RELAZIONE PERITALE DELL’ESPERTO -...

Esecuzione immobiliare n. 246/2010

Dott. Arch. Alessandra Maganuco Via F.Daveri 4 29121 PIACENZA 0523.305342 1

RELAZIONE PERITALE DELL’ESPERTO

G.E. Dott. G.PICCIAU

TRIBUNALE DI PIACENZA

N. 246/2010

ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA BANCA

NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a

Avv. G. GULIERI

Contro

GUEYE MALICK (MARLICK) E NDIAYE DIEGUY

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Monica

Casella di testo

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RELAZIONE DELL’ESPERTO

L’Ill.mo Sig. G.E. Dott. Giovanni Picciau, nominava la sottoscritta

Alessandra Maganuco nata a Catania il 28.08.1966 con studio in via

F.Daveri 4, 29121 Piacenza esperta nell’esecuzione immobiliare in

epigrafe.

In data 11.04.2011 la scrivente si presentava all’udienza e prestava

giuramento. Dopodichè l’Ill Sig Giudice conferiva l’incarico con i

quesiti sottoriportati.

1-INCARICO

Il Giudice dell’Esecuzione…

CONFERISCE all’esperto il seguente incarico:

-esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o

la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di

catasto, nonchè dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative

all'immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del

pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale

documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e

segnalare al giudice la situazione;






-ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre

una relazione scritta contenente:

1-L’identificazione del bene comprensiva dei confini e dati

catastali,verificandone anche la corrispondenza/non corrispondenza

delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e

le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il

pignoramento riguardi la proprietà all’intero del bene, quota di esso

(indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale ( nuda

proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di

provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando

eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

2-la sommatoria descrizione del bene, comprensiva dello stato di

conservazione;

3-la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione,se

occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione,

leasing, comodato o altro,verificando, in caso di provenienza

successoria , l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del

coniuge superstite ex art.540 comma 2 ce ), con particolare riferimento

all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento,






in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale

del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio

fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,

esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato.

4-l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli,oneri anche di

natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico

dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno in corso ed a quello

precedente art. 63 disp. Att. c.c.),ivi compresi vincoli derivanti da

contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli

connessi con il carattere storico artistico, ed in particolare

A) domande giudiziali ( precisando se la causa è ancora in corso) ed

altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento

B) atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti

all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di

prelazione

C) il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni

matrimoniali, se l’ esecutato è persona coniugata, allegando estratto di

atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di

assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e

dell’eventuale trascrizione






D) altri pesi o limitazioni d’uso ( oneri reali, obbligazioni propter rem,

servitù, uso abitazione )

5- l’ esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura

condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente ( tra cui iscrizioni,

pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni

pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;

6- la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché

dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa

acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica

previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;

7- l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia

dell’immobile

8- la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio

dell’immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n.37/2008 e

l’esistenza dei relativi certificati e libretti di uso;

9- la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente

previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore,

che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente

indicando un abbattimento forfettario di circa 20% rispetto al valore






venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati

sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia

per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita,

Ovvero di altre caratteristiche da indicare

10- l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al

compratore, comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte

dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di un bene

strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;

11- un motivo parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla

possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore

(formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio),

ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con valutazione

commerciale della sola quota ( tenendo conto, altresì, della maggiore

difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di

alienare l’intero bene;

12- l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza

sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per

evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei

lavori;






13- l’allegazione o redazione di piante planimetriche per fabbricati e di

almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2

scatti dell’esterni e 2 scatti dell’interno);

14- la predisposizione, per ciascun lotto, di floppy-disk o cd-rom

comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra

indicata ed un file contenente le fotografie.

2- OPERAZIONE PERITALE

All’udienza del 11.04.2011 la sottoscritta prestava il giuramento di rito

con l’assunzione del quesito ed ha ricevuto l’incarico di procedere alla

stima dei beni pignorati.

In data 16.06.2011 eseguiva il sopraluogo all’interno dell’immobile,

verificandone le caratteristiche costruttive/impiantistiche, di finitura, lo

stato di conservazione e la documentazione fotografica .

