TRIBUNALE DI PIACENZA -...

Dott. Ing. Celestina Mulazzi –Via XXIV Maggio, 104/c – 29121 Piacenza

Tel. n° 0523-490356 – Fax. n° 0523-401570 – Cell. 339-2412035

Indirizzo e-mail [email protected] Cod. Fisc. MLZ CST 61E54 D555C – P.I. n° 01287740334 – Iscriz. Albo Ingegneri di Piacenza n° 1044

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TRIBUNALE DI PIACENZA

Esecuzione immobiliare n° 133/2010

Promossa da: ITALFONDIARIO S.P.A. mandataria di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E

PIACENZA S.P.A.

Contro: ALSENO VALTER

Giudice Esecutore: dott. Gianluigi Morlini

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

Piacenza, lì 18 febbraio 2011 IL TECNICO INCARICATO

Monica

Casella di testo

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PREMESSA

L’ill.mo Sig. Giudice Gianluigi Morlini in data 11 ottobre 2010 ha nominato il sottoscritto Dott.

Ing. Celestina Mulazzi quale esperto nell’esecuzione immobiliare n° 133/2010 promossa da

Italfondiario S.p.a. mandataria di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. contro Alseno

Valter.

Nell’udienza tenuta l’11/10/2010 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito.

INCARICO

Si riporta di seguito il contenuto del “Verbale del giuramento dell’esperto ex art. 569 C.P.C.

“Il Giudice dell’esecuzione

- letta l’istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe

- esaminata la documentazione prodotta

- visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c.

CONFERISCE

all’esperto il seguente incarico:

- esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile

sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei certificati delle

iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore alla

trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione,

sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;

- ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta

contenente:

1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche

la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati

nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se

il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i

nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,

usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei

passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,

segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;


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3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi,

del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando,

in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore

del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento

all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi

verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza

per l’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in

corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non

pagato;

4. l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative

all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli

derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi

con il suo carattere storico artistico, ed in particolare

- domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre

trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento

- atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti

all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione

- il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali,

se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o

certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,

con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;

- altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,

uso, abitazione);

5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

(tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni

pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;

6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle

eventuali sanatorie;

7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;


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8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai

sensi del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e

libretti d’uso;

9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa

frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di

identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di

circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri

tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia

per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre

caratteristiche da indicare;

10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o

meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi

di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;

11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda

divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione

in natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con

valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior

difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero

bene;

12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la

funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità

stessa, ed il costo dei lavori;

13. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4

fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall’esterno e 2 scatti

dall’interno);

14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file

contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le

fotografie.”


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OPERAZIONI PERITALI

Il sottoscritto ha accettato l’incarico ed ha proceduto all’espletamento dello stesso mediante le

seguenti prestazioni:

• Richiesta e ritiro all’Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Gragnano Trebbiense in

data 20/12/2010 del Certificato contestuale di residenza e famiglia del Sig. Alseno Valter

(ALLEGATO A alla presente)

• Richiesta e ritiro all’Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Piacenza in data

21/12/2010 dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio del Sig. Alseno Valter

(ALLEGATO B alla presente)

• Visura presso il Servizio catastale dell’Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) – ufficio

Provinciale di Piacenza - in data 28/12/2010 - per la verifica della posizione catastale. In

tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, copia dello stralcio

planimetrico e copia della planimetria catastale;

• Visura Presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (Ex

Conservatoria RR.II.) – Ufficio Provinciale di Piacenza – in data 14/01/2011 e 14/02/2011 –

per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel

ventennio;

• Visura presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gragnano Trebbiense – in data 11/02/2011 –

previa richiesta di accesso agli atti, per la verifica della regolarità edilizia dell’unità

immobiliare pignorata;

• Individuazione, parte tramite il servizio on-line e parte direttamente all’Ufficio Tecnico del

Comune di Gagnano Trebbiense della classificazione dell’immobile nel P.R.G. vigente;

• Sopralluogo all’immobile pignorato, coadiuvato da collaboratore, effettuato, a seguito di

contatto diretto con il Sig. Alseno Valter, in data 28 gennaio 2011.

