IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

21425 novembre 2017

Un Paese migliore Per ClaUdio

L’omaggio de ilQi ad un anno daLLa scomparsa

Scenari immobiliari

La presentazione deL rapporto

Fondi

Seminario ilQiLa FotoGraFiadeGLi npL neL

reaL estate

rubriche

editoriale

report

qitv

deals

2S

articoLi

un’eredità di cambiamentopaGina 6

sommario

soMMario

fondi: oltre i semplici numeripaGina 14

competenze, informazioni e chiarezza

paGina 20

progettare il bosco verticalepaGina 30

guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

3S

ricordo diclaudio de albertisci è sembrato giusto, a distanza di un anno dalla sua scomparsa, rimettere in copertina claudio de albertis. perché lui è ancora qui con noi. non vogliamo farne né un santo, né un martire, però un eroe sì. un piccolo eroe, di quelli che quando passano lasciano un segno e ti fanno dire che dopo di loro difficilmente ce ne sarà un altro uguale. Claudio la sua eroicità l’ha conquistata con la coerenza del pensiero, con il coraggio delle idee, con la determinazione del ragionamento. certamente anche con gli errori che probabilmente anche lui ha fatto ma che onestamente ha riconosciuto. abbiamo voluto che a ricordarlo fossero tre persone che lo hanno conosciu-to per ragioni prevalentemente professionali, ma che gli sono state anche amiche: aldo Mazzocco, Filippo delle Piane, Marco Dettori. Troverete all’interno il loro ricordo di Claudio e vi assicuro che vi commuoverà. Forse oggi c’erano altri argomenti da mettere in copertina, opera-zioni immobiliari o personaggi del settore che stanno emergendo. ci è sembrato più giusto fermarci un attimo a ricordare. il ricordo non è memoria. il ricordo richiama nel presente del cuore e del sentimento qualcosa che non è più qui o non è più adesso. non nella sua forma originale, ma che però, per il solo tornare in cuore, ri-vive non come sogno fatuo o fantasticheria, ma come sentimento concreto, esperienza diretta. É la possibilità di consultare il passato, di interrogarlo, di distendercisi ancora, non per nostalgia, ma per capire ed essere ca-paci di cura e responsabilità nel presente e nel futuro, per tenere alta la consapevolezza sorridente di chi sia-mo, da dove veniamo e di dove abbiamo la possibilità di spingerci. per non perdere niente di quello che natural-mente esce dalla nostra vita, niente e nessuno.

editoriaLe

deaLs 4S

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dealsmilano

272 milionidea capital real estate sGr ha perfezio-nato la compravendita relativa agli edifi-ci di Foro buonaparte 31 e 35, a Milano, di proprietà di Edison, attraverso il FIA Fondo ippocrate, riservato ad investitori professionali. L’operazione segue il con-tratto preliminare del 27 luglio 2017, per l’affitto degli immobili ad Edison, per una durata di 12 anni, con la possibilità di un rinnovo alle stesse condizioni per ulte-riori 6 anni.

report 5S

Il segmento degli immobili di prestigio difficilmente conosce crisi, dal momento che interessa un target di acquirenti con una buona disponibilità di spesa. L’uf-ficio Studi del gruppo Tecnocasa ha analizzato domanda e prezzi di due mercati italiani di riferimento per questo tipo di immobili: Milano e romaBrera è tra le zone top del capoluogo lombardo. ci si orientata verso il trilocale in contesti d’epoca, a partire da 150 mq e possibilmente con terrazzo. Sempre molto ricercate via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e via san Marco, dove si registrano valori medi di 6 mila € al mq per immobili da ristrutturare, 7-8 mila € al mq in ottimo stato e punte di 10-12 mila € al mq per le soluzioni nuove. Merca-to esclusivo anche quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori, dove si possono raggiungere punte di 8 mila € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6-7 mila € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni.anche roma, con il suo fascino, si presta ad acquisti di immobili di pregio. Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti sono piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. in piazza del popolo e in via del babuino le quotazioni medie sono di 8-9 mila € al mq, mentre ai piani alti in piazza di spagna si registrano punte di 15 mila € al mq. nelle altre zone del centro di roma i prez-zi scendono mediamente a 5-6 mila € al mq, per raggiungere valori di 7-8 mila € per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di trevi e piazza navona. intorno al pantheon e nel Ghetto ebraico non si superano gli 8mila € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato.

report a CUra diteCnoCasa

Case di pregio: i merCati di milano e roma Prezzi e zone di tendenza nelle due città

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Storico variazione percentuale dei prezzi degli immobili di preStigio

I sem 2009

II sem 2009

I sem 2010

II sem 2010

I sem 2011

II sem 2011

I sem 2012

II sem 2012

I sem 2013

II sem 2013

I sem 2014

II sem 2014

I sem 2015

II sem 2015

I sem 2016

II sem 2016

I sem 2017

Milano +0,3 -0,6 -1,4 +0,3 -1,3 -1,2 -5,0 -3,6 -3,5 +0,9 -0,1 -1,3 -0,8 +0,8 +1,1 +1,7 +2,0

Roma -0,3 -4,4 -2,5 +3,9 0 +0,5 -4,3 -2,6 -3,7 -2,1 -0,5 -2,0 +0,2 -0,4 -1,8 -0,2 -1,2