In data 16.06.2011 sono stati effettuati accessi al Comune di Cadeo per

l’esame dei documenti tecnici degli atti

In data 24.07.2011 effettuava le visure presso il Servizio di immobiliare

della medesima Agenzia (ex Conservatoria RR.II) al fine di verificare i






pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e le annotazioni nel

ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento

In data 10.05.2011 effettuava le visure catastali presso l’Agenzia del

territorio di Piacenza al fine di verifica della posizione catastale .

Eseguiva, inoltre, indagini sulla commerciabilità del bene, allo scopo di

determinare il valore di mercato alla data attuale.

1-IDENTIFICAZIONE DEL BENE COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI

CATASTALI, VERIFICANDO ANCHE LA CORRISPONDENZA / NON

CORRISPONDENZA DELLE CERTIFICAZIONI CATASTALI AI DATI

INDICATI NELL’ATTO DI PIGNORAMENTO E LE EVENTUALI

REGOLARIZZAZIONI OCCORRENTI,LA SPECIFICAZIONE SE IL

PIGNORAMENTO RIGUARDI LA PROPRIETA’ DELL’ INTERO BENE,

QUOTA DI ESSO (INDICANDO I NOMINATIVI DEI COMPROPRIETARI) O

ALTRO DIRITTO REALE (NUDA PROPRIETA’,

SUPERFICIE,USUFRUTTO);L’INDICAZIONE DEGLI ESTREMI DELL’ATTO

DI PROVENIENZA E LA CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA

NEL VENTENNIO ANTERIORE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL

PIGNORAMENTO, SEGNALANDO EVENTUALI ACQUISTI MORTIS

CAUSA NON TRASCRITTI






1.1 Identificazione del bene

Trattasi di immobile posto in Comune di Cadeo (Pc) frazione di

Roveleto, Via Papa Giovanni XXIII n 2, censito al Catasto Fabbricati di

Cadeo Foglio 27 mappale 372 sub 11 e sub 8 (all.A).

Descrizione generale del fabbricato: l’unita immobiliare oggetto di

pignoramento è un appartamento ad uso civile abitazione posto al

secondo piano ( terzo fuori terra ) di un fabbricato in condominio

denominato “Condominio Cadeo Quarto”.

1.2 confini

L’unità immobiliare oggetto di pignoramento confina partendo da

Nord e proseguendo in senso orario con vano scala comune, proprietà

Scanavacca per due lati, Via G Verdi e Via Papa Giovanni XXIII come

meglio descritti nell’atto di provenienza Notaio Dott.ssa Grazia

Annunziata Rep.11050 Racc.3191

1.3 dati catastali e verifica della conformità dell’intestazione e della

planimetria catastale

L’immobile pignorato risulta censito nel Catasto Fabbricati del Comune

di Cadeo (Pc) ,Frazione Roveleto, intestato a Gueye Malick (Marlick),

nato a Saint Louis ( Senegal) il 16 Agosto 1963 c.f. GYU MCK 63MI6




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Z343 V proprietario per ½ e Ndiaye Dieguy, nata a Diabal ( Senegal) il

19 Settembre 1975, c.f. NDY DGY 75P59 Z34 3 B, proprietà per ½ in

regime di separazione dei beni.

FOGLIO PARTICELLA SUB UBICAZIONE CONSISTENZA CAT. CLASS. RENDITA

27 372 8 Via Papa

Giovanni

XXIII

6 vani A/2 3 Euro

325,37

27 372 11 Via G. Verdi

p.S1

13mq C/6 5 Euro

55,05

La planimetria e l’intestazione catastale dell’unità immobiliare sono

conformi allo stato del luogo.

1.4 Verifica corrispondenze dei dati catastali ai dati indicati nell’atto

di pignoramentoLa scrivente ha verificato che i dati risultanti dalle

visure catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell’atto di

pignoramento.

1.5 Diritto reale sottoposto a pignoramento

Il pignoramento riguarda l’intera piena proprietà in capo ai debitori

esecutati dell’unità immobiliare sottoposta ad esecuzione.(all.B).




