IntervIsta esclusIva al neo-presIdente Gabriele buia

ANCE: il CorAggio dEllA CoNtiNuità

Locazioni a 360°al seminario

de ilqi

aLberghi itaLiani

Workshop de ilqi

sui nuovi trend

2S

articoli

le sfide dei costruttoripagina 9

sommarIo

sommario

come sarà l’albergo del futuro?pagina 14

l’affermazione delle locazionipagina 21

come efficientare il patrimonio pubblico: un caso pratico

pagina 29

rubriche

editoriale

report

deals

qitv

Main Sponsor

quando l’albergo cambia facciaL’Hospitality italiana ha sete di rinnovamento, nella forma e nelle strutture

mercoledì 22 febbraio - milano

Scopri di più

turismo e alberGhi in italiaGiuseppe roma, Touring Club Italiano

investire neGli alberGhivalerio duchini, B&B Hotels Italiaulrich demetz, Motel One Group

ilQIConvegno

proGettare un alberGomarco piva, Studio Marco PivaGiancarlo cavazzoni, Cavazzoni Associatimassimo roj, Progetto CMRalessandro roversi, Schindler Italia

Gestire un alberGoGiampiero schiavo, Castello SGRemiliano russo, Studio Legale ERRELegalmauro vinci, Nh Hotel Group

commercializzare un alberGodario leone, Cushman & Wakefielddomenico Basanisi, CBRE Hotels Italy

Hembert penaranda, Officina ArchitettiFabio curcio valentini, CVHPFrancesco Gori, ESA Engineering

alan mantin, Hiltondario sala, Honeywell Building Solutionsotmar michaeler, Falkensteiner Michaeler Tourism Group

valorizzare il patrimonio pubblico in chiave turisticastefano mantella, Agenzia del Demanio

Sponsor

mario Ferraro, Smeralda Holdingalessandro Belli, CDP Investimenti SGR

michele de marco, JLL Hotels & Hospitality Groupraffaella peloso, RICS Italia

saluto di benvenutomarco recalcati, UniCredit

guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

4S

una nuova visionedel Paesela scomparsa di claudio de albertis ha lasciato un grande vuoto nelle file dell’ANCE, la “sua” associazio-ne. Per Gabriele Buia, chiamato a subentrargli fino alla fine del mandato presidenziale, si tratta di continuare sulla traccia impostata dal suo predecessore e ami-co. Un percorso tutto in salita, vuoi per le condizioni del mercato, vuoi per la funzione che il mondo dei costruttori edili è chiamato a interpretare. un ruolo sostanzialmente diverso rispetto alla tradizione che impone l’assunzione di un nuovo modello operativo improntato alla digitalizzazione, all’integrazione con le altre parti del progetto costruttivo e a una visio-ne di economia circolare del prodotto immobiliare. Non è una strada facile per chi spesso non ha brillato per dinamismo e innovazione. Ma è l’unica possibile, pena l’uscita dal mercato.Non è facile anche perché, immaginiamo, non tutti siano allineati all’interno dell’ANCE verso questa ri-conversione, preferendo puntare su altri driver per uscire dalla crisi.Certo è che il sistema Paese ha bisogno dell’ANCE e dei suoi costruttori per ridare slancio all’economia che, come tutti sappiamo, parte proprio dall’edilizia. Il problema è come operare e con quali linee guida. Una strada che sia l’ANCE sia Assoimmobiliare do-vrebbero compiere assieme, arrivando a costituire una forza coesa e compatta, pur nel rispetto delle reciproche rappresentanze di settore. Da qui deriva, secondo noi, un altro campo in cui Buia e i suoi più stretti collaboratori devono impegnarsi a giocare: quello di una visione condivisa del futuro dell’Italia. che non è cosa da poco conto.

editoriale

il mondo delle locazioniNuovi modelli di costruzione e di contratti

giovedì 16 febbraio 2017 - Sede Nctm, Milano

Scopri di più

inTerVerranno al conVegno:

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Elena MolignoniNomisma

Luigi CroceStudio Legale Nctm

Barbara AloisiStudio Legale Nctm

Silvia SpronelliSolo Affitti

Armando BorghiCityLife

Enzo AlbaneseSigest

Marco SperettaGabetti PS

Assoimmobiliare

Marcello CrucianiANCE

deals 6S

Vai alla TABELLA DEALS 2017Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel

dealsmilano - 54 milioni

idea fimit comunica che il fondo rho im-mobiliare - Comparto Core, fondo comune di investimento alternativo (fia) immobilia-re multicomparto riservato di tipo chiuso, ha perfezionato la vendita di un immobile cie-lo-terra, a Milano. L’immobile, sito in Galleria San Carlo n. 6, nei pressi di Piazza San Babi-la, si sviluppa su otto piani fuori terra oltre a cinque piani interrati a uso prevalente uffici e commerciale. L’immobile è pluritenant e lo-cato per oltre il 60% della superficie utile. È stato venduto al prezzo di 54 mln di euro a una joint venture con un investitore istituzio-nale internazionale

