IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

24521 LUGLIO 2018

Forum S. margheritai temi della 26° edizione

tecnologia Blockchain

l’innovazione per il real estate

TrasfOrmazIOne Urbana

CDP rigenera il Patrimonio immobiliare italiano

i servizi protagonisti del real estateL’evoluzione del settore dei servizi guida i processi di trasformazione delle attività di gestione e valorizzazione del building

GIOVedì 6 settembre - Innovation Campus Milano sCoprI dI pIù

CoNVEGNoilQI

progettare Un ediFiCio

Emanuela RecchireCCHienGineerinG

Maurizio Milanmilan inGeGneria

Roberto Ceredalombardini22

Gabriele Scicoloneartelia italia

ilQI

il propertY ManageMent

David Vichirevalo

Claudio SposatoenGie

Giorgio Da Roldbnp paribas repm italy

la gestione dell’ediFiCio

Nicolò Tarantinoprelios inteGra

Luca VerpelliodosGroup

Valerio Fonsecadovevivo

Alberto AlbertazzisviCom

riqUaliFiCazione e ManUtenzione

AngeloFumagalli

sCHindler italia

FabrizioMaja

mitsubisHi eleCtriC

ValerioCastelnuovo

systema

Giovanni Cipollanupi industrie

italiane

GaetanoLapenta

fbp - foCCHi Group GiovanniFassi

tetris italia

spoNsor

ConClUsioni

Conversazione ConEmanuele Caniggiadea Capitalreal estate sGr

il pUnto sUi servizi iMMobiliari

PaolaRicciardi

duff & pHelps reaG

VincenzoAlbanese

siGest

MassimoRoj

proGetto Cmr

MarinaConcilio

aGireGruppo ipi

GiuseppeBonomiColliers

international MicheleCandeo

yard

la CoMMittenza

Filippo MariaCarbonari

adr - aeroporti di roma

Luciano Manfrediinvestire sGr

valUtazione e dUe diligenCe

Maurizio NegripraXi

Micaela MussoabaCo team

Piercarlo RolandoaXia.re

Emanuele Bellanireaas

rubriCHe

editoriale

report

qitv

deals

4S

artiColi

riqualificare il passato Per conoscere il futuro

paGina 12

sommario

sommario

Tutti i cambiamenti del mondopaGina 18

La blockchain e il real estatepaGina 24

arrivederci a settembrepaGina 31

focusqisERViZi & REAL EsTATE

Contattaci: service@ilqi.it - 035 211356

DEADLinE: 27 LuGLiosCoprI dI pIù

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distribuita al convegno I servizi protagonisti del real estate del 6 settembre a milanoe spedita a tutti gli abbonati ilQi plus+

6Seditoriale

edItOrIALe di Guglielmo Pelliccioli

siamo tutti vetero-immobiliaristiper almeno 50 anni il colore delle transazioni immobi-liari in italia è stato il nero. Questo colore ha macchiato l’anima del mercato ma soprattutto ha reso tutti ‘immo-biliaristi’. ora che di nero ce n’è molto meno si sconta-no i peccati che per mezzo secolo e passa hanno fatto di ogni italiano che possedesse una casa un evasore fiscale, nel senso che i conti non tornano più e qualche-duno ha deciso che i patrimoni vanno tassati in modo diverso dal lavoro. se facessimo il conto di quanto è stato sottratto allo stato dagli anni 50 ad oggi in ma-teria di fiscalità sulla casa, il conto da saldare sarebbe ancora alto per i vari proprietari, consulenti e interme-diari. Diciamocela tutta, la colpa non sta tutta da una parte: uno Stato efficiente in tutta la sua lunga artico-lazione avrebbe potuto intervenire e colpire gli evasori. se non è stato fatto è perché in parte (ma solo in mi-nima parte) non è stato capace di scovare gli evasori; il grosso è scappato perché lo si è voluto lasciar scap-pare. il disegno politico della vecchia dc di dare una casa a tutti, anziché muoversi nella direzione di un sistema prevalentemente pubblico, ha lasciato spa-zio alla grande speculazione edilizia privata di fine anni 50 e anni 60. È qui che sono saltate tutte le re-gole e il mercato è diventato un far West in cui tut-ti sono corsi a comperare una Colt sentendosi pi-stoleri dell’immobiliare. Ciò ha creato le più orrende realizzazioni immobiliari della storia d’italia e creato le condizioni dell’odierna situazione di un mercato

7S

talmente parcellizzato da renderlo di fatto ingoverna-bile. nel mattone si sono gettati tutti con eguale cu-pidigia e i pubblici amministratori hanno capito che più che una buona legge servivano tante leggi che permettessero di ingarbugliare le cose e tirare avan-ti con l’andazzo delle bustarelle e dei soldi in nero. Ora che tutto si è compiuto è estremamente difficile tornare indietro e mettere a posto le cose. se l’80 per cento delle case (e quindi della popolazione italiana) è a rischio sismico o idrogeologico la colpa non è certo della terra che provoca più terremoti o del cielo che fa venire giù più acqua ogni volta che piove. Siamo noi che abbiamo costruito male, in posti dove non si do-veva costruire, rubando permessi che non andavano dati, non facendo i controlli che servivano. È un intero Paese sotto accusa, nessuno si senta innocente per-ché nessuno lo è. Il nero, da modo di dire per defini-re una pratica economica, spesso si è trasformato in nero come il colore dei funerali: non ce la sentiamo di dire che è stato giusto così per rispetto alla memoria di tante vittime, ma è comunque un dato di fatto che infinite disgrazie sono successe per l’irresponsabilità di chi ha costruito, di chi ha dato i permessi, di chi ha avallato, di chi purtroppo ha creduto di fare un affare. ora tutti dicono che servono meno tasse per far ripar-tire il mercato. NOOO, servono case migliori, più sicure, più efficienti, più moderne. Questo e solo questo farà ripartire il mercato, altrimenti torniamo a imbrogliare la gente, a fingere di tutelare i loro risparmi quando invece così si tutelano gli interessi solo di una clas-se economica, i proprietari, il cosiddetto popolo de-gli ‘immobiliaristi’ anni ‘60, quelli del “visto e piaciuto”, quelli della misura a corpo, quelli dei condoni e delle sanatorie, quelli del “mordi e fuggi”. Quelli di un’Italia con gli archibugi in spalla nell’era della mitragliatrice a canne rotanti che spara 6.000 colpi al minuto.