Claudio de Albertisricordato da Aldo Mazzocco,

Filippo Delle Piane eMarco Dettori

di Guglielmo Pelliccioli

6Sun’eredità di cambiamento

parlare, scrivere, raccontare di claudio de albertis a un anno dalla sua scomparsa non può esimerci dal riflettere sulla grave perdita che essa ha avuto nel mondo associativo dei costruttori dell’ANCE e, più in generale, degli operatori immobiliari. Un mondo e una filiera che sono rimasti privi di una guida di riferimento dal forte carisma personale ma anche dotata di grande lucidità e di prospettiva. Molto di ciò che avverrà in ANCE nei prossimi mesi è quanto già disegnato da Claudio che, forse premonendo gli accadimenti, aveva preparato e preordinato. La ritrovata leadership, con la nomina a presidente dell’associazione di Gabriele Buia, in un certo senso favorisce questo avverarsi di cose che troverà nella nuova classe dirigente un terreno fertile a cambiare l’ANCE, strutturandola per le sfide dell’Industria4.0. Il Paese sta cambiando e questa è stata l’intuizione più forte di Claudio, che ne ha raccolto gli stimoli e i pericoli per la sua associazione. Negli ultimi incontri a metà

un’eredità di cambiamento

Quando una figura così originale, nel senso di unica, scompare, allo smarrimento subentra una domanda latente di ricerca del sostituto. Ebbene non c’è un sostituto a Claudio De Albertis

7Sun’eredità di cambiamento

dello scorso anno era chiaro in lui questo desiderio di forzare i soci al cambiamento anche mentale: era chiaro nel suo disegno che l’ANCE doveva rispondere a questa evoluzione con un nuovo modo di proporsi sul mercato e soprattutto di lavorare. Forse ha anche avvertito la difficoltà immane a trascinarsi dietro un corpo associativo più allenato ai sacrifici che ai cam-biamenti. Ma per claudio il tracciato era ineludibile e più volte aveva sollecitato amici e colleghi a modifi-care il passo, nel senso di accelerarlo.Quando una figura così originale, nel senso di unica, scompare, allo smarrimento subentra una domanda latente di ricerca del sostituto. Ebbene non c’è un so-stituto a claudio de albertis. altri verrano, altri com-piranno il percorso da lui delineato, altri forse avranno più successo di lui, ma nessuno potrà sopravanzarlo nella stima e nell’apprezzamento di quanti hanno la-vorato con lui, hanno gioito con lui, hanno discusso con lui. Forse saranno proprio questi ultimi ad ap-prezzarlo di più, perché pur conoscendone le asprez-ze del carattere ne hanno beneficiato dal confronto sempre leale e costruttivo.

8Sun’eredità di cambiamento

sappiamo che assimpredil, la sua casa di Milano, gli ha dedicato l’Auditorium e sta studiando altre inizia-tive di grande significato. Altri probabilmente si muo-veranno nei prossimi giorni. crediamo che claudio avrebbe certamente gradito il tutto, ma con uno dei suoi sorrisi avrebbe fatto capire che vuole altro. e chi veramente lo ha conosciuto sa a cosa ci riferiamo: un paese migliore.abbiamo chiesto un ricordo di claudio de albertis a chi lo ha conosciuto da vicino come persona e come professionista del real estate.

a volte mi sembra impossibile che se ne sia andato via, così presto.ho conosciuto claudio nel 2004, presentato da un comune amico (Giancarlo scotti).pur con una amicizia così tarda, pur con poco tempo da passare assieme, siamo riusciti a portare a termi-ne cose rilevanti, importanti, tutte belle.Abbiamo costituito alcune società per sviluppare le aree di ripamonti (poi symbiosis) e di via schievano. abbiamo collaborato, con le rispettive maglie di assimpredil e di assoimmobiliare, alla gestazione del pGt di Milano. abbiamo esaminato qualsiasi operazione immobiliare meritasse attenzione sul territorio milanese, social housing incluso.ancora, sempre in veste associativa, abbiamo coo-perato per avvicinare le due famiglie dei costruttori e degli immobiliaristi puri, così da individuare terreni comuni di azione, per migliorare il settore immobi-liare. Ma anche per capire le peculiarità delle diverse fasi dello sviluppo immobiliare.

Quanto mi manca Claudio.

9S

oggi tutte queste cose esistono e funzionano.E come dimenticare l’amico-controparte con cui si sono trascorse ore intense, sempre piacevoli, per fare sintesi, per trovare punti di equilibrio, per trovare la forza di andare avanti assieme nella bufera di otto anni di crisi ininterrotta.ci siamo anche aiutati a vicenda, quando serviva. senza tante storie. sulla parola.Volevo bene a claudio e lo trovavo estremamente intelligente e simpatico. astuto, ma incredibilmente per bene.L’ho visto soffrire per le accuse infondate e l’ho visto combattere contro quelle accuse con la stessa pa-zienza e coraggio con cui ha combattuto il suo male. Poteva essere un po’ più fortunato Claudio, ma credo che abbia gustato la vita come un piatto di crosta-cei, di quelli che ci andavamo a mangiare dalle parti di Sant’Ambrogio, nelle serate in cui sembrava che l’Italia crollasse, che le banche crollassero e che il settore scomparisse.Ma poi ci si rincuorava, alternando argomenti terri-bilmente seri ad una sana voglia di scherzare e di guardare avanti.si parlava anche di donne, perché claudio le amava molto.così il suo “animal spirit” è rimasto tra noi; impossi-bile dimenticare claudio, anche stupido farlo. È così bello fare finta che sia ancora tra noi! Tanto sappiamo come la pensa e sappiamo che ci sta guar-dando con la sua grossa agenda di cuoio consumato tra le mani…

aldo mazzoCCo

Persona

un’eredità di cambiamento

10S

non lo è neppure in questo caso.capita spesso che ci si debba fermare a pensare e a ricordare fatti che si tende nel tempo a rimuovere. non è così per la mia esperienza con claudio: mi capita molto spesso, con estrema naturalezza, di riflettere su cosa farebbe lui in una determinata circostanza o di immaginare cosa penserebbe in riferimento a fatti o persone in cui mi capita di imbattermi. Questo lo rende per me vivo e rende indelebile il suo ricordo.Non posso onestamente definirlo un amico. Lo è sta-to per mio padre con il quale ha condiviso i suoi ese-cutivi di ance più gloriosi. posso considerarlo invece un maestro. Mi piace ricordare come nacque la sua candidatu-ra a ricoprire nuovamente la carica di presidente dell’ANCE e come nacque la mia a fargli da Vicepre-sidente all’urbanistica. stavamo, in quel periodo, organizzando il mio ultimo convegno come presidente nazionale dei giovani di ance e andavo spesso da lui a Milano per chiedere cosa pensasse dell’impostazione che volevamo dare alla giornata e al fatto che la avremmo voluta rea-lizzare negli spazi della triennale con un suo saluto di benvenuto. come sempre - regina ed edoardo mi sono testimoni - i suoi commenti sul nostro operato erano severi e pungenti per cui la pressione per cer-care di avere da lui assenso sulla linea intrapresa era molta.