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focusqiratingcasa

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DeaDline: 11 marzo 2016

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report 8S

report A CurA diNomismA

Se si confrontano i 654 milioni di euro di investimenti realizzati dalle ESCo (Energy Service Company) con i 5,63 miliardi di euro di investimenti rivolti all’efficientamento energetico in Italia nel corso del 2015, ci si rende conto del peso ancora molto ridotto occupato da questi operatori del mercato dell’efficienza. Le ESCo manifestano una evidente difficoltà ad inserirsi nel settore della Pubblica Amministrazione (dove la loro quota di mercato è di circa il 15%) e, ancor di più, in quello residenziale (con una quota attorno all’1%). Anche escludendo questi due settori, esse coprono una fetta di mercato di appena il 21,2% del totale. Le ESCo che operano sul mercato italiano scontano una struttura dimensionale eccessivamente ridotta: circa il 79% delle ESCo ha un fatturato inferiore ai 5 milioni di euro, e questo fa sì che esse di dimostrino inadeguate a svilup-pare competenze competitive rispetto a quelle già in possesso dei clienti. Anche con riferimento agli appalti per interventi di riqualificazione energetica, la gran parte delle ESCo è tagliata fuori da questo tipo di mercato, dal momento che il valore medio di un appalto si aggira nell’ordine dei 5 milioni di euro a cui associa un requisito di fatturato superiore ai 12,5 milioni di euro.

IdentIkIt delle eSCo ItalIane

efficienza energetica: un mercatotutto da costruire

Residenze e PA i settori chiave per le ESCo

Fonte: Nomisma

Gruppo 1 Gruppo 2 Gruppo 3

Fatturato minoredi 5 mln €

Fatturato compresotra 5 e 12,5 mln €

Fatturato maggioredi 12,5 mln €

consistenza 79% 6% 15%

Fatturato medio 0,576 mln € 83 mln € 210 mln €

patrimonio netto medio 0,378 mln € 1,8 mln € 55 mln €

ebit medio 0,005 mln € 0,04 mln € 2,4 mln €

9Sle Sfide dei coStruttori

le sfidedei costruttoridi Cristina Giua

Gabriele Buia, Presidente ANCE,parla di riqualificazione, digital e Codice appalti

Un compito non facile quello di Gabriele Buia, che da dicembre scorso è stato nominato successore di Claudio De Albertis alla presidenza dell’ANCE, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili. Da una parte c’è una poltrona importante, occupata fino alla fine in maniera straordinaria dal predecessore di Buia, dall’altra c’è un mercato delle costruzioni che stenta a riprendersi da una crisi durissima. Una doppia sfida, dunque, su cui il Quotidiano Immobiliare ha voluto saperne di più, intervistando il neo-presidente su strategie e piani per il futuro.

10S

presidente, quali saranno le linee guida del suo mandato? ha già scelto la squadra del direttivo?E’ un grande onore per me portare a compimento il mandato avviato da Claudio De Albertis, con tutta la squadra di Presidenza che lui aveva designato. Fare il presidente, sono sue parole, è “saper traghettare l’associazione nel cambiamento con coraggio, nella difesa di tutti gli associati, purché onesti e corretti”. Con questo obiettivo, ho assunto il mio incarico, con-sapevole che è solo nel segno del cambiamento che si possono vincere le sfide che il nostro settore ha di fronte a sé. Ci vogliono scelte coraggiose e muta-menti radicali nel modo di concepire il fare impresa, e il fare impresa di costruzione in particolare. E’ ne-cessario definire una politica industriale per il setto-re, perché è solo riaccendendo la creatività impren-ditoriale e cogliendo le opportunità di un mercato in continua evoluzione che si può riportare l’impresa al centro del processo produttivo. E per farlo, non po-trà mancare la spinta decisiva della digitalizzazione, vero motore propulsore del futuro della nostra pro-fessione al quale intendo dedicare grande attenzio-ne e impegno affinché possa diventare patrimonio di tutti e non rimanere solo di pochi, come accade ora. Tra le priorità di intervento c’è senza dubbio quella della rigenerazione urbana. Un concetto fin troppo teorizzato, negli ultimi tempi, ma mai attuato vera-mente. Ed è questa la sfida che dobbiamo saper co-gliere mettendo a punto una strategia complessiva per trasformare i buoni propositi in interventi concre-ti. Per farlo avremo bisogno di molti strumenti: nor-me urbanistiche, incentivi fiscali, procedure snelle ed efficaci. Un pacchetto di misure che intendo con-

gAbriElE buiA

PErsoNA

le Sfide dei coStruttori

ANCE

soCiEtà

11S

segnare quanto prima a Parlamento e Governo, per provare finalmente a fare qualcosa per le nostre città, da troppo tempo abbandonate a se stesse. un tema che si lega indissolubilmente a quello della mes-sa in sicurezza del nostro patrimonio abitativo e a quel grande piano di prevenzione del rischio sismico e idrogeologico sul quale Casa Italia ha acceso i ri-flettori, ma che deve ancora realmente partire. Come ance siamo consapevoli che per provare a mettere in sicurezza il nostro fragile territorio occorre lo sfor-zo di tutti ed è per questo che stiamo dialogando con l’intera filiera delle costruzioni per elaborare percor-si condivisi a sostegno dell’innovazione di processo e di prodotto puntando alla qualità e all’efficienza. Ci sono poi le grandi sfide legate al nostro operare quotidiano: a cominciare da quella sul nuovo codice degli appalti che condividiamo nell’impianto e nelle finalità, ma che necessita di modifiche per consenti-re alle amministrazioni di aggiudicare i lavori in tempi certi e con modalità più snelle