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1.6 Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di

proprietà nel ventennio

La piena proprietà dell’unità immobiliare sottoposta a pignoramento

pervenne ai debitori esecutati :

-in forza di acquisto da Guarino Angelo e Lauria Giuseppina con atto

del Notaio Annunziata Grazia in data 29 dicembre 2006 rep.

11050/3191; trascritto il 9 gennaio 2007 ai nn.362/273

-A Guarino Angelo e Lauria Giuseppina in comunione beni in forza di

acquisto da Bertolotti Giuseppe e Molinaroli Maria con atto Notaio

Motti Sergio in data 12 dicembre 2001 rep. 173595; trascritto il 17

dicembre 2001 ai nn. 15270/11480.

-A Bertolotti Giuseppe e Molinaroli Maria in forza di acquisto con atto

del Notaio Tagliaferro Viscardo in data 17 novembre 1972

rep.42620/11720; registrato a Castel San Giovanni il 29 novembre 1972

al n. 902 vol.113; trascritto il 4 dicembre 1972 ai nn.8731/6978 (all.B).

2 LA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA

DELLO STATO DI CONSERVAZIONE




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2.1. Descrizione dell’immobile pignorato

Descrizione generale fabbricato: condominio tipico anni ’70 struttura

portante in muratura di dopio Uni, solai in laterocemento,

tamponamenti perimetrali con muratura a cassa vuota, tetto con solaio

inclinato e copertura in tegole di cemento, esternamente intonacato al

civile e tinteggiato.

L’unità immobiliare pignorata è costituita da un appartamento ad uso

civile abitazione, posto al secondo piano ( terzo fuori terra ) avente

accesso dal numero civico 2 di via Papa Giovanni XXIII a Cadeo (PC)

frazione di Roveleto.

L’immobile è composto da quattro vani oltre cucina bagno, ingresso e

ripostiglio . I serramenti sono in legno internamente in alluminio

esternamente con vetri tipo thermopan e tapparelle in PVC. Le porte

interne in legno tamburato.

L’impianto elettrico è sottotraccia ma non a norma di legge . L’impianto

di riscaldamento è autonomo , ma anch’esso non a norma composto da

una caldaia a basamento Herman e un boiler Smir a gas metano per la

produzione di acqua calda. L’impianto di aria condizionata avviene

con macchina di raffredamento marca Ferroli ed uno split nella zona

giorno. Il citofono , collegato con l’esterno per l’apertura della porta






del vano di entrata condominiale è di modello base .La porta di accesso

all’immobile è blindata. I pavimenti sono in ceramica monocottura a

tinta chiara. Il bagno è composto da lavandino ,bidet, wc e vasca da

bagno . I due balconi sono piastrellati in mattonelle di grès e le

ringhiere sono in ferro verniciato. Annessa all’ unità immobiliare

sopra descritta vi è un vano ad uso cantina al piano seminterrato ,

confinante con vano scala comune , più un ulteriore vano ad uso

autorimessa confinante con altre autorimesse condominiali.

Le condizioni generali dell’ immobile pignorato sono scarse.

Per la determinazione della superficie dell’immobile in oggetto con

riferimento alla planimetria catastali, è stata calcolata la superficie

commerciale comprensiva dei muri esterni e per 1/2 quelli di confine

con le altre proprietà o parti comuni. In base ai criteri di misurazione

sopracitati la superficie commerciale posta al secondo piano risulta pari

a mq 104,54 .

3-STATO DI POSSESSO DEL BENE E TITOLO DI OCCUPAZIONE

L’unità immobiliare sottoposta ad esecuzione è libera da rapporti di

locazione, essendo abitata ad oggi solo dalla sig.ra Ndiaye Dieguy con i

tre figli.




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4-L’ATTESTAZIONE CIRCA ESISTENZE DI FORMALITA’, VINCOLI,

ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL

BENE CHE RESTANO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ( Ad es. Spese

relative all’anno in corso e d a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.),

IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI

INCIDENTI SULLE ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO O

VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO

ARTISTICO, ED IN PARTICOLARE :

-domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso ed altre

trascrizioni che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento;

-atti di asservimento urbanistici cessioni di cubatura, eventuali limiti

alle edificabilita’, vincoli per ragioni storico artistiche o diritti di

prelazione;

-il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni

matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di

atto di matrimonio, certificato di stato libero o provvedimento di

assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data

e dell’eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d’uso (es: oneri

reali, obbligazioni propter ren, servitù, uso, abitazione)

4.1 Oneri gravanti sui beni che restano a carico

dell’acquirente.L’immobile oggetto di esecuzione si trova in stato di

condominio denominato “Condominio Cadeo Quarto” e la posizione

debitoria ad oggi nei confronti del condominio e di € 3.572, 00. (all.G ).