In tale occasione il sottoscritto:

o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di

manutenzione

o ha esaminato le caratteristiche degli impianti al fine di verificarne la conformità alle

normative vigenti

o ha raccolto documentazione fotografica sia dell’interno che dell’esterno

dell’immobile

o ha raccolto informazioni relative allo stato di possesso dell’immobile

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• Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione

dell’attuale valore di mercato.

I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate.


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RISPOSTE ALL’INCARICO RICEVUTO

Verifica preliminare della documentazione presentata.

Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all’ex art. 567 cod. poc.

Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 15/07/2010, è completa ed idonea.

Sono infatti presenti i certificati delle iscrizioni e trascrizioni, i certificati catastali e l’estratto della

mappa censuaria.

Procede pertanto a rispondere a quanto richiesto con l’incarico conferitogli.


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PUNTO 1:

1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche

la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati

nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se

il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i

nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,

usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei

passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,

segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

RISPOSTA:

1.a) Confini

dell’appartamento: con vano scala comune, con area scoperta comune e con proprietà Groppi

Ferdinando o aventi causa.

dell’area scoperta esclusiva di pertinenza: con proprietà Groppi Anna o aventi causa, con proprietà

Cavanna-Fornari o aventi causa, con proprietà Groppi Ferdinando o aventi causa e con stradello

comune.

del vano ad uso autorimessa con soprastante portico: con area comune, con proprietà Groppi

Ferdinando o aventi causa, e con proprietà Groppi Ferdinando o aventi causa.

1.b) Dati catastali:

L’immobile pignorato, alla data del 28/12/2010, risultava censito con i seguenti dati catastali:

Catasto Fabbricati del Comune di Gragnano Trebbiense

Intestazione e titolo:

- ALSENO Valter nato a Sarmato il 01/04/1956 – proprietà per 1/1 in regime di separazione

dei beni.

Dati identificativi e di classamento:

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- Foglio n° 21 particella n° 33 sub 3 graffata con la particella n° 221 sub 3 Cat. A/4, Classe 4,

Consistenza 3,5 vani – Rendita Euro 162,68 – Indirizzo LOCALITA’ CAMPREMOLDO

SOPRA n. 132 Piano: T.

- Foglio n° 21 particella n° 228 sub 3 Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 13 mq. – Rendita Euro

49,01 – Indirizzo LOCALITA’ CAMPREMOLDO SOPRA n. 132 piano: T-1.

derivante dalla precedente particella n° 168 sub 3 - Variazione del 20/09/2006 n.

13651.3/2006 in atti dal 20/09/2006 (protocollo n. PC0078423) VARIAZIONE PER

MODIFICA IDENTIFICATIVO – ALLINEAMENTO MAPPE.

N.B. Dal sopralluogo sul posto risulta che il numero civico della località Campremoldo Sopra

che identifica il fabbricato in oggetto è il 102 (e non il n° 132 come indicato catastalmente).

Catasto Terreni del Comune di Gragnano Trebbiense

Dati identificativi e di classamento:

Foglio n° 21 particella n° 221 Qualità Classe ENTE URBANO superficie ca 60

derivante da Tipo mappale del 21/07/2004 n. 52075.1/2004 in atti dal 21/07/2004 (protocollo n.

PC0052075).

L’intestazione catastale dell’unità immobiliare in capo al debitore esecutato è conforme alle

risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.

A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la

planimetria catastale dell’immobile pignorato non è conforme allo stato di fatto.

Si sono infatti rilevate le seguenti difformità.

La scheda catastale identifica l’unità immobiliare costituta da n° 3 stanze inframmezzate dalla scala

comune: due stanze su un lato della scala accessibili da un ingresso ed una stanza dall’altra parte

della stessa scala accessibile da un altro ingresso: le prime due non comunicanti con la terza, se non

transitando dal pianerottolo comune.

Nella realtà, è stato eseguito un collegamento fra le stanze che passa sotto alla scala comune ed è

stato creato un unico ingresso all’appartamento.

E’ presente inoltre la predisposizione per la costruzione di un bagno.