passiamo al contesto in cui dovrà agire, ovvero al mercato dell’edilizia: a che punto è la crisi? Quali sono i dati chiave su fatturato, occupati, numero di imprese attive?lo scenario che è emerso dal nostro ultimo osserva-torio congiunturale non lascia molti dubbi: il settore fatica ancora a risollevarsi da una crisi che, in quasi dieci anni, ha portato a un crollo del fatturato del 35% e alla perdita di 600mila posti di lavoro, spazzando via

le Sfide dei coStruttori

dal mercato oltre 100mila imprese. il 2016 è stato un anno molto deludente, rispetto alle previsioni formu-late alla fine del 2015. Molte, infatti, sono state le oc-casioni mancate che non ci hanno consentito di ag-ganciare la ripresa, nonostante le importanti misure messe in campo dalla legge di stabilità del 2016. Tra le ragioni della mancata ripartenza, c’è senza dubbio la difficoltà nell’utilizzo delle risorse disponibili per nuove infrastrutture, che ci ha ancorato a un timi-do più 0,3% negli investimenti, mentre le previsioni di un anno fa stimavano un più 1%. A tenere vivo il mercato dell’edilizia, nel 2016, è stata quasi esclusi-vamente la forte spinta della riqualificazione del pa-trimonio abitativo, che svolge ormai il ruolo di driver del settore, con il 37% degli investimenti complessivi. qualche segnale di miglioramento è atteso nel 2017. L’Osservatorio ha previsto, infatti, un aumento dello 0,8% degli investimenti, per effetto soprattutto delle misure contenute nella legge di bilancio, che punta a un rilancio degli investimenti infrastrutturali, grazie a un cospicuo aumento di risorse per le opere pub-bliche, pari a +23,4%, e a un rafforzamento degli in-centivi fiscali esistenti, in particolare per la messa in sicurezza sismica, con una detrazione fino all’85%. Misure estremamente positive, ma che vanno rapi-damente tradotte in cantieri e in lavoro per le nostre imprese, altrimenti si ripeterà lo scenario deludente del 2016.

12Sle Sfide dei coStruttori

13S

Infine, quest’anno su quali iniziative associative punterete?Il 2017, come ben emerge dall’analisi congiunturale, deve rappresentare uno spartiacque per il nostro set-tore. Nulla può più essere come prima. E deve essere così anche per le nostre imprese e per la nostra as-sociazione. Vogliamo essere accanto ai bisogni reali degli imprenditori fornendogli soluzioni concrete, ma anche proponendogli visioni innovative su come fare la propria impresa. Vogliamo volare alto quando si tratta di disegnare con le istituzioni e i responsabi-li politici un nuovo percorso per l’industria delle co-struzioni nel nostro Paese, ma dovremo essere an-che capaci di assistere da vicino ogni nostra impresa per affrontare e risolvere i mille problemi quotidiani di gestione e di organizzazione del proprio lavoro. E lo faremo costruendo alleanze solide e collaborazio-ni sinergiche, consapevoli che il nostro settore è il più grande volano dell’economia interna e che, senza una reale ripresa dell’edilizia, il nostro Paese non po-trà seriamente ripartire.

le Sfide dei coStruttori

quaNdo la logiStica crea valore

Come saràl’albergo del futuro?

di Marina Bettoni

nel suo intervento di apertura al workshop Alberghi italiani: performance e in-novazione, emilio valdameri, Progetto Turismo, ha esordito tracciando un qua-dro puntuale e dettagliato della situazione attuale del settore alberghiero in Italia, sottolineando come gli alberghi stiano letteralmente cambiando pelle grazie alle tecnologie e ai materiali di nuova generazione, alle moderne tecniche costruttive, ma anche ai modelli di gestione innovativi e a manager che lo gestiscono come una vera azienda. Un’azienda che deve rendere e sapere innovarsi se vuole resta-re sull’onda, che deve essere performante nell’offerta al cliente ma anche sotto il profilo dell’efficienza energetica.

