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ComunediBergamo

AreaLavoriPubblici

DirezioneGestioneP.O.P.ePianidelVerde

Studiodifattibilitàart.153D.Lgs.163/2006

perlarealizzazioneegestionediHousing

Integrato,pressogliimmobilidiproprietà

ComunaleinviaPignolo,11eviaPonchia,8

B- INTERVENTO DI VIA PONCHIA

B1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

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GRUPPO DI LAVORO

arch. MASSIMO LOCATELLI

Progetto generale

arch. G. Cavagnis Coordinamento

arch. ANGELO BRENA

Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico

arch. BARBARA RONCONI Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico

arch. SILVIA PERGAMI

Inquadramento urbanistico e analisi sostenibilità ambientale

dott. DIMITRI ROTA

Aspetti normativi e tecnico-amministrativi

arch. ROSSANA BETELLI Disegnatore

geom. ROCCO PAGANO

Disegnatore

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Indice e allegati

B1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

1. Localizzazione 4

2. Stato di fatto e conservazione 6

3. Riferimenti urbanistici e modalità d’intervento 10

4. Obiettivi del progetto 20

5. Descrizione delle lavorazioni e dei materiali 20

6. Economia del progetto 21

B2 – INQUADRAMENTO TERRITORIALE

B3 – STATO DI FATTO

B4 – SOVRAPPOSIZIONI

B5 – PROGETTO

B6 – TIPOLOGIE EDILIZIE

B7 – SUDDIVISIONE UNITA’ IMMOBILIARI

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1. LOCALIZZAZIONE

L’immobile è localizzato nel settore nord-est del territorio comunale in zona semi collinare ai piedi del

colle della Maresana, in prossimità del confine del parco dei Colli di Bergamo, all’interno del quartiere

Monterosso.

La cascina costituisce una preesistenza edilizia di matrice rurale di epoca incerta, antecedente alla

prima Guerra Mondiale; è costituita da un corpo di fabbrica con tipologia ad “L” con un ballatoio che

affaccia su uno spazio pertinenziale verde di cui una parte utilizzato come orto. Nonostante evidenti ed

incoerenti interventi di manutenzione straordinaria subiti nel corso della metà del XX sec., con

conseguenti modifiche distributive ed evidenti superfetazioni presente al piano terra verso la corte

interna, l’immobile denuncia ancora oggi pregevoli caratteri costruttivi e compositivi tipici

dell’architettura rurale, nonché alcuni aspetti decorativi di pregio .

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via Ponchia - intorno urbano e polarità (servizi esistenti): 1_area di intervento;

2_Centro Italiano Cura Distrofia + bocciofila; 3_Asilo “Il Pesco”; 4_Ostello Gioventù

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2. STATO DI FATTO E CONSERVAZIONE

Il complesso denominato “Cascina Ponchia” è costituito da un fabbricato con forma a “L” in

pianta, sviluppato su tre piani fuori terra con differenti altezze interne.

L’immobile presenta un corpo scale centrale che collega verticalmente i tre livelli, distribuiti

orizzontalmente da un ballatoio al primo piano.

Come facilmente deducibile dalla toponomastica del luogo, il fabbricato attualmente

completamente abbandonato, era utilizzato come cascina rurale, con un certo pregio architettonico

rilevabile da alcuni particolari, tra cui la presenza di affreschi in facciata, la finestra ad arco o i solai a

volta presenti in alcuni ambienti al piano terra. L’immobile è stato oggetto di vari rimaneggiamenti che

in parte ne hanno snaturato le caratteristiche originali, anche se nel complesso l’immobile conserva

ancora i caratteri tipologici della cascina.

Completano la proprietà del complesso l’area verde esterna e il terreno in pendio posto a sud,

mentre il fabbricato si sviluppa su differenti livelli, essendo posto in zona collinare.

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Vengono di seguito analizzati i tre differenti livelli che costituiscono il fabbricato in oggetto.

Piano terra

Presenta nell’estremità a sud dei locali a porticato, con soffitto a volta, adibiti a locale caldaia e

depositi, adiacenti si sviluppano due vani d’abitazione posti a piani differenti e con differenti altezze, il

secondo presenta un soffitto con volta a botte.

Nell’estremità a nord troviamo quello che probabilmente era il vecchio ingresso, costituito da

un androne trasversale, che porta ad un locale probabilmente adibito a cantina, sulla sinistra ed al

corpo scale, questo è chiuso sulla corte interna da una parete in legno di epoca successiva, infatti

originariamente la scala doveva essere aperta sul lato interno.

Adiacente alla scala, vi è un locale basso, delimitato da un pilastro centrale arretrato, che

probabilmente costituiva un porticato/stalla, tamponato probabilmente nel secolo scorso con una

muratura avanzata con due grosse aperture tipo veranda.