un’eredità di cambiamento

non è mai facile scrivere in memoria di persone scomparse senza cadere nella retorica.

11S

Alla fine il convegno fu in Triennale e andò molto bene. Feci il mio intervento di apertura con claudio in prima fila, parlando degli argomenti sui quali ci era-vamo confrontati senza seguire una traccia presta-bilita, ma provando a spiegare “a braccio” il perché delle nostre idee, con convinzione ed entusiasmo.alla fine della mia relazione mi avvicinò e in un orecchio mi disse : “non bravo, bravissimo!”: in quel momento capii che avevo conquistato la sua stima e l’assenso alla mia partecipazione al team che lo avrebbe accompagnato nella nuova avventura in ance.Questa resta, dal punto di vista associativo, una delle più grandi soddisfazioni che abbia provato.ho voluto parlare di un fatto essenzialmente perso-nale per spiegare che cosa era per me claudio: un riferimento. Faceva parte di quelle persone, poche e speciali, che sono dotate di carisma e visione allo stesso tempo. una sua riflessione su qualunque ar-gomento era degna di essere quanto meno appro-fondita.spesso mi trovo a riflettere se è più il rammarico per non aver potuto sfruttare appieno la possibilità, avendolo come presidente, di imparare da lui molto più di quanto non ho fatto o se è invece più la soddi-sfazione di averlo potuto conoscere. Alla fine propendo per la seconda!sono certo infatti che i principi che fondavano il suo modo di essere (curiosità, passione, etica, giustizia, ambizione), mi siano entrati dentro e li porterò con me. La sua convinzione di come deve essere strut-turato il mondo delle imprese, sia dagli imprenditori che dalle associazioni che ambiscono a rappresen-tarli, è per me un modello che provo e proverò a se-guire in ogni modo e di questo gli sono grato!Ciao Claudio

un’eredità di cambiamento

filiPPo delle Piane

Persona

se per molti di noi è stato un amico e un collega, noi lo ricordiamo come grande uomo della rappresen-tanza associativa, in particolare come artefice e co-lonna del nostro sistema, che sotto la sua guida è cresciuto in autorevolezza, lungimiranza e coesione, e che claudio ha rappresentato brillantemente a tutti i livelli, territoriale, regionale e nazionale durante i 35 anni di vita trascorsi in ance.claudio de albertis lo ricordiamo anche come uomo al servizio delle Istituzioni e della società civile, un vero appassionato, anzi, passionale amante di Mila-no, sua città adottiva, per la quale, pur avendo da essa ricevuto molto, ha dato molto di più. Lo ha fatto come costruttore e come rappresentante dei costruttori, lo ha fatto come uomo di cultura e come civil servant. Lo ha fatto, soprattutto, restituendo alla collettività l’apertura di quella che si rischiava rimanesse una élite culturale, la triennale, sua vera e disinteressata passione, nella quale ha profuso tante energie nel più difficile e delicato periodo della sua esistenza, senza risparmio, con il massimo dell’impegno. Lo ha fatto senza che la triennale diventasse mai una vetrina personale, ma esclusivamente perché si trasformas-se in uno degli elementi fondamentali per far cresce-re l’appeal di Milano, e siamo convinti che se Milano oggi è incredibilmente più attrattiva, una parte del merito va certamente riferito all’azione di Claudio.Esiste un fil rouge che si ritrova in tutta l’attività svolta da Claudio, in ogni ambito: l’ossessione del domani, l’ossessione di pensare e realizzare quello che sarà utile o necessario; l’incapacità di sedersi o di rasse-gnarsi, la ferma volontà di traguardare il presente e

marCo dettori

Persona

Claudio de albertis è mancato un anno fa.

Claudio De Albertis lo ricordiamo

anche come uomo al servizio delle

Istituzioni e della società civile, un

vero appassionato, anzi, passionale

amante di Milano, sua città adottiva,

per la quale ha dato molto

12Sun’eredità di cambiamento

proiettare le azioni del nostro futuro. non solo da co-struttore, ma anche da osservatore, da cittadino.Claudio ci ha lasciato una importante eredità, di idee, di progetti, di insegnamenti. il nostro compito, oggi, è di continuare sullo stesso cammino grazie proprio a quello che lui ci ha lasciato. Lui sapeva sempre es-sere avanti. Noi ci stiamo provando: difficile ed am-bizioso obiettivo, ma altrettanto difficile, con il suo metodo, perdere il sentiero.