I nuovi trend che guideranno il settore al workshop de ilQI

14ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

le strutture alberghiere italiane sono considerate in generale piuttosto vecchie e comunque non sempre al passo con i tempi e a più voci si chiede una profon-da riqualificazione degli edifici che ospitano gli hotel. Ma quanto costa rifare un albergo? Sicuramente è un’operazione che costa parecchio quindi va fatta con cognizione di causa, con una precisa pianifica-zione. “Il mercato negli ultimi anni è stato caratte-rizzato da due macro tendenze”, ha spiegato ancora Valdameri. “Da un lato troviamo hotel che si distin-guono come unici nella loro realtà, vere icone come quelle che realizza Simone Micheli e che lui stesso chiama ‘hotel opera’, e dall’altro lato troviamo l’affi-liazione a grandi brand che, con una estesa diversi-ficazione interna dell’offerta, riescono a coprire una fascia molto ampia del mercato”. L’operatore è spinto quindi a fare delle scelte: o pe-netrare il mercato (che ormai è esteso a tutto il glo-bo) affiliandosi a brand importanti che già tracciano la strada, oppure ragionare sulla propria identità e renderla unica. Al di là della direzione molti sono gli aspetti da valutare sia in fase di riqualificazione sia in fase di realizzazione del nuovo: chi è l’investitore, dove è posizionato l’albergo, quanto grande è, il bud-get a disposizione, quali finalità ha, in quale fascia si posizionerà l’hotel, …

CONVEGNOquando

l’albergocambia facciaL’Hospitality italiana

ha sete di rinnovamento, nella forma e nelle

strutture

22 febbraiomilano

sCOpri di più

15ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

Emilio vAldAmEri

PErsoNA

Per una vera e propria progettazione funzionale e or-ganica serve un’analisi strategica e vestire il prodotto con quegli elementi che diventeranno caratterizzanti.Chi la fa da padrone in futuro è sicuramente la tecno-logia che sta cambiando l’approccio alla permanenza in un hotel. Il cellulare ormai è leader. Gli utilizzatori chiedono prima di tutto tecnologia – elemento che domina nelle recensioni – che ha portato soluzioni impensabili fino a poco tempo fa: pareti attrezzate a video, TV Oled, automazione totale della camera, …la classica vecchia camera con il bagno è da scor-dare. Non esiste più. Il cliente va stupito e lo spazio progettuale in questa direzione è ampissimo. Ciò che prima poteva essere un accessorio di prestigio oggi è diventato basic, e viene richiesto da tutti i clienti che lo danno per scontato.

Allo stesso tempo estetica e qualità vanno a brac-cetto: l’obiettivo è spingere il cliente a fare una foto della stanza e dell’hotel che verrà condivisa in tempo reale sui social.“Un albergo per vincere oggi e domani la sua batta-glia nel mercato, dovrà essere sempre più iconico” spiega simone micheli. andando oltre una visione puramente stilistica ma centrando la discussione sui contenuti Micheli ha sottolineato che “creare alberghi estremamente distintivi e unici non è un’operazione semplice, perché nella stragrande maggioranza vi è una sorta di omologazione. Va costruita una fabbrica

scopri di più

la nuova dimensionedegli hotel

italiani

16ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

simoNE miChEli

PErsoNA

vincente sul fronte commerciale, che deve cambia-re completamente orizzonte rispetto all’albergo tra-dizione, che oggi è finito. Siamo pronti a un nuovo periodo storico: o costruiamo storie completamente diverse da quelle che abbiamo vissuto finora o per-deremo sempre più quote di mercato”.

Il workshop si è sviluppato tracciando quattro filoni: il primo panel dal titolo tecnologia e performance per gli hotel, ha visto come protagonisti del dibattito Fa-bio bruschi, Honeywell Building Solutions, Fabrizio maja, Mitsubishi Electric, marco ceudek, GEWISS, in una discussione che ha evidenziato come l’evolu-zione dell’industria alberghiera sia strettamente le-gata alla tecnologia che soprattutto in alberghi dalle 4 stelle in su è oggi indispensabile per facilitare una gestione e un monitoraggio totale della struttura, an-che dell’efficientamento energetico. La “guest expe-rience immersive” diventa quindi valore per il cliente che vuole un’esperienza eccellente dal punto di vista del comfort e dei servizi. Quello che il cliente ricorda è il disagio provato: il benessere non deve essere un lusso. E deve essere praticamente invisibile, seppur presente, realizzando una building automation di alto livello prestazionale dell’hotel.

17ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

mArCo CEudEk

PErsoNA

tEodoro russo

PErsoNA

fAbio brusChi

PErsoNA

fAbrizio mAjA

PErsoNA

18ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

mArCo ClEriCi

PErsoNA

CristiNA PAiNi

PErsoNA

nel secondo panel Riqualificare gli hotel: esi-genza per la ripresa, la discussione è stata tra emilio valdameri, Progetto Turismo, teodoro russo, Dogale Costruzioni Srl e Giancarlo ca-vazzoni, Cavazzoni Associati, che hanno sotto-lineato da un lato la precarietà della gran parte degli hotel italiani e dall’altro come riqualifica-re un albergo richieda un investimento davve-ro importante. La ristrutturazione deve essere sentita come una necessità per rendere l’hotel idoneo agli standard che oggi il cliente chiede, anche in città storiche come Venezia, sottopo-ste a vincoli delle soprintendenze che rendo-no l’operazione più difficile e articolata. I costi occulti della gestione alberghiera vanno fatti emergere per migliorare la struttura anche in funzione di una migliore percezione del cliente.