La scheda catastale non è stata aggiornata con gli interventi edilizi eseguiti.

Vedi documentazione catastale (ALLEGATO C alla presente)


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1.c) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento:

Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali non

corrispondono tutti ai dati catastali riportati nell’atto di pignoramento (non sono aggiornati).

Corrispondono i numeri di particelle relativi all’abitazione e al terreno destinato ad orto, mentre non

è aggiornato quello dell’autorimessa che risulta ora il numero 228 sub 3 e non più 168 sub 3.

Tale variazione è in atti dal 2006, quindi da data antecedente l’atto di pignoramento. Sarà

pertanto necessario procedere alla rettifica di quest’ultimo.

1.d) Diritto reale sottoposto a pignoramento:

Il pignoramento riguarda l’intera piena proprietà dell’unità sottoposta ad esecuzione.

1.e) Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio:

La piena proprietà degli immobili sottoposti a pignoramento pervenne al debitore esecutato:

per acquisto dalla Sig.ra Armelloni Barbara nata a Piacenza il 13/05/1974 in forza di atto di

compravendita Dott.ssa Grazia Annunziata – Notaio in Fiorenzuola d’Arda – Rep. n° 8713 Raccolta

n° 2089 registrato a Fiorenzuola d’Arda il 21/04/2006 al n° 625/1T trascritto a Piacenza il

21/04/2006 RG 6474 RP 4091;

Lo stesse bene era pervenuto alla Signora Armelloni Barbara per acquisto dal Sig. Groppi Cesare

nato a Gragnano Trebbiense (Pc) i 04/10/1944 in forza dell’atto di compravendita Dott. Vittorio

Boscarelli – Notaio in Piacenza – Rep. n° 60319 Raccolta n° 21175 registrato a Piacenza il 2 agosto

2004 al n° 5093 serie 1T e trascritto a Piacenza il 02/08/2004 RG 12224 RP 8573.

Al Sig. Groppi Cesare il bene era pervenuto in forza di successione paterna apertasi nell’anno 1975

e successiva divisione a rogito Dott. Alberto Vullo in data 5 luglio 1978 n° 43978 di rep. registrato

a Piacenza il 19/07/1978 al n° 4710, trascritta a Piacenza il 18/07/1978 RG 5858 RP 4965, con

precisazione per il parziale usufrutto già spettante alla Sig.ra Cesira Bongiorni si è estinto in morte

della medesima avvenuta in data 16 luglio 1997.

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PUNTO 2:

2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;

RISPOSTA:

2.a) Descrizione dell’immobile pignorato

L’immobile oggetto di pignoramento è composto da un piccolo appartamento posto al piano terra di

un fabbricato a due piano fuori terra in Comune di Gragnano Trebbiense (Pc), dalla autorimessa con

soprastante portico posto in un fabbricato accessorio posto nelle vicinanze e una piccola area di

proprietà esclusiva da destinare ad orto.

I fabbricati sono vetusti la cui costruzione risale presumibilmente agli anni cinquanta.

Come risulta dall’atto di provenienza, la proprietà comprende anche la quota di comproprietà sulle

parti comuni del fabbricato spettante ai cespiti in oggetto che è pari a 200/1000 (duecento

millesimi).

A tali fini lo stesso atto riporta: “si precisa inoltre che tra le parti comuni del fabbricato sono da

ricomprendersi, oltre a quanto previsto dall’art. 1117 c.c.: le fondamenta, i tetti, le facciate, nonché

l’area sottostante il fabbricato principale e l’area cortilizia scoperta, riportate dall’Ufficio del

Territorio di Piacenza, catasto terreni del Comune di Gragnano trebbiense al foglio 21, particella

33 di are 01 e ca 50; ed al foglio 21, particella 125 di ca 80; l’area cortilizia posta a sud del

fabbricato adibito ad autorimesse e lo stradello pedonale che corre lungo tutto il lato ovest degli

orti di proprietà esclusiva, sono riportati dall’ufficio del territorio di Piacenza, Catasto Terreni del

Comune di Gragnano trebbiense al foglio 21, particella 227 di ca 82; ed infine l’area su cui insiste

il fabbricato accessorio ad uso autorimesse, è riportata all’Ufficio del Territorio di Piacenza,

Catasto terreni del Comune di Gragnano Trebbiense al foglio 21, particella 228 di ca 71”.