13Sun’eredità di cambiamento

mario breglia

Persona

14S

fondi: oltrei semplicinumeriScenari Immobiliari:la maturazione del settorein Italia

di Marco Luraschi

Quanto vale la finanza immobiliare in Italia oggi? Ol-tre 63 mld di euro secondo i dati presentati da Got-tardo Casadei alla presentazione del trentunesimo Rapporto sui Fondi Immobiliari in Italia e all’estero, presentato a roma da Scenari Immobiliari. di que-sta cifra buona parte (oltre 52,9 mld di euro) sono rappresentati dai fondi immobiliari, ma la componen-te delle siiQ (7,4 mld di euro) è in continua crescita. detto questo, non sono ancora i numeri, presentati come sempre da Mario Breglia (che ha voluto ricor-dare ancora l’apporto di Paola Gianasso al lavoro di questi anni), il clou del rapporto: il fulcro centrale è invece la messa a fattor comune delle tendenze in atto nel mondo del risparmio gestito immobiliare e soprattutto la presa di coscienza di se stessi. il va-lore del comparto dei fondi immobiliari deve cresce-re ben oltre i 50 mld di euro di patrimonio, che sono

fondi: oltre i semplici numeri

sCenari immobiliari

soCietà

emanUele Caniggia

Persona

gottardo Casadei

Persona

15Sfondi: oltre i semplici numeri

comunque una bella cifra se paragonata ai numeri di qualche anno fa, anche pre-crisi, e deve farlo come dimensione singola dei veicoli che oggi valgono in media 122 mln di euro, mentre per fare un breve esempio in olanda quotano circa 2 mld di euro come dimensione media. Al di là del fatto che quest’anno sia stato lanciato un nuovo fondo immobiliare retail, quello che sta avvenendo nell’industria dei fondi im-mobiliari è un cambiamento molto importante, che riguarda la struttura ed il modello operativo delle sGr e dei loro veicoli di investimento. Le strutture sono di-ventate più operative e professionali, il settore opera con molta maggiore trasparenza rispetto al passato, possiamo dire che è in corso una crescita culturale che fa dell’industria dei fondi italiana un vero part-ner per gli investitori connazionali ed internazionali. non più la sGr ed il fondo come un semplice depo-sito di liquidità, come a volte avveniva in passato con scarsa libertà decisionale, ma un operatore profes-sionale in grado di operare con mandato fiduciario nel real estate finanziario italiano. Non è un cambia-mento da poco, sottolineava Emanuele Caniggia che con la sua DeA Capital RE SGR rappresenta il più im-portante gestore italiano con circa 10 mld di euro di

dea CaPital re sgr

soCietà

16S

immobili investiti. È proprio cambiata la percezione che l’investitore estero ha del mercato italiano e dei suoi professionisti. Ma allora che cosa possono fare in più nei prossimi anni i fondi immobiliari e soprat-tutto quale futuro per la finanza immobiliare in Italia? innanzitutto i fondi possono fare tantissimo perché hanno gli strumenti per partecipare al recupero del territorio italiano, per investire nell’economia reale, anche con un fine sociale e quasi etico, per contri-buire a ridare valore a tutti gli immobili repossessed delle banche oggi in continua svalutazione, e devono ricominciare ad investire nel residenziale in tutte le sue forme moderne, il famoso “living” che tradotto vuol dire senior living, appartamento service, stu-dent housing, e non più solo social housing. non si può dire che queste nicchie di mercato oggi possano rappresentare un volume pari a uffici (41% nel mon-do) e commerciale, ma in italia possono diventare degli interessanti collaterali che messi insieme co-stituiscono una massa interessante. ”se ripensato in termini di innovazione di prodotto e di flessibilità, il comparto living rappresenta un driver di sviluppo del settore, perché lo stock esistente è inadeguato alle esigenze della domanda”, così ha commentato Ric-cardo Corsi di Fabrica SGR.

fondi: oltre i semplici numeri

riCCardo Corsi

Persona

fabriCa sgr

soCietà

Recupero del territorio? il recente esempio di FICO Eataly World di bologna, che è opera del Fondo pai gestito da prelios sGr, è un esempio di cosa può fare un fondo immobiliare: intervenire su un asset quasi abbandonato, riquali-ficarlo e valorizzarlo con un fine non solo economi-co ma anche sociale e legato al territorio, dare ren-dimenti interessanti per gli investitori che sono tutti istituzionali e non speculativi. oggi i fondi hanno a disposizione, come ha rilevato il rapporto di scena-ri immobiliari, 14 asset class su cui investire, senza contare i fondi di fondi. oggi i fondi possono creare strumenti misti che investono in quote mobiliari con sottostante immobiliare. Detto questo, in Italia l’in-vestimento dei veicoli finanziari è ancora in gran par-te (80%) indirizzato a immobili di tipo Core mentre il Value Added, ovvero creazione di valore, vale il 20%. tornando alla domanda iniziale, possiamo dire che il futuro della finanza immobiliare in Italia è sempre più legato alla sua componente immobiliare rispetto alla componente finanziaria: oggi esistono diversi veicoli (fondi, siiQ, sicaf) che possono essere adatti ai diver-si investitori, esistono più asset class e società strut-turate e più trasparenti per utilizzarli, c’e tanto stock da lavorare ma resta il tema della remunerazione di queste sGr (il problema delle commissioni al ribas-so), che è un grosso ostacolo. Il tema fiscale non si può dire non abbia impattato in maniera pesantissi-ma sui rendimenti di questi veicoli: se non altro una normativa più favorevole e sicura per l’investimento nel settore residenziale potrebbe favorire un ulteriore crescita del comparto. i numeri arriveranno se conti-nuerà questa crescita culturale e di struttura, ha af-fermato caniggia.

