Laboratorio di Tecniche di Programmazione Urbanistica

Prof. F. Rubeo

Studenti:

Baldini Marco

Argentieri Maurizio

Relazione di progetto

Cenni Storici

Il quartiere di San Lorenzo sorge su un territorio che nel XIX secolo è costituito prevalentemente

da un insieme di terreni coltivati a vigne e orti, di proprietà di famiglie borghesi.

A dare impulso alla nascita del quartiere non è solo la febbre edilizia degli anni settanta e ottanta del

XIX secolo ma anche quegli interventi sul territorio verificatesi prima del grande progetto edilizio

che qualche anno più tardi cambieranno radicalmente l’identità della zona. Tra questi la costruzione

del complesso monumentale del Verano fra il 1859 ed il 1878 e l’inaugurazione nel 1879 della

ferrovia Roma-Tivoli, la cui stazione terminale viene collocata nei pressi del Piazzale Tiburtino.

Queste operazioni attirano verso la zona nuove categorie di lavoratori i quali decidono di stabilire la

propria residenza nel quartiere.

San Lorenzo, la cui costruzione resterà fuori dal piano regolatore fino al 1909, sorge all’esterno

della mura cittadine e presenta la forma di un quadrilatero allungato. A stabilirne i confini sono le

Mura Labicane, lo scalo merci, il cimitero del Verano e la Via Tiburtina.

La prima fase di lottizzazione avviene tra il 1879 ed il 1885; nell’area si erigono palazzi dai

materiali scadenti ad alta densità abitativa e prestando poca, se non addirittura nessuna, attenzione

alle normative igienico-sanitarie vigenti esponendo così la popolazione operaia ed artigiana al

continuo rischio di epidemie. La rete fognaria infatti verrà costruita solo in un secondo momento e a

spese del Comune.

Il secondo periodo di lottizzazione si verifica invece nel 1886 Anche in questo caso gli edifici

vengono costruiti con materiali scadenti e senza attendere le necessarie autorizzazioni comunali.

A rendere ancora più impellente la necessità di regolamentare le condizioni igienico-sanitarie del

quartiere è la ingente crescita demografica che investe San Lorenzo dalla fine del 1870 all’inizio del

1900. Una volta ultimato il quartiere avrebbe dovuto contenere una popolazione di circa 8000

abitanti, ma secondo una statistica gli abitanti erano più di 18.000, numero destinato a crescere

ulteriormente dieci anni più tardi.

La popolazione di San Lorenzo si presenta profondamente eterogenea, in quanto composta per lo

più da operai ed artigiani.

Una realtà importante è quella della Chiesa che si presenta come un ulteriore occasione di

aggregazione ed arricchimento per gli abitanti.

Durante il secondo conflitto mondiale, e più precisamente il 19 Luglio del 1943, il quartiere viene

raso al suolo in seguito ad un feroce bombardamento. I danni maggiori si verificano nell’area

delimitata dal Piazzale Sisto V, Piazzale San Lorenzo e Piazza di Porta Maggiore. Al termine della

seconda guerra mondiale San Lorenzo è un quartiere in ginocchio fino a quando non viene avviata

l’opera di ricostruzione che durerà diversi anni e ancora oggi, passeggiando per il quartiere, si

possono vedere i segni dei bombardamenti.

Il quartiere con il passare del tempo inizia a cambiare identità, a dare propulsione a questo processo

sono i cambiamenti che investono la vicina università. Da struttura elitaria La Sapienza (costruita

negli anni 30 su progetto di Marcello Piacentini) diventa università per le masse e centro, negli anni

settanta, della protesta giovanile.

La trasformazione culturale del quartiere è un fenomeno in continuo divenire, ancora oggi a San

Lorenzo si sposano l’antico spirito dei primi abitanti insieme a quello dei nuovi arrivati.

Problemi e Nuove Soluzioni

Nella prima fase di analisi, grazie ai vari sopralluoghi, abbiamo riscontrato numerose

problematiche:

Problemi Soluzioni

carenza di parcheggi adeguati

Es: creazione di un parcheggio interrato nei

pressi di Largo Settimio Passamonti

spazi verdi fruibili insufficienti

Es: ridisegno e riqualificazione di un parco

pubblico tra via dei Piceni e via dei Sabelli

baracche, utilizzate come deposito di materiali e

in particolar modo nelle ore notturne si

configurano come uno spazio isolato dal resto

del quartiere;

Es: demolizione delle baracche e costruzione di

un nuovo quartiere residenziale

campetti sportivi, rappresentano uno spazio non

utilizzato e degradato

Es: riqualificazione dei campetti esistenti

inserendo degli spazi ricreativi

viale Scalo San Lorenzo non presenta spazi

adeguati per i pedoni

Es: realizzazione di nuovi marciapiedi e

percorsi ciclo-pedonali alberati

mancanza di banchine adeguate per la sosta dei

mezzi pubblici nei pressi del piazzale del

Verano

Es: predisporre delle pensiline per il riparo dagli

agenti atmosferici ed elementi di arredo urbano

Area ZTL

Piano Regolatore -- Schede degli Ambiti di Valorizzazione

C11 Verano – via dei Reti

Descrizione

L’ambito interessa l’area compresa tra piazzale del Verano, via dei Reti, Largo Passamonti e via del