editoriale

ilQI

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FocusQISpeciale MAPIC 2018

DEADLINE 22 OTTOBREscrivi a service@ilqi.it

La rivista verrà presentata e distribuita al convegno

ITALy: NEwDEvELOPMENT PROjECTS

organizzato presso MAPIC 2018 dal CNCC in collaborazione con ilQI

GIOvEDì 15 NOvEMBRE - PALAIs dEs FEsTIvALs, CANNEsper maggiori informazioni, visita il sito www.ilqi.it/convegni/1811c-map

sCoprI dI pIù

Vai alla TABELLA DEALS 2018Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel

dealsmilano

78,9 milioniCoima sGr ha perfezionato l’atto di compravendita delle due aree comu-nali localizzate in porta nuova tra le vie Melchiorre Gioia, Pirelli e Sassetti, e dei relativi diritti edificatori per un ammontare di complessivi 32.208 mq, già oggetto di un’asta pubblica aggiudicata a Coima sGr. la strate-gia prevede lo sviluppo entro il 2022 di due edifici di nuova generazione, per un investimento complessivo di oltre 270 milioni di euro.

milano22 milioni

Colliers international italia ha assisti-to Marino Golinelli & C. Sapa in qualità di advisor nella cessione dell’immo-bile, sito in Viale Sarca 223, ad AXA investment managers – real as-sets, che ha agito per conto di un suo cliente. L’ asset, che verrà riqualifica-to in chiave LEED, è localizzato nell’ex area industriale di Bicocca, dispone di una Gla totale di circa 14.200 mq e si sviluppa su 10 piani fuori terra e 2 piani interrati.

deals 9S

report 10S

la quota regionale del numero di compravendite registrate in sardegna nel 2017 ha toc-cato il 2,3% del numero totale di compravendite registrate in Italia. Nel 2017 a livello regionale il numero di compravendite ha subito un incremento del 6% rispetto all’anno precedente, dato che risulta essere inferiore a quello rilevato nel 2015 e 2016 (+18%), mostrando quindi ancora una dinamicità del mercato sempre positiva ma più contenuta.analizzando le singole province si riscontra un mercato maggiormente attivo soprattut-to nelle provincie storiche di Cagliari e sassari e nei rispettivi capoluoghi. solo oristano registra una lieve diminuzione rispetto al 2016.nel 2017 sono state 12.462 le transazioni immobiliari concluse in sardegna. analizzando questo dato in base alle dimensioni degli immobili emerge che il 21,2% delle compraven-dite si riferisce ad immobili fino a 50mq, il 30,6% tra i 50 e gli 85 mq, il 20,15% tra gli 85 e 115 mq, il 19,3% a immobili superiori ai 145 mq mentre sono l’8,75 a immobili con una superficie compresa tra i 115 e i 145 mq.

Fonte: RE/MAX

N.COmPrAVeNdIte 2007 -2017

report a cUra dIre/maX

il mercato delle case in sardegnaLe compravendite nel 2017 hanno toccato il 2,3% sul totale nazionale

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 CAGLIARI 8.248 7.091 6.786 6.643 6.302 4.782 4.053 4.210 4.606 5.360 5.732 NUORO 2.643 2.292 2.083 2.119 1.851 1.494 1.288 1.087 1.137 1.432 1.410 ORISTANO 1.294 1.110 1.075 963 926 817 702 659 739 803 802 SASSARI 8.042 7.395 6.739 6.065 5.650 4.235 3.728 3.471 3.699 4.442 4.518

CAGLIARI NUORO ORISTANO SASSARI

report 11S

Se analizziamo la fotografia dell’offerta immobiliare attuale dell’isola con il compra- venduto 2017, possiamo stimare che, se il trend di quest’anno dovesse riproporre quello registrato l’anno scorso, in alcuni casi l’offerta potrebbe non riuscire a soddisfare le ri- chieste degli acquirenti. È il caso di immobili di piccole dimensioni, inferiori ai 50 mq, e di medie dimensioni (85<115 mq) la cui disponibilità ad oggi non riuscirebbe a coprire la richiesta, come mostrato nel Grafico 2. Data l’alta richiesta questo porterebbe ad una diminuzione dei i tempi medi di vendita soprattutto per immobili, ad oggi disponibili, di queste categorie e una diminuzione anche del margine percentuale di trattativa sul prezzo.