17Sfondi: oltre i semplici numeri

andrea Cornetti

Persona

Prelios sgr

soCietà

SERVIZIO E INTERVISTE REALIZZATI ALL’EVENTO

SERVIZIO

INTERVISTAEmanuele Caniggia

DeA Capital RE SGR

INTERVISTAGottardo Casadei

Studio Casadei

INTERVISTAMario Breglia

Scenari Immobiliari

18Sfondi: oltre i semplici numeri

INTERVISTADomenico Bilotta

InvestiRE SGR

INTERVISTAGiampaolo GalliCamera dei Deputati

INTERVISTAClaudio Cacciamani

Università degli Studi di Parma

19Sfondi: oltre i semplici numeri

lUCa dondi

Persona

20Scompetenze, informazioni e chiarezza

C’è un mercato là fuori, ma per sfruttarlo serve qual-cosa di più della semplice iniziativa e buona volontà. si tratta dei non performing Loans legati al mondo dell’immobiliare italiano, protagonisti lo scorso 23 novembre al seminario ilQi - nctm studio Legale.il microfono degli interventi se lo sono “conteso” tre-dici diversi relatori, delle diverse realtà del real estate nazionale, accumunati da un’unica esigenza: quel-la dell’organizzazione del sistema. Infatti, il mercato dei npL, per quanto interessante possa apparire, at-tualmente si trova in una situazione indefinita e poco chiara. E non si parla di una difficoltà derivante dai rapporti tra i diversi soggetti, ma una complessità in-terna ai soggetti stessi, in primis gli istituti di credito veri protagonisti di questo mercato grazie anche alle nuove linee guida dettate dalla bce.

Ci vuole pazienza. altro monito ricorrente è quello del saper aspettare che gli eventi seguano il proprio corso. con queste parole si è chiuso il primo panel della mattinata, quello di Luca Dondi Dall’Orologio, AD di Nomisma, che dopo una panoramica sulla ri-presa dell’economia, entra nel dettaglio dei mutui a

Competenze,informazioni e chiarezzaGli spunti offerti dal Seminario ilQI - Nctm Studio Legalesui NPL e il Real Estate italiano

di Kevin Massimino

rischio e dei crediti deteriorati. si parla, tra imprese e famiglie consumatrici, di circa 312 miliardi di euro, di cui 191 in sofferenza. uno stock che nonostante le manovre della bce rimane ancora molto elevato e collocato per più di un quarto nella zona nord occi-dentale del paese, con una gestione non semplice, a partire dallo strumento delle aste immobiliari.nonostante i dati di dondi sulle esecuzioni siano in crescita, il settore fatica ancora a decollare, come spiegato dalle parole di Giuseppe Gabriele Mazzetta, AD di NPLs RE_Solutions e Presidente del Comitato NPL di Assoimmobiliare. dopo il periodo della crisi, il numero delle aste immobiliari è tornato a crescere, ma nonostante questo il numero di compravendite fatica a tenere il passo. Questo è dovuto all’inespe-rienza di questo settore che confrontato a quello dei siti di annunci più comuni offre uno scenario impie-toso. un annuncio medio di un sito di aste raccoglie oltre due volte le visite di un suo concorrente gene-ralista, ma la sua possibilità di compravendita è del 7%, mentre il secondo ha una possibilità di successo del 93%. Ciò è dovuto all’inadeguata commercializ-zazione da parte di chi gestisce l’immobile, in molti casi ancora abitato dal suo precedente proprietario, ma anche alla lentezza burocratica, come il decreto di trasferimento e i permessi di costruzione in sca-denza. servono per questo normative in grado di sbloccare la situazione e metterla alla pari dei suoi concorrenti.

giUsePPe gabrielemazzetta

Persona

21Scompetenze, informazioni e chiarezza

La BCE non sta a guardare. in aiuto al settore ban-cario del Vecchio continente ci ha pensato la banca centrale europea, che il 20 marzo 2017 ha pubbli-cato le linee guida definitive da seguire per i NPL. A spiegare l’iter di costruzione di questi dettami, e qua-li innovazioni porta con sé, è Matteo Gallanti, Socio di Nctm Studio Legale. Le linee guida si rivolgono a enti creditizi, ma sopratutto alle banche, e introdu-cono criteri di vigilanza in merito alla rilevazione dei crediti in sofferenza e alle misure di concessione nel loro ciclo di vita. La BCE, inoltre, controllerà anche la governance della banca in modo da capire effettiva-mente le risorse, umane e tecnologiche al servizio di questo settore, oltre alle policies operative e alla co-municazione con le autorità di vigilanza. Una serie di obblighi che metteranno inizialmente sotto pressio-ne gli istituti, chiamati a dover organizzare un piano di informazione e comunicazione ad hoc, al quale si aggiunge il nuovo meccanismo di accantonamento dell’Addendum. Questo andrebbe ad incrementare il numero di cessioni di npL a fronte però di conse-guenze negative sull’effettivo prezzo di cessione.Stefano Scopigli, Managing Director di Yard Credit e Asset Management, mette il punto sull’importanza di impedire che un credito diventi in sofferenza. ser-ve per questo una gestione produttiva degli Unlikely to Pay, attraverso controlli sistematici dei crediti in bonis. per fare questo è necessario tenere sotto controllo la gestione del rischio, mantenendo aperto

matteo gallanti

Persona

stefano sCoPigli

Persona

22Scompetenze, informazioni e chiarezza

il dialogo col debitore, in modo da capire lo stato dell’immobile e prevenire costi procedurali e ridur-re i tempi di recupero. L’individuazione dei processi a rischio è alla base del risk assessement, il quale permette di elaborare le migliori strategie di uscita ed evita, tra le altre cose, il deprezzamento dell’im-mobile all’asta. Naturalmente per una buona strate-gia resta fondamentale la padronanza delle diverse competenze immobiliari, magari grazie alla presenza di un team preposto per questo settore.