4.2 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato

Ad una verifica effettuata presso L’Ufficio Anagrafe del comune di

Cadeo i sig Gueye Malick (Marlick) e Ndiaye Dieguy risiedono a

Cadeo in Via Papa Giovanni XXIII e nell ‘ atto di compravendita presso

la Dr.ssa Grazia annunziata, Notaio in Fiorenzuola D’Arda rep. n.11050

racc.n.3191 i sig. Gueye Marlick e Ndiaye Dieguy dichiarano di essere

tra loro coniugati in regime di separazione dei beni,secondo il regime

generalmente applicato ai rapporti patrimoniali tra coniugi dal diritto

del Senegal. (all.E).

5. ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI

NATURA CONDOMINIALE , CHE SARANNO CANCELLATI DALLA

PROCEDURA O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON

OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE (tra cui iscrizioni, pignoramenti,

sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), CON

INDICAZIONE DEL COSTO PER LA LORO CANCELLAZIONE

5.1. Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la

loro cancellazione

TRASCRIZIONE CONTRO:

-Pignoramento notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di

Piacenza in data 28 luglio 2010 rep.2487; trascritto il 17 agosto 2010 ai

nn. 12158/8070 a favore di Banca Nazionale del Lavoro




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ISCRIZIONI :

-Ipoteca di € 290.000,00 a garanzia di mutuo fondiario di € 145.000,00,

iscritta il 9 gennaio 2007 ai nn. 363/66, a favore della Banca Nazionale

del Lavoro spa, giusta atto del Notaio Annunziata Grazia in data 29

dicembre 2006 rep. 11052/3192.

I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli

sopraelencate ammontano complessivamente a € 302,00 a titolo di

imposte ipotecarie e bolli, esclusi gli oneri (all. B).

6. LA VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED

URBANISTICA DEL BENE, NONCHE’ DELL’ESISTENZA DI

DICHIARAZIONI DI AGIBILITA’ DELLO STESSO, PREVIA

ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI

DESTINAZIONE URBANISTICA PREVISTO DALLA NORMATIVA

VIGENTE, E COSTI DELL’EVENTUALE SANATORIA

6.1. Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della

dichiarazione di agibilità

Dalle visure eseguite dalla sottoscritta in data 16/06/2011 presso

l’Ufficio Edilizia del Comune di Cadeo è emerso che la costruzione del

fabbricato di cui l’unità immobiliare oggetto di stima fa parte, è

avvenuta in forza di licenza edilizia in data 18/04/1967 da il Sig.






Molinaroli Renzo. Il certificato di Abitabilità è stato rilasciato dal

sig.Sindato di Cadeo e dal Tecnico Comunale in data 17/11/1969 .

(all.C).

6.2. Verifica della classificazione del P.R.G. vigente

Il fabbricato risulta classificato in P.R.G. vigente come zona residenziale

“A” consolidata.(all.D).

6.3. Certificato di destinazione urbanistica

La scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 co. 2 del DPR del 06.06.2001,

n.380, in quanto l’area di pertinenza dell’unità immobiliare pignorata

ha una superficie inferiore ai mq 5.000 e pertanto il suddetto Certificato

non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopracitato

art.30 co.2 del D.P.R. 380/01.

7. L’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA, SE

RICHIESTO PER LA TIPOLOGIA DELL’IMMOBILE

7.1. Attestato di certificazione energetica

Come si evince dalla certificazione allegata alla presente relazione

peritale, l’analisi effettuata dal tecnico Geom Enrica Schiavi incaricata

dalla scrivente come certificatore ha evidenziato come l’unità abitativa






si posizioni in classe energetica F. Si allega attestato di certificazione

energetica. (all.F)

8. LA VERIFICA DELLA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI, OVE

ESISTENTI,AL SERVIZIO DELL’IMMOBILE, AI SENSI DEL D.M.