11,04%

32,65%

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DA 0 A 50 MQ

DA 50 A 85 MQ

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DA 115 A 145 MQ

PIU' DI 145 MQ

VENDUTO 2017 OFFERTA - 1 SEMESTRE 2018

Fonte: RE/MAX

dOmANdA / OffertA

12SrIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

Intervista al Presidente di CDP ImmobiliareMatteo Melleydi Kevin Massimino

Riqualificare. Per il mondo del real estate italiano, e non solo, questa è la parola del decennio. il patrimonio immobiliare del paese è per buona parte vecchio e bi-sognoso di voltare pagina. purtroppo quello del recupero immobiliare e territoriale è un percorso lastricato di ostacoli che rallentano le operazioni, ma nonostante questo gli investitori non vogliono smettere di puntare forte sull’Italia, soprattutto quelli istituzionali. Tra questi grandi soggetti c’è CDP Immobiliare, particolarmen-te attiva nel ripristino degli immobili collocati su diverse destinazioni del territorio nazionale. per comprendere meglio questa situazione abbiamo scambiato qual-che parola con l’avv. matteo melley, che da ormai un anno - giugno 2017 - è alla guida della società.

riqualificare il passato Per conoscere il futuro

13SrIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

Partiamo dal presente: si è ormai chiusa la prima metà dell’anno. Quali sono i risultati e i primi bilan-ci di CdP Immobiliare al giro di boa del 2018?Nei primi mesi del 2018 la Società ha concentrato le attività di business sui filoni strategici del Piano industriale portando avanti i principali progetti di ri-generazione urbana di Napoli, Genova e Palermo in chiave di Urban Transformation a supporto del ter-ritorio, con un ruolo proattivo sul mercato e con in-terventi rivolti all’ampliamento e ammodernamento dei settori immobiliari nello smart housing/working/education&innovation, uffici moderni per la Pubblica amministrazione e turismo. tra gli obiettivi principali del 2018, sempre più importanza è stata data ai con-tatti con nuovi investitori con competenze specifiche ed idee innovative per rendere attrattivo il comples-so patrimonio immobiliare della Società (portafoglio under management di oltre 1,1 miliardi di euro, per oltre 629.000 mq da sviluppare). Inoltre, è anche pro-seguito il processo di ristrutturazione delle 14 Joint venture immobiliari.

maTTeO meLLey

PersOna

cdP ImmObILIare

sOcIeTà

14SrIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

Tra le ultime operazioni di riqualificazione ci sono quelle alle ex manifatture in alcune principali città italiane. Come avanzano questi progetti?il Gruppo Cdp vuole proporsi quale grande operato-re di sviluppo immobiliare e di trasformazione urba-na, colmando le carenze del mercato e mettendo a disposizione delle città una rilevante capacità ope-rativa su grande scala, supportata da una struttu-ra finanziaria adeguata per risorse e  duration.  Tra le operazioni principali ricordiamo le  ex Manifattu-re Tabacchi di Napoli e Firenze. Il progetto di trasfor-mazione dell’ex Manifattura Tabacchi di Napoli ha avuto inizio con la ristrutturazione di una porzione di un edificio realizzando, per l’Università  Parthenope, una residenza per studenti  da  180 posti letto e un parcheggio pertinenziale. la valorizzazione dell’inte-ro Complesso – la cui cubatura assentita è pari a circa 600.000 mc - prevede un quartiere moderno integrato con funzioni prevalentemente residenzia-li, terziarie e commerciali, servizi pubblici e grandi spazi verdi, per una superficie totale di 125.000 mq. il progetto recupera i manufatti di maggior pregio dell’ex-sito industriale e prevede la demolizione degli edifici privi di interesse storico-architettonico (circa il 70% delle volumetrie totali). Gli investimenti nella prima fase della valorizzazione sono nell’ordine dei 60 milioni di euro: la sottoscrizione della convenzio-ne urbanistica  per l’area  dovrebbe avvenire nel se-condo semestre dell’anno. 

Il futuro di questi spazi avviene recuperando

la tradizione della piazza italiana e

rifacendosi alla storia della Manifattura,

promuovendo così un piano che si prefigge di mantenere l’organicità dell’impianto originario

e di valorizzare gli edifici esistenti

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Il promotore della riqualificazione dell’ex Manifattu-ra Tabacchi di Firenze è la JV costituita nel 2016 da Cdp immobiliare e dal fondo di investimento pW real Estate III LP che fa capo a  Aermont  (al suo primo progetto in italia). Con un investimento complessivo stimato in oltre 200 milioni di euro, il progetto pre-vede il recupero di una serie di edifici industriali per un totale di circa 100.000 mq di superficie coperta. un innovativo intervento di rigenerazione urbana che trasformerà un’ex area dismessa in un polo di aggre-gazione. il futuro di questi spazi avviene recuperan-do la tradizione della piazza italiana e rifacendosi alla storia della Manifattura, promuovendo così un piano che si prefigge di mantenere l’organicità dell’impian-to originario e di valorizzare gli edifici esistenti.Questi due esempi di rigenerazione urbana hanno l’obiettivo di stimolare gli investimenti privati per le vaste aree ex industriali attualmente dismesse ed in-nescare quindi un processo virtuoso che può fare da volano per le città.  rispetto a una grande metropoli come milano, il processo di rigenerazione in una città secondaria è più semplice o più complesso?sicuramente nei centri come milano il processo di rigenerazione urbana ha maggiori complessità lega-te alla grande scala della città,  e spesso anche ad una sovrapposizione degli strumenti urbanistici. il vantaggio di operare in una grande metropoli è quel-lo comunque di avere una domanda di mercato che consente di individuare con maggiore certezza le de-stinazioni d’uso premianti per la valorizzazione degli immobili. Quasi tutte le città secondarie invece, sof-frono di un mercato molto rarefatto, ma spesso gli interventi di rigenerazione urbana vengono visti con

rIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

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favore dalle amministrazioni locali come opportuni-tà di investimento sul territorio. Significativi sono gli interventi che Cdp immobiliare sta effettuando a mi-lano sull’area dell’ex Manifattura Tabacchi (in JV con Focus Investments) dove grazie alla forte domanda di mercato si sta modificando in accordo con l’Ammi-nistrazione Comunale il Piano Integrato d’Intervento del 2007 con destinazioni d’uso innovative, e sull’ex manifattura tabacchi di palermo per la quale la so-cietà ha deciso di anticipare alcuni interventi proprio per consentire di ridurre il “time to market”. Alcuni esperti però dicono che a volte è meglio de-molire che riqualificare, spesso anche a causa degli iter burocratici relativi a queste operazioni. Quale metodo risulterebbe più efficace? E quali sarebbero le soluzioni per semplificare le operazioni di svilup-po immobiliare?innanzitutto non sempre è possibile demolire gli edi-fici, soprattutto se di interesse storico-artistico (beni oggetto di tutela da parte delle soprintendenze). Que-sta tipologia di vincolo può limitare la valorizzazione degli immobili per una serie di motivazioni che van-no da una maggiore incidenza dei costi di recupero fino alla scelta delle destinazioni d’uso che dovranno essere preventivamente autorizzate dalla soprinten-denza. da non sottovalutare anche la reale possibili-tà di riconvertire edifici vincolati, nati per destinazioni

rIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

la loGIstICa INGraNa la MarCIa

d’uso diverse rispetto a quelle perseguite dai proces-si di valorizzazione. l’esempio di alcune manifattu-re Tabacchi vincolate (Firenze, Milano, Modena) è significativo: la larghezza delle “maniche” e la tipo-logia della struttura portante degli edifici industriali dismessi non sempre si presta alla riconversione in destinazioni d’uso di rango urbano (residenziale, uf-fici, commerciale etc): certamente la demolizione e ricostruzione consente una serie di vantaggi da que-sto punto di vista. l’accelerazione delle operazioni di sviluppo immobiliare passa sicuramente per una semplificazione degli iter urbanistici nonché per una minore discrezionalità delle Soprintendenze nell’e-sercizio della tutela sui beni vincolati.         Oltre alle ex-manifatture, ci sono altri progetti di ri-generazione in cantiere per CdP Immobiliare?una in particolare è la valorizzazione della storica Villa Ollandini di Sarzana (SP) che nasce come resi-denza privata dei Marchesi Ollandini, per poi essere negli anni ‘80 adibita ad uffici e laboratori dalla USL. il programma di valorizzazione prevede il recupe-ro e  la cessione al Comune di Sarzana del giardino storico,  il ripristino dell’azienda agricola  (con la fi-nalità  anche  di incentivare le  attività produttive nel campo della produzione agricola sul territorio comu-nale) e, infine, il recupero dell’originaria funzione re-sidenziale della villa e dei fabbricati ad essa funzio-nalmente connessi. 

17SrIqualIfICarE Il passato pEr CoNosCErE Il futuro

scenarIImmObILIarI

sOcIeTà

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al termine della scorsa edizione del forum scenari i partecipanti hanno compilato un questionario dove indicavano quali potevano essere i temi più impor-tanti per i prossimi anni per il real estate. i risultati sono stati interessanti, dalla politica dei suoli all’im-migrazione, al clima.Il 2018 si sta rivelando decisamente più tumultuoso di quanto si potesse immaginare. da trump e una politica americana del tutto nuova in economia e nei rapporti tra i paesi. alla frammentazione dell’europa davanti a temi importanti (ma non vitali) come l’im-migrazione. La Brexit che allontana la più grande iso-la dal continente Europa, alle decise picconate date alla globalizzazione. Con Paesi in forte crisi (Brasile, Venezuela, ad esempio) ad altri che non riescono a riprendersi, come la Russia.

I temi del Forum di Scenaria S. Margherita il 14-15 settembredi Mario Breglia

Tuttii cambiamentidel mondo

tuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

19S

marIO breGLIa

PersOna

Il tema del Forum, che ogni anno cerca di anticipare i trend non solo di mercato (oggi un esercizio molto diffuso), ma le trasformazioni profonde, è diventato così il Cambiamento stesso: CHanGe tHe World. Non si tratta di dare un giudizio di valore, ma di indi-care (nei limiti di una due giorni di incontri e semina-ri) i punti dell’agenda del settore.il primo punto è sicuramente il cambiamento clima-tico che sta condizionando il nostro modo di vivere e di abitare. molti rischi connessi ai cambiamenti cli-matici sono presenti nelle aree urbane, dove risiede gran parte della popolazione e dove si concentra la maggior parte del patrimonio culturale e delle attivi-tà economiche. Gli impatti dei cambiamenti climatici includono: l’aumento della temperatura e le ondate di calore, l’inquinamento dell’acqua, l’innalzamen-to del livello dei mari e le mareggiate, le condizioni meteorologiche più estreme, le piogge e i venti for-ti nell’entroterra, le inondazioni, con il conseguente peggioramento dell’accesso ai servizi urbani e della qualità della vita della popolazione.Emerge chiaramente la necessità di agire. L’inerzia può avere costi più alti di quanto necessario per pro-gettare infrastrutture resistenti ai cambiamenti cli-matici. si stima che i costi per costruire un nuovo edificio, un ponte o una rete elettrica che sia in grado di confrontarsi con i cambiamenti climatici per il suo intero ciclo di vita richiederanno fino a un massimo del cinque per cento in più dei costi di costruzione, un valore irrisorio rispetto a quanto sarebbe neces-sario per riparare i danni.

tuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

L’edilizia in legno ha registrato una crescita

costante negli ultimi anni e si parla di circa tremila edifici costruiti in Italia ogni anno. Le imprese edili sono le prime a promuovere

l’uso di materiali naturali, il cui utilizzo risulta anche meno oneroso in termini

di spesa

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In risposta a questi eventi, da qualche anno si è diffusa l’attenzione al livello di sostenibilità dell’e-dificio, con proposte di modelli innovativi di edilizia, dalle case a basso consumo alle case passive, fino alle case a emissioni zero. Si definisce casa ecologi-ca un’abitazione progettata, costruita e arredata con materiali naturali, con attenzione all’efficienza ener-getica e alla riduzione dei consumi. in queste costru-zioni ci si concentra anche sull’uso di energie rinno-vabili e di elettrodomestici sempre più intelligenti.in italia si sta procedendo allo smaltimento dell’a-mianto, si calcola ad oggi la presenza di due miliardi di metri cubi, ma emergono dati positivi dal settore della bioedilizia. In particolare, l’edilizia in legno ha registrato una crescita costante negli ultimi anni e si parla di circa tremila edifici costruiti in Italia ogni anno. le imprese edili sono le prime a promuovere l’uso di materiali naturali, il cui utilizzo risulta anche meno oneroso in termini di spesa.Gran parte del lavoro di adattamento della realtà ur-bana è in mano alle amministrazioni locali, che ope-rano attraverso la pianificazione (PAESC) e la gestio-ne delle emergenze. l’unione europea ha destinato il venti per cento del suo bilancio ad azioni di sup-porto alle città e ai Paesi che desiderano prevenire

tuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

In Europa molte città hanno avviato

un processo di riconversione del

loro territorio, dove necessario, generando possibilità interessanti

per gli investitori e offrendo ai cittadini prospettive di vita

migliori

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i cambiamenti climatici e mettere in atto interventi di adattamento. In Europa molte città hanno avviato un processo di riconversione del loro territorio, dove necessario, generando possibilità interessanti per gli investitori e offrendo ai cittadini prospettive di vita migliori. È il caso di Brema in Germania, Copenaghen, Parigi e Madrid, solo per citarne alcune.In Italia, molte amministrazioni, specie nelle realtà più piccole, non sanno neanche che tali fondi sono stati messi a disposizione. Tuttavia, a livello regio-nale si possono segnalare alcune iniziative in questa direzione: la Lombardia, l’Emilia Romagna, il Trenti-no-alto adige e la valle d’aosta hanno adottato un piano regionale o una strategia di adattamento. e anche al Sud si stanno muovendo i primi passi, con Sardegna, Calabria e Puglia che hanno riconosciuto un ruolo importante all’adattamento infrastruttura-le nel loro modello di governance. abruzzo e molise stanno riesaminando le loro misure di regolamen-tazione e strumenti di pianificazione in prospettiva dell’adattamento. il lazio e lo stesso abruzzo pro-muovono l’adattamento a livello locale agevolando i paesC.In questo panorama, anche un’edilizia di buona qua-lità, di prezzo accessibile e ben posizionata, può for-nire una solida base di adattamento ai cambiamenti climatici per tutta la città tramite l’abitazione privata

tuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

Limitare l’uso di risorse durante il

processo costruttivo è possibile, e anche il mercato mostra un apprezzamento per questo tipo di abitazioni, con un assorbimento del nuovo in costante

aumento, se di qualità, e una forte spinta

alla ristrutturazione dell’esistente

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di nuova costruzione, oppure adattando il patrimonio edilizio esistente. un green building può interagire in maniera meno aggressiva con l’habitat, perché pre-sta attenzione al mantenimento dell’integrità e delle caratteristiche naturali del sito, progettando anche il paesaggio in maniera appropriata e selezionando materiali che hanno un basso contenuto di energia inglobata, possibilmente prodotti localmente. Limi-tare l’uso di risorse durante il processo costruttivo è possibile, e anche il mercato mostra un apprezza-mento per questo tipo di abitazioni, con un assorbi-mento del nuovo in costante aumento, se di quali-tà, e una forte spinta alla ristrutturazione strutturale dell’esistente. anche il valore delle quotazioni bene-ficia degli avanzamenti tecnologici in questo cam-po, con un aumento compreso tra il dieci e il ven-ti per cento rispetto a un’abitazione con prestazioni energetiche di classe f o G. sul tema generale non c’è grande discussione, ma c’è, eccome, sui tempi e sulle conseguenze. scienziati ed economisti hanno pensieri molto diversi e questo ovviamente impatta sul mercato e sui comportamenti delle imprese.Un approfondimento particolare, nel corso del Fo-rum, sarà dato al rapporto tra mercato delle famiglie e delle imprese, e prodotti nuovi o comunque ade-renti alle nuove normative. i costi aggiuntivi sono congrui? saranno accettati dalla domanda? Quesiti centrali per chi lavora.

tuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

Questo del cambiamento climatico e delle sue tante conseguenze su economia e mercati sarà il tema del venerdì, primo giorno di Forum. Il sabato è dedicato a nuovi cambiamenti: nei prodotti e nei soggetti. nel primo caso si vedranno le innovazioni realizzate (non i progetti) in segmenti innovativi dei mercati immo-biliari: dalle nuove residenzialità al commercio all’al-bergo. Poi un panel dedicato ai “nuovi leader”, im-prenditori e manager che stanno lavorando in questo nuovo ciclo con costanza e serietà.al cambiamento non poteva essere immune il fo-rum Scenari dove, rispetto alla scorsa edizione, sono cambiati oltre tre quarti dei relatori. Infine un partico-lare ringraziamento a Emanuele Caniggia, Manfredi Catella, Giuseppe Roma e Aldo Mazzocco che hanno accettato di essere moderatori/stimolatori di panel e non relatori come in tante altre edizioni.