Valutare, per non svalutare. Le linee guida della bce vengono riprese all’inizio dell’intervento di Diego Bortot, Managing Director Debt Advisory Services di Duff&Phelps REAG, il quale apre il capitolo delle valutazioni immobiliari e delle garanzie ad esse le-gate. naturalmente le valutazioni in un contesto giudiziario vengono a mutare, perché queste non prendono in considerazione le limitazioni alla com-merciabilità dovute alle tempistiche del venditore. tuttavia gli standard prevedono assunzioni di crite-ri speciali, soprattutto in casi in cui il bene non può essere liberamente offerto sul mercato. tra questi il valore di liquidazione in tempi brevi, che può risentire della condizione del venditore e della sua capacità di intraprendere un percorso di vendita, generalmente compreso tra i 6 e i 12 mesi. Vi è poi il Judical Value, che rappresenta il valore per vendita legato specifi-catamente alla vendita tramite asta giudiziaria, dove le variabili sono dettate in primis dalla situazione giu-diziaria relativa a quello specifico immobile.a parlare per le banche è Mauro Rizzi, Director Deutsche Bank e CEO di Deutsche Bank Mutui, che espone i tre filoni di gestione dei NPL seguiti dalla banca tedesca che sono: best practices nei proces-so di recupero; valorizzazione degli asset a garanzia;

diego bortot

Persona

maUro rizzi

Persona

23Scompetenze, informazioni e chiarezza

la cessione come strategia di de-risking. La prima prevede strategie di classificazione dell’asset e di vendita stragiudiziale, come ad esempio la vendi-ta consensuale dell’immobile, o sistemi di suppor-to all’asta, al fine di evitarne una totale svalutazione. il secondo blocco strategico riguarda le valutazioni delle garanzie e delle potenzialità dell’asset e la defi-nizione di una strategia “tailor made”. L’ultimo insie-me racchiude una logica di cessione di interi porta-fogli ben mixati, accompagnati da un sistema di data room il più completo possibile, per rendere l’offerta più appetibile e quindi svalutazioni più contenuti.Dall’esperienza di DBMutui si passa a quella di Aquileia Capital Services, con le parole del suo Direttore Generale Alfredo Balzotti, che pone l’ac-cento sull’importanza sul gestore privato del porta-foglio di crediti deteriorati al fine di rendere più sicura la strategy plan dei crediti deteriorati.per quanto riguarda la riduzione degli stock di npL Marco Monselesan, Head of Business Development di Prelios Credit Servicing, ha spiegato come la car-tolarizzazione attraverso i Gacs sia ancora la stra-tegia migliore per le banche. Questo anche in virtù delle nuove linee guida della bce che, come detto, richiederanno una mole di lavoro non indifferente.

Residenziale e servizi. Monselesan nel suo interven-to parla di reoco, una misura che Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF RE Services, inserisce tra le nuove strategie di difesa nei confronti della perdita di valore. un dato che spesso si tende a misurare in modo troppo superficiale, senza considerare che il mercato è fortemente variegato anche all’interno di piccole città. Al fine di stimare nel modo più efficien-te possibile il valore di un asset residenziale Magnolfi

alfredo balzotti

Persona

marCo monselesan

Persona

stefano magnolfi

Persona

24Scompetenze, informazioni e chiarezza

presentata come soluzione l’Automatic Valuation Model (aVM), un sistema di monitoraggio che esclu-de l’intervento umano al fine di ottenere un monito-raggio che rimane costante al di là di valutazioni o compravendite, ma soprattutto capace di compren-dere a pieno le potenzialità dell’immobile.potenziale che spesso deve essere ritrovato in un as-set. Per questo diventa importante anche l’apporto fornito dai servizi, come spiegato da Marina Concilio, Amministratore Unico di RE Think Italy, la quale ri-prende il tema centrale del seminario: la competen-za. prendendo spunto dalle proprie esperienze lavo-rative, la Concilio parla delle difficoltà riscontrate nel dover rivalorizzare diversi immobili dello stesso por-tafoglio in poco tempo, andandosi a scontrare con realtà e pratiche di lavoro non univoche, ma sulle quali è necessario un controllo costante.

Buone prospettive. se da un lato ci sono molte dif-ficoltà, dall’altro però si percepisce molto ottimismo su questo mercato. a ribadirlo è Andrea Calzavacca, Senior Capital Advisor di CBRE, non solo perché le banche hanno ricominciato a vendere, ma perché gli investitori hanno iniziato a comprare. dati parla-no chiaro, i volumi italiani di npL venduti sono au-mentati del 180% tra 2015 e 2016, con una stima di volumi per il 2017 che si attesta sugli 80 miliardi di

marina ConCilio

Persona

andrea CalzavaCCa

Persona

25Scompetenze, informazioni e chiarezza

euro. Questo, soprattutto nel settore del real estate, è merito di un’offerta cresciuta nella qualità, perché chi vende si sta rendendo conto quanto quest’ulti-mo elemento sia decisivo nell’accrescere l’appeal di un immobile. e così grandi investitori internazionali si sono inseriti nel mercato italiano, con all’attivo nu-merosi deal, avvenuti attraverso diverse tipologie di operazioni.a vedere prospettive interessanti è anche Riccardo Bernardi, AD di RE/MAX Corporate, che dal suo pun-to di vista evidenzia, come i relatori precedenti, la ne-cessità di maggiore chiarezza e organizzazione del sistema, soprattutto sotto il punto di vista delle pe-rizie. Queste, infatti, il più delle volte non corrispon-dono alla realtà dei fatti, perché le carenze del siste-ma costringono gli operatori a lavorare in modo poco accurato rispetto ai professionisti che il prodotto lo devono rendere appetibile al cliente finale.a tirare le somme del seminario è Piercarlo Rolando, AD di Axia.RE, che chiude il cerchio sulla necessità di competenza da parte dei diversi soggetti, una spinta che per le banche è arrivata direttamente dalla sede centrale dell’Unione Europea. Questo perché la ge-stione dei dati e delle informazioni è fondamentale, anche nelle poco considerate ctu, le quali agiscono in uno spazio ancora poco definito. Il mercato dei cre-diti deteriorati si propone così come un puzzle, dove i pezzi sono difficili da incastrare a causa delle forme indefinite, ma che una volta sistemato è in grado di offrire un risultato finale più che interessante.