SVILUPPO ECONOMICO N. 37/2008, E L’ESISTENZA DEI RELATIVI

CERTIFICATI E LIBRETTI D’USO

8.1. Per quanto riguarda la conformità degli impianti al servizio degli

immobili

Per quanto riguarda l’impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma non

è a norma di legge; mentre l’impianto termico, anche esso non a norma,

è composto da una caldaia a basamento e un boiler per la fornitura di

acqua calda. I proprietari esecutati non hanno fornito nessun tipo di

dichiarazione di conformità perché sprovvisti.

9. LA VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO O DEI SINGOLI

LOTTI, EVENTUALMENTE PREVIA FRAZIONAMENTO DA

ESEGUIRE A CURA DELLO STESSO ESTIMATORE, CHE SI

PROPONGONO DI IDENTIFICARE PER LA VENDITA, ANCHE

EVENTUALMENTE INDICANDO UN ABBATTIMENTO

FORFETTARIO DI CIRCA IL20% RISPETTO AL VALORE VENALE

DEL BENE, IN RAGIONE DELLA DIFFERENZA TRA ONERI






TRIBUTARI CALCOLATI SUL PREZZO PIENO ANZICHE ‘SUI

VALORI CATASTALI, DELL’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI

OCCULTI, DELLA NATURA ESECUTIVA E NON CONTRATTUALE

DELLA VENDITA OVVERO DI ALTRE CARATTERISTICHE DA

INDICARE

9.1 Valutazione estimativa del lotto

L’immobile sottoposto a esecuzione, costituendo un’unica unità

immobiliare, dovrà essere alienato nel seguente unico lotto:

Piena proprietà di un appartamento ad uso civile abitazione posto al

piano secondo (terzo fuori terra ), avente accesso in Via Papa Giovanni

XXIII numero civico 2, censita al Catasto Fabbricati del Comune di

Cadeo con i seguenti dati catastali:

fg.27, mapp. 372 sub. 8 , cat. A/2, cl. 3 , vani 6, rendita Euro 325,37 Via

Papa GiovanniXXIII n.2 P.no 2

locale ad uso autorimessa al piano seminterrato autorimesse, area

cortilizia comune e corridoio comune. Censita al Catasto Fabbricati del

Comune di Cadeo

fg.27 mapp. 372sub. 11, ,Via G. Verdi p. S1- , cat. C/6, cl. 5, mq 13 ,

rendita Euro 55,05;






Per la determinazione del valore di stima del bene oggetto di

pignoramento, la scrivente ritiene che il procedimento di stima più

consono risulta essere sintetico-comparativo con altri immobili dalle

caratteristiche simili.

La valutazione dell’immobile verrà abbattuta del 20% e terrà conto:

- della destinazione ad abitazione

- della consistenza commerciale

- dell’ubicazione dell’immobile

- dello stato di conservazione

- del degrado di finiture dell’immobile

- della classificazione energetica

Per la determinazione della superficie dell’immobile in oggetto con

riferimento alla planimetria catastali, è stata calcolata la superficie

commerciale comprensiva dei muri esterni e per 1/2 quelli di confine

con le altre proprietà o parti comuni. In base ai criteri di misurazione

sopracitati la superficie commerciale posta al secondo piano risulta pari

a mq 104,54 .






A quanto sopra, la scrivente attribuisce al bene in oggetto il seguente

valore di stima:

Abitazione posta al secondo piano

a corpo 104,54 €90.000,00

abbattimento forfetario del 20% €18.000,00

a dedurre Spese condominiali € 3.752,00

Totale Valore di Stima €68.248,00

Arrotondato € 68.000,00

(diconsi EURO SESSANTOTTOMILA,00 )

10. INDICAZIONE SE IL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE

PIGNORATO AL COMPRATORE, COMPORTI O MENO IL

PAGAMENTO DELL’IVA DA PARTE DELL’AGGIUDICATARIO,

TRATTANDOSI DI BENE STRUMENTALE ALL’ESERCIZIO

DELL’ATTIVITA’ COMPIUTA DALL’ESECUTATO.