Questo del cambiamento climatico

e delle sue tante conseguenze su

economia e mercati sarà il tema del primo

giorno di Forum

23StuttI I CaMbIaMENtI dEl MoNdo

sECoNda partE

La blockchaine il real estate

Una rivoluzione per l’immobiliare:logistica, IoT, gestione

di Filippo Maria Carbonari

Ecco la seconda parte dell’approfondimento di Filippo Carbo-nari sul tema della Blockchain e le sue implicazioni per il mer-cato immobiliare. Dopo il primo articolo (che potete leggere dal link qui di seguito) andiamo a vedere ed analizzare alcuni tra i nuovi possibili modelli di business. Nel primo articolo Carbona-ri portava alcuni esempi di applicazione virtuosa della tecnolo-gia nell’ambito dei centri commerciali.

a seguire può cambiare il processo logistico. superan-do il castrante fenomeno del procurement presso il ne-gozio e di tutto il turnover di merce relativo, cambie-rebbero i paradigmi dello stoccaggio e della rotazione dei prodotti… ergo costi e spazi dei magazzini. la Gla del negozio corrisponderebbe in pratica alla superficie di vendita.

sCarICa Il pdf dElla prIMa partE

24Sla bloCkChaIN E Il rEal EstatE

25S

Il proprietario non venderebbe più il metro quadrato a prezzi che spesso sono più una scommessa o un inutile esercizio muscolare di potere contrattuale, ma potreb-be incassare royalties su token di vendite in giro per il mondo, come per esempio per i negozi di un aeropor-to dove transitano passeggeri provenienti da ogni parte del pianeta. La produttività al metro quadrato sarebbe teoricamente illimitata, e non più ricondotta alla sola merce nel negozio.Retail e customer experience in Italia, richiamano ine-vitabilmente il food&beverage. all’offerta tradizionale delle catene che vendono un prodotto standardizzato, si può affiancare una nuova offerta qualitativa che fa della biodiversità, tipicamente made in Italy, il proprio punto di forza ed elemento di valore. Esistono già pro-duttori di vino che su piattaforme Blockchain e, grazie all’ampio uso di sistemi IoT, garantiscono al compra-tore della bottiglia di conoscere in modo certo da qua-le vitigno deriva, a che temperatura è stata colta l’uva, quanti giorni è durata la lavorazione, e così via. Ogni bottiglia è rappresentata da un Token labelled. Chi ha avuto la possibilità di acquistarlo in sede di emissio-ne, potrà scambiarlo successivamente. Il controvalore del Token rappresenterà il vero valore di quel vino. Se

la bloCkChaIN E Il rEal EstatE

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Gli ambiti di applicazione si estendono a tutti i settori. Penso ad un aeroporto come ad un imbuto in cui una fetta consistente della popolazione mondiale è costrettaa passare

l’annata sarà particolarmente buona il valore del Token si alzerà. Il negozio fisico dove si può solo assaggiare questo vino e vivere la sua storia (contribuendo quindi alla valorizzazione del Token) può anche offrire Smart Contract che garantiscono l’arrivo a casa del compra-tore di un numero di bottiglie che non si sarebbero mai comprate in negozio. lo smart Contract traccia la con-segna dal produttore al vettore, il trattamento delle bot-tiglie con le dovute precauzioni e la consegna finale al compratore. se questo avviene secondo le regole con-venute, lo Smart Contract, in automatico, trasferisce il denaro dall’emittente del Token al produttore.

tanti altri ambiti di applicazione si possono immagina-re. Ampliando a 360° la tracciatura del vino di cui sopra, si può estendere il modello di business alla creazione di un farmer market (vero) all’interno di un centro com-merciale, eventualmente in collegamento con la Food Court, in una sorta di offerta verticale, dove si può con-sumare quello che si assaggia nella bottega dell’agricol-tore. anche in questo caso l’offerta dell’agricoltore (che guarda caso sa fare l’agricoltore e non il commerciante) può essere temporanea e limitata alla conoscenza e dif-fusione del proprio prodotto unico ad un’ampia schie-ra di persone, che frequentano un centro commerciale o transitano in un hub di trasporto. in questo mondo

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il proprietario immobiliare non vende o affitta solo me-tri quadrati di cemento, ma può vendere anche cluster di consumatori, categorizzati per abitudini di consumo o provenienza geografica, abitudini di spesa e dwelling time nel luogo di transito. Cambiano i paradigmi del tra-dizionale modello di agency retail, in cui il proprietario è debole con i forti e forte con i deboli ed è costretto, per remunerare il capitale investito, a chiedere al picco-lo negozio di pagare la parte di canone (che spesso di-venta insostenibile) che non paga la grande catena che gestisce una media superficie.

Gli ambiti di applicazione si estendono a tutti i setto-ri. penso ad un aeroporto come un imbuto in cui una fetta consistente della popolazione mondiale è costret-ta a passare. un’esperienza di viaggio è una somma-toria di “transazioni”. Transazioni significa scambio di informazioni, tempo e denaro: scelta della destinazione, scambio di informazioni con chi ti assiste nella scel-ta della destinazione, emissione biglietti, arrivo in aero-porto, drop off auto, parcheggio, booking hotel, check in, controllo sicurezza, controllo passaporto, controllo boarding gate, taxi, ncc, noleggio auto, dogana… il tutto anche ripetuto più volte (sia all’andata sia al ritorno). Questa filiera ha un solo risultato: tempo e denaro con-sumati. Il marketplace-blockchain potrebbe permettere la gestione di tutte queste transazioni in modo più effi-ciente rispetto ad oggi, se non altro in quanto proces-so unico senza intermediazioni. ma non solo. Questo è il risultato minimo. la vera innovazione consiste nel poter aggiungere servizi a valore aggiunto oggi impen-sabili. per esempio una assicurazione sul viaggio con tanto di cartella clinica automaticamente ricevibile da qualsiasi dottore in qualsiasi parte del mondo, il tutto sicuro, crittografato e “trusted”.