riCCardo bernardi

Persona

PierCarlo rolando

Persona

26Scompetenze, informazioni e chiarezza

GLI INTERVENTI INTEGRALI DEI RELATORI

ATTORI E DINAMICHE DEL MERCATO DEI NON PERFORMING LOANS

Luca DondiNomisma

RUOLO, VALORE E FUTURODEI NON PERFORMING LOANS PER

L’INDUSTRIA IMMOBILIARE IN ITALIAGiuseppe Gabriele Mazzetta

Assoimmobiliare - NPLs RE_Solutions

IL QUADRO NORMATIVO EREGOLAMENTARE DEI NPL: LE

NOVITÀ INTRODOTTE DALLE LINEE GUIDA DELLA BCE

Matteo GallantiNCTM Studio Legale

L’IMPORTANZA DELRISK ASSESSMENT PER UN NUOVO

APPROCCIO AL CREDITOStefano Scopigli

YARD Credit & Asset Management

27Scompetenze, informazioni e chiarezza

I CRITERI DI VALUTAZIONEDELLE GARANZIE IMMOBILIARI

Diego BortotDuff & Phelps REAG

L’ESPERIENZA DI DEUTSCHE BANK MUTUI NELLA GESTIONE DEI NON

PERFORMING LOANSMauro Rizzi

Deutsche Bank - Deutsche Bank Mutui

DALLA BAD BANK AL SERVICINGPER UN INVESTITORE FINANZIARIO

Alfredo BalzottiAquileia Capital

LE PROCEDURE ESECUTIVEIMMOBILIARI ALLA LUCE DELLA

RIFORMA (D. L. 83/15)Marco Monselesan

Prelios Credit Servicing

NPL RESIDENZIALI: NOVITÀNORMATIVE, STRUMENTI DI

VALUTAZIONE, MONITORAGGIOE RECUPERO

Stefano MagnolfiCRIF Real Estate Services

I SERVIZI TECNICI PER I NPLMarina Concilio

RE THINK Italy

28Scompetenze, informazioni e chiarezza

NPL MARKET E REAL ESTATE BUSINESS: MERCATI IN SOVRAPPOSIZIONE

Andrea CalzavaccaCBRE

PERIZIA VS ANALISI DI MERCATOE MARKETING MIRATO

Riccardo BernardiRE/MAX Corporate

CONCLUSIONIPiercarlo Rolando

AxiA.RE

LE INTERVISTE REALIZZATE ALL’EVENTO

Luca DondiNomisma

Riccardo BernardiRE/MAX Corporate

Diego PavanEdilvi

Valerio DuchiniB&B Hotels Italia

Aldo AlettiBanco BPM

29Scompetenze, informazioni e chiarezza

30Sprogettare il bosco verticale

Progettareil bosco

verticaleUn prototipo

che sta generandoedifici simili nel mondo

di Cristina Giua

Un edificio innovativo, che mette in gioco architettura, tecnologia, edilizia e bo-tanica, in un mix riuscito che è stato capace di diventare in poco tempo (è stato inaugurato circa due anni fa) un modello iconico da esportare in tutto il mondo. stiamo parlando del bosco Verticale, il complesso a destinazione residenziale composto da due torri di diversa altezza, che è stato costruito nell’area di Porta nuova, a Milano, a due passi dalla Fondazione riccardo catella e dai grattacieli direzionali del nuovo baricentro economico-finanziario di Piazza Gae Aulenti.

Per raccontare l’eccezionalità del progetto è stato organizzata, proprio presso la Fondazione riccar-do Catella, un’intera giornata di convegno formati-vo - dalle 9 della mattina fino alle 18 di sera del 17 novembre - con anche la possibilità di una visita alle torri in esterni. Nel corso dell’evento, dal titolo Bosco Verticale: la sfida della nuova architettura, si sono passati la parola i protagonisti che hanno spiegato i segreti del progetto ad un fitto pubblico di addetti ai lavori (molti gli architetti e gli ingegneri presenti in sala). Attorno a questo edificio ha lavorato anche un gruppo di aziende, per lo più italiane, che hanno avu-to modo di esporre e raccontare (vedi gli esempi di Saint-Gobain e Vimar) i propri prodotti. Per l’interior design la firma di riferimento è stata Coima Image di alida Forte catella, a cui nel corso del convegno è spettato il compito di spiegare lo stile e gli allesti-menti per gli interni. stefano boeri, che con il suo studio stefano boeri e Architetti ha firmato il progetto, ha spiegato come “la natura vivente possa diventare un materiale es-senziale dell’architettura. Ma non si tratta di verde ornamentale, bensì di un edificio che ospita 21mila piante di 100 specie diverse, in grado di diventare un sistema vegetale”. Molto il lavoro anche per i botani-ci (il verde del Bosco Verticale porta la firma di Laura

stefano boeri

Persona

stefano boerie arChitetti

soCietà

31Sprogettare il bosco verticale

Gatti) chiamati a costruire lo spazio per gli alberi, a misurarne le traiettorie evolutive, a studiare la com-posizione della terra più adatta alle radici. addirittura a testare nella galleria del vento la forza dei flussi d’aria ad alta quota su rami e fusti (tanto che le pian-te più esposte sono state ingabbiate per garantire il massimo della sicurezza).È emerso dunque il ritratto di un edificio ad altro tas-so di tecnologia, che cambia colori con le stagioni e il cui verde garantisce alcuni vantaggi molto pratici: fa da barriera acustica contro l’inquinamento sonoro della città circostante, ma anche da barriera assor-bente contro l’inquinamento atmosferico. E d’esta-te la fauna distribuita sulle facciate crea uno scudo contro il calore, garantendo temperature più fresche. “Una sfide radicale per un developer come Manfre-di catella – ha concluso boeri - possibile grazie agli acquirenti di reddito medio-alto a cui è destinato l’e-dificio che ci ha aiutato a sopportare i costi di ricer-ca”. Da qui l’altra idea forte emersa nel corso della giornata: il bosco Verticale come prototipo, in grado di generarne altri in cina, in sud america e in euro-pa (con la terrasse des cedres che sta sorgendo vi-cino a Losanna o la Foret Blanche a Parigi). Edifici quindi simili come concetto a quello milanese, ma con il verde in sintonia con i luoghi di realizzazione. Coima image

