Relazione stima

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Stima di una villa residenziale .

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333 km. Il quartiere in cui si trova l'immobile è una zona di costruzione risalente agli anni 2000, con---struttura urbanistica caratterizzata da una prevalenza di villette o villette bifamiliari. La via Geres, in cui sitrova il fabbricato è una via comunale che si distacca dalla strada provinciale 40 ,è una piccola via comunalea fondo chiuso che serve poche abitazioni; strada che a nord e a est fa confine della proprietà. Il paese èpoco servito di infrastrutture: è presente solo la scuola per l'infanzia, rispettivamente 1 km, la scuolaelementare si trova nel Comune di Monasterolo a 8 km e la scuola media si trova nel comune di Casazza a 7km. A 800 m si trova l'oratorio con un piccolo parco giochi e un campo da calcio a 5 in erba sintetica e nellevicinanze si trovano anche gli impianti sportivi (calcio, tennis, bocce). All'interno del comune è presente unabiblioteca dotata di computer con collegamento a internet aperto a tutti. Nel centro del paese si trova unpiccolo negozio di alimentari e un fornaio, è servito anche da una piccola farmacia che è aperta solo peralcuni momenti della settimana.

Descrizione del fabbricato

L'immobile da stimare, è costituito da una villa costruita dall' impresa Edil Danesi, come da progetto delGeom. Zambetti Marco, nell' anno 2004; pertanto il fabbricato ha pochi anni.Presenta una struttura in cemento armato che sorregge un piano interrato e due pioni fuori terro; lacopertura è in legno lamellare e risulta in ottime condizioni e costituita da tegole tipo "portoghese"; lafinitura esterna non è ancora stata ultimata, è finita provvisoriamente con intonaco tipo civile, sull'edificioin vari punti è presente pietre a spacco (lavorazione a secco) della cava di Credaro color begie.L'accesso all' abitazione è garantito da una strada privata con accesso da via Geres. Un giardino di 800 mqcompleta la proprietà.Lo stato di manutenzione è ottimo, e non richiede alcun tipo di intervento.Anche il box doppio è in ottime condizioni.

Descrizione dell' unità immobiliare

La villetta da stimare è composta da: ampio soggiorno, una cucina, da tre camere da letto e due bagni alpiano primo, da un ampissima taverna(cucina e ampio soggiorno) con camino, da un ufficio, una lavanderiae cantina al piano interrato, il secondo piano è predisposto per un ulteriore appartamento che hanell'interrato ha una lavanderia e la cantina. I piani sono collegati mediante' scala interna in cementoarmato ricoperta da marmo, ad uso indipendente. L'abitazione ha quattro affacci, rispettivamente sui IatiNord, Est, Ovest e Sud, con vista sul giardino privato e sulla strada d'accesso. AI piano primo è presente unampio porticato ed un marciapiede che è presente lungo tutto il perimetro del fabbricato. I pavimenti sonoin ceramica al piano interrato, in ceramica al piano primo nella zona giorno e in legno nella zona notte, ilporticato e il marciapiede in cotto. L'impianto elettrico è efficiente, cosi come l'impianto idrico-sanitario;l'impianto di riscaldamento è autonomo e costituito da una caldaia a gas metano e radiatori in alluminio;tutti gli impianti sono stati realizzati secondo le norme vigenti al 01/01/1987. I serramenti esterni sono delleante in pvc in buonissimo stato di manutenzione; i serramenti interni sono in legno con vetri doppi e camerad'aria interposta in ottimo stato di conservazione. È presente un impianto di antifurto con sensori di .

c movimento a zona su tutta l'abitazione; è presente anche un impianto di videosorveglianza. L'abitazione è '"

i~"', dotata anche di una cisterna per la raccolta delle acque piovane che permette l'utilizzo di questa acqua~, . anche per servizi igienici(wc). ,

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Farinotti Geom. Christian, Ordine dei Geometri di Bergamo n° 2346

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Stima di una villa residenziale .

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Asoetti leaali

Il fabbricato è stato edificato in base ad una regolare concessione edilizio n° 168/9 - i del 30/10/1986 ed è

provvisto di regolare certificoto di abitabilità n° 15/241 del 10/02/1988.L'unità immobiliare è totalmente libera da vincoli e da diritti di terzi.ConsistenzaLa dimensione del/' unità immobiliare viene misurata con in parometro della superficie commerciale.