Gestione e servizi per il rilancio dell’hotelle-rie è il titolo del terzo panel del workshop con marco clerici, World Capital, cristina paini, LHM Hotel Management Company, leonardo stassi, Marriott Development. Discussione che parte da una panoramica delle strutture alber-ghiere in Italia che è rappresentata da quasi 10 milioni di posti letto, con un afflusso di turisti internazionali che cercano esperienze uniche che raccontino anche la storia del luogo in cui sono collocati gli hotel. L’Italia piace anche agli investitori: Firenze, Roma, Milano, Venezia at-traggono gli interessi degli internazionali sia dall’Europa sia dall’Asia. Le prime location, il mare e la montagna portano gli investitori nel nostro Paese che però deve adeguarsi con at-tente operazioni, anche attraverso i fondi im-mobiliari (nazionali o stranieri) che potrebbero avere certamente un ruolo più importante.

giANCArlo CAvAzzoNi

PErsoNA

quaNdo la logiStica crea valore

ultimo panel da titolo progettazione degli hotel: i nuovi trend con simone micheli, Simone Micheli Ar-chitectural Hero, luca benetti, Stahlbau Pichler, luca monti, Studio M2R Architettura. Cosa significa pro-gettare un hotel nel 2017? Ce lo spiega inizialmente l’architetto Micheli che sottolinea come la “meravi-glia degli atti progettuali dovrà in futuro saper tra-durre la complessità del nostro tempo in semplicità, generando opere dal forte valore iconico”. Il cliente oggi è disponibile a spendere in una fascia alta per avere un’esperienza unica, scostandosi dalla massa dei turisti. Su questo fronte l’Italia è avvantaggiata offrendo un territorio talmente diversificato da es-sere attraente ed esplorabile in ogni suo angolo. il tema della sicurezza non può mancare, visti anche i recenti fatti: difficile pensare a nuovi stili e modelli costruttivi utilizzando schemi vecchi. Con materiali innovativi come l’acciaio, inoltre, si offrono all’inve-stitore tempi e costi certi. L’Italia è il quinto Paese al mondo in termini di mercato turistico ma anche in termini di sismicità: un edificio sicuro è un valore imprescindibile.

19S

luCA moNti

PErsoNA

coMe Sarà l’albergo del futuro?

luCA bENEtti

PErsoNA

lEoNArdo stAssi

PErsoNA

20ScoMe Sarà l’albergo del futuro?

Tecnologia e performanceper gli hoTel

Fabio Bruschi, Honeywell Building solutionsFabrizio Maja, Mitsubishi Electric

Marco Ceudek, GEWiss

1

gesTione e serViziper il rilancio dell’hoTellerie

Marco Clerici, World CapitalCristina paini, LHM Hotel Management Company

Leonardo stassi, Marriott development

3

progeTTazione degli hoTel:i nuoVi Trend

simone Micheli, simone Micheli Architectural HeroLuca Benetti, stahlbau pichler

Luca Monti, studio M2r Architettura

4

riqualificare gli hoTel:esigenza per la ripresa

Emilio Valdameri, Progetto TurismoTeodoro russo, Dogale Costruzioni Srl

Giancarlo Cavazzoni, Cavazzoni Associati

2

alberghi italianiperformance e innovazione

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l’affermazionedelle locazioni

Il seminario de ilQI affronta il temadelle soluzioni abitative pensate per l’affitto

di Elena Curnis

‘Il mondo delle locazioni. Nuovi modelli di costruzione e di contratti’ è il titolo del prossimo seminario che il Quotidiano Immobiliare organizza a Milano, presso Nctm Studio Legale, giovedì 16 febbraio. Anche in Italia si sta diffondendo sem-pre più la scelta dell’affitto al posto dell’acquisto, per questo abbiamo deciso di dedicare una mattinata di lavoro a questo tema, che sarà analizzato anche dal punto di vista normati-vo. Gli sviluppatori e le società di real estate si stanno ade-guando a questo nuovo trend, realizzando residenze pensate per un utilizzo temporaneo, con proposte di spazi, servizi e arredamenti adeguati per questa soluzione.

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21Sl’afferMazioNe delle locazioNi

La situazione del mercato delle locazioni, sarà presa in esame da elena molignoni, responsabile operati-vo area immobili, territorio, ambiente di nomisma, che parlerà anche della ‘casa di uso temporaneo’ come prodotto immobiliare emergente. “In Italia il mercato abitativo dell’affitto non è solo un problema di accessibilità economica o disponibilità di stock ri-qualificato – la insoddisfacente condizione d’uso del patrimonio abitativo in vendita sposta parte della do-manda verso la locazione – ma è anche un incrocio di esigenze e di mutamenti intergenerazionali. Ciò sta facendo prevalere nuovi modi di concepire la casa e di viverla: dalla ‘casa posseduta’ alla ‘casa condivisa’ e dalla ‘casa appartamento’ alla ‘casa come spazio di socialità’”, dichiara Molignoni.