soCietà

alida forte Catella

Persona

32Sprogettare il bosco verticale

qitv

SALUTO DI BENVENUTOFrancesco Pupillo

Reed Midem

EUROCOMMERCIAL SHOPPING CENTRES IN ITALy

Roberto FraticelliEurocommercial Properties

WESTFIELD, MILANO John Burton

Westfield UK and Europe

RESCALDINA, CAGLIARI AND PIACENZAClaudio Ghidotti

Gallerie Commerciali Italia

Gli interventi integrali dei relatori al convegnoITALY: NEw DEVELOPMENT PROjECTS

organizzato da CNCC il 16 novembre a MAPIC 2017

S 33Sqitv

MAxIMALL POMPEIIPaolo Negri

Irgen Retail Management

WALTHERPARK, BOLZANOJohn BurtonWaltherPark

CASELLE OPEN MALL,TORINO

Giuseppe RovedaAedes SIIQ

SCALO VANCHIGLIA,TORINO

Fabio PorrecaSvicom

CASCINA MERLATA,MILANO

Simon WilcockFAS Holding Italy & Falcon Malls

34Sqitv

Altri contenuti disponibilisul portale QITV

torniamo a parlare di mercato residenziale con piero almiento (docente del corso sda bocconi Marketing immobiliare e real estate advisor) che cerca di trac-ciare un parallelo tra l’attività delle agenzie immobi-liari e quella della grande distribuzione: i mediatori della casa oggi non possono prescindere dal lavo-rare sinergicamente. se ne parla con dario castiglia (presidente re/MaX italia) e Marco tirelli (senior partner tirelli & partners).

MARKETING E REAL ESTATE: AGENZIE IMMOBILIARI COME GDO E BOUTIQUECOPERNICO 40

MARKETING & RE

i sistemi di climatizzazione WLhp per i centri com-merciali offrono comfort, affidabilità e risparmio. La sigla sta per Water Loop heat pump, una soluzione evoluta molto utile ai grandi edifici a uso commer-ciale. il sistema ad anello, infatti, fa parte dei sistemi di climatizzazione decentralizzati: il costo del primo investimento, costituito dalle sole predisposizioni, è minimizzato, affidando l’acquisto delle unità di cli-matizzazione a ciascun singolo tenant. a spiegarlo è davide Grimaldi di clivet.

CENTRI COMMERCIALI E CLIMATIZZAZIONE:I SISTEMI WLHPCOPERNICO 40

FORMAZIONE

35Sqitv

nella giornata di apertura della XiV edizione di Urbanpromo, stefano stanghellini, presidente urbit (urbanistica italiana) spiega quali saranno i temi forti delle quattro giornate di manifestazione, che quest’anno portano come sottotitolo Progetti per il Paese. Grande spazio alla riqualificazione ur-bana, al social housing e ad altre tematiche legate alla progettazione architettonica e urbanistica, con l’obiettivo di creare un dialogo trasversale tra gli operatori di settore (architetti, progettisti, università, pubbliche amministrazioni, real estate ed edilizia).

STANGHELLINI (URBANPROMO): SUPERAREGLI STECCATI NEL MONDO ECONOMICOMILANO

INTERVISTE

nato come palazzo dello sport nel 1923, in segui-to diventato uno dei primi edifici a fare parte del-la Fiera di Milano e ora pronto ad aprire una nuo-vo capitolo della sua storia all’interno del quartiere di cityLife. a raccontare la prima fase del restau-ro conservativo, che ha visto protagoniste le parti esterne dell’edificio è Roberto Russo, Direttore Ur-banistica, permitting e opere pubbliche di cityLife, in occasione della cerimonia ufficiale di inaugura-zione dalla prima parte dei lavori.

RUSSO, CITyLIFE: UN EDIFICIO POLIFUNZIONALE ALL’INTERNO DEL GRANDE PROGETTO URBANOMILANO

INTERVISTE

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nato come palazzo dello sport nel 1923, in seguito è diventato uno dei primi edifici a fare parte della Fiera di Milano e che ora si prepara ad aprire una nuovo capitolo della sua storia all’interno del quar-tiere di cityLife. a raccontare la prima fase del re-stauro conservativo, che ha visto protagoniste le parti esterne dell’edificio è Roberto Russo, Direttore urbanistica, permitting e opere pubbliche di cityLi-fe, in occasione della cerimonia ufficiale di inaugu-razione dalla prima parte dei lavori.

BORGHI (CITyLIFE): NUOVA VITAPER IL PADIGLIONE 3MILANO

INTERVISTE

un restauro studiato in collaborazione con la so-printendenza archeologia, belle arti e paesaggio di Milano, per restituire alla città il Padiglione 3 dell’ex Fiera. A raccontare le caratteristiche dell’intervento sulle facciate dell’edificio, ora inserito a pieno titolo nel quartiere cityLife, è attilio Maria navarra, presi-dente di Italiana Costruzioni. La società guidata da Navarra ha eseguito i lavori con l’obiettivo di dare risalto agli elementi decorativi Art Nouveau e all’e-quilibrio compositivo dell’immobile.

NAVARRA (ITALIANA COSTRUZIONI): L’INTERVENTO SULLE FACCIATE A CITyLIFEMILANO

INTERVISTE

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