Piano primo

Salendo le scale sulla destra si accede ad un ampio appartamento, con ingresso diretto anche

dalla strada esterna, rimaneggiato negli anni 60’ come si desume dalle finiture dei due bagni, mentre

l’altro lato è costituito da 5 vani di abitazioni distribuiti lungo il ballatoio esterno, con due differenti

livelli e differenti altezze interne.

Piano secondo sottotetto

E’ collegato attraverso lo stesso corpo-scale e si sviluppa come il piano primo, ma senza

ballatoio; tutti i locali sono collegati in sequenza da una serie di aperture, articolate in sequenza. Il

rilievo ha evidenziato piani e altezze differenti: alcuni locali sono controsoffittati con perlinatura in

legno, mentre altri presentano la struttura lignea di copertura in vista.

Per l’intero complesso lo stato di conservazione degli interni è pessimo: il fabbricato risulta

abbandonato da diversi anni, anche se le discrete condizioni della copertura hanno consentito

all’immobile di conservare la struttura esterna in modo efficiente, senza particolari problemi statici

rilevabili, come presenza di fessurazioni e/o dissesti.

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3. RIFERIMENTI URBANISTICI E MODALITA’ D’INTERVENTO

Nelle pagine seguenti vengono brevemente illustrate le relazioni con gli strumenti di

pianificazione urbanistica vigenti sul territorio di Bergamo, in riferimento all’immobile interessato

dal presente studio. In particolare, sono analizzate le previsioni e prescrizioni di dettaglio

contenute negli atti del Piano di Governo del Territorio (con riferimento al Documento di Piano e al

Piano delle Regole), nonché quelle relative agli elaborati del Piano di Zona per l’Edilizia Economica

e Popolare, con riferimento all’intervento n. 31 (via Ponchia) previsti dalla Variante 1 dello stesso

piano.

3.1. PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO (PGT)

CASCINA PONCHIA: PIANO DELLE REGOLE - PR9 ZONE OMOGENEE TERRITORIALI - ESTRATTO

Nelle pagine seguenti vengono allegati alcuni estratti relativi agli elaborati cartografici del Piano

delle Regole che interessano specificamente lo stato di diritto (assetto urbanistico e zone territoriali

omogenee) relativo ai due immobili oggetto del presente studio, correlati con le relative legende, nelle

cui voci sono richiamati gli articoli delle Norme contenenti le prescrizioni richiamate.

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Infine, per quanto riguarda la presenza di eventuali vincoli sui due immobili in oggetto (per il cui

approfondimento si rimanda allo specifico capitolo di riferimento), per completezza nell’analisi

relativa agli aspetti di compatibilità e conformità urbanistica del progetto, si sottolinea che entrambi

sono interessati da vincolo ope legis ai sensi del D.Lgs. 42/2004 “Codice Beni Culturali e paesaggio”, in

quanto immobili pubblici la cui realizzazione risulta antecedente a cinquant’anni.

CASCINA PONCHIA: PIANO DELLE REGOLE - PR7.7 ASSETTO URBANISTICO GENERALE - ESTRATTO FOGLIO 9

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L’immobile di via Ponchia risulta inoltre oggetto di un vincolo diretto, di tipo culturale, emesso in

data 01/06/2005 ai sensi dello stesso D.Lgs. 42/2004 che interessa sia la cascina sia i relativi spazi di

pertinenza (area verde a giardino), mentre Palazzo Principe di Napoli è interessato da vincolo

ambientale “D - Zona Borghi Storici Pignolo - San Tomaso”, emesso con Decreto Ministeriale pubblicato

in data 09/12/1963.

3.2. PIANO DI ZONA PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (VARIANTE 1 PdZ)

L’ immobile in oggetto è inserito nell’elenco dei nuovi interventi interessati dalla Variante n. 1 al

Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare per il decennio 2006-2016, approvata con Del. C.C. n.

44 reg./24 Prop. Del. in data 26/03/2009, che lo ha individuato come Intervento n. 31 (cascina

Ponchia), ad integrazione nei comparti originari individuati dal Piano di Zona.

Vengono di seguito riportati gli estratti relativi agli elaborati cartografici del Piano di Zona relativi

all’immobile oggetto del presente studio.

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Vengono di seguito riportati, in sintesi, i contenuti fondamentali relativi alle prescrizioni del

PdZ in ordine alle modalità di attuazione e realizzazione degli interventi.

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In particolare, si sottolinea che la tavola n.3 del PdZ indica, per ogni intervento, la Superficie

edificabile, gli eventuali allineamenti obbligatori, gli spazi previsti per l’urbanizzazione primaria

(strade), gli spazi aperti pubblici o di uso pubblico (parcheggi, verde, servizi).