ABITAZIONE

Trattasi di piccolo appartamento posto al piano terra in fase di ristrutturazione e attualmente si

presenta “al rustico” e privo di impianti.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato in cui è posto l’appartamento sono le seguenti:

- Strutture portanti verticali: parte in blocchi di cemento e mattoni pieni;


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- Strutture portanti orizzontali: solaio in pignatte e travetti con armatura in ferro acciaioso

realizzata sul posto;

- Struttura portante del tetto: con struttura primaria e secondaria in legno;

- Copertura: manto in tegole di cemento tipo coppo e lattoneria in rame;

- Finiture esterni: in intonaco ammalorato.

Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’abitazione sono le seguenti:

- Tramezzature: in mattoni forati;

- Intonaci: mancanti in quanto scrostati;

- Pavimenti: parte mancanti e parte da rimuovere;

- Rivestimenti: non esistenti;

- Serramenti esterni: inferriate alle finestre;

- Serramenti interni: non esistenti;

- Porta d’ingresso: di tipo blindato;

- Porte interne: mancanti;

- Impianto elettrico: mancante;

- Impianto idrico-sanitario: esiste in parte la predisposizione;

- Impianto di riscaldamento: mancante;

- Impianto di raffrescamento: mancante e non previsto;

- Grado di finitura: al rustico;

- Stato di conservazione: pessimo.

AUTORIMESSA E SOPRASTANTE PORTICATO

Il fabbricato in cui è posta l’autorimessa è un fabbricato accessorio posto sul retro del fabbricato ad

uso abitazioni.

Trattasi di vecchio rustico nel quale sono state ricavate autorimesse son soprastante portichetto ad

suo deposito.

Le principali caratteristiche costruttive di tale fabbricato sono le seguenti:

- Strutture portanti verticali: misto in blocchi di cemento, mattoni pieni e mattoni doppio Uni;

- Strutture portanti orizzontali: solaio in pignatte e travetti con armatura in ferro acciaioso

realizzata sul posto;

- Struttura portante del tetto: in legno con orditura semplice;


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- Copertura: manto in tegole e lattoneria in lamiera semplice vetusta;

- Finiture esterni: intonaco ammalorato.

Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’autorimessa e del portichetto soprastante sono

le seguenti:

- Intonaco: mancante;

- Pavimento: in cemento;

- Serramenti esterni: non esistenti;

- Portone d’ingresso: in legno;

- Impianto elettrico: non esistente;

- Grado di finitura: scarso;

- Stato di conservazione: pessimo.

Per la determinazione della consistenza commerciale dell’unità immobiliare in oggetto, il

sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne

ed esterne (1/2 di quelle a confine con altre proprietà o con parti comuni).

Le misure sono state rilevate dalla planimetria catastale e verificate con controlli diretti in loco.

A seguito dell’applicazione dei suesposti criteri, la superficie considerata ai fini estimativi è

risultata la seguente:

Abitazione unifamiliare al piano terra: circa mq. 60.

Autorimessa: circa mq. 13

Portichetto soprastante all’autorimessa: circa mq. 13.

Area ad uso orto di proprietà esclusiva: circa mq. 60.


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- PUNTO 3:

3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi,

del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando,

in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore

del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento

all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi

verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza

per l’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in

corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non

pagato;

RISPOSTA:

3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione

L’unità immobiliare sottoposta ad esecuzione non è attualmente abitata ed è nella disponibilità del

proprietario Sig. Alseno Valter.

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PUNTO 4:

4. l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative

all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli

derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi

con il suo carattere storico artistico, ed in particolare

o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni

che non saranno cancellate col decreto di trasferimento

o atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti

all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione

o il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se

l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o

certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con

precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;

o altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,

abitazione);

RISPOSTA:

4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

L’abitazione sottoposta ad esecuzione fa parte di un Condomino.

Dall’atto di provenienza risulta che i millesimi di proprietà delle parti comuni relative alla

proprietà in oggetto sono 200/1000 (duecento millesimi).