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Taverna 62,10 1,00 62,10o Cantina l 11,45 1,00 11,45g Bagno 4,85 1,00 4,85

~ ~ Lavanderia l 16,40 1,00 16,40c ..e ò Ufficio 12,70 1,00 12,70E .~ Lavanderia 2 11,45 1,00 11,45E o Q.o t Cantina 2 11,45 1,00 11,45~ '<: Camera l 12,10 1,00 12,10.- Q)~:g Camera 2 12,85" 1,00 12,85... 't:-~ ~ Camera 3 16,60 1,00 16,60V1 ~ c Bagno 1 8,95 1,00 8,95 r

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~ Disimpegno 11,00 1,00 11,00g Cucina 16,40 1,00 16,40~ Soggiorno 35,89 1,00 35,89

Bagno 2 5,05 1,00 5,05Ingresso 3,20 1,00Scala 15,07 1,00 15,07

Deposito(eventualeappartamento) 61,50 0,50 61,50

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~ Porticato 40,00 0,33 30,75.~ Perimetrali Esterni 39,23 1,00 39,23~ .§ Perimetrali. Interni / 0,50

~ Divisori 11\ Piano 2,51 1,00 1,80Divisori Piano Terra 2,85 1,00 2,51

SUP. COMMERCIALE 396,01 mq

Si considerano inoltre il valore del box e il valore aggiunto del giardino privato di mq 900 circa. .,

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c" , :,'-c'" c, '" :"'Z'1~;:è",' c Farinotti Gedm. Christian I Ordine dei Geometri di Bergamo n° 2346 .

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Stima di una villa residenziale \

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Determinazione consistenza catastale

Tipologia Descrizione Vani Vani Reali Parametro Vani CatastaliPrincipali Soggiorno, Cucina, 3 Camere 5 1 5,00A .d. . 3 Bagni, 2 Disimpegno, Taverna, 2 11 1/3 3 67 ccessorl Irettl C . .FÇ:. 2 I d . ,antlna,u}}lcIO, avan ertaAccessari indiretti Deposito 1 1/4 0,25Ragguaglio Ragguaglio eccedenza salone (35,89mq) (35,89-24)/24 0,50

Totali vani utili 9,42

Dipendenze Giardino Privato 7% 0,66

SOMMA 10,08

TOTALE VANI CATASTALI 10,00

Criteri di valutazione .

La valutazione della villa viene effettuata, in funzione dello scopo della stima, secondo l'aspetto economicodel valore di mercato. Si valuterà pertanto il probabile prezzo che l'abitazione in oggetto potrebbe averequalora fosse immessa sul mercato e sottoposta a una libera compravendita.Il metodo di stima consiste nella comparazione con i prezzi pagati di recente per fabbricati simili sulla basedei un parametro comune (la superficie commerciale). La comparazione utilizzerà quotazioni già elaborateda terzi; il procedimento è quindi di tipo sintetico.

Valore unitario ordinario

In questa zona il mercato degli alloggi per questo tipo di abitazione è poco attiv~ e si è a conoscenza di unnumero poco consistente di compravendite di villette simili, verificatesi di recente. I prezzi pagati sono statirilevati presso agenzie di mediazione di fiducia operanti nella zona. Le quotazioni rilevate sono quindi daconsiderarsi pienamente attendibili; l'analisi di mercato ha evidenziato una crescita esponenziale dei prezzinegli ultimi anni.Viste le caratteristiche della zona, del fabbricato e dell' unità immobiliare oggetto di stima ritengo equoapplicare un valore unitario ordinario di:

190OC/mq

Inoltre, dopo un attenta analisi di mercato sui prezzi di box doppi e di terreni di giardini posso affermare con;certezza che:

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Farinotti Geom. Christian , Ordine dei Geometri di Bergamo n° 2346

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6- Il box doppio ho un valore ordinario di 30.000 ~

- Il giardino ha un valore unitario ordinario di 80 ~/mq

Il valore del solo giardino risulta essere pari a: 900 mq x 80 ~/mq = 72.000 ~

Questi già compresi nel prezzo stimato in precedenza.

Valore unitario applicabile

In base alle informazioni rilevate posso affermare che esistono dei fattori che determinano un incrementodel valore unitario dell' immobile:

Comodi:

- Vista lago + 3%- Finiture signorili + 5%- Struttura antisismica +10%

Scomodi:

- Scomodità dovuta a lontananza di servizi(centri commerciali, scuole ,ospedali) -3% '.

- TOTALE +15%

Il valore unitario applicabile risulta pertanto:

1900~/mq x 115% = 2185 ~/mq

Valore reale

In base alle informazioni rilevate posso affermare che esistono dei fattori che determinano un incrementodel valore reale dell' immobile:

Valore ordinario = 396,01 mq x 2185~/mq = 865,281 ~

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7Aggiunte: ---

- Impianto di antifurto + 5.000 ~- Impianto videosorveglianza + 5.000 ~- Camino (N 2) + 5.000 ~

Predisposizione impianti (1 piano) + 3.000 ~

- TOTALE 18.000 ~

SI CONCLUDE QUINDI CHE IL PIV PROBABILE VALORE DI MERCATO DELLA VILLA OGGETTO DI STIMA È,ARROTONDA TO, PARI A:

~ 900.000,,00

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Farinotti Geo'ln. Christian , Ordine dei Geometri di Bergamo n° 2346

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Si alleaano alla stima:

- Visure e mappe catastali- Certificati di abitabilità e concessioni edilizie- Planimetrie

Bergamo, li 13/11/2010 Il tecnico

Geom. Farinotti Christian

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