altra palazzina (anche in questo caso il

confine è materializzato da un muretto in c.a. con soprastante rete metallica)

e sul lato est, per quasi l’intera lunghezza, con un muro di pannelli

prefabbricati che costituisce le recinzione di capannoncino esistente sul lotto

confinante. Sul lotto, che ha giacitura piana e forma regolare (esiste tuttavia

un notevole dislivello tra il piano di campagna il piano strada) è possibile

costruire una Su di 634 mq e quindi il può essere destinato a fabbricati della

tipologia a palazzina di medie dimensioni. Attualmente l’area è interessata da

crescita di vegetazione spontanea che interessa parzialmente il marciapiede e

della quale si dovrà prevedere lo sfalcio.

3.1- DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE

La zona ove si trovano i beni oggetto di stima ricade all’interno dell’area soggetta a

P.P.I.P. denominato Villaggio dello sport regolamentato dalla convenzione urbanistica di

cui all’atto del dott. Gianluigi Martini rep. 104572/13671 del 23/05/2003. La

destinazione della zona, come da CDU prot. 3114 del 25/07/2012, dallo strumento

urbanistico vigente1 è Ambiti urbani di trasformazione pregressi di cui all’art. III.23

delle NTA del PSC (tutti i mappali) e Strade storiche di cui all’at. III.11 delle norme

tecniche del PSC (mappali 459-460-461), mentre dal P.T.C.P.2 è Dossi di Pianura (per

tutti i mappali) e Viabilità storica (per i mappali 459-460-461).

Al momento del sopralluogo le urbanizzazioni dell’area risultavano terminate. Le

opere di urbanizzazione risultano collaudate in data 02/10/2007 dal geom. Raffaele

Crespi del comune di Fabbrico. La Cessione delle opere di urbanizzazione è avvenuta

con atto a ministero Notaio Gianluigi Martini in data 25/02/2008, Rep.120337/19349.

NOTA: lo stato urbanistico delle aree è stato verificato sulla scorta della documentazione (tavole

grafiche dell’ultimo PUA/PP approvato, estratto delle norme e tavole grafiche delle norme urbanistiche

vigenti, convenzioni, CDU e altro) messa a disposizione della Cooperativa Muratori di Reggiolo e

reperita presso il suo archivio cartaceo e/o informatico. Alcuni documenti, tuttavia, non recavano i

timbri originali e non è stato possibile determinare se gli stessi costituissero o meno l'ultima

versione/variante in vigore. Non vi è stata la possibilità di procedere con le necessarie verifiche

1 PSC, deliberazione consigliare n. 29/2003 del 28/05/2003 pubblicata sul bollettino ufficiale regionale n. 83 in data 11/06/2003 e variante approvata con delibera del Consiglio Comunale n. 5/2004 del 02/02/2004. 2 Approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 769 del 25/05/1999 e adottato con deliberazione del Consiglio Provinciale n. 92 del 06/11/2008.

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presso gli archivi comunali (con visura delle pratiche urbanistiche ed edilizie, acquisizione di copia

conforme della documentazione, acquisizione dei CDU3 aggiornati, stato delle fideiussioni, stato di

attuazione delle convenzioni sottoscritte e loro eventuali modifiche nonché stato dei collaudi e delle

cessioni delle aree/manufatti) in quanto gli stessi sono risultati inaccessibili, vuoi perché inagibili o

per l'indisponibilità del personale tecnico/amministrativo impegnato in attività urgenti a causa degli

eventi sismici del maggio/giugno del 2012.

4- PROVENIENZA

I beni immobili oggetto di valutazione sono pervenuti alla Cooperativa Muratori di

Reggiolo soc. Coop. a seguito di compravendita con atto a ministero Dott. Gianluigi

Martini del 18/10/2000, rep. 93516/11178 registrato a Guastalla al n. 983 in data

27/10/2000.

5– DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

S’intendono qui richiamate integralmente le definizioni e le considerazioni

già espresse nella relazione di perizia.

La superficie utile dell’immobile, è stata computata come segue:

Esaminate tutte le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima così come riportate ai

capitoli precedenti e considerate le peculiarità del mercato locale nel quale si trova

l’immobile, si ritiene che la COMMERCIABILITÀ DEL BENE, così come descritta al paragrafo

5.4 della Relazione di perizia, sia da ritenersi ORDINARIA.

3 Comunque richiesti.

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6 – ALLEGATI

1. Rilievo fotografico. 2. Estratto di mappa. 3. Planimetria estratta da scheda di vendita CMR 4. CDU del 25/07/2012

Reggio Emilia, 20/07/2012

L’Esperto Estimatore

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