Verano ed è caratterizzato dalla presenza di un tessuto urbano fortemente degradato ed incompleto

nella definizione della maglia viaria. Le attività artigianali legate alla presenza del Cimitero del

Verano, quelle terziarie legate all’Università e quelle commerciali di deposito e stoccaggio,

configurano l’assetto funzionale dell’area, unitamente ad una quota residenziale localizzata

disordinatamente all’interno del costruito. La presenza della piazzale del Verano con l’ingresso

monumentale al Cimitero, i residui di spazi verdi all’interno dell’area e la particolare

conformazione del terreno rappresentano i principali riferimenti per l’azione di valorizzazione

dell’intero ambito.

Obiettivi

a) Riconfigurazione e completamento del tessuto urbano tra via dei Reti, via dei Volsci, via dei

Sabelli, via dei Piceni, via del Verano e Largo Passamonti.

b) Individuazione di tipologie edilizie residenziali compatibili con le attività artigianali tradizionali.

c) Definizione di un viale urbano di collegamento tra Largo Passamonti e piazzale del Verano.

d) Definizione del nodo di piazzale del Verano.

e) Valorizzazione del sagrato della Basilica di S. Lorenzo e dell’ingresso monumentale al cimitero.

f) Smontaggio e riconfigurazione dello svincolo di Largo Passamonti e riqualificazione delle aree

verdi e di parcheggio.

Standard di progetto e costi di costruzione

Parametri dei costi di costruzione

Superficie Costo mq Costo totale

Verde 9107 mq 80 €/mq € 728.560,00

Servizio Polifunzionale 1473 mq 950 €/mq € 1.399.350,00

Edifici residenziali 5219 mq 1250 €/mq € 6.523.750,00

Borghetti 1315 mq 1000 €/mq € 1.315.000,00

Parcheggio interrato 7000 mq 3000 €/mq € 21.000.000,00

Parcheggi a raso 2646 mq 100 €/mq € 264.600,00

Tot costo progetto € 31.231.260,00

Valore attuale netto

Il valore attuale netto rappresenta il valore attuale di un flusso di versamenti (o incassi) futuri,

attualizzato ad un determinato tasso di interesse. Viene normalmente utilizzato come criterio per la

scelta tra due o più investimenti. Ad esempio se dobbiamo decidere tra due investimenti di pari

importo ma che generano nel tempo flussi di cassa diversi, potremo attualizzare tali flussi futuri e

verificare quale è l'investimento che ha il rendimento più alto.

Costo del capitale ( c ) 12%

Investimento Edifici Residenziali

Anno Esborsi Incassi Flusso di cassa

netto

Fattore di

attualizzazione

Flusso di cassa netto

attualizzato

(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)

0 6523750 0 -6523750 1 -6523750

1 1630937,5 1630937,5 0,89 1451534,38

2 3261875 3261875 0,8 260950

3 4892812,5 4892812,5 0,71 3473896,9

4 6523750 6523750 0,64 4175200

Totale 6523750 16309375 9785625 V.A.N 2837382

Standard minimi Standard effettivi Standard Roma 22 mq/ab

Verde 2685,6 mq/ab 27901,7 mq/ab 11,5 mq/ab

Servizi 1518 mq/ab 1588,9 mq/ab 6,5 mq/ab

Parcheggi 934,2 mq/ab 8062,9 mq/ab 4 mq/ab

Costo del capitale ( c ) 12%

Investimento Borghetti

Anno Esborsi Incassi Flusso di cassa

netto Fattore di attualizzazione

Flusso di cassa netto

attualizzato

(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)

0 1315000 0 -1315000 1 -1315000

1 328750 328750 0,89 292587,5

2 657500 657500 0,8 526000

3 986250 986250 0,71 700237,5

4 1315000 1315000 0,64 841600

Totale 1315000 3287500 1972500 V.A.N 1045425

Costo del capitale ( c ) 12%

Investimento Parcheggio Interrato

Anno Esborsi Incassi Flusso di cassa netto Fattore di attualizzazione Flusso di cassa netto attualizzato

(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)

0 21000000 0 -21000000 1 -21000000

1 5250000 5250000 0,89 4672500

2 10500000 10500000 0,8 8400000

3 15750000 15750000 0,71 11182500

4 21000000 21000000 0,64 13440000

Totale 21000000 52500000 31500000 V.A.N 16695000

Per concludere dall’analisi fatta ne deduciamo che il rendimento più alto è quello scaturito dalla

vendita degli edifici residenziali.