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un altro ambito per nuovi modelli di creazione di valore è la gestione immobiliare.Mentre gli spunti legati all’attività che si possono svol-gere all’interno di immobili, soprattutto quelli commer-ciali, sono più astrazioni da utilizzare come spunti da sviluppare, l’applicazione della tecnologia Blockchain al mondo del property e facility management è già alla portata di tutti.

L’IoT (Internet of Things) è già una realtà tecnologi-ca consolidata. attraverso gli oggetti autonomamente connessi ad Internet possiamo già vedere e sentire tut-to quello che succede dentro un edificio. Una analogia molto esplicativa di questo concetto è il corpo umano. il sistema nervoso è assimilabile alla rete oggetti iot. mag-giore è la ramificazione del sistema nervoso, maggiori saranno i segnali in ingresso al cervello da elaborare, da cui poter estrapolare informazioni, che permetteranno di decidere eventuali reazioni o azioni in risposta, così da preservare il corpo e ottimizzarne il funzionamento e relativo confort. Maggiore è la ramificazione dei com-ponenti IoT, maggiori saranno i dati di input da elabo-rare ed analizzare e così da prendere decisioni al fine di ottimizzare il processo e massimizzare la produttività e redditività dello stesso. Ma qual è il limite? Fino a che punto conviene spingersi? Qual è la soglia sotto la quale il costo marginale del trattamento del dato è superiore al suo valore?

Associare flussi di dati a Smart Contract che attivano dei processi consentirebbe di spingere la scalabilità di molti servizi di facility management a livello di microattività

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La tecnologia Blockchain, gli smart contract, con l’ag-giunta di Intelligenza Artificiale (IA) per l’elaborazione dei dati e l’adattamento automatico e immediato delle azioni conseguenti, potrebbero aprire infinite opportuni-tà. Associare flussi di dati a Smart Contract che attiva-no dei processi, consentirebbe di spingere la scalabilità di molti servizi di facility management a livello di mi-croattività. Grazie alla crittografazione e alla oggettività delle transazioni su piattaforme Blockchain, si potrebbe unire ai dati tradizionali ulteriori dati più attinenti ai pro-fili personali, permettendo un innalzamento ulteriore del livello qualitativo dei servizi resi, e come tale, un vantag-gio competitivo rispetto offerte immobiliari concorrenti. Il livello di confort atteso nel proprio ufficio potrebbe es-sere garantito dall’auto che già dal momento in cui vie-ne parcheggiata è in grado di comunicare con i sistemi di edificio, predisponendo luci, climatizzazione, etc. etc. Smart metering (i contatori connessi) termici, elettrici, aeraulici, per le frigorie, eccetera, che comunicano di-rettamente con smart contract attivando direttamente e automaticamente la fatturazione, il pagamento attra-verso token, e la contabilizzazione. Si ridurrebbero i co-sti di gestione e si garantirebbe tempestività di fattura-zione e di incasso.

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la piattaforma blockchain a garantire l’attendibilità, l’affidabilità, la riservatezza la sicurezza dei dati e la scalabilità ed efficienza delle analisi, l’IA per spingere al massimo la capacità di sfruttamento dei dati dispo-nibili, la tecnologia Iot per alimentare la generazione di un dataflow costante. Gli ingredienti per spingere l’in-dustria real estate a ripensare i propri modelli di busi-ness in modo anche radicale ci sono tutti, bisogna solo cogliere questa opportunità.

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arrivedercia settembre

Le sfide dell’immobiliare di cui torneremoa parlare in autunno

di Patrizio Valota

È ancora corretto pensare al mercato immobiliare come semplice contenitore di trattative che si concludono con l’acquisto della propria abitazione, oppure le nuove pro-spettive in ambito tecnologico e sociale porteranno un cambiamento anche in questo settore? per quest’ulti-mo numero de il Settimanale, prima della pausa estiva, ci siamo interrogati sui futuri sviluppi di un comparto, quello del mattone che, statico per natura, può invece guadagnare quel dinamismo utile a consolidare la ri-presa del mercato e delle transazioni fin dal prossimo autunno.l’avanzare del fenomeno digitale e le nuove tendenze sociali stanno lentamente modificando l’orizzonte del real estate legandolo sempre più all’evoluzione tecno-logica e ai nuovi stili di vita. Nell’ambito delle locazioni di breve periodo, ad esempio, piattaforme come airbnb ad oggi gestiscono richieste da parte di soggetti che mettono a disposizione una o più stanze della propria abitazione a persone che le ricerca-no, risultando a tutti gli effetti tra i più grandi fornitori di