I nuovi scenari di mercato, la strategicità della loca-zione residenziale e l’evoluzione dei prodotti immo-biliari per la locazione saranno i punti chiave dell’in-tervento di enzo albanese, presidente di sigest, il quale afferma che “le trasformazioni strutturali ri-chieste al mercato della locazione residenziale pon-gono come centrale il tema della gestione e della de-finizione di prodotti innovativi progettati ad hoc per l’affitto. Gli spazi della casa stanno mutando profon-damente: fluidità dell’abitare, l’iperconnessione, la ri-

ElENA moligNoNi

PErsoNA

viNCENzo AlbANEsE

PErsoNA

22Sl’afferMazioNe delle locazioNi

configurazione degli spazi, l’ibridazione e la condi-visione rappresentano i nuovi paradigmi dell’abitare contemporaneo. Inoltre – continua Albanese – l’uti-lizzo temporaneo della residenza, proprio del regime dell’affitto, cambia ulteriormente lo scenario dome-stico nel quale le scelte in termini di layout, di finiture e degli impianti differiscono notevolmente nel caso di vendita o locazione delle abitazioni. Innovazione di prodotto, dunque, ma anche di processo: affinché si realizzi un vero e proprio mercato istituzionale del-la locazione nel nostro Paese, non si può infatti pre-scindere dall’introduzione di Property Company, os-sia soggetti capaci di una gestione attiva ed evoluta dei propri asset”, conclude Albanese.

A seguire è previsto un intervento ‘a due voci’, fo-calizzato sul tema legale del mondo dell’affitto, con luigi croce, head of real estate department di nctm studio legale e barbara aloisi, equity partner dipartimento tributario di nctm studio legale che illustreranno il quadro normativo e fiscale delle loca-zioni. “Il regime vincolistico delle locazioni commer-ciali di cui alla legge 392/1978, si caratterizza per le sue rigidità e per gli squilibri cui può dare adito nella posizione delle parti – esordisce Croce – Questi limiti, unitamente alla situazione di incertezza dagli stessi

luigi CroCE

PErsoNA

bArbArA Aloisi

PErsoNA

23Sl’afferMazioNe delle locazioNi

talvolta derivante, hanno probabilmente rallentato la propensione all’investimento, specialmente da par-te degli investitori destinati a operare in ordinamenti caratterizzati da una maggiore certezza legislativa e da una minore propensione all’utilizzo strumentale della norma giuridica. Ne è derivata una situazione in cui ciascuna delle parti della locazione sconta l’ana-cronismo della norma disciplinante il rapporto: il lo-catore, in quanto assoggetto al rischio ‘gravi motivi’ e quindi all’instabilità del rapporto e all’impossibilità di programmare esattamente i propri flussi di cassa; il conduttore, in quanto impedito di ritagliare il rappor-to sulla base delle sue esigenze in termini di tempo e calcolo del corrispettivo. A fronte di una simile si-tuazione, l’intervento attuato con il Decreto Sblocca Italia è stato più che benvenuto. L’introduzione di un regime derogatorio rispetto alle previsioni della legge n. 392/1978 e il conseguente riposizionamento su un piano di parità delle parti non possono che giovare allo sviluppo del mercato delle locazioni” conclude, sottolineando come con favore va vista anche l’in-troduzione di schemi ‘alternativi’, quali il rent-to-buy. Proprio questo schema contrattuale è al centro della relazione di Aloisi. “Per favorire la ripresa delle con-trattazioni immobiliari, il legislatore (con l’art. 23 del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133) ha introdot-to nell’ordinamento italiano la disciplina del contrat-to di godimento in funzione della successiva aliena-zione di immobili, cosiddetto rent-to-buy” esordisce Aloisi. “La norma istitutiva del rent-to-buy, nel de-finire gli elementi caratterizzanti di tale fattispecie

24Sl’afferMazioNe delle locazioNi

contrattuale, non ha indicato la relativa disciplina fi-scale. L’Agenzia delle entrate ha tuttavia fornito indi-cazioni sul trattamento fiscale applicabile, sia ai fini delle imposte dirette che indirette, alle diverse fasi che caratterizzano il contratto rent-to-buy: godimen-to dell’immobile nei periodi precedenti l’esercizio del diritto d’acquisto, imputazione di una quota del ca-none a corrispettivo della successiva compravendita immobiliare, esercizio del diritto d’acquisto dell’im-mobile ovvero mancato esercizio dello stesso”. Se-condo l’Equity Partner di Nctm, un ulteriore strumen-to da valutare nell’ambito delle locazioni immobiliari sarebbe l’estensione della cedolare secca anche alle locazioni di unità immobiliari poste in essere da im-prese e società, superando in tal modo gli adempi-menti in materia di registro.

Il trend che vede l’aumento della scelta di abitazioni in locazione a discapito dell’acquisto, riguarda anche le residenze di lusso. A parlare di questo nuovo sce-nario, portando la propria esperienza sarà armando borghi, amministratore delegato di citylife, che porterà all’attenzione della platea anche l’integrazione tra vendite e affitti nel busi-ness plan del progetto.