Dalla documentazione fornita dallo Studio dell’Amministratore di Condominio Geom. Andrea

Capurri, risulta che, per il Condominio di cui fa parte l’unità immobiliare (composto da cinque

condomini), ad oggi, è stato redatto solo il bilancio consuntivo della gestione 1/10/2006 –

30/09/2007 ed il bilancio preventivo della gestione 01/10/2007 – 30/09/2008.

Sempre da informazioni assunte dallo stesso studio, risulta che le spese condominiali per le

successive annualità riferibili al debitore esecutato, ammontano presumibilmente a circa Euro

200,00/anno.


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Risulta inoltre che tali spese non sono state pagate per cui le spese condominiali che, ai sensi

dell’art. 63 disp. Att. c.c. rimarranno a carico dell’acquirente, ammontano presumibilmente a

circa Euro 400.00.

(ALLEGATO D alla presente).

4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato

Sull’estratto per riassunto di matrimonio rilasciato dal Comune di Piacenza (Pc) il 21/12/2010

(ALLEGATO B alla presente) risulta la seguente annotazione:

“Con dichiarazione resa nell’atto di matrimonio controscritto gli sposi hanno scelto il regime della

separazione dei beni”.


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PUNTO 5:

5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

(tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni

pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;

RISPOSTA:

5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione

Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 14/01/2011, è emerso che l’unità

immobiliare di cui trattasi è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate

dalla procedura o comunque non opponibili all’acquirente:

- Iscrizione in data 21/04/2006 – RP 1180 RG 6475

relativa all’ipoteca volontaria concessa a garanzia del mutuo fondiario rogato dalla Dott.ssa

Grazia Annunziata – Notaio in Fiorenzuola d’Arda Repertorio n° 8714 Raccolta n° 2090 in

data 20/04/2006 registrato a Fiorenzuola d’Arda (PC) il 21/04/2006 n° 626/1T a favore di

Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. contro il debitore esecutato, della durata di

240 mesi (20 anni) per la somma di Euro 150.000,00 di cui Euro 100.000,00 capitale ed

Euro 50.000,00 per interessi, spese ed accessori;


relativa all’ipoteca giudiziale Tribunale di Piacenza del 02/03/2009 rep. n° 422 a favore

Intesa San Paolo S.p.a. con sede in Torino contro Girardi di Maggio Paola Monica e

contro il debitore esecutato per la somma di Euro 30.000,00 di cui Euro 16.148,52 capitale;


relativa all’ipoteca legale ai sensi art. 77 DPR 602/73 modificato dal D. Lgs. 46/99 e dal D.

Lgs. 193/1, iscritta a seguito di richiesta da parte di Equitalia Emilia Nord S.p.a., con sede in

Parma, in qualità di Agente della Riscossione dei Tributi, in data 31/03/2009 Rep. n°

Monica

Casella di testo

....


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101542/85, a favore della stessa e contro il debitore esecutato, a garanzia della somma di

Euro 59.503,80 di cui Euro 29.751,90 per capitale;

- Trascrizione in data 18/05/2010 – RP 4828 RG 7237

relativa all’atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data

14/05/2010 rep. n° 1322/2010 a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a.

con sede in Parma e contro il debitore esecutato.

I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano

complessivamente a Euro 564,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli

onorari.


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PUNTO 6:

6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle

eventuali sanatorie;

RISPOSTA:

6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della dichiarazione di agibilità.

Dalle visure eseguite dal sottoscritto in data 11/02/2011 presso il Servizio edilizia del Comune di

Gragnano Trebbiense, per l’immobile in oggetto non risulta né presentato né rilasciato dallo stesso

Comune, alcun titolo edilizio.

Da informazioni assunte presso lo stesso Ufficio Tecnico risulta che i lavori di ristrutturazione in

corso, trattandosi di opere interne, senza cambio di destinazione d’uso, possono essere completati e

sanati con la presentazione di DIA in sanatoria il cui costo per diritti di Segreteria è pari a Euro

52,00 (Euro cinquantadue/00).

In base alla legge Regionale n° 23/2004 la sanzione forfettaria per sanare le difformità è pari ad

Euro 1.000,00 (Euro mille/00).