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alloggi al mondo senza possedere neppure un immobi-le. Tra queste realtà esistono poi società che integrano alla propria offerta tutti quei servizi orientati al property management, eliminando in questo modo l’ostacolo di una gestione in capo al proprietario dell’appartamento. l’affitto breve, oltre a garantire un ritorno economico ai proprietari di un’abitazione priva di inquilini, elude i ca-nonici problemi di una classica locazione di lungo pe-riodo; pensiamo solo alla garanzia di maggiore flessibi-lità rispetto ad un contratto standard, che in media ha una durata di circa otto anni, o il reddito da locazione, che nel contesto degli affitti brevi molto spesso risulta superiore grazie anche alla possibilità di impostare ta-riffe differenti a seconda del periodo dell’anno. in questo scenario si inseriscono i condhotel (Condo-minium Hotel), una nuova tipologia di struttura ricettiva che si posiziona a metà strada tra un classico hotel e un appartamento, unendo i servizi tipici di una struttu-ra alberghiera alla proprietà di singoli appartamenti che possono essere affittati dal gestore unico dell’hotel nel momento in cui i proprietari non li utilizzano. nato negli Stati Uniti, in Italia è stato recentemente normato con un decreto approvato dal Consiglio dei ministri entrato in vigore il 21 marzo 2018. la normativa ha un duplice scopo: oltre a definire le caratteristiche di un condho-tel, chiarisce come solo strutture già esistenti possono godere di questa denominazione, agevolando in que-sto senso la riqualificazione di strutture già in essere. Il condhotel diventa quindi un’occasione per l’albergatore di reperire capitali da destinare alla ristrutturazione e al miglioramento dell’offerta della propria struttura, oltre a permettergli l’ingresso nel mercato degli affitti brevi. Oltre al contesto degli affitti brevi, la spinta fornita da nuovi modelli sociali sta facendo emergere settori che, se fino a poco tempo fa ricoprivano un ruolo marginale

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nell’industria immobiliare, ora tendono invece ad esse-re considerati come vere e proprie asset class: student housing e senior living su tutte. se la prima tipologia si rivolge ad una platea di giovani studenti, perlopiù univer-sitari, in cerca di un alloggio in grado di soddisfare una domanda che richiede spazi flessibili e dotati di funzioni accessorie come bar, palestre, cinema, biblioteche, aree comuni; i secondi, non da meno, offrono ad una popo-lazione che vede allungarsi la propria aspettativa di vita una soluzione abitativa che integri quelle facility neces-sarie a garantire un certo livello di indipendenza e uno stato di benessere anche in età avanzata.Spostando poi l’attenzione sul settore terziario, notia-mo come recentemente si stiano affermando nuove modalità lavorative che portano ad una riorganizzazio-ne degli spazi direzionali; concetti come smart working e coworking sfruttano quindi la rivoluzione tecnologica per ripensare profondamente il concetto di ufficio. Nel corso di questi ultimi anni abbiamo infatti visto nuovi edifici ad uso terziario modificare le proprie strutture

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integrando al loro interno soluzioni in grado di aumen-tare il comfort e di conseguenza la produttività dei di-pendenti. Al centro di questa “rivoluzione” non troviamo più quindi strutture chiuse e impersonali, ma ambienti collaborativi e digitalizzati, dove lo spazio non soffre più di una gestione rigida e separata dei ruoli ma integra varie funzioni in chiave “orizzontale” all’interno dell’uf-ficio.se pensiamo inoltre alle trasformazioni che il settore lo-gistico ha dovuto affrontare sull’onda della rivoluzione in seno all’e-commerce, possiamo notare come il com-parto si stia radicalmente modificando per accogliere le nuove richieste del mercato. L’“ultimo miglio”, ovvero la consegna della merce al consumatore finale, è a caccia di piccole strutture presenti all’interno dei centri abita-ti, sempre più vicini all’utente finale. Il nuovo prodotto logistico si orienterà quindi sempre più verso strutture flessibili e adattabili alle esigenze del cliente, dalle di-mensioni ridotte e altamente informatizzate. Come non citare poi l’Internet of things, con l’annessa questione della privacy, in passato forse sottovalutata e che oggi risulta invece centrale nell’economia di gestio-ne dei dati in capo ad ogni singolo utente e consumato-re. In ambito retail, ad esempio, la digitalizzazione e la crescita di fattori, quali l’utilizzo di sensoristica avanza-ta, infatti, permette oggi di profilare ogni singolo utente, analizzandone acquisti e spostamenti all’interno di uno

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spazio a destinazione retail. l’utilizzo sempre maggiore dei big data porta quindi in dote una problematica non indifferente: la tutela di informazioni sensibili. La sfida per il futuro prossimo del retail, ma non solo, non riguar-derà quindi esclusivamente i nuovi format commerciali, laddove i grandi centri commerciali stano già modifi-cando la propria offerta orientandosi su servizi ancillari al commercio in senso stretto e dedicati alla persona, ma anche in ambito tecnologico e di cyber-security. possiamo quindi immaginare come le infrastrutture in grado di erogare e gestire i servizi dedicati che abilitano l’implementazione “sicura” di queste nuove tecnologie assumeranno sempre più un ruolo centrale all’interno dei nuovi sviluppi, non solo commerciali. vi diamo quindi appuntamento al prossimo settembre con un nuovo numero de il settimanale. noi de il Quoti-diano immobiliare seguiremo questi processi dandone una cronaca puntuale e analizzandone gli sviluppi sulle testate che compongono la nostra galassia editoriale. a voi una buona lettura!

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Come in Europa, anche in Italia prosegue il trend di sviluppo, ampliamento e ammodernamento dei cen-tri commerciali. in questa nuova puntata di e-lear-ning per il Retail Real Estate, Clara Garibello di Sce-nari immobiliari mostra una casistica italiana relativa alla trasformazione dello spazio fisico nel retail, ana-lizzando un totale di 15 iniziative per una superficie d’intervento complessiva di quasi 400.000 mq.

lo spazio FisiCo nel retail: CasistiCa italianaCoperniCo 40

ForMazione

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