Nella sezione dedicata alle “prescrizioni particolari” delle Norme sono indicate le prescrizioni

urbanistiche previste per ogni singolo intervento, corrispondenti ai parametri: volume massimo e

superficie lorda di pavimento massima edificabile, altezza massima degli edifici, superficie minima

degli spazi destinati ad attrezzature e servizi pubblici o di uso pubblico.

Per ogni intervento previsto dal Piano di Zona, nella tavola n.4 è sviluppata una soluzione

planivolumetrica e viene indicato in modo sintetico un principio insediativo. Tale principio

insediativo ha valore di indirizzo, con carattere preferenziale, per la progettazione esecutiva: il

progetto potrà discostarsene solo motivatamente e solo nel caso si proponga una soluzione

migliorativa, giudicata tale dall’Amministrazione comunale.

Di norma, risulta prescrittiva l’indicazione contenuta nella tavola n.3 relativa alla Superficie

edificabile, nell’ambito della quale dovrà trovare collocazione il sedime degli edifici di progetto.

Risultano inoltre prescrittive le altre indicazioni contenute nelle “prescrizioni particolari”

riportate nella parte 2 delle Norme del PdZ, con particolare riferimento alle soluzioni progettuali ivi

indicate, le caratteristiche tipologiche, le altre eventuali raccomandazioni alla progettazione.

Gli spazi esterni agli edifici devono essere adibiti in massima parte a giardino e verde,

riducendo allo stretto necessario i percorsi carrabili per i quali è vietata la pavimentazione in

asfalto. Gli spazi verdi devono essere progettati, se del caso, prevedendo ondulazioni del terreno e

posizionando le essenze arboree ed arbustive a protezione degli edifici rispetto alle principali

sorgenti di rumore e favorendo infine l’ombreggiamento delle facciate nella stagione estiva.

Il verde, all’interno delle aree, deve essere progettato in termini sia di conservazione, che di

valorizzazione e nuovo impianto, attraverso l’analisi dello stato di fatto della vegetazione, con

individuazione delle eventuali singole emergenze arboree.

La valorizzazione del verde comporta in generale la difesa del suolo permeabile, il

miglioramento ed il ripristino della vegetazione riparia, la naturalizzazione delle sponde di

eventuali corsi d’acqua presenti.

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3.3 VINCOLI DI TUTELA

Come già anticipato, entrambi sono interessati da vincolo ope legis ai sensi del D. Lgs. 42/2004

“Codice Beni Culturali e paesaggio”, in quanto immobili pubblici la cui realizzazione risulta antecedente

a cinquant’anni; la Cascina Ponchia risulta oggetto di un vincolo diretto, di tipo culturale, emesso in

data 01/06/2005, ai sensi dello stesso D.Lgs. 42/2004.

La cascina è interessata da un vincolo diretto di tipo culturale, che ne condiziona eventuali

interventi di riqualificazione edilizia e rifunzionalizzazione all’indispensabile coinvolgimento della

Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio.

Tale coinvolgimento, finalizzato alla opportuna e necessaria valutazione positiva dell’intervento

e relativo parere di competenza sugli aspetti progettuali che interessano gli elementi oggetto di tutela,

sia edilizio-architettonici, sia ambientali e paesaggistici, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 10

comma 1 del richiamato D. Lgs. 42/2004.

Vengono di seguito riportati la scheda di vincolo contenuta nel volume 3 dell’ allegato 2 del

Piano delle Regole (“IBCAA - Inventario dei Beni Culturali, Ambientali e Archeologici”), corrispondente

al vincolo culturale n. 239 e un estratto del decreto di vincolo notificato al Comune di Bergamo in data

22/07/2005.

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PIANO DELLE REGOLE

ALLEGATO 2 - INVENTARIO DEI BENI CULTURALI, AMBIENTALI E ARCHEOLOGICI (IBCAA) - VOLUME 3

L’intervento proposto è quello di restauro conservativo che sarà finalizzato a mantenere e a

conservare non solo l’aspetto tipologico e morfologico del manufatto ma anche a mantenere e

consolidare quegli elementi architettonici che costituiscono l’intero corpo di fabbrica.

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4. OBIETTIVI DEL PROGETTO.

L’immobile, sebbene in condizioni statiche accettabili, dovrà essere completamente rinnovato

per quanto riguarda gli aspetti distributivi degli spazi, la copertura, le finiture, i serramenti e gli

impianti. Sarà inoltre necessario provvedere al rifacimento di alcuni solai al fine di recuperare spazi

del sottotetto, che stante l’attuale altezza non risulterebbero abitabili.

L’ipotesi progettuale presentata nel presente studio di fattibilità prevede la realizzazione di 9

unità abitative, di cui 4 a canone sociale e 5 a canone moderato,

5. DESCRIZIONE DELLE LAVORAZIONI E DEI MATERIALI

Vengono quindi di seguito analizzate e descritte in modo sintetico le opere principali necessarie,

suddivise per gli elementi principali costituenti il manufatto.