Il fabbricato non è dotato di Certificato di abitabilità.

6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente

L’area su cui insiste il fabbricato, di cui l’abitazione in oggetto fa parte, risulta classificata dal

P.R.G. vigente del Comune di Gragnano Trebbiense nel modo seguente:

“ZONA A: CULTURALI – AMBIENTALI - Zone storiche principali del Capoluogo e dei centri

frazionali.”

Dalla Tavola P5.5 del R.R.G. risulta che sul fabbricato in oggetto è possibile intervenire con il

“RIPRISTINO EDILIZIO”.

L’area su cui insiste il fabbricato accessorio di cui fa parte l’autorimessa con soprastante portico è

classificata “ZONA A TUTELA DELL’ABITATO”.


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Dalle Norme di Attuazione risulta che in tali zone sono possibili solo interventi di manutenzione

ordinaria e straordinaria.\

(ALLEGATO E alla presente)

6.c) Certificato di destinazione urbanistica

Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all’art.

30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380, in quanto trattasi di fabbricato censito al N.C.E.U. e

ed in quanto le aree di sedime coperte e scoperte sono classificate Ente Urbano e comunque di

superficie inferiore a mq. 5.000,00.

Il suddetto Certificato non è pertanto necessario nel caso in esame.


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PUNTO 7:

7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;

RISPOSTA:

7.1) Attestato di Certificazione Energetica

L’unità immobiliare oggetto di esecuzione è una casa d’abitazione e la tipologia di tale immobile

ricade nell’ambito di applicazione dell’Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento

energetico e sulle procedure di certificazioni energetiche degli edifici, approvato con la Delibera

dell’Assemblea Legislativa della regione Emilia Romagna n° 156/08 del 4 marzo 2008.

Senonchè, sulla sezione Ermes Energia – faq - del sito della Regione Emilia Romagna – è stato

precisato che “possono ritenersi esclusi dall’obbligo i seguenti atti e procedimenti:

………

- atti e provvedimenti dell’autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in

materia concorsuale, in materia di esecuzioni individuali ordinarie ed esattoriali, nonché

in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni provvedimento

giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione”

………

In considerazione di quanto sopra, l’Attestato di Certificazione Energetica non è stato redatto.


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PUNTO 8:

8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai

sensi del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e

libretti d’uso;

RISPOSTA:

8.a) Verifica della conformità degli impianti a servizio dell’immobile.

Nel corso del sopralluogo all’immobile pignorato il sottoscritto ha esaminato gli impianti a servizio

dell’immobile ricadenti nell’ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008 e

cioè l’impianto elettrico e l’impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue:

ABITAZIONE

Per quanto concerne l’impianto elettrico, si è rilevato che lo stesso non è presente e dovrà essere

eseguito con i lavori di ristrutturazione.

Relativamente all’impianto di riscaldamento, si è rilevato che lo stesso non è presente e che dovrà

essere costruito con i lavori di ristrutturazione.

AUTORIMESSA

L’autorimessa non è dotata di alcun impianto.


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PUNTO 9:

9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa

frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di

identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di

circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri

tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia

per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre

caratteristiche da indicare;

RISPOSTA:

9.a) Valutazione estimativa del lotto.

L’immobile sottoposto a esecuzione dovrà essere alienato in un unico lotto, trattandosi di un’unica

unità immobiliare.

Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello

scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di

riferimento del valore di qualsiasi bene.

Il criterio è quindi quello del “più probabile valore di mercato” che viene opportunamente abbattuto

forfettariamente del 20% per tenere conto dell’assenza di garanzia per vizi occulti e della natura

esecutiva e non contrattuale della vendita.

Vengono inoltre dedotti Euro 1.052,00, importo delle spese e sanzione per sanare la pratica edilizia

comunale.

Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti

elementi di stima:

- destinazione d’uso residenziale;

- consistenza commerciale;

- ubicazione mediocremente servita da esercizi commerciali e servizi pubblici;

- necessità di interventi di ristrutturazione;

- impianti non a norma e quindi da rifare;

- stato di conservazione mediocre.

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