10.1. Verifica della necessità o meno del pagamento dell’IVA per il

trasferimento al compratore

Il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore non comporterà

il pagamento dell’IVA in quanto l’unità immobiliare sottoposta ad






esecuzione non costituisce bene strumentale all’esercizio dell’attività

compiuta dall’esecutato.

11. UN MOTIVATO PARERE, NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI

QUOTA SULLA POSSIBILITA’ DI COMODA DIVISIBILITA’ DELLA

QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE (FORMANDO, IN TAL CASO,

IPOTESI DI DIVISIONE IN NATURA O CON CONGUAGLIO),

OVVERO SULLA ALIENAZIONE SEPARATA DELLA QUOTA

STESSA CON VALUTAZIONE COMMERCIALE DELLA SOLA

QUOTA ( TENENDO CONTO, ALTERSI’,

DELLA MAGGIORE DIFFICOLTA’ DI VENDITA DELLE QUOTE

INDIVISE), OVVERO SULLA NECESSITA’ DI ALIENARE L’INTERO

BENE

11.1 Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della

quota spettante al debitore

Nel caso di cui trattasi, l’esecuzione immobiliare non ha per oggetto

una quota indivisa, bensì l’intera piena proprietà dell’immobile

pignorato in capo ai debitori esecutati, pertanto il parere non è

necessario.

12. L’INDICAZIONE DELL’EVENTUALE OPERE DA ESEGUIRE

CON URGENZA SUL BENE, PER RIPRISTINARE LA






FUNZIONALITA’ COMPROMESSA OVVERO PER EVITARE UNA

COMPROMISSIONE DELLA FUNZIONALITA’ STESSA, ED IL

COSTO DEI LAVORI

12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione

dei relativi costi

Nel corso del sopraluogo eseguito nell’immobile oggetto di stima non

si sono riscontrati i difetti tali da richiedere l’esecuzione di opere

urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la

compromissione della funzionalità stessa.

13. ALLEGAZIONE O REDAZIONE DI PIANTE PLANIMETRICHE

PER I FABBRICATI E DI ALMENO 4 FOTOGRAFIE DEI

MANUFATTI E DELLE AREE (DELLE QUALI ALMENO 2 SCATTI

DELL’ESTERNO E 2 SCATTI DELL’INTERNO

13.1. Allegazione della planimetria e delle fotografie dell’immobile

pignorato

La scrivente ha allegato alla presente relazione peritale la planimetria

catastale dell’immobile pignorato. (all.A)

Sono state altresì allegate fotografie a colori relative sia agli interni che

agli esterni (all.H).






14. La predisposizione, per ciascun lotto,di due floppy-disk o cd-rom

comprendenti un files contenente la relazione peritale e un file

contenente le fotografie.

La sottoscritta ha predisposto n.2 (due) cd-rom (all.I) alla presente nei

quali sono stati masterizzati files della relazione peritale (denominato

“esecuzione n.246/2010 Gueye – Dieguy.pdf) ed un files di fotografie.

Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza, il 22 luglio 2010.

In fede

……………………….

ALLEGATI:

A)Documentazione Catastale

B)Documentazione Ipotecaria

C)Licenza Edilizia ed Agibilità

D)Stralcio di PRG

E)Certificato di Residenza/stato di famiglia

F) Certificazione Energetica

G)Spese condominiali

H) Documentazione fotografica

I) N.2 CD_ROM




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ALLEGATO A : DOCUMENTAZIONE CATASTALE




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ALLEGATO B: DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA









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ALLEGATO C : LICENZE EDILIZIE/ABITABILITA’




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ALLEGATO D : STRALCIO DI P.R.G.






ALLEGATO E: CERTIFICATI RESIDENZA/STATO DI FAMIGLIA




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ALLEGATO F : CERTIFICAZIONE ENERGETICA




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ALLEGATO G: SPESE CONDOMINIALI




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ALLEGATO H : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA






ALLEGATO I : N.2.CD-ROM

Sono stati masterizzati sia il files della relazione peritale (denominato

“esecuzione n.246/2010 Gueye -Dieguy pdf) che i files di fotografie.




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RELAZIONE PERITALE DELL’ESPERTO -...

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