“La domanda di residenza è oggetto di una forte trasfor-mazione nella quale i com-ponenti immobiliari sono sostituiti da altri fattori di carattere più marcatamen-te socio economico legati ArmANdo borghi

PErsoNA

25Sl’afferMazioNe delle locazioNi

ai cambiamenti del merca-to del lavoro e della cultura”, dichiara, anticipando il suo intervento, marcello crucia-ni, direttore direzione legi-slazione mercato privato di ance. “Vi è una crescita dei cosiddetti fuori sede per mo-tivi di lavoro o di studio per i quali la residenza ha un ca-rattere ben diverso dai sog-getti che si rivolgevano alla

locazione con il retropensiero di trovare una soluzio-ne durevole nel tempo”, continua Cruciani. “Collega-menti rispetto al luogo di lavoro/studio, qualità della residenza e connettività, sistemi di trasporto, servizi per la residenza, non utilizzo di veicoli privati per gli spostamenti. Questa è oggi l’offerta residenziale più ricercata e per la quale la competizione in termini di prezzi è relativa”. Ma, secondo Cruciani, c’è anche un altro tipo di domanda di residenza, più tradizionale, meno interessante economicamente e tra domanda e offerta continua a non esservi continuità. “Le tra-sformazioni urbane sono destinate a rappresentare un settore in crescita per la locazione di qualità dai rendimenti più che competitivi. Via libera per gli in-vestitori tradizionali e pure per i singoli risparmiatori, ma a fronte di un serio progetto di gestione e am-ministrazione, al pari di un titolo finanziario. Va però rimesso ordine nella normativa che regola gli inter-venti di housing sociale altrimenti si rischiano effetti negativi proprio sugli investitori”, conclude Cruciani.

mArCEllo CruCiANi

PErsoNA

26Sl’afferMazioNe delle locazioNi

Silvia Spronelli, Presidente di Solo Affitti, darà un quadro generale della dimensione del mercato degli affitti “il settore delle locazioni conta su numeri dav-vero importanti, oltre 1 milione e 600 mila transazioni. Un numero in crescita negli ultimi anni, con un trend in netta contrapposizione rispetto a quanto accade al mercato delle compravendite”. Spronelli farà an-che un confronto tra i due settori, affitto e acquisto, individuando i principali fattori che stanno portando all’affermazione delle locazioni, tra i quali le richieste non soddisfatte dall’acquisto e i cambiamenti socia-li-culturali. “L’abitazione principale è la prima moti-vazione di chi va in affitto, ma notiamo anche, a pro-posito di cambiamenti culturali, l’aumento dell’affitto in condivisione: un modo per suddividere le spese dell’affitto e contenere i costi. L’evoluzione dei biso-gni e la soddisfazione di nuove esigenze – conclude Spronelli – sono i plus che può garantire un agente immobiliare specializzato nelle locazioni, che sa leg-gere e anticipare il mercato, occupandosi di affitti, a 360 gradi”.

silviA sProNElli

PErsoNA

27Sl’afferMazioNe delle locazioNi

la conclusione del seminario sarà affidata a marco speret-ta, direttore Generale Grup-po Gabetti e rappresentante del tavolo valutazioni di as-soimmobiliare. ‘il consulen-te immobiliare non vive solo di transazioni’ è il titolo della sua relazione, che illustrerà al pubblico l’evoluzione del metodo operativo del consu-lente, i servizi di consulenza a

valore aggiunto e i progetti per il futuro. “Il mercato delle locazioni in Italia rappresenta un potenziale im-portante con un peso, in termini di volumi, capace di generare un giro d’affari che può costituire un’oppor-tunità di business per le agenzie immobiliari. Quindi oggi, nonostante la ripresa del mercato, proprio per l’evoluzione della domanda, un consulente non può vivere di sola intermediazione”, afferma Speretta.

mArCo sPErEttA

PErsoNA

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Come efficientareil patrimonio pubblico:

un caso praticoLa riqualificazione energetica di Cassano delle Murge

di Marco Luraschi

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Efficientare il patrimonio pubblico è possibile, anche a volte attingendo dai fondi comunitari che nel nostro Paese vengono così poco utilizzati. La tecnologia oggi permette operazioni che solo all’apparenza sono banali ma che invece hanno ef-fetti considerevoli sui bilanci degli enti locali, sulla riqualificazione del patrimonio pubblico e soprattutto sulla salute e sulla sicurezza dei cittadini (anche minori se si tratta di scuole). A volte, vengono riorganizzati gli impianti di più edifici, con una grande sinergia sistemica in ambito energetico e di conto economico. Il caso pratico che vi presentiamo oggi riguarda i lavori di efficientamento ener-getico per il Comune di Cassano delle Murge, in provincia di Bari, resi possibili dai finanziamenti Europei-POI “Energie Rinnovabili e Risparmio Energetico 2007-2013”. Nel caso specifico è stata realizzata la centralizzazione degli impianti di