La copertura

Gli interventi necessari sono prettamente di tipo conservativo; in considerazione del discreto

stato di conservazione delle strutture lignee dell’orditura primaria. Queste ultime potranno essere

mantenute, realizzando interventi puntuali di consolidamento e interventi generalizzati di restauro,

con eventuali sostituzioni localizzate di alcuni elementi.

I travetti dell’orditura secondaria, il manto di copertura e le lattonerie dovranno essere

completamente sostituiti, sempre nel rispetto dei caratteri tipologici, anche in un’ottica di

miglioramento della coibentazione termica.

Le strutture

Le strutture in muratura, le volte e i solai in latero-cemento non presentano problematiche tali

da rendere necessarie pesanti opere di consolidamento delle stesse, anche se comunque dovrà essere

fatta una verifica statica.

I solai lignei dovranno essere consolidati per ridurre l’inflessione e aumentarne la rigidità,

mentre quelli del sottotetto e alcuni del primo piano dovranno essere demoliti e ricostruiti ad altezze

differenti per recuperare gli spazi a fini abitativi. Per quanto riguarda le nuove partizioni, queste

interne dovranno essere realizzate nel rispetto delle murature di spina e del solaio a volta a copertura

del piano terra. Per tutti i locali posti al piano terra, sarà necessario realizzare idoneo vespaio areato, e

procedere ad una valutazione dello stato di consistenza delle fondazioni.

Le finiture e i serramenti

In considerazione dei molteplici interventi edilizi susseguitisi nel corso degli anni, che hanno

profondamente snaturato i caratteri distributivi, strutturali e materici originali del fabbricato e,

soprattutto, in relazione all’attuale stato di abbandono e di degrado, le finiture e i serramenti dovranno

essere completamente rivisti, effettuando interventi di sostituzione in un’ottica comunque rispettosa

della natura storica del manufatto.

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Gli impianti

Il progetto di ristrutturazione e rifunzionalizzazione dovrà prevedere il completo rifacimento

della componente impiantistica, in coerenza e applicazione delle norme regionali relative al risparmio

energetico, benché queste non risultino obbligatorie per l’immobile in oggetto, in quanto trattasi di

bene vincolato. Si dovrà pertanto procedere al completo rifacimento dell’impianto di riscaldamento, di

quello idrico-sanitario, della rete di collettamento delle acque nere e bianche, dell’impianto elettrico,

della rete di telefonia-dati, dell’impianto citofonico e della antenna TV. Il complesso delle opere dovrà

consentire di ricavare presuntivamente le tipologie di alloggi destinati a residenza sociale indicate nel

prospetto di seguito allegato; le superfici riportate nelle tabelle sono da intendersi indicative e

dovranno essere verificate in sede di progettazione definitiva.

Per maggiore chiarezza vengono allegate, in calce alle tabelle, le planimetrie dell’immobile,

contenenti le indicazioni funzionali e distributive ipotizzate.

6. ECONOMIA DEL PROGETTO

Scomponendo l’intervento nelle differenti categorie di lavori da realizzare si possono stimare i

seguenti costi che sono stati desunti da lavorazioni simili eseguite su immobili vincolati :

RIMOZIONI E DEMOLIZIONI €. 90.000,00

SCAVI, VESPAI CONSOLIDAMENTI E OPERE STRUTTURALI €. 86.000,00

COPERTURA €. 79.000,00

OPERE EDILI, SOTTOFONDI, INTONACI E ASSISTENZE MURARIE €. 140.000,00

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI €. 88.000,00

SERRAMENTI E OPERE DA FABBRO €. 98.000,00

TINTEGGIATURE E VERNICIATURE €. 49.000,00

OPERE DI RESTAURO €. 70.000,00

OPERE ESTERNE €. 30.000,00

CANTIERAZIONE E SICUREZZA €. 30.000,00

IMPIANTI ELETTRICI €. 90.000,00

IMPIANTI IDRICO, SANITARIO, GAS-METANO E TERMICO €. 130.000,00

TOTALE €. 980.000,00

Che portano al seguente quadro economico complessivo per quanto riguarda il complesso

della cascina Ponchia:

A) LAVORI A BASE D’APPALTO

ONERI DELLA SICUREZZA

€.

€.

€.

950.000,00

30.000,00

980.000,00

TOTALE A BASE D’APPALTO €. 980.000,00 B) SOMME A DISPOSIZIONE DEL PROMOTORE

- Per I.V.A. al 10% su €. 2.600.000,00 €. 98.000,00

- spese tecniche per incarichi

- spese pubblicità

- modifica e allacciamenti ai pubblici servizi

€.

€.

€.

78.000,00

4.000,00

10.000,00

TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE €. 190.000,00

IMPORTO TOTALE DELL’OPERA €. 1.170.000,00