coMe efficieNtare il patriMoNio pubblico:uN caSo pratico

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climatizzazione estiva e in-vernale di quattro edifici co-munali: gli immobili coinvolti erano il palazzo comunale, la sala consiliare, l’ufficio di po-lizia municipale, la biblioteca comunale. È stata progettata una centrale termica di trige-nerazione ubicata al di sotto di un giardino comunale dalla stessa, mediante una picco-la rete di teleriscaldamento sono stati alimentati i quattro

edifici dove sono stati operati interventi di efficien-tamento energetico sulle strutture (coibentazioni a cappotto e sostituzione di infissi) e adeguamento e ottimizzazione dei sistemi di distribuzione ed emis-sione degli impianti di climatizzazione per il funzio-namento a bassa temperatura (installazione di pan-nelli radianti a pavimento, pannelli radianti a soffitto, ventilconvettori). L’obiettivo del progetto era quello di migliorare l’effi-cienza energetica degli immobili pubblici e abbattere i costi di gestione, oltre che avere una riduzione degli impatti negativi sull’ambiente con la riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera e infine garantire un miglior comfort negli ambienti comunali di fruizione pubblica. La chiave della realizzazione impiantistica è stata trovare l’equlibrio tra la richiesta termica e quella elettrica, considerato il tipo di utilizzo degli im-mobili, mentre dal punto di vista tecnico, il progetti-sta ha dovuto variare i sistemi di emissione esistenti nei diversi edifici (la maggior parte degli edifici erano dotati di impianti con termosifoni tradizionali) .

tECNoCAsAClimAtizzAzioNE

soCiEtà

coMe efficieNtare il patriMoNio pubblico:uN caSo pratico

proGettazIone esecutIva e dIrezIone lavorIRTP: Ing. Vincenzo Lanzolla

p.I.Gabriele Martielli Ing. Agnese Di Donna

responsaBIle unIcodel procedImentoIng. Domenico Petruzzellis

Impresa aGGIudIcatarIadeI lavorICPL Concordia soc. coop.

FornItura e consulenza tecnoloGIaTecnocasa Climatizzazione

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Entrando nel tecnico, il cuore dell’impianto centraliz-zato è un sistema costituito da: • 2 microcogeneratori a gas XRGI 20; • 2 pompe di calore geotermiche collegate in casca-

ta e alimentate da n.11 sonde geotermiche verti-cali ad alta profondità (circa 90 mt);

• 1 assorbitore a bromuro di litio per il funzionamen-to estivo;

• circuito primario di centrale; • 1 sistema di supervisione e controllo della centrale

tecnologica (building automation) in grado di ge-stire le sottocentrali, le temperature e gli orari di accensione degli impianti nei vari edifici con due postazioni di controllo.

coMe efficieNtare il patriMoNio pubblico:uN caSo pratico

Una rete di teleriscaldamento, realizzata con tuba-zioni in polietilene reticolato pre-coibentato, con uno sviluppo di circa 500 ml. Inoltre, pannelli radianti a pavimento, pannelli radianti a soffitto e ventilconvet-tori a bassa temperatura. i lavori sono stati avviati a maggio del 2014 e sono stati conclusi nel giugno del 2015. Il collaudo dell’im-pianto è stato effettuato nel dicembre 2015. L’ob-biettivo iniziale è stato pienamente raggiunto, ovve-ro riqualificare il patrimonio edilizio comunale con particolare riguardo agli immobili d’epoca vincolati dalla Soprintendenza ai Beni Culturali, offrendo un maggior comfort sia ai dipendenti sia ai fruitori delle strutture pubbliche. L’impianto è attualmente in fase di monitoraggio dei consumi nel suo primo anno di esercizio e il risparmio stimato si attesta intorno al 33%. L’importo complessivo dei lavori è stato pari a 1,057 mln di euro.

qitv

32Sqitv

parlare di bim rischia di essere inutile se non si pren-de il giusto indirizzo e si chiarisce subito che stiamo parlando di un cambiamento profondo di proces-so, di modello e, soprattutto, di mentalità rispetto al passato. eppure trovare progetti consegnati in bim in grado di dare riscontri oggettivi nella gestione or-dinaria è ancora complicato. “Apriamo” un ciclo di in-contri di divulgazione di casi pratici con un interven-to di Giulio drudi, bim coordinator di lombardini22, registrato presso gli studi della qitv.

bim: la progeTTazione da inTegraTaa sincronizzaTacopernico 40

formazionereal esTaTe

In questa puntata si parla di un tema molto partico-lare come i Near Zero Energy Building (NZEB), edifi-ci ad altissima sostenibilità ed efficienza energetica richiesti dalla nuova selettiva domanda immobilia-re. In studio un operatore immobiliare specializzato nel mondo delle costruzioni, dei servizi e delle ESCo, diego pavan, AD di edilvi, e un agente immobiliare della rete re/maX italia, luca turconi, che ci porta la diretta testimonianza del mercato del Nord Italia (Busto Arsizio ed area di Varese), dove il prodotto di scarsa qualità viene estromesso dal mercato.

nearly zero energy building: guardiamoal fuTuro della domanda immobiliarecopernico 40

l’agenTe immobiliare

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direttore responsabileMarco Luraschi

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